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1、XX广场商业运营筹资计划书XX商业运营管理日期：二OO八年十一月工程名称：小吃城目录工程基本概述：XX广场位于XX市轻工商业批发市场北面,紧邻东二环周围有华润万家、金海批发市场、德克士、工程局家属社区、高德市场、多彩商城、女人世界、苏宁电器、国美电器、肯德基、和信批发市场、铁路工程局、城东客运站、万年大酒店、军城酒店、锦宜大酒店、金花大酒店、等大型商场和大型企业.广场周围商业气氛非常浓厚,在广场门口从东往西来往的商户、客商、居民人流量非常大,在周围预计商户已上万家之多,每天平均人流预计达仃万.经我公司调查与分析,根据广场周围情况及商业动态在该地区商业虽然浓厚,但每天购物、批发、休闲人很多，很多
2、人都找不到就餐的地方、就是找到了，都是些小摊、小店、这些店主服务意识薄弱、质量、服务都跟不上，国民随着经济情况，素质的提高,这些已经远远达不到客户的要求，因为周围都是中小企业主或是工薪阶层，他们在饮食方面已不是求温饱而是在温饱的根基上要服务与质量、况且这些消费群体一般在中午都很忙不会去排队等饭，对卫生也会有一定的要求,在轻工市场五楼虽然开了一家美食城，但还满足不了其他人员的需要,他们主要的目标是市场内业主,并且是以办卡方式,很多人都不愿意冲值,这样很麻烦,很多客户都流失、所以我公司根据市场情况决定在多乐广场开小吃城,预计入住客户60家,分别为各种小吃,这些小吃即快捷、方便、卫生.一、公司介绍1
3、、公司简介商业运营前身是XXXX,是XX市商业地产界的一个品牌商业筹划招商运营代理公司，是XX市最专业、最年轻、最有创新思想、最富有战斗力的筹划咨询参谋运营商。在竞争剧烈的XX地产界，树立自己的品牌。公司在“立足于XX、瞄准西北五省、服务于全国”的战略方针指导下；立志成为解决商业地产疑难；为商业运作摆脱的困境；成就商业地产的品牌亮点；及时诊断商业地产使之走出困境；快速使低落的商圈急速升温为目标。中国xx商业运营凭借多年商业地产筹划招商运营管理及操盘经历，为客户提供优质而专业的服务.公司经营范围,整合营销筹划、商业规划设计、工程投标提案、工业、商业工程招商引资、工程融资、招商代理、广告品牌推广、
4、商场运营管理、商业工程定位、商业全程筹划参谋、功能业态定位、业态组合、形态布局、建筑风格设计、商业地产工程运营、管理模式、旅游地产、休闲中心、农贸市场筹划运营、广告筹划、商业地产工程转让、综合商业商务楼宇、大型专业市场、购物中心、现代百货商场、商业特色街、港口地铁商业设施、工业地产全程筹划招商引资、物流园、产业园等战略开展研窕一体化的综合服务商，致力于为中国开发商与企业、商家、客户提供工程全程营销筹划及配套服务。整合资源优势，会聚行业精英，形成了专业化、标准化、全程化的高效运作体系，是国内首家信誉型、战略型、合作型的商业策略服务商。改变中国城市和地产的专业力量以独创增值服务模式为核心竞争力的2
5、1世纪新型中国地产运营商.公司服务内容：。商场经营策略改造分析与解决方法，经营问题诊断及营销上市筹划：商业地产专业筹划招商诊断服务；。商业地产ShoPPingmall全程推广及营销筹划、招商、设计、广告创意与制作：。商业地产市场专项调杳与分析、协助商家工程投标提案、市场推广、旅游地产等；。专业交易市场、农贸市场全程营销筹划、招商、管理、培训、运营管理、商业方案书拟写、投资咨询;。商业管理诊断、商业步行街、主题商铺等前期选址、可行性分析、政府立项报告、业态定位、工程融资、招商、管理、农贸市场、旧城改造、商业方案书拟写、商场百货运营等一条龙服务；。商业地产工程（零令商业、商业街区、CBD.写字楼、
6、酒店旅游地产、专业市场、农贸市场等）经营定位、经营布局、物业功能划分、招商筹划、商业运营、招商代理服务。金融投融资服务（资本运做在商业房地产开展过程中起着核心驱动力的作用，商业房地产业、零售业的收购、兼并对企业的匕速开展至关重要。西安商业与国内外商业地产投资机构、开展商、运营商建设了广泛的沟通渠道，西安商业运营将充分发挥其资源和专业优势，为中国商业地产工程搭建融资平台）。综合商业工程、工业园工程、产业园、大型物流基地、物流城工程开发的全程营销筹划、规划、片区规划、招商引资等；建筑模型（沙盘）及效果图制作及各种建筑效果图的艺术表现制作及DVD光盘制作等公司拥有多名资高级商业参谋，在大、中型商业物
7、业的市场定位、功能规划、营运管理、物业管理等方面均有深入的研究和优异的业绩,曾经参与十多个大型SHOPPINGMA1.1.和商业街工程。他们是行业的跷首，在不同的领域里为我们的相关利益者提供独到而全面的解决方案及增值服务。如:XX海星超级市场、必胜客、海星便利岛、古道茶城、好利来、雅泰来、一品香、豪享来、格林豪泰大酒店、森马、利朗休闲男装、九牧王西服、与狼共舞、百丽、迅捷通讯、靓点服饰、斯得雅、爱街、金虎便利岛、百乐门、布达拉藏吧、摩高服饰、肯德基、3至3家、民生百货、兴业银行、世纪金花宜品超市等诸多企业提供商业地产开发工程，拥有大量的内资高端客户和外资中高端客户。经多年的积累，公司拥有300
8、0个以上的各行业的客户资源，为实现商业地产的成功招商创造条件。准确的业态定位和市场定位也是我们的服务强项，这为商业物业的快速升温增值打好根基2、公司现状1、经济形势分析去年以来为有效抑制宏观经济过热和物价过快上涨，国家加强了宏观调控力度。公司股东会认为，针对房地产行业出台的系列调控政策，只是本轮针对宏观经济调控政策的一个组成局部，其目的仍是为了抑制房价过快上涨，促进房地产行业的安康标准开展。尽管今年以来宏观经济增速有所回落，但仍处在平稳较快增长的阶段。公司股东会认为城市化进程不断加快、城市人口不断增加和居民可支配收入水平不断提高，中国土地供将持续偏紧等支持房地产行业快速开展的基本因素未发生任何
9、改变，房地产行业中长期始终看好。但是自去年二季度以来，局部城市房价依理性快速上涨，明显违反了市场经济内在规律。在国家宏观调控政策的引导下，行业短期将面临调整，回归理性，行业将具备更为安康的开展根基。本轮针对房地产的调控，主要通过信贷、财税和行业政策三方面进展调控，具体包括：控制信贷规模，增加房地产企业的融资难度，抑制固定资产投资过热；严格税费征收，增加交易成本，抑制投资投机性需求：改善产品构造，增加保障性住房供应，满足社会群众的基本居住需求。但是本次调控中，不同区域、不同产品、不同企业受到的影响是不同的。2、公司在报告期内的经营业绩今年以来，公司积极应时市场调整带来的影响，充分利用企业的综合实
10、力从调整中获得了更多的开展机遇，取得了较好的经营业绩：(1)报告期内，公司实现营业收入和净利涧分别为53.81万元和30.34万元，(2)报告期内，公司实现商业地产筹划、运营面积4000.4平方米，销售金额138万元，完成年度方案的44.6%,比去年同期分别增长10.4%和21.5(3)截止目前，公司共有拟建商业地产工程2个，占地总面枳6000平方米，(4)报告期内，公司新拓展工程8个，占地面积1万平方米，截止至2008年11月1日，公司拥有可结转资源超过18000平方米。(5)报告期内，公司继续落实品牌战略，加强品牌管理，致力于提升公司品牌价值和美誉度。3、公司优势及不安全因素分析(1)公司
11、的主要优势有：卓越的战略能力中国的城市化进程伴随着城市人I向大中城市的高度集中，而面向H住性需求的专业性商业地产是凿具备增长潜力的细分市场。公司准确地把握了影响房地产市场的两大基本因素，成功地完成了战略布局。同时公司拥有的商业地产是有高附加值的市场稀缺产品，将为公司带来可观的经济效益。持续的开展能力其一、公司拥有充足的可结算资源：截止目前，公司商业地产可结算资源超过5000平方米，这些结算资源具备很好的盈利能力。其二、公司拥有持续的拓展能力：通过自身的品牌优势和敏锐的商业触角，充分利用政府资源优势和天亿商业运营的文化资源，天亿商业运营在工程拓展中拥有独特而持续的优势。其三、公司的商业地产业务将
12、成为未来新的增长动力：公司目前商业地产已经初具规模，主要在西安区域拥有时尚爱街,百乐门等业态的商业地产，工程总面积超过5000平方米，预期将来为公司带来稳定的租金收入。专业的开发能力扁平的管理架构实现了高效的决策，集团化的管理在保证技术、管理支持和内部控制的同时，又充分发挥了区域性的积极性；专业的开发能力确保了快速的开发，工程开发从拿地到销售平均仅需一年时间；通过加大主要部件的集团采购，有效控制成本。电梯、空调、厨卫等主要部品均比市场平均采购价有一定下浮；强大的执行力和忠诚度，乐于奉献的企业气氛形天亿商业运营独特的企业文化。成功的品牌战略天亿商业运营是西安品牌化管理的企业，2008年明确提出“
13、打造中国地产长城的品牌愿景，树立诚信可靠的企业形象，提出了以客户为导向的“和谐生活、自然舒适”的品牌主张，致力于构造人与人、人与自然、自然与建筑的和谐共生。多年的努力使天亿商业运营品牌驱动力正在成为公司核心竞争优势之一，拥有较高的客户忠诚度和明显的品牌溢价，(2)公司面临的主要挑战随着商业地产市场由卖方市场向买方市场转变，必须始终保持产品有极好的性价比和极高的竞争力，公司需维续提高产品质素，提高管理水平，提高开发效益。(3)面临的主要不安全因素宏观调控的不安全因素：如国家为抑制物价过快上涨而出台更为严厉的宏观调控措施，将影响行业信心，抑制消费者需求，最终影响行业开展。成本上涨的不安全因素：随着
14、通货膨胀的持续，建筑材料、人工、机械费用不断上涨，公司将面临开发成本增加的不安全因素。公司将通过继续推行集团采购、改变结算方式、严格费用控制等方式躲避成本上涨不安全因素。市场调整的不安全因素：在国际与国内经济形势不确定和宏观调控持续的情况下，商业地产市场的调整可能仍将持续一段时间，公司将面临一定的招商压力.3、历史业绩工程名称工程规模工程服务内容商城5000平方米全程筹划、招商执行爱街300()平方米全程筹划、招商执行茶城5000平方米全程筹划、定位电动车批发市场800()平方米全程筹划、定位西咖啡100O平方米全程筹划、环境设计800平方米全程筹划、招商执行通讯城4000平方米全程筹划、定位
15、蔬果商城1500平方米全程筹划、招商执行4、股东会决议经多方调查研究,公司决定在XX广场筹建小吃城,全体股东一致表决通过筹资建设小吃城,所产生的不安全因素由各股东按股份比例承担不安全因素.二、工程分析1、工程的基本情况XX广场位于XX市轻工商业批发市场北面,总共两层现一层为460平方米,二层为1560平方米左右,剩余一层主要是国内著名运动服饰品牌和德克士,二层西面是小唐人自助餐饮店.该市场现物业属于该业主和信房地产开发公司管理，我公司投资运营该工程,物业将有我方统一运做管理、执行.小吃城方案于明年4月份开业运营.本工程紧邻东二环周围有华润万家、金海批发市场、德克士、工程局家属社区、高德市场、多
16、彩商城、女人世界、苏宁电器、国美电器、肯德基、和信批发市场、铁路工程局、城东客运站、万年大酒店、军城酒店、锦宜大酒店、金花大酒店、等大型商场和大型企业.广场周围商业气氛非常浓厚,在广场门口从东往西来往的商户、客商、居民人流量非常大,在周围预计商户已上万家之多,每天平均人流预计达百万.经我公司调查与分析,根据广场周围情况及商业动态在该地区商业虽然浓厚,但每天购物、批发、休闲人很多，很多人都找不到就餐的地方、就是找到了，都是些小摊、小店、这些店主服务意识薄弱、质量、服务都跟不上，国民随着经济情况，素质的提高,这些已经远远达不到客户的要求,因为周围都是中小企业主或是工薪阶层,他们在伙食方面已不是求温
17、饱而是在温饱的根基上要服务与质量、况且这些消费群体一般在中午都很忙不会去排队等饭,对卫生也会有一定的要求,在轻工市场五楼虽然开了一家美食城,但还满足不了其他人员的需要,他们主要的目标是市场内业主,并且是以办卡方式,很多人都不愿意冲值,这样很麻烦，很多客户都流失、所以我公司根据市场情况决定在多乐广场开小吃城,预计入住客户51家,分别为各种小吃，这些小吃即快捷、方便、卫生.2、工程来历XX广场是房地产开发公司开发,土地由该公司买断!五证齐全,我公司直接与该公司合作!买断该使用权,合同期为卜年经营权.该房屋所有权无任何问题！3、资金投入我公司在该工程上投资为50万元,目前还短缺资金15万元左右，须筹
18、资金15万,一年内还清本金,该投资商在回收本金的同时还享受该工程的15%的股权,一直享受到该工程合同期满为止!本工程第一年毛利润为70万,每半年分红一次.4、市场定位本工程根据前期的市场调查与周围环境,在该广场定位为小吃城,该小吃城将实行统一管理,目标可户群为轻工业主、周围居民、周围企事业单位、华润万家的消费者及周围休闲娱乐者!小吃城档次定位为中高档.三、市场分析1、地方宏观经济分析该工程是一个区域性的市场，受国家经济及世界的经济影响不大。他是一个地方区域经济，只要把握好该工程地址周围的商圈及地方政府对地方的经济和城市规划基本可以判断该区域经济的动态。该工程位置优越，经济商圈也非常成熟，配套设
19、施齐全，基本得天独后。2,克争对手和可比较案刎分析现行的几个类似工程的规划、价格销传选强、目标客户科等,同时,也甯要人列出未来可能进入市场党争的对手工程情况，以及未来的市场供应M等情讹，4、未来市场倭测及影响因森未来的巾场预测很班侦科.包展可以通过市场的周期的方法和里点因索分析法等分析方法做出预测.四、管理团队1、人员构成2、组织构造商业地产调杳组-商业地产销W组建材产品组HHWnHMM商业地产工程组财务二附二-价1财务祖5人事组暂后祖元高端产茄集遒组.1.1F1产品联营殂41别计算该工的直接成本1每平米43元直接成本=1560x43=67080元每月x12=804960元年每平米40元直接成
20、本=1560x40=62400元每月x12=748800元年每平米35元直接成本=1560x35=54600元每月x12=655200元年本工程共分格挡为51家商户，其中有16家商户格挡为每家租金为3000元，其他35家商户格挡租金均为2000元，公司直接年回报率如下：16商户收取租金=16x3000元=48000元每月x12=5760()0元年35商户收取租金=35x2000元=70000元每月x12=840000元年总共商户租金=576000元年+840000元年=1416000元年按每平米43元年回报率=总共商户租金-每平米43元直接成本=1416000元年一804960元年=61104
21、0元年按每平米40元年回报率=141600()元、年一748800元年=667200元年按每平米35元年回报率=1416000元年一655200元年=760800元六、融资方案的设计u魅傥方式（11股机吸货方式（注：股权和债权方式他两种以主要的方式.但是,还仃很多不是某一种方武所能螂决的，而是几种方式在不同的时何段的Hl合.这导部是解决何SB的关键，是否能够取Iu贲金，关杨在于是否能然通过融资方案解决各方的利战分配关系.）方式：呦费方式将以眼资方（乜括工程在:内）的股权进怅抵押料款这种投资方式是指投费人将不安全因素资本投资于拥行能产生较高收的工物的公司.彬助融资人快速成长,在一定时间内通过管理
22、存回啊等方式报出投资取和高额投贲回报的Tl投资方式.操作步骤：答i不安全因家投资协议书，、对Ie资方的俄务债权巡展核疗确认B、答订不安仝因素投费价以书：确定股权比例、册定退出时间、确定帝理并网明方式、确定再取货资全数砥及时间、碉定管理上的Ift控方式、碉定价助义务.C,在行美管理部门办理竞记于埃（2）债权融资方式方式I投融资双方线定借贷合同进厩融资,确定相应同定利率和收回贷款的期1.（3）Mi传般的融资方式投融资双方开场以借贷关泵进展融身,投资方在借贷期间内成第贷期完毕时,按相应的比例折肾成相应的股份.（4）房地产信托融资（5：多种吸费方式的组合在不同的时间阶段用不同的验货方式.在工程的初四阶
23、应上要以股权注资方式为主，因为时城黄方来说这个阶段的资产负ff侪况不会有很大的压力、在中后期阶段可以运用股权.债权方式，这个阶段融资方对整个工程有了明杭的预期,在Hi分的力还上有引确的预期.2,触费期以和价格融资的期限可承受的Ife资成本等，制需要解住济及，3.不安全因点分析（任何投资都才在不安全因东.所以应该说明工林存在的匚要不安全因索是什么,若何抑M这些不安全闪杀.）对投资融资双方有可能的不安全因案存在作出判断.A、投资方的投费资金及收益不安全因款在工程无法后动的情况下格言投立承担投费资金成本.及追加货金成本.B.投资方不能右效监控Qf管理片的经酉从而产生新的债务而产生的11帝不安全因点.
24、C.破产不安全因案D、融饶齐对投资右的信用没有得到硼定而产生无法H购的不安全因南E.融资行为军控全局经昔.在M购时和威出止增加不安全因求.F.J费者提IiifH购向付出的资金成本不安仝因点.不安仝因米化解方案A.货方对是否货金进入后可以完成方案要进取评你和测尊.B.投货方对岫货方的工程进程送展监控，并按照透程需要分批进展换晓款:的专款专用，C、投资方对赃送方的相关工程所笈仃的合同退展核审后,评估其付效和还效能力.D,资方审核出资方的证款方案可行性,一旦确定后科技还款力窠则软.4、退出机M（葩火实数的投资都不是为了自用,向足足为了获利.因此都涉及JmttI机：W何18.所以.蠡要在此说明投资者可
25、循的退出时间和退出方式A、IK权方式融费的退出I：程进城中投资方退出：1：程完成投资方退出种方式是脍资方按时按预定的网掖率加本金额度进展现金回购股份，第：种是融资方按投融资双方妁定的价格及相应的物业面枳的形式回制股份，第三种投资方享受瞥个工机的分红，B债权方式融资理出工程进展中投资方退出,可以用违约今的形式控制，Ifi亡戌投依方退出,按时还本付息：5、抵押和保证在涉及到投贲安全的时候,投负以关心的是若何保障投资的安全.而AHI效的安全搭被就是抵押，或者信誉卓著的公司的保证.6、对房地产行业不熟悉的客户.需要提供掾作的相节.即若何保证投资工程是可行的.七.摘要长篇的Ife资报告是提供庖石融资意向的客户来认我遗的,而对于花接触霁户的初期阶段.仅雷姜提供报，,就要就可以了.投行恼要是对融资报衿的淘度浓缩.因此.。简意收就等常也要
