《2024年小区物业工作报告.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2024年小区物业工作报告.docx（25页珍藏版）》请在三一办公上搜索。
1、2024年小区物业工作报告小区物业工作报告1近年来随着房地产业的迅猛发展街道辖区物业小区数量急剧增加,由此引发的物业纠纷、业主委员会选举换届难等问题十分突出。如何管好物业公司，加强业委会的指导和监督，成为我们必须共同面对并加以解决的一个重要课题。三个月在深圳的挂职学习期间，比较了两地物业小区管理中存在的突出问题，从实际出发，分析原因，寻找对策，借鉴南山街道的管理模式，力争更好的为小区居民服务，维护辖区和谐稳定。一、XX街道和XX街道辖区物业小区基本情况及主要特点截至XX年6月底，XX街道辖区共有物业小区XX个，总建筑面积约XX万平方米，物业管瓒艮务企业XX家。小区成立业主委员会的有XX个，占总
2、数的45.7%;正在进行换届选举中的有X个，其中，由于各种原因长期成立不了的有X个;因物管问题和业委会组建换届问题发生纠纷的有X个。XX街道辖区共有住宅小区XX个,总建筑面积约XX万平方米物业管理三务企业XX家。单位自管XX家，社区代管小区XX家，三无小区X家，小区成立业主委员会的有XX个，正在进行选举中的有X个.总体看，街道辖区物业小区主要有以下三个共同特点：1.新建物业小区数量剧增，迎来小区业委会组建高峰期。辖区三年内W三物业小区和交付使用的小区不断增加，先后有几十个小区进行业委会筹备和组建工作。2、因物业建筑质量、建设遗留问题、房屋公共维修基金的归集使用以及物管公司的服务质量等问题引发的
3、物业纠纷时有发生。3、业主委员会组建难、运作难、监管难，引发问题纠纷多的现象较为突出。二、物业小区存在的主要问题及原因（一）物业建设开发、销售等环节遗留问题多种多样，成为引发其他问题的根源现象一、新楼盘工程质量出现问题。主要表现有：一些小区物业在开发商向业主交付使用后发现存在房屋外墙渗漏等质量问题。开发商向业主交房时仍存在管理区域内的环境、道路、景点等设施未完工、不完备的情况，影响业主居住。现象二、物业销售中遗留下来的问题。主要表现有销售广告承诺内容与实际交房时不符。擅自将小区公用部分（如屋顶、公共绿化地等）承诺给少数业主使用。擅自改变公共设施用途、物管房用途、会所及车库用途等。现象三、房屋公
4、共维修基金的归集和使用存在的问题。开发商挪用或不及时向有关部门缴交房屋公共维修基金,给后期物业管理带来困难。例如南山辖区鼎太风华、缤纷假日和诺德花园小区都是在物业设计开发、公共面积使用、物业产权划分等方面的承诺内容与实际交房或后期建设时不符,引发开发商或物业公司与业主间产生矛盾，并逐步升级发酵，导致业委会选举难、物业管理难等系列问题，甚至发生小区悬挂标语横幅，业主聚集上访堵路，打砸、伤人等暴力冲突事件。五里墩辖区的五里商城小区的公共维修基金补交，开发商不知去向等。主要原因：0艮多问题要到物业使用阶段才能发现，造成矛盾发酵或向物业公司转嫁。工程质量验收标准不够细致、规范，相关部门审验、监管不到位
5、。（二）物业公司管理服务不规范、不到位，常常引发物业纠纷现象一、物业公司资质、水平良莠不齐，服务质量总体偏低。虽然经过审核评级，但员工素质、公司规模、综合实力和专业化管理水平等各项指标表现优秀的物业公司较少，很多物业公司服务意识不强，物业员工主动上门服务少，业主对物业K务人员的综合满意度低，有的物业公司在管理中问题百出，口碑极差。现象二、物业公司的经营管理不规范。由于产权不清，有的物业公司擅自在小区公共部位开展经营，全部收入归企业方所有;有的物业公司资金使用、财务审计缺乏公开透明度，存在挪用物业管理费、违规使用维修基金等现象。主要原因：物业服务收费标准低、收费难、成本高，物业服务从业人员报酬低
6、等原因导致物业公司招工难难以保证员工高素质和服务高质量在合同中、后期物业公司“自炒就鱼现象不断增多。相关政策、法律法规不够完善，行业标准不够统一规范，物管行业缺乏政策扶持力度和良性竞争机制，行业协会监管自律、奖惩制度形同虚设，政府有关部门的管理监督没有真正落实到位。例如南山街道辖区月亮湾山庄物业纠纷中，南油物业在合同到期、法院判决其限期退出的情况下，以账目尚未核清为由一直拒绝退出，街道、社区和职能部门多次采取口头、书面形式要求其执行法院判决退出管理，但该物业公司仍然不理不睬，导致后期发生较为严重物业纠纷事件。业主参与度不高,并处于相对弱势，业主、业委会很难与开发商、物业公司形成制衡机制，有效监
7、督不够。（三）业委会存在三难问题，成为引发问题纠纷的焦点现象一、成立难在业委会的组建上，两街道辖区已经成立业主委员会的物业成立率都不到50%有些小区从部分业主提出成立业委会申请后，筹备和组建工作持续1.2年时间，最终没有结果，过程中还出现小区业主分派、对立，甚至引发纠纷、上访等情况。主要原因：业委会缺乏群众基础，业主参与意识薄弱。一些业主认为小区硬件和物业管理过得去，有无业委会没有关系，有的业主甚至不知道小区哪家物业公司在管理，不知道小区有没有业委会。所以，很多小区在业委会组建过程中，由于报名人数不够，选举在筹备阶段就流产了。一些开发商和物业管理企业对组建业委会不积极，担心业委会成立后业主的势
8、力大了，物业不好管理，甚至有可能炒掉物业，所以采取不提供业主资料、拖延时间等各种手段致使筹建、组建业委会工作就难以进行。例如辖区现代城华庭、美丽湾公寓等小区都发生以上情况。现象二、运作难一些小区虽然成立了业委会，但在日常管理方面,存在委员到会率低、参与度差等情况,致使工作无法正常开展，业委会形同虚设;在履职方面,业委会成员缺乏与业主、物业之间的有效沟通，业委会不作为、业主大会长期冬眠”等现象普遍存在,未能充分发挥桥梁和监督作用。主要原因：业委会成员的服务意识、工作积极性不高。业委会组织较松散，且服务工作一般都要占用业余时间开展，大部分业委会成员难以真正做到在其位谋其政。业委会成员素质和能力参差
9、不齐。上班族、年轻人大都没有时间参与业委会工作，所以入选的业委会成员往往是年龄较大的退休人员，有的小区个别业委会成员年龄达到70多岁，在个人精力和活动能力方面都不够理想，且小区事务常涉及工程整修、财务审计、设备养护、维修资金使用等专业和法律方面的问题，对业委会成员的知识面、综合能力和相关经验等要求较高，很多业委会成员难以胜任。现象三、监管难实践证明，业委会是把双刃剑，用得好可以发挥很大的积极作用，如果业委会出现问题，往往导致小区出现矛盾和纠纷，影响和谐稳定。业委会常存在以下典型问题：个别业委会成员动机不良，具有很强的私利性。在行使职权时为谋取个人利益，违规使用小区通过出租经营用房或利用公共部位
10、出租产生的收入擅自增加业委会成员工作补贴,甚至收取其他物业公司好处，积极主张和操作更换物业公司事项等。部分业委会乱作为，运作不规范。因缺乏内部管理和约束的机制，少数业委会工作比较随意，超越权限行使权利，小区维修基金使用、设施改造、业委会成员任免、开展诉讼等重大事项不按规定进行公示或召开业主大会通过，暗箱操作、违规操作现象时有发生;个别业委会成员与物业公司相互勾结,形成利益团体，牺牲业主利益，侵犯业主权益，甚至出现个别业委会完全被业委会主任控制，业委会主任以权谋私，从中获利的情况。很多情况下，业主是在不知情的情况下“被代表，合法利益被牺牲，而业主往往因为处于弱势，对此类行为难以制止。个别业委会维
11、权手段不合法，造成社会不稳定因素。一些业委会成员为达到发泄私愤、谋取私利等目的，假借为业主维权名义故意制造事端，挑起业主与物业公司、政府部门之间的意见?口矛盾，带头或煽动业主采取非正常上访、主要原因：利益驱使，权力诱惑。这与当前物业小区管理中对业委会存在的错误理解和导向有关。大部分业主不关心业委会选举，而个别业主则表现为过度关心，究其原因，“无利不起早！错误的将加入业委会作为一个谋生手段，一些业主在报名参选时就问社区工作站的工作人员：我们一个月能有多少补助啊?、听说某某小区业委会每个人每月发一两千块钱呢!；一些业主认为业委会是个权力机构，无所不能，进了业委会就有了权力，有了地位，可以领导自居，
12、业主、物业、政府都得听我的!。法律法规和相关政策不够完善，规范性、指导性有待加强。很多文件，无论在时效性、操作性上，都不能适应当前的实际工作需要，基层工作人员在具体实践中遇到很多存在争议的问题时无可遵循。例如：上级业务主管部门，一般情况下也只能在业主大会、业主委员会作出违反法律、法规的决定时，责令其限期改正或者撤销其决定，而达到解散业委会的条件比较宽泛，实践中很难落实，也极少实施。机制不够健全，指导监管缺位。在人员机构方面，基层专项工作力量薄弱，人手不足问题普遍存在工作人员业务水平、相关法徵口识掌握等不能适应形势需要和工作实际工作能力不足、方法欠缺、疲于应付，对业委会很难真正做到指导准确和监管
13、到位。在工作机制方面，政府相关部门普遍存在重建设、轻管理的现象，各部门之间职责不清、协调不畅，行政管理和物业菅理关系难以理顺，缺乏相关的应急处置、协调联动机制和有效的监管措施，在实际的工作中有时出现谁都能管、谁都不菅，相互推诿的情况,致使很多矛盾越积越深，工作陷入被动局面。例如月亮湾山庄纠纷问题久拖不绝，一定程度上是因为政府相关单位和部门指导不够准确，监督不够到位，措施不够得力,工作中没有形成有效合力等原因造成的。三、相关对策及工作建议如上所述，因物业小区管理引发的一些问题在一定程度上已经成为影响社会稳定，阻碍社会发展的绊脚石。问题的解决不会立竿见影，制度的完善不在一朝一夕。我们认为，政府部门
14、、物业公司、业委会、业主四方面都有导致问题的因素，都负有责任，协调和理顺诸多主体之间的法律关系，打破阻碍物业小区规范化运行管理的瓶颈，形成各司其职、各负其责、相互配合、相互制约、共创和谐的物业管理局面成为解决问题的关键。根据工作实际，谨提出以下相关思考及工作建议：（一）高度重视，调整思路，树立新型管理和服务理念高度重视不是口号，是迫切希望!呼吁社会各方对这一问题真正引起关注，合力解决问题。小区物业管理是一个新兴行业是社会建设和管理的重要组成部分关系到千家万户的切身利益。深圳的社会建设、管理和服务都走在全国前列，出租屋、外来人口等基础性管理模式成熟有效。作为街道一级的基层政府部门一定要认清形势、
15、有所作为、敢于担当，我们更加不能回避、不能畏难、不能敷衍，必须克服难处、想到细处、落到实处。在认识和理念上，要处理好服务与管理的辩证关系，在加强管理的同时注重服务，使其相辅相成。把以人为本，业主自治，支持和维护大多数业主合法权益作为工作的出发点，根据小区居民群众的合理需求开展工作。要抓住物业公司和业委会这两个核心，引导他们在依法实施民主自治管理，服务居民群众上发挥应有作用，实现建立管理有序、服务完善、环境优美、治安良好、关系和谐的物业小区的总体目标。在实际工作中，要在人、财、物”上给予充分保障。进一步增加人员编制，充实工作力量，改变基层工作人员疲于应付的工作局面;业务主管部门要进一步强化履行专
16、业管理的职能和责任，重心下移，切实加强对基层的指导帮助，做到准确、细致、到位，并具有明确性和可操作性，要加强法律知识和相关业务培训，提高专项工作人员的工作能力和水平。（二）完善法规，细化政策，建立健全规范化物业小区管理工作机制物业建设开发遗留问题，物业公司管理服务不规范、不到位以及业委会三难现象，对小区业主的正当权益造成侵害，谁来监督?怎样监督?如何打破物业小区管理运行瓶颈?成为政府面临的工作难题。加强政府的指导和监督力度，建立完善依法行政、规范管理的制约机制是解决问题的关键。在法律层面，有关部门尽快出台操作性强的业主大会和业主委员会指导规则，填补法律漏洞和监管空白。重点对一些在日常管理中较为
17、多发容易产生争议的典型问题加以明确和解决。对物业公司服务质量等问题,要按照“按质论价的原则合理界定和明确制定物业小区管理三务内容、收费标准和小区维修资金筹集、使用等具约束力的操作程序和实施细则;建立物业服务诚信考核制度，考核结果与物业服务企业等级评定、资质升级和政府奖励补贴政策相挂钩;在日常监管、考核和奖惩程序上要权力下放，充分听取街道、居委会、业委会、业主等方面的意见，对行业协会和主管部门的行政处罚权给予法律上的保障。对业委会给予清晰、准确、合理、科学的定位，明确权利义务和法律责任，建立规范、有效、透明的考核和监督制度;完善业主大会、业主委员会组建和运作程序;推行业主委员会有偿服务制度，统一
18、薪酬标准;明确业委会不作为、乱作为的处罚规定;建议明确业委会备案为必经的审批程序，属实质性备案;对由街道办事处组织联席会议的程序、效力、责彳王等问题加以明确。在行政层面,主要解决政府各有关部门职责不明确，管理与服务脱节的问题。建议改变市、区主管部门单一管理的模式,在街道办事处成立专职机构，专门负责物业管理工作,建立市、区、街道三级物业管理行政职责;建立物业小区管理服务综合信息系统，对物业企业、业委会、业主、物业从业人员以及物业专项维修资金等方面实现科学化和信息化管理;建立物业小区矛盾纠纷调处联动机制，对涉及小区公共安全的设施设备应急维修、物业公司撤盘、物管纠纷等重大、疑难、复杂问题的个案，立即
19、启动专项工作组模式，各部门形成合力，对存在的突出问题及时制定工作方案及解决措施。（三）开拓思路，创新方法，探索行之有效的物业小区管理模式在法律、政策、行政保障充分，依法行政的基础上，日常工作中,必须要在方式方法和管理模式有所创新和突破。结合南山街道实际，我们拟逐步推行“一三五一物业小区管理服务工作模式，以促沟通、解矛盾、创和谐为目标，以强化物业公司、业委会指导监管为重点，积极搭建多元互动平台，有效实现多方联动管理，及时化解各类矛盾纠纷，有力维护小区稳定和谐。1、一网，即建设社区家园网，搭建小区业主网络议事平台。占领网络阵地，在有条件的社区借助社区服务中心成了“家园网平台，开设物业小区”网络议事
20、会栏目，主动为业主提供交流平台,公布相关会议决策，公开事件处理、事务推进落实，通报相关工作人员的工作情况等。通过信息互动正确引导舆论导向，积极倡导文明风尚，及时了解小区舆情，疏导邻里纠纷，消除怨气隔阂，畅通维权渠道,拓宽议事空间。2、“三会，即制定落实物业小区综合管理联席会议、小区业主民意恳谈会（现场）会和物业管理工作培训会。由街道组织定期或不定期召开物业小区综合管理联席会议，由城管执法、安监、消防、文化卫生、司法信访和物业主管部门参加,对物业小区管理中存在的违法搭建、公共安全、环境卫生、物业纠纷、业委会运作等突出问题采取集中会诊的方式进行排查，逐项落实责任主体、整改措施和督办期限，做到事事有
21、落实，件件W反馈。由社区工作站组织定期或不定期召开物业小区业主民意恳谈（现场）会，由业委会、物业公司、业主代表和小区“五员队伍等参加，听民意、化民怨、解矛盾、除隔阂，形成小区事务公平公正、公开透明,各方力量共同参与、良性互动的和谐氛围真正体现小区是我家,管好靠大家“.由街道或社区组织每年一度的物业管理工作培训会。采取年终总结联谊的形式，安排各物业公司负责人、业委会成员和其他业主代表等人员进行经验交流，开展相关专业知识的集中培训I,提高其规范化运作水平和履职能力。3、五员，即网管员、联络员、观察员、辅导员和督导员，群策群力,分工合作，共同参与小区事务。网管员主要由社区工作站工作人员和社区服务中心
22、社工担任。负责社区家园网网络议事会栏目的维护、信息相关更新和其他日常管理工作。联络员主要在小区物业公司、业委会、义工队、老年协会和部分业主代表中产生，主要负责收集和提供相关信息、通报有关情况、开展业主宣传动员等工作。同时，结合街道网格化管理制度，本片区的网格员要负责协调联络有关部门、根据落实具体事项等工作。观察员主要由业主中富有热心、公益心并具有一定组织能力和法律、财务等相关专业知识的业主代表组成。负责对物业公司、业委会和相关政府相关部门的工作进行监督，并可向督导员提出工作建议网络管理员和辅导员主要由专业律师、司法调解员、警员、心理学专业社工和业务主管部门工作人员组成,也可吸收业主中的文化、卫
23、生、环保、法律等专业人才。通过召开座谈会，开办辅导班、心理资讯室、小区事务调解工作室等形式开展各类公益三务性活动。督导员主要由业主中的人大代表、政协委员、党代表等较有影响力的业主代表和街道业务、纪检等部门领导组成督导组对小区相关管理事务、事件和案件的处理等相关事项进行监督指导、推进落实。4、一创建，即开展宜居物业小区创建系列活动。通过居民满意度调查、业主投票等方式和程序，制定评定标准、细则及相关奖惩规定，试行物业公司“红黄牌挂牌或星级评定制度，开展三好物业（小区）评比、最有为（具活力）业委会表彰等系列活动，积极创建绿色、人文、平安、和谐现代化宜居物业小区。小区物业工作报告2物业服务过程中发现，
24、部分业主汽车因电瓶老化或长期停放导致电瓶亏电影响业主出行，本月物业公司购置了汽车搭电神器，增加了汽车电瓶充电服务，方便业主出行的同时，也细化了我们的服务内容。我们将再接再厉，切身的想业主之所想，不断的完善我们的服务工作。现将本月工作向广大业主做出汇报如下：一、客月砂民务1、本月共开具派工单据271张，其中公区维修170单,业主家维修101单，未完成0单，管家持续跟进；2、发布小区各类温馨提示；3、张贴及更换各类通知通告；4、帮业主家更换门锁电池、查水表、清理杂物、刷水卡、送快递等贴心服务；5、客服部布置摄影比赛作品展示牌；6、客服管家上门为业主送摄影必赛的奖品；7、客服部配合创卫督导组队园区进
25、行创卫检直；8、协助环境部清理婚庆气球，彩花等布置；9、对楼道杂物巡查管理，协助环境部帮业主清理楼道杂物；10、客服管家对各楼栋进行装修巡杳；11、客服部协助工程对园区及业主家维修工作。二、公共区域维修服务1、对各楼栋设施设备日常维修巡检维修；2、各楼栋墙砖定期巡查维修；3、楼道顶梁起鼓瓷砖及时修复；4、各楼栋大堂重点检修，更换及维修闭门器、墙砖、纱窗、台阶及门把手；5、园区里的设施设备日常巡检，维修，保养；6、修复园区透水砖路面；7、维修园区水系喷头；8、处理维修水管漏水的工作；9、每周定期对园区外围大理石进行巡检维修，发现问题及时处理；10、帮业主家查看没水没电情况、修密码锁、修窗户、换空
26、开、换灯具、修衣架、疏通下水道、送电等等日常的贴心服务；I1.对地下车库设施设备日常巡查、保养、维修；12、地下车库风筒防锈刷漆工作；13、处理地下车库墙面起鼓现象；14、修补地下车库损坏的墙面；15、商铺巡杳时发现礴路面，及时修复商铺路面。三、公共秩序维护服务1、楼内及园区日常巡逻工作；2、清理园区及大堂自行车、电动车；3、持续加强园区、下房、车库、楼道等重点部位巡直工作；4、重点部位巡查工作时发现业主家车窗未关，立即上报联系业主；5、装修巡查制止噪音施工；6、定期巡杳巡更点使用情况，发现有损坏的及时进行更换；7、清理消防跑水工作；8、消防水泵房日常巡查；9、日常帮助业主刷水卡、搬家具、送东
27、西、篮球及自行车打气等贴心服务;10、增加汽车电瓶充电服务，帮助业主为亏电车辆充电；I1.帮助指引结婚车辆进入园区；12、对秩序夜班员工进行不定时查岗，未发现睡岗现象；13、每天早例会对秩序员进行军训；14、对物业全体员工进行20xx年度春季消防演练的培训；15、本月秩序部员工收到业主送来的锦旗；16、对园区商铺进行日常巡检工作。四、环境卫生服务1、园区及大堂楼内各种设施设备日常维护保养、清洁等工作；2、园区内路面冲洗工作；3、园区礼花纸屑清理工作；4、地下车库及天井玻璃定期集中擦拭；5、地下车库设施设备日常清洁擦拭；6、地下车库路面日常清洁擦拭；7、特殊车辆车位顶喷淋管保护工作；8、电梯轿厢
28、日常清洁维护保养；9、各楼栋消防通道杂物清理及日常清洁;10、园区路灯清洁擦拭；I1.园区路面杂草清理工作；12、园区健身房、活动室日常清洁工作；13、园区水系漂浮杂物打捞工作；14、园区水系旁遮阳伞摆放到位；15、园区垃圾桶日常刷洗工作；16、日常对商铺卫生清洁工作；17、处理园区石材砖油渍；18、维修墙皮善后清理工作；19、楼顶卫生日常清理工作；20、园区竹栅栏换新编制安装工作；21、帮助园区绿化人员扶正被风刮倒的树木；22、日常帮助业主清理地面、送快递、抬家具、收拾下房杂物等贴心服务。小区物业工作报告3又是一年新来到，又是该对往年的工作有个总结和来年有个展望的时候了。本人之前一直在XX小
29、区工作，在20xx年由于工作的需要被调进XX酒店在大堂当保安。在XX酒店是我第一次接触酒店保安工作，在小区的一些工作性质跟酒店的完全两码事，所以告诫自己一定要好好学。我们酒店属于非传统性酒店，一些传统做法在这里行不通，我完全又陷进了困境，幸好身边有几个关系挺好的队员，我们一起鼓励一起努力终于捋顺了这边的工作状况。在这里的大半年里我们有着辛酸苦辣，但每次能听到客人的一句谢谢或者thankyou,心里还是美滋滋的，在这里由于外国人很多我们也学到了很多英语日常用语例如thankyou（谢谢）、Smoking（吸烟）、NoParking（不准停车）等等。酒店有两个酒吧，每到周末的时候都是酒吧生意很火的
30、时候，所以车场岗每次都要忙到凌晨2-3点。由于车场很小酒店又是离路边很近，所以一些过往车辆来蹭车位的很多天天者陵跟那些车主说的口干舌燥的，因为酒店有规定，不是来酒店的不答应停放与该车场。楼下的XX酒吧每周五周六还有酒店派来执勤的另外三人，他们一般都要到凌晨4点才可以回宿舍休息。酒店地下车库卸货区域也加岗2人天天上夜班,12个小时固然都很累但大家没一句怨言。酒店保安部经理也给予了我们极大的帮助，不论是在工作上还是在个人的私事上。在这里只有道上一句谢谢,以表达我们的感激之情。在这里的大半年里工作中还是有不尽人意的地方,队员没按要求交接岗被甲方扣除过服务费，因队员在车场没能和车主沟通好被车主告到派出
31、所,固然没有受到什么损失但是还是值得我们以后留意的，上夜班的队员在大堂沙发上睡着被大堂经理拍照等等。大家都知道保安这个行业的职员活动性非常大，我在这里的时候来来走走都有好多人了，我个人固然是这个项目的队长，却也没有能为酒店招到几个职员，但是酒店在职员紧缺的时候还是为我所在的这个项目派送职员。这些都是在这大半年里所发生的事。所以在明年我们一定要加强这些方面的治理让这些事尽量不要发生，也希望酒店再多多的关心一下酒店的这个项目，使其项目可以越做越好。以上是我在这一年里的工作总结。20xx年已经过往，20x年即将来到。新的一年意味着新的机遇新的挑战，我坚信在酒店领导英明决策下酒店的明天会更好，作为酒店
32、的一份子，在明年的工作中我将一如既往，全心全意为酒店贡献一份微薄之力。最后祝酒店蒸蒸日上，财源广进。小区物业工作报告41、治安方面20xx年3月28日保安员xxxxxx.xxxxxx因与来大厦送快递的人员发生冲突被治安拘留，后按部门规定两人被开除，当时队长XXXXXX在现场而未制止事件的发生,从侧面纵容保安员的气焰，事后队长XXXXXX也被劝退。这是我部上半年比较严重的一次治安事件，给我部造成了非常被动的局面，产生了很坏的影响。为教育员工扭转部门被动的工作局面，我部多次开会、培训并请老员工在此事后发言总结教训，深入剖析检讨产生此次事件前因及后果，以老员工带动新员工避免以后再次发生类似事件。在此
33、期间我部还处理了我公司及XXXX公司印章被冒用一事并多次到网通调查，此事后公司加强了印章、营业执照复印件的管理完善了签字不确认制度。在工作期间组织保安部员工多次进行治安演习，如发现可疑物品的处理、在楼层内发现可疑人员雌跟踪等。在演习中锻炼了员工之间的协调能力、团队合作精神、熟悉了各个人员在突发事件中应做的工作。2、消防工作方面：消防工作作为日常保卫工作的重点，我部对大厦敏感单位每月进行多次检杳，下达隐患整改通知单10余份并督促相关单位进行了整改，其中工作重点为xxxxxx酒家及bl施工现场。多次组织本部门员工进行消防常识培训、灭火实战技能演习，在培训中员工掌握了基本的消防常识。与工程部配合每月
34、对消防设备进行测试、保养、维护，达到了消防设备完好率100%,保障了在紧急情况下消防设备的灵敏度。烟感探测器由于长时间未做清洗，部分已经开始出现误报、错报、不报警现象。经公司同意我部正在考察厂家调研价格、质量及保修时间，调研结束后计划在近期对大厦所有烟感探测器进行清洗，工期约30天左右。同步还在进行中控室维保事宜的洽谈，与维保单位已基本达成一致意见，计划近期内签署维保合同并对中控室设备开始维修保养工作，确保设备的正常运转，3、日常管理工作保安管理设大堂岗、巡逻岗、监控岗、车场岗、许可证局大堂岗，岗与岗之间密切联系，对大厦实行方位365天24小时的安全保卫，严格的管理制度确保了上半年本大厦无治安
35、、刑事案件、火灾事故的发生。对新招聘的保安员进行上岗前岗位的基本知识和操作技能培训加大对在职保安员的培训力度，注重岗位形象、礼节礼貌、应急处理能力等多项培训，从而增强保安员的工作责任心和整体素质;强化服务意识，树立友善与威严共存、服务与警卫并在的服务职责，保安人员在做好治安管理职能外，还为业主提供各种服务,形成了一道亮丽的风景线。4、警队管理：一是抓队伍建设。一支过硬的队伍是做好工作的重要保证，从保安队组建开始，我部在队伍建设上就坚持“两手抓.：一手抓人员的配备，一手抓素质的提高。在队伍建设上，我部把相马、赛马、驯马、养马相结合。在多渠道引进队员的同时，高度重视队员综合素质的提高。凡新队员进来
36、后，我部都要组织为期半个月的保安业务素质的训练。队员上岗后，我部还坚持每周2天的技能训练，风雨无阻，冷热不断，使队员的业务素质不断提高。半年来，保安队已成为一支拉得出，打得响，有较强执行力和战斗力，能出色完成任务的队伍。二是抓制度建设。工作的规范有序、卓有成效的关键是靠科学适用的.制度作保证不以规矩，不成方圆二团队组建后，对值班、交接班、学习、训练等方面都出台了一整套严格、实用的制度，对团队实行准军事化管理，用制度来规范大家的行为，用制度来保证工作任务的完成。三是抓思想建设。由于队员来自不同的地方，不同的岗位，各人的综合素质、性格、爱好均不相同。更重要的是他们都刚20出头，血气方刚，这既是保安
37、工作的需要，同时，也是我们在日常工作、生活中需要注意的。青年人可塑性很大，但是可变性也很大。因此，我们在队伍建设工作中，要把思想道德建设贯穿始终，紧抓不放。在工作方法上，我们根据不同队员，不同情况，灵活机动地在班会、业务会上插入思想教育的以会代训I,与队员个别谈心，交心，典型案例教育等多种形式，灵活多样帔施思想品德的教育。如我们抓住警队先进人员xxxx、XXXX拾金不昧的事迹，组织全体队员在学习的基础上，展开人的价值在哪里?、怎样做一名政治合格、业务过硬的保安队员?”每个队员都能在学习、讨论的基础上写出有深度、有价值的体会文章，并且大多数队员都能把学习体会落实到具体的行动上。对工作中出现的问题
38、和差错，我们要求：不得隐瞒，及时上报，有错必纠，有错必改，惩前治后，引以为鉴，强化精神，改进工作。形式多样的思想品德教育。小区物业工作报告520x年即将过去，新的一年即将到来，我在这里先给各位领导，同事拜过早年祝新春快乐,万事如意。我虽是一名普通的保安员，但在我心中，XXXX小区就是我的家，领导是我的家长。同事是我的兄弟姐妹，小区的事是我自已的事，我要精心守卫我的家，使它在安全的环境中茁壮成长。我明白作为一个家庭成员，一名保安员.守卫小区、守卫我家的责任重大。保卫是一项特殊的、并具有很大危险性的工作，可我没有因此而胆怯、畏惧。卡内基钢铁公司总裁齐瓦勃曾经说过“我们不是在为老板打工，更不是单纯为
39、了赚钱，我是在为自己的梦想打工，为自己的远大前途打工。我们只能在业绩中提升自己。因此，我们必须秉承严肃认真的工作态度,干好日常看似平淡的工作,要想得到,做得全。坚决完成上级领导交给们的每一项任务，做到让领导放心。在队长的带邻下，我们圆满地完成了今年的工作任务，得到租、住户的满意，得到了领导的认可,我们的工作今年是比较重的一年。当中有几家住户装修，消防的施工，进出的人员多且复杂。对我们的工作加大了压力，在这种情况下我们加强对进出人员、施工人员正监管和登记，定时进行楼巡，把萌芽的事故撤底消灭，确保小区的安全，这有802房患病的朱女士，每一次患病都会磕东西我们小区的花盆砸了解十几个，有时这会高空抛物
40、，在患病时为了保护好群众的生命财产，车辆不受伤坏，并助领导，社区工作站，维护好现场，并得到领导的表扬，在工作之余，在队长带领下，我们进行了保安员体能训练，内容包括，队列训练，军体权等。坚持完成预期目标，保质保量地完成训练计划，我刚开始时叫苦叫累的现像，但我明白作为保安员只有过硬的业务本领和强壮体能素质，才能更好地发挥养兵千日、用在一时.没有刻苦训练关健时刻怎么能发挥出我们的作用呢所以我不怕苦不怕累，直坚持。在工作生活当中本人在一年的总结如下：1、坚决服从领导、认真领会并执行公司的经营管理策略和指示精神，并贯彻落实到岗位实际工作当中始终把维护公司利益放在第T立。2、认真对待并坚决完成部门交给的各
41、项工作任务，积极协助主管做好班组的日常工作，并为班组的建设出谋划策。3、工作中不怕吃苦受累,勇挑重担，主动找事干，做到日艮勤、嘴勤、手勤、腿勤”，积极适应各种艰苦环境，在繁重的工作中磨练自己的意志，增长自己的才干;并勇于发现和纠正自己工作中的缺点、错误，不断调整自己的思维方式和工作方法，分阶段提出较高的学习和工作目标，不断追求更大的进步。4、加强学习，勇于实践，不断积累，勇于开拓。在理论学习的同时注意讲究学习方法，端正学习态度,提高学习效率,努力培养自己扎实的理论功底、正确的思想观点、踏实的工作作风、周密的组织能力、机智的分析能力、果敢的处事能力、广泛的社交能力;并虚心好学，不断地向部门主管请
42、教取经，吸取他们的成功经验，不断鞭策自己使自己有学习的方向和目标。5、坚持预防为主、防消结合的消防方针，完善消防设备巡查及保养措施，并加强消防知识的培训，提高防火意识，掌握消防设备的.操作方法，确保安全。以上是我在一年中做得好的方面，纵观一年的工作，客观自我剖析，自己也存在以下不足之处，恳请领导的指正与批评，以待在今后的工作中进一步加强和改正。1、工作当中有松懈。2、工作经验和相关管理知识仍需进一步学习，积累。20xx年即将过去，我们将满怀热情地迎来20xx年，新的一年意味着新的机遇和新的挑战。今朝花开胜往昔，*半导明日花更红，我坚信在公司领导的英明决策下公司的明天会更好，作为公司的一份子，在
43、明年的工作当中我将一如既往，全心全意的为公司的不断发展壮大贡献自己的一份微薄之力。小区物业工作报告61）竣工验收时间：在楼宇入住前一至三个月进行；2）入住时间：住户入住时间；1.0建全管理处：1）竣工验收前三个月，公司任命管理处主任，房管员2人（收款1人）到位，组成管理处新的筹建班子；其他人员根据工作进展需要,彩取分步到位的办法，业主（住户）入住时，管理处各类人员必须仔部到位。2漕理各类人员可按以下程序和时间到位，但应根据小区条件和实际情况进行调整（以下人员名额按建筑面积5万平方米的住宅小区拟定）:A.入住前三个月，任命管理处主任，房管员2人（收款1人）到位，投入入住前的各项准备工作；B.竣工
44、验收前二个月，大厦消防中心值班人员3人（机电1人，给排水1人，电梯1人）现场，与机电安装维修工程部人员起，参与机电设备安装调试的监理工作，掌握大厦设备设施的基本情况和操作规程；C.竣工验收前半个月，电工2人，给排水1人，进入现场，熟悉楼宇结构、公共配套设施和设备等，参加竣工验收，配合房管员监督楼宇工程遗留问题的整改工作。D.竣工验收前半个月，部分保安人员到位,上岗培训后，负责对所接受的物业守卫工作；E.入住前一个月，管理处管理层人员到位，管理处挂牌办公；F.入住前一个月，炊事员到位,食堂开餐；G.入住前半个月,卫生人员到位，开始对区内环境和已接收的房间进行清洁工作；H.入住前半个月，全部保安人
45、员配齐上岗；1.入住前半个月，维修班组成立，人员配齐到位；2.0入住工作方案：1）编写：管理处成立后，管理处主任负责根据物业管理部编写的物业管理方案，编写管理处入住工作方案，入住工作方案的内容包括以下内容：A.核实物业管理方案中拟定的管理处人员配备情况；B才艮据小区的实际情况和物业管理方案中对小区管理的要求以及要达到的标准，拟定小区入住后在加强治安、车辆管理、垃圾清运等方面的配套改进意见或整改措施，如下所示：* 治安方面：小区四周种绿篱或安装防护栏；增设报警系统；统一安装防盗网、防盗窗或铝金窗；* 车辆管理：增设区间道路标志；封闭小区由多个出入口到一进一出或二进二出等；增设自行车棚；加固架空层
46、车库；* 垃圾清运：增设垃圾池（屋）垃圾清运站等；* 楼道灯：改成节能灯（如：温感、声控或触摸式等）；U拟定管理处办公用房和员工宿舍的装修方案；D.根据物业管理方案的开办采购计划，拟定分步购置计划；E.制定入住流程；F.其他；2）报批：以质量手册中文件和资料的控制和程序文件的文件和资料的控制程序的规定进行；3.0准备入住资料：1）根据公司原有的格式和小区的实际情况编写和印刷住户手册、业主公约、防火公约。*注：业主公约按深圳经济特区住宅区物业管理条例应在入住率达60%时，由业主委员会讨论制定，管理公司为了加强管理，与住户相互制约，制定临时规定，当入住达到60%时，再按业主委员会制定的业主公约执行
47、。2）印刷市政府颁布的深圳市住宅装修管理规定，并结合实际情况编写和印刷住宅（大厦）室内装修管理规定、住宅区（大厦）商场装修管理规定和临时用电管理规定。3）印刷安装空调管理规定（附空调安装平面示意图）和空调架的式样图。4）印刷办理入住手续须知”，内容要求写明管理处办公地，业主应带的证件，并附简明扼要的入住程序流程说明图等。5）印刷其他规定：如防盗网和防盗窗管理规定（附草样平面示意一图）等。6）印刷入住表格：4.0协调工作：1）与供电局、自来水公司、石油液化气瓮和邮局等单他高好联系工作，保证住户入住后水、电、气等的供应。2）代业主与电话公司联系电话安装事宜，争取现场放号，方便业主。3）与学校、派出所和居委会联系，了解小孩转学和迁移户口的手续办理细节，以及有关联系电话，入住时公告。5.0通知入住：通过登报或寄发通知书的形式提前一个月向业主发出入住通知。寄发通知应包括以下资料：1）入住通知书2）办理入住手续须知3）收费项目一览表6.0入住时的环境布置：1）区内环境：A.入口处挂横幅,内容有欢迎您乔迁XXX大厦（村）”等，插彩旗，营造热烈的气氛。B.插指路牌，由入口处到管理处，指路牌标明管理处字样，采用红底黑字或红底黄字等。C.入口处标明管理处办公地址和办公时间。2）管理处办公环境：A.挂灯笼，飘小彩带，摆放花篮、盆景，给人以隆重、喜庆的感受。
