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1、昌平新农村项目4600亩整体定位和规划初步方案,谨 呈：北京恒盛融达投资有限公司,2008 GW,版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,昌平新农村项目4600亩整体定位和规划初步方案谨 呈：北京恒,我们的研究范围：马池口镇奤夿屯村，村域面积4600亩，村镇集体建设用地面积888亩,从：经济基础较弱、农民收入不高、设施和环境面貌落后的传统农村,到：经社会济繁荣、生活舒适便利、独具特色和活力的社会主义新农村,我们的研究范围：马池口镇奤夿屯村，村域面
2、积4600亩，村镇集,本次汇报内容和下阶段推进安排,160亩的发展策略和物业发展方向,提出4600亩地初步设想和规划草图,针对4600亩整体定位和规划方案,2008/08/11,2008/09/5,2008/09/12,客户分析竞争分析160亩产品策略基于产品策略下的经济测算4600亩的初步想法（非文字）60亩的方案排布,4600亩整体初步规划理念4600亩规划方案草图,项目本体资源解析新农村建设政策研究城市发展机会研究国内外成功案例研究模式及案例适应性分析整体定位与开发理念新农村建设初步概念规划,2008/09/26,本次汇报内容,下阶段推进安排,上阶段工作,本次汇报内容和下阶段推进安排16
3、0亩的发展策略和物业发展方向,主要研究内容,政策解读,规划定义,项目发展方向初判,案例借鉴,本体条件,市场空缺,城市需求,项目整体定位和发展策略,小镇体系,空间结构,主要研究内容政策解读规划定义项目发展方向初判案例借鉴本体条件,政策解读,规划定义,项目发展方向初判,案例借鉴,本体条件,市场空缺,城市需求,项目整体定位和发展策略,小镇体系,空间结构,政策解读规划定义项目发展方向初判案例借鉴本体条件市场空缺城市,发展生产力是社会主义新农村建设的首要任务,世界各国发展农业的政策主要有两大目标：一是提高本国农产品的竞争力二是保证农民得到相对公平的收入,社会主义新农村的发展目标：社会主义新农村建设不设统
4、一的标准,但有统一的目标要求 即：“生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主”十六届五中全会,合理利用和保护农业资源,加强农村基础设施建设,20字方针中“生产发展”是重中之重，打牢物质基础、增加农民收入，是新农村建设的首要任务和着力点，是全面实现新农村建设目标的基本保障。而现代农业是生产发展的主要途径。,合理选择现代农业的实现路径,促进农村劳动力充分就业,社会主义新农村建设的关键问题,政策背景,发展生产力是社会主义新农村建设的首要任务世界各国发展农业的政,北京首批十三个旧村改造试点村作为新农村建设的先行者，机遇与挑战并存，探索农村经济发展的创新模式是其迫切要解决的问题,配套政策：加强规
5、划，提供旧村改造规划编制指导。加强土地管理，依法办理用地手续。多元投资带动旧村改造产业发展。科学改造，合理确定农民住宅产权。积极引导加大旧村改造支持力度。,新村垃圾、污水做到无害化处理和排放，环境整洁优美，新村内绿地率达到30%以上，村域生态良好。,环境良好,居住舒适：新村农民住宅建筑密度和容积率科学合理，单体设计经济实用，节能省地，新颖别致，适应农民未来生产和生活的需要；,配套齐全：新村市政基础设施基本配套齐全，公共服务设施基本满足农民的生产和生活需要；,经济发展：村集体年经济总收入增长10%以上，农民年人均纯收入增长10%以上，劳动力就业率在80%以上，生活质量和社会保障水平进一步提高,布
6、局合理：村内旧房改建或拆除，农民全部入住新修或新建住宅，农民用于新修或新建住宅的支出不超过当年家庭经济总收入的10倍,用地集约：旧村改造完成后，除山区村庄外，应至少节约出40%左右的发展用地,科学规划，合理布局，政策引导，规范发展，建设一批集体经济夯实、农民生活富足、住宅居住舒适、生态环境良好、社会安定有序、具有经济和建设特色的新农村，带动周边地区经济、社会和生态的协调发展；通过试点工作，探索符合首都经济发展要求、适应北京城市化、工业化和现代化发展水平的村庄建设新途径与新模式 。,政策背景,发展目标,北京首批十三个旧村改造试点村作为新农村建设的先行者，机遇与挑,新农村建设是解决三农问题，促进城
7、乡一体化的重要举措，其根本目标是富民强村,农业产业化,农民非农化,农村城市化,新农村三大目标体系,新农村战略目标：富民强村,政策背景,新农村建设是解决三农问题，促进城乡一体化的重要举措，其根本目,奤夿屯村位于昌平区马池口镇域北部，生态环境良好，产业发展以农业为主，有少量村办企业,用地,村域土地总面积4600亩，其中现状农村居住用地1252亩,经济,2004年全村经济总收入5256万元，工业总产值1920万元，占总收入的36.53%，村民人均收入6400元，低于当年昌平农村人均收入6752元。,企业,支柱企业9家，多数村办企业，总用工人数560人，其中本村就业人数385人,村域内植被丰富，生态环
8、境良好；村西有辛店河，村东有幸福河，但均已干涸,行政,隶属北京市昌平区马池口镇管辖，位于马池口镇域北部,人口,全村共有村民622户，2146人，劳动力1291人，其中已就业619人,资源,奤夿屯村基本情况,村域边界,京包铁路,辛店河,幸福河,辛店河,幸福河,京通铁路,宝贵石艺厂,村工业区,奤夿屯村位于昌平区马池口镇域北部，生态环境良好，产业发展以农,奤夿屯村处于新城规划中昌平组团边缘，规划用地性质为农村居住用地、绿地和农田，非二产重点发展区域,奤夿屯村,根据昌平新城规划，昌平新城共包括昌平、沙河两个组团，奤夿屯村位于昌平组团边缘；昌平组团主要承担高新技术产业、旅游服务功能；奤夿屯村未处在八达岭
9、高速和七北路两条规划重要产业带上；也未处在二产发展的重点区域马池口-埝头片区内,奤夿屯村域土地的规划性质为居住用地、绿地和农田,奤夿屯村,马池口-埝头片区,奤夿屯村域,八达岭高速产业带,七北路产业带,奤夿屯村处于新城规划中昌平组团边缘，规划用地性质为农村居住用,如何实现奤夿屯从传统农村向现代化新农村的转变？,解决三农问题，实现和谐社会快速发展，成为全区乃至全市的示范村确立4600亩村域的发展定位及成功启动,现阶段的首要问题是：如何解决新农村建设问题？,R2,期望结果、我们想要什么？（针对目标的规范分析）,R1,非期望结果（不作为、自然发展的结果）,目前以农业为主的发展方向没有充分利用好本村的资
10、源和政策优势，无法有效带动地方就业和增加农民收入，因而也就无法实现全村社会经济的可持续发展和新农村建设目标的实现,？,核心问题,传统农村,现代化农村,传统农村转变为现代化新农村的途径、方式？,如何实现奤夿屯从传统农村向现代化新农村的转变？解决三农问题，,北京“十一五时期”新农村建设发展规划为奤夿屯村发展提出了方向,山区生态涵养圈,平原农业发展圈,近郊农业发展圈,城市发展圈,环京外埠合作农业发展圈,城市发展圈：重点发展以城市绿地、园林景观、楼宇居室美化及农产品展示交易等为主要内容的景观农业和会展农业；近郊农业发展圈：重点发展园区农业、体验农业、科普农业和精品农业；平原农业发展圈：重点发展规模化、
11、专业化、区域化、标准化的大宗农产品生产和加工农业；山区生态涵养发展圈：加强生态工程建设，重点发展以唯一性特色农产品培育、山区民俗旅游、生态旅游等为主要内容的特色农业、生态农业和休闲农业；环京外埠合作农业发展圈：本着优势互补和区域合作的原则，加强合作，重点抓好安全生产基地建设以及生态保护屏障建设。,新农村农业应当大力发展都市型农业，优化布局的同时，提高现代农业的社会服务能力。适应城市居民日益增强的崇尚健康、回归自然的理念和对农业的观赏、休闲、文化、景观等需求，大力拓展农业的社会生活服务功能。非农产业按照“大分散、小集中”的布局，在工业化地区的村镇预留工商和服务业发展空间，在生态建设地区的村镇预留
12、服务业发展空间。,北京“十一五时期”新农村建设发展规划为奤夿屯村发展提出了方向,奤夿屯应依托自身的产业基础，大力发展都市型农业和休闲旅游业，快速实现富民强村目标,奤夿屯属于近郊农业发展圈，应当重点发展园区农业、体验农业、科普农业和精品农业；奤夿屯处于生态建设地区应预留服务业发展空间，大力发展以旅游业为主的农村服务业。,奤夿屯村位于昌平区马池口镇域北部，生态环境良好，产业发展以农业为主，有少量村办企业。在昌平新城规划中，新城规划中昌平组团边缘，规划用地性质为农村居住用地、绿地和农田，非二产发展重点区域,现 状,规 划,以奤夿屯农业为基础建立核心产业链,延伸都市农业产业链,拓宽农村服务业产业链,综
13、合服务型农业,旅游产业化开发,养老产业开发,奤夿屯产业发展之路,奤夿屯应依托自身的产业基础，大力发展都市型农业和休闲旅游业，,主要研究内容,政策解读,规划定义,项目发展方向初判,案例借鉴,本体条件,市场空缺,城市需求,项目整体定位和发展策略,小镇体系,空间结构,主要研究内容政策解读规划定义项目发展方向初判案例借鉴本体条件,案例借鉴-成都三圣乡和华盛顿小西德镇,华盛顿小西德镇,成都三圣乡,案例借鉴-成都三圣乡和华盛顿小西德镇三环路环城高速三圣乡成渝,区位限制：受到“城市通风口”特定区位的限制，不适合发展工业位于成都东南，距市区仅7公里；受到“城市通风口”特定区位的限制，是不可征用的非建设用地，无
14、论是工业还是房地产等非农项目，在这里选择的机会难度较大。,自然资源&传统优势：花卉农业三圣乡常年花卉种植经营土地已发展到6000亩，日均上市量约占成都市场分额的80%，被国家命名为“中国花木之乡”和“全国十大重点花卉批发市场”。,交通状况：已经形成了现代化的交通网络三环路、成龙路、绕城高速公路、成渝路纵横全乡，构建了三圣乡与火车东站、南站及双流国际机场便捷的交通联系，为花卉产品的流通提供了有利条件。,旅游市场：乡村旅游深受成都人民喜爱，三圣乡已成为成都中低收入市民重要的旅游憩息目的地成都被喻为“休闲之都”，居民历来就有休闲生活的习惯，对回归田园的雅趣生活的追求热情始终较高，成都也是上个世纪90
15、年代全国最早兴起农家乐休闲方式的城市之一 。,三环路,环城高速,三圣乡,成渝高速,三圣乡富有传统的花卉农业优势和良好地域通达性，区位条件决定其不适合发展工业，但拥有消费巨大的乡村旅游消费市场,案例：成都三圣乡,以举办首届花卉博览会为切入点，发展以花卉种植产业为基础，以观光休闲旅游为主导的农业旅游,区位限制：受到“城市通风口”特定区位的限制，不适合发展工业自,在都市农业发展上，三圣乡突破原有的“农作物生产销售”的低级产业链条，并花卉种植业为基础发展农业观光休闲旅游，拓展了农业发展空间、带动了相关产业发展，形成了完善的农业产业链条,花卉种植,农户分散种植，农业产业化程度低,农民贫穷落后，2002年
16、人均收入仅3000多元,采取市场+基地（公司）+股农 科技的农业经营模式，大力发展龙头企业，形成种植、加工、销售为一体的农业产业化经营模式，原有农民到企业务工，获得薪金收入,经济作物、花卉种植,花卉加工,改造前农业产业链,改造后农业产业链,花卉销售,休闲观光旅游,农产品销售,缺少统一的大型销售渠道,农民依托农居从事插花、餐饮、茶社等经营活动,完整的农业产业链条,农民生活水平有了本质的提高，红砂村的人均收入达到6080元,兴建10000平方米的花卉交易批发市场,农业发展,农业产业链条缺矢,案例：成都三圣乡,在都市农业发展上，三圣乡突破原有的“农作物生产销售”的低级,以成功举办首届花卉博览会为切入
17、点，三圣乡凭借花卉种植优势，以花为主题，打造具有旅游功能的“五朵金花”，形成“一村一品”的差异化旅游品牌,花乡农居,幸福梅林,江家菜地,东篱菊园,荷塘月色,2003年,2004年,2005年5月,2005年10月,开发项目,规模,项目特点,3532亩,2155亩,5000余亩,3000余亩,1000余亩,AAAA级国家旅游风景区五朵金花的核心区以花卉种植销售为主，依托花卉发展旅游、观光、休闲等相关产业,以梅花种植为主围绕梅花文化和梅花产业链，发展旅游观光产业,以江家绿色蔬菜品牌为依托通过都市人与采地农户签订代种协议结对，把传统种植业变为体验式休闲产业，实现城乡互动,主要栽种四季菊花，形成四季菊
18、花景观形成“环境、人文、菊韵、花海”的交融,以种植莲偶和花卉为主吸引国内外知名画家来创作，促进当地文化产业链的形成,2006年,发展历程,案例：成都三圣乡,以成功举办首届花卉博览会为切入点，三圣乡凭借花卉种植优势，以,围绕“五朵金花”的发展，政府统一将原有村民住房改装为川西民居风格，对景区环境进行精心规划，成为景区农家乐吸引市民的一大亮点,对于被花卉企业占地的农户在新的地方集中修建房屋以节约土地，新居修建时统一成川西民居风格；对于旧的农民房实行就地改造，给房屋穿衣戴帽；注重细节，对一盏灯、一块石头都进行了精心考虑，重点突出文化品位。,案例：成都三圣乡,围绕“五朵金花”的发展，政府统一将原有村民
19、住房改装为川西民居,三圣乡现已成为社会主义新农村建设的全国典范，实现了政府、企业和农民的多方共赢,各主要社会经济指标的变化情况,花卉产值,4124万元,2000年,2005年,6560万元,集体资产,837.03万元,2002年,2006年,3583万元,年增幅达122%，其中经营性资产占了2000万元以上,土地租金,1500元/亩,改造前,改造后,2000元/亩,周边地价,周边地价,50万元/亩,2000年,2005年,220万元/亩以上,片区生态环境的改变吸引了知名开发企业入住，家魁岸了城市东部副中心的开发建设,旅游业产值,极少,2000年,2005年,1.8亿元,政府税收,40.1万元,
20、改造前,改造后,1200万元,从开发改造前后各主要社会经济指标值的变化可见，三圣乡的开发建设很好的实现了政府、企业、农民的多方共赢,案例：成都三圣乡,三圣乡现已成为社会主义新农村建设的全国典范，实现了政府、企业,三圣乡的社会主义新农村建设通过一系列措施使村民就地享受了城市化的文明成果,按照“农民出资、政府补贴”，将农民房改造成老成都民居和仿欧式建筑以城市道路、污水处理、天然气等生活设施标准，完善乡村基础建设修建社区卫生服务中心、学校等现代化配套设施打造生态化景观，营造优美的生态环境通过实施拆院并院、拆企入园、建新拆旧等方式搞好土地整理，在不减少原有耕地面积的前提下，实现土地资源向土地资本的转变
21、,构建农村保障体系，将农民纳入新型农村合作医疗，享有社会养老保险、城市最低生活保障金构建城乡教育体系，取消乡管学校，对农村九年制义务教育阶段的学生部分学费进行全额补贴构建农民就业体系，开发服务型岗位，自主型岗位，争取社会型岗位，支持创业型岗位，增加公益性岗位，加快了农民生产方式的改变构建农村发展体系，加快农村集体经济改革，向股份化、公司化发展,乡村基础设施的城市化建设,保障失地农民享有同城市居民相同的权利、利益和生活保障,农民生活方式发生改变，不再把离乡进城作为进入现代化的唯一途径，而是就地享受城市化的文明成果,案例：成都三圣乡,社会经济效益,三圣乡的社会主义新农村建设通过一系列措施使村民就地
22、享受了城市,小西德镇（Leavenworth）地处华盛顿州的国道2号公路沿线，曾为一个没落的淘金小镇，六十年代通过引入节庆活动重振小镇经济，现已成为美国最具知名度和特色的旅游小镇,Leavenworth镇位于美国的华盛顿州，国道2号公路沿线，隶属西雅图市,最早因1860年的淘金热而繁荣发达起来；铁路的建设，带动大批建筑工人及家人涌入，小镇经济更加繁荣；随着铁路重心迁往邻近小镇Wenatchee及美国19世纪30年代经济萧条，小镇经济开始衰退,历史,区位交通,Leavenworth植被丰富，自然环境较为卓越，是小镇发展旅游业的基础,60年代，居民们将许多具有德国巴伐利亚风格的建筑重新装修、粉刷，
23、将小镇转变为典型的Bavarian Village；穿行于保留着浓厚的德国巴伐利亚传统色彩的建筑间，令人觉得仿佛是在欧洲的某个小镇,建筑风格,自然环境,案例：美国小西德镇,小西德镇（Leavenworth）地处华盛顿州的国道2号公路,各式各样的节庆表演活动是小西德的魅力所在，体育活动更为其锦上添花,圣诞灯饰节：在十二月头三个月末举行,秋叶节：9月26日至28日，举行大型的巡游活动,其他节庆：三月，空碗节四月，合唱节五月，春鸟节八月，品酒节,丰富多彩的节庆,各类体育活动,观鸟,钓鱼,骑马,独木舟,露营,高尔夫,漂流,山地车,游泳,滑雪,+,小镇每年举办20多个大型活动，一年四季都有节庆与活动不断
24、，其中九月的秋叶节与12月的圣诞灯饰节最为引人瞩目,丰富多彩的体育活动更是为小镇的旅游业锦上添花,案例：美国小西德镇,各式各样的节庆表演活动是小西德的魅力所在，体育活动更为其锦上,各种各样的节庆表演活动使得小镇充满生机活力，成为小镇的核心吸引力,案例：美国小西德镇,各种各样的节庆表演活动使得小镇充满生机活力，成为小镇的核心吸,小西德村是户外运动爱好者的天堂，从温和的观鸟步道，到激烈的乘筏漂流应有尽有,观鸟,钓鱼,骑马,独木舟,露营,高尔夫,马车,漂流,爬山,远足,山地自行车,游泳,各种滑雪项目,夏季,冬季,注：上述项目来自Leavenworth官方网站,案例：美国小西德镇,小西德村是户外运动爱
25、好者的天堂，从温和的观鸟步道，到激烈的乘,引入艺术和商业元素，增强游客的参与性,案例：美国小西德镇,引入艺术和商业元素，增强游客的参与性艺术协会组织组织专注方向,小镇拥有大量小规模的的酒店和汽车旅店，为小镇的旅游功能提供住宿配套,Bavarian Lodge（巴伐利亚旅社）的外景及部分客房,案例：美国小西德镇,小镇拥有大量小规模的的酒店和汽车旅店，为小镇的旅游功能提供住,纵观小西德镇的发展历程，开发节庆旅游是其成功起步和持续发展的关键所在,目前，小镇已经成为娱乐、度假、休闲地目的地,阶 段,事件,重新探索小镇的发展思路,统一小镇的建筑风格为第一步,三大节庆推出作为小镇旅游的启动,围绕节庆活动，
26、多种多样的旅游项目推出,小镇旅游全面发展,年代初，公园艺术展和amberleaf 剧院推出，此后不断有各种旅游项目推出,年年，秋叶节、灯饰节、maifest节三大节庆推出,年，决定通过巴伐利亚主题来改造小镇,年，社区领袖接触华盛顿大学社会发展研究机构，寻找小镇发展道路,案例：美国小西德镇,纵观小西德镇的发展历程，开发节庆旅游是其成功起步和持续发展的,案例启示,立足自身资源特点，拓宽农业的内涵和外延，实行农业与休闲产业互动融合的立体化产业发展策略是农业休闲小镇的核心发展思路；休闲小镇不同于普通的旅游景点，小镇发展首先需要塑造特色鲜明的主题，围绕小镇主题打造小镇休闲体系。多种多样具有吸引力的参与性
27、活动是保持休闲小镇活力的关键，同时也是启动阶段提升小镇知名度的关键；在开发休闲旅游功能的同时，小镇环境的改善和美化是需要首先考虑的工作；在休闲产业发展的基础上，休闲小镇可以扩展服务领域，组织度假、会议、婚庆等活动。,战略层面,操作层面,策略层面,案例启示立足自身资源特点，拓宽农业的内涵和外延，实行农业与休,奤夿屯毗邻昌平老城，距北京中心城区约50分钟车程，具有良好的交通区位条件,奤夿屯村位于北京西北方向近郊的八达岭高速公路沿线地区。奤夿屯村通过水南路与京包高速、八达岭高速相连，驾车至北京市区约50分钟；公交：昌平56路和13路两条公交线在村南侧水南路均设有公交车站，乘公交至昌平老城约20分钟；
28、城铁s2线：每天来往西直门的列车共3趟，乘S2线至西直门站车程约40分钟,昌平站,八达岭高速,京包高速,水南路,京包高速,公交车站,水 南 路,八达岭高速,京包铁路,六 环 路,六 环 路,京包高速,公交站,埝头工业园,昌平老城昌平科技园西区,奤夿屯毗邻昌平老城，距北京中心城区约50分钟车程，具有良好的,现状村域内可利用的资源主要有温泉、宝贵石艺厂和林地,水温：40-50，属热泉和高热泉，具有较高的开发价值温泉分类：微温泉（25-33）、温泉（34-37）、热泉（38-42）、高热泉（4399）、沸泉（100以上）埋深：1500m-2500m，；分布：丈头村-北小营-奤夿屯-马池口地区为此次勘
29、测的地热资源主要开发区,温泉资源,宝贵石艺厂,林地,奤夿屯地下温泉资源初步勘测情况：,宝贵石艺厂是村内重点企业，主要产品为仿石雕假山、壁画等艺术品及建筑挂板等新型建筑材料，产品行销全国，客户包括中南海、钓鱼台国宾馆、国家大剧院等,村内建设用地北侧有两块成熟林地，植被条件良好，具有一定的利用潜力,辛店河,幸福河,宝贵石艺厂,成熟林地,现状村域内可利用的资源主要有温泉、宝贵石艺厂和林地水温：40,温泉具有较高的开采价值：经初步探测，温泉水中富含偏硅酸，有二氧化硅、氟、硫化氢及少量的氡和镭等微量元素，PH值为中性，适合于洗浴，并对人体具有较高的医疗保健价值规划许可：根据北京市地热资源2006-202
30、0年可持续利用规划，奤夿屯村并未处在严格控采区和一般限采区内，即规划上可进行温泉资源的开采和利用,奤夿屯村地下的温泉资源具有较高的开采价值，且具备温泉资源开采和利用的条件,马池口镇的奤夿屯村虽然没有处在允许开采区内，但也未处在严格控采区和一般限采区内，从规划和政策上来讲可以进行开采；建议开发利用单位在开采之前做好详细的资源勘测，包括水温和埋深等条件，以及向西了解涉及的各项费用，研究在经济上到底可不可行之后再做温泉的开采和利用 北京国土局地热处贾工,奤夿屯,资源勘察费用,主要相关费用,探矿权使用费探矿权价款勘察单位工程勘察费用,采矿权使用费采矿登记费采矿权价款打井施工费用,资源开采费用,资源使用
31、费用,资源税矿产资源补偿费,根据奤夿屯村地下温泉的温度及本项的开发用途，矿产资源补偿费的征收标准为55元/吨,按1500-2500m的埋深，打井施工费用约200-400万元,温泉具有较高的开采价值：经初步探测，温泉水中富含偏硅酸，有二,旅游服务是昌平规划所确定的三大功能之一，依托丰富的旅游资源，全区已形成以历史人文、自然风光、商务休闲为主要内容的旅游市场,明十三陵,九华山庄,蟒山国家森林公园,昌平新城规划(2006-2020)中对昌平城市性质和主要职能的定义：引导发展高科技研发与生产、旅游服务、教育等功能是北京市的主要旅游区之一，结合丰富的历史人文和自然资源发展康体疗养旅游、商务会展和民俗旅游
32、等,昌平旅游市场,旅游服务是昌平规划所确定的三大功能之一，依托丰富的旅游资源，,昌平旅游存在产品类型趋同、两极分化、游客停留时间短、消费支出少等问题,产品类型趋同无论是以十三陵为代表的历史古迹游，以九华山庄为代表的商务会议游，还是以农家乐为代表的民俗休闲游，京韵京味已经垄断了昌平旅游市场。两极分化昌平旅游市场低端农家乐旅游和高端商务休闲旅游两极分化，缺少中间层次的旅游产品。游客停留时间短、消费支出少在游客构成中，度假村游客仅占游客总量的18，缺乏吸引客户停留驻足的旅游产品。,昌平旅游市场,昌平游客构成比例,昌平旅游存在产品类型趋同、两极分化、游客停留时间短、消费支出,以商务休闲为主要功能的小汤
33、山温泉已经形成品牌，但仍存在与北京其他地区同质竞争的问题，且主要面向高端客户群,小汤山各主要温泉度假类项目与北京周边区域其他同类竞争性项目相比，功能上的差异不明显，基本都以商务、会议、旅游、休闲度假、娱乐、餐饮为主。在建筑类型、服务内容等方面趋同。,小汤山基于温泉资源的服务业已形成一定的规模和品牌，其主要面向高端客户群，北京市及周边地区的普通市民家庭及中产客户群的需求没有得到有效满足，存在很大的市场空间。,昌平旅游市场,龙脉温泉,九华山庄,中心城,昌平,房山,大兴,通州,顺义,怀柔,怀柔温泉度假村,春晖温泉,运河苑温泉饭店,龙熙温泉度假村,北方温泉会议中心,以商务休闲为主要功能的小汤山温泉已经
34、形成品牌，但仍存在与北京,北京具有丰富的历史人文资源，同时汇集了大量自然资源，历史文化与自然风光在城市中较好的融合；北京作为首都，不仅汇集了众多国内高收入、高素质人群，而且外籍高端人士云集，具有强大的消费力；2007年，北京市城镇人口人均GDP已超过6000美元，处于休闲旅游业的高层次发展阶段,北京旅游市场,随着城市经济的发展和居民收入水平的提高，北京已逐步进入以个人消费为主要特征的休闲旅游市场的高级发展阶段,北京具有丰富的历史人文资源，同时汇集了大量自然资源，历史文化,北京旅游市场,近年来，休闲消费在北京市民各项消费支出中的占比明显增大，郊区旅游成为北京市民最常选择的休闲游方式,北京市民食品
35、消费所占比例为30.8%，联合国粮农组织提出的标准，恩格尔系数在59%以上为贫困，50-59%为温饱，40-49%为小康，30-39%为富裕，北京市民的文化娱乐消费支出占到了17%，成为消费支出中第二大部分；在北京市民最常去的休闲消费场所中，郊区旅游排在首位。,北京旅游市场近年来，休闲消费在北京市民各项消费支出中的占比明,北京中高收入个人客户以体验偏好为导向，倾向在风光优美的自然环境下感受城市文化与现代生活，对于价格不敏感，重视娱乐设施、艺术氛围以及服务等其他要素,旅游休闲地本身的吸引力在游客选择旅游目的地方面有着最重要的影响力，其次为个人偏好和时间的适宜性，费用排在第四说明其对价格并不是最看
36、重的，休闲地的吸引力和个人爱好才是最重要的，人们对休闲的态度更偏向于一种经历的品质，一种个性的选择，而非廉价的消遣虽然自然风景目前在居民选择休闲地时比较重要，但随着休闲度假人数的增加，娱乐设施和文化氛围是越来越被看重的；价格相比来说不是重要因素，再次说明人们追求的还是旅游品质。目前休闲地的接待设施、娱乐设施、服务水平都没能成为争取旅游者的主要因素，从游客角度来看在景区资源的特色已具备的情况下，娱乐设施、文化氛围以及服务是各旅游吸引的决定因素,旅游休闲目的地的吸引力因素,旅游休闲目的地关注点排序,北京中高收入个人客户以体验偏好为导向，倾向在风光优美的自然环,北京郊区旅游目前以自然观光、文物古迹、
37、民俗旅游为主，缺少兼具自然生态、历史文化及现代娱乐设施的时尚休闲旅游地,十三陵,红螺寺,九华山庄,故宫,三里屯,碓臼峪,北京郊区旅游目前以自然观光、文物古迹、民俗旅游为主，缺少兼具,北京郊区休闲旅游项目以其优美的自然风光、鲜明的产品特色而受到城市中高收入人群的广泛青睐，京郊休闲旅游市场仍存在较大空间,文化,时尚,自然,北京郊区休闲旅游项目以其优美的自然风光、鲜明的产品特色而受到,北京旅游市场分析小结：北京旅游市场进入以个人休闲旅游为主的发展阶段；特色休闲旅游具有大量需求并存在市场缺失,随着经济快速增长，收入的提高，北京进入以个人休闲旅游为主的旅游业发展高级阶段。 郊区旅游成为北京市民最常选择的
38、旅游方式。北京中高收入个人客户以体验偏好为导向，对于价格不敏感，重视娱乐设施、艺术氛围以及服务等其他要素 北京郊区旅游目前以自然观光、文物古迹、民俗旅游为主，缺少兼具自然生态、历史文化及现代娱乐设施的时尚休闲旅游地 北京郊区的时尚休闲旅游受到以白领为核心的城市中高收入人群的青睐，但巨大的市场需求远没有得到满足，市场发展存在较大潜力,北京旅游市场分析小结：北京旅游市场进入以个人休闲旅游为主的发,从项目本体条件、昌平市场空缺、城市需求出发，借鉴案例给出项目的发展方向,项目本体条件,市场空缺,城市需求,项目位于非规划二产的重点区域，用地性质以居住、农田和绿地。项目交通区位良好，与北京城区连接便捷。生
39、态环境优良，具有林地、宝贵石艺厂和温泉等资源。,昌平旅游存在产品类型趋同、两极分化、游客停留时间短、消费支出少等问题。面向北京普通家庭及中产的打非传统牌的项目凤毛麟角。,北京进入以个人休闲旅游为主的旅游业发展高级阶段。北京郊区的时尚休闲旅游受到以白领为核心的城市中高收入人群的青睐，但巨大的市场需求远没有得到满足，市场发展存在较大潜力,案例借鉴,立足自身资源特点，实行农业与旅游产业互动融合的立体化产业发展策略；小镇发展首先需要塑造特色鲜明的主题。多种多样具有吸引力的参与性活动。,差异化、高起点,定位于满足北京普通家庭及中产文化创意、温泉休闲、养老为主体功能有效结合现代观光的温泉文化节庆为特色、异
40、域风情突出的温泉文化节庆小镇,从项目本体条件、昌平市场空缺、城市需求出发，借鉴案例给出项目,产业发展战略：拉伸农业和休闲业产业链，实现两者交叉互动，实施立体化的产业融合发展战略,战略举措,农业产业化,休闲产业化,农业休闲旅游开发,农业发展战略举措：依托奤夿屯传统农业基础，大力发展都市农业，尤其是都市农业中的社会生活服务功能。,休闲旅游发展战略举措：围绕温泉主题，打造异域风情小镇，重点发展节庆旅游；依托都市农业发展采摘、生态休闲等项目；充分利用林地资源，打造郊野公园；拓展休闲产业外延，发展创意旅游和养老康体休闲游。,产业融合,农业产业基础休闲产业基础,农业要素 产业链休闲要素 产业链,延伸,延伸
41、,交叉,立体化产业融合,开发基础,产业发展战略：拉伸农业和休闲业产业链，实现两者交叉互动，实施,休闲产业以节庆为切入点，以养老康体休闲和创意文化旅游为核心，形成完整的休闲产业链条，引领奤夿屯休闲产业跨越发展,创新发展模式，提升奤夿屯的核心竞争力,游客,产品,消费,节庆吸引游客,满足游客需求,延长停留时间,提高消费意愿,提高节庆对游客的吸纳能力，高效输送游客,奤夿屯休闲系统,打造多元旅游产品，包括温泉乡村养生游、养老康体休闲游和创意文化游等产品，提升满足游客需求的能力,提供便利的住宿娱乐等中高档配套产品，提高消费水平,市场占位,节庆品牌,产品复合,核心竞争力,温泉为特色,休闲产业以节庆为切入点，
42、以养老康体休闲和创意文化旅游为核心,主要研究内容,政策解读,规划定义,项目发展方向初判,案例借鉴,本体条件,市场空缺,城市需求,项目整体定位和发展策略,小镇体系,空间结构,主要研究内容政策解读规划定义项目发展方向初判案例借鉴本体条件,温泉文化节庆小镇 入画（View） 乐游（Stolling） 宜居（Dwelling） 创意（Originality）,整体定位,温泉文化节庆小镇整体定位,入 画,原味 风情 品质 人本。,人 在 画 中,水系色彩和建筑风格,入 画原味 风情 品质 人本。 人,传统的城镇中建筑、人与水域拥有令现代城市居民无法企及的持续接触和亲密联系，人们对水的自然形态的尊重也造就
43、了城镇中水体形式的多样性。水体的保留和利用除却满足人们对于自然的想象和依赖，它的存在往往突出了城镇空间的个性，加强了空间给人的印象。例如池塘边静谧或开敞的空间，沿着水流的步行区域。,美丽小镇 因水而生,传统的城镇中建筑、人与水域拥有令现代城市居民无法企及的持续接,水系复兴奤夿屯，往日一个因水而兴的村落，今日满足人们逐水而居的梦想。充分利用项目内原有主要冲沟以及干涸河道，形成贯穿村落的线状水系，汇聚于小镇中心。,水系复兴奤夿屯，往日一个因水而兴的村落，今日满足人们逐水而,城市整体的风貌具有某种独特的魅力和价值。城市风貌可以体现于建筑风格、样式、材质和色彩等诸多方面，是长期受当地历史、地理、文化、
44、生活习性等影响而演变发展而来的。建筑物本身所在的自然环境，往往和建筑一起形成了不可分割的整体形象。有浓厚民族和乡土气息的古老街区和传统民居，也是构成地区独特风貌的重要要素。法国斯特拉斯堡俄“小法兰西”区是这类老街区中著名的一个。街道两边有许多16-17世纪所谓阿尔萨斯文艺复兴风格的老住宅。从连河上的圣马丁桥望去，向上跳出的半露木构式阁楼倒影在连河水中，窗台上垂下鲜花朵朵，别具风韵。,色彩与建筑的魅力,城市整体的风貌具有某种独特的魅力和价值。城市风貌可以体现于建,复制欧洲小镇中心，作为小镇异域风情的集中展示区,色彩、建筑、细节处处彰显异国风情！原汁原味的复制，人游其中仿佛置身欧洲小镇！,复制欧洲
45、小镇中心，作为小镇异域风情的集中展示区色彩、建筑、细,创 意,意 在 身 外,体验创意碰撞创新人居示范,原创 碰撞 激荡 创意。,创 意意 在 身 外体验创意原创 碰撞 激荡 创,功能一：艺术创作和交流汇集大量艺术和创意人才并为其提供交流的平台，是艺术和创意的摇篮 功能二：艺术展示和会议是艺术和创意成果对外展示和发布的窗口 功能三：创意生活为艺术家及爱好艺术的人们提供居住及休闲之所,文化创意产业聚集区依托宝贵石艺，打造集艺术创作、交流、展示及特色休闲于一体的综合区,艺术创作和交流,艺术展示和会议,创意生活,功能一：艺术创作和交流文化创意产业聚集区依托宝贵石艺，,低密度的生活区文化创意产业聚集区
46、占地约150亩，容积率控制在0.6-0.8 原生态社区环境&个性化产品有利于激发艺术家的创作灵感，并对爱好艺术的人群有极大的吸引力,原生态、个性化的低密度创意生活区，能够为艺术家们提供源源不断的灵感，也为爱好艺术的人们提供高品位的居家生活享受,低密度的生活区原生态、个性化的低密度创意生活区，能够为艺术,乐 游,畅 然 而 游,小镇中心都市农业郊野度假基地,激情 惊喜 生态 科普。,乐 游畅 然 而 游小镇中心激情 惊喜 生态 科,小镇风格：德式风格规模&开发建设强度：占地约50亩，容积率控制在1.0-1.2业态：提供特色商业、餐饮、休闲娱乐等配套服务功能，是小镇的活力中心,小镇中心围绕温泉和创
47、意主题，一年四季定期举办富有特色的主题文化活动和节庆活动，提升小镇的知名度和吸引力；并设置特色集中商业街区，满足人们逛街的乐趣。,小镇风格：德式风格小镇中心围绕温泉和创意主题，一年四季定,生态餐饮：通过温度、湿度控制，营造绿色、健康、舒适的餐饮环境观光体验：体验采摘、农耕，享受乡土情趣养生展览：特色农产品的展览及销售生态游乐场：滑草、瓜棚迷宫、垂钓、婚庆农业高新技术园：现代设施农业展示区，融科技性、知识性、教育性、趣味性于一体,都市农业利用奤夿屯的农业资源，发展以农家乐为主要形式的都市农业，倡导健康、养生的乡村度假生活,1,4,5,3,2,生态餐饮：通过温度、湿度控制，营造绿色、健康、舒适的餐
48、饮环,自驾车营地满足市民日益增长的自驾游需求,郊野度假基地对现状村域北侧的两块成熟林地进行合理的开发和利用，为游客提供私家车营地和拓展训练服务,拓展训练基地丰富游客户外活动，市场前景良好,自驾车营地满足市民日益增长的自驾游需求郊野度假基地对,宜 居,舒适 生态 人本 亲地。,悠 然 而 居,养老基地温泉度假安居示范,宜 居舒适 生态 人本 亲地。 悠,养老基地尊重原生自然环境、遵循人性化的设计原则，以“阳光、绿树、水”为基本元素，创造出一个安全、方便、舒适、亲近自然的理想养老居所,占地规模：约300亩产品：多层+小高层容积率：1.5市场：主抓北京中心城区养老客户，存在较大的市场需求,在这里,“
49、动如流水静如玉,天公劝我此边住”,养老基地尊重原生自然环境、遵循人性化的设计原则，以“阳光,温泉度假充分利用温泉资源，打造北京近郊理想的养生、养心之所；提供温泉乡村度假别墅会馆，满足市区高端人群近郊休闲度假、追求舒适生活之需,占地规模：约150亩产品：温泉+别墅容积率：0.5,在这里，放松地体验着身体与心灵的协调,温泉度假充分利用温泉资源，打造北京近郊理想的养生、养心之,安居示范新农村宜居建设的典范，同享社会经济发展的成果，实现政府、企业、村民的多赢。,占地规模：234亩类型：多层板楼，住宅+配套开发进程：已全部封顶，部分楼宇已开始粉刷外墙,在建的村民安置小区,通过旧村改造和村民安置小区的建设，集约利用土地，改善村容村貌。,安居示范新农村宜居建设的典范，同享社会经济发展的成果，实,未来，项目将成为北京首个具有标杆效应的温泉文化节庆小镇,北京首个具有标杆效应的温泉文化节庆小镇,战略定位,文化标杆,社会标杆,经济标杆,培育节庆文化和温泉文化，吸引创意集聚，达到“文化立村、创意兴村”追求以人为本的发展道路，促进农民增收和就业，较好改善农民居住环境和村容村貌，物质和文化双丰收环境保护下的乡镇发展，追求循环、持续的经济发展，居民富裕，政府有力，区域发达,未来，项目将成为北京首个具有标杆效应的温泉文化节庆小镇北京首,
