2024年小区物业管理制度.docx

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1、2024年小区物业管理制度小区物业省理制度1财务管理由公司财务部指导,在客户服务中心设专人负贡收费和会计工作.按国家规定执行施工、房地产开发企业财务制度设立帐目.客户服务中心于每年年初对当年的财务收支状况作预算,预算内容包括:於:1.物业管理残按当年管理合同约定及相应空房率作出预算2、停车涉依场地实际状况,按物价局审批的标准收费支出:1.人员工资按相应管理规模配备人员预箕工逐总额2、人员相关福利豉用傩家规定三金标准计险工作人员工作制服、劳保费用核算3、日常工程维保费用按公共机电、设施、设备日常维保以及维护.更换工程易耗品若用核算4、保洁费用按日常保洁;肖箱品.定期消杀若用、日常垃圾清运、化荚泌

2、音运费5、保安费用对讲机巡更机以及日常工作消耗费用6、绿化卷用按盆摆、绿地养沪费用核算7.办公费用办公用品.通讯费用、交通药用等8、固定资产折旧对投入管理的固定资产按平均年限计提折旧9、税费以预算收入按市相关规定计提10、保险费用为物业共享部位、公共设施设备、管理公众责任投保费用决算:次年一月份对上年度实际笆理收支状况计算,并与预算作总结对比,作出决理同时再提出新的一年的财务预算.3.11.2 甥业管理贫、代收.代缴费用收取方式与方法物业管理费可按业主的意愿实行每半年或三个月一期收费,代收代缴的水、电器用接自来水公司、供电局同期抄表收赛时间收取,每期收费一周前,由财务人员填写缴费通知单告知每户

3、业主本期应缴管理费、水费.电费、公摊水电费明细.为便利业主缴酒,客户服务中心实行周一至周六有专人负击收费(可电话预约上门收费),以及征得业户同意后还可为业户办理托付板行n扣费用等多种收强方法.3.11.3 专项资金管理及运用专项资金管理及运用:我司将严格根据建设部.财政部联合下发的住宅共享部位共享设施设备修理基金管理方法的相关规定加以执行.该规定中修理基金的运用,执行物业管理企业财务管理规定(财政部基字07号)的规定专项用于住宅共享部位、共享设施设备保修期i超后的大修.更新、改造.此项资金在物业管理的最初几年因房屋、设备在保修期内,故较少运用.在此后的管理年度,我司每年会结合房屋年度修理安排作

4、出预算,报开发商或业委会认可运用.如有突发的较大修理事项,我司将在一周内向开发商或业委会提交修理方案,报批后组织实施.3.11.4 针对“市场矮源费单独收取现状的说明收墩方法及收费依据,依据福建省物业管理股务收费唾规定的通知的其次条规定:a、公共水电费是小区、楼宇的消防和对讲系统、公共场所解明、清淑眸化、电悌.空调.水泵等机电设备运行所发生的,电费和其它公共用电*用水的费用开支.b、多层、小高层商住楼、别配的综合纹理服务费中不含公共水电费,物业笈理单位应每月向全部业主(住户)公布上月运用公共水电的度数、单价和总颔及分器方j去.公共水电费可由物业管理单位会同业主委员会埔定i三分槌方法,未成立业主

5、委员会的公共水电费分摊方法应按以下规定进行:对公共场所照明、消防彳讲系统.卫生保洁和绿化等用水、用电费用,按户合理分维.电型电费由物业产权人,按房屋的楼层分段按户合理分塘.水泵用电按用水量为系数合理分摊.变压器损耗按业主用电量为系数合理分握.物业管理单位在初业管理过程中发生的水电供应、机电、消防设备、公共供播水系统以及其它公共设施的日常修理保养费用在公共修理金中开支;大Si修理更新费用按国家有关规定执行.小区物业管理制度2一、保安管理IH故好小区的治安省理,维护良好的;台安秩序.2)对各规费制度与岗位职璇行学习,特殊是新入职队员的培训.接若侬好小区内平安保卫工作,确保小区的正常秩序,给业主供应

6、一个平安、舒适、臃的居住环境.确保小区六年无任何刑事案件发生.3)加强部门内部力气的悌队建设,努力培育骨干力气.4微好小区的消防平安工作,力求做到全年无任何消防平安事故.S)加大军事训舔力度,在20xx年度中使部门员工的樱体军事素养得到渍的提高.6)以绩效考核指标为标准,实行目标管理责任制,明确保安部各级工作职责,责任到人,通过松资、考核,百正做到奖勤罚懒,提高员工的工作热忱,促进工作有效完成.二、工程维护保养管理1)对整个小区的电气.给播水、消防、对讲监控及公共设施等设备设施的.运行省理、修理与保养,确保小区的各项设备设施正常工作3.11.5 修户进行鉴督修理.3、向业主供应有偿服务.三、环

7、境卫生的管理D环境卫生方面,我们依据小区实际状况,主要针对河道的清洁加强对树叶、青苔打捞,确保河水澄碘品2度求保洁部制定严格的工作安排,结合保洁工作程序与考核方法,对清洁工作进行监督检盒.接着对装修垃圾实行袋装化定点堆放,集中清运臂理,并加强小区卫生检资工作.碑保小区的卫生清洁美队3/求保洁SB根据开发商的要求进行.四、客服管理1/若加强客户服务水平与服务渍量,业主满足率达到95%左右.2)进一步提忌物业收费水平,确保收费率达到96%左右.3)亲密协作各部门工作,刚好、妥当处理业主纠与荏去、建议.4)完善客服制度与流程,部门基本实现制度化管理.5)加强部门培训工作,确保客服员业务水平有显著提高

8、.依据公司培训方针,制定客服管理培训工作安排,提硒务意识、业务水平.有针对性的开展员工素养教化,促迸员工爱尚敬业.更多精彩加物业社区岗信.对员工从服务意识、礼节礼仪礼貌.业务学问、应对实力.沟通实力、自律性等方面反更加强培训,并在实际工作中检亘落实,提高管理8艮务水平与服务质量,提高员工队伍的综合素养.五、完善管理处日常管理开展便民工作,提高业主满足度,以制度规范日常工作,完善小区治安、交通、绿化、公共设施设备的堆保,让业主满足,更多德彩加物业社区微信.大力开展家政清洁服务、花园养护、水电气修理等有偿服务,在给业主供应优质服务的同时也增加管理处的多种运营创收.六、依据公司年度安排,创建文明与谐

9、小区.依据公司年度管理工作安排,20x年的工作市点还是接5抓好勒业平安管理,强化服务意识,规范i及务标准,严格根据酶、市级各部门制定的各项法律、法规以及公司制定的各项规范性制度严格执行,逐项整改完善.依据绩效考核制度3中日常工作考核标准组织各部门员工培训学习,明确岗位工作要求,拟定业主车辆按规定停放到位可行性方案.协作开发商各项稻售活动的开展,组织相关郃做好打算工作.20xx年物管处将以务实的物业服务工作看法,保质保量完成各项工作任务及考核指标,一心一意为业包艮务,在版芬质It提升中创出佳绩.小区物业管理制度31.严格执行国家.省、市有关物业匿理的方针、政策.2、带领全体员工对物业辖区实行全方

10、位管理,保证物业完好状态,提高运用效益.3.11.6 效益,细心理财,开源节流,满息业主需求.4、抓好精神文明建设,维护业主合法权益,殖良好的企业形爹.5.制订和完善公司各项规章制度,建立良好的工作秩序.6、制订年度工作划E,明确目标*任务,督促所属部门履行浏位职责,坚持年终考核.7、市视人才,合理运用干部,根据德、勤、能、绩定期进行考核.8、调动各方主动因素,共同管好物业,定期向总公司汇报工作及经管收支状况,以各种方式听取业主和运用人的.建议、看法和要求,并忖财答复,仔细解决.9、关切员工生活,努力提高员工工费福利,改善工作条件.10常常与上级公司和政府相关郃门沟通,理顺关系,创建良好的外部

11、环境.小区物业管理制度4为实行物业管理条例规的物业管理活动,保持物业管理在企业和业主、运用人的合法权益,创建一个清爽、整齐、文明有序的生产#胜活环境,特制定本方法.一、物业管理企业1.本方法中的物业管理,是指物业屣企业受业主、运用人的托付,依捌物业管理托付合同,对物业的房屋建筑及其配套设施、设备、绿化.卫生、治安和环境容貌等管理项目进彳掩护,修缮和整治,并向业主和运用人供应综合性的有馋服务.2.从事物业管理的企业应其有独立的法人资格,从业人员应取得职业资格证书.3、物业管理企业接受抵付应与业主、运用人签订物业服务合同,其内容应包括服务范围、管理标准、权限.期限、费用收支监督椅台i1.11i三约

12、责任等,并报送区物业主食部门备案.4、物业管理企业应设立固定的股务场所,专境电话,专职工作人员24小时值班,确保刚好为业主服务.5、物业企业应按等级收费,并由物价部门统肯定价,设“公示板”公开收费标准,便于业主和运用人监铮.6、日常维护与紧急事务处理.(1)物业管理企业应对房屋主体,水电设施,H呼设施,消防设备共用部位和供用设备进行日常养护和修理,确保设备运行正常,居住平安.(2)对上水菅战发生跑漏、下水管境发生堵、台等突发事务刚好处理,确保业主和运用人财产不受损失.(3)对二次供水水箱,应一个季度或在田大节日前彻底清洗一次,日常派专人看笈,确保水质平安运用,7、小区绿化.小区绿化要与四周建筑

13、风格库然一体,既要留题依据不同的功效进行相宜的绿化和小品布置,重点美化部分应放在小区出入口等引人注目的地方.物业管理企业要实行多种形式,向广闾业主或运用人特殊是儿Si进行宣扬教化,使人人都来关切爱惜绿化,并制定相应的绿化管理规定.8 .小区卫生管理.清洁卫生的工作应做到“五定F淀人,定时间、定地点、定任务、定标准.每天清扫一遍,全日保洁,质疝应出!六不、六净.既:不见积水.不见积土、不见杂物,不漏收堆.不乱倒垃圾彳际见人畜券便.路面净、路沿净、人行道净、雨水口净、W坑培根净、果皮箱净.9 .小区治安.物业管理企业应与当地公安部门建立良好的工作关系,接受指导,争取协作,做好小区治安管理工作.10

14、、小区消防、消防管理在物业管理中占有头等出要的地位.要加大宣扬力度,增加消防意识,警钟长叫,常抓不慌,因此消防工作应提高到管理的重要日程.11.车辆管理.小区内的机动车,摩死车,自行车应在指定位置存放,由物业管理企业统-WS.二.业主、房屋运用人1、业主、运用人应成立业主委员会.与物业管理企业签订服务合同,并监督物业管理活动.有权选择物业竺理企业.2、业主、运用人应按时交纳物业管理整、环境卫生费、经管性房屋的业主或运用人应主动1械物业管理部门和环境卫生省理部门,按规定主动交纳各种费用.3.业主,运用人不应高例物*擅自变更层屋、外立面、内部平面布局,随意拆损门窗和私搭温建、在外立面设国立架改动采

15、暧、供水、排水设施,不准岫意占用公共用地31堆杂物;不准损坏花草的木、小品、健身甥材;不准在楼道内舌1.W乱画;不准私自存放易燃.易解、有放射性的物品,捋放有毒、存告物质;制造阻碍他人正常休息的啜音等.4、物业管理企业有权将促拒交应交费用的业主、房屋运用人交纳费用;也可以向法院提起35、业主、运用人和物业管理企业违反物业0债务合同约定,任何一方当事人有权解除合同,并可要求另一方担当违约责任.6、当事人因房屋运用修理.管理等发生纠纷的,可依法向仲裁机构申请仲裁或干脆向人民法院提起诉讼.住宅小区物业管理工作涉及千家万户,彳故好这项工作可以为政府和广间居民排忧解难,化解日常生活中的冲突确保人民群众安

16、家立业,保证社会的稳定为开创我区物业管理更新更好的局面作出努力.三、本方法施行监督机关为X市XX区建设环保行现拆去局物业管理办公室.四、本方法自公布之日起施行.小区物业管理制度5加强档案资料食理,有助于保存住宅小区(大厦)的历史资料,维护管理的连续性和规范化,使于房屋及设施设备的检亘.维护、更新和与业主的沟通、联系.(一)管理内容:1、工程档案:从接管起先的全部工程技术、修理、改造资料.各种竣工图及各类设施设备资料等;2、业主档案:全部业主购、租房合同(豆印件),业主基本状况登记表、装修申请表等;3.财务档案:逐年形成的财务收支报表.物业修理基金运用报表等;4、文件档案:有关物业管理趣政策、公

17、司文件等;5.管理资料:绿化资料、日常巡造(清洁.修理、保安)记录、值班记录,车辆管理记录、监控记录、荣誉资料等.(二)管理措施:1、制定档案制度,并严格执行;2 .专人管理(由负责内勤的.管理员担当),专室专柜,编目造册,存放有序并且敬重业主题私,保守除私;3 .科学自理,确保档案资料完覆、齐全,确保档案完好率达100%;4、逐步实现智能化管理,计时车靠的驾驭相关信息,提高管理水平.小区物业管理制度6物业小区保安警用黯械管理规程目的与适用范围本规程规定了保安警用曙械管理的职责和方法,保证渊械功能完好、正常运用.适用于保安警用全部器械.二、朝1 .当班保安员负责正确运用、妥当保管器蟀2、保安大

18、队负责保安S械的选购、发放、送检.3.管理处负责本小区保安器械的,管理.三、工作规程1 .对讲机管理(1)对讲机是保安员抽亍任务的工具,属于公司的公共财产,每个员工都有责任和义务保证对讲机的正常运用.(2)对讲机只供员工值勤时运用,严禁用作其他用途,特别情;豚由管理处领导同意方可.(3)对讲机由值班人员运用,严禁转借他人,严禁个人携带外出,如确有须要,须报主管领导批准.(4)对讲机严格按规定频率正确运用,严禁员工私自乱拆、乱拧或乱调其碱率,否则按注纪处理若损坏黝幅.(5)员工在交接班时应做好对讲机交雕收工作,以免出现问密时相互推卸贡任.发觉问Sg应做好记录并醐子上报主管领导加以处电(6)对讲机

19、充电器由相位的班长领用,妥当保管.正确运用.2 .警棍的管理(1)警棍是保安人员执行公务时的专用工耳和武器.(2)所配警棍只供当班保安员执Ii时携带和在紧急状况下使用,非值班.执勤人员严禁偎带和运用.(3)严禁将警棍供应他人,无特别状况或未经管理处主任批准,严禁带出.(4)严禁用警棍IiS戏打网,严禁将警棍交与他人玩耍.(5)执勤保安必需将警棍随身携带,不随意制放或托他人代为保管.运用人员要爱惜运甩如有丢失或非因公损坏要予以赔偿,当分不清详细责任人时,由该词位人员共同赔偿.交接班时交接班人员要进行器械和其他物品交廨收工作,确保其处于完好状态.四.文件和记录1 .保安一日工作状况记录2 .领用物

20、资记录编制审核批准致日期小区物业菅理制度7为了保证公司会所的管理质量和服务水准,指导员工的行为规范,特制订本制度.第一卓宗旨第一条“会所”厥名思义即为“聚会的场所“,它是以康乐为主要内容,它是为履客(社区居民)供应运动、健身.保健.休闲、消遣、聚会的社会场所.小区会所的经m宗旨在于使业主享受到亲和力和亲切感,让业主有做主子的感觉,胜利会所应当是业主私家客厅的延长.其次条社区会所经宫的目的在于丰富小区住户的日常文化体育生活,加强住户之间的沟通和联系,体现小区充温朝气蓬勃向上的第萨(息成为业主们;i三休闲、沟通的中心,成为他们业余生活不行5妙的一S分.XX下属各小区会所都是其小区业主之私家会所,旨

21、在为全体业主供应T健身.消遣、休闲和沟通的高尚场所,为小区酿造一种健康文明、主动向上的文化氛围.其次章会员消费第三条小区会所实行以会员制为主的管理模式,会所内全部设施只供应给本小区之业主、住户及珞宾消遣.第四条凡小区会所的业主/住户,可凭业主卡自动入会,成为会所的会员,实取享用会所内各类消遣设施(IE常价格的六折实黝.第五条经业主或相关人员举荐之嘉宾,可享受正常价格的八折实惠,也可按规定缴纳相应的入会理,而后享受会员的待遇(正常价格的六折买画).第六条前来会所消费消遣的会员,请向总台出示住户卡(本小区住户)或交宾会员卡,以晚明身份,并把住户卡或贵宾卡哲留总台,等消费完毕回总台结完帐时,再交还本

22、人.(若已办理了其他消费卡如月卡、次卡等,则可凭;肖费卡消费.)第七条会员在会所消遣消费时,应遵守本会所之各消遣点之管理制度,接受会所管理人员的指导.第八条到本会所消费的会员,年龄不小于十二周岁,不大于六十五周岁,超越这个年龄段的须在适龄的家属陪伴下,方可消遣;肖费。第九条会员前来会所消费,应穿者得体,男的不得赤膊,女的不得穿过于粗露的衣服.第十条会员在消费期间请勿:吸姻、大声亶哦、打而、追逐、随地吐痰以免影唬他人健身消第十一条会员在会所消遣,应爱惜会所内的设施一旦损坏公共财物,须按规定价格赔偿.第三耳人员素养与员工培训第十二条会所管理人员的累养要求:1.较高的政治思想素养会所管理人员必需正直

23、、诚恳,具有完善而高尚的人格;坚持原则,勤奋、敬业、Sg岗,具有良好的职业道霞严于律己勇于担当责任对工作充溢信念.2、有肯定的领导才能能有效利用和限制会所人、财、物等资源,充分调动员工的主动性与创建力,营造良好的集体氛囿为骏客创建最佳地优质的服务,为会所创建良好的经济效益.3 .有肯定的专业文化学1,可和专业技能会所服务,涉及到文化心理、运动、审美等方面,只有具备肯定程度的文化修养,才能从会所的内外装修、装饰设施到全体服务人员身上反映出服务意识,营造出志向的会所筑用,给客人供应视觉.听觉上的良好享受.同时,会所管理人员在于政客交往中落落大方、谈吐高雅、思维灵敏,以自己广博的见识来吸引,为顾客供

24、应优质限务.作为会所管理人员应了解会所各项目的活动规则、要求、原理并在运行中保持良好运转.4 .具有经营意识会所管理人员应有经济头脑,具有较强的应变实力,有较强的公关意识建立良好的客际关系,知源法.第十三条会所服务人员的累养要求:1 .敬业勤奋.精力充足热忱周到为客人供应假先2、会所工作时间长,工作较为枯燥乏味,因此会所服务人员应有良好的.服务意识、健康的身体和充足的精力.2 .热忱周到为客人供应服务会所服务人员应具备开朗的性格(性特别向),酷爱自己的工作,梃高对专业的爱好.3、有肯定的专业文化学问和专业技旎肯定的专业文化学向前于精确隹理解和快速驾驭各种设施、设备的运行原理、运用.维沪、保养学

25、问及各项目的;励规则,也有利厅与顽客的沟通.4、有肯定的应变实力.在怎外状况出现时刚好实行措施限制局;擢长用各种形式解决问即.第十四条员工培训包括职业道第培训和专业技能培训.1 .职业道德培训包括:员工的职业荣誉感、职业看法、敬业精裨、道德规危.团结协作精神.行为规范.2 .专业技物自训包括:专业学问、技术.服务技能等.第四套工作纪律第十五条考勤:正常上班时间为14:0022:00周末和节假日为10:0023:00.不准迟到早退或擅离岗位,若有特别状况确需请假,须提前向负责人提出申清,经同意并支配人员顶岗后方可圈开.第十六条值班:若遇到特别状况需早晨提前上班(顾客预定打网球),或晚上拖后延时,

26、部长应刚好支配人员值班(以轮番方式支配).第十七条保洁:员工上班后的首要工作为清洁卫生(时间30分钟),服务员在管业时i电应确保本清洁责任区内的地面台面、JSiana.设施设备等无尘光滑.辖放整齐,空气清爽.在一天的营业时间里H町整理、釉子清洁.第十八条到向:清洁完毕,各岗位服务员必需在本服务同位做好各方面的打算,精裨饱满.训练有素地等待莒业的起先.第十九条在词:在规定上班的时间内,各词服务员必需坚守向位为顽客供应周到服务.不得擅自离岗或串岗,除有特别状况在部长的旨意下,可到别的岗位吩作服务.其次十条职责:各词位员工对本同位器材和设备的完好率负责在服务中刚好发觉器材的强坏并当面对顾客指出,向会

27、所负责人报告,便于索IS.若服务员不睇W子发觉器材或设备的人为损坏或遗失,则视为严峻失责,损坏或遗失的器材须由此同位服务员按原器材成本价加倍赔偿.其次十一条会所员工须严格遵守会所员工行为规范.其次十二条会所员工须严格通守:1、严格执行上下班时间和麟规程,不得私自提前或拖后打扫卫生;工作时间外不得在会所滞留(值班员工除外).2、除保洁时1昉卜各岗位员工必需保证各消遣点全天候整齐卫生.3 .不得在开单后就55顾客于不顾,必需确保顽客在消遣的全过程中得到完善的服务.4、不得擅自离开工作岗位若有特别状况不得不短暂离浏,需提前飕主管请示得到应许后,方可走开.5 .上班时间不1号随意接打私人电话,即使有意

28、外状况,通话时间也以三分钟为限.6 .会所员工及亲朋好友不得在会所免费消费.在特别状况下,有领客邀请指引切些时,不得越岗进行陪客,不得膨晌其他项目的服务.7 .上班时间不得聚众闲聊,不得接待亲朋好友.8、严格执行主管的支配接受主管的指正指责,不得当面与主管争吵或强词我指.9 .不得在员工中假弄是非、槁帮派.10、严格要求公司各项规三制度1按规定程序作业.第五京服务流程其次十三条迎客:由负责人在总台门口站立迎客,道欢迎词:”欢迎光临,身体微我躬,面含微笑,并把客人引到前台.其次十四条开票:前台小姐站立迎客,道欢迎询:“欢迎光临!”、您想消费哪一项消遣项目”而后询问顽客是否会员(凭住户卡或住户附卡

29、),采纳那种消费方式(一次消费.次卡消费、月卡消费等),若一次消甑则开一式三联的甄把颐客联交付顾客,若以卡消费,则亘看核对卡的期限(次卡在背面盖上小章),按规定办理(留下卡在总台,等顾客消春完毕再归还陵客),后由部长把领客引到消费地点。其次十五条消费:各消费点的服务员站立门口迎客,致辞:“欢迎光临,后接过总台开出的消些华俱i客联),把顾客引消费点,对器材的运用方乍简短的解说,依据顾客的详细需求再作对应服务.其次十六条验单:顾客每次消费完毕离开前,各消费点服务员应对SS材进行验收,若有损坏,接会所菅理规定Ig予赔偿.其次十七条结怅:晚十点半,负责人亘君各消费点跛客状况,确认无帧客后,由各点服丹员

30、与总台结帐并在日收入帐上签字,再由负贡任核实,在一天收入总帐上签字认可.第六章设施.设备管理其次十八条会所设甑设备的配置应和会所磁、档次、发展商蜂力、业主的构成等相ifii.其次十九条会所应保证其设备完好率达到100%.第三十条会所工作人员必需熟识各种设备的性能、特点、运用方法、运用要求,制定科学的操作规程、修理保养安H片制度,提高设备的运用效率,保证设备、设施正常运行411日常运用平安,延长运用寿命,陶脸宫成本.第七点平安管理第三4条会所应每周定期对设施设备.用具用品进行i肖毒.第三十二条在配国设备时应考虑平安性能和爱护设计,并必需配备有关痰检部门的产品合格证书.第三十三条设置设施设备时要留

31、意电器幡敷设的规范.平安,同时必需留意平安接地.第三十四条要了解、检亘设备动作时简单发生的童或造成运用者损害的部位有无平安装同如跑步机的紧急制动连线,攀岩矶下的软垫等.人体接触部位构件要避开用瑙或有楞角.平安扶手、军力支架等部件要平安稳固。第三十五条对任何带有危急可能的康乐项目,必需有明显、完好的平安说明牌,告知客人其危急及平安留意事项,并配有专业人员在现场进行平安检起仔细检亘客人是否进行平安的活动,监督和制止客人带存危急性的康乐;舌动方式.第三十六条会所的消防管理工作,要贯彻”预防为主,防消结合的方针,消防工作的组织管理必需从负责人到服务人员,形成一个全员管理的局面.实行国家有关部门公共消遣

32、消防平安管理规定”,切实把消防平安工作落实到实处、提高消防意识加强平安管理I每半年对电曙线路进行定期的平安检盒.第三十七条每天管业结束后,会所工作人员应对工作场所进行全面的检豆留意烟头等平安除患,按规定切断电源.小区物业管理制度81 .人员组织专职平安护卫人员,身体犍,康,责任心理工作仔细负责,体态良好,有吃苦奉献精神和甘当保姆的意识;接受过平安护卫或相关训练,训练有素,驾驭基本平安护卫技能,并定期进行平安防范学习,增加平安防范实力;熟识小区环境熟识物业管理及有关法律法规就恰当的处理和应对小区沪卫工作;思想品质好,作风正派,酷爱平安护卫工作,无不良记录;平安护卫人员配爸对讲装置和其他必备的平安

33、护卫工具;当班时偎戴蜕一标记和执勤工号,穿三一制服,工具偎戢规范,仪容仪趣范整齐;上岗时精神振作,举止应文叫姿态良好,大方、得体,精神振作,姿态良好,抬头刑胸,留意检亘和保持仪表;在执勤时不汲烟.吃零食,不袖手.背手、插膻或将手插入衣袋,不号腋驼背,前馆后宛讲一般话,可以进行简洁英语会话;交接班制度完善,并有工作及交接班记录.2、门卫参照门卫制度执行.各出入口24小时有值班看管主出入口至少有2人驻守,其余出入口至少有一人值守;根据托付合同要求进行进出车辆管理、访客商记,谢绝业主拒绝访问人员和未经业主委员会批准的商贩入内,大件物品搬出实行登记,实施交通指挥交通疏导等工作.3 .巡逻参照小区保安人

34、员巡逻检亘制度执行.白天巡逻次数不少于6次夜间巡逻次数不少于8次田点郃位、玉点时间以及特别状况加强巡凌海组巡避人员不少于2人并排或列队巡逻,规走整齐;刚好发觉和fit理担心全隐患;接受业主(运用人)投诉和求助;回答用户的询问;在遇到突发事务时,刚好报告警方与管理服务中心,必要时实行正值防卫防止事态扩大帮助爱妒现场和证据;平安巡逻有记录有检亘.4 .紧急事故反应参照突发事务处理制度执行.制定紧急事故处理预案,至少包括:火灾、序炸、地震、炸弹恐吓、平安散以及电梯应急等;有紧急事务救援组织1并始终处于紫急事故反应状态;书面描述紧急事故救谖组织职费,并让每位成员了解,周期性地进行反应训练;高层住宅按消

35、防要求组织进行蔚散演习;对紧总事故做出快速、正确的反应库可能削减破坏和垠失程废;根3W业主或业主委员会的.托付组织豆原生活秩序,如:帮助豆原电力供应.沧效财产等.5 .其他防范措施设有业主(运用人)求助与报警电话,24小时有人值守;接到报警信号,确认后管理服务中心应马上派人赶往现场点看,予以怡当的紧急处理;涉及人身平安处设有明显标记并有防护措施忸助有关部门维持小区正常生活秩序,防止担心全事务发生;对小区内外围边界.角落、车库、道路的照明设施加强维护,保持必要的照明;建立空置房屋、设备空,垃圾房、杂物房巡金、钥匙管理及餐记备案制度.建立访客登记.车辆登记.值勤与巡澄记录等资料.6 .标准与要求总

36、体管理服务标准:达到上海市住宅区物业管理服务标准五级标准.应急及突发事务接报后马上赶至)现场处理.保安员岗前、岗中培训率达到98%.对保安跟芬的满足率达到92%以上.小区物业管理制度9为保持干净整齐,使住(用)户享有优雅舒适的.生;舌礴,结合管塔区实际状况,特制订本制度.(一)清扫保洁队员应酷爱本职工作,培育良好的职业道德彳械业精神,不怕苦、不怕脏、不怕累,用辛勃汗水赢彳用会的敬重和承认.(二)严格执行清扫保洁工作程序,按时完成各项任务,并三定质量标准检食晚收.(1)每天清扫行隼道路两次,上下午各一次.(2)每天早上清丽化带、公共场所、人行道等各一次.(3)每天清运垃圾一况电梯间、楼梯每周擦抹

37、两遍.(4)每隔三天清洗垃圾桶及其周边一次.(5)卷十天用药物啧杀蚊、黑虫一次,主要在垃圾桶、明沟、绿化槽、笈味、排污井等处.(6)每季度疏通沙井一次.小区物业管理制度10一、物业接管脸收管理制度1 .就收前的打算工作本验收管理制度是指由XX网络能源有限公司新厂房项目招标组向深圳市XX物业管理有限公司进行的热业晚收和移交工作.XX物业组织项目专业人员组成验收小组参与险收工作.睑收,J组依据供应的图纸,根据项目设计要点、竣工图、设施清单、全部设施设备出厂合格证书、设备调试运行记录、试脸报告等进行验收.2 .琥收的实地验收小组在验收过程中,可先按专业分工及标准、安排.设备清单进行单项验收,然后再进

38、彳海合验收;实物的畛收,主要应核食设电和主要部件的规格、型号、制造厂,并清点数量、安装位置等.3、验收后的处理工作验收/J呦专业人员依据分工写出单项的竣收报告,脸收小组负责人依报险收报告,写出物业的综合性验收评定看法书,呈交项目招标组.对存在问旗的设备.设施写出书面报告,上报项目招标组.管理处负责人代表物业管理接收单位同物业的交接单位进行正式移交,并办理有关手续.蛉收小组要会同项目招标组签字生效,将全部、档案资将移交给菅理处存档.4、蛉收后不合格的处理工作对在览收发觉存在问即的设施、设电,管理处制i理改落实措施,并报项目招标组和XX物业审核.5,设益给收验收的条件是设计图纸与设笛的规格型。数量

39、符合;主要设备.设施安装位笈与安装质量符合;设备或系统的技术性题与设计要求符合,检套结果记录在验收交接记录表中.对移交的竣工图,在验收交接记录中记就对物业的其它配套系统设施进行验收,脸收结果也记录在验收交接记录表中.二、公共设施维护管理制度1 .管理处负责厂区内公用设施、设电的日常管理、检宜维沪,确保设施、设备处于良好运行状态.2 .公用设施.设电标识系统规范完整、精确无误.3 .厂区内菸散指示器、平安出口不损坏.4 .厂区内的设备.设施垠坏,须刚好修理和更换.5 .市政公用设施.设备如发生损坏,马上通知市显有关部门修理或更换.6 .任何部位彳呼人不缴坏或榔用公用设施.设备.三、临时用电、用水

40、管理规定1 .临时用电安排申请1)施工前,由施工单位或依据施工项目和用电量大小,向管理处递交隘时用电安排申请表.2 )临时用电安排申请表中,应列明所运用电动设笛的名称、功率和数第.3)管理处派技术人员对其机械电气设爸进行检电核实.4)申请人或单位必需供应操作人员的上司证爰印件,每人TE操作人员无证的,管理处一律不予批准申请.2.临时用电管理规定1)凡施工所运用的电动设备、工具及电线等器材,必需符合国家有关产品质量规定和平安要求.2在管理处技术人员指定的地点接线,并安装漏电爱护开关、用电计量表、施工配电盘(箱).3)电动工具.施时照明线路应运用合格插头.插座.3、临时用电施工限制1)不影响厂区内

41、机电设备的正常运作.2 )不超出供电负荷量允许范围.3)耍音很大的电动工具,严格按规定时间进行操作,不影响业主的正常作息和生活.4、禁止以下行为:1)乱拉乱雌纵2)超出设计负荷的临时用电,未经申请用电安排的用电.3 )干脆将微插入插座的用电行为.5、管理处管理权限1)有权劝阻或制止违章操作.2)有权对业主单位进行巡察检亘.3)有权对所运用的电动设备工具随时进行检食.4)对不听劝阻的违三施工行为,可停止供电,以防止事故发生.6.临时用水菅理1)施工前,施工单位或业主单位依据施工项目和用水量,向管理处预先申请临时用水.2)运用人需安装水表,并接入管理处指定的用水接口.3)禁止任何乱接水的行为,不听

42、劝阻管理处可实行停水措施.四、投诉处理和分析制度1.凡业主对管理处管理、服务方面的投诉,不论实行可种方式(如信函.电话或面谈),均需进行接待、记录,同时应做好相应记录.2、管理处接到投诉后,在预约时间内向业主答应实便可种扑救处理措施,答复时i崛长不超过一天.3、管理处根据业主投诉的内容,支配相应人员解决问题,并将结果反馈给客户服务中心.4 .对王大问题的投诉,相应人员不能处理的或需统一吩调的问题,干,潴报管理处主任由管理处主任作出处理确定.5 .客户服务中心应通过电话或采纳其它形式跟踪投诉处理结果,未解决的,责成有关部门/管理处快速处理.6 .对业主的投诉,应即时作出分析总结,对反复出现的问题

43、,应组织有关部I,建行深化探讨并找出解决方法,防止更应发生类1切句题.五、司去调食和回访制度1.公司品质管理部每半年进行一次业办法见调亘.业办法见调直应列明业主对以下方面的满足程度:7 )平安管理8 )绿化管理3)清洁服务4)四舌消杀服务9 )投诉或看;去处理6)停车场管理7)设爸设施管理10 )电悌管理9)修映务10)服务看法2、品质管理部对回收的君法表进行统计分析,并将结果按调亘表的回收份数.总的满足率以及分项满足率.业主对物业管理的荏去、建议(共性、特性的罚去)等书面交给管理处.3、对存在的问题,管理处主任提出整改看法,责成有关人员限期解决.4 .对业主的误会,应进行必要的耐性说明.5

44、.业办法见谢亘结果及整改方案应向业主公布,接受监督.6 .相关职能部门应定期对业主进行回访.7、回访时,虚心听取看法,恳切接受指责,接受合理化建议,做好回访记录.8 .回访中,对业主单位的询问、看法,不能当即答复的,应告知预约时间答爰.9、业办法见评价统计计管方法1)统计计算应依据已发放和回收的调资表进行.2)统计计箕符号n-发放的调杳表总数h-回收的调亘表总数X-调盒表的调杳项目数y-用分调亘表评价满足的项数O-评价满足的项目怠教a-回收率:%;k-满足率:%;3)统计计日公式a=h+n100%o=y=y1.+y2+y3+.+ynk=o+xn100%六、修理管理制度9 .修理处接到的业主修理

45、的诉求后,必需在5分钟内支配相关修理技术人员到现场实施修理.2、修理工到现场后,要做到:1)自觉维护管理处及业主的权益,不做损害管理处名誉的亭情.2)不要不脩装脩,遇到疑难问题要照实.具体地向工程技术人员汇报并恳求支援解决.3.修理工进入现场修理时,应主动征求业办法见,尽量立原修理前的.原现原样,如有改动,应征)(求业主的同意后方可进行.4、修理工进入现场修理时,应进行细致检测,捌斤动身生故障的缘由,严禁盲目安装或乱诉膜,造成不必要的返工.5.修理工进行修理时,要把有影响的物品诞*包扎好(用些*怖、康报纸等)尽量使噪音降到最低限度,严禁在室内高声咕哗、讪笑取闹.6、修理工作完成后,修理工应碘子

46、清扫工作场地:4页)工作垃圾装入塑料袋内,大的工作垃圾(如泥沙、砖头、纸箱等)要搬到旁边的垃圾桶边.用干净的抹布擦拭弄脏的各部位(如克椅、墙壁、地面等).豆原各物品的原貌(位置).7.全部工作完成后,修理工要试蛤修理后的效果给业主看,邮次数不少于3次,同时要给业主讲解应留意的事项,忸如业主有不满足的地方(合理的要求),!岫刚好进行整改直至业主满足为止.8、确认一切正雉后,修理工应礼蝮地请业主在修理单上签名确认.修理工离开业主单位现场时,应Mft地感谢业主支持、桐谅解.9、修理工回到管理处刚好做好修理记录.10.在修理完成后,由管理员不定期进行抽查回访.七.垃圾收集与处理管理制度1 .垃圾的分类

47、处理1)工程垃圾:瓦砾.碎瓯灰渣等坚硬的工程垃圾应用斗车或其它装运工具运输到指定地点倒放,禁止倒在垃圾中转站内.路面灰尘、泥沙等粉尘性垃圾在运输途中应加以遮挡,防止垃圾掉落或飞场引起二欠污染.2)生活垃圾:清洁工S洁时的少量垃圾可倒入旁边的垃圾桶内,大的垃圾应干施运输到小区内的垃圾中转站内,清洁工应在烧定时间内收集垃圾桶内的垃圾井转运至垃圾中转站.2 .垃圾中转站的垃圾应日产日清,如垃圾较多影响垃圾存放时,可增加清运次数.3.清洁人员应负责垃圾中转站四周的卫笠保证垃圾中转站里的垃圾存放齐整,地面无散落的垃圾.1)负责每天一次冲冼垃圾中转站地面.2)每天应对垃圾中转站进行一次消杀工作.4、垃圾中转站的卫生标准:1)地面无散落垃圾,荒亏水,污渍;2)墙面无粘附物,无明显污迹;3)垃圾做到日产日清;4)

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