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1、XXX省物业管理条例XXX省人大常委会XXX省物业管理条例（2022年9月17日XXX省第十一届人民代表大会常务委员会第十八次会议通过）第一章总则第一条为了法律规范物业管理活动，维护业主、物业使用人、物业服务企业和其他管理人的合法权益，改善人居环境，促进社会和谐，依据中华人民共和国物权法、物业管理条例等法律、法规的规定，结合本省实际，制定本条例。其次条本省行政区域内的物业管理及相关监督管理活动适用本条例。本条例所称物业管理，是指业主、物业服务企业或者其他管理人对房屋及其配套设施设施和相关场地进行修理、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。第三条物业管理活动遵循权利与义务相全
2、都业主自治与政府指导和监管相结合的原则。第四条业主可以托付物业服务企业或者其他管理人实施物业管理,也可以自行管理。鼓舞业主托付专业化、社会化、市场化的物业服务企业实施物业管理。第五条省人民政府住房和城乡建设行政主管部门负责全省物业管理活动的监督管理工作。县级以上人民政府房屋行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。规划、国土资源、工商、价格、城管、环保、公安、民政等有关部门，依据各自职责，负责物业管理的有关监督管理工作。第六条街道办事处、乡镇人民政府会同县级房屋行政主管部门指导本辖区内的业主依法设立业主大会和选举业主委员会，督促业主大会和业主委员会依法履行职责，依法调解物业管理纠
3、纷，协调物业管理与社区建设的关系。居（村）民委员会帮助街道办事处、乡镇人民政府开展物业管理相关工作。第七条物业管理协会应加强行业自律，法律规范行业行为，促进物业服务企业和从业人员依法经营、诚信服务，推动物业管理行业健康进展。其次章物业管理区域及相关配置第八条物业管理区域的划分应有利于实施物业管理，以建设用地规划许可证确定的红线图范围为基础，并综合考虑共用设施设施、建筑物规模、业仆人数、社区布局、自然界线等因素。物业的配套设施设施是共用的，应划分为一个物业管理区域;配套设施设施能够分割独立使用的，可以划分为不同的物业管理区域。第九条建设单位向规划行政主管部门申请建设工程规划许可证时，应同时向建设
4、项目所在地县级房屋行政主管部门提出物业管理区域划分申请。规划行政主管部门在审查批准建设项目规划设计方案时，应考虑实施物业管理的需要，并征求房屋行政主管部门关于物业管理区域划分的意见，房屋行政主管部门应在5日内予以回复。县级房屋行政主管部门应依据规划行政主管部门审查批准的建设项目规划设计方案，准时向建设单位出具物业管理区域划分打算，并书面告知建设项目所在地街道办事处、乡镇人民政府。建设单位应将物业管理区域划分打算的内容在房屋销售现场公示。第十条已经建成并交付使用的物业，尚未实施物业管理的，需要划分区域实施物业管理时，由物业所在地县级房屋行政主管部门在街道办事处、乡镇人民政府的协作下，征求业主、居
5、（村）民委员会的意见，划分物业管理区域并在相应区域内公告。已实施物业管理且业主对管理范围没有异议的，物业所在地县级房屋行政主管部门可以将现有管理范围直接确认为一个物业管理区域。第十一条县级房屋行政主管部门应建立物业管理区域档案。物业管理区域档案应载明物业管理区域的地理位置、四至界限、建筑物总面积、专有部分数量、业主共有部分主要状况、建设单位以及其他需要载明的事项。第十二条物业管理区域划分后不得擅自变更。依据物业管理的需要确需变更物业管理区域的，获得销售许可之前的建设单位或者专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主可以向物业所在地县级房屋行政主管部门提出变更申请。房屋行政主管部门
6、应自收到申请之日起30日内作出打算。打算予以变更的，对新建物业项目应撤销原物业管理区域划分打算，向建设单位重新作出物业管理区域划分打算；对已经建成并交付使用的物业应在相应区域进行变更公告。打算不予变更的，应向申请人书面说明理由。第十三条建设单位应以物业管理区域为单位依据下列要求无偿配置物业服务用房：(-)房屋建筑总面积不足10万平方米的，物业服务用房依据房屋建筑总面积3%。的比例配置，最低不得低于90平方米；房屋建筑总面积在10万平方米以上的，物业服务用房的配置以300平方米为起点，超过10万平方米的部分，依据超过部分建筑面积2%。的比例增加配置，超过50万平方米的部分，依据超过部分建筑面积1
7、%。的比例增加配置。(二)应为地面以上能够计算建筑面积的房屋，具备供水、供电设施及其他基本使用条件，能直接投入使用。规划行政主管部门在审查批准建设项目规划设计方案时，应依据前款规定明确物业服务用房的位置和面积。建设单位应将物业服务用房的位置和面积在房屋销售现场公示。业主委员会办公用房从物业服务用房中调剂，物业管理区域内房屋建筑总面积不足10万平方米的，不得低于15平方米；房屋建筑总面积在10万平方米以上的，不得低于60平方米。第十四条物业管理区域内车位、车库的配置，不得低于规划行政主管部门规定的车位、车库与房屋套数（含商铺间数）之间的最低配置比例。已经建成并交付使用的物业，物业管理区域条件允许
8、并经业主大会同意，可以依据规划行政主管部门审查批准的方案建设车位、车库，满意业主停车需求。第十五条物业管理区域内分户计量装置或者入户端口以外的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营设施设施,由相应的专业经营单位负责设计和建设，并与建设项目同步施工、同步竣工。建设单位应协作专业经营设施设施的施工，并担当相关土建工程的配套建设。本条例施行前建设的专业经营设施设施，业主大会打算移交给专业经营单位的，专业经营单位应接收。第三章业主、业主大会及业主委员会第十六条依法登记取得房屋全部权的人为业主。通过诉讼、仲裁取得房屋全部权的，生效法律文书所确认的全部权人为业主；继承或者受遗赠取得房屋全部权的，
9、自继承或者受遗赠开头时，继承人、受遗赠人为业主；合法建筑的房屋，房屋的建筑人为业主。基于买卖、赠与、拆迁安置等已经合法占有房屋，但尚未依法登记取得房屋全部权的人，在物业管理活动中享有业主权利，并担当相应义务。第十七条业主在物业管理活动中，享有下列权利：（一）依据物业服务合同的商定，接受物业服务企业或者其他管理人供应的服务;（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理形式以及有关事项提出建议；（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规章的建议;（四）参与业主大会会议，行使表决权;（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；（六）监督业主委员会的工作；（七）监督物业服务企业或者其他管理人履行物业服务合
10、同;（八）对共有部分的使用、维护等状况享有知情权和监督权；（九）监督专项修理资金的管理和使用；（十）法律、法规规定的其他权利。第十八条业主在物业管理活动中，应履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规章；（二）遵守物业管理区域内物业共有部分的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的打算和业主大会授权业主委员会作出的打算；（四）依据我国有关规定交纳专项修理资金；（五）依据物业服务合同的商定交纳物业服务费;（六）法律、法规规定的其他义务。业主不得以放弃权利为由不履行义务。第十九条物业的承租人、借用人等物业使用人，依据法律、法规、管理规约、业主大会或者业主委员会依法
11、作出的打算，以及其与业主的商定，享有相应权利，担当相应义务。其次十条物业管理区域内的业主可以设立业主大会，选举业主委员会。未设立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权益。一个物业管理区域内只能设立一个业主大会。其次十一条物业管理区域内，符合下列条件之一的，可以召开首次业主大会会议：（一）交付使用的房屋专有部分面积达到建筑物总面积50%以上；（二）交付使用的房屋套数达到总套数50%以上；（三）首套房屋交付使用已满两年且交付使用的房屋套数达到总套数25%以上；（四）物业服务企业在前期物业服务合同期限内依
12、法解除合同或者前期物业服务合同期限即将届满。建设单位应自前款第一项至第三项规定的条件具备之日起30日内将房屋交付使用状况书面报告物业所在地街道办事处、乡镇人民政府和县级房屋行政主管部门，街道办事处、乡镇人民政府应自收到报告之日起10日内在物业管理区域内予以公告。其次十二条符合首次业主大会会议召开条件，业主书面申请街道办事处、乡镇人民政府组成业主大会筹备组的，街道办事处、乡镇人民政府应自收到申请之日起60日内,会同县级房屋行政主管部门负责组织、指导成立首次业主大会筹备组。业主大会筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处或者乡镇人民政府代表、居（村）民委员会代表等组成，人数应为7人以上单数，其中
13、业主代表所占比例不得低于筹备组总人数的1/2,筹备组组长由街道办事处或者乡镇人民政府代表担当。筹备组成员名单及基本状况应自确定之日起3日内在物业管理区域内公示。其次十三条物业服务企业应帮助业主大会筹备组开展工作，向业主大会筹备组供应业主清册及通讯方式、物业管理状况等文件资料。建设单位、物业服务企业不得阻碍业主大会筹备组开展工作。其次十四条业主大会筹备组负责首次业主大会会议召开的下列筹备工作：（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、内容和形式；（二）拟定管理规约草案和业主大会议事规章草案；（三）确认业主身份、业仆人数和业主专有部分面积；（四）拟定业主委员会选举方法草案，提出候选人建议名单;（
14、五）依法确定首次业主大会会议表决规章;（六）召开首次业主大会会议的其他预备工作。前款规定内容，筹备组应在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公示。业主对业主身份、专有部分面积提出异议的，筹备组应予以复核并告知异议人复核结果。其次十五条业主大会筹备组应自组成之日起3个月内组织召开首次业主大会会议。首次业主大会会议议程应首先表决业主大会议事规章，会议依据表决通过的业主大会议事规章的规定召开。业主大会自首次业主大会会议有效召开之日起设立。其次十六条业主大会打算下列事项，需要办理相关手续的，由业主委员会依法办理：（一）制定和修改管理规约及业主大会议事规章；（二）选举业主委员会或者更换
15、业主委员会成员；（三）业主大会、业主委员会的工作经费以及业主委员会成员的工作补贴；（四）实施托付管理或者自行管理；（五）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（六）筹集和使用专项修理资金；（七）改建、重建建筑物及其附属设施；（八）转变共有部分的用途、采用共有部分从事经营性活动、处分共有部分；（九）业主大会依法打算或者管理规约依法确定应由业主共同打算的事项。打算前款第六项和第七项规定的事项，应经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意;打算前款其他事项，应经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。其次十七条物业管理区域内，幢、单元等特定范围内的业
16、主，在不损害该特定范围之外其他业主合法权益的前提下，依据管理规约的商定可以共同打算下列事项：（一）对该范围内的共有部分进行修理、更新、改造；（二）就该范围内的共有部分筹集和依法使用住宅专项修理资金。特定范围内的业主打算前款规定的事项，应经专有部分占所在幢、单元等特定范围建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。其次十八条管理规约应对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应履行的义务，违反管理规约应担当的责任等事项依法作出商定。制定管理规约，应敬重社会公德，不得违反法律、法规的规定和损害社会公共利益。管理规约对全体业主具有约束力。其次十九条业主大会议事规章应就业主大会
17、的议事方式、表决程序、业主委员会的组成、成员任期等事项作出商定，并可以商定业主委员会候补成员的设立、缺席业主表决权计算规章等事项。第三十条业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应依据业主大会议事规章的商定召开。有下列情形之一的，业主委员会应组织召开业主大会临时会议：（一）经占总人数20%以上的业主提议；（二）业主委员会成员缺员需要补选的；（三）业主委员会打算集体辞职，需要重新选举业主委员会的；（四）物业服务合同期限届满前，需要重新选聘物业服务企业或者其他管理人，或者需要对原物业服务合同主要事项进行变更的；（五）发生重大事故或者紧急大事需要准时处理的；（六）法律、法规、管理规约及业
18、主大会议事规章规定的其他情形。业主委员会不依据其次款、第三款规定组织召开业主大会会议的，街道办事处、乡镇人民政府应责令业主委员会限期组织召开;业主委员会逾期仍不组织召开的，业主可以恳求街道办事处、乡镇人民政府组织召开，街道办事处、乡镇人民政府应在接到恳求之日起30日内组织召开。第三十一条业主大会会议可以采纳集体争论、书面征求意见以及业主大会议事规章商定的其他形式召开，但应有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参与。采纳书面形式征求意见的，业主委员会应将征求意见书送达业主，涉及表决事项的，征求意见书应载明表决事项，由业主签收并依据业主大会议事规章的商定行使表决权
19、。不能送达的，可以将征求意见书的内容在物业管理区域内便于业主知晓的显著位置进行公示，由业主在公示期限内到公示指示地点行使表决权。书面征求意见的结果应在物业管理区域内便于业主知晓的显著位置公示，公示期限不得低于7日，业主有权查阅相关资料。业主托付他人参与业主大会会议的，应出具托付书，载明托付事项、托付权限及期限。第三十二条召开业主大会会议，业主委员会应在召开15日前将会议的时间、地点、形式、议题、议程等内容在物业管理区域内便于业主知晓的显著位置公示。发生重大事故或者紧急大事需要召开临时会议的，可以依据实际状况在7日内公示、召开。第三十三条业主大会会议采纳记名投票方式表决，但业主大会议事规章另有商
20、定的除外。任何人不得伪造业主选票、表决票、业主签名或者托付书。业主委员会应妥当保管选票、表决票和托付书，以备查询。第三十四条业主大会议事规章可以商定，业主大会会议经有效召开，与会业主就会议事项形成多数决议但未达到本条例其次十六条其次款规定的，由缺席业主补充表决，经补充表决仍未达到要求的，最终缺席业主的人数和相应的专有部分面积直接计入行使表决权的业主多数人数和多数面积之内。第三十五条业主委员会执行业主大会打算的事项，依法履行下列职责：(-)召集业主大会会议，报告物业管理实施状况；(二)业主大会打算托付管理时，代表业主与业主大会选聘的物业服务企业或者其他管理人签订物业服务合同；（三）收集和了解业主
21、、物业使用人的意见和建议，监督和帮助物业服务合同的履行；（四）监督管理规约的实施；（五）调解物业使用和维护中的纠纷；（六）法律、法规以及业主大会赐予的其他职责。第三十六条业主委员会成员应符合下列条件：（一）本物业管理区域内具有完全民事行为力量的业主，业主为单位的，应为单位授权的自然人代表；（二）遵守法律、法规和管理规约；（三）热心公益事业，责任心强，具有较强公信力和组织力I（四）具有与履行职责相适应的工作时间；（五）本人及其近亲属未在本物业管理区域内从事物业服务;（六）管理规约或者业主大会议事规章商定的其他条件。符合前款其次项至第六项规定的条件，合法使用业主房屋并具有完全民事行为力量的业主直系
22、亲属、与业主共同生活的监护人,是否可以当选为业主委员会成员，由管理规约或者业主大会议事规早商XE。业主大会议事规章商定设立业主委员会候补成员的，候补成员的资格条件适用本条规定。第三十七条业主委员会成员应遵守法律、法规、管理规约和业主大会议事规章，不得有下列行为：（一）挪用、侵占业主共有财产；（二）非法索取、收受建设单位、物业服务企业或者其他管理人及有利害关系业主供应的利益或者酬劳；（三）采用职务之便要求物业服务企业或者其他管理人减免物业服务费；（四）其他有损业主共同利益或者可能影响其公正履行职责的行为。第三十八条业主委员会应自选举产生之日起3日内召开首次业主委员会会议，依据业主大会议事规章的商
23、定在业主委员会成员中选举主任、副主任，明确业主委员会成员职责。第三十九条业主委员会应自选举产生之日起30日内，将业主大会成立状况、管理规约、业主大会议事规章以及业主委员会成员、候补成员基本状况等材料向物业所在地房屋行政主管部门备案。房屋行政主管部门应将备案状况准时书面告知相关街道办事处或者乡镇人民政府。物业所在地房屋行政主管部门应自收到前款规定材料之日起10日内向业主委员会出具备案证明。备案的有关事项发生变更的，应重新备案。第四十条业主委员会会议应依据业主大会议事规章的商定定期召开。经1/3以上业主委员会成员提议或者业主委员会主任认为有必要的，应准时召开业主委员会会议。业主委员会会议由业主委员
24、会主任召集并主持,业主委员会主任因故不能召集或者主持会议的，可以托付业主委员会副主任召集或者主持。业主委员会会议应有过半数的成员出席方可进行，作出决议必需经全体成员过半数以上同意。业主委员会候补成员列席业主委员会会议，不具有表决权。业主委员会应自作出打算之日起3日内，将打算内容在物业管理区域内公示。业主可以查阅业主委员会会议资料，并有权向业主委员会提出询问，业主委员会应予以答复。第四十一条业主大会、业主委员会作出的有关物业管理的打算，对全体业主具有约束力。业主大会、业主委员会作出的打算违反法律、法规的，物业所在地街道办事处、乡镇人民政府或者县级房屋行政主管部门，应责令改正或者撤销，并通告全体业
25、主。业主认为业主大会、业主委员会作出的打算侵害其合法权益的，可以恳求人民法院予以撤销。但在人民法院作诞生效判决之前,不影响业主大会、业主委员会打算的约束力。第四十二条业主委员会成员因物业转让或者灭失等缘由丢失业主身份、被判处刑罚、死亡、失踪的，其成员资格自行终止。业主委员会成员任职期间，消失管理规约、业主大会议事规章商定的资格终止情形的，依据管理规约或者业主大会议事规章的商定终止其成员资格。资格终止的业主委员会成员应自终止之日起3日内将其保管的财物、档案资料、印章等物品移交业主委员会。拒不移交的，其他业主委员会成员可以恳求物业所在地公安机关帮助移交。第四十三条业主委员会因成员资格终止等缘由缺员
26、，有候补成员的，由候补成员依据当选票数依次递补。经候补成员递补后仍低于业主大会议事规章商定组成人数的，业主委员会应组织召开业主大会会议补选。业主委员会成员打算集体辞职的，应在辞职30日前召开业主大会会议重新选举业主委员会。第四十四条业主委员会任期届满60日前，应召开业主大会会议进行业主委员会的换届选举；逾期未换届选举的，适用本条例第三十条第四款的规定。原业主委员会应在其任期届满之日起10日内，将其保管的财物、档案资料、印章等物品移交新一届业主委员会，并做好交接手续。第四十五条业主大会、业主委员会需要刻制印章的，应持本条例第三十九条规定的备案证明依据我国有关规定到公安机关批准的单位刻制。业主大会
27、、业主委员会印章应依据法律、法规、管理规约、业主大会议事规章的规定使用。第四十六条业主大会、业主委员会应协作有关管理部门，与居（村）民委员会相互协作，共同做好物业管理区域内的社会管理工作。在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应乐观协作所在地居（村）民委员会依法履行自治管理职责，支持居（村）民委员会开展工作。第四十七条因物业管理区域发生变更等缘由导致业主大会解散的，在解散前，业主大会、业主委员会应在物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府会同房屋行政主管部门的指导监督下进行财产清算。第四十八条业主大会筹备组、业主委员会及其成员、建设单位、物业服务企业或者其他管理人等应保守业主隐秘，不得披露业主信息
28、或者将业主信息用于与物业管理无关的活动，法律、法规另有规定的除外。第四章前期物业管理第四十九条包含住宅物业的建设项目，建设单位应通过招投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业。对于预售项目，建设单位应在申请商品房预售许可之前选聘物业服务企业；对于现售项目，建设单位应在物业销售前选聘物业服务企业。一个物业管理区域应作为一个整体进行招投标。投标人不足3人或者房屋建筑总面积在3万平方米以下的，经物业所在地县级房屋行政主管部门批准，建设单位可以采纳合同方式选聘物业服务企业。通过招投标或者合同方式未能选聘到物业服务企业的，经物业所在地县级房屋行政主管部门同意，可以由建设单位实施前期物业服务。鼓舞不包含住宅
29、物业的建设项目通过招投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业。第五十条建设单位应与选聘的物业服务企业订立前期物业服务合同,并于合同订立之日起15日内报物业所在地县级房屋行政主管部门和街道办事处或者乡镇人民政府备案。推行前期物业服务合同示范文本。第五十一条建设单位应在房屋销售之前拟订临时管理规约，报物业所在地县级房屋行政主管部门和街道办事处或者乡镇人民政府备案。临时管理规约不得侵害房屋买受人的合法权益。推行临时管理规约示范文本。首次业主大会通过管理规约后，临时管理规约失效。第五十二条建设单位应在房屋销售现场公示临时管理规约和前期物业服务合同，并向房屋买受人说明。房屋买受人应遵守临时管理规约，履行前
30、期物业服务合同。第五十三条保障性住房前期物业服务收费实行政府指导价，详细方法由省人民政府价格行政主管部门会同住房和城乡建设行政主管部门制定。第五十四条前期物业服务合同生效之日至房屋交付使用之前发生的物业服务费，由建设单位担当。房屋交付给买受人之日至前期物业服务合同终止之日发生的物业服务费，由买受人依据前期物业服务合同商定的物业服务收费标准担当。房屋达到交付条件，买受人拖延接受房屋交付的，前款规定物业服务费发生的起始日期自建设单位催告房屋买受人接受交付的期限结束次日起算。建设单位与房屋买受人商定减免物业服务费的，减免部分由建设单位担当。第五十五条前期物业服务合同期限内，物业服务企业在业主大会成立
31、前依法行使合同解除权的，应书面报告物业所在地县级房屋行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府，并在物业管理区域内公示。物业服务企业应自公示之日起给业主3个月的预备时间，但业主同意物业服务企业提前退出物业管理区域的除外。在前款规定的预备时间内，当事人应连续履行合同。第五十六条前期物业服务合同商定的期限尚未届满或者未商定期限的，业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业订立的物业服务合同生效时，其权利义务终止。第五十七条物业服务企业承接前期物业服务项目时，应与建设单位共同对建筑物及配套的设施设施和相关场地进行查验，查验纪录由双方签字确认。建设单位在办理物业管理交接手续时，应向物业服务企业移交下列资料：（
32、一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设施竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）设施设施的安装、使用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）建筑物及其配套设施设施和相关场地清单；（五）物业管理所必需的其他资料。第五十八条前期物业服务合同终止时，物业服务企业应向业主委员会移交物业管理用房、场地、设施设施、物业服务期间建立的物业管理相关资料以及本条例第五十七条其次款规定的资料。第五十九条本章未规定事项，适用本条例第五章托付管理的相关规定。第五章业主托付管理与自行管理第六十条业主共同打算选聘物业服务企业或者其他管理人供应物业服务的，由业主委员会代表业主与
33、物业服务企业或者其他管理人以书面形式订立物业服务合同。业主委员会依法与业主共同选聘的物业服务企业或者其他管理人订立的物业服务合同，对全体业主具有约束力。第六十一条物业服务企业应在其资质等级许可的范围内从事物业服务活动。其他管理人应在其经营范围内从事保洁、绿化、秩序维护、设施维护等物业服务活动。依法需要取得资质许可的，应具有相应资质。从事物业管理的人员应依据我国有关规定，取得职业资格证书。省外物业服务企业进入本省从事物业服务活动，应到省人民政府住房和城乡建设行政主管部门办理资质核验备案手续。省人民政府住房和城乡建设行政主管部门应自受理之日起3日内完成核验备案手续。房屋行政主管部门应加强对物业服务
34、企业的监督检查，加强对物业服务项目的动态管理，促进物业服务企业提高服务水平。第六十二条物业服务合同的主要内容包括物业服务项目、服务质量、服务费、物业服务用房、合同期限、违约责任、专项修理资金的管理和使用等事项。物业服务企业或者其他管理人公开作出的服务承诺及制定的服务细则，属于物业服务合同的组成部分。物业服务项目包括保安服务的，应在物业服务合同中就保安服务的服务内容、服务质量、责任区分、违约责任等作出明确商定。物业服务质量可以参照有关行政主管部门或者行业组织制定的服务质量标准体系商定。物业服务费的详细计费方式和标准由业主大会或者全体业主与物业服务企业或者其他管理人协商商定。物业服务企业或者其他管
35、理人应于物业服务合同订立之日起15日内，将合同在物业管理区域内公示。第六十三条物业服务合同订立后，业主委员会应与物业服务企业或者其他管理人办理物业交接手续，交接纪录由各方签字确认。业主委员会应向物业服务企业或者其他管理人移交本条例第五十八条规定的资料。第六十四条物业服务合同终止时，物业服务企业或者其他管理人应自合同终止之日起15日内退出物业管理区域物业服务企业或者其他管理人连续供应服务的，业主可以不支付该期间物业服务费，符合本条例第七十二条第三款规定的除外。物业服务企业或者其他管理人退出物业管理区域时，应依据本条例第五十八条的规定与业主委员会办理移交。物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业
36、服务企业或者其他管理人的，原物业服务企业或者其他管理人应帮助做好交接工作。第六十五条物业服务企业或者其他管理人可以依据业主的托付供应物业服务合同商定以外的服务项目，详细服务事项、服务质量、服务费用、违约责彳壬等内容由当事人另行商定。第六十六条物业服务企业或者其他管理人应依据物业服务合同的商定、法律、法规的规定以及相关行业法律规范的要求履行修理、养护、管理和维护义务。不得违反物业服务合同商定擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费。物业服务企业或者其他管理人未能履行物业服务合同商定或者法律、法规的义务，导致业仆人身、财产权益受到损害的，应依法担当相应的法律责任。第六十七条业主应依据物业服务合同
37、的商定交纳物业服务费。物业服务企业或者其他管理人已经依据合同商定以及相关规定供应服务的，业主不得以未享受物业服务或者无需接受相关物业服务为由拒交。对未依据物业服务合同商定交纳物业服务费的业主，业主委员会应督促其交纳，经督促仍未交纳的，业主委员会或者物业服务企业、其他管理人可以在物业管理区域内公告。物业服务企业或者其他管理人可以依法恳求支付。业主与物业使用人商定由物业使用人交纳物业服务费的，从其商定。物业使用人不履行交费义务的，业主担当连带交纳责任。业主转让房屋全部权时，应与物业服务企业或者其他管理人结清物业服务费。物业管理区域内已竣工但尚未出售或者尚未交付给买受人的物业，物业服务费由建设单位交
38、纳。第六十八条业主不得违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为。第六十九条物业服务企业可以将物业管理区域内的专项物业服务业务转托付给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业服务事项一并托付给他人。其他管理人不得将其专项物业服务事项转托付他人。第七十条物业服务合同期限内，未经业主大会同意，业主委员会不得与物业服务企业或者其他管理人变更物业服务合同的主要内容。经业主大会同意变更合同的，应依据本条例第六十二条第五款的规定进行公示。第七十一条物业服务合同期限内，当事人一方依法行使合同解除权的，应以书面形式告知对方，并应自告知之日起给对方3个月的预备时间，但双方当事人就预
39、备时间另有商定的除外。双方当事人应在前款规定的预备时间内连续履行合同。应组织召开业主大会，作出续聘或者另行选聘物业服务企业或者其他管理人的打算，并将打算书面告知物业服务企业或者其他管理人。业主大会打算续聘的，业主委员会应在物业服务合同期限届满1个月前与同意接受续聘的物业服务企业或者其他管理人重新订立物业服务合同。物业服务企业或者其他管理人打算不再接受续聘的，应在物业服务合同期限届满3个月前书面告知业主委员会；没有业主委员会的，应在合同期限届满3个月前在物业管理区域内公示。物业服务合同商定期限届满，业主大会没有作出续聘或者另行选聘打算，也没有要求物业服务企业或者其他管理人退出物业管理区域，物业服
40、务企业或者其他管理人依据原合同连续供应服务的，原合同权利义务连续。合同权利义务连续期间，当事人可以依据本条例第七十一条的规定解除物业服务合同。第七十三条供水、供电、供气、供热等单位不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止供应服务。物业服务企业接受供水、供电、供气、供热等单位的托付代为收取有关费用的，不得向业主收取手续费等额外费用，但可以与专业经营单位商定收取酬劳。第七十四条物业管理区域内发生违反治安、消防、规划、环保、消防、物业装饰装修和使用等方面法律、法规的行为，物业服务企业应制止，并准时向有关部门报告。有关行政管理部门在物业管理区域内查处违法行为的，物业服务企业应帮助和协作。第七十五条物业
41、服务企业应做好物业管理区域内的平安防范工作。发生突发性自然灾难、公共卫生大事、火灾和供水、供电、供气等平安事故时，物业服务企业在实行应急措施的同时，应准时向有关部门和专业经营单位报告，并帮助做好救助工作。第七十六条业主共同打算对物业实施自行管理的，应就管理事项、管理实施方式、管理责任的担当、人员雇佣等事项共同作出商定。第七十七条自行管理可以实行由业主直接执行管理事务、选举业主委员会或者成立其他管理机构统一执行管理事务以及业主共同打算的其他形式进行。前款规定由业主直接执行管理事务以及成立管理机构统一执行管理事务的，应推选管理负责人。第七十八条业主、业主委员会或者管理机构在执行管理事务中的权利、义
42、务及其责任，由管理规约商定或者由业主共同商定。第七十九条自行管理需要雇佣人员的，由业主委员会与雇佣人员依法订立合同。没有成立业主大会选举业主委员会的，适用本条例其次十条第一款的规定。第八十条自行管理的业主委员会、管理负责人应在物业管理区域内依据商定的期限定期公布管理费用的收支状况，没有商定或者商定不明的，应按季度公布。业主针对收支状况提出的询问，业主委员会、管理负责人应准时答复。第八十一条物业管理区域内因托付管理或者自行管理的连续性中断，致使物业管理区域内环境恶化、秩序混乱，严峻影响业主生活的，街道办事处或者乡镇人民政府应指导物业管理区域所在地居（村）民委员会就环境卫生、秩序维护等必要事项组织
43、临时管理，相关费用由业主共同担当。前款规定居（村）民委员会组织临时管理的期限不超过3个月。在临时管理期限内街道办事处或者乡镇人民政府应督促业主打算有效的管理形式。第六章物业的使用与维护第八十二条业主、物业使用人对物业的使用与维护，应遵守法律、法规、管理规约的规定及业主大会的打算，不得损害公共利益和他人合法权益。第八十三条业主、物业使用人应依据规划许可、房屋和土地权属证书载明的用途使用物业，不得擅自转变物业使用性质。因物业管理的需要确需转变物业管理区域内的道路、场地、物业服务用房等共有部分用途的，应遵守法律、法规规定，并由业主大会作出打算，需要办理有关手续的由业主委员会依法办理。业主、物业使用人
44、将住宅转变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应经有利害关系的业主书面同意。第八十四条任何单位和个人不得非法处分、侵占或者损坏物业管理区域内业主共有部分。因公共利益或者物业维护的需要，供电、供水、供热、供气、通信、有线电视等单位确需临时占用、挖掘道路、场地等共有部分的，应告知业主委员会或者物业服务企业或者其他管理人；物业服务企业或者其他管理人确需临时占用、挖掘道路、场地等共有部分的，应征得业主委员会的同意；业主确需临时占用、挖掘道路、场地等共有部分的，应征得业主委员会和物业服务企业或者其他管理人同意。前款规定的单位和个人应于施工前在物业管理区域内公示，并实行平安保障措施，施工结束后
45、应准时恢复原状。第八十五条业主共同打算采用共有部分进行经营的，应征得相关业主同意。物业服务企业、其他管理人未经业主共同打算，不得采用共有部分进行经营。采用共有部分进行经营获得的收益，有商定的依据商定安排;没有商定或者商定不明确的，依据业主专有部分占物业管理区域内建筑物总面积的比例补充专项修理资金、支付物业服务费以及业主大会或者业主委员会工作经费等。业主委员会应依据管理规约的规定定期公布经营收益的收支状况。第八十六条物业服务费以外的管理业主共同事务支出的费用，有商定的依据商定分担；没有商定或者商定不明确的，依据业主专有部分占物业管理区域内建筑物总面积的比例分担。第八十七条物业管理区域内依据规划建
46、设的车位、车库，应首先满意业主的需要，其归属由建设单位与房屋买受人在商品房买卖合同中依法商定。商定属于建设单位全部的车位、车库出租的，应首先出租给物业管理区域内的业主、物业使用人。业主、物业使用人要求承租车位、车库的，建设单位不得以只售不租为由拒绝。在满意业主、物业使用人现有需要后，建设单位将车位、车库出租给物业管理区域以外的其他人的，其租赁合同期限不得超过6个月。商定属于建设单位全部的车位、车库出售时，车位、车库数量少于或者等于物业管理区域房屋套数的，每户业主只能购买1个车位或者车库;车位、车库数量多于物业管理区域房屋套数的，每户业主至少可以购买1个车位或者车库,业主自愿放弃的除外。除超过规
47、划配置比例且多于物业管理区域房屋套数修建的车位、车库外，不得出售给业主以外的其他人。商定属于建设单位全部的车位、车库出租、出售的，应在15日前以书面形式在物业管理区域内公示拟出租（售）车位、车库的数量、相关证明文件和出租（售）价格及承租（购买）人条件等。第八十八条采用物业管理区域内共有道路或者其他相关场地停放车辆，有关车位的设置、使用、收费等管理事项，由业主大会打算。车位经营所得收益的安排适用本条例第八十五条其次款的规定。在物业管理区域内的共有道路或者其他相关场地停放车辆，不得影响其他车辆和行人的正常通行。第八十九条物业管理区域内车辆通行发生事故，公安机关交通管理部门接到报案的，应准时依法处理
48、。第九十条物业管理区域内依据规划修建的会所、幼儿园、学校等，其相关活动不得违反法律、法规和管理规约的规定，应优先为业主供应服务。第九十一条物业管理区域内依据规划建设的人防工程，平常由投资者依照法律、法规规定使用和管理，经营所得收益归投资者全部。采用人防工程进行经营活动的，不得违反法律、法规和管理规约的规定。投资者依据规划许可采用人防工程设置车位、车库出租的，适用本条例第八十七条其次款的规定。物业管理区域内采用人防工程进行经营活动的，应依据非住宅物业的标准交存住宅专项修理资金、交纳物业服务费。第九十二条物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位，应负责分户计量装置或者入户端口以外设施设施的管理、修理、养护、更
