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1、彭志红老师,2018房地产开发 成本核算,第一节 、成本核算的基本程序,确定成本项目及成本项目核算内容,确定成本核算对象,确定成本核算期,成本的归集及分配,计算开发产品的成本,结转开发产品成本,第二节、确定成本核算对象,（一）成本核算对象的含义（二）确定成本核算对象的基本原则（三）确定成本对象的具体方法（四）特殊产品类型（五）成本对象的管理要求（六）成本对象专项报告模板,（一）成本核算对象的含义,成本核算对象是指为了计算开发产品成本而确定的各项成本费用归集和分配的范围。成本核算对象的确定，界定了成本核算的空间范围。同一项目因核算需求不同，成本核算对象的设置也会有所差异。比如，房地产项目分两期开
2、发，有高层、多层、商业等不同类型的开发产品，根据需求不同，在确定成本核算对象有以下几种情况：,（一）成本核算对象的含义,1.如果是为了计算项目整体盈利情况，则应把整个房地产项目确定为成本核算对象；2.如果是为了计算每一开发期盈利情况，则应把每期确定为成本核算对象；3.如果为了计算高层、多层、商业等不同业态的产品对项目整体利润的贡献情况，则应把高层、多层、商业等分别确定为成本核算对象；4、如果是为了按会计分期计算每年度或每月销售收入对应的销售成本，则应把对外销售的最小单位确定为成本核算对象。,（一）成本核算对象的含义,由上可见，房地产开发企业成本核算对象的设置是灵活多样的。根据财政部关于印发的通
3、知（财会201317号）第十三条规定，房地产企业产品成本核算对象，一般按照开发项目、综合开发期数并兼顾产品类型等确定成本核算对象。,（二）确定成本核算对象的基本原则,国税发200931号文件第二十六条规定计税成本对象的6个确定原则,可否销售原则,权益区分原则,分类归集原则,成本差异原则,功能区分原则,定价差异原则,（二）确定成本核算对象的基本原则,1、可否销售原则。开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的计税成本对象进行成本核算；不能对外经营销售的，可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象。例如，房地产企业开发的配套设施，分为盈利性的和非营利性的两种。非
4、营利性的配套设施不能对外销售，在划分成本对象时，应将其作为过渡性成本对象单独对其成本进行归集，然后按建筑面积法，按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象。,（二）确定成本核算对象的基本原则,2、分类归集原则。对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型没有明显差异的群体开发的项目，可作为一个成本对象进行核算。例如，某房地产企业在A地块同时开发商品房，1-3号楼为6层；4-7号楼为12层；8-12号楼为22层，则可以将1-3号楼划分为一个成本对象；4-7号楼为一个成本对象；8-12号楼为一个成本对象。,（二）确定成本核算对象的基本原则,3、功能区分原则。开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功
5、能时，可以作为独立的成本对象进行核算。例如，某房地产企业在项目开发区内需要开发商品房、出租房、周转房、以及配套设施等不同类型的房屋。这些建筑物，由于具有不同的使用功能，应分别确定为不同的成本对象进行核算。,（二）确定成本核算对象的基本原则,4、定价差异原则。开发产品因其产品类型或功能不同等而导致其预期售价存在较大差异的，应分别作为成本对象进行核算。例如，某房地产企业开发的1号楼，共20层，1-2层为商业用房；3-20层为住宅。由于商业用房的定价与住宅有很大差异，1-2层的商业用房可以作为一个成本对象；3-20层的住宅可以作为一个成本对象。,(二)确定成本核算对象的基本原则,5、成本差异原则。开
6、发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的，要分别作为成本对象进行核算。例如，某房地产企业同时开发普通住宅和别墅，由于普通住宅和别墅的成本有较大差异，要分别作为成本对象进行核算。,(一)确定成本核算对象的基本原则,6、权益区分原则。开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，应结合上述原则分别划分成本对象进行核算。例如，某房地产企业与其他企事业单位合作开发房屋，同时又为其他企事业单位代建房屋，由于房地产的权属不同，应当分别确定为成本对象进行核算。,（三）确定成本对象的具体方法,根据以上成本核算对象确定原则，房地产企业应结合项目开发地点、规模、周期、开发产品处理方式、功能设计、结构类
7、型、装修档次、施工队伍等因素和管理需要等实际情况，确定具休成本核算对象。具体确定方法如下：,（三）确定成本对象的具体方法,1、单体开发项目、一般以每一独立编制设计概算或施工图预算的单项开发工程为成本核算对象。2、成片分期开发的项目，可以以各期为成本核算对象。3、在同一开发地点、结构类型相同、开竣工时间相近、由同一施工单位施工或总包的群体开发项目，可以合并为一个成本核算对象。,（三）确定成本对象的具体方法,4、开发规模较大、工期较长的开发项目，可以结合项目特点和成本管理的需要，按开发项目的一定区域或部位或周期划分成本核算对象。5、同一项目有裙楼、公寓、写字楼等不同功能的，在按期划分成本核算对象的
8、基础上，还应按功能划分成本核算对象。如住宅楼的一层为商业用，可以把一层作为独立的成本核算对象。,（三）确定成本对象的具体方法,6、同一分期有高层、多层、复式等不同结构类型的，还应按结构类型划分成本核算对象。7、独立编制设计概算或施工图预算的配套设施，不论其支出是否摊入房屋等开发产品成本，均应单独作为成本核算对象。8、只为一个单体开发项目服务的、应摊入开发项目成本且造价较低的配套设施，可以不单独作为成本核算对象，发生的开发费用直接计入单体开发项目的成本。,（三）确定成本对象的具体方法,成本核算对象采用后，应与造价、项目等业务相关部门及时沟通，在不影响项目建设开发的条件下，日后进行签订工程合同、支
9、付工程款等工作时，与成本核算对象一致， 避免业务部门对成本数据的拆分。成本核算对象的确定必须由项目财务负责人和集团财务部审核通过（流程：会计 会计主管财务经理(或区域经理)会计核算分部ERP 分部在系统上新增苑区），同时 与造价部、项目部等业务部门沟通其合理性，并确认。,（四）特殊产品类型,（一）同为一个基础的不同产品 同为一个基地但有不同产品的物业，应根据不同产品的重要性及占比进行判断，应以“较为重要”或“较大占比”的产品作为该物业的“业态档案”。如多层洋房底层带有商铺，底层以上是洋房，则视为“多层洋房”；联排别墅的底层全部或前面部分带有商铺， 其余是联排别墅，则视为“联排别墅”，结转库存商
10、品时再分开。,（四）特殊产品类型,（二）关于车位物权法对建筑区划内的车库、车位归属作了以下明确规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由公司通过出售、附赠或出租等方式约定；占用业主共有的道路或其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。故对于车位核算以规划时产权的归属判断处理。,（四）特殊产品类型,产权归属房地产公司的车位可以由房产公司经营销售，其成本和收入都计入房产公司，应独立为成本核算对象。产权归属业主共有的车位可以由业主共同使用、经营管理，一般采取出租的方式经营，其成本在房产公司的销售物业中分摊，租金收入计入物业管理公司。其成本应分摊至苑区，但可先作为过渡性成本对象进行归集，
11、然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象。,（四）特殊产品类型,洋房底层下的地下车库，车库与洋房属于同一整体，无论产权归属，在确认成本核 算对象时视为“洋房”统一归集成本，结转库存商品时再分开。洋房首层后附有盖车库，若该车库有占用土地，确认成本核算对象视车库和所连接 洋房为洋房产品类型，不将车库单独核算。,会计实务解析,1.A地块分两期开发，成本核算时可以将A地块一期、A地块二期分别确定为中间成本对象。2.由于一期1#16#每幢楼都有独立设计文件，可以独立组织施工，成本核算时可以按建设工程规划许可证审批但是得“项目名称”一期1#商业、一期2#商业.一期16#住宅确定为最终成本对象，即按
12、每栋楼设置最终成本对象。,会计实务解析,3.项目一期有商业、高层、多层等不同产品结构类型，还可按一期商业、一期多层、一期高层等产品类型确定中间成本对象。如果根据公司的管理需求，不要求对高层、多层、商业等分别核算成本的，也可不把高层、多层、商业确定为中间成本对象。4.因一期4#为商住一体，一层为商业用，其余楼层为住宅，具有不同使用功能，应将一期4#商业和一期4#住宅分别确定为独立的成本对象。5.会所建成后归业主共同使用，可以确定为中间成本对象核算，待完工后，按受益原则分配至最终成本对象。,（五）成本对象的管理要求,根据国家税务总局关于房地产开发企业成本对象管理问题的公告（国家税务总局公告2014
13、年第35号）的规定，房地产企业应按照以下的要求做好成本对象的管理。,（五）成本对象的管理要求,1、房地产开发企业应依据计税成本对象确定原则确定已完工开发产品的成本对象，并就确定原则、依据，共同成本分配原则、方法，以及开发项目基本情况、开发计划等出具专项报告，在开发产品完工当年企业所得税年度纳税申报时，随同企业所得税年度纳税申报表一并报送主管税务机关。房地产开发企业将已确定的成本对象报送主管税务机关后，不得随意调整或相互混淆。如确需调整成本对象的，应就调整的原因、依据和调整前后成本变化情况等出具专项报告，在调整当年企业所得税年度纳税申报时报送主管税务机关。,（五）成本对象的管理要求,2、房地产开
14、发企业应建立健全成本对象管理制度，合理区分已完工成本对象、在建成本对象和未建成本对象，及时收集、整理、保存成本对象涉及的证据材料，以备税务机关检查。3、对资料不完整、不规范的，应及时补齐、调整、修正。4、对成本对象确定不合理或共同成本分配方法不合理的，可能导致主管税务机关进行合理调整。,（五）成本对象的管理要求,5、对成本对象确定情况异常的，容易被主管税务机关列入专项稽查或税务检查。6、不如实出具专项报告或不出具专项报告的，主管税务机关将按税收征管法的相关规定进行处理或处罚。,（六）计税成本对象的专项报告,房地产开发企业计税成本对象专项报告-模板.docx,第三节、 成本核算的项目及核算内容,
15、（一）成本项核算释义（二）开发间接费用主要核算内容（三）销售费用主要核算内容（四）管理费用主要核算内容,二、成本核算的项目及核算内容,（一）成本项核算释义,二、成本核算的项目及核算内容,（一）成本项核算释义,二、成本核算的项目及核算内容,（一）成本项核算释义,二、成本核算的项目及核算内容,（一）成本项核算释义,二、成本核算的项目及核算内容,（一）成本项核算释义,二、成本核算的项目及核算内容,（一）成本项核算释义,二、成本核算的项目及核算内容,（一）成本项核算释义,二、成本核算的项目及核算内容,（一）成本项核算释义,二、成本核算的项目及核算内容,（一）成本项核算释义,二、成本核算的项目及核算内容
16、,（一）成本项核算释义,二、成本核算的项目及核算内容,（一）成本项核算释义,二、成本核算的项目及核算内容,（一）成本项核算释义,二、成本核算的项目及核算内容,（一）成本项核算释义,二、成本核算的项目及核算内容,（一）成本项核算释义,二、成本核算的项目及核算内容,（一）成本项核算释义,（二）开发间接费用主要核算的内容,指区域、项目管理部、采购、仓管等部门为组织和现场项目开发而发生的各项费用，月末分摊到生产成本的付款成本项目，正常开发情况下该科目余额为零。 主要包括：(1) 现场管理费用：内部独立核算的、开发项目现场管理的人员工资及福利费修理 费、办公费、办公用水电费、差旅费、市内交通费、运输费、
17、通讯费、业务招待费、劳 动保护费、低值易耗品摊销等。,（二）开发间接费用主要核算的内容,(2) 物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金：按规定应拨付给业主管理委员 会的由物业管理公司代管的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。(3) 质检费：包括按规定支付给质检部门的质量检验费，项目发生的材料、设备质 量检验费、工程质量自检费、工程竣工验收费等质量鉴定性费用。(4) 其他：项目交付使用后发生的，按规定或协议应由开发商承担办理竣工验收费 用以及补贴给物业管理公司的水、电、煤气、暖气等价差，以及其他应计入开发间接费 的费用。,（三）销售费用核算的内容,指销售管理部门在开发产品销售环节发生的各
18、项费用。主要包括： (1)按规定或协议应交物业管理公司的空房物业管理费，根据规定或协议应承担的按单位、面积分摊的空房和自留、自用物业水电费等。(2) 小区内、主体外临时样板房、售楼部软装、外铺贴园林绿化等费用。但样板房、 售楼处内的资产，如空调、电视机等资产性购置支出不在销售费用列支。主体内临时样板房、售楼处的设计、建造、装饰等费用在房屋开发成本中列支。,（三）销售费用核算的内容,(3) 开发产品销售、转让、出租过程中发生的广告审批费、广告制作费(含资料制作 费)、广告宣传费、展览费、销售模型制作费、代销手续费、销售服务费、咨询费、办销售许可证时向政府部门交纳的物业管理启动金、商品房注册登记费
19、、产权交易费(或商品 房交易手续费）、房屋面积审核费、房屋评估费、诉讼费、中介佣金、销售许可证、外销 费等。(4) 专设销售机构的职员工资、工会经费、福利费、折旧费、修理费、差旅费、办 公费、培训费、业务交际费以及其他经费。,（四）管理费用核算的内容,指财务资金部、人力资源管理部等管理部门，为组织和管理房地产开发经营活动而发生的各项费用。主要包括：(1) 行政管理部门人员的工资、福利费，办公费、差旅费、运输费（包括驾驶员保 险费）、折旧费、修理费、低值易耗品摊销、办公用水电费等。(2) 工会经费和职工教育经费。(3) 财产保险费、劳动保险费、待业保险费、医疗保险费、失业保险费。,（四）管理费用
20、核算的内容,(4) 税金：指按照规定支付的房产税、车船使用税、土地使用税(金、费)、印花税等。(5) 审计费、咨询费、聘请中介机构费、诉讼费、业务招待费、董事会费、公司活 动费等。(6) 无形资产及长期待摊费用摊销。(7) 坏账损失及存货盘亏、毁损损失。(8) 租金：包括房屋租金、车库租金等。(9) 分摊上级管理部门和总部的管理费以及其他管理费等。,注意：,发生费用应计入开发间接费用还是期间费用，以是否与直接组织、管理开发项目发生的费用还是与销售商品和管理企业经营所发生的费用来判断，同时以部门属性来判断，一 般情况下在房产项目交付使用前设置的部门：如项目管理部、保安部（工地）、绿化部、 家政部发生的费用计入开发间接费用。,
