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1、第六章 收益法,房地产估价,收益法,学习内容,主要内容6.1收益法的基本原理 6.2收益法的计算公式6.3净收益的确定6.4资本化率的确定6.5收益法的派生方法6.6收益法运用举例,（一）概念 收益法是预测估价对象未来的正常净收益，然后选用适当的资本化率或报酬率、收益乘数将其转换为价值来求取估计对象价值的方法。,基本原理概念理论依据适用对象使用条件估价步骤计算公式净收益资本化率派生方法运用举例,将与承担的未来收益转换为价值，类似于根据利息倒推出本金。,采用收益法估价求得的价格称为收益价格。,基本原理概念理论依据适用对象使用条件估价步骤计算公式净收益资本化率派生方法运用举例,根据将预测的未来收益
2、转换为价值的方式不同,直接资本化法,报酬资本化法,预测估价对象未来某一年的某种收益，然后将其除以适当的资本化率或者乘以适当的收益乘数来求取估价对象价值的方法,现金流量折现法，房地产的价值等于其未来各期净收益的现值之和。,收益乘数法,将未来某一年的某种收益乘以适当的收益乘数来求取估价对象价值的方法。,基本原理概念理论依据适用对象使用条件估价步骤计算公式净收益资本化率派生方法运用举例,收益法本质,理论依据,以房地产的预期未来收益为导向来求取房地产的价值,预期原理决定房地产当前价值的，重要的不是过去的因素而是未来的因素。即未来所能带来的收益。,预期原理,基本原理概念理论依据适用对象使用条件估价步骤计
3、算公式净收益资本化率派生方法运用举例,年房地产净收益不变资本化率每年不变获取收益的年限为无限年获取房地产收益的风险和获取银行利息的风险相当的条件下,假设,（二）理论依据：预期原理,基本原理概念理论依据适用对象使用条件估价步骤计算公式净收益资本化率派生方法运用举例,1可获净收益的大小2可获净收益期限的长短3获得该净收益的可靠性,基本思想表 述,将现在视为估价时点，那么在现在购买有一定收益年限的房地产预示着在其未来的收益年限内可以不断地获取净收益，若现在有一货币额与这未来预期净收益的现值之和等值，则这一货币额就是该房地产的价格。,（三）收益法的适用的对象和条件,基本原理概念理论依据适用对象使用条件
4、估价步骤计算公式净收益资本化率派生方法运用举例,房地产未来的收益能较准确地量化 风险都能较准确地量化,适用对 象,适用有收益或有潜在收益的房地产 如商业、旅馆、餐饮、写字楼、公寓、游乐场、厂房、农地等房地产对于收益或潜在收益难以量化的房地产价格的评估则不适用如：政府办公楼，学校、公园、图书馆、博物馆等公用、公益房地产的估价，收益法大多不适用。,条件,（四）收益法的估价步骤,基本原理概念理论依据适用对象使用条件估价步骤计算公式净收益资本化率派生方法运用举例,1.搜集并验证与估价对象未来预期收益有关的数据资料；2.估算潜在毛收入；3.估算有效毛收入；4.估算运营费用；5.估算净收益6.选用适当的报
5、酬率或资本化率、收益乘数。7.选用适宜的收益法计算公式求出收益价格,潜在毛收入、有效毛收入，运营费用、净收益均以年度计,基本原理计算公式净收益资本化率派生方法运用举例,式中: V 房地产在估价时点的收益价格 i 年份 Ai 房地产第i年净收益(假设发生在年末) rj 房地产的第j期资本化率（折现率） n 房地产自估价时点起至未来可获收益的年限,（一）最一般公式,基本原理计算公式净收益资本化率派生方法运用举例,V 房地产在估价时点的收益价格A房地产每年净收益(假设发生在年末) r 房地产的资本化率（折现率）,（二）收益年限无限且其他因素不变的公式,例5-1 有一房地产正常情况下的年纯收益为20万
6、元，资本化率为10%，其经济耐用年限可视为无限年，试计算该房地产的收益价格。,式中:,适用条件：（1）净收益每年不变为A； （2）资本化率r每年不变且大于零； （3）收益年限为无限年,基本原理计算公式净收益资本化率派生方法运用举例,（三）收益年限有限且其他因素不变的公式,【例5-2】某房地产是在政府有偿出让的土地上开发建造的，土地出让年限为50年，现已使用了10年；该房地产正常情况下的年净收益为20万元，资本化率为10%，则该房地产的收益价格为多少？,此公式的假设条件是：（1）净收益每年不变为A；（2）资本化率r每年不变且大于零（当r=0时，V=An）；（3）收益年限为有限年n。,基本原理计算
7、公式净收益资本化率派生方法运用举例,(四)净收益在未来的前若干年有变化的公式,有限年,无限年,假设前提是： （1）净收益在前t年（含第t年）有变化，分别是 A1，A2，At ,在t年以后无变化为A；（2）资本化率r大于零；（3）收益年限为无限年。,假设前提是：（1）净收益在未来前t年（含第t年）有变化，分别是A1，A2，At ,在t年以后无变化为A；（2）资本化率不等于零为r；（3）收益年限为有限年n。,基本原理计算公式净收益资本化率派生方法运用举例,【例5-3】某宗房地产，预测其未来5年的净收益分别为20万元、22万元、25万元、28万元和30万元，从第六年到未来无穷远，每年的净收益将稳定在
8、35万元左右，该类房地产的资本化率为10。试计算该宗房地产的收益价格。如果该房地产的收益年限为50年，则该宗房地产的收益价格为多少？,基本原理计算公式净收益资本化率派生方法运用举例,（五）预知未来若干年的净收益及若干年后的价格的公式,转售价格-销售税费=Vt,【例5-4】某宗房地产现行的市场价格为2000元/m2，年净收益为200元/m2，资本化率为10%。现获知该地区将兴建一座大型的现代化火车站，该火车站将在6年后建成投入使用，到那时该地区将达到该城市现有火车站地区的繁华程度，在该城市现有火车站地区，同类房地产的价格为5000元/m2。据此预计新火车站建成后，该地区该类房地产的价格价格达到5
9、000元/m2。试求获知兴建火车站后该宗房地产的价值。,（1）已知房地产在未来第t年末的价格为Vt ；（2）房地产在未来前t年（含第t年）的净收益有变化且已知；（3）期间收益和期末转售收益具有相同的报酬率r。,基本原理计算公式净收益资本化率派生方法运用举例,【例5-5】某市郊有一宗房地产，年出租净收益为100万元，预计未来3年内仍然维持在该水平，但规划等到3年后该处开发为新的市中心，预测到时，将其转卖的售价会高达1500万元，销售锐费为售价的6。如果投资者要求该类投资的收益率为10，则求该宗房地产目前的价值。,【思考题】某处租旧办公楼的租约尚有两年到期，在此最后2年的租约中，每年可收取净租金8
10、0万元，到期后要拆除作为商业用地。预计作为商业用地的价值为1100万元，拆除费用为50万元，该类房地产的资本化率为10%。该旧办公楼的价值为多少？,基本原理计算公式净收益资本化率派生方法运用举例,（六）净收益按等差级数递增的公式,无限年,式中：b为净收益逐年递增的数额，如净收益第一年为A，则第二年为A+b，第三年为A+2b，第n年为A+（n-1）b。假设前提是：（1）净收益按等差级数递增； （2）资本化率大于零为r； （3）收益年限为无限年。,【例5-6】某宗房地产预计未来第一年的净收益为20万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加2万元，收益年限可视为无限年，该类房地产的资本化率为8。试
11、求该宗房地产的收益价格。,基本原理计算公式净收益资本化率派生方法运用举例,（六）净收益按等差级数递增的公式,有限年,假设前提是：（1）净收益按等差级数递增； （2）资本化率r不等于零； （3）收益年限n为有限年限。,【例5-7】某宗房地产预计未来第一年的净收益为20万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加2万元，收益年限可视为无限年，该类房地产的资本化率为8。试求该宗房地产的收益价格。,基本原理计算公式净收益资本化率派生方法运用举例,（七）净收益按等差级数递减的公式,只有有限年,式中： b净收益逐年递减的数额，如净收益第一年为A，则第二年为A-b，第三年为A-2b，第n年为 A-（n-1）
12、b。假设前提是：（1）净收益按等差级数递减；（2）资本化率r不等于零；（3）收益年限为有限年n，且nA/b+1。（当nA/b+1时，第n年的净收益为负，以后各年的净收益均为负值，任何一个“理性经营者”在A/b+1年后都不会在经营）。,基本原理计算公式净收益资本化率派生方法运用举例,（八）净收益按一定比率递增的公式,无限年,【例5-8】某宗房地产预计未来第一年的净收益为30万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增长2，收益年限可视为无限年，该类房地产的资本化率为10。试求该宗房地产的收益价格。,基本原理计算公式净收益资本化率派生方法运用举例,（八）净收益按一定比率递增的公式,有限年,假设前提是
13、：（1）净收益按等比级数递增 （2）收益年限n为有限年。,【例5-9】某宗房地产预计该房地产未来第一年的净收益为20万元，此后在使用年限50年内每年的净收益会在上一年的基础上增长2；该类房地产的资本化率为10。试求该宗房地产的收益价格。,收益会不会减为零,基本原理计算公式净收益资本化率派生方法运用举例,（九）净收益按一定比率递减的公式,无限年,式中：g净收益逐年递减的比率假设前提是：（1）净收益按等比级数递减；（2）资本化率r大于零；（3）收益年限为无限年。,【例5-10】某宗房地产预计未来第一年的净收益为20万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上降低2，收益年限可视为无限年，该类房地产的资
14、本化率为10。试求该宗房地产的收益价格。【解】由题意：,基本原理计算公式净收益资本化率派生方法运用举例,（九）净收益按一定比率递减的公式,有限年,假设前提是：（1）净收益按等比级数递减；（2）资本化率r不等于零；（3）收益年限n为有限年。,【例5-11】某宗房地产预计该房地产未来第一年的净收益为20万元，此后在使用年限50年内每年的净收益会在上一年的基础上降低2；该类房地产的资本化率为10。试求该宗房地产的收益价格。 【解】由题意：,基本原理计算公式净收益资本化率派生方法运用举例,(一)概念：净收益是由有效毛收入扣除运营费用后得到的归属于房地产的纯收益。,排出了其他生产要素所产生的收益部分，而
15、仅属于房地产所带来的收益,1潜在毛收入：是假定房地产在充分利用无空置状态下可获得的收入。2有效毛收入：是由潜在毛收入扣除正常的空置，拖欠租金以及其他原因造成的收入损失后所得到的收入。3净运营收益：简称净收益，是由有效毛收入扣除合理运营费用后得到的归属于房地产的收益。,基本原理计算公式净收益资本化率派生方法运用举例,(二)种类（净收益的取舍）：,实际净收益：目前状况下的收益客观净收益：合理使用状态下的正常收益（有租约除外）,有形净收益：无形净收益：商誉、实力,4税前现金流量：是从净收益中扣除抵押贷款还本付息额后的数额。5期末转售收益：是在房地产持有期末转售房地产可以获得的净收益。,基本原理计算公
16、式净收益资本化率派生方法运用举例,(三)类型：,1.每年基本上固定不变；2.每年基本上按某个固定的数额递增或递减；3.每年基本上按某个固定的比率递增或递减；4.其他有规则的变动情形。,每年基本上固定不变的净收益的求取方法（实际估价中最常见）调查估价对象过去35年的净收益，求均值预测估价对象未来35年的净收益，求均值预测估价对象未来35年的净收益，利用报酬资本化法公式演变的公式来求,基本原理计算公式净收益资本化率派生方法运用举例,(四) 房地产净收益测算的基本原理 ：,（1）潜在毛收入、有效毛收入、运营费用、净收益通常以年度计；（2）空置等造成的收人损失一般是以潜在毛收入的某一百分率来计算；（3
17、）运营费用与会计上的成本费用有所不同，是从估价角度出发的，不包含房地产抵押贷款还本付息额、会计上的折旧额、房地产改扩建费用和所得税；,净收益 = 潜在毛收入- 空置等造成的收入损失 - 运营费用= 有效毛收入- 运营费用,1基于租赁收入测算净收益（基本公式）,运营费用（operating expense），是维持房地产正常使用或营业的必要费用，包括房地产税、保险费、人员工资及办公费用、保持房地产正常运转的成本（建筑物及相关场地的维护、维修费）、为承租人提供服务的费用（如清洁、保安）等。,基本原理计算公式净收益资本化率派生方法运用举例,其业主与经营者是合二为一的，如旅馆、娱乐中心、加油站等。一是
18、潜在毛收入或有效毛收入变成了经营收入；二是要扣除归属于其他资本或经营的收益，如经营者的正常利润。,2基于营业收入测算净收益,特点,年净收益=年经营收入-年经营费用,基本原理计算公式净收益资本化率派生方法运用举例,(五)不同类型房地产净收益的求取,净收益通常为租赁收入扣除由出租人负担的费用后的余额。租赁收入包括租金收入和租赁保证金或押金的利息收入。出租人负担的费用，一般包括维修费、管理费、保险费、房地产税、租赁费用、租赁税费。,1出租的房地产净收益求取,费用的扣除视租约而定,基本原理计算公式净收益资本化率派生方法运用举例,（1）商业经营的房地产： 净收益为商品销售收入扣除商品销售成本、经营费用、
19、商品销售税金及附加、管理费用、财务费用和商业利润等。（2）工业生产的房地产： 净收益为产品销售收入扣除生产成本、产品销售费用、产品销售税金及附加、管理费用、财务费用和厂商利润等。（3）农地： 净收益是由农地年产值扣除种苗费、肥料费、水利费、农药费、农具费、人工费、畜工费、机工费、农舍费，投资利息、农业税和农业利润等。,2营业的房地产净收益求取,基本原理计算公式净收益资本化率派生方法运用举例,可采用市场比较法，即根据同一市场上有收益的类似房地产直接比较得出净收益。,3自用或尚未使用的房地产净收益采取,4混合收益的房地产净收益求取,分别根据不同经营各自的收入和费用求出各自的净收益，然后将所有的净收
20、益相加 。,基本原理计算公式净收益资本化率派生方法运用举例,【综合思考题】某商店的土地使用年限为40年，从1998年10月1日期计。该商店共有两层，每层可出租面积各为200m2。一层于1999年10月1日出租，租期为5年，可出租面积的月租金为180元/m2，且每年不变；二层现暂空置。附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为200元/m2和120元/m2，运营费用率为25%。该类房地产的资本化率为9%。试估算该商场2002年10月1日带租约出售时候的价格。,基本原理计算公式净收益资本化率派生方法运用举例,解：一层：租期内：200*180*（1-25%）*12=32.40万元租期外：200
21、*200* （1-25%）*12=36万元32.40*（P/A，9%，2）+36* （P/A，9%，34）* （P/F，9%，2）=375.69二层：120*200* （1-25%）*12* （P/A，9%，36）=229.21,1.某商店的建筑面积为1000m2，土地使用年限为40年，从2000年10月1日起计。2002年10月1日某公司与该商店所有权人签订了租赁合同，租期为20年，月租金为150元/m2，租金支付方式为每2年一次性支付，支付时间为第2年年末。市场上类似商店目前正常的月租金为200元/m2，支付方式为每年年末一次性支付，预计类似商店正常月租金每年递增5，一般租赁经营的运营费用
22、率为租金收入的30。试求该公司2006年10月1曰的承租人权益价值（房地产报酬率取8）。,1.A1=15012210000.70=252万元i1=(1+8)2-1=16.64 承租人权益价值=107238+1117.60=218998万元,基本原理计算公式净收益资本化率派生方法运用举例,(六)收益年限的确定,估价对象房地产自然寿命法律规定（如土地使用权法定最高年限）合同约定（如租赁合同约定的租赁期限）房地产剩余经济寿命来确定,收益期限时估价对象自估价时点起至未来可以获得收益的时间。,1对于单独土地和单独建筑物的估价,根据土地使用权年限和建筑物经济寿命来综合确定收益年限。然后选用有限年的收益法计
23、算公式。注意净收益中不扣除建筑物折旧费和土地摊提费。,考虑因素,基本原理计算公式净收益资本化率派生方法运用举例,2对于房地合成体的估价对象,对于建筑物的经济寿命晚于或与土地使用年限一起结束的 就根据土地使用年限确定未来可获收益的年限，选有限年的收益法计算公式，净收益中不扣除建筑物折旧费和土地摊提费。,对于建筑物的经济寿命早于土地使用年限而结束的 以建筑物的经济寿命确定未来可获收益的年限，选用有限年的收益法计算公式，净收益中不扣除建筑物折旧费和土地摊提费； 然后再加上土地使用年限超出建筑物经济寿命的土地剩余使用年限价值的折现值。,基本原理计算公式净收益资本化率派生方法运用举例,（一）、报酬率,报
24、酬率（yield rate，Y）也称为回报率、收益率，是一种折现率，是与利率、内部收益率（internal rate of return，IRR，也称为内部报酬率）同性质的比率。 报酬率投资回报/所投入的资本,基本原理计算公式净收益资本化率派生方法运用举例,（二）、报酬率的求取方法,1.累加法累加法（built-up method）是将报酬率视为包含无风险报酬率和风险报酬率两大部分，然后分别求出每一部分，再将它们相加得到报酬率的方法。无风险报酬率也称为安全利率，是无风险投资的报酬率 报酬率无风险报酬率投资风险补偿率管理负担补偿率缺乏流动性补偿率投资带来的优惠率,基本原理计算公式净收益资本化率派
25、生方法运用举例,（二）、报酬率的求取方法,2、市场提取法市场提取法是搜集同一市场上三宗以上类似房地产的价格、净收益等资料，选用相应的报酬资本化法公式，反求出报酬率。(1)在V=A/Y的情况下，是通过Y=A/V来求取Y，(2)在V=A/Y*1-1/(1+Y)n时，通过A/Y*1-1/(1+Y)n-V=0来求取Y，不过要用试错法和线性内插法。市场提取法求取的报酬率是人们头脑中过去而非未来的风险判断，它可能不是估价对象未来各项收益风险的可靠指针。,基本原理计算公式净收益资本化率派生方法运用举例,3、投资报酬率排序插入法报酬率是典型投资者在房地产投资中所要求的报酬率。具有同等风险的任何投资的报酬率应该
26、是相似的，所以，可通过同等风险投资的报酬率来求取估价对象的报酬率。 (1)调查、搜集资料，如各种类型的银行存款的利率、政府债券的利率等。(2)将所搜集的不同类型投资的报酬率按从低到高的顺序排列，制成图表。(3)将估价对象与这些类型投资的风险程度进行分析比较，考虑管理的难易、投资的流动性以及作为资产的安全性等，判断出同等风险的投资，确定估价对象风险程度应落的位置。(4)根据估价对象风险程度所落的位置，在图表上找出对应的报酬率，从而就确定出了所要求取的报酬率。确定报酬率时都含有主观性。,基本原理计算公式净收益资本化率派生方法运用举例,（一）概念：资本化率将房地产的净收益还原或转换成价格的比率，通常
27、用r来表示。,（二）资本化率的类型,1、综合资本化率 应用于评估复合房地产时所采用的资本化率。所对应的净收益是土地和建筑物产生的年净收益之和。,2、建筑物资本化率 运用收益还原法评估建筑物时所采用的资本化率。所对应的净收益也是建筑物的年净收益。3、土地资本化率 运用收益还原法评估土地时所采用的资本化率。所对应的净收益是土地的年净收益，这个净收益不应包括其他方面带来的部分。,在房地产估价中应用最广泛的三种资本化率是：综合资本化率、建筑物资本化率和土地资本化率。,基本原理计算公式净收益资本化率派生方法运用举例,直接资本化法与报酬资本化法直接资本化法的优缺点：不需要预测未来许多年的净收益，通常只需要
28、测算来来第一年的收益;资本化率或收益乘数直接来源于市场上所显示的收益与价值的关系，能较好地反映市场的实际情况;计算过程较为简单。但由于直接资本化法利用的是某一年的收益来资本化，所以要求有较多与估价对象的净收益流模式相同的类似房地产来求取资本化率或收益乘数，对可比实例的依赖很强。,基本原理计算公式净收益资本化率派生方法运用举例,直接资本化法与报酬资本化法报酬资本化法的优缺点指明了房地产的价值是其未来各期净收益的现值之和。预期原理与资金的时间价值，逻辑严密，有很强的理论基础;每期的净收益或现金流量都是明确的，直观且容易被理解;通过其他具有同等风险投资也可以求取适当的报酬率。但由于报酬资本化法需要预
29、测未来各期的净收益，从而较多地依赖于估价人员的主观判断，并且各种简化的净收益流模式不一定符合市场的实际情况。,当相似的预期收益存在大量的可比市场信息时，直接资本化法会是相当可靠的。当市场可比信息缺乏时，报酬资本化法则能提供一个相对可靠的评估价值，,基本原理计算公式净收益资本化率派生方法运用举例,利用土地与建筑物的资本化率,式中：ro综合资本化率； rL土地资本化率； rB建筑物资本化率； VL土地价值； VB建筑物价值。,基本原理计算公式净收益资本化率派生方法运用举例,ro= LrL+ BrB,式中：L土地价值占房地产价值的比率； B建筑物价值占房地价值的比率， LB=100,【例5-12】某
30、宗房地产，土地价值占总价值的30，土地资本化率为7，建筑物资本化率为9，试求综合资本化率。【解】由题意： ro = 307（130）9 = 8.4,基本原理计算公式净收益资本化率派生方法运用举例,投资组合收益率法 包括: 抵押贷款与自有资金的组合 土地与建筑物的组合,1、抵押贷款与自有资金的组合时,基本原理计算公式净收益资本化率派生方法运用举例,例5-13某房地产，在其购买中通常抵押贷款占7成，抵押贷款的年利率为8%，自有资金的年收益率为15%，则该房地产的资本化率为多少？,例5-14某宗房地产的年净收益为2万元，购买者的自有资金为5万元，自有资金要求的年收益率为12%，抵押贷款的年利率为8%
31、，则该房地产的价格为多少？,基本原理计算公式净收益资本化率派生方法运用举例,（二）剩余技术 所谓剩余技术，就是从房地合为一体所产生的总收益中，根据收益法以外的其他估价方法，扣除归属于土地（或建筑物）的收益，剩余部分即为归属于建筑物（或土地）的纯收益，再将此残余的纯收益进行资本还原，从而就可求得建筑物（或土地）的收益价格的估价方法。,基本原理计算公式净收益资本化率派生方法运用举例,1、土地残余法的公式为：,【例5-18】 某宗房地产每年净收益为30万元，建筑物价值为150万元，建筑物资本化率为12，土地资本化率为10。试计算该宗房地产的价值。解：土地价值=（30-15012%）/10%= 120
32、（万元） 该宗房地产价值 = 土地价值 + 建筑物价值 = 120 + 150 = 270（万元）,式中 VL土地价值； AO土地与地上建筑物共同产生的净收益（通常是基 于房租的净收益）； VB筑物价值（是采用收益法以外的方法，多数情况 下是采用成本法）； rB建筑物资本化率； rL土地资本化率。,基本原理计算公式净收益资本化率派生方法运用举例,2、建筑物残余法的公式为：,【例5-19】有一土地面积为150m2，土地价格为1250元/m2（依市场比较法求得），总建筑面积为80 m2的一栋位于一般街区的商业用房，其月租金为2400元，正常每月总费用占每月总收入的30%。当建筑物的还原利率为10%
33、，土地的还原利率为8%，耐用年限为50年时，以残余法估算建筑物的收益价格。【解】由题意：,年房租收入 240012 = 28800（元）年运营费用 2880030% = 8640（元）年纯收益 28800 - 8640 = 20160（元）土地总价格 1250150 = 187500（元）土地的年纯收益 187500元8% = 15000（元）建筑物的年纯收益 20160 - 15000 = 5160（元）建筑物的收益价 5160 / 10% = 51600（元）,某旅馆需要估价，据调查，该旅馆共有300张床位。平均每张床位每天向客人实收50元，年平均空房率为30，该旅馆营业平均每月花费14万
34、元；当地同档次旅馆一般床价为每床每天45元，年平均空房率为20，正常营业每月总费用平均占每月总收入的30；该类房地产的资本化率为10。试选用所给资料测算该旅馆的价值。 注意：工程估价中，一般除了有租约限制的以外，都应采用客观收益。解：年有效毛收入=300*45*365*（1-20%）=394.20万元年运营费用= 394.20*30%=118.26万元年净收益= 394.20- 118.26=275.94万元旅馆价值=275.94/10%=2759.4万元,某宗房地产建成于2008年8月15日,此后收益期限为50年；2008年8月15日至2010年8月15日分别获得净收益90万元、93万元、96万元；预计2011年8月15日至2013年8月15日分别获得净收益96万元、98万元、97万元，从2014年8月15日起每年可获得的净收益稳定在98万元，该类房地产的报酬率为10%。请利用上述资料测算该宗房地产2010年8月15日的收益价格。,
