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1、土地部 贺学文,土地管理法（2019）解读,上海市建纬（郑州）律师事务所,贺学文律师介绍：河南省法学会非公经济法治研究会理事河南省工商联法律服务委员会特聘专家河南省综合评标库评标专家，高级工程师郑州市律师协会建筑委执行委员上海市建纬（郑州）律师事务所 土地部负责人,贺学文律师专业领域：贺学文律师在河南省自然资源厅下属国土测绘单位工作近20年，负责土地、规划相关业务的技术、生产管理工作，系河南省建设领域高级工程师，通过国家土地登记代理人资格考试。（1）不动产发证相关诉讼、非诉业务；建设项目土地预审、用地报批等建设项目前期用地服务；土地征收拆迁项目等等；（2）建设工程、PPP项目；,贺学文律师近年
2、部分业绩摘选：1、河南省出山店水库总投资额98.7亿元人民币，系国务院确定的172项国家重点工程之一，河南省建国以来最大的水利工程，涉及移民搬迁额80亿以上，作为常年法律顾问，提供全过程法律咨询服务；2、河南省南水北调中线防洪影响处理工程一期工程总投资7亿元人民币，全程参与工程土地预审、征地拆迁、用地报批、施工建设等工作；3、河南水投舆源水生态有限公司实施的驻马店市平舆县水系建设PPP项目，系财政部示范性PPP项目，总投资额近30亿，作为常年法律顾问，提供全过程法律咨询服务。4、河南水投汉关水生态建设运营有限公司实施的新安县PPP项目，总投资额近27亿，作为常年法律顾问，提供全过程法律咨询服务
3、；。5、主持完成国务院确定的172项国家重点工程之一，河南省洼地治理项目土地预审；6、主持完成国务院确定的172项国家重点工程之一，河南省小浪底北岸灌区项目土地预审，正在指导项目用地报批工作；7、正在主持开展河南省安阳市殷都区安林公路征地拆迁工作；8、正在主持开展河南省安阳市殷都区太白公路征地拆迁工作；9、担任水利部小浪底管理中心工程类法律顾问、河南省豫北水利工程管理局常年法律顾问，提供全过程法律咨询服务；10、常年担任河南省润泰工程管理股份有限公司、方宇勘测有限公司等土地业务类公司法律顾问，代表公司处理涉及土地类诉讼及非诉业务；,土地管理法,修改背景、概况,修订历史,1986年6月25日，土
4、地法通过；1986年2月，国务院第100次常务会议决定，组建中华人民共和国国家土地管理局。1988年：删去土地不得买卖的规定，增加国有土地和集体所有的土地使用权可以依法转让，国家依法实行国有土地有偿使用的制度。土地作为生产要素进入市场（香港）1998年3月10日，第九届全国人民代表大会第一次会议第三次全体会议表决通过关于国务院机构改革方案的决定。根据这个决定，由地质矿产部、国家土地管理局、国家海洋局和国家测绘局共同组建国土资源部。1998年：全面修正。核心：确立以耕地保护为核心的土地用途管制制度。,2004年：征用，修改为国家为了公共利益的需要可以对土地实行征收或征用，并给予补偿（土地收储、招
5、拍挂）。2012年11月，国务院常务会议通过了土地管理法修正案草案，决定提请人大常委会审议。修主要是涉及土地管理法47条，通过法律修改授权国务院制定土地征收补偿安置条例。2019年成立自然资源部：以国土资源部为基底，整合发改委、林业局、农业局、水利局、住建局、地理测绘等部门某些职能，组成自然资源部，为国务院组成部门。2019土地法第四次修正。,修订历史,修订背景,现行农村土地制度与市场经济体制不适应的问题：土地征收制度不完善，因征地引发的社会矛盾积累较多（低征高拍）；农村集体土地权益保障不充分，农村集体经营性建设用地不能与国有建设用地同等入市、同权同价；宅基地取得、使用和退出制度不完整，用益物
6、权难落实；土地增值收益分配机制不健全，兼顾国家、集体、个人之间利益不够。土地制度是国家的基础性制度，牵一发而动全身。土地管理法关系国家经济社会安全、关系亿万农民切身利益。历史学家研究：1937年-1945年 八年抗战；重庆谈判一年多，三年的解放战争，共产党何以以弱胜强？毛泽东：中国的问题主要是农民问题，农民问题主要是土地问题。居者有其屋，耕者有其田。,修订过程,十八届三中全会:中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定提出明确要求。2014年中办国办印发关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见，对农村土地制度改革进行顶层设计。2015年2月，全国人大常委会通过关于
7、授权国务院在北京市大兴区等33个试点县行政区域内暂停调整实施有关法律规定的决定，在33个试点地区暂停实施土地管理法5个条款。授权决定还明确：对实践证明可行的，修改完善有关法律。2017年5月23日，国土资源部发布了土地管理法（修正案）（征求意见稿）综合社会各界262人次、累计840条修改意见。2018年4月，土地管理法修改被列入全常2018年立法计划。2019年8月26日，十三届全国人大常委会第十二次会议审议通过中华人民共和国土地管理法修正案，自2020年1月1日起施行。,修改概况,2019年8月26日,第十三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议通过,修正案共35条，其中修改27条，删去2
8、条，增加6条。涉及对51条旧法内容的修改，（土地管理法2004共86条）。,三个坚持：坚持土地公有制不动摇;坚持农民利益不受损;坚持最严格的耕地保护制度和最严格的节约集约用地制度.,七大突破：破除集体经营性建设用地进入市场的法律障碍;改革土地征收制度 ;完善农村宅基地制度;为“多规合一”改革预留法律空间;将基本农田提升为永久基本农田;合理划分中央和地方土地审批权限;（放权、监管）土地督察制度正式入法.,具体修改,土地管理法,法条对比,第五条 国务院土地行政主管部门统一负责全国土地的管理和监督工作。县级以上地方人民政府土地行政主管部门的设置及其职责，由省、自治区、直辖市人民政府根据国务院有关规定
9、确定。,修改为,第五条国务院自然资源主管部门统一负责全国土地的管理和监督工作。县级以上地方人民政府自然资源主管部门的设置及其职责，由省、自治区、直辖市人民政府根据国务院有关规定确定。,土地法2004,土地法2019,具体修改内容,第六条 国务院授权的机构对省、自治区、直辖市人民政府以及国务院确定的城市人民政府土地利用和土地管理情况进行督察。,督查制,修正案将国家土地督察制度上升为法律制度。国务院关于深化改革严格土地管理的决定（国发200428号），开始设立。向地方派驻9个国家土地督察局（北京、沈阳上海、南京、济南、广州、武汉、成都、西安），监督检查省级以及计划单列市人民政府耕地保护责任目标的落
10、实情况。省级和计划单列市政府审批农用地转用和土地征收事项，督察局发现有违法违规问题的，30日内提出纠正意见。监督检查发现问题，向政府提出整改意见。对整改不力的，责令限期整改。并暂停农用地转用和土地征收的受理和审批。,新增一条,法条对比,第十一条 农民集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权。农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。单位和个人依法使用的国有土地，由县级以上人民政府登记造册，核发证书，确认使用权；其中，中央国家机关使用的国有土地的具体登记发证机关，由国务院确定。确认林地、草原的所有权或者使用权，确认水面、滩涂
11、的养殖使用权，分别依照中华人民共和国森林法、中华人民共和国草原法和中华人民共和国渔业法的有关规定办理。第十二条 依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。第十三条 依法登记的土地的所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。,第十二条 土地的所有权和使用权的登记，依照有关不动产登记的法律、行政法规执行。依法登记的土地的所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。,法条对比,法条对比,法条对比,第十八条 国家建立国土空间规划体系。编制国土空间规划应当坚持生态优先，绿色、可持续发展，科学有序统筹安排生态、农业、城镇等功能空间，优化国土空间结构和布局，提升国土空间开发、保护的质
12、量和效率。 经依法批准的国土空间规划是各类开发、保护、建设活动的基本依据。已经编制国土空间规划的，不再编制土地利用总体规划和城乡规划。,具体修改内容,新增一条,2019年5月，中共中央国务院关于建立国土空间规划体系并监督实施的若干意见出台。（河南已出征求意见稿）背景：目前存在规划类型过多、内容重叠冲突，审批流程复杂、周期过长，地方规划朝令夕改等问题。建立全国统一、责权清晰、科学高效的国土空间规划体系，作为各类开发保护建设活动的基本依据。实现“多规合一”。四个不得突破：耕地保有量等约束性指标；生态保护红线和永久基本农田控制线；禁止建设区等规划强制性内容；国土空间规划提出的新管理要求。,法条对比,
13、法条对比,案例分析,法条对比,法条对比,案例分析,2018年11月，自然资源部通报10起违法占用永久基本农田案件。河南省许昌市长葛市李某违法占地建庄园饭店案：2017年4月，长葛市董村镇董村村民李某违法占用永久基本农田约0.79公顷（11.88亩）建设浩然庄园饭店。长葛市国土资源局进行了查处；董村镇政府组织拆除了地上建筑物和其他设施；案件已移送公安机关追究刑事责任。刑法第三百四十二条：违反土地管理法规，非法占用耕地、林地等农用地，改变被占用土地用途，数量较大，造成耕地、林地等农用地大量毁坏的，处五年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金。（司释：基本农田五亩以上；非法占用基本农田以外的耕地十亩
14、以上）,新增,第三十五条 永久基本农田经依法划定后，任何单位和个人不得擅自占用或者改变其用途。国家能源、交通、水利、军事设施等重点建设项目选址确实难以避让永久基本农田，涉及农用地转用或者土地征收的，必须经国务院批准。禁止通过擅自调整县级土地利用总体规划、乡（镇）土地利用总体规划等方式规避永久基本农田农用地转用或者土地征收的审批。,法条对比,法条对比,第四十三条 任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。前款所称依法
15、申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。,认定法定结果的标准,删去此条,破局破除集体经营性建设用地进入市场的法律障碍。使用集体土地进行建设乡镇企业建设住宅公共设施公益事业,法条对比,法条对比,第四十五条 为了公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收农民集体所有的土地的，可以依法实施征收：（一）军事和外交需要用地的；（二）由政府组织实施的能源、交通、水利、通信、邮政等基础设施建设需要用地的；（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、生态环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社区综合服务、社会福利、市政公用、优抚安置、英烈保护等公共事业需要用地的；（四）由
16、政府组织实施的扶贫搬迁、保障性安居工程建设需要用地的；（五）在土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内，经省级以上人民政府批准由县级以上地方人民政府组织实施的成片开发建设需要用地的；（六）法律规定为公共利益需要可以征收农民集体所有的土地的其他情形。前款规定的建设活动，应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划；第（四）项、第（五）项规定的建设活动，还应当纳入国民经济和社会发展年度计划；第（五）项规定的成片开发并应当符合国务院自然资源主管部门规定的标准。,具体修改内容,新增一条,公共利益的界定,公共利益,军事、外交基础设施建设公共事业扶贫搬迁、保障性安居工程成片开发建设
17、（符合标准）法律规定其他,同时符合：国民经济和社会发展规划；土地利用总体规划；城乡规划；专项规划,应纳入：国民经济和社会发展年度计划,公共利益的界定,宪法第十条：国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。未对土地征收的“公共利益”范围进行明确界定。集体建设用地不能直接进入市场，使土地征收成为各项建设使用土地的唯一渠道，导致征地规模不断扩大，被征地农民的合法权益和长远生计得不到有效的保障，影响社会稳定。明确限定有利于缩小征地范围，限制政府滥用征地权。,法条对比,法条对比,法条对比,法条对比,土地征收流程图,现状调查风险评估,公告30日并听取意见,公告30日并听取意
18、见,县以上政府应组织听证并修改方案,办理补偿登记、签订补偿安置协议,政府申请征收土地,未出现多数村组成员认为不合法,多数村组织成员认为不合法,关键词：批后公告变为批前公告，引入民主决策，透明、参与,法条对比,VS,第四十七条 征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地
19、被征收前三年平均年产值的四至六倍。但是，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。,第四十八条 征收土地应当给予公平、合理的补偿，保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障。征收土地应当依法及时足额支付土地补偿费、安置补助费以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿费用，并安排被征地农民的社会保障费用。征收农用地的土地补偿费、安置补助费标准由省、自治区、直辖市通过制定公布区片综合地价确定。制定区片综合地价应当综合考虑土地原用途、土地资源条件、土地产值、土地区位、土地供求关系、人口以及经济社会发展水平等因素，并至少每三年调整或者重新公布一次。,1. 土地
20、管理法2004,1. 土地管理法2019,法条对比,VS,征收其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。征收城市郊区的菜地，用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。依照本条第二款的规定支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以增加安置补助费。但是，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的三十倍。国务院根据社会、经济发展水平，在特殊情况下，可以提高征收耕地的土地补偿费和
21、安置补助费的标准。,征收农用地以外的其他土地、地上附着物和青苗等的补偿标准，由省、自治区、直辖市制定。对其中的农村村民住宅，应当按照先补偿后搬迁、居住条件有改善的原则，尊重农村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者货币补偿等方式给予公平、合理的补偿，并对因征收造成的搬迁、临时安置等费用予以补偿，保障农村村民居住的权利和合法的住房财产权益。县级以上地方人民政府应当将被征地农民纳入相应的养老等社会保障体系。被征地农民的社会保障费用主要用于符合条件的被征地农民的养老保险等社会保险缴费补贴。被征地农民社会保障费用的筹集、管理和使用办法，由省、自治区、直辖市制定。,1. 土地管理法2004,1
22、. 土地管理法2019,新土地征收补偿体系,基本原则：被征地农民原有生活水平不降低，长远生计有保障。（源自2004年国务院28号文件）征收原因：明确列举“公共利益”范围（6类）征收程序：批后公告改为批前公告（保证被征收人的知情权、参与权和监督权）补偿对象：土地补偿费、安置补助费、地上附着物及青苗，新增：农村村民住宅补偿和社会保障费（共5项）补偿标准确定：由原用途来确定土地补偿、以年产值倍数法来确定土地补偿费和安置补助费，变为以省级政府制定的动态区片综合地价确定。,法条对比,法条对比,法条对比,完善农村宅基地制度,农村宅基地是农民安身立命之本。旧法：宅基地一户一宅；无偿分配；面积法定；不得流转。
23、弊端：农村宅基地大量闲置浪费，宅基地用益物权难落实。新法亮点：一户一宅到户有所居。（对一户一宅制度的重大补充和完善。）自愿有偿退出。（城市化加速，农民变成城市居民。也意味着地方政府不得违背农民意愿强迫农民退出宅基地）宅基地有偿使用。（鼓励盘活利用，减少闲置）下放宅基地审批权限。（乡镇人民政府审批）,法条对比,集体经营性建设用地进入市场,制度突破：同权同价同等入市 （删除旧法43条是破局，服务于63条）旧法：建设使用土地，须使用国有土地（4种例外乡镇企业、住宅、公共设施、公益事业）。农村集体经济组织以外的单位或者个人直接使用集体建设用地唯一例外：乡镇企业破产兼并。否则只有将集体建设用地征收为国有
24、土地后，该幅土地才可以出使用。弊端：使得集体建设用地的价值不能显化，导致农村土地资源配置效率低下，农民的土地财产权益受到侵蚀。在城乡结合部，大量的集体建设用地违法进入市场，严重挑战法律的权威。条件（三条件说）：1.符合规划；2.依法登记；3.经本集体经济组织三分之二以上成员或者村民代表同意。,条件（四条件说）必须是土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途的集体土地；须经依法登记的集体经营性建设用地；应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意；还得纳入土地利用年度计划，合理安排。使用方式：出让、出租等，可转让、互换或抵押。意义：结束了集体建设用
25、地与与国有建设用地的二元体制，为推进城乡一体化发展扫清了制度障碍，利于乡村振兴，真正惠民。,集体建设用地入市类型1、符合“一户一宅”和本集体经济组织成员的农户建设农民住宅；2、乡镇企业、农村集体经济组织兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业；3、乡镇村公共设施、公益事业建设，如乡镇村养老院、图书室、道路等建设；4、以集体经济组织为主体或者集体经济组织以建设用地使用权作价出资入股、联营与其他企业共同或合作开发建设公租房、乡村休闲旅游、养老等产业项目以及农村三产融合发展项目；5、返乡下乡创业人员，可依托自有和闲置农房院落发展农家乐；6、返乡下乡创业人员，可以通过租赁农
26、民房屋，或与拥有合法宅基地、农房的当地农户合作改建自住房，解决返乡下乡创业人员住房问题；7、 符合规划的集体 建设用地使用权，可以出让、租赁、作价出资或入股用于商品住宅以外的经营性建设项目,第六十四条 集体建设用地的使用者应当严格按照土地利用总体规划、城乡规划确定的用途使用土地。,具体修改内容,新增一条,法条对比,法条对比,法条对比,法条对比,法条对比,法条对比,做好新法实施各项准备,准备工作,启动土地管理法实施条例和基本农田保护条例，细化落实各项制度安排；研究落实新土地管理法授权国务院及国务院自然资源主管部门和省、自治区、直辖市的授权立法事项。省级自然资源主管部门要组织制定并公布本地区的区片综合地价，确保新法实施后按照新的标准实施征地。要不断强化农村集体经济组织作为土地所有权人的能力建设。切实做好新土地管理法的学习宣传和培训工作。,感谢聆听,
