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1、销售手册目录一、总体市场分析1、总体经济环境2、总体行业状况3、总体市场状况二、区域市场分析1、总体区域市场状况2、区域竞争个案三、项目整体表达1、规模、规划2、交通3、景观4、户型特色5、装修标准6、配套：会所及其他配套第一章、总体市场分析一、总体经济环境2005年一季度，北京市主要经济指标表现稳定，但是增幅较去年同期有比较明显的回落，从发展趋势看，比去年第四季度进一步减缓，反映宏观调控的影响有所增强。工业生产增势减缓。全市规模以上工业企业实现增加值增幅比上年同期回落8.6个百分点，比去年四季度回落7.7个百分点。其中，专用设备制造业、交通运输设备制造业、石油加工炼焦及核燃料加工业增加值增幅
2、均比上年同期回落。高新技术产业发展形势较好，完成工业增加值89.4亿元，按现价计算增长15.8%,增幅同比提高4.1个百分点。投资增幅进一步回落。全市完成全社会固定资产投资增幅低于上年同期27.9个百分点。其中，房地产开发投资191.2亿元，增长11.9%,增幅低于上年同期28.7个百分点。消费市场运行平稳。全市限额以上商业企业实现社会消费品零售额432.3亿元，比上年同期增长19.4%物价水平继续上行。全市居民消费价格指数高于上年同期2.2个百分点。其中，食品类价格比上年同期上涨6.7%,居住类价格上涨5.5%。居民收入稳步增长。扣除价格因素，北京城市居民人均可支配收入实际增长9.4%。投资
3、增幅略有回升。1至4月，北京市全社会固定资产投资增幅高于一季度1.5个百分点，完成房地产开发投资继续回落，增幅比上年同期下降28.4个百分点。二、总体行业状况2005年，北京市房地产开发投资继续平稳增长，一季度累计完成投资191.2亿元，比上年同期增长11.9%o2005年一季度北京市房地产开发企业当年到位资金438.8亿元，同比下降4.7%。在当年到位资金中，国内贷款为106.3亿元，比上年同期下降17.6%。国内贷款的减少，主要是受紧缩信贷，严格资金管理的政策影响，如提高房地产开发投资项目自有资金比例、清理固定资产投资项目贷款等。房地产开发企业资金的主要来源仍然是定金及预收款，占当年到位资
4、金的45.8%,达到201.1亿元，比上年同期增长22.8%。房地产开发企业完成土地开发面积79.5万平方米，比上年同期增长1.l倍。新开工商品房面积335.3万平方米，比上年同期下降0.7%；其中商品住宅223.5万平方米，下降0.6%。竣工各类商品房313.7万平方米，比上年同期增长37.4%,其中商品住宅235.4万平方米，增长35%o一季度销售各类商品房353.8万平方米，实现销售额184.4亿元。其中：住宅销售327.3万平方米，实现销售额158.3亿元，均比上年同期有一定增长。从地域来看，北京市商品房的区域分化非常明显。以四环为界，1季度，四环以内商品房的平均售价达到了7795元/
5、平方米，而四环以外商品房平均售价为3971元/平方米。从区域来看，1季度，城八区商品房平均售价为6887元/平方米，远郊区县为3164元/平方米；其中，住宅分别为6370元/平方米，3102元/平方米。2005年13月份北京市房地产开发统计资料主要指标合计上年同期增幅（%）房地产开发投资（亿元）191.2170.911.9#住宅83.676.69.2商品房施工面积（万平米）5609.25361.44.6#住宅3853.53657.45.4本年新开商品房面积（万平米）335.3337.7-0.7#住宅223.5224.9-0.6商品房竣工面积（万平米）313.7228.437.4#住宅235.4
6、174.435.0商品房销售面积（万平米）353.8268.631.7#住宅327.3248.631.7商品房销售额（亿元）184.4125.946.4#住宅158.3108.446.1三、总体市场状况1、投资继续得到控制，融资渠道酝酿变局尽管实施了以抑制投资增长为主要目的的宏观调控，但2004年的投资率仍然达到了51.33%,超过2003年创出新高.2004年，中国房地产投资占到固定资产投资的近五分之一,并且对上游产业拉动作用增强。专家预计，今年房地产投资增速将有所放缓，但不会低于20%o2、土地市场走向规范，土地增量供应控制更严土地市场将会更加公开透明；建设项目用地预审将更为加强，第三轮土
7、地利用总体规划将逐步展开。被动需求有望下降，二手房市场将持续升温。在去年停止拆迁、集中解决拆迁遗留问题的基础上，预计今年的拆迁工作将慎重进行，拆迁导致的被动需求将有较大幅度下降。此外，随着二手房交易管理政策的完善和实施，己购公房的大量上市，房源将继续放量,梯度消费格局逐步形成。3、供应关系偏紧，房价增幅趋缓在当前房地产市场以首次购房需求和改善型需求为主的背景下，住房需求呈现很强刚性，一般性上调利率措施对需求量影响不大，房地产市场的需求将持续旺盛。在国家宏观调控背景下，房地产市场供给增幅仍将呈下降趋势，供求偏紧局面很难改变。由于政策变动对市场预期（供给减少）的影响、市场经济自身的价格调整、特别是
8、政府将采取措施抑制房价过快增长等因素，预期今年房价增幅将趋缓。四、政策环境继2004年10月29日中国人民银行上调金融机构存贷款基准利率后不到5个月，个人住房贷款利率再次上调。实行下限管理,5年期以上个人住房贷款利率由5.31%提高到5.51%,对房地产价格上涨过快城市或地区，可由现行的20%提高到30%。北京5月11日电国务院办公厅近日转发建设部等七部委关于做好稳定住房价格工作的意见，政府对房地产市场的宏观调控措施进一步细化。自2005年6月1日起，国家将对个人购房不足2年即转手交易的行为加大税收调控力度；今后“炒地”行为、转让“期房”行为都将禁止。国务院办公厅还通知要求各地区、各部门要把解
9、决房地产投资规模过大、价格上涨幅度过快等问题，作为当前加强宏观调控的一项重要任务。七大“组合拳”:保障百姓自住用房：1 .普通住房3种情况享受优惠2 .保证经济适用房、廉租房建设3 .保证中小套型住房供应遏制炒房炒地行为：4 .完善市场信息披露制度5 .依法制止炒地行为6 .期房禁止转让7 .2年内卖房征营业税政府为规避经济和社会风险，此次组合拳及利用金融、土地、法律等政策（如I4号令、71号文件以及121文件等）减缓房地产开发投资的增长步伐，期待着房地产市场发展的“软着陆”，同时标志着北京房地产市场正在走向成熟化。信贷增速将进一步放缓,融资将趋向多元化,房地产将从项目导向型向资金导向型转变。
10、房地产市场存在以首次购房需求和改善型为主的趋向，今年房地产市场的需求将持续旺盛。虽然房地产市场需求增幅将呈下降趋势，但供求关系偏紧的局面很难改变。由于政策变动对市场预期的影响随着时间的减弱，以及市场经济自身的价格调整，特别是政府将采取措施抑制房地产增长等原因，预计2005年房价增幅有所趋缓，土地市场走向规范，土地增量供应控制更严。第二章、区域市场分析一、南城市场发展现况1、发展概况与北京其他地区相比，南城房地产市场近一两年来取得了突飞猛进的长足发展。随着政府政策的支持倾斜、道路交通的改造、市政配套环境的整治，南部各主要区域房地产市场近年来雨后春笋般涌现的大量优质楼盘，同时随购房客户理性和开放意
11、识的不断提而，南城房地产市场正日益脱离老北京旧观念下的传统认知，一跃成为业界和房地产市场的热点、焦点地区，同时也越来越被众多有识之士的业界专家和购房人群视为投资置业和市场发展的“绩优股”。2、发展利好条件A、政策倾斜支持北京市市长王岐山在去年多次提出，要更加重视区域协调发展，促进南城与北城的良性互动。同时，市领导在“十一五”规划编制工作动员大会明确指出，北京市“十一五”规划编制中要重视南北城发展失衡的问题，统筹城乡和区域的均衡发展。目前,北京城市总体规划（2004-2020年）修编己获得国务院批准。其中，“全面整治南城环境、带动南城发展”成为该规划的重要内容。在北京2015年实现国际化大都市定
12、位的宏观战略指导下，北京市加快实施南部城区发展的步伐越来越快。政府发展策略向南倾斜，将南城定位成京城“居住区”，这使南城的房地产项目开发就开始以几何倍数迅猛增长，特别是“绿色生态主题的提出更是提升南城居住品质。B、道路交通改造随着政府对南城投资开发力度的不断实施到位，南城房地产市场已愈发呈现交通改造带动板块发展的形势。已有的两横（两广大街、难四环）、两纵（南中轴路、京开高速）格局，连通京石、京津塘高速，和已建成的国际传媒大道、丽泽商务大道连接形成四通八达的道路交通网络，整体推动南城经济和房地产市场的升温，为房地产发展扫平了道路。除此外，随着是马家堡西路的开通、右外大街打造的南北向主干道，以及地
13、铁四号线工程的全面启动，包含马家堡西路、右外大街及草桥东路在内的广阔区域马家堡板块持续升温，一跃成为南城最适宜人居住的区域。这些交通动脉打通了南城腹地，连通了西单商圈、传媒大道等重要商业、经济文化发展区域，由马家堡板块到西单商业区仅需不到10分钟车程，使得西单商圈整体出现南移趋势，并加速这些重要区域对南城的渗透和辐射力大大增强，真正缩短南北城差距。作为国际传媒大道的南向起点，马家堡西路从星河城百万平米大社区东侧贯穿而过，和与其并行的右外大街两线贯连二、三、四环，形成“连环”之势，成为南城乃至北京屈指可数的交通网络，繁荣已成定势马家堡西路打通了南城腹地，直通西单，与菜市口南大街、宣外大街连接成为
14、北京重要的南北交通“新干线”。它将西单商圈、传媒大道与马家堡板块紧密联结起来，马西路的建成使得西单商圈、国际传媒大道向南的辐射力大大增强,并加速对南城的渗透,真正缩短南北城差距。C、配套环境完善政府下大力气改善南城各项市政环境、。改造京南水系，加大河流清淤力度，整治了木樨园一带的凉水河以及支流马草河。凉水河不仅净化水质，改造岸边环境，还将建造既作运输功能，又作人文景观的码头，成为城市亮丽风景线。据最新报道，凉水河下游的最下端的小红门污水处理厂2005年底将投入运行，建成后，他将成为北京市第二大污水处理厂，届时，凉水河这条北京最后一条排污河将永远退出历史舞台。2005年，凉水河流域三座污水处理厂
15、全部建成并投入运行后，北京城西和城南地区的污水处理现状将大大改善，进一步促进南城地区的发展。3、市场表现如火如荼A、土地资源优势凸显随着今年一系列土地金融政策的陆续出台，京城众多开发商普遍感到土地开发愈来愈“吃紧”，而南部区域相比其他区域相对饱和的开发状态，南部市场土地资源优势凸显，充足的土地供应令整个区域市场表现异常活跃，备受开发商和购房者的瞩目。2004年，南部市场的供应量占到北京整体供应量的30%,仅次推量最大的东部区域。目前珠江、首创、金地、华润、顺驰等大牌开发商都已进驻南城，从新盘分布板块来看，丰台、房山等地在今年其他区域新盘放量缩减的情况下，市场新盘供应地位突出。此外，马家堡、宋家
16、庄、刘家窑等板块明显受地铁4号线、5号线、10号线轨道交通的影响，在今年有不少新盘集中入市，轨道经济给南城房地产市场带来的巨大热力不容小觑。另外，由于城区内的过度开发，二环、三环内除了广安门和广渠门周边尚有少量新盘入市，其他均分布在四环以外，住宅郊区化开始显现，预计京石富速以及大兴西南板块也将是明年南城供应量较大的地段，而南城的整体供应量在未来两年中有望达到一个新高。B、项目供应稳步有升目前，南城西部、中部、东部都有新项目面世，其产品包括别墅，中、高、低档普通住宅项目，例如，五月底开盘均价为5000多元/平方米的天鸿美域；4月开盘的状元城；4月初入市的北京华侨城。同时，中海安德鲁斯庄园将于6月
17、中旬正式开盘。除新入市的项目外，旧项目推出新期的数量也较多，如顺驰领海、万年花城、时代紫芳、星河城、怡海花园、城南嘉园、新奥洋房等。目前，南城项目均价50006000元/平方米属于中档偏上的水平，从下半年南城楼市增量来看，大多为此类产品。但也有高端产品面世，比如在陶然亭板块就有两个均价过万元的项目，其中朱雀门是去年底入市，而凤图腾预计将在下半年开盘。与此同时，富力信然庭在05年下半年也将入市。据记者了解，位于南三、四环的马家堡西路两边项目无论是价格水平还是销售速度都略优于其他区域，主要是受交通利好影响。马家堡板块下半年新推项目有时代风帆、星河城三期，目前在售的有5月开盘的城南嘉园二期、恋日花都
18、新推出的三栋板楼和三栋塔楼记忆状元城等。C、价格稳健上扬今年南部区域将是大放量的一年，南城项目开发成倍迅猛增长，尤其是京南马家堡西路及地铁5号线周边，京石高速沿线区域，还有大兴黄村及亦庄马驹桥区域，涌现出一大批新住宅项目，对区域整体价格拉动明显，整体市场均价提升1000元左右，房价涨幅增升12.5%。据北京市建委制定的北京新建商品住房买卖价格指导手册中统计数据显示，2004年上半年，南三、四环间楼盘整体成交价格为5000元左右/平方米，而从目前市场最新的价格显示、今年新开盘的项目中，恋日花都、城南嘉园二期等项目的均价已经接近6000元/平方米，而星河城三期、状元城等项目均价已超过6000元/平
19、方米。与去年相比价格上涨了近千元。富力信然庭6月底开盘，预计开盘价8500元/平方米根据2005年初南城新开项目价格走势统计，入市价位每平方米在8000元以上产品已经开始在南城少量出现，而均价在6OoO至8OOO/平方米的产品也占据了一定的市场份额，其比例达到了13%。与此同时，更值得注意的是，新推项目中均价为维持在4000至6000元的产品总共有22个，整体比例也超过了50%。与往年相比，整体市场均价提升100。元左右，房价涨幅增升12.5%。虽然央行刚刚出台加息政策，有意对房地产市场降温，但仍然可以预测明年南部区域房地产市场价格会继续全线飘红，稳健上扬，“低开高走”的价格策略会主导明年的整
20、个市场，并且较其他区域，整个市场升值空间会更大。价格上涨因素分析：因素之一是交通。城市路网的完善以及轨道交通的规划极大带动了南城的道路高速发展。马家西堡路的全面修建，菜市口大街开通，丰北路、丽泽路打通并拓宽，南四环与四环路的全部连通，京开高速业已通车，广安大街、南中轴路三四环间、亦庄开发区连接南四环路的道路相继通车，地铁四号线、五号线、十号线的修建城南的交通正在更加通畅。因素之二是商业配套。南中轴路连接木樨园市级商业中心和大红门地区级商业中心的规划成为京城商业的一大亮点。三、四环沿线的家具建材市场、马连道的茶叶一条街、潘家园的古玩市场、总建筑面积在100万平方米以上菜市口中心商业区、丽泽商圈的
21、兴起城南的商业配套正在逐步完善。因素之三是产业规模。以电子信息、生物制药为主导的产业的丰台科技园的集聚效应。占地超过10平方公里的微电子、制药、纳米技术、汽车制造业将形成亦庄产业布局优势产能。黄村的南部，生物工程与新医药产业基地规划已经获得批准，形成新的产业群，带动整个黄村的发展。琉璃厂文化产业园，先农坛地区规划为医学科学城城南的产业规模正在趋于形成。因素之四是政府规划。凉水河综合整治工程的正式开工，大兴卫星城北区、亦庄为代表的高档生活居住区的规划建设以及京开路沿线将陆续修建高尔夫球场、室内滑雪场、网球中心等休闲设施。政府拟在用规划“锁定”人群，用“精品”社区吸引人群，使城市建设上档次城南的政
22、府规划正在科学合理。D、需求升级换代南城市场处在快速平稳增长的过程，有效需求和潜在需求巨大。区域经济的高速发展，使得需求拥有较大的市场容量和成长空间。消费群体置业需求在不断的进行自我培育和更新提升，市场需求总量稳定增长，多层次需求旺盛，需求的角度从普通的居住到对产品、社区生活品质的提升要求发生了较大的转变从目前南部区域客群分布看，开始由城南向全北京辐射，西城、海淀中关村、cBD商圈成为第二主战场。据统计数据显示，南城入市商品房从1998年到2OO2年，9O%的客群以木地为主，其他区域客群只占1O%左右。而2OO3年以后，本地客群为40%,相反海淀、西城区、CBD区域的客群却都分别占到30%、2
23、2%、25%,外地客群也能提高到20%的比例。分析发现，造成南部区域客户群体改变的最大原因还是大兴卫星城、亦庄不少低密度高品质低总价的ToWNHoUSE吸引了西城、海淀中关村、CBD商圈众多中产阶层的眼光，从而拉动了多个区域人群对南城项目的整体关注度，市场美誉度大幅提升，南城的居住概念彻底改变，其需求向全市范围同步释放。E、产品升级大战，精品社区“激流勇进”南城市场近年来在项目投资开发规模、产品能力与标准、产品升级，综合品质提升、居住理念档次方面都有突显的改善，市场竞争也激烈。南城的地价低已被业内人士悉知，而开发商为了在利润上得到高额回报，逐渐开始在产品上下足工夫，尤其是玉泉营、花乡板块的一些
24、大盘，为了谋求品牌效应，聚足人气，纯板式的户型设计更加精巧化，精品化，高舒适度以及人性化的打造受到购房者的青睐。形态多样化，户型人性化，低密度板式社区将会成为明年南城新一轮产品大战的最显著特点。据协成统计显示，今年南部区域入市的新盘，其物业形态为纯板楼的项目共有22个，其比例高达53%,其次，塔板结合的项目共有8个，以20%的比例为居其O另一方面，南部区域的别里市场也不断推新除旧，大胆创新，尤其是亦庄和大兴黄村北区的不少低密度经济型别里升级入市，不仅拉动了南城整体区域形象，而且其占区域供应量12%的份额给京城别墅市场带来不小的冲击波。二、南城市场区域板块竞争1、马家堡板块马家堡西路的贯通，应该
25、说是继南中轴路之后，南城又一城市发展大事。马家堡西路直通西单，与菜市口南大街、宣外大街连接成为北京重要的南北交通“新干线”。由马家堡板块到西单商业区仅需10多分钟车程，对马家堡板块住宅价值的提升作用无疑是巨大的，缩短了马家堡区域与市内繁华商业区的交通距离，提升了南城置业的吸引力，吸引大批城北的买房人到南城置业，凸显区域投资价值。去年马家堡西路楼盘涨幅比较大，平均涨幅在10%至15%,主要原因众所周知，主要是城市南北主干道马家堡西路的开通和地铁四号线带来的交通利好，以及周边完善的商业配套设施。业内人士分析，由于购房人普遍看好马家堡区域的升值潜力，今年该区域楼盘价格会继续上涨。此外，预计于2007
26、年通车的地铁四号线，也是提升整体板块潜力不可小觑的因素。地铁四号线不仅使马家堡板块与宣武门、西单、新街口、西直门、中关村等商业区紧密相连，更直接推动马家堡板块自身的商业发展。马家堡地区经过多年的改造与建设，市政配套设施已经十分完善了。大中电器、苏宁电器等名牌电器商场均驻扎在此。美联美、华润、冠军等大型超市能够满足不同档次居民的日常生活所需。便利的交通环境加之配套设施的齐全，使得马家堡地区具备了较强的居住性。本区域随着马家堡西路以及地铁4号线的修建，极大的提升了区域价值，项目供应量集中，竞争较为激烈区域供给迅速增大，产品类型比较单一，产品同质化严重，中高端住宅价格5700-6800元/平米、典型
27、项目【瑞丽江畔】项目位置：丰台区马家堡东路均价：塔楼均价5300元/平米板楼均价6300元/平方米入住时间：一期2005年7月18B二期2006年3月和4月三期14#2006年4月26日三期5#、6#2006年6月26日开发商：北京市永联房地产开发有限责任公司物业费：塔楼1.68元；板楼1.8元/平方米*月车位：施工进度：准现房绿化/容积率：绿化率31.00%项目规模：占地面积：10.00建筑面积：33.60项目点评本项目西侧并不紧邻马西路，而是有一排低矮平房相隔，除马西路外道路状况一般，为破战较为严重地路面，有待翻新，不论塔楼、板楼户型均朝南少、朝北多为主，户型选择面窄，板楼类似“刀型”，人
28、们称之为凶宅，一梯三、四户的板楼相比星河城一梯两户的密度高，居住舒适度差【恋日花都】项目位置：丰台区南三环玉泉营环岛东南均价：5500元/平方米入住时间：2006年4月30日开发商：新时特房地产开发公司物业费：2.20以内元/平方米/月车位租金：地上150,地下350个施工进度：9号楼己建设到地上2层,10号楼已建设到地上3层，12号围板楼整体己出绿化/容积率：绿化率35.00%容积率2.200项目规模：占地面积：7.00万平方米建筑面积：20.00万平方米项目评价本项目规模体量小，无论是从景观、交通、小区自身配套（商业与会所）等各方面都难以与星河城上百万平米的大社区，大规划相提并论，小区人气
29、较差，难以形成社区式的居住氛围。高板、高塔的设计增加了项目的密度，而且项目的进深长的户型设计极为不合理，采光功能较差，难以体现出目前满足客户对阳光的需要，景观规划难以突出，难以做出气势、档次，难以多样化【城南嘉园】项目位置：丰台区南四环路公益西桥的西北侧均价：5960元/平方米开盘时间：2005年4月16日开盘入住时间：2002-12-31一期2004-9二期入住开发商：北京龙腾房地产开发有限公司物业费：二期1.95元/平方米/月绿化/容积率：绿化率34.30%容积率1.870建筑形式：板楼项目规模：占地面积：32.00万平方米建筑面积：40.00万平方米项目评价【时代风帆】项目位置：丰台区马
30、家堡西路嘉园大社区均价：7100元/平方米开盘时间：2005年3月8日开盘入住时间：2007年3月15日入住开发商：北京裕昌置业股份有限公司物业费：物业费：3.50元/平方米月绿化/容积率：绿化率32.80%容积率2.860建筑形式：板塔结合项目规模：占地面积：2.20万平方米建筑面积：IOQO万平方米项目评价【名都家苑】项目位置：丰台区马家堡西路（角门路54号）均价：5800元/平方米开盘时间：6号楼2005年6月5日开始排号入住时间：2006年11月开发商：北京奇然房地产开发有限公司物业费：绿化/容积率：绿化率36.00%容积率2.350建筑形式：板楼,板塔结合项目规模：占地面积：5.76
31、3万平方米建筑面积：13.83万平方米项目评价2、玉泉营区域处于交通枢纽地带，交通便利，但典型项目有限，区域形象有待提升【未来上层】项目位置：丰台区南三环玉泉营东南一花乡草桥均价：6800元/平方米开盘时间：2004年9月入住时间：2005年6月底开发商：北京恒源伟业房地产开发有限公司物业费：2元以内/平方米/月车位：246个停车位，其中，地下182个，地上64个建筑形式：板楼绿化/容积率：绿化率40.05%容积率2.660项目规模：建筑面积：20.00万平方米项目点评本项目规模体量小，无论是小区所处位置为恋日花都西南，交通上甚至比恋日花都更加糟糕，没有直达小区的公交车辆，将耗费更多的时间才能
32、搭上公交车，对于没有汽车的业主来说出行极为不便，距离三环更远，出行往往是没有公交车或者等不到公交车。【万年花城（三期）】项目位置：丰台区万柳桥西南均价：5400元/平方米开盘时间：3期（4、5、6、8号楼）2005年4月23日开盘三期5号楼2005年5月12日开盘三期8号楼2005年5月28日开盘入住时间：一期2号地1、2、3号楼：2005年6月30日之前二期4号地南区9、10号楼2006年10月31日之前二期4号地北区2、3号楼2005年12月31日之前；5号楼2006年12月31日之前;6、7号楼2005年10月31日之前三期（4-6、8号楼）2006年12月31日开发商：万年花城房地产开
33、发有限责任公司物业费：塔楼1.78元/月/平米;板楼1.93元/月*平米车位：1：0.6施工进度：项目一期40万平米为普通住宅，板塔结合，已经于2003年10月动工，将于2004年3、4月份入市。二期：6#、7#结构收尾完成90%绿化/容积率：绿化率31.00%容积率2.260建筑形式：板楼,塔楼,板塔结合项目规模：占地面积：81.80万平方米建筑面积：200.00万平方米项目点评本项目和星河城一样是超级大盘，经现场调研分析，本项目内有7条市政路隔开，并有2条公交线路通过，交通问题虽然得到缓解，但所有楼宇及景观设计不成为一个整体，身处其中会有混乱的感觉，规划的合理性比星河城差，另外，交通既要靠
34、公交线路，而星河城则可以通过永远不堵车的地铁实现交通的便捷。3、两广路沿线本区域是内城的枢纽地带，交通便利，区位明显，市场认可度高，周边配套完善，区域较成熟，热点住宅区，价格7200-9000元/平米a）典型项目【格调】项目位置：宣武区广安门外马莲道南路均价：7300元/平方米开盘时间：入住时间：2、3号楼2004-12-301号楼2005年5月31日4号楼2005年7月30日开发商：北京依莲轩房地产开发有限责任公司物业费：2.2元/NP*月车位：1：1施工进度：准现房绿化/容积率：绿化率31.40%容积率3.670建筑形式项目规模：占地面积：4.61万平方米建筑面积：30.00万平方米项目点
35、评本项目地处二、三环之间，虽更接近市中心，但小区周边条件较差，作为住宅项目而言，过于吵杂繁乱。公共交通不发达。且所提供选择的户型单一。项目规模不大，社区配套服务等也存在很大的劣势。【顺驰蓝调国际】项目位置：宣武区西二环菜户营桥西1500米均价：7200元/平方米开盘时间：二期2005年5月15号9号楼（麒麟座）开盘入住时间：2006年12月31日入住开发商：北京顺驰置地丰润房地产开发有限公司物业费：2.80元/M2*月车位：1600个绿化/容积率：绿化率50.00%容积率2.800建筑形式：板楼,塔楼,板塔结合项目规模：占地面积：12。0万平方米建筑面积：22.00万平方米项目点评内城土地的稀
36、缺性，处于两广路沿线的内城项目价格均在7000元/nV以上，导致内城产品的自身及周边地区人口数量较多，居住密度大，抬头不见蓝天，空气混浊，景观则出现了独特的“水泥森林”。内城项目的业主们多是花大价钱，买“所谓”的区位优势，买简单而陈旧的外部配套，买污浊的空气，嘈杂的噪音，就是买不到亲近自然的生活。【陶然北岸】项目位置：宣武区虎坊路均价：7500元/平方米开盘时间：四期2004年12月12日入住时间：三期7、10号楼2005年8月31日四期6、8号楼2005-9-31四期3号楼2005-10-31开发商：北京鲁能陶然房地产开发有限公司物业费：2.30元/平方米/月绿化/容积率：绿化率30.00%
37、容积率3.600建筑形式：塔楼项目规模：建筑面积：20.00万平方米项目评价：【凤图腾】项目位置：宣武区陶然亭路2号均价：14000元/平方米开盘时间：2、3号楼2004年11月15日入住时间：2、3号楼2006年3月15日开发商：北京奇然房地产开发有限公司物业费：未定绿化/容积率：绿化率35.30%建筑形式：板楼项目规模：占地面积：5.52万平方米建筑面积：23.00万平方米项目评价4、木樨园一方庄区域东南三环区域成熟居民生活区，商业配套、生活配套完善，交通便利，市场认可度高，区域价值极大提升【珠江骏景】项目位置：丰台区木樨园桥西南角均价：6800元/平方米开盘时间：三期（水郡）5号楼于20
38、04年12月14日开始内部认购,2005年3月5日正式开盘3号楼2005年4月23日开盘6、7号楼2005年5月28日开盘入住时间：17、20号楼2005-01-20三期8号楼2006年4月三期5号楼2006年12月开发商：北京珠江房地产开发有限公司物业费：2.36元/M2*月绿化/容积率：绿化率40.00%建筑形式：板楼,塔楼项目规模：建筑面积：18.00万平方米项目点评珠江骏景是一个高绿化低密度的小区，拥有中庭广场及主题花园，项目地处木樨园西南角，东临南中轴路，北靠南三环。距市中心天安门约4.5公里，距CBD、金融街15分钟车程。【新奥洋房】项目位置：崇文区永定门外安乐林路均价：6600元
39、/平方米开盘时间：1#-5#2004年9月6日开盘6#、8#2005年4月3日开盘入住时间：1-5#楼2005-10-316#、8#2006-8-31开发商：北京新奥房地产开发有限公司物业费：物业费：2.4元/平方米月绿化/容积率：绿化率38.00%容积率3.280建筑形式：板楼项目规模：占地面积：4.3万平米建筑面积：18万平米项目评价5、方庄地区b）典型项目【状元城】项目位置：丰台区东三环东铁匠营横一条10号均价：6000元/平方米开盘时间：1、2号楼2005年4月8日6、8、9号楼2005年4月16日入住时间：2006.9.30开发商：北京中豪房地产开发有限公司物业费：2.2元/平方米/
40、月绿化/容积率：绿化率31.65%容积率2.180建筑形式：板楼,板塔结合,小高层项目规模：占地面积：2.64万平方米建筑面积：7.00万平方米项目评价【晶城秀府】项目位置：丰台区方庄桥向南100O米路东均价：8000元/平方米开盘时间：2004年6月12日入住时间：2、4、6号楼20056301、3号楼2005-9-30开发商：北京山水绿洲房地产有限公司物业费：2.80元/平方米/月绿化/容积率：绿化率33.00%容积率2.130建筑形式：板楼项目规模：占地面积：5.00万平方米建筑面积：1300万平方米项目评价5、东南三环典型项目【山水文园】项目位置：朝阳区弘燕路山水文园均价：9000元/
41、平方米开盘时间：3期2005年2月28日开盘入住时间：三期2005年7月至8月开发商：北京凯亚房地产开发有限公司物业费：2.98元/平方米/月绿化/容积率：绿化率65.00%容积率1.360建筑形式：板楼项目规模：建筑面积百万平米项目评价【美景东方】项目位置：朝阳区北京市南新园中路38号均价：6800元/平方米开盘时间：8号楼2005年2月1日2号楼2005年4月23入住时间：二期（1#、2#）2005年12月31日入住7#2006年4月30日入住、8#2006年8月30日入住开发商：崇文区城市建设开发公司、北京达义兴业房地产开发公司物业费：塔1.8/建筑平方米，板2.2/建筑平方米,二期2.
42、5元/建筑平方米绿化/容积率：绿化率38.66%容积率2.990建筑形式：板塔结合项目规模：占地面积：11.84万平方米建筑面积：44.85万平方米项目评价6、南四环绿化隔离带沿线目前交通及环境稍差，随着交通条件的改善和绿化隔离带的修建，发展前景看好典型项目【阳光左右间】项目位置：丰台区大红门桥南500米,南中轴路东均价：4550元/平方米开盘时间：二期三区1、3、5、6号楼2005年3月17日入住时间：二期三区7-10号楼2005年10月10日入住,三区1、3、5、6号楼2005年10月20日入住开发商：北京中瑞建达房地产开发有限公司物业费：0.94元/平米/月绿化/容积率：绿化率33.60
43、%容积率1.490建筑形式：板楼项目规模：占地面积：12.34万平方米建筑面积：22.47万平方米项目评价木樨园i方庄区域玉泉营区域东南三环区域，三,*t*j南四环绿化隔离带沿线第三章、三期产品表述1、项目位置星河城三期社区临右外大街与i期、二期社区隔角相望。东西两面是将二、三、四环串联在一起，直通西单商圈的南城交通动脉右外大街和新开通的马家堡西路，北面通过大红门路与平米市政公园一街之隔；南面是城南家园小区。整体三期社区与一二期既紧密相连,又相对独立，有利于三期形成更加完善、更加2、整体介绍星河城项目是南城第一个百万平米超级大盘，规模宏大，规划精湛，品质领先，不仅在南城，在整个北京房地产市场都
44、占有重要范例地位。2004年，整个项目全年销售15.6亿，排名畅销楼盘总榜第七名。星河城规划总占地41.25公顷，总建筑面积112万平米，分一二三期持续开发，整体项目全部建成后，将容纳6900多户家庭共计2万人居住。星河城给南城带来的是从未有过的超大型高品质现代社区、与大都市崭新居住方式接轨的全新生活理念，同时也揭开了北京城南现代亮丽城市面貌的新形象，成为南城与北京同步、与国际化潮流同步的代表性地标。可以说，居住在星河城，这是南城领先意识和潮流的写照。目前，项目一期、二期春夏秋冬四季星空组团已陆续竣工入住3、规划c）三期总建筑面积50万平米，占星河城总体量的一半，总户数3765户，依托于星河城
45、112万平米的超级规模，筑就南城第一楼盘的气概，以及现代的生活版图。d）三期星河城的设计灵感，来自异域吉祥的象征一一曼陀罗。曼陀罗内圆外方的图案，给人带来祥和、释放的感受，自然环境与人最高境界的融合。e）星河城三期规划同样呈“内圆外方”之势，以纵横两条社区干道，均衡分区四块：东厘区、西曼区、北提区、南普区，全部以充满佛教精神与人文理念；分区内则以东北西南、西北东南向对称布局，活跃规划层次，由此衍生出全新的“极阵式”规划理念。这正是规划师XX先生所期望的南城盛境的浓缩形式。f）极阵式，极乃太极、四象之义，代表四块分区规划；阵乃方整、对称之义，体现社区规划的整体性特征，缺一不可，暗合吉祥、美好等联
46、想。g）极阵式在交通组织上极为强调人车分流体系，效能系高，安全性强，使居者出入随行去，行云流水般。h）三期G2地块经济技术指标O4、交通星河城三期位踞马家堡板块交通枢纽，“双环两纵一条线”的交通布局，为星河城交织起一张路网： 双环：北临南三环，南抵南四环，双环连动起北京全城的各个区域，东达CBD,西接公主坟商圈，去哪里都随心所欲。 两纵：马家堡西路、右外大街两条横穿北京南城的主干道，707、603、833、运通107等周边十数条公交线路织就社区密集的便捷路网。马家堡西路星河城东侧的马家堡西路，是北京市政规划中一条重要的南城主干道，北起南二环，南至南四环星河城社区东门，自开通以来，成为最便捷的出行通途。马家堡西路是2004年北京重点建设项目之一，横跨南二环护城河、马草河与凉水河等三条水系，与菜市口南大街即传媒大道连接成为北京最重要的南北交通干线，由南四环经马家堡西路到西单商业区仅20分钟的车程。马家堡区域毗邻三环，交通方便，楼盘分布密集，已经形成了浓厚的居住氛围。马家堡西路的开通，使南北交通大大顺畅，缩短了马家堡区域与市内繁华商业区的交通距离，缓解了南城生活配套设施方面的缺失，提升了南城置业的吸引力。右外大街自星河城社区西门起，连接起南四环、三环、二环。右外大街三环以内的南延伸线由北京XX置业有限公司投资2000多万自行修建。“一线地铁4号线直抵星河城社区东门外，由马家堡穿
