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1、内江乐贤地块市场调查报告,天仙湖营销部2019年3月7日,目 录,机遇成渝经济区中心，川南经济带一极，区位优势明显；现目前城区人口50万人，规划在2020年达到100万人口特大型城市；四川省第二大交通枢纽，工业基础雄厚，非农产业比重逐步增加，城市人文氛围较为浓厚，城市发展潜力巨大。 城市建设存在空间，且蕴含大量自住性需求。,挑战成都重庆两极城市发展迅速，外部投资和高知富贵阶层更多向两极聚集，导致成渝经济区中间城市发展“空心化”，消费潜力有待进一步提高。,宏观市场,城市概况,内江位于四川省东南部，沱江上游中段，成渝高速公路中段，东邻重庆市，西连乐山、眉山市，南与自贡、泸州市接壤，北与资阳市相依，
2、距成都173公里、重庆167公里，独具“巴蜀要冲，成渝之心”的黄金区位优势。,地处成渝经济区腹心，有“巴蜀要冲、成渝之心”之称。,一枢纽、一中心、六基地,一枢纽：,建设南北贯通、东西相连、通江达海的西部区域性综合交通枢纽,一中心：,建设成渝经济区商贸物流中心,六基地：,建设西部钒钛资源综合利用基地,西部循环流化床电站节能环保示范基地,中国“城市矿产”示范基地,中国汽车（摩托车）零部件制造基地,成渝经济区电子信息产业配套基地,成渝经济区绿色食品基地,城市定位,强势起搏“成渝之心”，倾力打造“节点城市”,成渝高速开通后，内江一度错失机遇，沦为“过道经济”。成渝经济区区域规划的正式实施，内江再一次站
3、在新的历史发展起点，抢抓新形势下的发展机遇，从“过境城市”向重要“节点城市”强势崛起。 根据四川省“十二五”规划，内江被列入全省建设特大城市行列。 到2020年，城区人口达到100万，城区面积100平方公里，双双实现翻番；地区生产总值在2019年基础上翻一番，年均递增13%以上，将再造一个新内江。,城市愿景,建成“一心、五片、三横、五纵”的新内江,一中心：邓家坝片区、谢家河片区、高铁片区五片区：城西工业园、高桥片区、长江森林公园、椑木片区、白马片区三横：国道321线、北环线、汉安大道五纵：省道206线、甜都大道、新入城线、大千路、西林大道,在汉安大道以北，国道321以南，省道206以东，以及城
4、西工业园片区、高桥片区、长江森林公园、椑木和白马等集中区域，形成“一中心五片区”的空间布局，并呈现“三横五纵”的路网体系，面积共约103平方公里。邓家坝：滨水居住区；谢家河：园城一体示范区；高铁：中央商务区；城西工业园：产城一体示范区；高桥：职业技术教育、居住功能区；长江森林公园：生态旅游、休闲观光；椑木、白马：城乡统筹示范区；,空间格局,市中区：1、老城区：商务商业、休闲配套；2、城西新城：工业开发区；3、城南新区：待拆迁的老旧居住区；东兴区：1、高铁新城：教育片区；2、北部新城：万达、北京华联等休闲娱乐购物中心；3、大冲山：旧城拆迁安置区商品房开发将集中在东兴区,内江市主城区域由市中区和东
5、兴区构成，其中市中区是内江市政府所在地，属于内江老城区，东兴区为内江未来城市空间布局的重要承载区域，属于新城区。,功能布局,城南片区,成渝两地和川北川南重要的交通枢纽,外部交通高速公路：加快建设内遂高速、成自泸赤高速内江段，隆纳高速、乐自高速隆昌县延长段等项目，规划建设内威高速、城区绕城高速公路等项目。铁路：建成成渝客运专线内江段及配套站点、归连铁路配套设施项目，新开工建设绵遂（南）内自宜城际铁路内江段、成渝铁路货运复线，规划建设内毕铁路、内昆铁路内江至宜宾段货运复线等项目建设。水运及航空：加快白马、西渡、牌楼等旅游客运、囤船码头建设，积极推进4C级支线机场建设前期工作，力争启动“川南机场”建
6、设。内部交通内江市主城区由于被沱江一分为二，未来将通过六条跨江大桥连接。目前通行的有四座大桥，分别是西林大桥，沱江大桥，沱江二桥，桐梓坝大桥四座大桥。规划中还将修建羊子岩大桥和麻柳坝大桥。六座跨江大桥连接新兴居住区及传统消费区,交通网络,连续八年保持10%以上的增长速度,2019年以来，内江GDP增长率均保持在10%以上，增长率全省排名靠前；经济总量排名四川省第十位，内江在2019年实现GDP超千亿元。,数据来源：内江市统计局,城市经济,在川南城市群中，经济实力位居中游,2019年，内江经济总量位列川南六市第五位，经济增速位列第五位。,数据来源：内江市统计局,城市经济,处在快速工业化时期,20
7、19年以来，内江产业结构不断调整，已经形成了“二三一”的基本产业结构；目前依托成渝经济区设立的新契机，“十二五”期间，做优做强四个传统支柱产业：冶金建材、食品饮料、汽车（摩托车）零部件、医药化工。培育壮大两个新兴产业：节能环保、电子信息等。形成“4+2”的产业支撑体系。,数据来源：内江市统计局,产业结构,进入高平台之后，增速放缓,2009年之前，城市投资额相对较少，但增速较快；进入2019年之后，投资额与城市地位、规模相吻合，增速明显放缓。,数据来源：内江市统计局,投资规模,收入稳步增长，消费意愿相对较强,数据来源：内江市统计局,消费能力,低城镇化率与高人口密度，变革之下蕴含大量住房需求,20
8、19年，对比川南六市数据，内江建成区面积及城镇化率均处于中游，但其人口密度却高居第二；从以上数据可以说明，内江市具备较大的建设空间，同时存在大量自住需求。,数据来源：内江市统计局,城市规模,研究认为：在城市经济大势的推动以及全国房地产发展热潮的影响之下，城市战略地位得到提升，城市未来的发展空间得到拓展，这种势头在未来几年延续的可能性极高。,内江市2019年以来，GDP增长率均保持在10%以上，经济持续稳定增长；随着内江城市化进程处于周边城市中游水平，但人口密度不断增加，到2020年，内江城区常住人口将由现有的50万上升至100万规模，内江将加快推进城市化进程；,内江房地产市场分析,目 录,贰,
9、2019年内江城区商品房开发用地成交情况一览表,土地市场,数据来源：内江市国土局,2019年内江城区商品房开发用地成交情况一览表,2019年，内江城区有14宗商品房开发用地成交，主要集中在东兴区和城西片区，其中东兴区成交总面积1232.8亩，总金额405 982万元，楼面地价均价约为1353元/，其中万达以楼面地价529元拿地，拖低了区域整体拿地均价；城西片区成交总面积149.4亩，总金额34256.8万元，楼面地价均价约为1146元/。总体而言，内江土地市场供应与成交量明显提高，单宗体量较大，这导致内江房地产市场大盘开发较多，未来竞争压力较大。,土地市场,商品房市场（全市）,2019年-20
10、19年内江市商品房（住宅、办公、商业、其他）销售量价年度走势图（万平方米、元/）,数据来源：内江市统计局,内江全市商品房销售面积和价格整体呈现逐年递增态势，尤其是2009年商品房销售面积环比激增100万方，进入新的高位平台，说明内江商品房市场需求旺盛。20192019年，需求量虽然有所萎缩，但价格依然呈现快速上涨之势。,2019年内江市各区域商品房销售量价年度对比图图（万平米、元/）,数据来源：内江市房管局,2019年，内江核心城区（市级、市中区、东兴区）市场份额为81%，其中市中区土地稀缺，新房市场逐渐萎缩；在城市向北发展的推动下，东兴区市场份额逐渐突出，东兴区成为目前乃至以后内江房地产市场
11、最为活跃的区域。,商品房市场（主城各区）,数据来源：内江市商品房网签系统,2019年-2019年内江城区住宅供销情况年度走势图（万平米、元/）,根据内江商品房网签系统显示，2019年之前，内江核心城区主流项目供需明显呈现供不应求之势，价格呈现快速上涨之势。2019年，城区供需量、价均处高位，在调控及观望下仍能突破重围。,商品房市场（主城各区）,2019年-2019年内江城区住宅销售价格走势图（元/）,内江房价呈现不断上涨的趋势，2019年城区住宅均价突破5千元大关。,研究认为：受城市发展影响，当下内江市的房地产市场格局已经处于快速扩展阶段，城市各个板块热点频起，但东兴区已经逐步成为了市场的主流
12、开发区域。,2019-2019年土地投放量不断提升，供需旺盛，市场火热；商品房销售量价齐升，发展势头良好。2019年房价突破5千元大关，城区住宅销售均价达到5500元/。,内江房地产市场分析,目 录,贰,叁,区域房地产市场个案分析,作为一个未来规划100万人口，城区面积100万平方米的大型城市，内江城区呈现北移南扩的局势；现将内江市市中区、东兴区板块进一步细分为：西林新区板块、高铁新区板块、城西片区、城南片区、老城区五大板块分别进行研究；内江目前商品房楼盘主要集中东兴区西林新区板块、市中区城西版块、东兴区高铁新城板块，老城区、城南片区项目较少。内江房地产市场在项目基础完工时即可取得预售条件！,
13、市中区老城,市场格局,金科中央公园城,东兴区西林新城,东兴区高铁新区,城西片区,城南片区,西浦观邸第一城,万达广场,翡翠国际社区,中泽和都国际,邦泰国际公馆,万晟城峰景,锦华都,龙湾半岛,汉安天地,揽景苑,板块特征：供应量整体较少，金科中央公园城一枝独秀；高层均价3800-4100元/间，洋房均价5600元/；板块内物业较为单一，除少量早期多层安置房，均以高层电梯房为主；随着城南板块规划不断清晰，工业园区的转移，板块内未来可供应开发土地将不断增加。,板块内项目基本数据一览,城南板块,金科中央公园城,板块特征：目前在售项目逐步增加；临近成渝高速路口房源价格较低，在4400元/左右，临近市中心区域
14、价格偏高，在5600元/；板块内物业较为单一，均以高层电梯房为主；板块内未来可供应开发土地将愈发稀缺，仅有少量项目具有后期开发地块可进行持续供应。,板块内项目基本数据一览,城西板块,板块特征：目前板块内有少量项目在售，前期项目以逐步消化完全；整体板块价格较东兴区西林板块略低，整体区间在4500-5100元间；板块内物业较为单一，以高层电梯房为主；板块内仅有少量项目具有后期开发地块可进行持续供应。,板块内项目基本数据一览,东兴区高铁新城板块,板块特征多个项目在售，为目前内江的主力在售区域，40万方大盘数量逐渐增加；价格总体偏高，集中在5500-6000元间；板块内物业相对单一，除少量洋房在售，多
15、为高层，2019年在售项目有少量别墅将供应，现已售罄；未来土地开发向北发展，为内江的主力发展区域。,板块内项目基本数据一览,东兴西林新区,内江市在售楼地图,本项目位于市中区城南片区，是城南板块在售的唯一楼盘，区域竞争性小；园林景观打造比较成功，赢得了内江市刚需客户的认可，成为品质楼盘的一大加分亮点。,金科中央公园城,项目整体去化比较快，目前剩余的房源主要集中在位置较偏、低楼层及高楼层；项目2019年销售套数在1800套，占内江2019年销售量20%；一期高层销售均价4100元/平米，二期为春节走量，对部分房源定价为3800元/平米销售。洋房销售速度较快，前期推售房源基本售罄。,金科中央公园城,
16、一期,二期,3、A3户型建筑面积88.59，二室二厅一卫,2、A2户型建筑面积78.64，二室二厅一卫,4、A4户型建筑面积127.38，三室二厅二卫,1、A1户型建筑面积109.04，三室二厅二卫,金科中央公园城,金科中央公园城,金科中央公园城打造的园林绿化，极大地提升了项目品质感；金科商业街的打造，有效的弥补了片区商业配套不成熟的现状。,邦泰国际公馆位于内江新城东兴区核心地段，处大千路北延线谢家河公园旁，簇拥谢家河湿地公园，五星水库公园、牛毛山三大公园，景观资源丰富。社区绿化率较高，高品质景观园林。,邦泰国际公馆,邦泰国际公馆,基础配套：4万平米园林中庭景观、水上露天会所、游泳池、500平
17、米水景、篮球场、羽毛球场、乒乓球场、儿童游乐园、老年健身中心、商业步行街、小区内人车分流,6,7,8,9,10,11,1,2,3,4,5,户型分析：户型赠送面积大、赠送率最多能达到37.68%，成为邦泰国际最大卖点之一。产品推出之后，去化较好，首期推出2700多套，截至目前，去化2000多套，去化率达72%。（该处2000套数据为其线上广告及售场信息公布，但据房交所数据分析其消化量在1500套左右。）,邦泰国际公馆,邦泰国际公馆畅销分析,高赠送产品：内江首创大面积赠送产品，赠送比例在24%以上；高品质景观园林打造：围合式中庭景观园林，绿化率高达45%，成为内江为数不多的品质社区；精致的细节处理
18、：如高规格的入户大堂展示、细腻的景观细节处理等；高端商业配套：位于万达中心、汉安天地、北京华联10分钟步行生活圈内；核定地段位置：处于东新区核心地段，连接市中心及321国道，10分钟车程内即可到达高铁站、高速客运站、东客站、火车站等站点；优质教育资源丰富：内江六中、内江一中、汉安小学、西林中学等中小学齐备。,基于产品开发角度的分析：,邦泰国际公馆,基础配置：国际购物中心、五星级酒店、甲级写字楼、住宅、商业街、公寓、国际院线等,万达广场,万达广场,内江市目前在建规模最大的城市商业综合体，也预示着川南最高档城市综合体开始成形。按照规划，万达广场将于2019年开业。,一期,二期,三期,翡翠国际社区基
19、础数据,翡翠国际社区位于东兴区兰桂大道(沱江四桥旁)，城市主干道汉安大道和沱江河畔，紧挨万达广场，地理位置优势显著；以一江两湖的完美生态规划，与湿地公园共同形成了内江的“城市绿肺”， 临近市政工程奥体中心，景观、配套优势显著；翡翠国际社区产品去化较好，前期别墅、洋房产品基本售罄，现阶段仅剩余少量高层产品。,翡翠国际社区,基础配套：五星级商务会所、篮球场、羽毛球场、儿童游乐中心、游泳池,翡翠国际社区,金科中央公园王府,项目地处内江新城核心位置，汉安大道、北环路、大千路、西林大道形成的立体交通网络，交通发达；项目为金科最高端产品线“王府系”，打造以花园洋房为主、电梯高层华为辅的高品质社区。预计销售
20、时间为2019年4月，高层预计销售价格为6000元/起，洋房预计售价为7000元/起。,汉安天地位于内江新城核心区域，与北京华联、万达广场林立，一起形成新城核心。集高层住宅、公寓、写字楼于一体， 产品形态丰富。,汉安天地,汉安天地,项目配套：一户一景式园林、双中庭、四季花木、儿童游乐园、羽毛球场、游泳池、老年健身器械场、梯田式景观设计。,汉安天地,汉安天地,宏创龙湾半岛目前为全内江市规模最大的一线江景住宅，项目位于内江东兴区新城，毗邻沱江，一线江景成为项目最大卖点。,龙湾半岛,基础配套：3000米一线沱江美景、3.3万的大型滨江商业群、五星级国际会所、300平米景观泳池、网球场、咖啡吧、瑜珈室
21、、红酒吧、视听室、健身房等,龙湾半岛,户型分析：户型方正、动静分区、面积无浪费、采光好、全通透设计,龙湾半岛,西浦观邸第一城位于成渝高速路内江站出口，甜城大道路边，噪音影响较大，是楼盘销售的最大阻力。,西浦官邸第一城,基础配套：音响喷泉、豪华中庭、景观园林、一楼住宅权威架空层，设置成风雨走廊，安放各种健身和娱乐设施、游泳池、自带幼儿园、超大地下停车场、配菜市场,西浦官邸第一城,中泽和都国际位于内江新城东兴区核心地段，处大千路北延线，簇拥谢家河湿地公园，五星水库公园、牛毛山三大公园，景观资源丰富。,中泽和都国际,和都国际,项目配套：约20000简欧皇家园林、原生坡地景观、羽毛球场等运动设施。,中
22、泽和都国际,项目位于市中区新华路十小对面，属老城区重点改造区域，紧临内江市政府、市人大，距四方块商业圈只需2分钟的车程，配套成熟，生活方便。,揽景苑,基础配套：羽毛球场、儿童游乐园，配套较少，是典型的刚需楼盘。,揽景苑,从在售项目价格来看，东兴区明显高于其他区域，占有稀缺资源的项目去化效果更好，价格更高。项目一次推出的量大多在300-400套左右，去化速度差别较大。楼盘整体以高层为主，其次为普通多层，园林景区打造较为粗糙。东兴区整体在售商品房项目急速增加，且分布较为集中，可利用土地资源有限，随着城市的扩展，城南片区价值将会逐渐凸显，未来供应方向将偏向于市中区向南。,研究认为：区域房地产开发已进
23、入快速发展的阶段，随着品牌开发商的进入，40万方以上大盘不断涌现，消费者的消费意识、品质追求、品牌追求不断提升，逐渐形成大盘主导的市场格局。,内江房地产市场分析,目 录,贰,内江客户市场分析,调研技术说明部分：,调研方法：配额抽样为主，随机抽样为辅设计原则和依据调研样本：200个（完成241份，有效问卷222份，无效问卷19份）样本量设计：配额以区域配额为主，其他配额为辅调研区域：市中区、东兴区,普访样本配额：,普访区域样本配额：,普访客户市场分析,调研技术说明客户背景分析客户购房特征 客户需求特征,（1）调研客户分析,（2）对好楼盘定义,（3）目标地段看法,（4）交叉分析,本次调研区域主要集
24、中在市中区及东兴区，对项目所在版块的结果会有一定偏差！,普访客户市场分析,调研技术说明客户背景分析客户购房特征 客户需求特征,普访客户年龄、家庭结构分析,客户年龄方面：31-40岁客户占24%，主力的购房人群；25-30岁客户占40%，刚需购房人群主要以年轻类人群为主；家庭结构方面：三口之家占总体29%，两代、三代同堂各占总体45%，这部分需求主要由于家庭结构发生变化或者随着子女成长需求更大的居住面积而对住房产生了新的需求。,（1）调研客户分析,（2）对好楼盘定义,（3）目标地段看法,（4）交叉分析,普访客户职业、职位分析,普访客户市场分析,调研技术说明客户背景分析客户购房特征 客户需求特征,
25、客户职业方面：私营业主达到33%，主要访问对象为商铺老板；职务方面：客户其他占比达到73%（主要是以自己经营为主）；,（1）调研客户分析,（2）对好楼盘定义,（3）目标地段看法,（4）交叉分析,普访客户交通工具、家庭支出分析,普访客户市场分析,调研技术说明客户背景分析客户购房特征 客户需求特征,客户交通工具方面：主要以公交车、步行为主占比分别为：33%、31%，自驾车占比：29%；家庭月收入方面：3000以下占比：28%，3000-5000占比：41%，5000以上占比：31%；,（1）调研客户分析,（2）对好楼盘定义,（3）目标地段看法,（4）交叉分析,可能置业区域分析,普访客户市场分析,调
26、研技术说明客户背景分析客户购房特征 客户需求特征,简析：客户在选择置业片区时，首选东兴西林片区占比31%，主要由于东兴西林片区已经开始规划成型，大量开发商进驻开发，供应量占市场份额的主导地位，客户相对关注度较高；其次为：市中区占比22%，购房主要因为核心商圈和交通便利性；城南片区客户选择较少占比仅有10%，主要因为客户对此版块心里距离较远，目前仅有金科中央公园一个楼盘在售，尚未形成氛围。,（1）调研客户分析,（2）对好楼盘定义,（3）目标地段看法,（4）交叉分析,客户对内江房价感知,普访客户市场分析,简析：从客户选择倾向来看，多数客户认为内江房价集中在4000-4500元/，目前市场均价处于5
27、500元/，因客户对于房价的了解度相对滞后。,（1）调研客户分析,调研技术说明客户背景分析客户购房特征 客户需求特征,（2）对好楼盘定义,（3）目标地段看法,（4）交叉分析,对建筑风格需求,普访客户市场分析,调研技术说明客户背景分析客户购房特征 客户需求特征,简析：从客户选择倾向来看，多数客户偏好于现代风格占比达到42%，其次为欧式风格和当地风格。,（1）调研客户分析,调研技术说明客户背景分析客户购房特征 客户需求特征,（2）对好楼盘定义,（3）目标地段看法,（4）交叉分析,对户型的需求,普访客户市场分析,简析：从客户选择倾向来看，客户对于三房的需求度最高达到69%。,（1）调研客户分析,调研
28、技术说明客户背景分析客户购房特征 客户需求特征,（2）对好楼盘定义,（3）目标地段看法,（4）交叉分析,对面积需求,普访客户市场分析,（1）调研客户分析,调研技术说明客户背景分析客户购房特征 客户需求特征,（2）对好楼盘定义,（3）目标地段看法,简析：从客户选择倾向来看，两房面积倾向于70-80平方米；三房的面积倾向于90-100平方米；四房面积倾向于110-120平方米。,（4）交叉分析,对于社区商业配套需求,普访客户市场分析,（1）调研客户分析,调研技术说明客户背景分析客户购房特征 客户需求特征,（2）对好楼盘定义,（3）目标地段看法,简析：从客户选择倾向来看，大型购物中心、超市、休闲娱乐
29、设施，是客户需求重点。,备注：本题为多选题,（4）交叉分析,客户认为内江最好的楼盘,普访客户市场分析,（1）调研客户分析,调研技术说明客户背景分析客户购房特征 客户需求特征,（3）目标地段看法,（2）对好楼盘定义,简析：从客户选择倾向来看，万达和翡翠城是在普访客户较好的楼盘。,备注：本题选择楼盘的客户为73组,（4）交叉分析,普访客户认为好楼盘优秀之处,普访客户市场分析,（1）调研客户分析,调研技术说明客户背景分析客户购房特征 客户需求特征,（3）目标地段看法,（2）对好楼盘定义,简析：从客户选择倾向来看，景观环境、地理位置、配套是客户评价一个楼盘好坏的主要因素。,（4）交叉分析,客户是否考虑
30、在乐贤地块置业,普访客户市场分析,（1）调研客户分析,调研技术说明客户背景分析客户购房特征 客户需求特征,（2）对好楼盘定义,（3）目标地段看法,简析：从客户选择来看，85%的客户不愿意在乐贤地块置业，只有15%的客户愿意在乐贤区域置业。,（4）交叉分析,不选择乐贤区域的原因,普访客户市场分析,（1）调研客户分析,调研技术说明客户背景分析客户购房特征 客户需求特征,（2）对好楼盘定义,（3）目标地段看法,简析：从客户选择来看，客户主要不选择乐贤片区的主要原因在于：距离中心区域远，生活配套不成熟；交通配套不完善，出行不便。,（4）交叉分析,选择乐贤片区的主要原因,普访客户市场分析,（1）调研客户
31、分析,调研技术说明客户背景分析客户购房特征 客户需求特征,（2）对好楼盘定义,（3）目标地段看法,简析：从客户选择来看，客户主要选择乐贤片区的主要原因在于：自然环境好。,（4）交叉分析,简析：总体来看，不论何种家庭结构，在内江当地的购房需求均集中在91-100的面积段,而购房最为活跃的家庭结构为三口之家，其次为两代、三代同堂家庭； 单身和新婚、两代同堂和三代同堂的家庭结构偏好91-120面积段；“三口之家”的家庭偏好集中于81-90的面积区间且跨幅较大覆盖整个面积段；,面积与家庭结构交叉分析,普访客户市场分析,（1）调研客户分析,调研技术说明客户背景分析客户购房特征 客户需求特征,（2）对好楼
32、盘定义,（4）交叉分析,（3）目标地段看法,简析：总体来看，家庭月支出在5000元以下的家庭需求的面积区间覆盖整个面积段，月支出在3000-4999元的家庭购房主要集中在90-100的面积区间；（按经验来说，一般客户接受问卷调研对于价格方面均有一定的保留）；月支出在3000以下的家庭需求在81-90最多；而月支出在3000-4999元的家庭，需求集中在90-100，较前一种家庭面积需求大10左右；月支出在5000-6999元的家庭需求集中于101-110；月支出在7000-9999元之间的家庭需求在81-90左右；月收入一万以上的家庭需求在101-110。,面积与家庭支出交叉分析,普访客户市场
33、分析,（1）调研客户分析,调研技术说明客户背景分析客户购房特征 客户需求特征,（2）对好楼盘定义,（4）交叉分析,（3）目标地段看法,简析：总体来看，三房是客户需求的主力户型，36-40岁的客户偏爱二房；,户型和年龄交叉分析,普访客户市场分析,（1）调研客户分析,调研技术说明客户背景分析客户购房特征 客户需求特征,（2）对好楼盘定义,（4）交叉分析,（3）目标地段看法,简析：总体来看，客户以三房需求为主；两房的主力需求为三口之家，三房的助理需求为三口之家，四房及以上的主力需求为两代同堂。,户型和家庭结构交叉分析,普访客户市场分析,（1）调研客户分析,调研技术说明客户背景分析客户购房特征 客户需
34、求特征,（2）对好楼盘定义,（4）交叉分析,（3）目标地段看法,简析：总体来看，各个阶层收入普遍对于三房的购买户型需求较高，两房主要集中在3000元以下的收入家庭，三房主要集中在3000-4999元的收入家庭，四房及以上主要集中在5000-6999元的收入家庭。,户型和家庭支出交叉分析,普访客户市场分析,（1）调研客户分析,调研技术说明客户背景分析客户购房特征 客户需求特征,（2）对好楼盘定义,（4）交叉分析,（3）目标地段看法,简析：总体来看，两房主要集中在71-80，三房主要集中在91-100，四房及以上主要集中在111-120。,户型和面积交叉分析,普访客户市场分析,（1）调研客户分析,
35、调研技术说明客户背景分析客户购房特征 客户需求特征,（2）对好楼盘定义,（4）交叉分析,（3）目标地段看法,深访调研分析,深访客户市场分析,（1）深访问题结论,深访调研说明部分：,调研方法：向访问原则，定向约访各行业资深人士进行访谈行业选取：公务员，公安系统，教育系统，医疗系统，私营企业老板样本量设计：共计进行11名人员深访，其中有效问卷10份调研区域：市中区、东兴区,深访客户市场分析,（1）深访问题结论,A1-1、请问您对目前及未来内江投资状况有什么样的看法？在您投资房地产物业时，会首选哪一类物业（住宅类【含公寓】、商业类、办公类、酒店类等）作为您的投资产品？ 选择的理由您能简单说明一下吗？
36、 从客户约访中，普遍反映内江投资渠道较少，多数客户选择：商业铺面进行投资。对于访谈客户来说，进行商业投资能保值升值。其中有客户选择黄金类投资物品，主要觉得黄金是硬通货。分析：内江市目前投资渠道少，大多数消费者仍以房产作为投资的首选，但在内江市普遍为高层项目的环境下，消费者更倾向于购买有差异性的物业形态！,深访客户市场分析,（1）深访问题结论,A12、能举例说明您心目中认为最好的项目从客户约访中，普遍认为好的项目需要有：广汇城市花园（内江）:主要看中其内部居住人群均为政府机关人群和企业家。金科公园王府（北京），蓝光1881（成都），恒大金碧天下，翡翠国际，主要关注其重点：1、小区环境好；2、配套
37、齐全；3、好的物业管理分析：除部分客户对项目居住人群有较强关注度，大多客户购房时选择的因素主要为环境及配套，而在内江房地产市场客户关注的物业管理方面在线上或线下的推广中并未有较强的传播力度。,A13、如果您将来有机会投资该物业，你将如何使用？从客户约访中，客户主要用来出租，保值增值后出售。分析：客户对于内江市未来的经济形势以及房地产市场成长潜力是看好的。,深访客户市场分析,（1）深访问题结论,A21、如果您投资房地产物业时，会优先选择哪些区域？ 以及你会选择怎样的地段？从客户约访中，客户普遍认为东兴片区西林新城是最优选择区域，其主要原因在于，东兴片区各大品牌开发商进驻，导致整个板块热度和关注度
38、较高。其次客户选择的区域为高铁新城，其普遍认为未来高铁开通，发展前景较高。分析：客户更倾向于在成熟的地段购房，其次为有较大潜力和规划完善的区域进行置业的打算。,深访客户市场分析,（1）深访问题结论,A22、您为什么不看好或不看好城南乐贤片区？从客户约访中，客户认为城南乐贤片区好的原因：自然景观好，未来规划好。客户认为城南乐贤片区不好的原因：地段偏远，交通不便，配套较少有客户如此说道：城南片区那么远，附近都是厂房，居住的人群相对较为低端。分析：客户对于乐贤片区的认知度不高，而大多客户对板块内的大自然公园的认知度较强！,深访客户市场分析,（1）深访问题结论,B1-1、请问您若选择在城南新区乐贤板块
39、（金科中央公园所在处）置业将会考虑哪些因素？从客户约访中了解到，置业考虑的主要因素：1、环境2、小区品质3、小区配套4、物管分析：对于内江市目前房地产市场来说，项目规模大且有较大的中庭景观的项目为客户所偏好，而市面上该种项目主要集中在东兴区西林板块，对于区域抗性的存在需要通过价格杠杆及较好规划的完善进行有效沟通。,小结,客户均认为乐贤板块目前距离中心区域远，生活配套不成熟；交通配套不完善，出行不便，自然环境好，未来规划好，但是需要一定时间发展；客户期望出现品质高、园林景观好、配套齐全与物管服务优秀的社区；客户选择户型以3房为主，面积集中在90100平方米，偏好舒适型3房；客户注意生活便利性与延
40、展性，认为最重要的三项社区配套为大型购物中心、超市、休闲娱乐设施；客户购房主要考虑因素：区域、环境、品质、服务；,内江房地产市场分析,目 录,贰,叁,区域房地产市场个案分析,伍,城南乐贤地块分析,（1）区域分析,（2）地块规模,（3）地块现状,地块分析,（4）交通情况,项目区位城南片区中部，乐贤板块，临近大自然景区。,关键词：城南新城区中部区域短期缺乏城市氛围,（5）SWOT分析,（6）地块小结,项目位置,（1）区域分析,（2）地块规模,（3）地块现状,地块分析,（4）交通情况,乐贤区域城南片区中部。,关键词：城南新城区主力发展区域目前尚未打造完成未来主要的核心居住区域,（5）SWOT分析,（
41、6）地块小结,城南乐贤新区总面积17.3平方公里，其中城南组团6.8平方公里、乐贤组团10.5平方公里。由建成区、旧城改造区、生态保护区和城市开发新区四个区域组成。,（1）区域分析,（2）地块规模,（3）地块现状,地块分析,（4）交通情况,项目区位乐贤板块，临近大自然景区。,关键词：乐贤新城区入口处短期缺乏城市氛围,（5）SWOT分析,（6）地块小结,项目位置,（1）区域分析,（2）地块规模,（3）地块现状,地块分析,（4）交通情况,地块规模地块经济指标。,（5）SWOT分析,（6）地块小结,规划总用地面积：168030平方米规划最大建筑面积：427027.5平方米容积率：1.0R3.0建筑密
42、度：D35%(高层住宅建筑密度20%)绿地率：G30%（按国家标准计算）,（1）区域分析,（2）地块规模,（3）地块现状,地块分析,（4）交通情况,（5）SWOT分析,（6）地块小结,地块分为2块，类长方形，周边均为厂房和未拆迁住房，但在2018年前全部拆迁完成。,（1）区域分析,（2）地块规模,（3）地块现状,地块分析,（4）交通情况,（5）SWOT分析,（6）地块小结,交通现状通达性好。,交通通达性较好；已有一条208公交车，终点站为大自然景区,（1）区域分析,（2）地块规模,（3）地块现状,地块分析,（4）交通情况,（5）SWOT分析,（6）地块小结,SWOT分析,优势： 区域自然景观较
43、好； 空气质量佳，临近大自然景区； 交通通达性较好； 地块平整，规模大，可塑性强。,（1）区域分析,（2）地块规模,（3）地块现状,地块分析,（4）交通情况,（5）SWOT分析,（6）地块小结,SWOT分析,劣势： 片区居住形象较差； 配套不成熟； 现阶段客户区域认知度低。,（1）区域分析,（2）地块规模,（3）地块现状,地块分析,（4）交通情况,（5）SWOT分析,（6）地块小结,SWOT分析,机会： 地块位于城南新区中心区域，未来区域规划好，潜力大； 片区目前仅有金科一家开发商进驻，区域竞争较小； 内江可供开发大规模高品质楼盘较少； 2018年区域内工业厂房拆迁完成，居住氛围提升； 区域内
44、金科完销，交房带来的大量业主，基础客群巨大。,（1）区域分析,（2）地块规模,（3）地块现状,地块分析,（4）交通情况,（5）SWOT分析,（6）地块小结,SWOT分析,威胁： 内江开发体量大，2019年共计70余个楼盘在售； 未来大型开发商进驻，如：万科，绿地等,（1）区域分析,（2）地块规模,（3）地块现状,地块分析,（4）交通情况,（5）SWOT分析,（6）地块小结,SWOT分析,优势与机会组合的攻击策略： 高品质社区打造，特别注重前期高品质景观效果的呈现； 加强小区配套服务设施，区隔于其他楼盘； 跟随金科步伐，针对金科大批业主进行营销策略制定。劣势与威胁组合的防守策略： 联合政府及板块
45、内开发商造势本板块，塑造宜居的板块形象；（如大自然公园的包装、周边工业的搬迁及未来规划的交通灯方面）,（1）区域分析,（2）地块规模,（3）地块现状,地块分析,（4）交通情况,（5）SWOT分析,（6）地块小结,地块小结,地块处于城南新城核心片区，未来发展机会大；地块现在周边景观较好，但是周边配套较差；地块平整，规模大，可塑性强；目前处于区域建设期间，区域居住氛围较弱，2018年区域厂房拆迁，形成高品质居住区域。,内江房地产市场分析,目 录,贰,叁,区域房地产市场个案分析,伍,城南乐贤地块分析,总结,内江经济增长平稳，城市化进程与人口激增的矛盾导致内江城市必然加速发展，城市内可供发展的方向为北
46、移南扩； 1、城市北部众多外来品牌开发商云集，此版块在市民口碑中已然成熟且竞争较为激烈； 2、城市南部现仅有金科一家开发商运作，市场提及率及关注度不高，但金科2019年此盘销售量占 全城消化量20%，该版块可塑性高且潜力大；内江市2019年可售及待售楼盘71个，2019年消化量80多万方，但本地开发商所消化份额少，市场进入品牌开发商及大盘割据时代；未来市场竞争主要为品牌、规模、景观、服务等关键点；东兴区板块均价在5500元/左右，城南板块均价在4300元/平米；内江市目前大多购房者购房时选择因素排位为：区域、景观、品牌、服务，而对于本项目所在版块更多持观望态度，有发展潜力但需一定时间；项目所在城南片区目前处于几乎”未开发”状态，自然环境及未来规划是其最大利好，目前市场认知为地段偏远，配套及交通不便；项目地块处于城南片区核心地段，且周边景观好，地块平整，利于打造高品质社区；金科的先期试点及客户入住将部分解决本项目认知不足等问题；综上所述：建议公司在综合经济测算下可考虑在城南板块拿地，但在楼面地价不高于1500元/的条件下优选城市北部板块即东兴区西林板块（建议公司着重关注政府关系及产品设计方面因素）。,docin/sanshengshiyuandoc88/sanshenglu,更多精品资源请访问,
