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1、本报告依据中国资产评估准则编制唐山正虹生物饲料有限公司拟转让股权所涉及的唐山正虹生物饲料有限公司股东全部权益价值项目资产评估报告湘天瑞评字2024第Z016号（共一册，第一册）湖南天瑞和房地产土地评估有限公司二0二四年平月十九日声明2资产评估报告摘要4资产评估报告正文8一、绪言8二、委托方、被评估单位和资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人概况8三、评估目的10四、评估对象及范围11五、价值类型18六、评估基准日19七、评估依据19八、评估方法24九、评估程序实施过程和情况35十、评估假设38H、评估结论40十二、特别事项说明42十三、资产评估报告使用限制说明45十四、资产评估报告日46
2、资产评估报告备查文件目录48电话：(0730)8358518第I页声明一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。二、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定和资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告使用人违反前述规定使用资产评估报告的，资产评估机构及其资产评估专业人员不承担责任。三、资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。四、本资产评估机构及资产评
3、估师提示资产评估报告使用人应当正确理解评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。五、本资产评估机构及资产评估师遵守法律、行政法规和资产评估准则，坚持独立、客观、公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法承担责任。六、评估对象涉及的资产、负债清单由委托人、被评估单位申报并经其采用签名、盖章或法律允许的其他方式确认；委托人和其他相关当事人依法对其提供资料的真实性、完整性、合法性负责。七、本资产评估机构及其资产评估专业人员与资产评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事人没有现存或者预期的利益关系，对相关当事人不存在偏见。八、资产评
4、估专业人员已经对资产评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；已经对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，对已经发现的问题进行了如实披露，并且已提请委托人及其他相关当事人完善产权以满足出具资产评估报告的要求。九、本资产评估机构出具的资产评估报告中的分析、判断和结果受资产评估报告中假设和限制条件的限制，资产评估报告使用人应当充分考虑资产评估报告中载明的假设、限制条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。资产评估报告摘要重要提示以下内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和正确理解评估结论，应当阅读资产评估报告正文。唐
5、山正虹生物饲料有限公司：湖南天瑞和房地产土地评估有限公司接受唐山正虹生物饲料有限公司的委托，根据国家有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，按照必要的评估程序及公认的评估方法，并结合委估对象的实际情况，对唐山正虹生物饲料有限公司的股东全部权益进行了评估工作，于评估基准日所表现的市场价值作出了公允反映。现将资产评估情况及评估结果报告如下：一、委托方：唐山正虹生物饲料有限公司（以下简称“唐山正虹”）二、被评估单位：唐山正虹生物饲料有限公司（以下简称“唐山正虹”）三、评估目的：唐山正虹生物饲料有限公司拟转让股权，需对唐山正虹生物饲料有限公司股东全部权益在评估基准日的市场价值进行评估，为上述经济行
6、为提供参考价值依据。四、评估范围与对象：本次评估对象为唐山正虹生物饲料有限公司股东全部权益；本次评估范围是涉及本次评估目的于评估基准日唐山正虹生物饲料有限公司经专项审计后的全部资产及负债。五、价值类型：本次评估的价值类型为市场价值。市场价值系指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估湖南天瑞和房地产土地评估有限公司电话：（0730）8358518地址：岳阳市岳阳楼区金鹑东路223号通海大楼九楼903室第，1页对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。六、评估基准日：2023年12月31日。七、主要评估方法：资产基础法A、评估结论及其使用有效期：经评估，唐山正虹生物饲料
7、有限公司在评估基准日的股东全部权益价值为人民币923.95万元，大写人民币玖佰贰拾叁万玖仟伍佰元。评估结果汇总表评估基准日：2023年12月31日金额单位：人民币万元项目账面价值评估价值增减值增值率%ABC=B-AD=CX100%流动资产31.0331.030.000.00非流动资产318.32910.27591.95185.96固定资产264.44477.60213.1680.61无形资产53.89432.67378.78702.88资产总计349.36941.31591.95169.44流动负债17.3617.360.000.00负债合计17.3617.360.000.00净资产(所有者权
8、益)332.00923.95591.95178.30评估结论使用有效期：本评估结论的使用有效期为一年，即自2023年12月31日至2024年12月30日有效。除本报告已披露的特别事项，在评估基准日后，使用有效期内，当经济行为发生时，如资产市场环境未发生较大变化，评估结论在使用有效期内有效。九、特别事项说明特别事项是指在已确定评估结论的前提下，资产评估师揭示在评估过程中已发现可能影响评估结果，但非资产评估师执业水平和能力所能评定估算的有关事项。我们特别提示资产评估报告使用人关注特别事项对本评估报告评估结论的影响。1、本次评估利用了湖南天翔联合会计师事务所（普通合伙）于2024年3月8日出具的湘天
9、翔会所（2024）审字第052号审计报告。资产评估专业人员根据所采用的评估方法对财务报表的使用要求对其进行了分析和判断，但对相关财务报表是否公允反映评估基准日的财务状况和当期经营成果、现金流量发表专业意见并非资产评估专业人员的责任。2、本评估结果为不含税价格。3、本次评估结果是依据本次评估目的，以持续使用和公开市场为前提，确定的现行市场价值，没有考虑将来可能承担的抵押、担保事宜，以及特殊的交易方式可能追加付出的价格等对其评估价值的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其它不可抗力对资产价格的影响。4、本评估结论以委托人提供的有关权属证明材料为依据。根据资产评估对象法律权属指导意
10、见，评估人员执行评估业务仅对资产评估对象价值进行估算并发表专业意见，本评估报告也不能作为确认评估对象法律权属的依据。委托方应对其所提供的评估对象法律权属资料的真实性、合法性和完整性承担法律责任。5、本次评估的车库旁锅炉房、厕所、浴室、小料车间附属房、小料仓库、食堂附属房、车库、新建地磅房均未办理产权，被评估单位未提供评估对象的相关报建资料，本次未办证的评估对象的建筑面积以唐山正虹申报并经委托人及评估机构现场查勘复核的面积数据为测算依据，估价对象实际的产权面积以房屋产权部门最终确权为准，湖南天瑞和房地产土地评估有限公司电话：（0730）8358518地址：岳阳市岳阳楼区金鹦东路223号通海大楼九
11、楼903室第6页当最终产权登记面积与估本次评估面积有误差时，以产权登记面积为准，估价结果应做相应调整。6、根据委托人提供的不动产权证书显示，厂房的证载登记结构为混合，而根据评估师现场查勘，实际结构为砖木，本次是按照现场查勘的结构进行评估，请报告使用者注意。7、本资产评估报告是在委托人及被评估单位相关当事方提供与资产评估相关资料基础上做出的。提供必要的资料并保证所提供的资料的真实性、合法性、完整性是委托人及相关当事方的责任；资产评估专业人员的责任是对评估对象在评估基准日特定目的下的价值进行分析、估算并发表专业意见。资产评估专业人员对该资料及其来源进行必要的核查验证和披露，不代表对上述资料的真实性
12、、合法性、完整性提供任何保证，对该资料及其来源确认或者发表意见超出资产评估专业人员的执业范围。8、对被评估单位可能存在的其他影响资产评估值的瑕疵事项，在委托时未作特别说明而评估专业人员根据专业经验一般不能获悉的情况下，评估机构及评估专业人员不承担相关责任。提请评估报告使用者注意以上事项及报告中载明的假设、限定条件、特别事项对评估结论可能产生的影响。湘天瑞评字2024第Z016号资产评估报告正文一、绪言唐山正虹生物饲料有限公司：湖南天瑞和房地产土地评估有限公司接受贵公司的委托，按照法律、行政法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观和公正的原则，采用资产基础法，按照必要的评估程序，对唐山正虹生物饲
13、料有限公司拟转让股权涉及的唐山正虹生物饲料有限公司的股东全部权益于评估基准日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下：二、委托方、被评估单位和资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人概况（一）委托方、被评估单位1、企业基本情况名称：唐山正虹生物饲料有限公司住所：河北省唐山市玉田县玉田开发区法定代表人姓名：朱妙明注册资本：393.9万元公司类型：有限责任公司（非自然人投资或控股的法人独资）湖南天瑞和房地产土地评估有限公司电话：（0730）8358518地址：岳阳市岳阳楼区金需东路223号通海大楼九楼903室第8页成立日期：2023年10月17日经营范围：许可项目：饲料生产。(依法须经批
14、准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动，具体经营项目以相关部门批准文件或许可证件为准)一般项目：畜牧渔业饲料销售；饲料原料销售；生物饲料研发；饲料添加剂销售；技术服务、技术开发、技术咨询、技术交流、技术转让、技术推广。(除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动)2、企业的历史沿革唐山正虹生物饲料有限公司于2023年10月17日在玉田县市场监督管理局登记注册，并取得注册号为130229000182299的企业法人营业执照，现有注册资本393.9万元。3、企业股权及组织架构(1)企业股权结构截至评估基准日，各股东出资额及出资比例如下：单位：人民币万元序号投资者名称投资日期认缴出资
15、额出资比例湖南正虹科技发展股份有限公司2023-12-31393.9100%(2)企业组织架构控股股东2朱妙明执行董事，经理-*陈红监事历史J毁东4、历史财务状况被评估单位近年来的资产状况及经营状况见下表:表一：项目2023年12月31日资产总额（元）3,493,569.10负债总额（元）173,586.42股东权益（元）3,319,982.68注：评估基准日资产负债财务数据来源于湘天翔会所（2024）审字第052号专项审计报告。（二）委托方与被评估企业关系委托方与被评估企业系同一单位。（三）委托方以外的其他评估报告使用者本资产评估报告仅供委托人和国家法律、法规规定的资产评估报告使用人使用，不
16、得被其他任何第三方使用或依赖。三、评估目的唐山正虹生物饲料有限公司拟转让股权，需对唐山正虹生物饲料有限公司股东全部权益在评估基准日的市场价值进行评估，为上述经湖南天瑞和房地产土地评估有限公司电话：（0730）8358518地址：岳阳市岳阳楼区金鹘东路223号通海大楼九楼903室第10页济行为提供参考价值依据。四、评估对象及范围（一）评估对象本次评估对象为唐山正虹生物饲料有限公司股东全部权益。（二）评估范围本次评估范围是涉及本次评估目的于评估基准日唐山正虹生物饲料有限公司经专项审计后的全部资产及负债：唐山正虹生物饲料有限公司的资产和负债汇总表金额单位：元序号科目名称账面价值1一、流动资产合计31
17、0,323.852货币资金-3交易性金融资产-4应收票据5应收账款299,350.006预付账款3,918.647应收股利-8应收利息9其它应收款627.6910存货6,427.5211一年内到期的非流动资产-12其他流动资产-13二、非流动资产合计3.183.245.2514可供出售金融资产-15持有至到期投资-16长期应收款-17长期股权投资18投资性房地产-19固定资产2,644,376.1320在建工程-21工程物资-22固定资产清理-23生产性生物资产24油气资产-25无形资产538,869.1226开发支出27商誉28长期待摊费用29递延所得税资产30其他非流动资产31三、资产总计
18、3,493,569.1032四、流动负债合计173,586.4233短期借款34交易性金融负债35应付票据-36应付账款10.027.2837预收账款4,275.0038应付职工薪酬15,679.9639应交税费40应付利息41应付股利42其它应付款143,604.1843一年内到期的长期负债44其它流动负债45五、长期负债合计46长期借款47应付债券48长期应付款49专项应付款-50预计负债-51递延所得税负债52其他非流动负债53六、负债合计173,586.4254七、净资产3,319,982.68上述评估基准日财务数据已经湖南天翔联合会计师事务所（普通合伙）审计，并出具湘天翔会所（202
19、4）审字第052号标准审计报告。以上纳入评估范围的资产及负债与委托的经济行为涉及的评估范围相一致。（三）对被评估单位产生重要影响的主要资产概况：1、应收款账面值299,350.OO元，未计提坏账准备，账面净额299,350.00元,主要为陶建伟的货款。2、预付账款账面值3,918.64元，未计提坏账准备，账面净额3,918.64元，主要为中裕燃气的预交燃气费。3、其它应收款账面值627.69元，未计提坏账准备，账面净额627.69元，主要为焦伟华的员工社保。4、存货账面值6,427.52元，主要包括外购原材料。5、房屋建（构）筑物类资产房屋建筑物账面原值4,723,314.81元，净值1,51
20、7,291.83元，具体包括门卫、办公楼、厂房、地磅房、宿舍、库房（小料车间）、库房、库房（旧平房）、锅炉房、车库旁锅炉房、厕所、浴室、小料车间附属房、小料仓库、食堂附属房、车库、新建地磅房、水泥地面、暖气沟、水井、车棚、雨棚、天然气管道、天燃气管道-生活取暖、雨棚，于1998-2020年建成，位于唐山市玉田县玉田开发区唐山正虹生物饲料有限公司厂区内。申报的房屋建（构）筑物类型主要分为混合结构、砖木结构，其建筑结构特征如下：混合结构混合结构的基础一般为条形基础，承重结构为实心标准砖墙及钢筋柱梁、柱，钢筋碎楼屋面板，屋面一般有保温层或防水材料防水层。外墙部分贴墙面砖，部分水泥抹面，地面水泥地面或
21、地面砖，内墙面刷墙漆，铝合金窗，水电、消防齐全。砖木结构砖木结构的基础一般为砖基础，承重结构为混水砖墙，屋面一般为木屋架。外墙刷墙漆，地面水泥地面，内墙刷白，木窗，水电、消防齐全。权属状况截至评估基准日，纳入评估范围内的房屋建筑物有9栋房屋已取得不动产权证书，已办证房屋建筑面积合计5488.66平方米，有8栋房屋未办理不动产权证书，未办证房屋建筑面积合计510.9平方米，具体情况详见下表：已办证房屋情况一览表序号产权持有单位房屋名称房屋所有权证结构楼层/总楼层房屋用途建筑面积（m2）1唐山正虹生物饲料有限公司门卫冀（2024）玉田县不动产权第OOoO693号混合1/1工业32.722办公楼混合
22、1-2/2工业434.063厂房砖木1/1工业4102.964地磅房混合1/1工业9.285宿舍混合1-2/2工业435.976库房房、料车间）混合1/1工业77.827库房混合1/1工业69.308库房（旧平房）混合1/1工业227.349锅炉房混合1/1工业99.21合计5488.66未办证房屋情况一览表序号产权持有单位位置建筑物名称建筑面积(ID?)1唐山正虹生物饲料有限公司唐山市玉田县玉田开发区唐山正虹生物饲料有限公司厂区内车库旁锅炉房68.642厕所9.433浴室16.654小料车间附属房45.645小料仓库220.786食堂附属房24.847车库40.928新建地磅房84合计510
23、.96、设备类资产(1)机器设备机器设备账面原值5,406,302.54元，净值1,080,881.47元，共42项，主要是微控机组、新粉碎机、鱼料设备、高位码垛机系统等，主要设备购置于1998年至2021年期间，存放唐山正虹生物饲料有限公司内，截止资产清查日，设备大部分已闲置，可正常使用。(2)电子设备电子设备账面原值1,151,810.70元，净值46,202.83元，共106项，主要是空调、电脑、打印机等，主要设备购置于2003年至2023年期间，截止资产清查日，有一部分电子设备技术状态差，影响正常使用功能。7、无形资产土地使用权本次评估的宗地是唐山正虹生物饲料有限公司占用的土地共一宗，
24、账面值468,869.18元，位于唐山市玉田县玉田开发区。宗地的具体情况如下：湖南天瑞和房地产土地评估有限公司(0730)8358518地址：岳阳市岳阳楼区金鹘东路223号通海大楼九楼903室第15页(1)估价对象产权情况一览表权证号码冀(2024)玉田县不动产权第OoOO693号权利人唐山正虹生物饲料有限公司共有情况单独所有坐落玉田开发区不动产单元号130229100036GB00010E00000001权利类型国有建设用地使用权/房屋所有权权利性质出让/自建房用途工业用地/工业面积宗地面积：12706.6研/房屋建筑面积：5488.66m2使用期限1998年6月18日至2048年6月180
25、止权利其他状况项目名称：01,建筑面积32.72m2;幢号:130229100036GBOoOloFOO01;总层数1层；房屋结构：混合结构，竣工时间：1998/12/31;/项目名称：02,建筑面积：435.9711)2;幢号：130229100036GBOOOIOFOO02;总层数2层：房屋结构：混合结构；竣工时间：1998/12/31;/项目名称：03,建筑面积:434.06m2;幢号:130229100036GBOOOlOFoO03;总层数2层；房屋结构；混合结构；竣工时间：1998/12/31:/项母名称：04.建筑面称；4102.96m2；幢号：130229100036GB0001
26、0F0004;总层数1层；房屋结构：混合结构；竣工时间：1998/12/31项目名称：05,建筑面积9.28112;幢号:130229100036GB00010F0005;总层数1层；房屋结构：混合结构，竣工时间：1998/12/31;/项目名称：06,建筑面积：77.8211)2;幢号：130229100036GBoooloFoo06;总层数1层：房屋结构：混合结构；竣工时间：1998/12/31;/项目名称：07,建筑面积:99.21m。幢号:130229100036GBooOloFoO07;总层数1层；房屋结构；混合结构；竣工时间：1998/12/31:/项母名称:08.建筑面称;69.
27、3m2;幢号:130229100036GBOooloFOo08;总层数1层；房屋结构：混合结构；竣工时间：1998/12/31;/项目名称：09,建筑面积：227.34。；幢号:130229100036GBOOOlOFoo09;总层数1层；房屋结构；混合结构；竣工时间：1998/12/31:产权来源：资产划转原产权证号：冀(2023)玉田县不动产权第0027446号(2)估价对象基本情况及权利状况估价对象位于唐山市玉田县玉田开发区，其南临无终西街，西临通达塑料包装有限公司，东临鑫隆建筑公司，北临塑料厂。现状土地开发程度为宗地红线外“七通”(通路、通电、通气、通暖、供水、排水、通讯)及宗地红线内
28、场地平整。估价对象已办理不动产权证湖南天瑞和房地产土地评估有限公司电话：(0730)8358518地址：岳阳市岳阳楼区金舞东路223号通海大楼九楼903宗第16页书，土地使用权人为唐山正虹生物饲料有限公司，土地使用权面积为12706.6平方米，准用年限50年，至评估基准日剩余使用年限为24.47年。至评估基准日待估宗地未设立地役权他项权利，待估宗地权属清晰，界址清楚。至评估基准日，估价对象已开发完成。（四）企业申报的账面记录或者未记录的无形资产1、企业申报的账面记录的无形资产除土地使用权及财务管理系统外，企业未申报其他账面记录无形资产。2、企业申报的账面未记录的无形资产企业未申报其他账面未记录
29、的无形资产。（五）企业申报的表外资产情况企业申报表外资产共计27项，均为电子设备，申报表外资产详情详见下表:序号名称型号生产厂家数量单位启用日期1电子万用炉7台2013年9月2空调柜机1台2013年9月3空调挂机7台2013年9月4文件柜22个2013年9月5小铁柜15个2013年9月6办公桌椅4套2013年9月7木沙发3套2013年9月8保险柜1个2013年9月9办公桌椅1.4*0.78个2013年9月10粉碎机HC-30个2013年9月11高效万能粉碎机pw80个2013年9月12容重器HGT-100Oa1个2013年9月13颗粒强度测定仪KCMA姜堰银河仪器1个2013年9月14振荡器H
30、Y-2常州朗越台2013年9月15加热搅拌器Jan-79台2013年9月16温度仪1个2013年9月湖南天瑞和历地产土地评估有限公司电话：（0730）8358518地址：岳阳市岳阳楼区金鹤东路223号通海大楼九楼903室第17页17茶几3个2013年9月18音响2台2013年9月19会议桌椅1.6*5套2013年9月20办公桌椅2.2*1.12套2013年9月21皮沙发三人3张2013年9月22木沙发单人2个2013年9月23皮沙发单人2个2013年9月24离心机Jan-80台2013年9月25数量恒温水溶锅DRHH-2上海双捷1台2013年9月26封闭电炉2Za2013年9月27恒温干燥箱2
31、02-le1台2013年9月（六）资产负债表列示资产、负债之外，被评估单位评估基准日尚存在的资产负债企业未申报其他账面未记录的资产负债。（七）引用其他机构报告的情况本次评估报告中基准日各项资产及负债账面值系湖南天翔联合会计师事务所（普通合伙）的审计结果，除此之外，未引用其他机构报告内容。五、价值类型（一）价值类型的定义价值类型是指资产评估结果的价值属性及表现形式，即价值内涵。价值类型需要与资产行为的发生相匹配。（二）本次评估的价值类型根据本项目的评估目的和评估对象的具体情况，本次评估结果的价值类型为市场价值。市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫压制的情况下，对在评估基准日
32、进行正常公平交易中，某项资产应当进行交易的价值估计数额。六、评估基准日（一）根据委托方要求，本次评估的基准日为2023年12月31Bo（二）评估基准日的确定，是委托方及被评估单位根据以下具体情况协商择定的：1、该评估基准日与会计报表的时间一致，为利用会计信息提供方便。2、评估基准日与评估日期较接近，减少实物量的调整工作，增加市场价格的询价和资信调查的准确度、透明度。3、本评估基准日最大程度地达成了与评估目的的实现日的接近，有利于保证评估结果有效地服务于评估目的。（三）本次资产评估工作中，资产评估范围的界定、评估价值的确定、评估参数的选取等，均以该日之外部经济环境以及市场情况确定。本报告中一切取
33、价标准均为评估基准日有效的价值标准。七、评估依据在本次资产评估工作中所遵循的国家、地方政府和有关部门的法律法规，以及在评估中参考的文件资料主要有：（一）法规依据1 .中华人民共和国资产评估法（2016年7月2日中华人民共和国第十二届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过）；2 .中华人民共和国公司法（2018年10月26日第十三届全国人民代表大会常务委员会第六次会议通过修正）；3 .资产评估行业财政监督管理办法（中华人民共和国财政部令第97号）；4 .中华人民共和国证券法（2019年12月28日第十三届全国人民代表大会常务委员会第十五次会议第二次修订）；5 .企业会计准则一基本准则（财政
34、部令第33号，财政部令第76号修订）；6 .中华人民共和国企业所得税法（2018年12月29日第十三届全国人民代表大会常务委员会第七次会议通过）；7 .中华人民共和国企业国有资产法（2008年中华人民共和国主席令第5号）；8 .国有资产评估管理办法（2020年国务院令第732号）；9 .企业国有资产评估管理暂行办法（国务院国资委令第12号）；10 .企业国有资产监督管理暂行条例（2003年中华人民共和国国务院令第378号）；11 .企业国有资产交易监督管理办法（国资委财政部令第32号）；电话：(0730)8358518第20页12 .关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知（国务院国有资
35、产监督管理委员会国资委产权2006274号）；13 .中华人民共和国增值税暂行条例（国务院令第691号）；14 .财政部税务总局关于调整增值税税率的通知（财税201832号）；15 .关于全面推开营业税改征增值税试点的通知（财税201636号）;16 .财政部税务总局海关总署关于深化增值税改革有关政策的公告（财政部税务总局海关总署201939号）；17 .关于完善研究开发费用税前加计扣除政策的通知（财税2015119号）；18 .关于提高研究开发费用税前加计扣除比例的通知（财税201899号）;19 .中华人民共和国民法典（十三届全国人大三次会表决通过，2021年1月I日起施行）；20 .中华
36、人民共和国土地管理法（中华人民共和国主席令第三十二号，2019年8月26日第十三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议通过）；21 .中华人民共和国土地管理法实施条例（国务院令第256号）；22 .中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例（2013年12月7日国务院令第645号第三次修订）；湖南天瑞和房地产土地评估有限公司23 .中华人民共和国城市房地产管理法（中华人民共和国主席令第三十二号，2019年8月26日第十三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议通过）；24 .有关其他法律、行政法规、通知文件等。（二）评估准则依据1、资产评估基本准则资产评估基本准则（财资（2017）43号）；2、资
37、产评估执业准则（1） 资产评估职业道德准则（中评协（2017）30号）；（2）资产评估执业准则一资产评估程序（中评协（2018）36号）；（3）资产评估执业准则一资产评估报告（中评协（2018）35号）；（4）资产评估执业准则一资产评估委托合同（中评协（2017）33号）；（5）资产评估执业准则一资产评估档案（中评协（2018）37号）；（6）资产评估执业准则一机器设备（中评协（2017）39号）；（7）资产评估执业准则一不动产（中评协（2017）38号）；（8）资产评估执业准则一无形资产（中评协（2017）37号）；（9）资产评估执业准则一资产评估方法（中评协（2019）35号）；3、资产评
38、估指导意见(1)资产评估价值类型指导意见(中评协(2017)47号)；(2)资产评估对象法律权属指导意见(中评协(2017)48号)；4、资产评估指南评估机构业务质量控制指南(中评协(2017)46号)；5、其他行业准则依据(1) 房地产估价规范(GB/T50291-2015)；(2) 城镇土地估价规程(GB/T18508-2014)；(3)城镇土地分等定级规程(GB/T18507-2014)；(4)会计准则及其应用指南。(三)权属依据1、企业营业执照等法律性文件；2、不动产权证书复印件；3、重要资产购置合同或发票；4、其他与企业资产的取得、使用等有关的合同、会计凭证等其它资料。(四)取价依据
39、1 .资产评估常用数据与参数手册中国科学技术出版社；2 .慧讯网等专业查询网站；3 .建设工程造价管理站公布的材料价格信息；4 .中国土地市场网颁布的土地成交资料；5 .全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率（1.PR）,中国人民银行公布的长期国债利率、汇率等；6 .国家有关部门发布的统计资料、技术标准和政策文件；7 .湖南天翔联合会计师事务所（普通合伙）出具的专项审计报告（湘天翔会所（2024）审字第052号）；8 .公司提供的部分合同、协议等；9 .评估人员现场勘察记录；10 .评估人员收集的各类与评估相关的佐证资料。（五）参考资料及其它1、委托人提供的有关事项说明、及资产评估申报明
40、细表；2、评估人员现场勘查、核实资料；3、其他参考资料。A、评估方法（一）资产评估的基本方法资产评估基本准则、资产评估执业准则-企业价值和有关资产评估准则规定的基本评估方法包括市场法、收益法和资产基础法。1、市场法市场法是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的评估方法。其使用的基本前提有:（1）存在一个充分发展且活跃的资本市场；(2)资本市场上存在相同或类似的参照物，或存在着足够的交易案例；(3)参照物与评估对象的价值影响因素明确，可以量化，相关资料可以搜集且具合理性、有效。2、收益法收益法是指将预期收益资本化或者折现，确定评估对象价值的评估方法。应用
41、收益法必须具备的基本前提有：(1)资产购买者的购买价格不会超过企业(或与该企业相当且具有同等风险程度的同类企业)未来预期收益折算成的现值；(2)被评估资产的未来预期收益可以预测并可以用货币衡量；(3)资产拥有者获得预期收益所承担的风险可以预测并可用货币衡量；(4)被评估资产预期获利年限可以预测；(5)企业能通过不断地自我补偿和更新，使企业持续经营下去并保证其获利能力。3、资产基础法资产基础法是指以被评估单位评估基准日的资产负债表为基础，评估表内及可识别的表外各项资产、负债价值，确定评估对象价值的评估方法。采用资产基础法的前提条件有：(1)被评估企业各单项资产能被确认，取得的历史数据完整；(2)
42、可以调查取得购建被评估资产的现行途径及相应的社会平均成本资料。企业价值评估中的市场法、收益法和成本法，以及由以上三种基本评估方法衍生出来的其他评估方法共同构成了资产评估的方法体系，且各种评估方法之间存在着内在联系而又各有特点。三种评估基本方法是从不同的角度去表现资产的价值。评估中，需要根据经济行为的目的，评估对象的具体状况等相关条件，判断选择适当的评估方法。（二）评估方法的选择根据国家关于资产评估的有关准则及法规，我们对委托评估范围内资产进行了必要的核查及技术调查，实施了我们认为必要的其他程序，在此基础上，分别对资产基础法、市场法、收益法三种评估方法的适用性进行了分析判断（对收益法、市场法、资
43、产基础法的分析判断情况见下段论述），并采用资产基础法评估唐山正虹生物饲料有限公司的股东全部权益价值。1、市场法适用性分析市场法是指将评估对象与参考企业、在市场上已有交易案例的企业、股东权益、证券等权益性资产进行比较以确定评估对象价值的评估思路。市场法中常用的两种方法是交易案例比较法和上市公司比较法。由于目前国内的类似企业在产权交易市场或交易案例不多，相似权益性资产交易市场尚不活跃，相似交易对象信息尚缺乏透明度,难以取得充分、可靠的经营财务数据；在资本市场上同行业、同规模、同业务类型的上市公司数量不多，其经营业务和财务数据与被评估单位差距较大，不具可比性，难以获得适当的价值比率或经济指标建立相应的评价体系和回归分析，故难以采用市场法进行评估。2、资产基础法适用分析(1)从企业历史资料齐备性分析被评估单位其管理有序，会计核算健全，企业的各项资产、负债资料齐备，不仅可根据财务资料和构建资料等确定资产数量，还可通过现场勘查核实其使用状况及数量记录真实性。(2)资产价值估算可行性经清查后，被评估单位资产构成清晰，可以从公开市场获取评估资产现行市场价
