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1、园区开发产品定位方法体系及案例1、产品定位概述1.1 产品定位的概念及典型案例园区产品定位是指在已有产业定位基础上，根据目标市场和目标客户需求，结合项目自身条件，对拟建设园区的产品进行策略性的选择，构建园区的一套完整的产品组合，包括产品业态及配比、重要指标配置、配套等表1典型园区的产品组合及配1.2 产品定位的重要性产品定位对于产业园区开发具有至关重要的作用，是制定项目整体去化策略的基础，产品能否为客户认同，很大程度上取决于产品定位。从市场角度，产品定位的过程帮助其明确市场定位和客户群体,提供具有竞争优势的产品：从客户角度，正确的产品定位可以确保产品能够满足客户的实际需求；从营销角度，满足客户
2、需求的产品定位可以帮助企业执行有效的招商营销策略，利于去化和园区运营：从品牌角度，优秀的产品利于塑造在客户心中的形象，从而提升品牌形象，为企业的长远发展铺平道路。错误的产品定位不仅可能会造成成本的浪费，还会导致后续招商困难、企业类型不符合要求，甚至导致投资失败。例如浙江某地的产业类型是汽车制造零部件、智能设备制造、电子、芯片、新材料等，市场主流产品是2-4层独栋标准化厂房，其中2层独栋标准化厂房是稀缺产品，分层厂房楼上部分很难去化：主流需求面积段在1500-2500m2某产业园配置了法的单层厂房、28%的2层分层厂房，64%的4-5层分层厂房，仅一层的面积就达到2000户左右；且在层高和承重上
3、远高于市场主流水平，大大增加了建造成本。该园区招商3年，仅去化了单层厂房和2层分层厂房的首层（占比18.6%,市场上有很多2-4层的独栋产品供选择，分层产品楼上部分没有竞争力）,引进的企业都是装备制造和机械加工类，很难实现税收要求。1.3 产品定位的方法及核心对于做好园区产品定位，和毅咨询结合产品定位核心原理及自身的服务实践提出了下图1的园区产品定位逻辑，对园区产品定位进行详细阐述：首先，基于目标市场调研，对市场中产品的现状、趋势、客户等方面进行研究，寻找市场机会点：然后，对目标客户进行调研，研究客户发展情况及其对产品的需求；最后基于项目的产业定位，结合项目运营模式、投资成本收益、项目指标等方
4、面，构建以高流速产品、增值型产品、灯塔型产品为主的产品组合。图1产品定位逻辑框架图1.4 产品定位关键问题产品定位的关键是以客户需求为出发点，考虑的因素包括客户的规模、生产设备、生产线、员工数量、对物流运输和装卸货的要求等等，基于这些因素，才能够设计出符合客户要求的产品。(1)产品业态和面积产品的业态和面积是设计首先要考虑的问题，也是设计的基础(产品业态在4.1节中有详细介绍)。产品的业态和面积与企业用到的设备、生产线的布置都息息相关。业态影响到产品内部生产和办公面积的比例，进而影响企业的生产办公功能布置；面积影响入驻企业的规模、员工人数、产品总价等。目前大部分厂房在设计的时候并未人为地隔离生
5、产和办公空间，而是由入驻企业自行隔离，这不仅省了开发商的麻烦，也使企业的适用性更广。(2)产品指标配置产品指标配置是基于客户需求，在产品内部做的规划设计指标。本节将从生产需求、运输需求、特殊需求三个方面进行阐述。生产器求生产需求就是要充分考虑企业的生产设备、生产线安放，这就影响到厂房的层高、承重、跨度、柱距等指标的设计。值得一提的是,部分地区层高超过8.Om可以双倍计容,超过部Om三倍计容。运输需求运输需求须考虑运输货物的重量和尺寸.、货物和人员流动的便利性；所涉及到的指标有客货梯、装卸台、货物出入口等。目前普遍市面上独栋厂房多为预留电梯井：吊装口是在进行起重吊装作业时，所吊装设备用以进出口的
6、通道，一般加以普通钢板或格栅板作为临时护栏。特殊需求对于特殊行业的特殊生产类型，可能会产生特殊需求。如重型加工需要行车，一般在厂房内预留牛腿，可安装3吨、5吨的行车。某些企业需要在温度、湿度、洁净度、无菌、防微振、电磁屏蔽、防辐射等方面有特殊工艺要求的车间：对于有污染的企业，部分园区会在园区内部设置共享污染处理设备。2、产品市场研究了解产业园区产品现状就需要对竞品市场进行研究，产品市场现状是产品定位的重点。产品市场现状的资料是需要通过实地考察和竞品市场调研获取一手数据。一般情况下，对产品现状的研究内容有4个：市场基本情况（竞品项目概况和指标）、产品（产品类型、价格、去化）、客户（企业类型和来源
7、）、产品市场趋势。2.1 产品市场情况研究市场基本情况，一方面目标项目需要与竞品项目进行区位交通、容积率、税收要求等方面对比，判断做目标项目的优劣势以及难易程度，以此对目标项目产品力的强弱进行定位；此外，也可判断市场供应现状和未来预计上市的库存。市场基本情况研究内容包括竞品项目概况和项H指标。竞品项目概况包括以下方面：开发主体：专业/品牌开发商专业性强、具有品牌效应，且其产品更具备参考意义：实体企业可能专业性较弱，产品不符合市场需求：政府园区可能有较大的优惠政策等:项目区位与交通：与目标项目区位做对比，对于地产和类地产项目来说，区位和交通影响很大，好的区位交通更容易去化，也更容易招引高质量企业
8、：拿地时间：与目标项目比，拿地时间越靠前，拿地条件一般会相对较低：交付时间：一方面影响企业入驻时间，另一方面，目前形势下期房更不容易获得客户信任。项目指标包括以下方面：地块面积和总建筑面积：体现了项目体量和规模，可能会影响后期的产业聚集度，此外大体量未开发的部分，也是未来的竞争存量：容积率：影响产品类型及其配比，与市场项目的容积率对标，作为参考；自持比例：一方面，销售和租赁部分客户类型不同：另一方面，一般来说，可售部分比例越高，项目投资收益指标越好；税收要求：体现政府对园区的税收考核，纳税低于标准的企业较难入园，因此该指标影响招商难易程度。2.2 产品业态及组合对产品业态及组合的分析目的是要了
9、解目标项目的客户需求，从而找到机会点，避开市场雷点。研究内容主要包括产业类型及配比、价格流速、产品内部指标配置、园区配套等，具体包括：产品类型及其价格流速：了解市场上的产品类型，包括业态、户型、面积、分割方式等，以及各产品的价格、流速；判断市场活跃度、热销/滞销的产品类型，从而判断符合市场需求的产品业态：分别统计已去化和未去化产品的单价和面积,分析客户能接受的单价和总价等，从而判断符合市场需求的面积段、总价段等。产品和园区的内部配置：对产品的了解细化到内部配置（详见1.4节），尤其是层高、承重、客货梯以及特殊配置等；对园区的配置包括车位配比（可能涉及地下室，增加成本）、园区配套等：如果有配套，
10、也要了解配套的功能和售价/租金、出租率/销传率。此外，研发、办公类还要看装修程度（精装/简装/毛坯）；竞品卖点：主要是分析竞品的优劣势、成交原因和阻碍因素；这些因素除了区位、交通等客观条件，以及税收、政策等指标条件外，还可能是产品及其配置、价格、园区服务等因素；判断客户偏好和需求，做产品定位时，参考竞品，增加目标项目的产品亮点，避开阻碍因素。2.3 产品客户对竞品项目的产品客户的研究包括其客户产业类型和来源地。根据竞品的客户情况，可以基本确定目标项目的客户群体，并去做针对性的客户研究。竞品项目的客户类型和来源地很有可能与目标项目的客户是一致的。一方面，目标项目和竞品项目可能是同一个客户，尤其是
11、租赁类项目，客户极有可能从一个园区转到另一个园区：另一方面，如果竞品项I=I能够吸引到本地或其他地区的客户，说明这些客户对这个区位是认可的，则目标项目的客户群体也有极大的可能性是同一区域的。分别统计各个竞品项目的客户名称、产业类型、来源地、注册资本，按比例进行划分，进行结构性分析。以此为基础，对目标项目可能的客户能级、产业类型和来源地进行预判，并针对该类型的主要客户做产品规划和配比。2.4 产品市场趋势产品市场趋势不仅需要通过产品现状进行判断，还需要通过一级市场进行大致判断。产业园区项目的一级市场就是土地市场，即在近一段时间内的土地成交数据。一级市场的主要研究内容包括：对可销售/租赁的项目进行
12、体量统计，判断未来可能上市的体量；土地价值和稀缺度分析。通过近几年同类土地成交数据，分析历年成交体量和地价的变化趋势，了解板块价值。同类项目对标分析，这是一级市场分析的最主要内容：针对私企开发商或政府平台获取的同类型项目要对其容积率、自持比例、税收要求重点关注并与目标项目进行对标，了解同类市场的指标水平。3、客户研究产品服务于客户，因此了解客户需求是产品定位的基础。依据客户调研，筛选目标客户，了解其发展状况、生产线、对产品业态和面积的需求、产品敏感点及痛点，从而在做产品定位时更有针对性。客户研究一般可以通过问卷调查、龙头企业访谈、已有载体研究等方式获取信息，并进行分析总结，主要研究内容包括以下
13、几个方面:3.1 客户产业情况研究客户所属产业情况，以助于判断当地产业发展水平、发展环节，判断未来园区要招引的产业类型。对客户的产业情况的研究，不仅可以助力产业定位，也可帮助产品定位，两者相辅相成。客户产业研究内容包括产业聚集度、原料和下游市场的本地化情况或分布地点、龙头企业情况、行业现状、困境和未来走向等。例如河南XX电气有限公司，主营业务为防爆电器，包括工业空调、工业控制（插装、防爆柜等）、电子产品、机器人（可移动机器人、机械臂等）。该地区具有防爆电器的产业集群，但没有产业链:上游产业中，本地供应的主要为金屈材料类（钢板、基础加工类材料）,而电器元件、压缩机等核心部件需要从其他地方采购；下
14、游客户行业为石油、石化、化工、竣工、电力、医疗设备等，销售至全国各地。现有防爆电器市场面临低价竞争，有部分小企业生产的产品没有达到国家标准，主打低价。针对该产业类型，做产业园区产品定位时，方面，可以考虑引进一些有需求的防爆电器中小企业并进行培育；另一方面，针对其中游优势，可以考虑招引部分上下游企业（可上楼）；可定位为研发办公面积比例在10好20%的低层产品为主+少量多层产品。3.2 客户经营状况研究客户经营情况以助于了解该行业的发展情况，判断客户购买力和明确该类客户是否为潜在目标客户。研究内容主要包括客户自身的规模、产值等情况，从而判断该访谈客户是否目标客户，以及该行业内其他客户的发展情况。例
15、如浙江XX机器人有限公司，主营业务为全H动食品机械设备，是食品机械行业龙头企业之一，与蒙牛、元祖食品、三全等知名企业均有合作。企业注册资本100O万元，2022年年产值为5000万元，基本可以满足目标园区的税收要求。该企业经营状况良好，具有购买目标园区厂房的能力和意愿，是目标项目的潜在客户。由于该地区不仅具备立讯智能装备、德恩智享智能装备、仰业精密设备等智能制造产业集群，还集聚了格科微电子、荣耀半导体、唐人制造等一批集成电路企业，作为设备制造的上游企业，以及周边一线城市庞大的下游市场，因此设备制造类企业也是目标园区的潜在客户群体。针对此类客户群体，再结合其生产设备和生产线需求，产品定位可考虑做
16、20与左右研发空间、20%左右组装空间的多层产品。33客户载体情况由于位于同一城市或区域，客户现有载体的区位、交通、产业环境等客观因素与目标项目可能类似，因此可能与目标项目实现对标。对于客户现有载体的情况的研究，一方面可以帮助了解当地现有载体、租金/售价水平，另一方面有助于了解客户的生产线以及对载体的需求、敏感点和痛点。主要研究内容包括载体区位、业态、面积、使用情况、租金等方面。例如江苏XX环保冷.限公司，产业类型为专用设备制造，主要产品为负压排水系统、垃圾水处理设备、厌氧反应器等。当前厂区位于江苏苏中某地区，由于其生产设备和生产线需求，当前所有厂房均为单层厂房，生产面积320011f,研发办
17、公面积40011T,研发占总面积的比例约10%:园区总体租金为0.6元/天/后。该企业总部位于上海市，在XX市设立制造基地，一方面由于该园区距离上海区位近，位于高速口，交通便利，另一方面，该厂房租金低（实际企业想买地造厂房，但政府用地指标不足），单层厂房适合做生产。针对该情况，园区定位产品时，在结合项目指标要求外，一方面要考虑客户的生产设备和生产线需求，考虑生产空间做成1-2层，另一方面要考虑其研发办公需求，比例约在10%T5%之间，提升土地的利用空间，同时增强研发办公的舒适性。3.4 客户需求情况客户需求情况是客户研究的核心要点。一方而可用于判断访谈客户成为目标客户的可能性以及客户期望；另一
18、方面，了解客户对于产品的需求要点，可以在产品做定位和设计的时候，做符合客户需求的产品、注意客户的敏感点，避开客户痛点，为后期招商做准备。例如,河南XX光电有限公司，目前租赁4F独栋厂房,约2000-300011ij,层高4米左右，标准层承重0.8T。对于厂房的需求为：要有能够承载设备的货梯，不需要吊装行车:洁净车间需要1/3的面积,办公研发面积约在1/5：生产线无单层生产面积长宽的要求：有轻微污染，需要园区有统一污水处理站：一般此类企业都是用的框架厂房,面积在100O-2000m*居多，较大的霜要3000-400Om气针对此类企业，在做产品定位时，可以考虑做成4层独栋厂房或分层厂房，并在厂房指
19、标配置上尽量满足企业的生产要求。4、园区产品定位除上述市场和客户分析外，园区产品定位还需结合产业定位。园区产品定位应遵循以下几个原则，避免同质化竞争、普适性、控总价、结合项目闩身情况。在产品定位前，本文将对现有市场上的常见产品业态进行分类介绍。4.1产品业态总体上，产品发展时序是从生产功能逐渐减弱，到办公功能逐渐增强的状态，其产品分为单层厂房、火车头厂房、标准化厂房（2-4层）、5-10层分层厂房、科研楼、独栋总部经济楼宇7种类型，这也是目前较为常见的产品。按照这个顺序，这些产品的分布区域从总体上说，基本从经济差到经济好的城市、城市的核心区到边缘区分布（一个城市、一片区域通常有多种产品业态）。
20、除以上产品之外，还有一些其他产品，比如建筑形态上的改造，如“层层退”、“回字型”、“H型”等等；还有可能根据现有基础上进行升级的产品。表对以上7种产品业态的功能结构、而积配比和客户对象3种特征分别了进行归纳总结。表2各产品业态特征汇总表（1）单层厂房单层厂房是指层数为一层的厂房，特征如卜丁功能结构：一般以钢结构为主体；层高高，9-15米居多,部分因生产工艺要求，要达到20米以上：地面承载力强，一般在2T11V以上：有牛角，多数需用到起重运输设备；能耗大，在60TOOW11T之间：对道路、物流交通要求高，需要较宽敞的道路:一般跨度较大，一般在20-60米之间，特殊工业要达到100米；具有高大的使
21、用空间，容易满足生产工艺流程要求，内部交通运输组织方便，有利于较重生产设备和产品放置，可实现厂房建筑构配件生产工业化以及现场施工机械化等特点。面积配比：单层厂房的面积差别较大，通常园区内单层厂房面积1500-2500m1,某些大面积达到上万方。单层厂房没有专门提供研发办公空间，一般企业有研发办公需求自行隔离出一部分。.客户对象：主要用于重型机械制造工业、冶金工业、电机制造等重工业；此外物流仓储也多为单层载体：目前多数地区已不允许新建单层厂房，原因在于其土地利用效率低下。现有的单层厂房基本都是10-20几年前建造，但近几年因土地整治，不少地方的老旧厂房也已拆除：新建项目主要在乡镇、农村等较为偏僻
22、、土地价值不高的地方。此类产品经济效益不高，所以出租的较多。例如江苏苏中地区某产业园，以单层钢结构厂房为主。单套面积区间1200-1900血,有独栋、双拼、多品等组合,组合打通后面积段可达3600ToOOonV。层高12米，跨度27米无柱子，有牛腿，可架行车。产业定位为智能制造、新能源产业，实际招引企业类型为重型机械制造、金属材料制造、F1.动化装备制造新能源汽车零部件等类型。图2单层厂房示例（2）火车头厂房火车头厂房就是从外面看，就像一个火车头拉着车厢，实际就是一个生产车间（车厢）拼接一个办公空间（车头）。特征如下：功能结构：一般情况下，车间钢架结构、办公部分框架结构的居多；生产车间有.一层
23、或者两层的，常见的是一层车间的，结构为1+2或1+3,两层车间较为少见，结构为2+3或2+4；一层车间层高在10-12米左右，办公空间是2-3层；双层车间的一楼车间在8-10米，二楼在6-8米，办公在4层左右：生产车间承重一层一般在2T以上，二层0.5TT,办公空间一般2-4层在0.39-0.8T之间；一层车间的一般需要牛角，需用到起重运输设备；能耗在60-80W/nf之间；对道路、物流交通要求高，需要较宽敞的道路：面积配比：一般面积区间在2000-5000之间，生产和办公比例在10M15%之间的居多。火车头厂房因为车间和办公室在一起，中间不需要预留消防通道，厂房区的建筑集中，更提高了企业信息
24、安全性。同时，在车间这面可以安装单而透视玻璃，办公室内可以随时看到车间内的状况，相比于单层厂房，一定程度上提高了生产效率。客户对象：火车头厂房一般适用于既需要重型加工或其他需要承重大的、需要办公空间的企业类型，比如电机制造、装备制造、汽车零部件、金属制品、批发业等：但两层车间的二楼使用的企业一般业是能够上楼的轻加工和少量办公需求相结合的，比如电子信息设备、精密零件制造、纺织服装、塑料磨具等。火车头厂房一般建在三四线城市的非核心区，或者更低能级的城市。火车头厂房需求较为旺盛,销售情况良好。江苏苏南某产业园，以火车头厂房为主，独栋厂房，办公面积占比约在15%：单套面积区间2700-5300m,层高
25、12米,柱距9米*15/25米，有行车。园区产业定位新材料、环保行业、汽车零部件、新能源产业、智能制造、大型装备制造。图3火车头厂房示例（3）标准化厂房标准化厂房分为两种类型，分别是2-2.5层标准化厂房、3-4层标准化厂房。两种厂房的生产和办公比例不同，前者生产属性更强。2-2.5层标准化厂房多数为分栋厂房，以生产为主，研发办公为辅。特征如下：.功能结构：一般是框架结构厂房：2.5层就是在2层厂房基础上再增加半层，一般用于办公，并在剩下的半层可以做露台。一层车间层高在6-8.1米左右，二层4.2-5.1米左右，半层一般在3.9-4.2米;一层承重般在2T以上,二层0.5-IT,三层0.3-0
26、.5T：有货梯：能耗在6O-8OW711T之间：对道路、物流交通要求高；.面积配比：2-2.5层标准化厂房一般面积区间在1000-3000m,之间，生产和办公比例在10%-20%之间的居多。对于制造业企业来说，该类厂房同时满足企业对生产、办公研发、人货分离、运输、形象展示、舒适度、独立性的要求，属于性价比较高的厂房。.客户对象：适用于普通生产加工、少量办公空间、且需要企业形象展示面的企业类型，比如仪器仪表、电器制造、汽车零部件、设备制造等。新建2-2.5层标准化厂房一般在三四线及以下城市和部分二线城市外围，但由于其容积率较低，土地利用效率不高，所以在二线城市该类产品越来越稀缺。该类厂房属于低层
27、厂房，在市面上属于稀缺产品，尤其是二线城市及以上，因此需求旺盛，销售状况良好。天津某产业园2.5层独栋、双拼标准化厂房，位于3层的半层面积约占标准面积的55%：单套面积区间900-300011首层-三层层高分别为7.5米、4.5米、4.2米，承电为2T、0.5T、0.3T(园区产业定位医疗器械、精密制造、电子信息制造，引入企业类型包括医疗器械、专用设备制造、仪器仪表、智能制造等。图42层标准化厂房图52.5层标准化厂房3-4层标准化厂房一般是分栋厂房（少部分项目可分层去化），兼具生产和办公功能。特征如下：.功能结构:框架结构厂房：一层车间层高在6-8.1米左右，二-三层4.2-5.1米左右，四
28、层3.9-4.2米左右：一层承重一般在2T以上，二-三层0.5-1T,顶层0.3-0.5T；有货梯、客梯，人货分离；能耗一般50-7OWnr之间：对道路、物流交通要求一般。.面积配比：一般面积区间在1200-400Onr之间居多；生产和办公比例与企业自身有关，比如有些企业一层用于生产加工，二三层用于轻型生产、组装或研发，四层用于研发办公；有些企业一层用于仓储，楼上用于生产研发。.客户对象：相比于2-2.5层标准化厂房，3-4层标准化厂房研发办公属性更强，一般适用于科技含量和附加值较高，但同时需要一定生产的企业类型，比如移动通信、电子信息、精密仪器制造、医疗器械等。该类厂房是高质量企业聚集地，既
29、有较好的经济效益，也需要那造较高品质。该类厂房一般位于新一线、二线城市的工业集中区（开发区等）、三线城市竟近主城区，其中一线城市一般较少有新建3层厂房。由于其生产属性相对较弱，因此在三四线及以下城市该类厂房需求不大，较难去化。浙北某产业园以3-4层独栋、双拼标准化厂房为主，主力户型1800-2500111,首层层层高6-9米、其余均为4-5米，二层承重0.8T、三-四层0.5T。园区产业定位为智能制造，招引企业类型为电子元器件、设备制造、电器机械、工业机器人、批发零售业等。图63层标准化厂房图74层标准化厂房(4)5-10层分层厂房5T0层厂房是分层厂房，即可以按照楼层来购买/租赁，兼具生产和
30、办公功能，两者之间的比例视企业而定。特征如下：.功能结构：5T0层厂房建筑结构为框架结构；一层车间层高在6-7.9米左右，标准层3.9-4.5米居多；标准层承重05T居多：有货梯、客梯，人货分离，有时设置多个货梯和客梯；能耗较低，一般50-60W11T之间：对道路、物流交通要求较低.面积配比：一般面积区间在8007500户之间；生产和办公比例与企业臼身有关。5-10层分层厂房有两种情况，一种是属于主力产品，则该区域的客户基本都为可以上楼的企业类型，高附加值产业类型的企业一般以研发为主，低附加值产业的企业类型以生产为主；另一种是作为提容产品，招引的企业质量一般不高，以生产为主，面积要求较小，一般
31、在500Tooo平之间。客户对象：目标企业多为轻工业企业、生产服务型企业，比如电子元器件、精密仪器、集成电路、检验检测、工艺品、纺织、商贸等5-10层厂房属于高容产品，具备较高的经济效益。招引的企业技术含量高，因此是高质量企业聚集地，既有较好的经济效益，也需要溺造较高品质。优先考虑分层厂房的地区一般轻工业比较发达，或者有某种可以上楼的产业集中区，比如服装产业（嘉兴海宁市）、鞋类产业（温州鹿城区）、工艺品（义乌及周边）、美妆用品（广州白云区）产业集中区：其次是对容积率有一定要求的一线、新一线城市,可能会建造5-10层的分层厂房：还有一种情况就是在项目容积率要求比较高，而当地市场和企业的需求厂房容
32、积率达不到这样的要求,分层厂房则作为提容产品配置在园区内部。浙江省中部某产业园配备9层分层产品，单层面积600-800.4*700m,一层层高7.5米，二-九层4米，标准层承重0.5T。园区招引产业为轻型加工业，如电子商务、工艺品、小五金等。广东省某产业同土地性质为MO用地，打造10层分层产品，首层层高7.8米,二-十层层高4.2米，标准层承重0.8T。园区产业定位新一代信息技术、高端装备、与生产紧密相关的现代服务业，招引电气设备、仪器仪表、诩料板材、商贸等类型企业。图8分层厂房（5）科研楼科研楼一般是建在MO用地或科研用地上，无层数限制，以小高层、高层为主，也有少量多层独栋。特征如下:.功能
33、结构：科研楼的建筑结构一般为框架结构，高端科研楼外立面会用到玻璃幕墙；层高在3.6-4.5米左右：标准层承重0.2-0.5T居多；客梯为主：能耗较低，一般55-65W11f之间；对道路、物流交通要求较低。面积配比:一般面积区间在400-1000m,之间;生产属性较低。从土地属性上看，可能是MO或科研用地。MO用地是融合研发、创意、设计、中试、无污染生产等新型产业功能以及相关配套服务的用地；科研用地物业形态类似商办写字楼，同时又兼具工业用地上的试验、中试等熨合型功能，更像是工业用地和商业用地之间的一种用地类型。MO可以生产，科研用地不可生产。由于与办公用地性质不一样，所以科研楼的地段（科研楼一般
34、位于高新区、经开区等工业研发分为浓厚的区域）、政策（如可分割面积、税收要求）、企业类别（科研楼的目标客户多数是生产性服务业、研发中试类企业）也不一样。整个园区科研分为浓厚，企业质量较高，经济效益较好。.客户对象：目标企业多为生产性服务型企业为主，比如数字经济、文化创意、咨询服务、商务服务、生产性服务业等。科研楼由于需招引技术含量较高或者服务性质的企业，所以一般分布在一线、新一线城市的产业集中区，三四线及以下城市较少。武汉某产业园配备6层、25层科研楼，6层科研楼按单层面积100om整层销售,25层科研楼分户销售/租赁，最小面积400m;首层层高4.5米，标准层层高3.9米，标准层承重0.4-0
35、.5。园区招引产业为以人工智能为主导，以招引文创、科创、互联网等类型企业。图9科研楼（6）独栋总部经济楼宇独栋总部经济楼宇，一般为低层或多层小独栋/分栋。特征如卜丁.功能结构：总部经济园区产品形态与别堂、商盘类似，建筑结构一般为框架结构；层高在3.9-5.5米左右：标准层承重0.25-0.5T；能耗较低，股55-60W11V之间；无生产性物流，无货梯；需配合营造良好的园区环境，满足企业对外形象。.面积配比：一般面积区间在1500-400011之间，单层面积在400100o之间，纯研发办公，无生产，有些带有地卜.室。适用企业：目标企业多为总部型、管理型、服务型、科研型企业为主，无生产性，比如数字
36、经济、文化创意、咨询服务、商务服务业等：聚集丰富的人力资源和技术资源。总部经济楼一般分布在一线、新一线城市的高新区，或靠近主城区等技术人才密集的区位。上海某产业园配备4独栋研发总部楼（带地下室），整栋面积14000-2100m首层-二层层高4.8米，三-四层层高4米，首层承重1T,二层承重0.65T,三-四层承市0.25T,无货梯，配备一部客梯，不可生产。由于该园区为医疗健康类的实体企业开发，招引产业为美丽健康、生物医药产业为主导。图10独栋总部经济楼宇4.2产品组合产品组合除需要充分考虑产品市场、客户需求、产业定位外，还应结合产品定位原则、项目自持销价比例、投资成本收益、以及运营模式（按照扩
37、张模式，项目可分为规模扩大型、战略布局型：按照项目诉求，项目可分为低价走量型、品质路线型）。本文提出3种园区产品组合，分别是高流速产品、增值型产品、灯塔型产品。在实际项目上，可能还会根据其特殊性有其他策略。表3产品组合特征(1)高流速产品高流速产品即热销产品，一般追求当下的经济收益，因此以销售型项目为主，适用于规模扩大型和低价走量型项目。高流速产品为主的项目是目前市场上最常见的产品组合，一般分为2种：一是二级市场上现有流速高的产品，一般是基于当地市场活跃、客户量大、客户需求旺盛、企业生产经营好等情况；二是二级市场上稀缺但有客户有需求的产品，即差异化产品，一般是由于当前市场竞品稀缺、开发主体不专
38、业、其他项目指标限制等。高流速产品一般有以下几种：单层厂房、火车头厂房：由于其生产属性强、运输方便，是需求最旺盛，销售情况最好的，且这两种产品由于经济效能低下，多数地方不被允许建造，已成为稀缺产品。标准化厂房（2-2.5层）：流速相对较高，一方面，这种产品有独立私人的空间、良好的企业展示面，另一方面，企业还有较高的利用效率：由于其经济效益同样较低，该类产品在高能级城市也属于稀缺产品。5T0层分层厂房：此类产品在特定情况下可以完成高速去化，比如某地区市场活跃、客户量大（广东、浙江某些地区），且企业类型为轻加工等可以上楼，5-10层产品则可以成为高流速产品。较为典型的高流速产品组合案例如下：单层厂
39、房/火车头厂房+标准化厂房（2-2.5层）+配套（提升容积率），实际容积率可能小于1.0。例如河南XX项目，规划容积率1.21,实际做了48%单层厂房和37%的2.5层标准化厂房，外加15%的6层宿舍和2F餐厅、会议室作为配套，实际容积率仅做到0.73。2层/2.5层/3层标准化厂房作为主力产品+5To层分层厂房/配套（提升容积率）,实际容积率做到1.07.5之间。例如江苏XX智造产业园，规划容积率1.21,实际容积率1.06,2层标准化厂房作为主力，占比57%,3层标准化厂房28舟，搭配15%的6层配套楼（提升容积率）。5-10层分层厂房。容积率基本在2.5,甚至3.0以上。一般位于广东、浙
40、江等部分轻工业发达的城市。例如广东XX产业园，容积率达到3.68,主力产品是571层分层厂房,占比84%,另外配置2%的3层标准化厂房和豳的13层办公产品，以及11%包含宿舍在内的配套设施。表4高流速产品案例(2)增值型产品增值型产品不追求当下的收益，主要通过高品质的产品，以长期自持来获取增值效益，因此以自持型项目为主：主要适用于品质路线型、少量规模扩大型项目。增值型产品一般有以下4种情况：科研楼：科研楼一般位于一二线城市的高新区、经开区等工业研发氛围浓厚的区域，区位条件好,享受政策条件较好，入驻的企业所属产业类别附加值高，因此整个园区科研分为浓厚，企业质量较高,经济效益较好。若作为自持类项目
41、，一方面由于其区位较好，更有升值空间，另一方面有持续的租金收益,也可能作为rcits进行融资。独栋总部经济楼宇：该类园区一般是位于一线、新一线城市中的优异区位，因此相对更有升值空间：入驻企业类型多为总部型、管理型、服务型、科研型企业为主，聚集丰富的人力资源和技术资源。标准化厂房（3-4层）：在品质路线型项目中，标准化厂房（3-4层）可能是增值型产品，这类项目一般区位条件好、产品品质高。单层钢结构厂房、火车头厂房：此类产品是较为特殊的情况，由于其稀缺性，销售价格虽然高，但由于其土地效能低下，园区的总货值还是较低；但其租金较高，且不缺客户，因此很多开发商将单层厂房、火车头厂房自持，长期出租以获得稳
42、定收益。较为典型的增值型产品组合案例如下：科研楼为主。例如上海松江XX科技园，89%的7-8F科研楼，搭配1通的6F公寓，研发办公产业为主，入驻企业有电商、智能制造、新材料、商贸服务等。标准化厂房（3-4层）+分层厂房（提高容积率）。例如上海松江XX智造园，以3.5F独栋标准化厂房和4-5F分层厂房为主，产品形象较好，品质高，入驻企业选择该园区多考虑企业展示形象。单层厂房/火车头厂房/2F标准化厂房+科研楼。例如上海临港XX智谷，2F独栋标准化厂房为主力产品，占比7%，单层厂房占比15%,配置7F科研楼，实际容积率做到1.13,在上海属于低容稀缺产品，H持以获得长期稳定收益。表5增值型产品案例
43、(3)灯塔型产品灯塔型产品是高端的、前沿的产品，是一个地区产业园区发展前进或开发商战略布局的指路明灯.。开发商不一定要嵬它获取多少收入,但是它能帮助企业树立行业地位。灯塔型产品适用于战略布局型项目。从地区层面，一个地区的灯塔型产品走一个相对的概念，比如该地区现有产品是比较初级的，那灯塔型产品就是在此基础上进行一个升级。从开发商层面，灯塔型产品为战略布局某一地区所需要定位的产品，且这个地区的能级相对较高，一般为一二线或省会城市。根据现有该能级城市的发展情况，灯塔型产品一般有以下几种类型：标准化厂房(3-4层)：由于该类厂房的研发办公功能较为显著，是高质量企业聚集地，既有较好的经济效益，也有较高的
44、品质，因此对于新进入的二线、新二线城市来说，属于灯塔型产品。科研楼：对于新布局的一二线城市，科研楼形象好、企业质量较高、经济效益高，有利于提升开发商在政府内部的口碑，是在该区域内战略布局的不二选择。独栋总部经济楼宇：此类载体一般所处高能级城市的高能级区位，招引的企业质量高，因此可以作为灯塔型产品，战略布局在高能级城市：但这种类型的产品一般会搭配科研楼。较为典型的灯塔型产品组合案例如下：独栋总部经济楼宇+科研楼（部分项目用作办公）。例如浙江XX项目，容积率达到3.0,分别配置22%的5-7层独栋研发产品，以及57%的IoT4层分层办公、21%的配套。科研楼为主，小高层/高层形态。上海XX智谷，为龙头实体企业开发项目，将其总部落在上海，该园区除H用36*10层总部大楼、研发中心和会展中心）外，对外的主力产品为5-6层科研楼，占比51%表6灯塔型产品案例5、总结产品定位是一个复杂的过程，需要结合项目所在的客观条件、当地产业基础，同时还要考虑项目的产业定位、自身的指标要求、运营规划等。由于现代产业园区的发展，产品业态也越来越多样化，一个园区内的产品组合、园区配置也越来越完善。基于市场、客户提出的更高的需求，做园区产品定位时，我们需要去做一个更全面的判断,以求能够在激烈的市场竞争中凸显优势，脱颖而出，为后续招商和运营提供更有利的条件。
