《上海西盟物贸有限公司包含商誉资产组可收回金额评估报告.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《上海西盟物贸有限公司包含商誉资产组可收回金额评估报告.docx（32页珍藏版）》请在三一办公上搜索。
1、本报告依据中国资产评估准则编制上海亚通股份有限公司拟进行商誉减值测试涉及的上海西盟物贸有限公司包含商誉资产组可收回金额评估报告沪美评报字【2024】第8009号（共1册第1册）上海美评资产评估有限公司2024年3月13日声明一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。二、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定和本资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告使用人违反前述规定使用资产评估报告的，本资产评估机构及资产评估师不承担责任。本资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他
2、资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。本资产评估机构及资产评估师提示资产评估报告使用人应当正确理解评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。三、本资产评估机构及资产评估师遵守法律、行政法规和资产评估准则，坚持独立、客观和公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法承担责任。四、评估对象涉及的资产清单由委托人、产权持有人报并经其采用签名、盖章或法律允许的其他方式确认；委托人和其他相关当事人依法对其提供资料的真实性、完整性、合法性负责。五、本资产评估机构及资产评估师
3、与资产评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事人没有现存或者预期的利益关系，对相关当事人不存在偏见。六、资产评估师已对资产评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；已经对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，对已经发现的问题进行了如实披露，并且已提请委托人及其他相关当事人完善产权以满足出具资产评估报告的要求。七、本资产评估机构出具的资产评估报告中的分析、判断和结果受资产评估报告中假设和限制条件的限制，资产评估报告使用人应当充分考虑资产评估报告中载明的假设、限制条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。目录声明
4、2目录35正文6一、委托人和其他资产评估报告使用人61 .委托人62 .其他资产评估报告使用人7二、产权持有人概况7三、评估目的7四、评估对象和评估范围8五、价值类型21七、评估依据223 .经济行为依据22.法规依据22III1.评估准则依据23IV .取价依据24V .权属依据24VI .其它参考斐料25VII .引用其他机构出具的评估结论25八、评估方法25I .概述25II .评估方法选取理由及说明25I.公允价值减去处置费用的介绍26九、评估程序实施过程和情况27十、评估假设28H1、评估结论29I .概述29II .结论分析29十二、特别事项说明29十三、资产评估报告使用限制说明3
5、0I .评估报告使用范围31II .评估报告使用限制31I11.涉及国有资产项目的特殊约定31IV.资产评估报告解释权31十四、资产评估报告日32报告附件34上海亚通股份有限公司拟进行商誉减值测试涉及的上海西盟物贸有限公司包含商誉资产组可收回金额评估报告（摘要）委托人上海亚通股份有限公司。其他资产评估根据资产评估委托合同的约定，本次经济行为涉及的其他资产评估报告报告使用人使用人，及法律、行政法规规定的资产评估报告使用人，为本报告的合法使用人。产权持有人上海西盟物贸有限公司O评估目的商誉减值测试。评估基准日2023年12月31日。评估对象和范根据委托人及注册会计师的要求，本次评估对象为上海亚通股
6、份有限公围司并购上海西盟物贸有限公司时形成的包含商誉资产组。评估范围涉及并购上海西盟物贸有限公司时形成的商誉和上海西盟物贸有限公司持有的投资性房地产，房地产权证号分别为：沪房地崇字（2004）第002147号、沪房地崇字（2004）第002144号、沪房地崇字（2004）第002154号和沪房地崇字（1999）第OOO588号。截至评估基准日，含商誉资产组账面价值为13,266,781.74元。价值类型可收回金额。评估方法公允价值减去处置费用-评估结论经评估，上海亚通股夕容以洞抵#TM眷减值测试涉及的并购上海西盟物贸有限公司汇成的包含K着手产组可收回金额不低于52,382,484.00元，二二
7、大人民币与卜式佰叁拾捌万贰仟肆佰捌拾肆元整。重大特别事项无。具体情况请关注本报告的“特别事项说明”。特别提示：本报告只能用于报告中明确约定的评估目的。以上内容摘自评估报告正文,欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估结论，应当阅读评估报告正文。上海亚通股份有限公司拟进行商誉减值测试涉及的上海西盟物贸有限公司包含商誉资产组可收回金额评估报告（正文）沪美评报字2024第8009号特别提示：本报告只能用于报告中明确约定的评估目的，且在约定情形下成立。欲了解本评估项目的全面情况，请认真阅读资产评估报告书全文及相关附件。上海亚通股份有限公司：上海美评资产评估有限公司接受贵公司委托，按照法律、行政法规和资
8、产评估准则的规定，坚持独立、客观和公正的原则，采用公允价值减去处置费用的方式，按照必要的评估程序，对上海亚通股份有限公司拟进行商誉减值测试涉及的并购上海西盟物贸有限公司时形成的包含商誉资产组进行了评估。现将资产评估情况报告如下：-、委托人和其他资产评估报告使用人1.委托委托人营业执照载明人名称：上海亚通股份有限公司类型：其他股份有限公司（上市），股票代码：600692住所：崇明县八一路1号法定代表人：梁俊注册资本：人民币叁亿伍仟壹佰柒拾陆万肆仟零陆拾肆元整成立日期：1993年10月14日营业期限：1993年10月14日至不约定期限经营范围：许可项目：房地产开发经营；建筑劳务分包；建设工程施工。
9、（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动，具体经营项目以相关部门批准文件或许可证件为准）一般项目：金属材料销售；机械设备销售；汽车零配件零售；化工产品销售（不含许可类化工产品）；建筑装饰材料销售；木材销售；家具销售；五金产品零售；日用百货销售；汽车零配件批发；五金产品批发；信息咨询服务（不含许可类信息咨询服务）；工程管理服务；房地产经纪；物业管理；市场营销策划；企业形象策划；会议及展览服务；技术服务、技术开发、技术咨询、技术交流、技术转让、技术推广；合同能源管理；光伏设备及元器件销售；新兴能源技术研发；普通机械设备安装服务；机械设备租赁。（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自
10、主开展经营活动）II.其他资产评估根据资产评估委托合同的约定，本次经济行为涉及的其他资产评估报告使用5!金B人，以及法律、行政法规规定的其他资产评估报告使用人，为本报告的合法使报告使用用人。人二、产权持有人概况产权持有人营业执照载明名称：上海西盟物贸有限公司类型：其他有限责任公司住所：上海市崇明县城桥镇西门路88号798号法定代表人：龚学军注册资本：人民币叁仟零壹拾捌万元整成立日期：1999年1月6日营业期限：1999年1月6日至不约定期限经营范围：一般项目：金属材料、农业机械及配件、汽车配件、机电产品、化工产品（不含危险品）、建筑材料、装饰材料、木材及制品、家具、水暖器材及配件、五金交电、日
11、用百货、服装、鞋帽、煤炭、石油制品、燃料油的销售，自有房屋租赁（崇明区城桥镇西门路88-198号），商务咨询。（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）许可项目：货物进出口；技术进出口；进出口代理；食品经营。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动，具体经营项目以相关部门批准文件或许可证件为准）委托人为产权持有人的股东。截至评估基准日，上海亚通股份有限公司直接持有上海西盟物贸有限公司70%的股权，并通过全资子公司上海亚通出租汽车有限公司持有30%的股权，合计持股比例为100%。三、评估目的根据企业会计准则第8号一资产减值，上海亚通股份有限公司拟进行商誉减值测试，需
12、要对并购上海西盟物贸有限公司时形成的商誉及其所在资产组价值进行评估，为该经济行为提供价值参考。四、评估对象和评估范围1 .本次评估对象为上海亚通股份有限公司并购上海西盟物贸有限公司时形成的包含商誉资产组。评估范围涉及并购上海西盟物贸有限公司时形成的商誉和上海西盟物贸有限公司持有的投资性房地产，房地产权证号分别为：沪房地崇字（2004）第002147号、沪房地崇字（2004）第002144号、沪房地崇字（2004）第002154号和沪房地崇字（1999）第OOO588号。截至评估基准日，含商誉资产组账面价值为13,266,781.74元。根据评估申报资料，纳入评估范围的资产权属清楚，不存在任何争
13、议。2 .含商誉资产组的识别与界定2.1 商誉的初始确认上海亚通股份有限公司于2004年6月28日，以评估公司2003年12月出具的评估基准日为2003年12月31日的评估结果为参考，收购上海西盟物贸有限公司，将收购价格与账面净资产差额计入股权投资差额。2006年，根据修订后的会计准则，将股权投资差额调整为商誉，延续至今。商誉的账面价值为9,546,559.74元。2. 2含商誉资产组按照企业会计准则第8号一资产减值第二十四条，企业进行资产减值测试，对于因企业合并形成的商誉的账面价值，应当自购买日起按照合理的方法分摊至相关的资产组；难以分摊至相关的资产组的，应当将其分摊至相关的资产组组合。同时
14、，根据企业会计准则第8号一资产减值，资产组的认定，应当以资产组产生的主要现金流入是否独立于其他资产或者资产组的现金流入为依据。同时，在认定资产组时，应当考虑企业管理层管理生产经营活动的方式（如是按照生产线、业务种类还是按照地区或者区域等）和对资产的持续使用或者处置的决策方式等。资产组的账面价值包括可直接归属于资产组与可以合理和一致地分摊至资产组的资产账面价值，通常不应当包括已确认负债的账面价值。对于总部资产能按照合理和一致的基础分摊至该资产组的情况下，应当将该部分总部资产的账面价值分摊至该资产组，再据以比较该资产组的账面价值（包括已分摊的总部资产的账面价值部分）和可收回金额之间的差异确定是否发
15、生减值。评估基准日，上海西盟物贸有限公司能独立于其他资产获取现金流的经营性资产为4项投资性房地产。本次评估，结合企业会计报表，经与企业管理层、注册会计师研讨后，依据企业会计准则第8号一资产减值中关于资产组的认定方式，考虑企业实际经营情况，其最小资产组认定为4项投资性房地产，房地产权证号分别为：沪房地崇字（2004）第002147号、沪房地崇字（2004）第002144号、沪房地崇字（2004）第002154号和沪房地崇字（1999）第OOO588号,评估基准日账面净值为3,720,222.00元。上海亚通股份有限公司于评估基准日的合并报表中含商誉的资产组账面记载情况详见下表：金额单位：元序号项
16、目名称合并报表账面价值投资性房地产3,720,222.002合并报表中确认的商誉9,546,559.743包含商誉资产组账面价值小计13,266,781.743.资产组状况本次纳入评估范围内的资产组为4项投资性房地产，分别为坐落于崇明县城桥镇西门路88T16号的店铺、崇明县城桥镇西门路118798号的店铺、崇明县城桥镇新崇西路17号104室的住宅和崇明县城桥镇新崇西路23号106室的住宅。其中：3.1 坐落于崇明县城桥镇西门路88-116号的店铺，房地产权证号为沪房地崇字（2004）第002147号。3. 1.l房地产基本状况：名称：崇明区城桥镇西门路88-116号店铺；坐落：东至新崇中路住宅
17、小区，西至西门路，南至新崇南路，北至人民路；规模：房地产位于城桥镇西门路88-116号，房屋所占土地总面积938.0平方米，房屋建筑物面积1,011.92平方米，共二层。实际用途：店铺；权属：上海西盟物贸有限公司。3. 1.2房地产权属状况：据委托人提供的上海市房地产权证沪房地崇字（2004）第002147号，登记状况如下：权利人上海西盟物贸有限公司房地坐落城桥镇西门路88T16号（原24号）土地状况使用权来源出让用途住宅地号崇明县城桥镇3街坊29丘宗地（丘）面积17,898平方米使用期限2004年5月27日至2074年5月26日止总面积938.0平方米其中独用面积/分摊面积/房屋状况幢号88
18、-116室号或部位全幢建筑面积1,011.92平方米类型店铺用途店铺层数2竣工口期1998年3.1. 3房地产他项权利及其他受限制状况，抵押状况：至评估基准日，该房地产存在他项权利（抵押）记录，根据不动产登记簿记载;房地产坐落城桥镇西门路88号-116号（原24号）幢号88-116部位全幢抵押权人中国邮政储蓄银行股份有限公司上海崇明区支行登记证明号沪（2019）崇字不动产证明第20005078号债务履行期限1受理日期2019-9-11核准日期2019-9-16备注最高债权数额：9,000,000.00元，债权发生期间2019-8-26至2026-8-25o租约限制状况:-IO-至评估基准日，位
19、于城桥镇西门路88-116号和城桥镇西门路118-198号的房地产大部分为出租状态，自用部分约占可租总面积的10%。2024年1月产权持有人己与33家企业或个人签订租赁协议，己出租面积约占可租总面积的86%,大部分为续签协议且约定租期为2024年1月1日至2026年12月31日。租赁明细如下:承租人公司名称资产地址房屋建筑面积Gn2）租赁年限租期2024年已签约年租金1杨志聪上海聪智咨询服务有限公司西门路188号（楼上）5432024TT至2026-12-3110,928.002汤洪流上海杰云建筑工程有限公司西门路188号（楼上）2732024-1T至2026-12-315,459.003宋雅
20、萍上海榕秋商务咨询服务中心西门路188号（楼上）2732024TT至2026-12-315,459.004瞿菁男瞿菁男西门路188号楼上2732024-1T至2026-12-315,459.005张永昌上海恺远实业有限公司西门路158号（楼上）10832024-1T至2026-12-3121,857.006龚英上海升盈通讯工程书限公司西门路130号（楼上）13532024-IT至2026-12-3129,510.007熊辉上海市崇明金屈材料有限公司西门路130号（楼上）13532024-IT至2026-12-3127,316.008丁卫丹上海崇明焦点娱乐有限公司西门路100号（楼上）30232
21、024-IT至2026-12-31217.000.00西门路106号11432024-1-1至2026-12-319胡素丽上海市崇明区家长里短饭店西门路IlOTI6号15232024T-1至2026-12-31100,528.0010曹卫新曹卫新西门路198号3832024-1-1至2026-12-3125,132.0011邹小华上海琐澄金属材料有限公司西门路196号3832024-1-1至2026-12-3125,132.0012崔伟华瞿伟华西门路194号38320247-1至2026-12-3125,132.0013韩凫华上海河南起重机器有限公司西门路190号3832024TT至2026-
22、12-3125,132.0014施振杰上海谢枕贸易有限公司西门路186号7632024-1-1至2026-12-3150,264.00西门路188号3832024-1-1至2026-12-3123,132.0015隆机上海隆臻机电化工有限公司西门路178号11432024-1T至2026-12-3175,396.0016段德林段德林西门路172号3832024TT至2026-12-3125.132.0017谢春奇谢春奇西门路170号3832024T-I至2026-12-3125,132.0018谢书伟上海舜舟船舶设备有限公司西门路168号3832024TT至2026-12-3125,132.0
23、019陈春平陈春平西门路164号3832024TT至2026-12-3125,132.0020陆健上海维里电子科技限公司西门路160号53.532024-1-1至2026-12-3135,380.0021张龙上海厉卿新材料科技IT限公司西门路160号87.532024-IT至2026-12-3145,475.0022陆倪萍上海智生源检测科技有限公司西门路156号3832024-1-1至2026-I2-3125.132.0023李西龙上海市崇明县一翔锁具修理服务部西门路150号3832024TT至2026-12-3125,132.0024黄友军上海诚之泰不锈钢材料有限公司西门路148号38320
24、24-1-1至2026-12-3125,132.0025张景润张景洵西门路144号3832024-1T至2026-12-3125,132.0026吴俊吴俊西门路142号3832024T-1至2026-12-3125,132.0027李超李超西门路140号3812024T-I至2024-12-3125,132.0028项道祥上海明骷农资有限公司西门路136号7632024-1-1至2026-I2-3150,264.0029唐凯唐凯西门路138号7632024.1-1至2026-12-350,264.0030金孝相上海格律船用配件有限公司西门路128号11412024-1-1至2024-12-31
25、75,396.0031徐亚青上海市崇明县敏江厨具经营部西门路118、120号7632024-1-1至2026-12-3150.264.0032俞义新上海安臣旅行社TT限公司西门路96号48.732024-IT至2026-12-3132,218.0033张菊上海永洲汽车装潢美容商行西门路88号14332024TT至2026-12-396,006.00合计2,791.71.359,423.003. 1.4房地产利用状况：经评估人员实地勘查，该房地产法定用途为店铺，实际用途为店铺，房屋处于正常使用状态：3.1. 5土地状况：四至状况：东至新崇中路住宅小区，西至西门路，南至新崇南路，北至人民路；使用权
26、来源：出让；用途：住宅；地号：崇明县城桥镇3街坊29丘；使用面积：总面积938.O平方米，未注明独用面积和分摊面积；形状：矩形；地形地势：平坦；土壤地基条件：较好基础设施完备程度：七通（通上水、通雨水、通污水、通讯、通煤气或天然气、通电力、通道路）一平（即场地平整）；土地等级：住宅9级（上海市城乡建设用地基准地价（2020年）03. 1.6建筑物概况：层数和高度：2层，层高3.75米；建筑结构：砖混结构；建筑装修、设施设备基本情况如下表：项目内容装修墙面乳胶漆，防盗门、玻璃门、木门；铝合金窗；部分地面采用瓷砖外墙材料外墙涂料厨房无卫生间标准洁具电梯无智能设施宽带接入空调挂式空调消防设施灭火器供
27、电系统双回路供电通讯设备预留电话接口、宽带网络接口、移动电话无线覆盖维护状况：由于该物业管理一般，基础设施设备维护一般；完损状况：该物业基础设施设备维护、清洁、安保情况一般，整体保养情况一般，完损状况属基本完好房；保温、隔热、隔声、通风、采光、日照情况正常；房屋朝向：朝西。3. 1.7区域状况3.1. 7.1位置状况坐落：东至新崇中路住宅小区，西至西门路，南至新崇南路，北至人民路，地处上海市崇明区城桥镇西门路88716号；距离：距上海市中心人民广场约100公里，距浦东国际机场约100公里，距上海虹桥交通枢纽约115公里，距上海火车站约95公里；朝向：坐东朝西。3.1.7. 2交通状况道路状况：
28、该房地产西临西门路，该道路为双向车道，出行便捷；距离沪陕高速约45公里；出入可利用交通工具：该房地产附近整体交通状况良好。有城桥1路、城桥2路、城桥3路、城桥4路等公交线路途径，临近南门长途汽车站、申崇汽车站、南门港口等，公共交通出行便捷；交通管制情况：交通管制一般发生在旅游观光、庆典区域，而该房地产明显不属于这些区域，故基本无交通管制情况；停车便利度：该房地产附近地上停车位较多，停车便利性较好。3.1.8. 3环境状况自然环境：该房地产周边绿化率整体一般，周边多为上世纪末开发建设的住宅建筑，以公共绿化为主，该房地产距离南门广场400米、距离瀛洲公园约1公里。瀛洲公园建于1983年，由周谷城题
29、写园名。公园南濒长江，北与瀛洲广场与学宫（孔庙）、博物馆隔路相望，是崇明唯一一座综合性公园。故这里自然环境良好；人文环境：该房地产所处的新崇西路社区，附近有崇明幼儿园、崇明区实验小学、崇明区实验中学、崇明区西门小学、崇明区社会主义学院、寒山寺、崇明学宫、崇明区博物馆等，人文环境良好；景观：该房地产周边视野内均为低层建筑，道路宽广，视野宽阔，行道树茂盛，屋顶街角基本无杂物堆放，电线杆、广告牌、标示牌竖立状态和外观设计较美观。3. 1.7.4商业繁华度该房地产周边办公楼有瀛霄商务楼、崇明信息大楼、良茂大厦等办公楼，办公集聚度一般；商业设施有吉买盛购物中心、8壹广场、国美电器等商业设施，商业繁华度一
30、般。3.1. 7.5外部配套设施状况基础设施：根据上海市城乡建设用地基准地价（2020年），该房地产所属区域位于住宅9级地段，市政设施完善，宗地红线内外达到“七通（即上水、雨水、污水、电、通讯、燃气、道路）一平（即场地平整）”，能满足正常生活需要；公共服务设施：该房地产周边公共设施完善，有建设银行、工商银行、农业银行等银行，有崇明幼儿园、崇明区实验小学、崇明区实验中学、崇明区西门小学、崇明区社会主义学院等教育机构，有上海交通大学附属新华医院（崇明）、崇明区中心医院等医疗机构，有南门景观大堤、八一路步行街等活动场所，另有邮政局等公共服务设施。3.2坐落于崇明县城桥镇西门路118T98号的店铺，房
31、地产权证号为沪房地崇字（2004）第002144号的房地产。3.2.1房地产基本状况：名称：崇明区城桥镇西门路118-198号的店铺；坐落：本区东至新崇中路住宅小区，西至西门路，南至新崇南路，北至人民路；规模：该建筑位于城桥镇西门路；118T98号房屋所占土地总面积2,814.1平方米，房屋建筑物面积3,035.75平方米，共两层；紧邻城桥镇西门路88T16R实际用途：店铺；权属：上海西盟物贸有限公司。3.2.2房地产权属状况：据委托人提供的上海市房地产权证沪房地崇字（2004）第002144号，房地产权证登记状况如下：权利人上海西盟物贸有限公司房地坐落城桥镇西门路118-198号（原26-3
32、0号土地状况使用权来源出让用途住宅地号崇明县城桥镇3街坊29丘宗地（丘）面积17,898平方米使用期限2004年5月27日至2074年5月26日止总面积2,841.1平方米其中独用面积/分摊面积2,841.1平方米房屋状况幢号118-198室号或部位全幢建筑面积3,035.75平方米类型店铺用途店铺层数2竣工日期1998年3.2.3房地产他项权利及其他受限制状况：抵押状况：至评估基准日，该房地产存在他项权利（抵押）记录，根据不动产登记簿记载:房地产坐落城桥镇西门路118号-198号（原26-30）幢号118-198部位全幢抵押权人中国邮政储蓄银行股份有限公司上海崇明区支行登记证明号沪（2019
33、）崇字不动产证明第20005077号债务履行期限/受理日期2019-9-11核准日期2019-9-16备注最高债权数额：21,000,000.00元，债权发生期间2019-8-26至2026-8-25o租约限制状况：详见前文“3.1.3房地产他项权利及其他受限制状况”。3.2.4房地产利用状况：经评估人员实地勘查，该房地产法定用途为店铺，实际用途为店铺，房屋处于正常使用状态。3.2.5土地状况：四至状况：东至新崇中路住宅小区，西至西门路，南至新崇南路，北至人民路；使用权来源：出让；用途：住宅；地号：崇明县城桥镇3街坊29丘；使用面积：总面积2,841.1平方米，未注明独用面积，分摊面积2,84
34、1.1平方米；形状：矩形；地形地势：平坦：土壤地基条件：较好基础设施完备程度：七通（通上水、通雨水、通污水、通讯、通煤气或天然气、通电力、通道路）一平（即场地平整）；土地等级：住宅9级（上海市城乡建设用地基准地价（2020年）3.2.6建筑物概况：层数和高度：2层，层高3.75米；建筑结构：砖混结构；建筑装修、设施设备基本情况如下表：项Il内容装修墙面乳胶漆，防盗门、玻璃门、木门；铝合金窗；部分地面采用瓷砖外墙材料外墙涂料厨房无卫生间标准洁具电梯无智能设施宽带接入空调挂式空调消防设施灭火器供电系统双回路供电通讯设备预留电话接口、宽带网络接口、移动电话无线覆盖维护状况：由于该物业管理良好，基础设
35、施设备维护一般；完损状况：该物业基础设施设备维护、清洁、安保情况一般，整体保养情况一般，完损状况属基本完好房；保温、隔热、隔声、通风、采光、日照情况正常；房屋朝向：朝南。3.2.7区域状况：城桥镇西门路88-116号紧邻城桥镇西门路118-198号，故西门路118T98号的区位概况与西门路88-116号相同。3.3坐落于崇明县城桥镇新崇西路17号104室的住宅，房地产权证号为沪房地崇字（2004）第002154号。3.3.1房地产基本状况：名称：崇明区城桥镇新崇西路17号104室住宅；坐落：东至新崇西路，西至西门路，南至新崇南路，北至人民路；规模：该建筑位于城桥镇新崇西路17号104室房屋所占
36、土地总面积67.0平方米、独用面积28.2平方米、共用面积38.8平方米，房屋建筑物面积86.80平方米，建筑物共六层，该房地产位于一层。用途：住宅；权属：上海西盟物贸有限公司。3.3.2房地产权属状况：据委托人提供的上海市房地产权证沪房地崇字（2004）第002154号，登记状况如下：权利人上海西盟物贸有限公司房地坐落城桥镇新崇西路17号104室土地状况使用权来源划拨用途住宅地号崇明县城桥镇3街坊29丘宗地（丘）面积17.898平方米使用期限/总面积67.0平方米其中独用面积28.2平方米共用面积38.8平方米房屋状况幢号17室号或部位104建筑面积86.80平方米类型公寓用途/层数6竣工日
37、期1998年3.3.3房地产他项权利及其他受限制状况：抵押状况：至评估基准日，该房地产住宅房地产未抵押。租约限制状况：至评估基准日，该房地产未出租。3.3.4房地产利用状况：经评估人员实地勘查，该房地产法定用途为住宅，实际用途为住宅，房屋处于正常使用状态。3.3.5土地状况：四至状况：东至新崇西路，西至西门路，南至新崇南路，北至人民路；使用权来源：划拨；用途：住宅；地号：崇明县城桥镇3街坊29丘；使用面积：总面积67.O平方米，独用面积28.2平方米、公用面积38.8平方米；形状：矩形；地形地势：平坦；土壤地基条件：较好基础设施完备程度：七通（通上水、通雨水、通污水、通讯、通煤气或天然气、通电
38、力、通道路）一平（即场地平整）；土地等级：住宅9级（上海市城乡建设用地基准地价（2020年）3.3.6建筑物概况：层数和高度：6层，层高2.8米，该房地产位于1层；建筑结构：砖混结构；建筑装修、设施设备基本情况如下表：项目内容装修客厅和卧室地面：木地板，普通吊顶，墙面乳胶漆，木门、铝合金窗部分地面采用瓷豉外墙材料瓷砖厨房标准灶具卫生间标准洁具电梯无智能设施宽带接入空调挂式空调消防设施无供电系统双回路供电通讯设备有线电视；预留电话接口、宽带网络接口、移动电话无线覆盖维护状况：由于该物业管理良好，基础设施设备维护良好；完损状况：该物业基础设施设备维护、清洁、安保情况良好，整体保养情况良好，完损状况
39、属基本完好房；保温、隔热、隔声、通风、采光、日照情况正常；房屋朝向：朝南。3.3.7区域状况：该房地产与城桥镇西门路88-116号相邻，属同一宗地，故区位概况与其相同。3.4坐落于崇明县城桥镇新崇西路23号106室的住宅，房地产权证号为沪房地崇字（1999）第OOO588号的房地产。3.4.1房地产基本状况：名称：崇明区城桥镇新崇西路23号106室住宅；坐落：东至新崇西路，西至西门路，南至新崇南路，北至人民路；规模：该建筑位于城桥镇新崇西路23号106室房屋所占土地总面积67.4平方米、独用面积28.8平方米、公用面积17,898平方米，分摊面积38.6平方米，房屋建筑物面积86.65平方米，
40、建筑物共六层，该房地产位于第一层。用途：住宅；权属：上海西盟物贸有限公司。3.4.2房地产权属状况：据委托人提供的上海市房地产权证沪房地崇字（1999）第OOo588号，登记状况如下：权利人上海西盟物贸有限公司房地坐落城桥镇新崇西路23号土地状况权属性质国有用途住宅地号城桥镇3街坊1/2丘图号1215-216/29-30.31-32使用面积总面积67.4平方米独用面积28.8平方米共用面积17,898.0平方米其中分摊面积38.6平方米房屋状况所有权性质/建筑面积86.65平方米幢数/幢号/室号或部位106室类型职工住宅结构混合层数6竣工日期/3.4.3房地产他项权利及其他受限制状况：抵押状况
41、：至评估基准日，该房地产住宅房地产未抵押。租约限制状况：至评估基准日，该房地产未出租。3.4.4房地产利用状况：经评估人员实地勘查，该房地产法定用途为住宅，实际用途为住宅，房屋处于正常使用状态。3.4.5土地状况：四至状况：东至新崇西路，西至西门路，南至新崇南路，北至人民路；使用权来源：出让；用途：住宅；地号：城桥镇3街坊1/2丘；使用面积：总面积67.4平方米，独用面积28.8平方米、分摊面积38.6平方形状：矩形；地形地势：平坦；土壤地基条件：较好；基础设施完备程度：七通（通上水、通雨水、通污水、通讯、通煤气或天然气、通电力、通道路）一平（即场地平整）；土地等级：住宅9级（上海市城乡建设用
42、地基准地价（2020年）3.4.6建筑物概况：层数和高度：6层,层高2.8米，该房地产位于1层；建筑结构：砖混结构；建筑装修、设施设备基本情况如下表：项目内容装修客厅和卧室地面：木地板，普通吊顶，墙面乳胶漆，木门、铝合金窗；部分地面采用瓷砖外墙材料瓷砖厨房标准灶具卫生间标准洁具电梯新装电梯智能设施宽带接入空调挂式空调消防设施无供电系统双回路供电通讯设备有线电视；预留电话接口、宽带网络接口、移动电话无线覆盖维护状况：由于该物业管理良好，基础设施设备维护良好；完损状况：该物业基础设施设备维护、清洁、安保情况良好，整体保养情况良好，完损状况属基本完好房；保温、隔热、隔声、通风、采光、日照情况正常；房
43、屋朝向：朝南。3. 4.7区位状况：该房地产与城桥镇新崇西路17号104室住宅为同一小区，故区位概况与其相同。委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致，上述确认的资产组与商誉初始确认时的资产组相同。资产类型及其账面金额明细情况详见评估明细表。五、价值类型根据以财务报告为目的的评估指南及资产评估专家指引第11号一商誉减值测试评估，商誉减值测试评估价值类型为可收回金额。可收回金额为包含商誉资产组或资产组组合公允价值减去处置费用后的净额与预计未来现金流量的现值两者之间的较高者。资产组预计未来现金流量的现值指按照资产组在持续使用过程中和最终处置时所产生的预计未来现金流量，选择恰当的折现率对其进行折现后的金额。公允价值是指市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售一项资产所能收到或者转移一项负债所需支付的价格。处置费用指与资产处置有关的法律费用、相关税费、搬运费以及为使资产达到可销售状态所发生的直接费用等。本次评估选择该价值类型，是基于会
