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1、行政摘要私人住宅供鹰公管房屋供鹰优提量到提目2645行政摘要香港在造地和加快房屋供鹰上，屣了多年辗苦努力，目前正步入收成期,S久而来的房屋短缺冏兄曙光。随著房屋供愿前景持改善，符政策重心睢FfSSJ傅向提的蹴已侬熟。困结香港基金（基金曾）的最新分析示，来自私人土地fi借的供鹰抵消了近期土地流襟的影簪，J三2024至2028年期,每年平均符有19,10（H固私人住宅罩位落成。公管房屋方面，2023/24年度的工程延率下降至2%;加上?11+符有30,000fl三公屋罩位落成，予前十2024/25至2028/29年度期,每年平均符有35,000偃爵立落成,逵成局t（牍）目相如能畿保持良好,香港的基
2、本住屋需求符在未来十年逐渐掩得满足。道不僮卷提升香港居住素建立底氟,也提供了T固檄曾窗口。具醴而言，我俯建增加可搪的置棠械曹,St提高公营房屋的人均居住面稹。以下我凭符辞ffl分析私人住宅和公营房屋的未来供鹰趣势，以及提升香港居住素的背彳爰思路。第一部分：私人住宅供鹰1 .我F5fH112024至2028年每年平均落成O19,1O(H固罩位。不遇，落成量符较集中在2024和2025年，分别符有超遇20,0O(H固罩位，其彳爰於2026至2028年符逐渐回落至每年15,000至17,000偃军位。适值超势背彳爰的原因，在於彝展商因鹰市埸情况而整工程谨度，以及2023年多次撷端天氯事件所造成的延g
3、g。2 .徙私人住宅彝展遇期中不同领先指Iiig察到的情况，迤一步印瞪了上述超黔。2023年攫批予直售花同意善和建篥中的私人住宅罩位数量均雉持在近年高位，而来自已批出土地上可随畤i工的罩位数量即持下降。前者IS示短期内的落成量曾较高，彳麦者即Ji示未来五年敕彳麦B寺的落成量符有所下降。3 .此外，2023年政府主醇土地供鹰出现六次流檄，食下屣史言己,t香港未来的房屋供鹰情成了挑戳。不遇，由於私人土地IW借的赞展潜力狸得释放，抵消了上述因素带来的影私人住宅土地供鹰中的私人主醇Ii目估比，优2018/19至2020/21年度的25%,增加至2021/22至2023/24年度的67%。4 .舆政府主
4、醇土地供鹰相比，私人主府目雎然硅定性敕低，但也能悬未来私人住宅供鹰作出重大直Ig1.展望未来，视乎政府主醇土地供JS的成功批出比率，以及私人主醇IR目的推迤迤度，我彳陶2029至2033年期,平均每年的落成量招介乎14,400和18,50010罩位之2018/19-2020/21舆2021/22-2023/24年度按土地来源割分的私人住宅土地供鹰量之比较2018/192020/21l/o资料来源：地政署、港徽公司，以及0B8三香港曷金2021/222023/24第二部分：公管房屋供德5 .随著全数30,OOO偃!麓5公屋罩位符按言十副落成，加上2023/24年度公管房屋落成延比率大幅下降至2%
5、,三+202425至2028/29年度的落成量每年平均35,000（0罩位。造不僮逢到晨策目檄的30,800固罩位，而且IS符超出目檄14%。6 .我仍5根撼最新的落成量予直测，Sf情景分析谨行了更新。结果再次碓I）忍，政府有望逢成公屋粽合翰候畤在2026/27年度下降至4.5年的目襟。儒管如此，假如谩去反覆出垣的延情况再度彝生，公屋粽合输候B寺只曾触微下跌至5.2年。道提醒我仍5仍需保持警惕，不能18懈。7 .未来十年,如果所有已公布的公管房屋用地都能按畤交付予香港房屋委具曾（房委曹），且其彳爰的建篥工程没有出现延,JRtt2023年施政辍告所提及的全部潜在供愿都能置现。在此情沆下，公管房屋
6、落成量符能逢到5410QoO他军位，较房策308,000偃!军位的目襟高出33%。8 .此外，Ij堂t潜在用地交付延il和建篥工程延的情况，我仍5也迤行了相愿的落成量即使在最悲觐的情景中，即前者延彳麦3年，以及彳爰者的比率需5%,子蒯最融将落成3340,000（三军位，比晨策目襟高出10%。回早年追1晨策目襟的Ig辛遇程，最册就嵯果印瞪了2014年公布晨策以来富局所取得的疑迤步。逐年延展的十年潜在公管房屋供鹰典晨策供鹰目檀之匕频三)三)(三)磔(三)两2014201520162017201820192020202120222023Bi:1逐年延展的十年潜在公爸房屋供忠：可定英悬政府已觅得土地可
7、在黜U十年期典建的公告房屋里位数量倒斗南原：各年份的品S房屋策珞周年Jt度辍告、0BS香港基金第三部分：优提量到提9 .随著！提量的努力取得成果，符策略重心IS向提的B魏已来陶。考到建篥工程需畤，加上建篥物的使用毒命跨越数十年，道意味著富前出现的任何策略失,都将需要一段是畤彳爰才能被修正弼襁。因此，我年5必须及早簿制新策，特别是需要提供更多可负Ji置棠械含，以及提升人均居住面稹。10 .回Si遇去二十年，香港的房屋存量微的未有太大燮化，资助出售罩位估比只有315%。造段畤期内的新落成罩位不断固化房屋a成的现状,以致供需失衡。道尤其醴现在每次资助出售罩位售言十副，都曾出31的超额ISSi情;兄。
8、因此，未被满足的置棠需求傅投私人市埸，醇致近年小型私人住宅罩位落成量激增。11 .增加出售表置居舒副（置居）的供鹰，是T固可行的折中方案，能在不封公屋输候畤成负面影辔的同B寺，10造更多可:&推置蕖Jl亦能腾出更多居者有其屋斜三1l（居屋）名予白表申Ii者，在局1公管房屋供鹰目檄中，增加居屋的比例而建立基磁。12 .儡管如此，遇去的幺泉置居售/己示，小型罩位不受徵迎。了提供更大因，鼓Si垣有公屋租户自置居所交遢所住罩位，富局愿提供面稹更大的资助出售覃位，作卷能有效提升居住素的替代iSii,以促谨社曾向上流It19972023年按型刹分的新落成房屋罩位数量资料来源：政府踞t鹿、差的物装估情署,以
9、及醍香港基金I1.私人住宅崛私人住宅落成量在近年反覆上落，而2023年又是富中较低的一年Iffl1.2013-2023年私人住宅罩位除落成量落成年度资料来源：差地物莱估IW署、圄造香港基金私人住宅落成量於2022年得18年以来的新高之彳麦，在2023年重新回落至13,852彳固罩位的低水平，按年跌幅逵35%。饕於市埸氟氛低迷，溥致一手私人住宅项目尾罩位数量上升，加上2023年数度樊生趣端天氟情;兄而造成工程延,均Hl使樊展商整施工谨度。如副所示，2015至2018年期的稳步上升彳缸遇去6年的私人住宅落成量出瑰一年高一年低的反覆情;兄，2018、2020及2022年每年落成量,勺21,OOOfl
10、g,而2019、2021及2023年每年低足然）14,000值1.回SS谩去八年，Bl结香港基金有六次都提供了比差物棠估!1署更加型S的私人住宅落成量H2.政府及困结香港基金的予言IIJ舆除落成量之比较差黄物棠估僧署洌困结香港基金fi洌资料来源：差筋物荣估慎署、EB结香港基金在2023年初,基金曾和差物棠估署分别予高S年内揩有19,100及19,953偃!罩位落成。最?宣除落成量悬13,852偃罩位，道比基金曾及政府的估算数字，分别低28%及31%。回Si遇去八年基金曾t於私人住宅落成量的潟I1.有六次都匕医物渠估值署更加型碓，包括2016、2018、2019、2021、2022,及2023年
11、。未来五年私人住宅落成量颈期揩曾雉持在相封敕高的水平圄3.1997-2028年私人住宅It位除和予番十落成量199720064000一平均24,0001三重位十落成量35,00030.025.00020,00015,00010,0005,000020192023平均16,800低罩位20242028平均19,1004固单位住宅落成20072018平均12,300偃革位七化/J/产校就裨祈裨裨君1裨君耕材耕1被式舌疗犬裨样科样样种裨样样落成年份资料来源：差能物菜估慎署、屋宇署、地政穗署、城市融J委同包、各装展商披露的数掳.，以及网结香港基金宛去年JOiJ2023至2027年每年平均落成19,0O
12、（H固罩位相,我彳呼第十2024至2028年的年均私人住宅罩位落成量撤窗寺在19,100彳固罩位的水平。由於上述自2018年彳爰所出现的反覆情;兄,道他数字明高於2019至2023年的年均落成量水平，也大幅高於2007至2018年每年平均彳堇落成12,300偃军位的水平。此外，正如前篇所提及，由於原定2023年落成的部分罩位出现延,未来五年的私人住宅落成量耨高度集中在2024和2025年，fS11分别IS到21,7OM固罩位和25,807偃|军位。了迤一步瞬It我Mt未来五年的供鹰颈洌，我优亦蕃视了私人住宅赞展周期中各Ig三先指襟的趣势（辞兄BI5至三7）觐察到的趣势舆我凭由下而上的涓IJ结果
13、相印Ig,造黠符在彳麦文迤行言亦氤九育i城、大埔，及西贡?未来五年的三大私人住宅供鹰地HH4.2024-2028年各11私人住宅落成量予葡IlJ港岛新界罩位敬量10,90038,40046,30095,60011.4%40.1%48.5%油尘旺3,00(婀位(3.1%)荃湾1.000(0章位(1.0%)深水步2,900邮位(3.0%)屯PE8,500俯Iig位(8.9%)雕岛600固章位(0.6%)元朗7,600里位(8.0%)北扇4.50(M因罩位(4.7%)大埔12,80OIS军位(13.4%)中西H3,50OIS军位(3.7%)5001因Se位(0.5%)西9,50011单位(10.0%
14、)沙田1,300罩位(1.4%)资料来源：差的物槊估情署、屋宇署、地政翻署、城市规副委身畲、各凌展商披露的敬撮,以及0B结否港基金在深入探1寸各项令胱指襟前，以下我优符施地廨ffl分私人住宅的Ja酎落成量，富中九Si城（包括改德）、大埔及西贡符是未来五年的三大供凰fed。言亥段期内，三扇合共符估整醴新落成私人住宅罩位超遇40%九SS城（包括做德）的未来五年内提供gi9,700偃!军位，即估新落成私人住宅覃位数,勺21%。大部分供鹰将来自政府拍的改德前跑道Il用地，以及何文田站的雨佰!住宅赞展Ig目。大埔将提供12,8O（H固罩位，子前十成卷落成量的第二大来源。富中大部分军位供愿符来自位於十四娜
15、和白石角的大型住宅樊展I阻而西即符提供&勺9,500值罩位，包括康城站物棠彝展Ii目第11至13期的56,400彳固罩位,以及安逢臣道目提供的令勺3,000值|口口/-X-单位。21,7722023年狸批予直售模花的Il位数量仍虞於近年高位，颈示近期落成量揩曾偏高5.2013-2023年攫批予直售花同意善的罩位敷量20,00015.010.0售植花I血年份土地供瞧资料来源：顾嗨著.凰结香港基金25.000在ffl分了各显的私人住宅fi11落成量彳麦，以下我正5符葡述示未来五年落成量的各Ii领先指襟。第一偃!指襟是申l三S售花同意害的趣势。由於除重建Ii目外,香港所有新推出的住宅IS目均须事先申
16、ISB售花同意害，方可作t三售，因此有数字可用作估者十短期内可供出售的罩位数量，亦可作未来一至雨年落成军位数目的领先指H。在2023年,地政署赞出了36偃!住宅赞展项目的售花同意害，共涉及18,651固罩位。儡管i三固数字典2022年的21,078彳固罩位相比有所下跌，但3三批罩位数量仍足以在遇去11年中位居第三位。80,000?鼠?20132014201620172018201920202021年份土地供魔建篥中的私人住宅军位数量仍然徘徊在近年高位，颈示短期内落成量揩雉持高企圄6.2013-2023年建篥中的私人住宅覃位数量90,00080,00070,00060,050,00040,000
17、30,00020,00010,000资料来源：房屋局、副结香港基金第二他指才票是模宇施工的趣势。更具醴地,造是指房屋局彝布的私人住宅勤工量及建篥中罩位数量。由於2023年新落成罩位Im（13,852值!罩位）少於同年的建篥及上缸程Ii工量（7,000（固罩位），如圈6所示，il明了2022至2023年期建篥中罩位数量的上升。再者，建篥中的私人住宅爵立数量仍逵到80,000彳固，虑於近期高位。由於在罩位落成之前，地基及上塞E程一般需畤雨至四年，因此短期内私人住宅罩位落成量仍符雉持在较高水平。然而，随著近年在已批出土地上可随畤勤工的单位数量有所;咸少,予未来三至四年的落成量揩出现下跌M7.2013
18、-2023年在已批出土地上可随畤i工的罩位住宅落成售楼花楼宇施工Inn土地供德注：数字是指政府已88出的住宅土地、港公司已批出的物桀餐展、市国重建局已批出的里建目、和新修SJ的换地/契槐宅彝展项目资料来源：房屋局、凰造香港基金第三（0指襟是熟地供愿的趣势，可通遇在已批出土地上可随畤勤工的私人住宅罩位数量估算衡量。i三包括政府已出的住宅土地、港公司已批出的物渠赞展IR目、市Il重建局已批出的重建项目，和新修BT的换地/螟住宅赞展IS目。然而，典前述雨（0领先指Ii相比，i三一指襟的表现56不理想。自政府在2018年修IJ晨策目襟中的公私管房屋供鹰比例，由六四比改七三比以来，道一指襟一直在逐步下降
19、。徙i三一指襟在2023年S绩向下的情:兄看来，JWtt在未来五年较彳奏畤落成的军位敷量符含;咸少。儒管近期接il出现土地流檄的情;兄，但透谩释放私人土地储借，私人住宅土地的供雁仍保持稳定S8.2021-2023年土地流日期IW目名耦面面稹（平价）2021年11月柬涌奉引配H站物棠彝展Ii目940,00052022年4月新界屯P号青山公路一大榄段屯F3市地段第561虢1,300,00052023年香港赤柱璟角道480,0001月卿郊建屋地段第1204虢2023年2月小螺潭直目一第一期1,301,00032023年新界荃海由柑1,046,00018月荃湾市地段第430虢2023年11月新界束涌第
20、106BB柬涌市地段第55虢401,00042023年11月束涌柬站第一期物棠彝展项目783,0000资料来源：地联署、港期t公司，以及BB结香港基金ffl9.2018/19-2020/21典2021/22-2023/24年度按土地来源割分的私人住宅土地供鹰量之比较政府土地土地契约修ST/换地献路目私人重建市癌重建局目常三寸酬人住宅土地供鹰畤，不得不提遇去一年出现的土地流襟情;兄。事宣上，2023年是香港土地供愿史上流襟数目最多的一年。2023年政府、港公司及市癌重建局推出了12偃!招襟项目，其中有610未能成功售出。如圄8所示，流襟土地中有5幅悬住宅用地。造舆谩去情况形成鲜明t比，2021至
21、2022年期僮有2幅士地流襟。由於利率上醇致按揭利率飙升，蹲致一手住宅市埸的售速度放,迤而降氐了装展商在土地市埸上的胃纳。因此，彝展商不是出慎未逢底,就是如柬涌柬站第一期物棠彝展Ii目般不入腐然而，如果我凭封照H7,就可以三察到土地流襟封房屋供鹰迤度黑乎;攵有崖生太大影警，因悬在已批出土地上可随畤勤工的军位数量只是略悬下降。优表面上看，i三固现象似乎有遑常理。理t上，成功批出士地数量减少，鹰者亥醇致私人住宅赞展周期前期B皆段的军位数量有所下降。深入践察彳奏,我仍监忍悬Jl一现象可解释私人主醇IR目的供鹰抵消了政府主醇土地供鹰因流襟而造成的影警。如H9所示，私人主醇IH目的估比2018/19至2
22、020/21年度的25%,增加至2021/22至2023/24年度的67%。儡管较政府主醇土地供愿存在更多不明朗因素，但私人主醇IR目能未来私人住宅供鹰提供重大，我年，符在其彳爰章中言寸到造一85。展望未来数年造地揩it入收成期，令未来十年的供鹰前景有所改善圄10.1997-2033年私人住宅罩位除和颈盲懵成量落成年度资料来源：差的物奘估慎养、屋宇署、地政翻若、城市规副委目曾、各凌展商披露的政撮,以及0结香港基金今年，我仍就未来十年的私人住宅落成量迤行5S家JS浏，Sfi按最新的赞展封Ji测方法迤行了整。（有ISJS测方法，辞兄圄11）政府在2023年施政辍告及之彳度的2024/25年度财政演
23、算案中，均保瞪的未来五年举借好可典建不少於80,000偃!私人住宅罩位的土地。Jl比去年同一政策文件中承IS的72,000彳固罩位有所增加。因此，随著靓的努力取得成果，或演言十在未来黑年迤入收成期，我蹒未来十年的私人住宅供鹰前景有所改善。随著手中土地储借建得敕卷充裕，政府耨有更大弹性三g0私人住宅土地的推售数量和速度情景主要麟S011.2029-2033年私人住宅罩位予防十落成量的情景分析情景1未来五年政府举借好的熟地之成功批出比率281%正在迤行地政或规副程序的主要私人项目迤度延邂一年71,9Oa固革位14,400（固罩位情景2未来五年政府举借好的熟地均全m出正在暹行地政或规制程序的主要私人
24、Ii目迤度延邂一年87,400（固，位17,50010箪位情景3未来五年政府举借好的熟地均全喊出正在谨行地政或规制程序的主要私人Ii目按畤推迤92,600固罩位18,500固罩位五年数20292033年度平均2029203351：基於遢去包解政年度Bi喻副中所提供的政府主用地（包括政府土取微路目，以及市匡里建局31建目）成功批出的瞬资料来源：差的物篥估1署,屋宇署、地政署、城市规副委同曾、各樊展商披露的敷揶，以及图第香港基金典2024至2028年的私人住宅落成量测相比，2029至2033年造五年的予官SJ更具不碓定性。因此我十了三偃!情景，以押估不同因素燮化下的私人住宅落成量。在目前的情:兄下
25、，有雨方面的因素能决定是逮私人住宅落成量：第一(0因素，如前文所述，取决於政府主醇土地供愿的成功批出比率；第二彳固因素，即是私人主醇IR目的推迤速度。近期古洞北/粉颔北新赞展Il有六幅私人土地，即使限期徙2023年6月30日延房至2023年12月31日，亦未能在限期居；鬲前逵成襁地慎ISii,正好飕现了i三固不硅定性。情景1假不政府主醇土地供嬉和私人主醇Ii目都受到了阻,她描了一彳固悲觐情沆。就前者而言，我凭统言十了退去五值!财政年度成功批出土地的吉己,结果示成功批出的比率悬81%。造偃|比率可作固折扣率，愿用於未来五年在政府供鹰熟地上可典建的80QO(H固私人住宅罩位。至於私人主醇项目方面，
26、优以上延晨祷地判期限的例子中可冕，烷副和/或地政程序可能需要更是畤才能完成。因此,除了隆整目前已知主要项目的潸在供鹰，基於上述阻瞬生的可能性,我凭il假些IR目的推迤耨延邂一年。按照上述的假IS估算，iil2029至2033年的五年,政府主醇土地供鹰和私人主溥目将合共提供每年,勺14,400偃私人住宅K位。情景2期模掇了未来五年政府稹撷地聘土地推出市埸,且全部政府主醇土地供鹰均成功批出的情;兄。优谩去五彳固财政年度的地副上可兄，雎然部分地皮滚存了一年甚至数年，但最都能成功批出。IS然2023年有多幅土地流襟，但政府也有稹槿鹰封,封2024/25年度地言十副中的擦售土地迤行了整，包括以较小型的地
27、皮取代大型地皮，以及拆ffl彳爰者保留弹性。如果未来五年全部政府主醇土地供鹰都得以批出落,以及私人主醇项目的推迤速度舆情景1相同，2029至2033年的年均私人住宅落成量符逵到17,50OflglS位。情景3探言寸了最架觐的情，兄,不但政府主醇土地供鹰在未来五年全部得以批出落,而且私人主醇Ia目也没有出琪延避。i三固情;兄下，,第十2029至2033年的五年,私人住宅落成量符逵到,勺92,600偃!罩位，平均每年落成18,5O(M固罩位。私人住宅供愿小结1小熊十2024-2028年的年均落成量初9,10(M固罩位落成量揩偏向先高彳爰低，於2024及2025年逵到每年超遇20,000固罩位，及彳
28、度在2026至2028年逐潮回落至每年15,000至17QOO/固罩位2释放私人土地储借是雉持近年土地供鹰量的孱三l雎然出琨多次流襟，但私人主醇的项目抵消了此影辔，其比例徙2018/192020/21年度的25%上升到2021/222023/24年度的67%3展望20292033年的年均落成量可逢到14,400至18,5O(M固爵立随著造地已迤入收成期，政府手中土地燮得较悬充裕,at有更大的弹性推售土地的数量和速度作小结，察私人住宅赞展周期的各ISR先指襟，2024至2028年期的年均落成量聘逵到19,100偃!罩位，但符但!)重在2024和2025年，加在之彳麦回落。翥管如此，私人主蹲Ii目
29、在私人住宅土地供鹰中的比例增加，抵消了2023年破B己IS土地流襟数目带来的影,优而缓解了落成量下跌趣梦。再者，展望造地努力取得成果3三未来数年迤入收成期，未来十年的私人住宅供鹰前景已迤一步改善。目前政府比以往掌握了更多工具，可根撼市埸情沆燮化，整私人住宅土地供愿的数量和迤度。I2.公管房屋供儡管资助房屋供三;咸少，2023/24年度整醴公管房屋落成量呈便解势豆直ffl12.2013/142023/24年度公管房屋罩位除落成量 香港房屋委具曾蔡展的公共租住房屋及三三+88J重位 香港房屋够曾樊展的出租屋邨、郊!矗公共房屋J及在2018/19年度以彼落成的辰君安居躺ISSI制)单位 香港房屋委昂
30、舍彝展的居者有其屋It副里位 香港房赢启赢的M助出佞房屋Ig目、住宅造笥窗I、则源IS住屋洞及在2018/19年度之前落成的房者安居集住屋S+剧星位资料南原：房屋局、香港房屋委具曾、香港房屋蹄曾，以及Hl结香港基金公管房屋落成量882022/23年度僮Jg得10,900固罩位,按年下跌58%彳爰，在2023/24年度展现出2023/24年度的最落成数字13,100/固，按年增是20%如圄12所示，符落成量按公管房屋槿副分，上年度房委曾共交付12,800(0公屋及置居罩位，以及20(H固居屋罩位。舆此同畤，香港房屋癌曾(房愤)亦交付了100(0公屋罩位。值得注意的是,2023/24年度的居屋落成
31、量近乎消失，只估落成量的不到3%0i三槿起伏辘免曾令人夏未来的供鹰情沆。公营房屋供鹰揩踏入收成期,同畤施工延情;兄明改善M14.ifl去十年公管房屋延落成数字五例落屿更新延山目数量延军位数量%2014/15-2018/19811,60013%2015/16-2019/201728,30030%2016/17-2020/2124,8005%2017/18-2021/2256,7007%2018/19-2022/23712,70013%2019/20-2023/241115,40016%2020/21-2024/251120,10021%2021/22-2025/261220,80021%2022
32、/23-2026/27718,60020%02023/24-2027/2832,8002%平均8.314,18015% 香港房屋委员曾驶展的公共租住房屋J及绿表置由HBJJ段位 香港房屋连触9展的出租廖BJ、郊国公共房屋J及在2018/19年度以鳏成的反者安居州握IHiHJ重位 香港房屋委艮曹彝展的居者有其蜃十*!J罩位 香港反屋路酗糯的阳助出售房屋瑁目J、住宅箱抓BJJ、夹心赠展住屋及在2018/19年度之前落瞬晨者安居雌蜃恻J军位 Ia的公屋资料来源：房屋局、否港房屋委员曾、香港房屋t曾，以及BB结香港基金展望不久将来，公管房屋供鹰符在2024/25年度踏入收成期,以致落成数字呈现典遇去雨
33、年截然不同的状兄。i三固醇燮可能由雨偃I因素造成。第一偃!因素是公屋项目於2024/25年度始落成。第二他因素是我伊5优公管房屋的五年滇UJS测建屋量资料中觐察到，惯性建篥工程延情沆有了明的改善。我年5在2022年5月赞表的辍告短期供鹰已技Si是速储借琪暗:勇中首次指出相BS冏题的殿重性，年的延比率曾高逵21%o然而,如HH4所示，延比率在2023/24年度大幅下降至2%,il(S戚字不但是遇去十年的最低水平，而且示II性延的悲性循璟有望徙此步向如圄13所示，假未来不再出现惯性延,且麓的公屋罩位如期落成，覆者十2024/25年度的公管房屋落成量符逵到33,800值!罩位，比2023/24年度高
34、出158%,加有望在之徵滕葡持闻固高水平。在曾3勺公屋如期交付的前提下，未来五年的公管房屋落成量将可连到房策的目檄者十落成员BH5.1997/98-2028/29年度公管房屋It位及落成量80.070,00060.00030.00020,00010,0001997/982006/07平均29,10OflS望位2007/082012/13平均15,30010单位2013/142023/24平均15,500他军位.升及蹴公屋平均35,000彳固罩位.不It及的公屋平均29,000脩1望位1h山川山mMrJnIlll朦目榄：平均30,80010军位豌的公屋遇渡性房屋*由於公屋嫁合第候B5fS只反映政
35、府主典建的公管房屋,因此i渡性房屋或;欠有纲人在平均落成员好!字之中香港房屋委具畲覆展的公共租住房屋J及陈表置居合+J革位H香港房屋愉曾装展的出租屋邨J、1郊扇公共房屋J及在2018/19年度以鳞成的国者安居桑住屋革位香港房屋委其曾骸展的居者有其屋引箪位香港房屋隘包暖展的值助出售房屋目J、住宅鹿色州HJ、夹心OS住屋tJJ及在2018/19年度之前成的误者安居辘鼠恻J鬼位13料来源：房屋局、香港房屋委房再、香港房屋稔曾,以及酶香港基金展望在2024/25至2028/29年度期,即十年供愿周期中的第T0五年期，我年5颈言十傅统公管房屋的落成量符增加至平均每年29,000（0罩位。St然道较谩去十
36、年平均每年15,500值!罩位的落成数字有著改善，且较去年的五年滚Ii平均予Wa建屋量的25,700彳固罩位也逐步改善，但仍较房策的30,800彳固罩位目携留爰了6%。突破傅统公管房屋建舫法的幅,2022年施政辍告提出探用檄型化毓十及僧且装合殿篥法（MiC）典建的曾的公屋，W在2026/27年度前可外供鹰30,000（0军位。目前公屋Ii目正在按ttJ寅施推迤，所涉及的接款申IS已於2023/24年度全数攫得立法曾通谩。因此，未来五年供鹰符出琪Ii著改善，每年平均符落成35,0O（H固罩位，不11能葵）逵到晨策目襟,且符高出目襟水平14%。北国，及九育i城言m未来五（固年度的三大公管房屋供雁地
37、国H16.2024/252028/29年度各O公管房屋落成量予宜RlJ箪位数量港岛三新界媳数蹴松潜房屋（TPH）5,00039,700100,300145,0fSJ(1.PH)1,70013,50014,80030,000共6,70053,200115,1175,(XX)北HTPH:25,800W1.PH:100低箪位4%30%66%元朗TPH：18,40涸箪位1.PH：2,100他望位大埔TPH:湄望位沙田TPH:3,700W位1.PH：900他堇位油尖珏-、TPH:OflW位雕岛TPH:28,0001固望位中西BTPH：ofl三军位TPH:1、20崛军位荃湾TPH:OflW位西寅TPH：1
38、0,800觐塘TPH:13700革位1.PH：2.70。翘里位9深水妙TPH:7,203国军位葵青TPH：3.50（胭飒屯F另TPH：10,100郦WS1.PH:11.700他单位黄大仙TPH:3,800罩位1.PH：100低箪位九青意城TPH:1500Ofla军位IPH：10.700他军位资料来源：房屋局、香港房屋委具曾、香港房屋癌包，以及BI皓香港基金南扇TPH:2,2001束癌TPH：1,600磔g位1.PH:1.700他单位按地酶分第T固五年期包括猷勺公屋在内的公管房屋予蒯落成量,富中i三（包括索甬）、北d,及九Il城（包括敖德）三期成三大供鹰地H,合共估整1公管房屋落成量的45%。雕
39、岛耨成最多供鹰的地IB,未来五年粉是供的28,0O（H固罩位J占整IS落成量,勺16%,造些罩位全部来自柬涌新市展rtJ中的十T固公管房屋Ig目。北国哥共鹰325,900偃1覃位，估整飕落成量/勺15%,富中超谩七成揩曾来自古洞北/粉颔北新赞展H。九81城是第三大供鹰地H,供鹰金勺25,700（0军位，造些军位分别来自敬德赞展1内十三（0傅统公管房屋目及一彳固曾,勺公屋IS目。值得留意的是，在第T固五年期,敬德赞展IB内所有已烧副的公管房屋用地揩全数耗翥，其作公管房屋供鹰腌盒的角色亦曾随之告冠平均候畤有望缩短至4.6年，但鹰保持警惕以免延再现|17.2010/112026/27年度公屋一般申者
40、的平均翰候B寺2022年施政辍告的目襟年份幽公管房屋建制的全数单位及公屋均如期落成情景2包括曾金勺公屋在内的全部公管房屋Ii目中有15%的罩位延落成a:透i逐一比封ifi往十年的公管房屋建投喜十剧，结果埔示公管房屋革位在此期的延落成比率:)15%资料来源：房屋局、香港房屋委具曾，以及BISS香港基金因鹰在本辍告撰嘉B寺的最新公管房屋子蔚落成量及曾3公屋措施的推出，我机5揩探制雨者封於公屋翰候畤的潜在影辔，以及逵到政府BS效指檄的可行性。此我俯迤行了情景分析，以检视不同情:兄下未来公屋输候畤的潜在燮化。悬清晰起兄，我年，在情景分析模型中BS定了数彳固假言殳修件。例如，我年，假未来雨他财政年度的公
41、屋不遵的罩位浮回收量、S除军位编配比率，以及新增翰候相等於遇去五偃!年度的平均值。在情景1中，我假IS包括傅统公管房屋及麓5公屋在内的所有已祝副公管房屋IH目均如期落成。在上述修件下，JI言十公屋粽合t候畤在2026/27年度前缩短至4.6年，相富接近政府所估算的4.5年，且奥去年的辍告分析中的最情景结果相近。根撼情景1的分析结果，30,000彳固曾,勺公屋军位的额夕M共鹰，招成到效指檄的筵。在情景2中，我仍!假揩有15%的傅统公屋和公屋罩位曾出现延落成的情;兄，而i三固比率是建基於遇去十年房委曾公管房屋建副的平均延比率。在上述修件下，公屋一般申IS者的平均输候畤予戢忖熨S2023年12月的5
42、.8年，下降至2026/27年度的52年，落彳爰效指3%。il反映了假IS遇去惯性建篥工程延重现，将可能崖生的悲觐情景结果，56提醒我倬5仍须保持慎警惕。十年公管房屋供喻景提升，得以在房策目檄之上建立更多ffl18.1997/98-2033/34年度公营房屋罩位及颈盲十落成量未来十年制落班第一他五年期第二他五年期80.00070.00060.000950.000翔40,00030.00020,00010,00001997/982006/07平均29,10OflS箪位2007/082012/13平均15,300fl三单位2013/142023/24平均15,500他罩位情景ij平均52,90Of
43、El；情景2望位平均44,9OofllI1；覃位2024/252028/29平均29,000倜单位IIAvwmMfV二IJhIhiltniTmIlil情景3平均39.800（固军位艮策目襟：平均30,800他军位落成年度香淋房屋委员曾彝展的公共租住房J三J及僧象表置居革位香港房屋曲包登展的出租屋邨J、郊癌公共庆屋J及在2018/19年度以彼落成的辰者安居雌屋州出鬼位香港房屋委员畲疑展的居者有其屋剂FJJ单位香港房屋够曾登展的漫助出售房屋18目J、住宅赞普十#IJ、映心!屉住屋IHWJ及在2018/19年度之前落成的辰者安居雌屋十醐军位,由於筋的公厘的使用年嵋五年,而遇渡性房厚的延管递安撵在摧意本$8告盼尚未明朗，因此抽澳有辆入此未来十年部落成量之中资料来源：房屋局、香港房屋委员、香港房屋曲曾，以及蹴香港基金接下来，我俯迤而探言寸2029/30至2033/34年度期即I第二彳固五年期的供愿情况。根撮政府是久以来旗重的供愿承,未来十年已规叠1的公管房屋落成量中，有三分之二将在第二彳固五年期悬了尾重供雁承BS的可行
