《【《格力地产股份有限公司投资价值探究案例》13000字（论文）】.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《【《格力地产股份有限公司投资价值探究案例》13000字（论文）】.docx（17页珍藏版）》请在三一办公上搜索。
1、格力地产股份有限公司投资价值分析案例摘要本又以房地产行业中的新兴势力一格力地产股份有限公司为分析对象,根据价值评估相关理论，对格力地产股份有限公司的经昔业绩、盈利能力、财务情况、行业前景进行评估，以期正确评价格力地产股份有限公司的投资价值,为利益相关者决策提供参考C关键词：投资价值评估绝对估值相对佰值格力地产股份有限公司目录摘要1竽iSf馔2Jlj1.l选题的背景及课题的意义21.1.1 选题背景21.1.2 课题意义21.2研究概况及发展趋势综述312.1国外研究现状2122国内研究现状3第二款价值评估相关理论概述52.1 估值理论简述52.2 相对估值法42.2.1 市盈率估值模型52.2
2、.2 市净率估值模型52.3 绝对估值法6第三章房地产行业分析73.1 房地产行业发展哪73.2 房地产行业发展前景83.3 房地产行业竞争程度8第四章格力地产股份有限公司基本面分析104.1 格力地产股份有限公司基本情况介绍IO4.2 格力地产股份有限公司财务状况分析IO第五章格力地产股份有限公司投资价值评估.5.1 市盈率分析145.2 市净率分析145.3 基于股利贴现（DDM）模型的价值分析15第六章结论与投资建议参考文献18第一章绪论1.l选题的背景及课题的微义1.1.1 选题背景2020年4月3日,为支持实体经济发展,中国人民银行下调金融机构存款准备金率.实施稳健的货币政策,为供给
3、侧结构性改堇营造适宜的货币金融环境.在宏观调控政策下房地产促进经济发展作用越发显著。同时在各种主观和客观原因的影响下面临房地产泡沫化.启地产市场波动、需求侧结构改革等困境C在此背景下.房地产市场环境发生了显著、剧烈的变化,从之前的高速增长期迸入调整期.房地产企业在提高企业核心竞争力、财务稳健性、走可持续发展道路等方面都受到了考验。作为组成宏观经济的重要组成部分,房地产在经济发展阶段中发挥若怎样的作用,客观根据新环境、新形势理性判断房地产上市公司的投资价值，将成为一项极具重要现实意义的研究议题。目前,我国宫地产开发的上市公司有114家,行业、市场的波动直接作用房地产上市公司的经营绩效,并且这种影
4、响效应将随若我国房地产亚集中度提高、房地产市场竞争加剧而进一步增强，系统掌握房地产上市公司的运行状况和发展规律，对于促进房地产企业降低风险、优化经营管理结构.提高综合经济实力实现房地产业可持续健康发展,以及稳定房地产市场都具有研究价值和实践息义。1.1.2 课题意义企业价值估值理论的核心思想是运用某一种可以标至的方法判断出股票的内在价值.引导投资者通过收集企业的财务情况去预判企业未来发展,对企业独立于市场价格的内在价值形成一个客观的认识,由此做出投资判断。因此,在其估值理论的基础上,房地产上市公司的投资价值应是投资者针对公司的经营业绩、盈利能力、财务情况、行业前景等一切有关于公司可持续发展能力
5、和核心竞争力的因素进行系统、科学地评估后,再结合公司股票在证券市场的价格水平和自身的风险偏好,对炮买该公司股票预期获得收益的判断。本文将研究房地产上市公司的投资价值,以格力地产股份有限公司作为案例,进一步采用理论分析与实证研究相结合的研究方式阐述该行业发展现状,对其投资价值进行深入分析，并对格力地产股份有限公司现阶段存在的向题提出解决建议。1.2研究概况及发展趋编述1.2.1 国外研究现状企业价值估值理论发展经历了两个生要阶段:第一阶段从1906年艾尔文费雪(IrvingFiShCr)的资本价值理论到1986年拉巴波特(AlfredRUPPUPOrt)的自由现金流星模型;第二阶段从1977年梅
6、叶斯(SteWartMye实物期权至今。在整个理论发展上,可以基本将西方学者研究企业价值佰值理论分为以下过程：1906年Fisher阐述了资本和收入的关系.为现代企业价值估值理论奠定了基础；1958年MOdigliani和MilICr提出著名的MM理论阐述在企业的货本结构与公司的市场价值无关,这次革命性改革葵定了整个现代企业资本结构理论：1964年WiHiamSharPC建立资本资产定价模型：1986年AlfrCdRaPPaPOn创立自由现金流量模型：预测企业未来现金流量、估算现金流量折现率，由此衍生了一系列企业价值估值方法。资产评估的基本方法有三种：市场法、成本法、收益法。市场法是1980年
7、Marshall提出的市场法均衡价格理论,将由市场机制竞争出的公平交易价格作为企业价值。成本法是从以被评估资产的重迨资本为基础,通过资产的重置资本来反映企业价值。收益法又称收益资本化法,是对估值对象未来的净收益折现后累加价值以此估算企业价值。而使用传统经济思考方式的企业价值估值方法只能凸显企业资金、固定资产等有形资产的表面价值,但并不能发掘由创新能力、技术发展、智力资本等无形资产所创造出的潜在价值。在新时代新型企业融合现代金融后产生的冲击下.企业价值的定义发生了很大的改变，其中具有期权属性的无形资产己遂渐为企业价值创造焕发活力，评估企业价值的实物期权分析法由此诞生。纵观历史发展潮流，在价值估值
8、理论研究层面上,现代企业价值估值理论经过前人不断的实践和创新,己经逐渐形成了一套较为成熟的体系。1.2.2 国内研究现状从2001年起.我国出现了估值方法的比较研究。左庆、刘杰(2001)提出将期权定价法与现金流量折现法二者相结合评估企业价值.但存在不足之处是选取参数并未详细表明。万芳、周道传、李由(2003)在对相对估值法、折现现金流量法和期权估价法迸行了研究和评估后，认为相对估值法是能最大化为之应用的企业价值评估方法，而折现现金流量法虽然顺应了我国企业价值评估方法发展的趋势潮流,但在现阶段下还难以适应我国当下的经济发展。陈小悦、费颖奇，陈武朝(2006)在财务管理基础理论与实务专题中提出应
9、用衍生实务期权等金融工具概念来建立企业价值估值体系,其中在实务专题上阐述了现金流量贴现法和相对估值法以及期权定价法的理论基础。朱劭(201。)选取了自由现金流量贴现法并以保利地产公司为例大量取证勘察,认为公司折现自由现金流量法是可以适应当下我国房地产企业的价值估值理论体系。董志强(2012)选择了以剩余收益估价(EBO)模型对房地产企业进行估值研究,运用权益资本作为衡量公司价值的要素之一,对房地产行业龙头企业-万科进行理论与实践相结合的价值评估,研究得出企业投资价值分析有利于提高企业收入,促进企业稳定发展。张宏(2013)在对企业估值理论分析后,认为经济增加值法(EVA)更能适应我国当下房地产
10、现状,更挺准确反映企业价值创造能力并境抑制企业盲目追求利益走可持续发展道路。鲁晓琳、萤志(2()17)研究得出在格兰杰因果关系中股价变动是主导因素.而房价却更能影城股价的变动。在大数据背景下,房地产市场与股票市场两者之间较为复杂的传导关系弱化了相互关联的影响.并延长了相互传送所需的时间。综上所述，我国在资本市场形成时对估值理论开始研究，但大部分胡究是在西方估值理论的基础上,建立某种投资策略并验证其在我国的有效性。第二章价值评估相关理论概述2.1 估值理论篇述投资价值是指资产对于具有明确投资目标的特定投资者或某一类投资者所具有的价值。一般而言企业的财务状况和业绩表现会影响到企业的投资价值C简单的
11、来讲,股票市场价格与企业价值的差额决定了企业是否值得投资。若两者的差额为负.股票价格小于企业价值，企业价值被低估,值得投资者去投资；反之.则不值得投资。而我们所说的企业价值就是企业的内在价值。企业价值主要体现在对企业所有者发放股利的多少以及股权的变现能力。所获得的现金报酬越多企业价值也就越高。2005年巴罪特苜次提出了内在价值这一说法。他认为股票投资中,我们可以通过对未来的现金流迸行贴现计算出企业的内在价值。霜若各种各样的内外部因素的变化，内在价值也会随之变化。正如前文所述,投资者的股票买卖决策受到股票的价格与企业内在价值的差额影响。若两者的差额为负，股票价格小于企业价值，企业价值被低估，投资
12、者会去买入该股票；反之.投资者会抛售该股票,或者等待较好的买入时机。因此,准确了解企业的内在价值,有助于投资者判别其与当前股票价格的关系,进而做出投资决策，获取最大的收益。2.2 相对估值法相对估值法是的核心思想是同价对比,通过对比同行业中接近的公司一一可比公司或者与整个行业进行比较，在一些共同价值影响因素的基础上，位算目标公司的企业价值。在成熟完备或有效的市场下,可比公司市场公允价值接近其内在价值,进而使估算的目标企业的价值接近其内在价值.因此,只有在成熟完备的市场下才箜够有效发挥相对估值法的作用。相对估值法中，可比公司和目标公司是由价格指标相联系,其中价格指标有市盈率、市净率等。相对估值法
13、一般步骤如下,选择分析目标公司、选择价格指标和可比公司（可比公司的选择应当与目标公司处于同一行业的同一细分领域）,计算企业的价值。221市盈率估值模型F市盈率（PE）是指股票价格与目标公司带股收益的比值。其公式为：PE=其中，P为每股价恪.E为每股盈利）。对于目标公司价值,一般通过可比公司或者所在行业的平均市盈率再用目标公司每股收益相乘得到其每股股价估计值。如果目标公司的市盈率越高.代表股票价格与每股收益的比值高,其在短期内难以收回投资,相关风险也较高；市盈率低,代表可以在短期内收回投资,投资风险也相对较低.该股票的投资空间则较大。市盈率适用于利润稳健增长的目标公司。目标公司的预期收益若为负,
14、则无法应用该模型。其次,可比性会受许多影响因素影响从而影响可比公司的市盈率。例如.正在发展中的可比公司未来收益变化较大，则可比公司的市盈率也会受到影晌；正如通货紧缩通货能胀会使股票每股收益的实际价值发生变化,股价在牛市时被高估在熊市则被低估的情况：以上这些情况受宏观经济和市场影响较为明显进而使得市盈率不具备可比性。可比公司应当选择同行业中可比性较强的公司，例如经营模式接近。但是由于市盈率为历史数据,因此还需根据目标公司的盈利能力，成长能力等影响因素进行改进。2.2.2市净率估值模型E市净率,是指公司股票价恪与公司每股净资产之间的比率,其计算公式为：PB=N（PBD一市净率；P-每股价格；B每股
15、净资产）,对于目标公司价值一般通过目标公司的每股净资产与可比公司或者所在行业的平均市净率相乘得出.其计算公式为：P=APBXB（P一股票价值：APB一可比公司平均市净率：B-目标公司净资产）。市净率法的优势在于公司账面价值数值易获得,且账面价值一般为正值,因此若每股收益为负值,市盈率便无法使用,而市净率便可使用。其次,市净率适用于有形资产较多公司或者流动资产为主要资产的公司。市净率法的劣势在于较小规模的目标公司一般净资产较少.不能反映出公司未来的净资产值。此外账面价值会被市场影响；有形资产可能会发生折旧无形资产会受时间价值影响,因而市净率法不适合与无形资产较多的公司。在同行业中的可比公司的资产
16、结构不同,市容率也不尽相同,进而也降低了不同公司市净率的可比性。采用市净率进行估值时,首先要选择合适的可比公司，一般选接同类行业或者具有相似资产规模和资本结构的公司。其次，市容率同市盈率一样，都是一个动态变量,因此一定要先确定某一会计报告期.再找出各期的每股净资产和平均股票价格。具体做法为：1）选择可比公司股票Si.S2.S3.s112）确定同一会计报告期内不同公司股票的平均价格Pi23，3）确定同一时期的不同公司股票的每股净资产B1,B2,B3,4）计算出相应的市净率”=A5）计算出可比公司的平均市净率4P4=曳n6）利用公式P=AP8X用2.3 绝对估值法绝对估值是通过对上市公司的基本情况
17、进行基本面分析以及对反映公司经营状况的财务数据的预测获得上市公司股票的内在价值。绝对估值的作用：股票的价格总是围绕着股票的内在价值上下波动,当股票被低估时其事假低于股票内在价值时买入股票.当股票价格与其内在价值接近甚至高于内在价值时卖出股票。绝对估值法的代表是现金流量贴现法,股利贴现模型是现金流重贴现法使用最多之一的方法，表达公式如下：4=-OI=DO（I+g）r-gP。一股票的内在价值；Dl-第I期的股利；I一投资者要求的贴现率；g-股利增长率。在实际生活中.中国上市公司在分红上并没有很明确的模式.故预计目标公司未来股利分红的准确度不高:并且折现率的选择也不容易确定.这些变量的变动都会导致最
18、后得数与实际值有较大差异。不过,对于那些股利发放政策稳定的公司,股利贴现法可以成为主要的估值标准。第三章房地产行业分析3.1 房地产行业发展现状对房地产行业的股票估值时刻影响若房地产行业的发展现状与未来房地产行业发展趋势，分析房地产行业发展现状也对房地产上市公司的发展有良好促进作用。1缈8年商品房结构改革在提高居民的生活质量的同时也推动了居价的上涨,居民杠杆率的逐渐提升推动若社会财富在居民、企业和政府间轮转，推动了社会经济的发展与进步。2007年房地产企业快速融资、拿地、销售、壮大,以更多的资源、更大的市场份额占据竞争优势，逐渐房地产市场基本建成.2016年到2017年,房地产行业逐渐从高速变
19、为稳健发展。2017年各级政府对房地产市场体系关注加大，为建立“以居住为导向”的房地产市场体系、遏制“房价推升地价-地价持续推升房价”现象,有效稳定房价并稳定市场预期C政府机构综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段,在“住房制度、土地供应制度、住房金融体系、房地产税收制度、房地产市场规制、新型城镇化”等一系列配套细化制度上加速完善并出台相关制度,“去库存与补库存”并存,建立多层次多元化的市场体系.实现“高端有供应、中端有支持、低端有保障”，通过不同的土地供应办法和税收减免与征收来调节楼市，既抑制资产泡沫,又防止大起大落。202()年初，新冠疫情的出现导致房地产销量大幅下降。但随若疫情得到基
20、本有效性制、加之宏观政策的推动,我国房地产市场逐渐回暧.及时止住销售降幅。但还是存在一定影响，商品房供应改变，商品房销售面积增长率首次变为负值,并有下降趋势；商品住店价格稳定运行且逐渐上升,房地产市场总体呈现平稳健康有序发展态势。隹为支柱性的产业,房地产行业关系到宏观经济的趋势,必然会影响人们的利益关系，也会大大影响到经济的稳定性。对于未来的房地产市场，我们有理由相信国家的制度调节会使房地产市场协调平衡发展,在这样的政策环境下更有利于有实力的地产公司长足的发展。近几年.我国的房地产调控政策经历了一个先紧后松的过程，但整体调控的主基调还是以维稳为主。进入2019年,中央非常关注,为此重申坚持房住
21、不炒,明确提出不会为刺激经济的短期发展而放开对房地产行业的严格管控,将全面落实因城施策实行地价房价两者同抓的全面调控机制。受新冠肺炎疫情的影响各省市地区出台暂停线下销售,导致房地产销量下降.而因疫情影峋开工竣工复工时间也陵之延迟，房地产行业进入又一瓶颈期。总体看来,目前我国的房地产调控政策主要针对商品房，给房地产企业融资带来了陷碍。但启企仍可以通过提供物业管理方面的服务去完成企业的转型,减少房地产调控政策带来的不利影响。3.2 房地产行业发展前景2020年.两会政府工作报告重申了“房住不炒,因城施策”指导思想.政策调控稳定性与连续性理念亦在中央经济工作会议上被多次强调。同时,我国房地产市场具备
22、显著区域性特质.特别是对三四线城市而言,受供大于求、人口结构、经济转型的影响,不得不面临较大“去库存”压力.再加之大城市房价持续上涨.为避险.大量房地产投资资金从三四线城市抽圈.涌向一线城市,这与“去库存、缓解三四线城市经济下行压力的初衷背道而驰。鉴于此,唯有因城施策、差别化调控.方能使房地产市场回归理性.规避由于非理性炒作房价带来的金融风险。此外,分析近三年的政府房地产政策可发现,“住宿不炒,差别化调控”是2018年的发展基调,2019年则并未提及地方发展政策.2020年提出了坚持“因城施策,住房不炒”的发展政策.由此可见.在短期内.因城施策揩是政府放宽地方政策、税定交易市场的核心举措C在构
23、建多元化、长效化的后地产政策调控体系之前,各省市地区仍需延续差别化调控政策。2020年5月22日.第十三届全国人民代表大会第三次会议中,李克强总理指出,在线服务、电商网题等数字化新业态发挥了关键作用.需进一步打造数字经济优势.出台相关政策以推进“互联网+”新业态的发展。由此可见,房地产经济将逐步实现数字化转型,诸多房企开始积极转变营销模式,尝试引入在线售楼平台.借助互联网力虽运行线上售楼模式。33房地产行业竞争程度在行业内格局方面,房地产行业表现为行业高度集中,区域分化明显。如表3-1,3-2所示,2020年1-6月中国房地产企业总销能金额51517.1亿元,冏比下降3.2%,房地产行业销售额
24、前十企业销售额占整个行业的40.23%。同时2020年房地产企业1-6月总销售面积37659.7万平方米,同比下降4.3%,居地产行业销色面积ToPio企业占到了整个行业的45.72%o在市场格局方面,规模房企竞争优势较为凸显,市场集中度小幅提升。此外龙头企业行业地位稳固.碧桂园、中国恒大、万科地产依旧是行业领先企业。在区域分化问题上一线城市供需矛筠突出.房价胺高,而二三线城市或多或少的存在供过于求的现象.房价下行压力较大。加之2012年以来大中城市供应土地挂牌均价成上升趋势,实际上房地产行业在二三线城市的盈利区间是收窄的。表3-12020年度上半年中国房妁产企业销色金额TOPIO排名企业简称
25、销售金额（亿元）I碧桂园3722.92恒大地产3487.93万科地产3180.04俣利发展2168.05融创中国1947.06中海地产1564.57绿地控股1328.08龙湖集团1111.09华润置地1108.0IO招商蛇口1106.2表3-22020年度上半年国居地产企业揩色面枳TOPlO排名企业简称累计销售面积（万平方米）I碧桂园4164.62恒大地产3845.93万科地产2027.54保利发展14M.65融创中国1414.46绿地控股1090.07新城控股874.68中海地产857.19金科股份823.5IO龙湖集团654.6综上所述,2014年后房地产行业进入一个调整期，其中那仍存在一
26、些问题：需求放缓、库存增加、房地产投资增速下降明显、市场区域分化明显等,但是通过国家一系列政策的作用下.2015年以来已经出现回暖迹象。2020年新冠疫情的爆发很大程度上影响我国各个产业的发展,受新冠疫情影响居民购房需求被抑制,疫情得到控制后购后刚需则会释放.从发展看房地产市场已经度过了高速发展期,正逐渐缓慢增长,保持平稳。房地产行业发展在促进经济迸步的同时也能提高人民生活质量，因此，地产行业的发展前景仍然是明嗣的,只要加强对相关房地产市场的监管,便能稳固房地产市场带动宏观经济的发展C第四章格力地产股份有限公司基本面分析4.1 格力地产股份有限公司基本情况介维格力地产股份有限公司(600185
27、)是一家集房他产业、海洋经济产业、口岸经济产业、以及现代金融业、现代服务业于一体的集团化企业。2012年2月17日公司名称由西安格力地产股份有限公司“变更为“格力地产股份有限公司“。格力地产2009年上市,逐步发展并向相关产业经济同步延伸.不止局限于本土市场。2016年,在国内市场稳步发展的基础上.公司又迸一步趋向海外市场C目前.格力地产在珠海、重庆、上海、香港、英国、美国等多地已拥有60余家成员企业,80余助已建、在建助目.业务向多方面发展其中涵茂房产、口岸、金融、教育、旅游、酒店、海洋、农业等多个领域.构建了产业融通的国际化(5三新版图。格力地产通过精准的产业布局、丰富的项目贡源和灵活的货
28、产运营,进一步扩大了企业竞争力；通过资本和产业的有效联动,打造“大海洋、大金融、大健康”的产业集群,走上了全国布局性、集团战略化的发展之路，进入了健康、高速、持续的发展期，并逐步实现了从本土市场向国内里点市场拓展,从住宅向城市综合体扩张,从房地产开发向相关产业经济延伸的综合发展格局.成为极具影响力的优质上市公司。表44格力地产能权分布流通受限股份己流通股份总股本人民币普通股(A股)流通股份合计数值(万股)0.()0206109.14206109.14206109.14206109.14占比(%)0.00I(M)100IilO1004.2 格力地产股份有限公司财务状况分析(一)盈利境力有一定提升
29、空间盈利能力是企业获取利润的能力，企业的盈利能力与投资者预期收益成正比.盈利能力强企业价值便大。盈利能力分析指标主要有销告毛利率、销售净利润率及净资产收益率等。表4-22016-2020年格力地产麴利能力相关指标盈利能力指标20-12-3119-12-3118-12-3117-12-3116-12-31净资产收益率(%)6.886.666.548.6411.87总资产收益率(%)1.591.691.802.322.55毛利率(%)30.0130.0734.2842.9237.09净利率(%)8.7312.5616.6319.9119.19毛利率反映了企业的初始获利能力，是企业净利润的起点,如果
30、没有较高的毛利率便不能创造较大的利润。从上表可以看到格力地产从2016年到202()年毛利率经历了先涨后趺逐渐稳健发展,而在2016年国家对房地产的调控加强,使得当年毛利率有若较为明显的降幅。但管理层旗之调整了经营策略,毛利率在接下来的一年有所回升,随后在30%34%左右波动。与此同时.净利率的变化也是在2017年涨至最高值后逐年下降C另一个盈利能力指标净资产收益率.是最具代表性的指标,该数值越高表明企业的盈利能力越强。从上表可以看到格力地产的净资产收益率从2016年之后就有着大幅的下降,但好在在2018年，净资产收益率的下降趋势止住了,并在此后出现了小幅的探底回升,稳定在6%左右。格力地产的
31、总资产收益率在2016年后经历了较大幅度的下降,之后却没能迅速调整过来,只是止住了铁势。揩格力地产与行业平均水平进行比较，浮资产收益率高于行业平均水平，但与同行业龙头企业万科比较还处于较低水平。由此可知.格力地产的盈利能力有待加强。(二)偿债能力稳定且有提升空间企业的偿慌电力是企业偿还到期债务的能力,偿债能力是反映企业财务状况和经营能力的重要标志,可以考察企业持续经营的能力和风险。常用反映短期偿愤能力的分析指标有流动比率和速动比率；反映长期佬债能力的指标有产权比率等。表4-32016-2020年格力地产侵愤能力相关指标财务风险指标指标20-12-3119-12-3118-12-3117-12-
32、3116-12-31流动比率()1.903.1404.1053.0482.248速动比率()0.310.4160.4640.3740.411现金流量比率()0.120.198-0.207-0.260-0.113资产负债率(%)77.0875.9272.3471.3672.10权益乘数(%)4364.1543.6163.4913.585产权比率（%）3.373.1572.6192.4972.604根据上去4-3,格力地产在2016年到2018年的流劭比率逐年上升,2018年到2020年出现了下降趋势,2018年在4.1后下降至2020年1.90。而速动比率是大体无较大变化的，只有2020年和20
33、17年在0.3左右,此外一直维持在（）.4左右。因此我们认为格力地产面临的短期财务风险是较小的。产权比率是衡量企业破产清算时对债权人利益的保证程度,产权比率越大,债权人利益保证程度越低，其所承担风险就越大。而格力地产的产权比率在2017年出现了下跌趋势,最低到了2.4,但在2018年又调整过来后逐年上升,2020年的产权比率达到了3.37。再将格力地产、万科地产加以比较。可以看出格力地产的产权比率相较于龙头企业万科的产权比率还有一定的差距,认为格力地产的性使方面的管理还有提升的空间。（三）营运能力有提升空间企业的运芭能力是指公司运营资产的效率与效益。常用的运营能力分析指标有存货周转率、应收账款
34、周转率、总资产周转率等。表442016-2020年格力地产营运能力相关指标营运能力指标20-12-3119-12-3118-12-3117-12-3116-12-31总资产周转天数（天）19752676333330892709存货周转天数（天）19922774382841953349应收账款周转天数（天）24.5525.2624.156.1452.098总资产周转率（次）0.180.1350.108().1170.133存货周转率（次）0.180.1300.0940.0860.108应收账款周转率（次）14.6614.2514.9158.58171.6如上表4-4所示.企业每一项资产的周转率,
35、共向影响若企业总资产的周转率。恪力地产的总资产周转率和存折周转率趋势趋近一致。近五年来虽有下降,但好在降帼都不大,且在2019年有所回升并在2020年出现上升趋势。而格力地产的应收账款周转率在2017年出现豉低值0.08后还是逐年上升,但上升福度并不大。意味若格力地产平均收账期延长.资产的流动性减缓，短期的芭运能力不高。存货周转率是反映存货的周转速度衡量和企业投入生产、存贷管理水平、销告和收回凿力等各环节管理状况的综合性指标,其表明公司对于存货管理的有效性。一般认为存货周转率越高.公司的存货管理越有效.其经营能力就越好。我们可以看到格力地产2016-2018年的存货周转率都保持在0.10左右,
36、在2019年后开始上升，对比同行业的万科地产，可以看出处于较低水平，说明经营能力有待提高。（四）成长潜力大企业发展能力是指企业扩大规模壮大实力的潜在爱力。企业的发展能力用于考察企业通过逐年收益增加或通过其他融资方式获取资金犷大经营的能力。常用的发展能力分析指标有营业收入熠长率、净利润增长率.营业收入增长率可以用来蜘量公司的产品生命周期,判断公司发展所处的阶段。表452OI52O19年格力地产成长能力相关指标成长能力指标20-12-3119-12-3118-12-3117-12-3116-12-31营业总收入（亿元）63.8941.9330.7831.3031.22毛利润（亿元）19.1812.
37、6110.5513.4311.58归国净利润（亿元）5.5875.2635.1266.2436.006营业总收入同比增长（%）52.3836.19-1.650.2722.67归图净利润同比增长（）6.172.66-17.893.94-56.18营业总收入滚动环比增长（）27.49-10.6311.87-4.94-24.21归属净利润滚动环比增长（）-10.13-15.71-14.26-4.24-33.72从上表我们可以看出格力地产的营业益收入近五年都是表现出持续上升的趋势发展.在2016年营收增速达到了22.67%,2017-2018年稳健发展.2019年到2020年营收增速从36.19%上升
38、到53.38%,说明格力地产还是处在一个稳步成长的阶段。格力地产的净利润增长率.在2016年和2018年经历了一段低谷期,但公司在最近及时调整过来,净利润增长家开始回升，可见格力地产的发展能力还是很不错的。第五章格力地产股份有限公司投资价值评估5.1 市盈率分析市悬率分析是通过房地产行业内可比公司进行估值.选取了保利地产、金地集团、绿地控股、华豆幸福四家公司比较估值，先计算包括格力地产五家公司的市盈率.再得到格力地产的市场价值,以下数据选取为最新数据,以2021年5月38各家公司的收盘价作市场价格,如下表所示：表5格力地产与可比公司市盈率表总股本（亿股）每股股价（元）每股收益（元）市盈率保利地
39、产119.714.180.208916.75金地集团45.1512.250.125123.49绿地控股121.75.720.32324.39华夏幸福39.146.19-0.9406-1.48格力地产20.616.970.110515.22根据表5-1所示.得到可比公司平均市盈率值为U674,再用格力地产每股收益相乘.利用公式P=APExE.带入相关数据得到格力地产的每股股价为1.289977元。格力地产可比平均市盈率偏低,说明市场被低估,有很大的升值空间。每股股价估计值均低于实际值,格力地产资产重组影响收益,其市盈率也受到波动,其不能体现在每股股价估计值中.造成每股股价估计值较低。5.2 市净
40、率分析市净率分析依旧是通过用地产行业内可比公司迸行估值，同样选取了保利地产、金地集团、绿地控股、华夏幸福四家公司比较估值.先用每股股价除以每股账面价值算出每个公司的市净率,再计算出平均市净率，最后以平均市净率和每股账面价值计算得到格力地产市场价值。这里依旧选取2021年5月3日各家公司的收盘价算作市场价格,如下去所示:表5-2格力妁产与可比公司市净率表总股本（亿股）每股股价（元）每股净资产（元）市净率保利地产119.714.1813.55931.03金地集团45.1512.2512.84310.92绿地控股121.75.727.56170.75华夏幸福39.146.1910.66550.52格
41、力地产20.616.974.19721.60根据表5-2所示，得到可比公司平均市净率值为0964.再利用公式P=AP以8带入相关数据得到格力地产的每股股价估计值为4.046元，格力地产每股市场价值高于每股净资产,说明投资者对格力地产的各I页资产和经营艇力的市场价值较为乐观。从上表的估值结果看.市净率法估计出的每股价格低于格力地产实际股价，说明市场被低估，格力地产A股投资价值较高。53基于股利贴现（DDM）模型的价值分析表5-3格力地产2016-2020年4毅收益表年份20162017201820192020每股收益（元）0.330.300.250.270.30格力地产现分红的每股收益2016年
42、，2017年、2018年、2019年、2020年分别为0.33元、0.30元、0.25元、0.27元、0.30元。预测以后几年的股利增长率应为2OI92O2O年的平均增长率,计算得出的数字为11.1%。假设投资者理想的投资回报率为20%,则格力地aAh-1.-.,Dl0.30（1+11.1%）C-产的内在价值为：%=i=一皿=3742兀r-g20%-11.1%其中.。表示投资者荻得的股利.r为投资者里先后的投资回报率,g为股利增长率。经过数据处理，格力地产股票的内在价值为3.742元，这是通过股利贴现模型计匏出的结果.与市盈率计算出来的结果相差过大,与市铮率计算出来的结果较相近。这是因为格力地
43、产处于发展的上升阶段,市盈率较高投资股票收朗较长,股利增长率处于较低水平每股分红也不高,所以数据结果相差很大。第六章结论与投资建议一、主要结论本文基于西方的投资理论和国内对企业价值的研究，介绍了企业估值的相关方法.包括相对估价法中的市盈率法和市净率法,绝对估价法中的股利贴现模型之后对这些佰值方法的优缺点和适用性进行分析,并就房地产企业的高负债率的特点选取了合适的模型，对格力地产的估值进行了理论铺垫。格力地产作为一家房地产公司,房地产行业与国家的经济形势变化和政附政策的制定息息相关，所以首先分析了我国房地产行业所处的宏观环境的情况。一万面从经济因素中的国内生产总值讨论了房地产行业所面临的宏观局面
44、,可以看出来整个宏观经济环境处于降速发展的趋势中,长期看还是处于较好的趋势。疗一方面从近五年我国政府出台的针对房地产的相关政策措施来分析房地产行业所受到的利好与阻碍.发对房地产的政策经历了先紧后松再紧的一个过程,未来国家对于虎地产的调控应该还是保持“房住不炒”的宗旨.继续施行管控。从2014年起整个行业开始进行调整到2015年到达低谷,2017年之后探底回升并保持稳定，再到2020年房地产开发投资稳健发展,可见目前整个房地产行业较之前火爆的行情进入慢速增长段。本文对于行业未来的发展状况持谨慎态度。在微观层面看来，分析格力地产公司的整体经营状,无论是从销售情况、城市布局情况还是拿地面积的节奏.都
45、处在一个稳步发展的趋势。公司的融资规模在扩大,融资成本在下降,成本优势突显。可见格力地产公司经皆状况良好,处于发展期C即使整个宏观经济降温和行业政策收紧,公司还是保持着良好的发展态势。本文还就格力地产近年的财务指标进行分析,从盈利能力、偿债能力、营运能力和成长能力四个方面进行研究,并与所在行业比较分析，得出格力地产处于一个良好的发展状态。为了对格力地产进行估值,本文采用了股利贴现模型,重点选取了格力地产的2020年的每股收益，最终得到格力地产的每股价格为3.742元。二、相关建议(一)对格力地产公司管理的建议在对格力地产预测期价值的分析中，我们不难发现企业的自由现金流量与企业价值成正比。因此想要提升格力地产的企业价值,可以通过对企业营收规模的扩大，成本的控制。一方面,公司管理层应该针对扩大营业收入制定清晰的战略决策。目前国家对于商品房的政策都较为严格,选择继续走发展商品房业务这条路就显得尤为艰难。因此格力地产可以通过发展商品房延审的相关产业,去谋得新的出路.就像格力地产目前正在快速发展的物业服务。格力地产只要保持住当前在商品房业务上的正常发展轨道上,并大力拓展物业服务类业务，就能使得公司的昔业收入保持较高的增速C另一方面,格力地产应控制自己的成本来增演自身的竞争优势。作为启
