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1、房屋登记办法辅导讲座,麻城市房地产管理局宋晓波,房管事业,民生,开发,物业,测绘,登记,保障,征迁,中介,房屋登记办法三项专题,物权法对房屋登记的影响及相关建议,波兹坦磨坊,商鞅变法,物权法,物权法对房屋登记的影响,原则上采用登记生效主义，依法登记发生力，未经登记不发生效力 。,原则例外，主要有四种可以不登记情形：国家所有的自然资源所有权、土地承包经营权、人民法院仲裁委员会生效法律文书、人民政府的征收决定，以及因继承或受遗赠取得的物权、地役权。,部分可以不登记采用登记对抗主义，不登记不能对抗善意第三人，例如地役权不登记不对抗第三人等等。,物权法实施后，我国对不动产物权的变动,（2）物权法在规定
2、登记机构应当履行职责的同时，赋予登记机构对有关事项进行调查的权力，倾向于实质审查，为了提高登记的公信力，保护善意第三人的利益，强化了房屋登记机构的审查责任；,（3）物权法特别规定，登记机构不得要求对不动产进行评估、不得以年检名义重复登记、不得利用登记多收费等，有利于减少登记机构的不规范行为；,（4）物权法针对错误登记，增加了更正登记和异议登记，为了防止“一物二卖”增加了预告登记制度，丰富了不动产登记形式；,（5）物权法为了保护交易安全、警示交易风险、降低交易成本、维护正常流转秩序，规定了权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供，有助于房管部门尽快建立登记信息公示、公开制度
3、；,（6）此前，房屋登记机构因登记错误造成当事人损失的赔偿责任，法律中并没有明确规定，而物权法确立了先行赔偿、后追偿制度，增加了登记机构的赔偿责任；,（7）物权法明确提出国家对不动产实行统一登记制度，为改变不动产多头登记体制指明了方向。主要指房屋、土地、农业、林业、海域等部门分散登记问题。,物权法实施后，我国对不动产物权的变动,面临的新问题及对策建议,登记机构错误责任问题及建议,问题：物权法规定，登记机构登记错误造成他人损害，无论何种原因，均应当承担赔偿责任。,关于登记办法总体框架、新增内容解读与建议,登记办法总体框架,登记办法新增内容,关于登记办法总体框架、新增内容解读与建议,登记办法条款解
4、读与建议,关于登记办法总体框架、新增内容解读与建议,关于登记办法总体框架、新增内容解读与建议,登记办法条款解读与建议,关于登记办法总体框架、新增内容解读与建议,登记办法条款解读与建议,关于登记办法总体框架、新增内容解读与建议,登记办法条款解读与建议,关于登记办法总体框架、新增内容解读与建议,登记办法条款解读与建议,关于登记办法总体框架、新增内容解读与建议,登记办法条款解读与建议,关于登记办法总体框架、新增内容解读与建议,登记办法条款解读与建议,第二专题 一般抵押,一般抵押,(三)抵押登记中登记机构的审查责任(针对第四十三条) 1、申请书要体现抵押当事人的真实意愿(签字盖章)； 2、身份审查尽可
5、能审慎(询问笔录)； 3、要核对房地产权证书的真伪，信息是否一致(逐一校对)； 4、特殊类型的抵押要审查其他必要材料： 学校、医院等财产能否中抵押? （宋办） 自然人及企业之间的借贷能否设置抵押? 购销合同及其他债权合同可否成为抵押关系主合同? (四)抵押权变更登记的规定(第四十六条) 过去经济生活中大量出现抵押权变更的情形，例如抵押权存续期发生变化，过去做法是注销原来的重新办理抵押权登记，现在登记办法实施后，可以办理抵押权变更登记。（稳妥） 1、抵押权变更的概念(见第四十五条) 2、抵押权变更的表现形式 因抵押权人的名称、地址发生改变 因抵押物的地址、面积发生改变； 因抵押权内容发生改变(抵
6、押权人顺位发生改变或因抵押存续期发生变化) 3、办理抵押权变更登记的要件(见第四十六条),一般抵押,(五)抵押权转让的规定 1、概念(见登记办法第四十七条) 2、表现形式： (1)金融机构不良资产处置： (2)“烂尾楼”的处置； (3)阶段性担保(反担保、双担保、连带担保)； (4)住房抵押贷款证券化(建设部在试点)。 (六)注销登记的规定 l、概念及情形(见第四十八条) 2、抵押权注销的要件(见第四十九条) 专家强调： (1)要慎待抵押权注销登记，错误的注销登记后果严重；（抵押档案的注销、中心） (2)抵押权注销一定要当事人共同申请； (3)防止行政主动注销行为。,一般抵押,(七)在建工程抵
7、押权登记(第5962条共4条)（房管科） 1、概念：是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以转移占有的方式抵押给贷款银行，作为偿还贷款，履行担保的行为。 2、按揭与预购商品房抵押的比较 （电视问政） (1)主体一方是银行或金融许可机构； (2)客体是债务人已取得合法手续的建(构)筑物； (3)内容和目的特定； 3、在建工程抵押应符合的条件(第六十条) 4、与预售商品房抵押的区别(第六十一条) 5、在建工程抵押转为房屋抵押权的规定(第六十二条) 特别强调注意事项 1、在建工程抵押的标的物价值大、建设周期长，要避免预售合同登记备案，预告登记
8、、变更登记、预购商品房抵押登记的交叉，防止开发商重复抵押； 2、要做好几种登记之间的衔接，能并则并，能串则串，减少登记漏洞。 例如：在办理转让抵押房屋的所有权，受让人在申请转让时一并办理在建工程抵押的注销登记。 3、要弄清几种抵押登记的特征及异同点(主体、客体、主债权、从合同、抵押权效力、优先受偿权等内容的变化),一般抵押,第三专题 最高额抵押、预告登记,第一部分：最高额抵押权登记,最高额抵押权登记,(一)最高额抵押权的概念与特征,特征：是为一定期间内将要连续发生的债权提供的担保，并不从属于某一特定的债权。最高额抵押权存在最高债权额限度。但没有处分上的从属性，即抵押权不能单 独为处分而让与他人
9、，只能与所担保的债权一同转换，或者主债权转移时消来。最高额抵押权没有消灭上的从属性。 其含义指： 最高额抵押并不因抵押权存续期间内的某一具体债权消灭而消灭： 某一具体债权的消灭，并不意味着最高额抵押权所担保债权的全部消灭，还有可能发生其他债权。,最高额抵押权登记,(二)最高额抵押权的意义 1、最高额抵押权是一种便捷高效的担保方式； 2、最高额抵押权有利于加强对银行等金融机构的债权的担保。 (三)最高额抵押权的设立登记(见登记办法第五十一条) 实例：A银行与B企业于2008年5月1日签订抵押借款合同，该合同约定：A银行将于2008年6月1日向B企业发放1000万元贷款，B企业以其一栋办公楼向A银
10、行设定抵押权担保。问：A、B双方若申请抵押登记是一股抵押还是最高额抵押登记? 与一般抵押权登记的异同点： 1、物权法第207条规定，最高额抵押权登记要遵循一般抵押权登记的程序与设立要求。 2、不同点：最高额抵押合同有两项特殊条款：(1)最高债权额限度条款；(2)债权确定期间条款；,最高额抵押权登记,(四)如何将已经存在的债权转入最高额抵押担保的债权范围进行最高额抵押登记 上例中若改为该合同约定：A银行于2008年6月1日至2010年5月31日两年内发放不超过2000万元的贷款给B企业。B企业以其一栎办公楼设定抵押权担保。如果A、B于2008年5月2日双方申请抵押登记，是否同意办理抵押登记?如何
11、办? (五)关于最高额抵押权变更登记问题(见登记办法第五十四、五十五条) 变更的情形有两大类： 其一，作为一般抵押登记事项：(1)抵押当事人、债务人的名称或者姓名；(2)被担保债权的数额，如2000万元变为1000万元；(3)登记时间。 其二，作为最高额抵押权的特殊登记事项：最高债权额；确定债权的时间。注意点：记载于登记簿的时间不得变更，它是登记机构的客观记载；变更最高债权额或债权的期间，不影响其他人的，无需其他人同意。否则，则需要后顺位抵押权人的书面同意。 有多个顺位抵押权人变更要防止冲突。（企业融资、登记风险）,(六)关于房屋最高额抵押权登记问题(见登记办法第五十六条) 明确：1、允许最高
12、额抵押所担保的主债权转让； 2、相对于一般抵押权随债权的转移而转移的不同之处：一是最高额抵押权担保的债权没有确定；二是最高额抵押权并不因部分债权的转让而转让，只有当基础关系发生转让时，最高额抵押权才发生转让。登记办法第56条第1款“最高额抵押权发生转移的证明材料”即指基础关系发生转让的证明。三是，如果当事人约定最高额抵押权随同部分债权的转让而转让，这意味着新的债权不可能发生，且符合物权法第206条第3项规定，则按照登记办法第56条第二款第二句规定办理。(七)关于房屋最高额抵押权的确定登记(见登记办法第五十七条、第五十八条) 1、涵义：当发生法定或约定的事由导致最高额抵押权担保的债权被确定，从而
13、使最高额抵押权转变为一般抵押权时，当事人应向登记机构提出确定登记。 2、意义：优先受偿的债权及金额有确定的必要；出于保护利害关系人利益的考虑。如果最高额抵押权所担保的债权不加以特定，那么最高额抵押权无法实现，一般债权人或抵押物上的先后顺序抵押权人利益难以保障； 3、事由：约定债权期届满；没有约定期间或约定不明确，设立已满二年；新的债权不可能发生；抵押财产已查封、扣押；债务人、抵押人宣告破产或撤销；法律规定债权确定的其他情形。,最高额抵押权登记,什么叫预告登记? 物权法第20条第1款规定： 当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登
14、记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 注意：预告登记是一种特殊的公示方法，其本质是使请求权具有物权的效力，目的在于保障将来实现物权； 预告登记的内容以取得、变更和消灭不动产物权为目的的债权请求权。具体来说现房交易、预售、期权抵押可以申请预告登记。房屋租赁不产生物权变动，不能办理预告登记。法院查封不适用预告登记，且预告登记不对抗查封登记。,预告登记,预告登记,预告登记,地役权登记、其他登记,地役权登记,地役权登记、其他登记,地役权登记,地役权登记、其他登记,其他登记,地役权登记、其他登记,其他登记,地役权登记、其他登记,其他登记,地役权登记、其他登记,其他登记,结合本市实际，房屋登记热点、重点问题解读,结合本市实际，房屋登记热点、重点问题解读,关于“公法”“私法”“特别法”“基本法”关系问题?,贯彻实施登记办法的意见,谢谢大家！,
