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1、担保业务操作及风险控制,一 、担保基础知识,担保是指在经济和金融活动中，债权人为防范债务人违约而产生的风险，降低资金损失，由债务人或第三人以财务或信用提供履约保证或承担相应责任，保障债权实现的一种经济行为。,1、保 证；（信用担保） 2、抵 押；（不动产抵押） 3、质 押；（动产、收益权、权利质押、股权等） 4、留 置； 5、定 金；,2、抵 押: 是指抵押人以其合法的不动产（房地产）以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法处分抵押的不动产（房地产）所得的价款优先受偿。 3、质 押；（动产、收益权等） 质押是指债务人或第三人将其动产移交给债权人占
2、有、作为债权的担保，在债务人不履行债务时，债权人有权依法以该财产折价或拍卖、变卖该财产的价金优先受偿的物权。,1、担保法第9条规定：“学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体不得为保证人。”依照该规定，学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体不论其为法人或非法人组织，均不得担任保证人。 2、 企业法人的分支机构、职能部门。担保法第10条规定：“企业法人的分支机构、职能部门不得为保证人。”,土地所有权;耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使 用权;所有权、使用权不明或有争议的财产;依法被查封、扣押、监管的财产;法律规定禁止流通的财产和依法不得抵押的其他财产;,目标
3、客户自主经营自负盈亏固定资产一般没有完善的薪酬体系有限的雇员人数员工一般技能较低很少的正规教育或培训所从事的工作技术含量都不是很高,目标客户不正规的管理结构有限的会计记录注册或非注册的企业营运资本一般不足经营活动主要以现金交易常将家庭及生意的资金混在一起利润率往往比传统正式企业高低生产水平目标市场一般是本地市场有限的从传统金融机构获得资金的途径,二、如何操作担保业务,1、房地产抵押业务（单双证、购房合同、发票、按揭）2、仓储物资质押业务(库存商品、大宗货物AAA)3、权利质押业务 经营权质押收益权质押股权质押档口质押业务商户联保业务4、履约保证、授信业务5、设备抵押（安装GPS）,1.业务受理
4、-初审个人贷款的基本条件：年龄在18-60周岁之间,具备完全民事行为能力,身体 健全（A1）能够提供反担保措施个人信誉良好、无不良记录借款用途合理具备还本付息的能力 个人贷款所需基本资料：贷款人身份证明；抵押物权属证明；（产权证、土地证）贷款人户口本、婚姻证明（结婚证、离婚争及离婚协议等）个体工商户执照、税务登记、代码证等；购销合同、订单等；,企业贷款所需的基本资料：企业营业执照正副本原件组织机构代码证正副本原件国、地税税务登记证正副本原件开户许可证原件 公司章程复印件（工商局备案）董事会成员名单（工商局备案）验资报告原件法定代表人身份证原件股东有效证明原件（个人提供身份证、企业提供营业执照）
5、近三年年末及上月（季）末财务报表（如审计过可提供审计报告）抵押房屋证明材料原件（如房产证、土地证、合同发票等）房屋租赁协议原件承租人有效证明原件（个人提供身份证、企业提供营业执照）企业公章、法人章担保公司要求的其他相关材料,企业担保贷前审查：主体资格审查还款能力审查商业信用调查借款用途审查,主体资格审查：公司手续齐全合法合规经营处于发展趋势正常经营运作独立自主权限,还款能力审查：一看资产负债，二看速动比率三看经营业绩，四看资金周转五看库存结构，六看担保资源,如何进行初审：审查实行“三对照”（AAAAA） 1、对照“人与证”是否相符2、对照“证与证”是否一致3、对照“证与物”是否一致 查验时要实
6、行“三查清”： 一要查清抵押的房产权属是否真实有效，是否有争议，是否有担保抵押，是否被司法机关查封扣押或因经济纠纷被司法部门采取诉讼保全措施。 二要查清(产权人)的资信信誉，要通过各种渠道了解客户平时为人情况、家庭情况、经济收入及在社会上的影响。 三要查清(产权人)共有人的财产关系，（夫妻关系AA）存续期间共有财产是否有疑议；离婚、丧偶后财产分割、遗产继承是否符合相关法律要求以及结婚证、离婚证真伪以及相关文件的真实性等。,骗贷风险 (1)伪造房屋证书和伪造他项权利证书，欺骗担保公司； (2)将已经卖给他人，尚未过户的房子，以证件丢失为由， 到房地局补领新证，再拿来抵押； (3) 将他人的房产，
7、伪造委托书，（AA）以委托人身份办理抵押； (4)将自己的房子伪造假结婚证，通过假夫妻签字办理抵押。而其真丈夫(或真妻子)出面以共有房产未经其书面同意为由，宣称抵押无效而拒绝还款。,真假产权证的识别： 1、建房注册号。 2、发证机关(盖章)。 3、团花。 4、花边。 5、暗印、水印。 6、编号。 7、发证编号。,B,房屋所有权证,假产权证,有下列情况之一的，不予受理：不能提供有效的权属证明的，且权属性质不清晰的；金融机构信用记录不合格的（一般连续三次、累计六次）的；老（有病的老人）、弱（智力不健全）、病（重大疾病）、残涉及重大法律诉讼、仲裁或重大经济纠纷，不能正常经营和还贷的；已经或准备申请破
8、产或清算，以及正在破产清算的；有涉及黄（经营相关产业）赌、（放高利贷）毒、走私等情况的；经营企业销售情况不好没有还款来源的；对外担保对客户的偿债能力有明显的负面影响的；房屋被占用影响后期处理的；不能提供第二住所且不自愿承诺搬出的；,2.尽职调查及抵押物评估 首先在调查时要做到了解客户的信誉度（还款意愿）、借款人年龄结构、家庭成员员对贷款的态度、资产状况、经营者能力、经营项目状况（行业地位、前景（还款能力）。 我们要做到与借款人 “面对面”交谈，要以实际调查为主、以间接调查为辅 必须与客户沟通到位、真正做到有效沟通。 根据客户提供的资料和了解的信息，我们要回到部门内进行“交叉核验” 复核信息及资
9、料的真实性、可行性。做好以下汇总需要汇总的信息个人因素：客户是怎么样的一个人？ 是否诚实守信还是需要 “人和物的制衡”个人因素（能力）：了解客户真实的借款用途，辨别用途的合理性；客户作为生意人他又是怎什么样的一个生意人？我们要分析生意做得怎样 ？前景如何？发展历程及现状。,2.尽职调查及抵押物评估 对客户提供的有关文件、证明材料进调查和核实，充分了解抵押房地产的详细情况，包括座落、数量、面积、四至、（房产有无私建）产权性质、产权证明、使用年限和当前状况，以及不动产是否设定有抵押、担保、租赁等 。 房地产抵评估既要坚持评估的原则性，又要在原则性的前提下有一定的弹性，如果评估价偏高，则会带来较大的
10、经营风险；如果刻意压低评估价，则会造成客户流失。,抵押物评估依据及参考地理位置、建筑年代、证物相符配套设施、人文环境、交通状况房屋结构、房屋格局、楼层朝向居住状况、使用状况、价值评估经营项目、经营状况、行业情况经营经验、贷款历史、履约情况借款用途、借款周期、信誉情况还款来源、还款能力、还款意愿,评估方法 我们经常采用的评估方法（市场法、成本法、收益法）1、市场法的概念： 市场法又称市场比较法、比较法，是将估价对象与在估价时点近期交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修正和调整，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。2、适用的对象和条件： 市场法适用的对象是具有交易性
11、的房地产，如房地产开发用地、普通商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、商场、标准工业厂房等。而对于那些很少发生交易的房地产，如特殊工业厂房、学校、古建筑、教堂、寺庙、纪念馆等，则难以采用市场法估价。,评估步骤 一般分为下列7个步骤进行： 搜集交易实例； 选取可比实例； 建立价格可比基础； 进行交易情况修正； 进行交易日期调整； 进行房地产状况调整； 求取比准价格；,搜集交易实例的途径查阅政府有关部门的房地产交易资料；向房地产交易当事人、四邻、促使交易协议达成的经纪人、律师、财务人员、银行有关人员等了解其知晓的房地产成交价格资料和有关交易情况； 与房地产出售者，如业主、房地产开发商、房地产经纪人等洽
12、谈，获得其房地产的要价资料；查阅报刊、网络资源上有关房地产出售、出租的广告、信息等资料；参加房地产交易展示会，了解房地产价格行情，搜集有关信息，索取有关资料；同行之间相互提供；,3.业务审批审贷会的职责：负责对担保申请人的基础资料进行审核，对担保项目进行审查；分析申请人的借款用途、还款来源；调查申请人的经营情况，判断申请人的偿债能力；共同研讨、评审担保业务是否具有可操作性；对申请人的反担保财产进行价值评估，确定担保贷款的金额；防范担保业务操作过程中可能存在的业务风险和法律风险；制定业务的具体操作措施和操作手续；对会议内容形成会议纪要以备查；,审贷会规定审贷会成员由总经理、副总经理、营业部主任、
13、业务主办、审批部人员、稽核保全部人员、运营管理部人员共同组成；业务主办负责召集审贷会；审贷会成员少于应出席人员三分之二时，审贷会不能召开；审贷会参会人员过半数不同意，原则上不予操作；审贷会由业务主办和营业部主任为主要汇报人；总经理有一票否决权，但无一票通过权；会议内容由稽核保全部人员负责记录，并形成会议纪要；,不上审贷会的业务 担保额度300（含）万元一下的业务不用上审贷会，300万元以上的非代偿续贷业务、再贷业务（再贷业务申请日期自上笔业务结束之日不超过两个月），经主管副总经理签批同意后可不召开审贷会;如审贷会人员过半数不同意操作该笔业务，由业务主办上报副总经理，决定是否需要重新召开审贷会或
14、结束该业务;,审贷会要求 材料准备齐全调查分析详尽深入探究事实形成书面报告组织召集会议及时通知客户,4.银行审贷按银行审贷会要求报备材料；银行相关领导进行业务审批；银行出具借款合同编号；,5.客户签订合同 借款人、抵押人及共有人均需携带相关证件借款人、抵押人夫妻双方签字；第二住所产权人签字；承租方签字、按手印或盖章；按审贷会要求提供其他材料；企业加盖公章、法人章；法定代表人签字； 股东会成员签字；董事会成员签字；承租方签字、按手印或盖章；按审贷会要求提供其他材料；（所有签字都需按手印）交纳费用：保险费、抵押登记费、公证费、保全费,6.办理保全手续保全方式 合同公证 抵（质）押物登记 法院查封
15、财产看管房产抵押业务： 单证业务办理查封 双证齐全办理抵押登记仓储物资质押业务：派专人进行财产看管 股权质押业务：在工商局办理质押登记,7.稽核审件审核借款人（抵押人）提供的主体资格手续；审核手续齐全无遗漏；审核文件准确无差错；审核相关主体、业务手续的法律关系明确；审核业务手续中涉及的数据准确性；审核保全手续的完整性、有效性；审核业务手续中相关领导签字完整性；最后由稽核出具：（出放款通知书）,8.银行放款9.档案归档10.贷后跟踪回访,11.客户到期还款代偿业务 1、现金代偿代偿申请书付款单（业务主办提交，标明代偿日期，付款类型选其他） 2、转账代偿付款单（业务主办提交，标明代偿日期，付款类型
16、选转账） 3、费用收取 4、代偿天数的确认如遇节假日及第一个周六周日顺延代偿当日不收息,还款当日收息注：代偿业务需提前三天与财务部沟通,具体要求（三核） 1、首先购房合同要求必须在房地产交易中心进行合同备案； 2、所购房屋必须一次性全额付款； 3、开具不动产销售发票；,核查方法： 1、首先核查合同是否在房地产交易中心备案； 2、是否足额交款开具证明（到房屋开发公司）； 3、核查、鉴别发票的真伪（到税务局发票管理所）；,购房合同 （新）,不动产销售发票（代开型）,用一、抵押人借款人基本情况介绍 江XX， 长春市X企业；法人代表，长春市某集团董事长兼总经理，此人是人大代表。 2005年， 江XX用
17、名下的3套商业用房，（该房产是房地产开发公司给某集团的抵账房，此房产无产权证为购房合同和发票，房产位于长春市某小区2#楼119号、219号、319号房屋做抵押，建筑面积：1131.52，向我公司申请贷款180万。,四、吸取的教训 1.不要轻信客户华丽的身份及表面现象（人大代表），忽视对其信用和还款能力的考察。 2.一定要把无产权证，抵押物是合同发票业务的三核落实到位。 3.严格执行贷后回访制度。,1、把担保公司开成拍卖行； 2、把担保公司做成大股东； 3、把担保公司当成救世主； 4、把担保公司沦为垫背者；,1、持续融资，扩大公司资本实力2、扩大宣传，树立公司对外形象3、诚信经营，塑造行业知名品牌4、持续创新，开发适应需求产品5、规范管理，加强内控制度建设6、阳光运作，坚持合规合法经营,
