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1、岳阳*置业有限公司*商业广场（西地块）项目可行性探讨报告*项目管理有限公司二O一四年九月第1章总论11.1 基本状况11.2 业主简介21.3 编制依据及探讨范围21.4 主要技术经济指标41.5 可行性探讨结论5第2章项目建设的背景及必要性82.1 项目建设背景82.2 项目建设的必要性11第3章项目市场分析153.1 岳阳商业市场分析153.2 项目四周商圈分析163.3 项目营销方案223.4 4销售支配及目标24第4章工程概况与建设内容254.1 工程概况254.2 建设内容和建设规模26第5章项目场址条件275.1 地形、地貌及工程地质条件275.2 自然地理条件295.3气候与气象
2、295.4水资源305.5公共设施条件315.6建设条件的结论与建议31第6章建设方案336.1规划依据与原则及定位336.2设计构思356.3规划布局356.4建筑风格366.5结构设计396.6无障碍设计416.7智能化设计426.8绿化景观规划426. 9间距与日照43第7章公共工程方案447.1给排水工程447. 2供电工程497 .3采暖通风与空气调整设计528 .4消防设计与平安疏散557. 5防雷平安设计627. 6弱电工程647. 7燃气设计677. 8电梯工程687. 9环卫工程68第8章节能、绿化697.1 节能698. 2节能措施749. 3绿化76第9章环保779.1建
3、设场地环境现状779. 2施工期和营运期的主要污染789. 3环境爱护措施7910. 4环境影响评价82第10章机构设置与人力资源配置8310.1 项目建设管理机构8311. 2项目人员配置84第11章项目建设进度8511.1 建设工期8511.2 建设进度支配85113项目实施进度表85第12章工程招投标方案8612.1招标形式8612.2资质要求8612.3招投标工作组织87第13章投资估算与资金筹措8813.1 投资估算8813.2 投资估算结果8913.3 资金筹措及运用支配93第14章经济评价9414.1经济分析的依据、原则和方法9414.2基础数据及其测算9514. 3财务分析96
4、14.4偿债实力分析97145财务评价结果97第15章风险分析9815. 1项目主要风险因素识别9815.2 风险程度分析9915.3 防范和降低方向对策100第16章社会评价10216. 1社会影响分析10216.2 项目互适性分析10316.3 社会风险分析103第17章结论与建议10417. 1结论10417.2建议105附图1项目位置图107附图2项目用地现状图108附图3项目用地规划图109附图4项目总体规划图110附图5项目效果图111附表1建筑工程费用估算表112附表2工程建设其他费用估算表112附表3总投资估算表112附表4：项目总投资运用支配与资金筹措表113附表5:公共配套
5、设施费用估算表114附表6：工程建设投资分年用款支配表115附表7固定资产折旧费估算表116附表8：项目投资现金流量表117附表9：利润与利润安排表118附表10：财务支配现金流量表120附表11：借款还本付息支配表121附表12:主要经济数据及评价指标表124附表13:出租收入与经营税金及附加估算126附表14：销售收入与经营税金及附加估算表127附表15:敏感性分析表127附表16:敏感度系数和临界点分析表127第1章总论1.1 基本状况1.1.1 项目名称*商业广场（西地块）1.1.2 项目性质新建1.1.3 3建设地址湖南省岳阳市岳阳大道和白石岭路交叉口1.1.4 项目业主业主名称：岳
6、阳*置业有限公司业主地址：法人代表：注册资本：1.1.5 建设规模及内容总项目规划净用地面积32954.411f平方米（约49.43亩），建设项目由1栋6层的大卖场，4栋4层的商铺构成，总建筑面积为：116322.49平方米，商业及配套用房建筑面积为96329.89平方米，车库及设备房建筑面积为19992.6平方米，建筑密度为52%,容积率为3.601.1.6 项目建设工期讨算期：18年其中建设期:2年(2015.012016.12)营运期：15年(2017.012032.12)1.1.7 总投资项目开发建设总投入36405.29万元，其中：工程费用40266.09万元(包括基础设施建设费用1
7、328.36万元，建筑安装工程费用20702.03万元，公共配套设施建设费用72万元)，其他费用1593.86万元，土地出让金2901.65万元，前期费用120.00万元，管理费用268.87万元、财务费用6878.87万元、销售费用133.59万元，开发期税费312.00万元，预备费1356万元，详情请见项目投入总资金估算汇总表。1.1.8资金筹措资金来源：企业自筹资金15685.30万元，占总投资的43.09%；银行贷款20720万元，占总投资56.91舟。1.2 业主简介1.3 编制依据及探讨范围1.3.1编制依据I、民用建筑设计通则GB50352-2005；2、建筑设计防火规范GB50
8、016-2006；3、高层民用建筑设计防火规范GB50045-95（2005年版）；4、人民防空地下室设计规范GB50038-20055、人民防空工程设计防火规范GB50098-20096、商店建筑设计规范JGJ48-201X；7、办公建筑设计规范JGJ67-2006；8、汽车库建筑设计规范JGJ100-98；9、汽车库、修车库、停车场设计防火规范GB50067-97；10、湖南省公共建筑节能设讨标准DBJ43/003-2010;11、中华人民共和国公安部公消2012350号文件12、湘公消2012240号文件13、湘公消201050号文件14、岳阳市城市规划管理技术规定（2009年修订）；1
9、5、岳阳市城市规划管理技术规定补充规定（20120306）；16、岳阳市居住建筑间距和日照管理规定（2010年）；17、湖南省实施中华人民共和国人民防空法方法；18、岳阳市人民防空办公室关于贯彻湖南省人民防空工程建设与管理规定配套建设人防工程的看法；19、建设单位供应的电子土地红线图及项目规划依据图;20、国家、省、市等其它相关法律、法规。依据项目业主的托付要求，对本项目建设进行技术及经济方面的探讨和论证，包括项目建设的必要性、建设规模与产品方案、建设方案、投资估算与资金筹措、组织机构与人力资源配置、项目进度支配支配、项目效益评价等。1.4 主要技术经济指标本项目的主要技术经济指标见下表I-I
10、o表1-1主要技术经济指标表总平而规划经济技术指标总用地面积(mi)36469.44（合54.70亩）道路代征用地面积(m,)3515.04（合5.27亩）净用地面枳(m2)32954.4（49.43）总建筑面枳(m2)116322.49经其商业(m2)96329.89济中地下车库及设备用房5：)19992.6技计容枳率赛就面枳(m。96329.89不计容积率建筑面积(m)19992.6指健筑帝度50.69%标燥地率5.78%容枳率3.56停车位(辆)670其地上(辆)90中地下(辆)580项目投入总资金估算汇总表单位，万元序号项目名移投贺Ia占总投资的、估算说明I开发建谀投资35666.87
11、100.00.1.1土地费用2901.65&b1.1.2首期工腺费120.000.34%1.3更砒设施建设费1328.36372%1.4建筑安装工程费20702.0358.041.5公共配套设旅St设班72.00o.m1.6开发间核费0.000.00%1.7代理费用26S.510.75%1.8财务费用6878.8719.2911.9倩仰於用133.590.37%1.10开发期税费312.（三）0.87%1.11其他费用1593.861.47%1.12不行预见费1356.003.班2住舒资金0.000.00%3项目投入g资金35666.7100.00%31开发c品成本4683.OG13.13%3
12、.2自首资产投资30983.81脓87%形成：心屋、建筑物：M983.K1.86.87%机:S设备0.000.00%无形资产0.000.00V.道廷资产0.000.00%3.4短新资金O.OO0.00%浦仰费用计提比率0.50%管理费用计提比率.o不甘预见究i1.提比率5.00%房屋开发中形成固定资产比率86.87%1.5 可行性探讨结论*商业广场是岳阳*置业有限公司和湖南和立东升置业投资有限公司在岳阳市区黄金地段拥有稀缺的土地资源基础上新建集大型家居卖场、精品购物中心、为一体的现代建筑，并以大型家居卖场（一期工程）为中心，建设成为具有较强市场辐射力和集聚力的新型城市综合体。5.2 自然地理条
13、件岳阳市位于湖南东北部，素称“湘北门户”。岳阳地处北纬28。25,33“2951,00”,东经112018,3z1140906之间。东邻江西省铜鼓、修水县和湖北省通城县；南抵湖南省浏阳市、长沙市、望城县；西接湖南省沅江县、南县、安乡县；北界湖北省赤壁、洪湖、监利、石首县(市)。市东西横跨177.84公里，南北纵长157.87公里。土地总面积15087平方公里，占全省总面积的7.()5乐城市规划区面积845平方公里，其中市区建成区面积78平方公里。5.3 气候与气象岳阳市处在东亚季风气候区中，气候带上具有中亚热带向北亚热带过渡性质，属潮湿的大陆性季风气候。其主要特征：其主要特征：暖和潮湿，四季分
14、明，季节性强；热量丰富，寒冷期短、无霜期长，春温多变，盛夏酷热；雨水足够，雨季明显，降水集中；“湖陆风”盛行，“洞庭秋月”明；湖区气候均一，山地气候悬殊。年平均降水量为1289.81556.2mm,呈春夏多、秋冬少，东部多、西部少的格局，春夏雨量占全年的70%73缸降雨年际分布不均，最多达2336.5mm,降雨少的年份只有750.9n11u年平均气温在16.517.2。C之间，极端最高气温为39.340.8七，极端最低气温为T1.4T8.。城区年平均气温偏高，为17.09。年日照时数为1590.21722.3小时，呈北部比南部多、西部比东部多的格局。年无霜期256285天。市境主导风向为北风和
15、东北偏北风，年平均风速为2.02.7ms。“湖陆风”盛行，“洞庭秋月”朗；湖区气候均一，山地气候差异大；生长季中光热水足够，农业气候条件较好。5.4 水资源岳阳市水系发达，湖泊星罗棋布，河流网织，有大小湖泊165个，280多条大小河流干脆流入洞庭湖和长江。洞庭湖是长江中游最重要的调蓄湖泊，湖泊面积2691km2,总容积170亿m3,分为东、西、南洞庭湖。岳阳市境内洞庭湖面积约1328km2东洞庭湖是洞庭湖泊群落中最大、保存最完好的自然季节性湖泊，占洞庭湖总水面的49.35%,其水面大部分位于岳阳境内。在洞庭湖周边，沿东、南、西、北4个方向，分别有新墙河、汨罗江、湘江、资江、沅江、澧水、松滋河、
16、虎渡河、藕池河等九条大中江河入湖，形成以洞庭湖为中心的辐射状水系，亦被称“九龙闹洞庭”。其中前六条统称为“南水”，后三条统称为“北水”，南、北两水在洞庭湖“九九归一”于城陵矶汇入长江。全市长5公里以上河流有273条，流域面积100km2的河流有27条，流域面积2000km2以上的河流有两条：汨罗江发源于通城、修水、平江交界的黄龙山脉，长253公里，流域面积5543km2；新墙河长108km,流域面积237Okm2。黄盖湖位于湘鄂交界处，全流域面积1552.8平方公里，在岳阳市境内有1377.8平方公里。5.5 公共设施条件本项目位于岳阳楼区政府辐射范围内，共享市政策配套设施建设的速度较快。目前
17、项目周边主要配套有：商业配套：南翔万商国际商贸城、湘北大市场、鸿源购物广场、北门集贸商场、南正街百货商场等。教化配套：岳阳市鹰山小学、启源外语试验小学、岳阳中学、洛王中学、北港中学、梅溪中学、岳阳市第十五中学、岳阳市技工学校、岳阳市交通学校。交通配套：岳阳东站、岳阳站、岳阳北站。市政公园：金鹘公园、灵雾山风景区、岳阳楼风景区、九华山风景区、岳阳市博物馆、圣西罗足球公园等。医疗配套：岳阳市一人民医院、岳阳市中医院、岳阳市肿瘤医院岳阳市三医院。银行邮局：工商银行、交通银行、农业银行、中国银行、中国邮政。其他：洞庭湖沿湖路。5.6 建设条件的结论与建议5.6.1 结论1、项目区地形平坦，地貌类型单一
18、，区域地质构造稳定，水文地质条件较好，工程地质条件好，地质灾难发育较弱，地震饮及消遣等。地下室共两层，地下一层为家电超市、家电卖场及设备用房；西地块的地下二层为汽车库和设备用房。建、2#(1+3F)：两栋商铺楼屋顶高度均为16m,二层局部考虑露台。4#、5#(1+4F)：两栋商铺楼屋顶高度为21.6m。3#(1+5E)：家居大卖场的屋顶高度为27m。负二层设有地下车库；负一层设有家电超市、家居卖场，超市出入口设在西南角；一层设有家居卖场门厅、家居卖场，卖场内设计三个中庭，家居卖场出入口设在北边，物流出入口设在南边；二至五层为家居卖场，卖场屋顶设置为种植屋面。6.4.2立体设计项目位于岳阳市的门
19、户地段，里面涉及要求既要体现国际先进的设计理念和创新精神，又要具有显明的地方文化特色。在裙房外立面设计中，将洞庭湖的浩瀚气概，运用曲线的形态抽象语言融汇到平面设计中，凹凸退台的商业立面协作变化无穷的灯光效果，似幻的1.E1.)商业广告找他，恰如在微博涟漪的水面上摇曳生姿的片片波鳞。西边面临城市生活街区，外立面设计融进了更多的生活和商业气息，以广告牌、霓虹灯、招贴、灯具等，构成一幅朝气盎然的盛世画卷。建筑体量通过处理，削减了建筑对周边城市的压迫感，增加了亲和感。通过建筑的凹凸变更形成多层退台空间，带来多种露天休闲场所，建筑屋面采纳绿化屋面较好地隐藏了建筑的实际体量，结合度筑退台形成立体的休闲场所
20、，营造景观、建筑一体的空间特质。6.5 结构设计6. 5.1设计依据1、建筑结构荷载规范(GB5009-2012)；2、混凝土结构设计规范(GB50010-2010)；3、建筑地基基础设计规范(GB50007-2011)；4、建筑桩基技术规范(JGJ94-2008)；5、建筑抗震设计规范(GB50011-2010)；6、高层建筑混凝土结构技术规程(JGJ3-2010)；7、砌体结构设计规范(GB50003-2011)；8、建筑边坡工程技术规范(GB50330-2002)；9、建筑工程抗震设防分类标准(GB50223-2008)；10、建筑结构牢靠度设计统一标准(GB50068-2001)；11
21、、其它国家及湖南省现行标准、规范、规程。7. 5.2设计要求建筑结构平安等级：二级建筑结构设讨运用年限：50年抗震设防基本烈度7度，设计基本地宸加速度值O.IOgo抗震设防分类：3#家居卖场为乙类，其余均为丙类地基基础设计等级：6#公寓及相关范围为甲级。其余均为乙人防设计及等级：有基本风荷载:基本风压W=0.4KNm?基本雪荷载：基本雪压Si)=O.55KNm?8. 5.3设计荷载标准值1、车库：4.0kNm22、商场：3.5kNm23、卫生间2.OkN/m24、消防疏散楼梯3.5kNm25、屋面：一般上人屋面2.OkN/m2,屋面按实际状况考虑6、消防车道20.OkN/m27、设备房7.Ok
22、N/m28、其它均应按国家相应规范规程执行65.4结枸类型及材料1、上部结构及地下室结构设计(1)本工程地上部分考虑结构规则性要求及温度收缩应力,单体超长部分每隔50m左右设伸缩缝兼抗震缝。（2）结构类型：3#家居卖场为钢筋混凝土框架结构，框架抗震等级为一级；其余各栋均为框架结构，框架抗震等级为二级。（3）楼盖形式：依据建筑功能要求，采纳现浇钢筋混凝土梁板结构。（4）地下室为超长结构，不设伸缩缝，设计采纳补偿收缩无缝施工技术方案，每隔30米左右设置膨胀加强带结合后浇带。变形缝的设置：地下室采纳无缝设计，每隔30米左右设一遒后浇带或膨胀加强带。地上高层公寓楼与裙楼商业间设抗震缝。地基基础设讨暂无
23、工程地质勘察报告，基础形式待定。3、主要结构构件材料的选用。混凝土强度等级：梁、板C3525,墙、柱C45-30。钢筋：HPB300级钢筋主要用于板中分布钢筋和梁、柱撞筋及各种构造钢筋。HRB400级筋主要用于梁、柱、剪力墙的纵向受力钢筋及板的受力钢筋。钢材：Q235-B、Q345-B主要用于各种预埋件。填充墙：采纳页岩烧结多孔砖或加气混凝土砌块砌筑。6.6 无障碍设计依据无障碍设计规范GB50763-2012,本工程无障碍设计部位有主要出入口、电梯厅、电梯轿厢、卫生间、无障碍停车位。1、建筑主要出入口均做坡度小于1:20的平坡式出入口，建筑内部的主要电梯厅均设无障碍电梯直达各层，建筑内部走道
24、、公共门扇等考虑无障碍设计要求。2、商场各层均设无障碍卫生间，公寓楼按规定设置无障碍厕卫。3、地下车库按比例设置无障碍停车位。4、各种无障碍设施包括停车位、电梯、卫生间等设有国际通用无障碍标识。6.7 智能化设计本次智能化设计考虑到以下各项，包括电话配线系统；网络配线系统；有线电视系统；公共广播（兼消防广播）系统；火灾自动报警及联动限制系统、闭路电视监控、电子巡更、车辆出入管理系统、电子门禁系统等。6.8 绿化景观规划室外景观采纳现代简洁的手法，烘托商业建筑特征，玻璃幕墙包围在主结构的外围而使整栋建筑达到精美绝伦，通过简洁的几何形组织铺地、绿化、雕塑小品，营造时尚、有序的商业形象。通过富有特色
25、的下沉广场，丰富城市空间形态，为市民创建有活力的交往、集散空间。通过中庭的设置塑造有活力、有层次的购物环境。用地范围内除建筑物、道路、停车场外的场地均可作为绿化环境用地，室外停车场采纳生态绿化停车形式。绿化种植品种宜选用相宜当地生长环境的树木、花卉、地被植物为主，点缀在广场及绿地中，让建筑与环境融为一体，共同创建一个舒适、悦目的休闲、购物环境。6.9 间距与日照依据岳阳市城市规划管理技术规定（2009年修订）及岳阳市城市规划管理技术规定补充规定（20120306）有关规定，结合地块周边建筑现状，地块内建筑与周边原有建筑也分别符合建筑间距的限制要求，保证了周边原有住宅建筑日照至少达到相关规范要求
26、。第7章公共工程方案7.1 给排水工程7.1.1给排水工程设计依据(1)甲方及各相关专业供应的设计要求与资料。(2)室外给水设计规范(GB50013-2006)(20U年版)(3)室外排水设计规范(GB50014-200)(2014年版)(4)建筑设计防火规范GB500162006(5)高层民用建筑设计防火规范GB5004595(2005年版)(6)建筑给水排水设计规范GBOO15-2003(2009年版)(7)自动喷水灭火系统设计规范GB50084-2001(2005年版)(8)建筑灭火器配置设计规范GB50140-2005(9)公共建筑节能设计标准GB50189-2005(10)住宅设计规
27、范GB50096-2011o(11)气体灭火设计防火规范GB50370-2005(12)汽车库、修车库、停车场设计防火规范GB50067-97(13)人民防空工程设计防火规范(GB50098-98)(2005年版)(14)节水型生活用水器具(CJ164-2002)(15)城镇给排水技术规范(GB50788-2012)7.1.2主要参数项目运营期用水定额及计算期取值是在参考湖南省用水定额(DB43-T388-2008)等相关规范的基础上，综合岳阳市实际状况确定的，具体取值如下：(1)公寓楼(包括物业管理用房)生活用水定额为1001./人d,按365天/年计算；(2)商业用水定额按平均51.11T
28、月，按12个月计算；(3)绿化用水指标按平均601.11f月，按12个月计算；(4)道路广场及车位用水指标按平均361.11f月，按12个月计算；(5)不行预见水量取生活用水量的10%估算。7.1.3绐水设计1、水源：本工程以市政给水管网作为给水水源。岳阳大道的市政给水管和西边白石岭路市政给水管上分别接入一根DN200的给水管进入片区，在片区形成环状管网，供片区内各建筑供水。市政管网压力为0.35Mpao2、用水量生活用水量：最高日用水量约为604.46m3,最大时用水量约为75.66m3。序I用mI用水人效I设I月水单I最大日I用水I量大6I量大甘I日5/占地百枳计标准位用水量(7d)（三）
29、同化系ft(kh)同用水*(三7d)水火(7d)1家居、商业96329.8951./diii481.64121.560.2433.112办公80501./dm4101.50.63.63停车库19992.62M次39.9881.04.9936.13合计525.6265.79472.87未预见及财损(15%)78.849.87总计604.4675.66472.87消防用水量:序号累就名爵用水量标准火灾持续时一次灭火用水量备注1室内消火检系统401./S3h432m由消烤水池供2囱动啧水灭火系统301./SIh108n,由消防水池供3室外消火栓系统301./S3h3244由城市管网供合计864n,一
30、次火灾总用水量为864In3。本工程在公寓楼地下室设有一座540m，的钢筋混凝土消防水池，贮有室内消火栓及自动喷淋系统用水。室外消防管网满意室外消防用水。3、给水系统本工程建筑6层及6层以下由市政管网干脆供应，6层以上由水泵房变频给水设备加压供水。4、室内消火栓系统室内消火栓灭火系统基本流程为：消防水池一消火栓专用消防水泵一总安排管和环状管网一消火栓；消防泵房内设有消火栓专用消防水泵，水泵的开启由消防按钮或消防限制中心限制，以保证在发生火灾时能使任何一个消火栓有足够的水压和水量。消火栓的布置保证有两支水枪的充溢水柱同时到达室内任何部位；消火栓栓口直径为DN65,水带长度为25m,水枪喷嘴口径为
31、19mm；室外设有水泵接合器，以便消防车利用室外消火栓取水干脆救援，水泵接合器距室外消火栓不大于40米。5、自动喷水灭火系统消防泵房内设有自动喷淋专用消防水泵两台，喷淋系统用水由喷淋水泵加压供应。按规范规定，公寓楼及商场地下车库等建筑，应设自动喷水灭火系统，喷淋系统用水量301./S。自动喷淋系统设有湿式报警阀，压力开关，水流指示器，自动排气阀，末端试水装置，喷头等。湿式报辔阀设在地下室内，一个报警阀限制的喷头数不超过800个。喷头采纳下垂型喷头，喷头的动作温度为68,色标红色；室外设有自动喷淋系统专用水泵接合器，以便消防车利用室外消火栓取水干脆救援，水泵接合器距室外消火栓不大于40米。自动喷
32、淋系统前IOmin的消防用水量由公寓楼屋顶消防水箱供应。6、灭火器配置为了有效地扑灭初期火灾，按国家规范在相应的房间内配置相应数目及种类的灭火器。7、气体灭火变配电室设计设备选用AS600S型气溶胶预制灭火系统，该系统具有环保，常压储存，免维护特点。8、消防排水消防电梯旁边设容积大于2个立方的消防废水集水坑，坑内设2台型号相同的消防排水泵（Q2101.s,一用一备、自动切换），自动提升至室外雨水井。7.1.4排水方案1、生活污废水系统本工程室外排水管网采纳雨污分流流制。由于本工程无工业废水，室内生活排水管网采纳污废水合流排出，经化粪池处理后排入一期污水管网。食堂含油废水通过隔油池处理后达到污水
33、综合排放标准排放。建筑物总排水量按绐水量90%考虑。本工程最高日污水排水量约为472.87m02雨水系统依据暴雨强度公式及相关设计系数：3920(1+0.68IgP)q=-+17产可算出本项目的最高日排水总量为699.8m3d0本工程排水系统采纳雨、污分流制。生活污水经化粪池处理后排入其室外污水排水系统，再经室外污水排水管排入市政污水管网；屋面雨水经收集处理后回收利用，其余雨水干脆排入市政雨水管。室外雨水采纳雨水管道汇合；建筑雨水采纳外排水系统；裙房雨水采纳虹吸排水系统排出，雨水通过虹吸雨水斗收集经其管道排至室外雨水管网；空调冷凝水设专用排水立管排至室外散水汇合至小区雨水管道，汇总后排至市政雨
34、水管网。本工程设蓄水池收集屋面雨水排水。雨水经处理系统处理后回用于室外绿化浇洒。7.2 供电工程7.2.1 供电系统设计依据本项目所在位置供电系统资源，项目规模以及供电部门看法，合理选用电压等级，优先运用IOKV.电压等级。本工程中火灾报警及联动限制设备、消防泵、电梯、排烟风机、加压风机、安防监控系统、弱电系统、应急照明、疏散照明、航空障碍灯及重要功能间照明等等按一级负荷考虑。其他照明和及电力设备等按二级负荷考虑，均采纳双电源供电。1、IOKV开闭所的设置IOKV开闭所设置于地下室（负二层），设计须要充分考虑供电部门看法，同时须要满意各业主的须要，继电爱护、设备选型等均应满意相关要求。IOKV
35、开闭所方案阶段可依据120-150平方米要求预留。2、变配电所：本工程在项目地块适当位置拟设一座中心变配电所和2个分变电所，供本工程的全部负荷用电。变配电所内设变压器台数及容量如下：1）单位面积负荷估算法：本工程商业用电按90W1112估算，办公用电按70MW估算，公寓、住宅按50Wm2估算，车库用电按15Wm2估算。商业：Pe=96329.89*0.09=8669.69KW,Pjs=8669.69*0.6=5201.8Ikwo地下车库：Pe=19992.6*0.015=299.89KW,Pjs=299.89*0.8=239.9Ikw0Pjs总=（5201.81+239.91）*0.9=489
36、7.55KW,变压器总装机容量=4897.55KW*1.5=7346.32KVA故选用7台1250KVA干式变压器设在变配电所。3、电容补偿采纳移相电容器在变电所变压器低压侧集中补偿，补偿后高压侧功率因数达0.9以上。4、电源：本工程从城市35KV及以上等级的不同区域变电站引来二回IOkV电缆至中心变配电所。两路电源同时工作，互为备用。高压系统电压等级为IOkV,低压系统电压等级为220V/380Vo低压配电采纳放射式与树干式相结合的方式，对于单台容量较大的负荷或重要负荷，如：空调机房、水泵房、电梯机房、电话站、消防中心等设备采纳放射式供电；对于一般负荷采纳干式与放射式相结合的供电方式。本工程
37、的消防动力设备、应急照明、电梯、水泵房、电话机房、变配电所用电等采纳双电源供电，并在末端互投。7.2.2 照明配电系统(D照度标准参照国标建筑照明设计标准GB50034-2013,主要场所的照度如下:一般商店营业厅高档商店营业厅会议室一般办公室高档办公室车库水泵房、空调机房变配电房门厅3001X1.PD小于12WM250()IX1.PD小于19WM23001X1.PD小于11W/M23001X1.PD小于11W/M2500Ix1.PD小于18W/M2751X1.PD小于7W/M21001.X1.PD小于5W/M220(HX1.PD小于8W/M22001X1.PD小于8W/M2(2)设备用房、地
38、下车库采纳以高效节能荧光灯为主的光源；楼梯间、电梯间、走廊及部分公共场所采纳高效节能灯。(3)楼梯间、防烟楼梯间前室、消防电梯间及其前室或合用前室均设应急照明。消防限制室、水泵房、配电室以及发生火灾仍需正常工作的其他房间设应急照明，仍应保持正常照明的照度。建筑内消防应急灯具的照度应符合下列规定：疏散走道的地面最低水平照度不应低于051x；人员密集场所内的地面最低水平照度不应低于I-O1.x；楼梯间的地面最低水平照度不应低于5.O1.x；(4)应急照明灯和灯光疏散指示标记应设玻璃或其它不燃烧材料制作的爱护罩。应急照明灯和疏散指示标记采纳镉媒电池作备用电源，连续供电时间不应小于30min水泵房、变配电房等须要正常工作的房间连续供电时间不应小于18Omin。(5)景观照明：本次设计只在中心变电所留有出线回路容量。7.3 采暖通风与空气调整设计7. 3.1设计范四*商业广场西地块暖通专业设计内容为：中心空调设计、通风系统设计、防排烟设计。7.3.2室外气象参数岳阳属亚热带季风性潮湿气候。
