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1、“以买卖合同作为借款担保”的行为效力2014年第12期的最高人民法院公报登载了“朱俊芳及山西嘉和泰房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案”(2(HD民提字第344号判决，有分析认为，该案通过“以房抵债”协议的特殊约定，规避物权法对“流押”的禁止，得到了最高法的认可.但是，针对几乎完全相同的案情和法律关系，最高法机关刊人民司法2014年第16期引用的“广西嘉美房地产开发有限费任公司及杨伟鹏商品房买卖合同纠纷案”(2013)民提字第135号判决却做出了截然相反的结论.两份不同结论的判决引起的争辩点是：以买卖合同作为借贷合同的担保,是否违法了法律、法规的禁止性规定.详细规定指物权法第186条“禁止流
2、押”条款：抵押权人在债务履行期届满前，不得及抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人全部.禁止流押(质)旨在防止债权人利用优势地位损害债务人的利益，造成对抵押人实质上的不公允.在(2013)民提字第135号案交易模式下，债权人通过房地产买卖合同在债务到期之前就固定了担保物的价值，且由于售登记的存在，债务人不行能另行通过交易途径实现担保物的市场价值，房地产买卖合同事实上达到了“流押(JK)”契约的效果，有埴强制性规定.在房屋买卖合同担保借贷合同这种交易模式下，将买卖合同的债权作为借款债权的担保，属于非典型担保.其担保物事实上是买卖合同标的物的物权，物权法“禁止流押（质）”的原则自然应一并
3、适用于这种非典型的物的担保.依据最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定第24条规定：当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人恳求履行买卖合同的，人民法院应当依据民间借贷法律关系审理，并向当率人释明变更诉讼恳求.当哀人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。依据民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务.就拍卖所得的价款及应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主见返还或补偿.依据该条第一款可知，在案件审理过程中，人民法院应当依据民间借贷法律关系审理房屋买卖合同纠纷，并
4、向当事人释明变更诉求；也就是说，在案件审理过程中，对房屋买卖合同的效力不予认可.依据该条其次款可知，在案件作出判决后，借款人不履行生效判决确定的债务，出借人可以申请拍卖买卖合同的标的物.也就是说，关于买卖合同中涉及到的标的物，须要经过执行拍卖程序方能对债务进行清偿.当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保法律效力如何？民间借贷司法实践中，出现了一些新的担保形式，有的债权人为了避开债务人到期无力偿还借款，同时为了增加自己债权实现的可能性，在及借款人签订借款合同的同时，同时又会及借款人签订买卖合同，实践中以房屋买卖合同居多，约定当债务人不能偿还债务时，则债务人的房屋出卖给债权人以偿还债务，在这种
5、状况下，买卖合同实际是为借款设定的担保，在国外立法中，这种担保方式又被称呼为让及担保。此类案件中如何认定合同的性质和效力、如何加以处理，关系到人民法院裁判的统一，关系到当事人切身利益的维护。同时，正确处理此类案件，对于防范虚假诉讼，健全担保规范，促进倭济健康发展都具有重要意义.依据新借贷规定其次十四条规定，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人恳求履行买卖合同的，人民法院应当依据民间借贷法津关系审理，并向当事人释明变更诉讼恳求.当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉.依据民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申
6、请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务.就拍卖所得的价款及应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主见返还或补偿。依据上述规定，在这种状况下，不会依据房屋买卖合同来审理，而是会认定为是民间借贷法律关系.对于相应买卖合同的标的物,也须要通过拍卖的方式来实现债权.对于本条所反映的精神，在之前司法实践中就已经有所体现，在最高院广西嘉美房地产开发有限费任公司及杨伟鹏商品房销售合同纠纷再审案中，法院认为嘉美公司从杨伟鹏处取得340万元的真实意思是融资还债，其及杨伟尉签订商品房买卖合同的目的，则是为了担保债务的履行.鉴于双方未办理抵押登记，其约定也不符合中华人民共和国担保法规定的担保方式，故双方筌订商品房
7、买卖合同并办理商品房备案登记的行为应认定为非典型的担保方式。中华人民共和国物权法第一百八十六条规定，抵押权人在债务履行期限届满前，不得及抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人全部.该规定主要是基于平衡双方当事人利益的考虑，防止居于优势地位的债权人牟取不当暴利，损害债务人特殊是其他债权人的利益。尽管本案中双方当事人筌订商品房买卖合同并办理商品房备案登记的行为并不导致抵押权的成立，但足以在双方当事人之间成立一种非典型的担保关系.既然属于担保，就应遵循物权法有关禁止流质的原则，也就是说在债权人实现担保债权时，对设定的担保财产，应当以拍卖或者变卖的方式受偿.2013年江苏省高级人民法院关于审理民间借贷纠纷案件的会议纪要第三条第（三）项也规定，当事人之间以借贷为目的签订房屋买卖合同作为担保的，人民法院应当认定双方名为房屋买卖实为民间借贷关系.出借人以房屋买卖关系提起诉讼，恳求履行房屋买卖合同并办理房屋过户登记手续的，人民法院应当向其释明依据民间借贷关系变更诉讼愚求：出借人坚持不予变更的，人民法院应当判决驳回其诉讼恳求。
