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1、XXX棚户区改造项目可行性研究报告编制工审核工审批工XXX建筑工程有限公司年月日目录1.1 项目背景与概况41.2 主要技术绘济指标81.3 结论与建议9第二*wmmuuwtt-.H2.1 项目建设背景I1.1.2 2项目建设的必要性14M三*事目三ttA163.1 市场定位171.3 2主要建设内容及双榛17目一rn”.-.rr”.r”.-.“r1841XXX市绿况191.4 2区位与现状概况194.3 水文204.4 地质204.5 3土地利用函现状214.6 建筑物现状224.7 道路现状224.8 8公共设施规模及分布224.9 市政公共设施现状234.10 景观现状24三W24S1.
2、建筑设计指导思想与原则255.2项目总图做方案265.3建筑单体设计295.4建筑结构设计305. 5给排水消防设计326. 6电气设计367. 7暖通设计428. 8燃气工程43一r*“arr一aarrrar”一”(一rrrr”.438.1 项目能源使用原则448.2 能耗指标及分析459. 3节能方案457.1编制依据517. 2项目拟建地环境状况5110. 3项目对环境的影响分析517.4评价结论与建议58WW琏与演防.598.1指导思想6011. 2劳动安全卫生608.3职业安全卫生618. 4消防62IfiiR机构与人力MES639.1组织机构与职能划分649. 2人力资源配置649
3、. 3经菅管理措施649.4技术培训6510. 1施工条件和特点6610. 2建设工程工期安排6610. 3工程进度保障措施6610.1 工程投资估算6810.2 资金筹措70第十二财IH1.H7212.1J页目评价整数及有关说明7212.2投资进度计划7212. 3财务盈利能力分析7213. 4财务评价结论76.1.-.-.-.I.1.1.-.-.-.-.1.1.-I.-.1.7714. 1社会效益7714.2 社会评价7714.3 社会评价结论80JR.-.-1.-I.1.H.I.W.*-.1.I.I.I.1.I.8I15. 1招标基本情况8116. 2建议8115.1可行性研究结论821
4、7. 2建议82第一章总论1.1项目背景与概况1. 1.1.项目名称XXX棚户区改造项目1.1.2项目申报单位概况本项目由XXX公司承建。XXX公司成立于*年*月，公司地处XXX,法人代表XXX,注册资金人民币XXX万元整，房地产开发二级资质。内设办公室、工程部、财务部、项目部、营销部、后勤保障部等，现有员工XXX人，其中高、中级专业技术人员XXX人。资金实力和技术力量雄厚，且遵循现代企业的科学管理机制，建立有完善规范的工程质量管理和安全管理体系。1. 1.3可行性研究报告的编制依据国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见（国发（20xx）24号）；关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的
5、指导意见（建保（2009）295#）；关于切实落实相关财政政策积极推进城市和国有工矿棚户区改造工作的通知（财综20xx8号）；住房和城乡建设部关于做好城市和国有工矿棚户区改造规划编制工作的通知（建保20xx58号）；国务院关于加快棚户区改造工作的意见（国发（20xx）25号）;XXX省人民政府办公厅关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的实施意见；xxx省人民政府关于加强保障性安居工程建设的意见；省人民政府关于加快全省棚户区改造工作的实施意见；城市居住区规划设计规范GB50180-20xx（20XX年版）；民用建筑设计通则；投资项目可行性研究指南；建设项目经济评价方法与参数（第三版）；与项目有关
6、的国家现行其他法律、法规、政策、规范、定额；项目单位提供的其它有关文件和资料。1.1.4项目提出的理由住房问题是涉及民生的重要问题，直接关系老百姓生活水平提高和生活质量改善，构建多层次的住房保障体系是社会主义和谐社会的重要内容。棚户区改造是我国政府为改造城镇危旧住房、改善困难家庭住房条件而推出的一项民心工程，关系人民群众切身利益，是实现“住有所居”的重要组成部分。2008年以来，我国各地区、各有关部门贯彻落实党中央、国务院决策部署，将棚户区改造纳入城镇保障性安居工程，大规模推进实施。棚户区改造作为重大民生工程，也是重大发展工程，可以有效拉动投资、消费需求，带动相关产业发展，推进以人为核心的新型
7、城镇化度设，破解城市二元结构，提高城镇化质量，让更多困难群众住进新居，为企业发展提供机遇，为扩大就业增添岗位，发挥助推经济实现持续健康发展和民生不断改善的积极效应。随着住房制度改革逐步深化和房地产市场快速发展，我国城镇住房建设规模不断扩大，多数家庭住房条件有了较大改善。特别是近几年，中央和地方政府加大保障性安居工程投入，在解决居民住房困难方面取得了初步成效。但部分低收入和中等偏下收入家庭特别是居住在棚户区的这类家庭住房仍然十分困难。目前，全国还有H)Oo多万户家庭居住在各类棚户区。城市棚户区的房屋多数结构简陋，功能不全,年久失修，危房比例高，安全隙.患大；供电、供水、排污、道路、供热等基础设施
8、不完善，居住环境恶劣；建筑密度高，中低收入家庭集聚，缺乏市场开发价值。这些棚户区难以通过市场开发实施改造，需由政府主导，给予一定的政策和资金支持。XXX棚户区改造项目位于XXX地段，是老城区的中心，该地段城市建设的设施完备，人口密集，有着丰富的历史文化积淀。该区域是典型的老城区和棚户区，居住环境差，土地利用率低，大多房屋由于使用年限久，建设标准低，年久失修，基本上已成为危旧房，存在严重居住安全隐患；房屋基础设施十分落后，户均面积狭小，排水设施不完善，生活条件简陋；环境阴暗潮湿、乱堆垃圾，蚊虫肄虐，条件恶劣；且居住人员成份复杂，生活水平低，社会治安管理和房产部分房屋管理十分困难。为落实国务院关于
9、加快棚户区改造工作的意见(国发(20xx)25号)文件精神，推动XXX市新型城市化建设，促进旧城改造的实施，改善棚户区居民消费环境和居住条件，XXX市委、市政府对本改造项目高度重视和大力支持，审时度势,及时抓住发展机遇，将改造该区域列入市区的重点项目，摆上了重要议事议程，投资兴建一个融商.贸、居住于一体的富有现代化气息的商住集散区。通过棚户区改造，进一步改善老城区居民的住房条件和生活环境，完善城市基础设施，提高城市综合承载能力，不断把改革发展的成果惠及到广大人民群众。1.1.5建设地点本项目建设位于XXX地段，改造地段从XXK至XXX,是老城区的中心，属典型的老城区和棚户区。1.1.6项目建设
10、规模及内容XXX棚户区改造项目总用地面积132159.32平方米，净用地面积113724.47平方米，建筑占地面积44079.6平方米，总建筑面积870322.12平方米（棚户区改造面积197235.5平方米，房地产开发面积673086.62）,其中计容建筑面积790432.91平方米（住宅面积341098.18平方米，商业面积120295.55平方米，综合面积134322.32平方米，写字楼面积193329.86平方米，幼儿园面积1387.00平方米），不计容面积79889.21平方米（地下车库。停车位2795个，绿地率31.25%,建筑密度38.76%,容积率6.95。项目主要建设内容包括
11、：住宅、商业用房和辅助配套等建安工程及土石方、场区道路绿化、电力、消防、环保、照明、给排水等其他配套设施。1 .1.7投资估算及资金筹措投资估算：本项目建设投资226828万元，其中工程费用142826万元，工程建设其它费40820万元，预备费9182万元，建设期利息34000万元。资金筹措：本项目拟贷款100000万元，其余资金由项目建设单位自筹解决（含预售收入）。2 .1.8项目实施进度安排本项目总建设期为6年，即2015年3月-2021年3月，2015年9月底前完成立项、设计、征收补偿、招标等前期工作。从2015年10月一2021年3月完成项目施工及竣工验收。1.2 主要技术经济指标经研
12、究分析，本项目主要技术经济指标见下表:主要技术经济指标序号名称单位指标备注1棚户区改迨1.1用地面积m,113724.471.2总建筑面积m,870322.12其中：住宅面积m,341098.18商业面积m,120295.55综合面积m,134322.32写字楼面积m,193329.86幼儿园nV1387.0地下车库面积m,79889.21不计容1.3建筑寄度%38.761.4容积率6.951.5绿化率%31.251.6停车位个2795地面停车位个134地下停车位个26612总投资万元2268282.1其中：工程费用万元1428262.2工程建设其他费万元408202.3就备费万元91822.
13、4建设期利息万元340003项目总收入万元3270904销售税金及附加万元281095项目投资总成本万元2845626项目投资总利润万元425287投资利润率%18.78投资利税率%31.19所得税万元1063210税后净利润万元3189611财务内部收益率%)0.612财务净现值(1=8%)万元7199.913静态投资回收期年6.381.3 结论与建议1.3.1 结论本项目符合XXX市中长期社会发展战略，符合XXX市老城区控制性规划。项目功能定位准确，建设的前置条件已具备，建设地交通便利，具有较好的建设条件。项目建成后，将为周边棚户区居民提供居住保障，大幅度改善和提高老城区棚户居民生活、居住
14、条件；有利于XXX市城市统筹战略的实施，为和谐社会的构建提供积极的支持和强有力的保障，为进一步提升XXX市的城市形象做出一定贡献；有利于促进老城区棚户区风貌协调，美化周边形象。因此，本项目具有较好的社会效益。随着城市的发展、基础设施的建设及其它配套服务的加强，本区开发的增值潜力巨大，市场前景广阔。投资收益的角度看，项目盈利能力也较强，经济上完全可行。同时，棚户区改造项目在改变原有城区旧貌的同时，也使区域内的经济发展得到提高，人们生活水平上升,城市建设步伐加快，城市品位提高。本项目的经济效益、社会效益和环境效益十分显著，具有良好的开发前景。1.3.2 建议本区周边交通条件优越，生活配套设施齐全，
15、具备舒适宜人的居住环境。项目建设过程注重与环境的协调，达到合理统一。项目的拆迁量较大，牵涉的住户很多，工程开始时要慎重考虑居民的安置问题，以保证安定团结的政治局面，维护社会的和谐。项目主办方应积极做好各项前期工作，抓紧落实相关配套资源，认真开展施工前的设计、招标等工作。引入竞争机制，通过招投标形式择优选择施工企业、监理单位等，以保证工程项目的质量和进度，使投资按预期计划进行，并满足可研报告中预期的目标。拓展融资渠道，保障资金供应及时、充足，确保项目的顺利实施。第二章项目建设背景及必要性2.1 项目建设背景2.1.1 发展背景棚户区是指建筑密度大、结构简陋、安全隙患多、使用功能不完善、基础设施不
16、配套的住房较为集中的区域。目前，我国把棚户区分为城市及国有工矿、林区、垦区和中央下放地方煤矿棚户区五大类。随着我国经济的迅速发展以及城镇化体系的迅速推进，日益攀升的房价和人民的基本居住需求形成了严重的矛盾冲突，解决低收入人群的住房问题也成为了政府以及社会关注的焦点。棚户区居民多为低收入群体，很多还是企业老职工，曾为国家建设作出很大贡献。加快实施棚户区改造，能够帮助困难群众改善住房条件，圆上他们的“住房梦”,使他们感受到了党和政府的温暖。同时，棚户区改造还能够拉动投资、消费需求，带动相关产业发展，推进以人为核心的新型城镇化建设，破解城市二元结构，提高城镇化质量，为企业发展提供机遇，为扩大就业增添
17、岗位。改革开放后，我国部分城市对棚户区进行过一些改造。20（M年，辽宁省在全国率先启动了全省范围内的棚户区改造。之后，全国不少地区也陆续加大了棚户区改造力度。2005年，国家启动了对中央下放东北三省煤矿棚户区的改造。2008年四季度起，党中央、国务院决定将各类棚户区改造纳入城镇保障性安居工程，拉开了全国大规模推进实施城市和国有工矿、国有林区（场）棚户区（危旧房）、国有垦区危房、中央下放地方煤矿棚户区改造的大幕。2008-2012年五年内，全国开7.1编制依据1.中华人民共和国环境保护法2、中华人民共和国大气污染防治法3、环境空气质量标准GB3095-20124、声环境质量标准GB3096-20
18、085,大气污染物综合排放标准GB16297-19966、建筑施工场界环境噪声排放标准GB12523-20117、建筑给水排水设计规范GB50015-20098,国家有关环境保护的其它规范、规定7. 2项目拟建地环境状况本项目建设位于XXX地段，是老城区的中心，属典型的老城区和棚户区。基地范围内主要为使用年限久、房屋质量差、基础设施不配套的集中连片平房和简易楼房。项目周边环境优良，空气清新，周边区域工业污染少，环境状况良好，空气环境中的TSB、SO2,NOx均符合国家标准，烟尘控制覆盖率为100%,饮用水源保护区域水质符合国家地面水质W类。8. 3项目对环境的影响分析9. 3.1污染源分析1、
19、施工期污染施工期对环境的主要影响有：废水、废气、噪声和固体废弃物。1）废水施工废水主要来源于建、构筑物的养护、冲洗打磨等和机械、车柄的冲洗、施工人员生活污水等，建、构筑物的养护、冲洗打磨等产2、营运期污染本项目营运期产生的污染物主要有废水、废气、噪声和固体废物等。1）废水主要为住宅居民生活用水、商业用水、公建用水和道路、绿化浇洒等用水。2）废气本项目采用电和天然气为能源，废气排放源主要为居民厨房产生的油烟废气和燃气废气、进出车辆排放的汽车尾气等。3）噪声服务设施噪声源：水泵、备用发电机组、居民空调风机、各类风机系统等。公共活动场所噪声源：商业人流活动及社区内机动车辆行驶等公共活动场所噪声等。经
20、营场所噪声源：主要来自于商业经营场所噪声。4）固体废弃物主要来源居住、商业产生的生活垃圾、污泥。生活垃圾组成以有机成份为主，并可分为两大类：一类是干垃圾，产生于商业和居民生活，主要成分是废纸、垃圾袋、清扫垃圾、废包装物等；另一类是湿垃圾，产生于厨房，主要成分是蔬菜、水果、肉类等，含水分较多。污泥主要是化粪池产生。7.3.2环保措施1、施工期环保措施1）施工废水根据实际情况制定施工计划，分片施工。万O12. 3.3效益分析利润总额=销售收入-经营成本-财务费用=42528万元所得税=10632万元投资利润率=18.7%投资利税率=31.1%税后投资利润=31896万元财务净现值(ic=8%)FN
21、PV=7199.9万元财务内部收益率FIRR=IO.6%由上述计算可知，项目财务净现值FNPV=7199.9万元0,表明项目利润率超过基准贴现率，具有财务上、经济上的可行性，项目财务内部收益率FIRR=I0.6基准贴现率，表明项目具有盈利能力。13. 3.4现金流量分析从现金流量表(全部投资)可以看出，项目在整个周期内现金流入总额为327090万元，现金流出总额为285194万元，财务内部收益率为10.6%o投资回收期=累计净现金流量开始出现正值的年份T+上年累计净现金流量绝对值/当年净现金流量=6.38年也就是说本项目从筹建开始6.38年可以收回全部投资。14. 3.5偿债能力分析本项目建设
22、期为6年，项目贷款资金为100OOo万元，据对本项目所进行的财务分析可以得出本项目投资回收期短，投资利润率大，因此偿还贷款的保证性大。12.4财务评价结论本项目建设总投资为226828万元，销售收入为327090万元，利润总额为42528万元，所得税为10632万元，税后净利润为31896万元。项目税后全部投资财务内部收益率（F1.RR）为10.6%,税后财务净现值为7199.9万元，投资利润率为18.7轧投资利税率为31.1%。在没有考虑政府对棚户区改造的各项补偿及优惠的情况下，各项指标表明本项目的建设条件好，市场优势明显，项目现金流量充裕，盈利能力非常稳定，抗风险能力比较强，能取得较好的经
23、济效益，建议尽快批准实施。第十三章社会影响评价项目实施过程效益与风险并存，但综合分析，效益明显大于风险,只要筹资科学，运作得当，可趋利避害，达到理想的目标。15. 1社会效益1.1.1 1能赋予城市更多的内涵，有利于城市的长远稳定发展.项目的建设是从整体上对旧城棚户区进行开发，从很大程度上改善了当地的交通环境和生活环境，提升了城市品质，有利于城市的长远稳定发展。1.1.2 2有利于改善人居环境、实现社会的可持续发展项目的实施与城市道路等市政速设相结合，既可美化环境，改善拥挤的交通条件，又可以满足居民日益增长的精神文化生活常要；大型公共绿地和公共活动空间有利于改善人居环境，增加城市内涵，树立城市
24、形象，实现城市的可持续发展。1.1.3 3有利于吸引投资、加快地区经济发展当地由于交通发展滞后、区位优势不明显、经济基础比较薄弱等方面的原因，一直以来当地的经济发展在全省乃至全市都处于较落后的状态。不是不想发展，而是基础设施配套难，寻找投资对象难，组织外商投资、开发、建设和招商引资工作，必须依托一个良好的生态环境、社会环境、经济环境和政策环境才能实现加快地区经济的加速赶超与跨越发展。项目的实施，有利于完善城市功能，提高城市品位,吸引外商投资，促进城市扩容提质，增强城市竞争力。13.2 社会评价13.2.1 社会评价的目的1.确定合适的措施来完成项目目标；2、保证项目收益在不同群体间的公平分配；
25、3、预测潜在风险并减少不可预见的不良社会后果和影响；4、为改进项目实施方案提出建议。13.2.2 社会评价的方法利益群体分析法，即从本项目建设对不同的利益群体的直接、间接的利害关系进行分析。13.2.3 社会影响的分析1、本项目对所在地区居民生活水平和生活质量的影响不断提高广大人民群众的物质和文化生活水平，是经济发展的出发点和归宿，也是扩大内需、保证经济持续增长的动力。XXX市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要提出：“十二五”时期加大廉租住房、经济适用住房和公共租赁住房建设力度，推进城市棚户区、独立工矿棚户区改造。XXX要完善社会保障，加快改善民生，把促进就业放在经济社会发展的优先位置，进
26、一步增加公共产品和服务供给，提高社会管理服务水平。通过本项目的建设，有利于解决项目所在区棚户区居民的社会现状，进而提高该地区居民的生活水平和生活质量。2、本项目对所在地区居民就业的影响项目的建设、运营将对当地居民产生正面和负面的影响。正面影响主要来源于项目的实施后将会增加新的就业机会，将加快当地的工业、服务业、零售业、餐饮业、房地产业的发展，由此会增加新的就业机会和就业人数。负面影响主要在于施工期间对环境有暂时的不利影响，以及部分搬迁居民暂时的生活困难和居住不便，但负面影响期短。综合来看，项目的运营所带来的积极因素要远大于负面影响。3,对不同利益群体的影响项目的建设会提高从事本项目建设的有关材
27、料供应商、施工方、运输行业及建设用地周围商家等的收入。项目的使用维护了守法公民的根本利益。4、对弱势群体利益的影响本项目的主要影响群体为被拆迁人利益，对其他不同利益群体不产生负面影响，由于项目是一项惠民工程，能极大改善广大人民群众的休闲、就业与居住条件等。5、对卫生环境的影响本项目建设运营估讨仍会对当地卫生环境产生一定的负面影响，如噪声，施工产生的废水、垃圾等。因此，应注意采取有效的针对性措施，将负面影响减至最低。6、对民族风俗习惯和宗教的影响本项目的建设符合国家的民族和宗教政策；本项目运营将促进地区的物资、信息交流，有利于民族团结，不会引起民族矛盾、宗教纠纷，不会影响社会治安。13.2.4
28、互适性分析考察项目与当地社会环境的相互适应关系。分析的社会因素包括:不同利益群体、当地组织机构、当地技术文化条件。通过综合分析，建设项目符合地区各利益群体的关系，得到各类组织的支持，适合现有的技术条件和地区交通条件，具有很好的社会互适性。13.2.5 社会风险分析在项目建设期，应选择合理的施工方案，加强施工现场管理，并采取恰当的安全防护措施，将负面影响降低到最低程度；与所在地区政府保持畅通的沟通管道，控制不安定因素，避免矛盾激化而影响项目建设进程。在运营期要注意对声学环境、绿化成果的保护，认真落实环保部门的要求，尽量减少对周边地区的环境容量需求，避免环境因素引发的社会风险。13.3 社会评价结
29、论根据建设项目对社会的影响分析、项目与所在地区互适性分析和社会风险分析，可以看出，项目具有显著的社会效益，必定备受多方关注和支持，虽然在建设过程和运营期间会产生一些负面影响，但是,只要措施得当，一定能将负面影响降到最低，使其正面影响最大化，实现项目建设的最终目的。第十四章招投标方案14.1招标基本情况根据中华人民和国招标投标法和XXX省实施中华人民共和国招标投标法办法的有关规定，本项目是一个与广大人民群众生活息息相关的房地产开发工程，本项目应当进行公开招标，详细情况见下表：招标基本情况表招标范围招标组织形式招标方式全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标斯察、设计建筑安装工程监理设备材
30、料14.2建议1,把好勘察设计关，选择符合设计资质的、设计经验丰富的设计单位进行设计，要求设计方案上档次。2,按国家规定进行施工招标。3、工程的重要材料应在厂家之间进行招标，多方选择、比较，保证所购材料优质且价格合理，只有方方面面都严格把关，才能保证整个工程顺利付诸实施。第十五章研究结论与建议15.1可行性研究结论本项目适应XXX市经济社会发展需要，它的建设能优化XXX市经济环境，提高XXX市新崛起的城市品位，加快城区建设步伐。项目建设顺应XXX市城市发展战略，有助于全面提升XXX市的民生工程，使XXX市住房保障的水平与当地社会经济的快速发展同步，为维护人民群众的生活、安全提供更加有力的保障。项目各方面建设条件均已具备，方案成熟、可靠，技术力量雄厚。前期工作扎实，项目论证可信，风险性小。因此，本项目建设是必要的，也是可行的。15.2建议建设工程不可预见的因素很多，如工期、质量、成本、原料供应等都会影响到项目目标的实现。因此在工程实施进程中，要以科学、务实的态度去管理。.建议进一步落实资金筹措的渠道和方式，争取资金早日到位，以使项目早日运行，尽快发挥效益。建议上级有关部门给予大力支持，及早审批立项，下达项目计划，以便项目顺利实施，尽早发挥应有的效益。
