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1、物业管理员情景练习题1 .某物业公司通过投标方式，中标赢得新建成的兴隆家园住宅小区物业管理权，该公司在接管验收时，应该检验哪些具体资料？答：新建房屋接管验收应验交的资料：1、产权资料；项目批准文件；用地批准文件；建筑执照；拆迁资料。2、技术资料：14项。2 .小王是刚分配到某物业管理公司地大学毕业生，他不清楚新建房屋接管验收主体工程时怎样注意质量与使用功能地检验，你能告诉他吗？答：主体结构质量与使用功能地检验：1、地基基础的沉降不得超过允许变形值；2、钢筋混凝土构件产生变形、裂缝、不得超过规定值；3、木结构应结点牢固；4、砖石结构有足够的强度；5、抗震设防的房屋必须符合设计规范。3 .某物业管
2、理公司经理安排老李去接管验收新建房屋的屋面工程，你知道屋面工程接管验收的具体标准吗？答：屋面工程接管验收的标准：1、符合屋面工程及验收规范的规定，排水畅通，无积水，不渗漏；2、平屋面应有隔热保温措施，3层以上房屋在公用部位设置屋面检修孔；3、阳台和3层以上房屋的屋面应有组织排水，出水口、檐沟、落水管应安装牢固，接口平密，不渗漏。4 .工程部老陈被经理安排负责新建小区楼地面工程的验收标准，假如有一天经理安排你去接管验收新建房屋的楼地面工程，你知道应该怎样检验吗？答：楼地面验收应检验：1、面层与基层必须粘结牢固，不空鼓；2、卫生间、阳台、盥洗间地面不应有积水，不允许倒泛水和渗漏；3、木楼地面应平整
3、牢固。5 .泰然房地产开发公司交付给某物业管理公司二期精装修商品住宅楼，公司经理安排物业管理员小鲁去接管验收新交付二期工程的装修质量，你知道他应该注意哪些方面吗？答：装修应注意的方面：1、门窗安装平正牢固，开关灵活，缝隙严密；2、进户门不得使用胶合板制作，门锁应安装牢固；3、木装修工程应表面光洁，线条顺直，对缝严密；4、摸灰应表面平整，不应有空鼓、裂缝和气泡；5、饰面砖应表面洁净，粘贴牢固，无缺棱掉角；6、油漆、刷浆应色泽一致，表面不应有脱皮。6 .水、卫、消防常常给物业管理公司日后管理工作带来许多麻烦，要确保物业正常使用功能，为日后管理创造条件，在物业接管验收时应该做好水、卫、消防管理验收工
4、作。你知道该怎样做吗？答：水、卫、消防接管验收工作应该：1、管道应安装牢固，控制部件启闭灵活，无滴漏。2、高位水箱进水管与水箱检验口的设置应便于检修。3、卫生间、厨房内的排污管应分设，出户管不宜超过8M,不应使用陶瓷管、塑料管。排水必须流畅；4、卫生器具质量良好，接口不得渗漏；5、水泵安装应平稳；6、消防设施必须符合防火规范，并且有消防部门检验合格签证。7 .某住宅小区刚刚开始办理入住手续，物业管理公司经理安排老张负责建立业主档案，你能告诉他怎样建立吗？答：建立业主档案：业主的姓名、家庭成员情况、工作单位，平时联系的电话或地址，收缴管理费的情况，物业的使用或维修养护情况等。8 .你知道物业委托
5、管理阶段信息的档案应收集哪些资料？答：委托管理阶段档案应收集的资料：1、委托管理招标文件；2、物业管理投标文件；3、物业委托管理合同。9 .某物业管理公司接管了一项服装城商业场所物业管理工作，目前正处于招商阶段，经理让你把招商阶段信息资料收集一下，存入档案室，你知道收集哪些资料吗？答：招商阶段信息资料收集：1、招租物业的平面图纸；2、招租许可证及委托书；3、租金及管理费策算书；4、租赁合同；5、广告策划资料。10 .用户入户信息资料对物业管理公司日后管理工作有很重要的参考作用，你知道用户入户信息档案资料的主要内容吗？答：用户入户信息档案资料：1、入户通知书、入户须知；2、公共契约；3、用户资料
6、；4、业主委员会章程；5、用户手册；6、用户进户验收表和交费单。11 .物业档案资料管理员小李刚刚接管档案管理工作不久，经理要她销毁原有过期的档案资料，她一时无从下手，你能帮助她做好档案销毁工作吗？答：档案的销毁：根据文档的保存期限和性质，定期对过期和作废的文档进行剔除和销毁防止档案的堆积和混淆。经主管领导批准可销毁，同时建立清单备查。12 .住户手册属于物业管理常用规章制度的一种，经理让新来的大学生小杨起草住户手册，他不知道该写哪些内容，请你告送他住户手册包括的具体内容。答：住户手册包括的内容：1、居住区域情况；2、物业管理区域机构；3、业主（住户）须知；4、物业管理区域的管理规定；5、综合
7、服务。13 .物业管理员小杨正在起草住户手册，当写到物业区域管理机构时只写了物业公司的介绍,请你帮他把内容补充完整。答：物业区域管理机构的内容：1、物业管理公司介绍；2、物业管理的具体工作职责；3、业主委员会的权利及作用；4、居民委员会的工作范围。14 .物业管理费用构成大致可分为两大类，你知道是哪两类吗？答：物业管理费用的构成：物业管理费用的构成分为两大类：一类是管理费用，用自有费用支出。另一类是公用设施及公用资源费用的支出，物业管理企业向物业产权人或物业使用人代缴、代交。15 .新来的会计员小陈把收益性物业管理中的收入列入保证金和准备金，你认为这样对吗？你能告诉他物业管理及服务人员的工资和
8、福利都包括哪些明细科目？答：不对，收益性物业管理中的收入包括租金收入和其他经营性收入（不含保证金和准备金）。人工费包括：工资、补贴、劳保福利、保险费、统筹费和公积金。16 .收益性物业管理中公共设施设备日常运作、维修及保养费，该项费用在物业经营费用中占较大比例，你知道具体分哪几项吗？答：公共设施设备日常运作、维修及保养费主要包括：1、维修与保养费；2、室内装修费；3、生活用水和污水排放费；4、能源费；5、康乐设施费；6、杂项费。17 .保险费项目包括物业本身的保险，人工医疗保险和失业保险人员费用中占支出，你能列出收益性物业保险项目具体类型吗？答：保险项目的类型：1、火险；2、火险附加险；3、全
9、损险；4、锅炉险；5、财产损毁责任保险；6、租金损失保险。中国最大的资料库下载18 .对收益性物业房产税如何征缴，你知道具体规定吗？答：房产税征收：对收益性物业来说，业主应缴纳房产税。我国城市房产税的征收分为租金征收和按房产原值征收两种情况，按年计征，分期缴纳。确定该项费用的预算以月为基础，每月留出来房产税供需要缴纳该税项时使用。19 .新来的物业管理员小宋对“固定费用随着物业管理企业所接管物业数量的变动成反比变动”这句话不十分理解，请你向他解释清楚。答：固定费用其总额并不随所管物业的数量增减而增减。就单位建筑面积所分摊的费用来看，则随着物业的数量增加，每平方米建筑面积分摊的费用就随之减少。因
10、此，物业管理企业多接管一些物业，相对就可降低日常管理费收费标准。20 .地基属于隐蔽工程，发现问题采取补救措施都很困难，因此，平时要足够重视，要做好养护工作，你知道注意哪些方面吗？答：地基基础的养护应注意：1、坚决杜绝不合理荷载的产生；2、防止地基浸水；3、保证勒脚完好无损；4、防止地基冻害。21 .楼地面工程常见的材料多种多样，要针对材料特性做好相应的养护工作，请你告送工程部新来的小王应注意哪些方面？答：楼地面工程的养护：1、保证经常用水房间的有效防水；2、避免室内受潮与虫害；3、加强对二次装修的科学管理；4、控制与消除装饰材料的副作用。22 .门窗是保证房屋使用正常、通风良好的重要途径。你
11、知道门窗工程的养护应重点注意哪几个方面吗？答：门窗工程的养护应重点注意几个方面：1、严格遵守使用常识与操作规范；2、经常清洁检查,发现问题及时处理；3、定期更换易损部件，保持整体状况良好；4、北方地区外门窗冬季使用管理；5、加强窗台与暖气的使用管理。23 .屋面工程在房屋中的作用主要是维护、防水、保温，最容易受到破坏的是防水层，请你回答怎样建立以养为主的保养制度。答：屋面工程维修养护：防水层的养护是屋面工程维修养护的中心内容，在使用中需要有一个完整的保养制度，以养为主，延长使用寿命。1、定期清扫，保证各种设施处于有效状态；2、定期检查、记录，并对发现的问题及时处理；3、建立大修、中修、小修制度
12、；4、加强屋面使用的管理；5、建议建立专业维修保养队伍。24 .某小区业主擅自将通风道拆除，造成通风道中中段堵塞，作为物业管理公司应怎样注意养护管理通风道。答：通风道的养护管理应该注意：1、住户在安装抽油烟机通风器时，须小心操作，不要乱打乱凿，造成损害；2、不要往通风道里扔砖头、石块或在通风道上挂东西，挡住风口，堵塞通道；3、物业管理企业每年应逐户对通风道的使用情况及有无裂缝破损、堵塞等情况进行检查。发现不正确的使用行为要及时制止，发现损坏要认真记录，及时修复；4、检查时可在楼顶通风道出屋面处测通风道的通风状况,并用铅丝悬挂大锤放入通风道检查是否畅通。如有擅自拆除，勒令恢复原样；5、通风道发现
13、小裂缝应及时用水泥砂浆填补，严重损坏的在房屋大修时应彻底更换。25 .垃圾道是公用设施，又是藏污纳垢的地方，住户对其往往爱护不够，你知道平时养护中应注意哪些问题吗？答：垃圾道平时养护中应注意：1、指定专人负责垃圾清运，保持垃圾道畅通；2、搬运重物时要注意保护好垃圾道，避免碰撞，平时不要用重物敲击垃圾道；3、不要往垃圾道中倾倒体积较大或长度较长的垃圾；4、垃圾道出现堵塞时应尽快组织人员疏通，否则越堵越严，疏通起来更加费时费力；5、垃圾斗、出垃圾门每两年应重新油漆一遍，防止锈蚀，延长其寿命，降低维修费用；6、垃圾道出现小的破损要及时用水泥砂浆或混凝土修补，防止其扩大。26 .翻修工程具有类似建筑工
14、程的技术特征和房屋更新改造的性质，请你回答翻修工程项目主要有哪些？答：翻修工程项目主要有：1、主体结构全部或大部分严重损坏，丧失正常使用功能，有倒塌危险的房屋；2、因自然灾害破坏严重，不能继续使用的房屋；3、主体结构、围护结构简陋，无修理价值的房屋；4、地处陡峭易滑坡地区或地外地势低洼长期积水又无法排出地区的房屋；5、国家基建规划范围内需要拆迁恢复的房屋。27 .在房屋维修技术管理中，制定方案必须具备的有关资料有哪些？答：房屋维修技术管理中方案必须具备的有关资料：1、批准的计划文件；2、技术鉴定书；3、城市规划部门的红线图；4、修建标准击使用功能要求；5、城市有关水、电、器等管线资料。28 .
15、水泵、水箱和消防设备对业主或使用人日常生活、生命财产安全关系重大，你知道该怎样加强日常性保养吗？答：水泵和水箱设备的日常性保养一般每月或每季保养一次，并定期列入大修或者更新计划。消防设备的日常性保养：对消防专用水箱在规定期限内调水、放水，以防止出现缺水、阻塞、水质腐臭消防泵应定期试泵。29 .电梯设备历来受到国家有关部门格外重视，作为物业管理公司应该怎样对电梯设备进行日常保养？答：电梯设备的日常保养：对电梯按片专人分管，每周加油、保养和检查。运行电梯发生故障时由保养单位的专业人员负责抢修。电梯设备的大修、更新由电梯维修公司进行。30 .西马庄住宅小区由于居民把杂物投入下水道，使下水变成上水，致
16、使四栋家属楼居民饮水用后闹肚子，你知道对排水系统该怎样管理吗？答：排水系统的管理：1、定期对排水管道进行养护、清通；2、教育住户不要把杂物投入下水道、防止堵塞；3、定期检查排水管道和节门，发现隐患及时处理；4、室外排水沟渠应定期检查和清扫，清除淤泥和杂物。31 .室内排水管道堵塞，使业主居住的房间从地漏漫溢外淌，假如你是维修人员，知道怎样清通吗？答：室内排水管道堵塞地清除：管道堵塞会造成流水不畅，排泄不通，严重地会在地漏、水池、马桶等处漫溢外淌。根据具体情况判断堵塞物的位置，在靠近的检查口，清扫口，屋顶通气管等处，采用人工或机械疏通；如无效时，则采用尖差剔洞疏通，或采用“开天窗”的办法，进行大
17、开挖，排除堵塞。32 .排水管道堵塞将给业主或使用人带来很多麻烦，如果发生室外排水管堵塞现象，你知道应该怎样机型维修吗？答：室外排水管道的维修：1、管道坡度搞反形成倒返水。维修方法是按原设计图纸和规范要求返工重做。2、管道堵塞。维修时用毛竹片进行疏通，再用中间扎有刺铁丝球的麻绳来回拉刷，同时放水冲淤；如还疏通不了时，在堵塞位置上进行破土开挖，采用局部起管疏通。33 .如果高位水箱及浮球阀出现常见故障，你能找出故障产生原因和维修方法吗？答：高位水箱及浮球阀的常见故障、产生原因及维修方法：设备名称常见故障产生原因维修方法水箱渗漏裂缝灌注环氧树脂球阀关不住球阀不出水胶皮磨损挑杆锈蚀、水眼被堵换胶皮垫
18、除锈疏眼34 .生活饮用水的质量直接关系到人们的身体健康，对高位水箱进行清洗消毒，你知道是怎样规定的吗？答：高位水箱的清洗消毒：高位水箱由于多种原因导致异物侵入而造成水质污染，每年进行一次水箱清洗工作，每三年进行一次水箱消毒工作。35 .我国消防管理的方针是预防为主，防消结合”。消防设备保证随时有效地供水至关重要，物业管理公司应该怎样加强对消防设备维修管理哪？答：消防设备维修管理：1、对于室内消防设备与室内供水管道部分的维修相同，室外的管道，应做好冬季防冻保温工作；2、对于消防栓接圈的封闭及水龙带，应按有关规定进行定时检查、保养及试验工作，不合格的应及时更换；3、储水池应存足够的水量，并随时补
19、足；离心泵及其电机，定时检查保养并设置备用水泵。36 .门卫是物业安全的第一卫士，在物业治安管理中具有极其重要的作用，你知道如何做好门卫工作吗？答：门卫的工作除治安管理职能外，更重要的是为用户及客人提供各种服务：1、提供引导服务及简单咨询服务。2、帮助用户及客人有秩序地乘电梯出入。3、当大堂人流过多拥挤时，引导部分客人从消防电梯厅进出。4、客人携带较多物品时，为其提供必要的帮助。5、为老弱病残及需要帮助的用户提供必要的可行的服务。37 .巡逻是物业安全的又一保障，必须加强保安巡逻，消除各种不安全因素，请你说出对巡逻范围和巡逻方式有哪些具体规定？答：巡逻治安管理：1、巡逻范围只限定为公共地方，如
20、绿化区、公共走廊、电梯厅、通道、洗手间等。未经许可，不许进入用户的房间内。2、巡逻方式主要有定时和不定时巡逻、穿制服和着便衣巡逻、白天和夜间巡逻等方式。38 .北京某物业小区治安班长王昌兵接到业主报案：犯罪嫌疑人入室抢劫后留下可疑爆炸物,立即冲上去抱起可疑爆炸物，三分钟下20楼，假如有一天，你遇到这种情况你会怎样紧急处理？答：对爆炸及可疑爆炸物品的紧急处理：1、迅速报警，不要轻易动可疑爆炸物，尽可能保护、控制现场，并立即通知公司领导和各部门经理人员到场。2、各部门人员到现场后的职责：布置以可疑爆炸物或爆炸物为中心的警界线，控制现场；同时报告公安机关。3、工程部立即关闭可能引起恶性事故的设备，撤
21、走可以移动的贵重物品。4、总经理、副总经理立即组织临时指挥部，组织指挥各项工作，统一指令采取扑救，布置善后工作。5、值班经理、客务经理传达指挥部的指示，协调工作，记录现场处理经过，安定客人情绪，疏散客人及贵重物品。6、办公室做好抢救伤员的准备与急救中心联系。要求物业公司员工沉着、冷静，听从指挥，坚守岗位，配合排除险情。39 .我国消防管理的方针“预防为主，防消结合”一旦要发生火警时你知道应急措施吗？答：发生火警时的应急措施：1、打“119”并报告上级；2、组织人员抢救，并查找原因；3、控制火势；4、组织群众撤离危险区；5、严防坏人趁火打劫；6、协助有关部门做好善后处理工作。40 .火灾起初阶段
22、是灭火的最佳时期，你掌握常用的灭火方法吗？答：灭火通常有四种方法：1、冷却法；2、窒息法；3、隔离法；4、抑制法。41 .固体废弃物污染的防治有哪些措施？答：固体废弃物污染的防治内容和措施：1、全过程管理防治必须贯穿于从产生、排放、收集、输出、储存，综合利用、处理到最终处置的全过程进行管理。2、实行“三化”减量化、资源化、无害化。3、集中防治与分散防治相结合，集中防治是物业管理公司的职责；分散防治是业主和使用人应尽的义务。建设区域性的地下隐蔽拉机房、生活垃圾压缩收集站、有机垃圾再生处理机等。42 .噪声污染妨碍人们的工作，学习和生活，你知道产生噪声污染的类型吗？并说出物业环境噪声污染的控制方法
23、。答：噪声污染的产生：1、车辆交通噪声；2、建筑施工噪声；3、社会生活噪声。噪声污染的控制：1、禁止在住宅，文教区设立产生噪声污染的生产、经营项目；2、禁止在夜间规定不得作业的时间（一般指晚上10:00-次日晨6:00）内从事施工作业；3、禁止机动车、船在禁止鸣笛区域内鸣笛；4、从事娱乐性文化娱乐活动。应采取有效措施控制音响。43 .物业管理企业保洁机构设置，无论规模大小都只设一个清洁班，这个说法对吗？答：不对。设置物业管理企业保洁机构：最简单的是设置一个公共卫生清洁班，直接由公卫主任或部门经理负责。对于一个规模较大的物业管理公司而言，其保结部一般分设三个班（组）；楼宇清洁服务班（组）、公共区
24、域清洁班（组）、高空外墙清洁班（组）。44 .请你说出物业管理公司保洁管理操作要求是什么？答：保洁管理的操作细则要求可分为每日管理、每周管理和每月管理要求，以便在管理中进行定量、定期检查考核。45 .保洁管理除了实行生活垃圾分类袋装化以外，还包括哪些具体措施？答：保洁管理的具体措施：1、实行生活垃圾分类袋装化；2、进行超前的宣传教育；3、配备必要的硬件设施。4、经济处罚及典型暴光。46 .物业管理公司绿化部门只设绿化养护组兼带管理职责，对吗？你认为应该怎样设置。答：设置物业管理公司绿化管理机构：根据实际出发，可设专门部门，也可与清洁部门合并，绿化部门一般至少设一个养护组兼带管理职责，如果需要，
25、也可设花圃组和服务组。花圃组和服务组均可直接对外经营，为公司创收。47 .技术工人是绿化工作中的实际操作者，你了解绿化养护操作与管理的基本方法和要求吗？答：绿化养护与管理的操作：1、浇水；2、施肥；3、除杂草、松土；4、修剪整形；5、除病虫；6、树木等技术管理。48 .居住区物业的绿地是普通绿化的重点，是居住小区中不可缺少的有机组成部分，你知道居住区绿地种类吗？答：居住区绿化的类型：1、小区级绿地（称小游园）；2、公共绿地（组团绿地）；3、宅旁绿地；道路绿地；5、公共建筑专用绿地。49 .你了解绿化养护管理的质量要求吗？请你说出对树木、树形、绿筒、花坛和草坪的质量要求。答：绿化养护管理质量要求
26、：1、树木无枯枝；2、树形无倾斜；3、绿篱无缺枝；4、花坛无垃圾；5、草坪无杂草。50 .某居住小区刚刚建成入住，计划在“七一”纪念党的生日，开展文体娱乐活动，他们在制定方案以前，应该调查了解哪些情况？答：要使制订的文体活动方案切实可行，必须做好调查分析：1、了解管区内有多少人对文体活动感情兴趣。2、掌握管区内可供开展文体活动的场地和设施。3、掌握管区能动员出来运动器械及乐器设备。4、资金预算和筹措。51 .某物业管理公司策划开展文体娱乐活动，以便物业管理人员与管区业主之间增强了解与沟通，融洽关系，推进合作，你能为他们设计活动项目吗？答：一、设计一般性活动项目：1。体育项目；2o健身气功；3o
27、文体活动。二、设计主题性活动项目：Io以节日为主题的活动；20以纪念日为主题的活动；3。以重大事件为主题的活动。52 .你所在的物业管理公司经理让你制定一份在管区内举行国庆节庆祝活动的方案，请问制定文体娱乐活动方案的具体步骤是什么？答：制订活动方案的步骤：1、人员组织；2、方案构思；3、汇总讨论；4、征求意见；5、报领导审批。53 .管理文体娱乐活动，严格执行规章制度，你知道物业管理内部有关规章制度的种类吗？答：有关规章制度的种类：1、员工守则；2、场馆人员的岗位职责；3、考核奖惩办法；4、各种检查制度。54.开展任何活动都必须制定规章制度，那么，落实文体规章制度方法有哪些？答：落实文体规章制
28、度的方法：1、加强检查，及时发现问题；2、奖优罚劣；3、开除不合格员工。下面这是补充的题目二、案例题：1、某写字楼原物业管理公司合同期满后不在续聘，由新中标的某物业管理公司接管该写字楼的物业管理工作，该公司在接管写字楼时应按什么标准进行接管验收？2、你知道什么是自然解聘吗？某物业管理公司负责美好家园小区物业管理工作。目前由于某种原因打算终止委托管理合同，你说可以吗？如果可以该怎样做好撤管工作？3、物业档案资料收集时应按保证内容的丰富及渠道的广泛，在施工及验收阶段的信息都包括哪些内容？4、某物业管理公司新来的小马，要建立物业日常管理信息档案资料，他只收集了业主租户变动更换情况和各部门工作记录。请
29、你告诉他还应该补充哪些资料？5、指示性通知一般用于上级对所属下级指示布署工作。你知道通知的正文应由哪几个部分组成？你能拟写一份指示性通知吗？6、告知性通知也叫发布性通知,你知道它的作用吗？请你代表某物业管理公司拟写一份“入户通知书”。7、计划的种类很多，平时说的方案、安排、打算、设想、规划等，都可以称为计划。你知道计划的格式吗？某住宅小区经常发生自行车被盗案件,业主对物业管理公司的治安保卫工作强烈不满，请你协助起草一份加强治安管理的工作计划。8、张先生在房展会上咨询一套看好的楼房，他想知道居住区域的概况和业主须知的具体内容，你能告诉他吗？9、王先生是刚刚搬入小区的业主，他很想知道物业管理区域的
30、管理规定，你作为一个物业管理人员，请详细告诉王先生有关具体内容。10、御景园小区业主委员会通过招标方式选聘一家新的物业管理公司，无论采取什么方式选聘物业管理企业都应该签订物业管理委托合同。请你列出物业管理委托合同应具备的主要条款。IK合同法第十条对合同采用的形式作了哪些明确规定？请你写出物业租赁合同应包括的具体内容。12、业主张先生擅自将自己闲置的小区商品住房对外出租，受到有关部门的查处，你知道房屋租赁的特别规定吗？13、国家纪委、建设部计价费(1996)266号文城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法中第八条明确规定了住宅小区公共性服务收费的费用构成，请你详列具体内容。14、你知道不可遇见费和
31、法定税费的比率吗？请你列出收益性物业管理中经营费用的具体项目。15、业主有享受物业管理公司提供服务的权利，同时也有承担费用缴纳费用的义务，如果业主不按期缴纳管理费，你知道该怎样追讨？16、在物业管理员培训班上，小赵是刚刚毕业的高中学生，对定额指标，经费指标，服务指标和安全指标常常混淆，请你告诉他这几项指标的具体内容。17、某物业管理公司工程部经理在员工培训时问到：房屋质量等级鉴定与房屋安全检查的基本任务是什么？他让小周回答，小周没能回答上来，你能回答这个问题吗？18、确保房屋住用安全，是房屋维修的最基本方针与原则。作为物业管理企业必须切实做好制定危房鉴定标准、建立健全危房鉴定机构和危房处理措施
32、工作，你知道这几项工作的具体内容吗？19、物业公司没有自己的维修队伍，能否在社会上随便找一个？维修施工管理工作的基本内容有哪些？20、作为物业管理公司工程部管理人员，应该掌握房屋附属设备日常性保养的内容。你掌握这方面的知识吗？21、房屋附属设备维修类型根据设施的完损状况分为零修工程，中修工程，大修工程，你知道它们具体内容吗？22、如果你被聘为工程部主管，你知道给水系统的管理养护和维修的内容吗？23、给排水设备验收，执行国家验收规范，凡不合格者不能接管，你知道验收时应该注意哪些问题？24、水泵房是提供生活用水和消防用水的要地，应该怎样制定相应的规章制度，严格加强管理？25、供电设备的管理与供电设
33、备的维护、保养都包括哪些内容？26、电梯的管理和维护直接关系到千家万户的安全和乘坐方便，如何做好电梯的管理与维护工作？请你告诉我。27、畅春园物业管理公司采用择优聘用的方法，从公司工作人员中选聘保安部经理。如果你准备参与竞争这个职位，请你回答一个保安部经理的职责是什么？page28、新来的保安员小李被分配到欣龙大厦做门卫工作，大厦门卫保安的职责和工作要求都包括哪些？请你告诉他。29、环宇物业管理公司要求保安部人员24小时负责管区的安全保卫工作，保安部采取“四班三轮转”的方式分班，每个班都有消防、巡逻、门卫、电视监控、车辆管理员等。如出现人员空缺，由班长替班。今天消防中心一名监控员请假，班长在顶
34、替消防监控员工作时应履行哪些职责？30、某住宅小区发生失窃案件，假若你是值班经理，你会怎样处理？31、物业管理企业全体员工都是业务消防员，都要掌握各种器材操作技术和使用方式。你了解灭火器的种类，性能和使用方法吗？消防栓你会使用吗？32、物业管理员小李被临时安排替补停车场门卫老杨值班，小李不了解停车场门卫的职责，你能告诉他吗？33、物业管理人员应该知道水体污染防止的途径，尤其是加强生活饮用水及其卫生管理，按照有关规定应该履行哪些职责？34、你了解污水三级处理技术吗？35、假如有一天让你担任保洁主管工作，你知道他的岗位责任吗？36、你知道绿化主管的责任吗？他与绿化技术人员的责任有何不同？37、某小
35、区要搞一个新年联欢活动，你作为这次活动的主办者，在实施活动前应了解的主要工作内容包括哪些？38、作为物业管理公司，在开展管区内文体娱乐活动时制定管理规章制度的基本思路是什么？39、管理者的素质和水平决定了管理工作的效果。因此，开展文体娱乐活动主要负责人的素质很重要。请你说出选择活动主要负责人的条件及对一般工作人员培训的主要内容。40、开展文体娱乐活动时，发现违章行为，纠正、处理违章的主要方法和主要措施是什么？答案：1、原有房屋的接管验收标准：质量与使用功能的检验1）用危险房屋鉴定标准和国家有关规定作检验依据；2）从外观检查建筑物整体变异状态；3）检查房屋结构、装修和设备的完好与损坏程度4）检查
36、房屋使用情况，评估房屋现有价值、建立资料档案。危险和损坏问题的处理：1）属有危险的房屋，应由移交人负责排险解危后，方可接管。2）属有损坏的房屋，由移交人和接管单位协商解决。3）属法院判决没收并通知接管的房屋，按法院判决处理。2、自然解聘是物业管理委托合同期满后不再被续聘，首次聘用一般不超过2年。提前解聘：在合同期间内，由于某种原因，合同双方或单方提出终止合同的履行。合同期满后不再被续聘或提前解聘一旦发生，业主委员会应尽快选聘新的物业管理企业。原物业管理企业应整理全部档案资料，清理帐目，做好移交准备，继续做好有关物业移交前的各项工作。3、施工及验收阶段信息：1）竣工图；2）竣工工程项目一览表；3
37、）设备技术清单；4）设备技术手册、使用说明及质保证明；5）设备安装调试记录；6）土建施工记录；7）建（构）筑物监测记录；8）隐蔽工程的验收记录；9）工程事故发生及处理记录；10）图纸会审记录、设计变更通知；11）重要技术决定和文件；12）验收计划和会议纪要；13）验收记录；14）返修记录；15）验收总结报告。4、日常管理信息包括：1）业主、租户变动、更换情况；2）各部门工作规范，管理制度；3）各部门工作记录；4）大、中、小修记录；5）维修承包合同及预决算；6）保安、清洁、绿化承包合同等资料；7）用户来往信件、投诉及处理资料；8）年度工作计划、总结、报告；9）人事档案；10）保险资料；II）法律
38、法规文件；12）财务报表、工资报表、管理费、租金收交凭证等资料。page5、指示性通知的正文应由通知的依据（原因、目的、意义）、主体、结尾三个部分组成。1）通知的依据说明为了解决什么问题要发什么通知；2）通知的主体部分是通知的具体事项结尾一般是提出要求，如“以上通知，望遵照执行”例文：关于贯彻执行“国家劳动和社会保障部第6号令”的通知各物业管理单位：根据劳动和社会保障部6号令精神，物业管理员“必须从取得相应职业资格证书的人员中录用。经北京市一年试点培训，目前劳动和社会保障部已授权各省、市、自治区劳动和社会保障局（厅）负责组织物业管理员培训工作。今后求职者未取得相应职业资格证书的不得就业；已在规
39、定职业岗位工作,而未取得职业资格证书的人员,应在规定的时间内取得证书。请各物业管理单位与有关培训单位联系，组织尚未持证的员工参加培训。XX市职业技能培训指导中心2002年5月20日6、告知性通知的作用：这类通知在传达和告知需要下级单位、平行单位或不相隶属单位知道或者办理的事项时使用。入户通知书XX先生（或女士）您好！我们热忱欢迎您入住XXX小区！您所认构的X号楼X层X室，已经验收合格，准予入住。一、请您按入户通知书、入户手续书、收楼须知和收费通知办理入住手续，办理地点XXX小区X号楼X门X号。届时有关部门将到现场集中办公。二、为了确保您在办理手续过程中顺利快捷，请按规定时间前来办理（各楼办理时
40、间表略）。如届时您不能前来办理，请您及时与我公司联系，落实补办的办法。联系电话XX特此通知XXX房地产开发公司XXX物业管理公司2002年6月10日7、1）标题。标题通常包括单位名称、有效期限和计划种类。2）正文，包括指导思想、任务要求、具体指标、实施办法、注意事项。3）落款，一般只写制定日期，写在右下方。例文：关于加强管区治安管理工作计划近日来，小区业主常常在晚上6-7点钟左右发生自行车失窃案件，为加强治安管理，打击犯罪确保业主财产安全，特制定如下计划：一、教育业主增强防范意识，回来后自觉将自行车存入指定存车处并把车锁好。二、增派2名保安人员，加强对存车处附近的巡逻。三、封闭不经常走人、没有
41、设置门卫有小门。四、加强领导干部值班巡视制度，发现问题及时解决。五、把失窃案件降低到10%以下，业主对治安管理的满意率达到90%以上。XXX物业管理公司2002年年6月1日8、居住区域概况：1）地理位置及特点。2）建筑及其附属设施的建筑面积和占地面积。3）居住人口、户数及其构成。4）公交线路和邮电通信状况。业主须知：1）按规定办理入住手续。2）装修房屋之前应向管理处提出申请。3）明确房屋维修的责任。4）按时交纳管理费。5）物业管理公司的各种服务项目。9、物业管理区域的管理规定：1）管理原则；2）保护住户的合法利益；3）住户有权合理使用部分公共设施，也有义务维护；4）对破坏公共设施等不道德行为，
42、物业管理公司有权规劝，直至追究民事或刑事责任。5）按规定使用供电、供水设备；6）阳台及楼宇装置物的要求。7）排气扇、空调机安装要求；8）垃圾的排放方式；9）治安保卫工作的要求；10）车辆停放管理办法；11）绿化、美化管理；12）消防措施及管理；13）日常维修类的划分；14）各项服务的收费标准、收费方法。10、合同主要条款：1）标的（指接管的物业）；2）数量和质量；3）托管事项及相关费用；4）履行的期限、地点和方式；5）根据法律规定，明确双方的权利和义务；6）当事人一方要求必须规定的条款；7）违约责任。IK合同法第十条对合同采用的形式做出了明确的规定，基于高效价值取向，有些合同可以采用口头形式，
43、而基于安全价值取向，有些合同必须采用书面形式。物业租赁合同包括以下内容：1）租赁物业的名称；2）数量；3）用途租赁期限方）租金及租金支付期限和方式；6）租赁物业的维修；7）违约责任。12、房屋租赁的特别规定：第一、房屋租赁应向房产管理部门备案；第二、房屋所有人将以划拨方式取得国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。第三、住室用房的租赁，应当执行政府规定的租赁政策。1）出租人出卖租赁房屋的，应当履行通知义务。2）出租人出卖租赁房屋，承租人享有优先购买权。3）承租人租赁期间死亡的生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。13、住宅小区公共性服务收费的费用构成：1）管理、服
44、务人员的工资和福利费；2）公共设施、设备日常运行、维修及保养费；3）绿化管理费；4）清洁卫生费；5）保安费；6）办公费；7）物业管理单位固定资产折旧费；8）法定税费。14、不可预见费一般按前七项费用之和的5%计算。单独设帐，支出要严格控制。法定税费包括营业税、城市建设维护税和教育费附加，两税一费合计为经营总收入的5。5%计税，按月缴纳。经营费用的具体项目：1）人工费；2）公共设施设备日常运行、维修及保养费；3）绿化管理费；4）清洁卫生费；5）保安费；6）办公费；7）固定资产折旧费；8）不可预见费；9）法定税费；10）企业管理费及利润；Il）保险费；12）房产税。15、如果业主（使用人）不能如期
45、缴纳管理费，物业管理公司应进行催款。1）一般性追讨：上月拖欠后，物业管理企业在第二个月发催款通知单时，将上个月费用、滞纳金以及本月费用通知业主。如果第二个月仍拖欠，在第三个月再次发催款通知单，限期三天内缴清。三天后将根据物业管理公约停止对其服务。2）针对性追讨对于费用大户，要亲自登门劝导，对钉子户”应按法律执行，对“困难户”考虑适当优惠。3）区别性追讨不同情况不同对待催款书面记录是法庭解决时的物证程序。催款通知书电话与业主沟通最后通知书按法律程序裁决16、1）定额指标：劳动效率要Io0%完全达到或超过人工定额，材料消耗要不超过或低于材料消耗定额。2）经费指标：房屋维修服务经费可通过各种方式筹集
46、。房屋租金和按规定提取的维修费是两种渠道；小修养护经费只通过收取物业管理服务费筹集。3）服务指标：走访查房率每月走访查房50验以上，每月养护计划率要求达到80%以上。4）安全指标：是房屋维修日常服务的首要指标。建设部规定，杜绝塌房死人事故；杜绝重大伤亡事故，年职工负伤事故率小于千分之三。17、房屋的质量等级鉴定，是按统一的标准，统一的项目，统一的方法，对现有整栋房屋进行的综合性的完损等级评定。房屋质量鉴定的基本任务是要搞清房屋的质量状况和分布，为房屋的管理、保养、修缮提供基本资料依据。房屋的安全检查基本任务就是通过对房屋的经常性检查，了解房屋完损状况，发现隐患，及时采取抢修加固和排除险情的措施
47、。18、危险房屋的管理：1）制定危房鉴定标准，危房的划分要根据房屋构件损坏范围的大小、程度以及对周围环境、整个房屋的危害程度而定。一般可以考虑三中情况：整栋危房、局部危房、危险点。2）建立健全危房鉴定机构，除政府有权威性的危险房屋的鉴定机构外，各物业管理企业也应设立房屋安全鉴定部门或指定专门技术人员负责此项工作,确认房屋的建筑质量及安全可靠程度。3）危房处理措施：第一,观察使用。第二,处理使用。第三,停止使用。第四,整体拆除。19、物业管理企业自己没有维修队伍。可以对房屋的维修工程实行招标，或以承包方式把房屋的维修养护承包给专业维修队伍。无论哪种情况，施工管理的基本内容都是一致的，包括施工计划
48、管理，施工组织管理，施工调度与施工现场管理，施工质量与施工安全管理，施工机械设备与施工材料管理，成本核算管理等。20、掌握房屋附属设备日常性保养的内容：1）卫生和电气设备的日常性保养：物业管理企业负责管区内的计划养护、零星报修和改善添装任务。2）水泵和水箱设备的日常性保养：一般每月或每季度保养一次，并定期列入大修或更新计划。3）消防设备的日常性保养：在规定期限内调水、放水，以防止出现缺水、阻塞、水质腐臭等现象，消防泵应定期试泵。4）暖气设备和其他特种设备的日常性保养：在冬季供暖期锅炉生火前和停火后对暖气设备进行全面检查、维修和养护，做好设备和管道的包扎防冻工作。5）电梯设备的日常性保养；对电梯设备按片专人分管，每周加油、保养和检查。运行电梯须急修时，由保养单位的专业人员负责，电梯设备的大修和更新,发包给电梯维修公司进行。21、零星维修工程：1）零星维修工程是指对设备进行日常的保养、检修及排除运行故障而进行的局部维修。通常只要修复、更换少量易损零件，调整较少
