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1、深圳坪山新区发展报告,坪山新区发展报告思维导图,内容概述：该部分主要包括区域位置、区域交通以及区域概况小结等六大部分,区域位置：坪山新区位于深圳市东部，东临惠州市，南连大鹏半岛和盐田港，西邻龙岗中心区，是深圳东部重要工业基地,区域交通：新区远离城市中心，主干道较少，缺少地铁等轨道交通，公交线路不足，当前交通不够完善，未来规划前景较好,规划中的坪山交通网络,道路交通：坪山道路交通主要依赖深汕高速以及南坪快速路与深圳其它片区的交流联系； 公共交通：公交路线较少，缺少轨道交通进出坪山仍较为不便； 未来规划：未来开通地铁12号线、14号线,区域定位：根据深圳“十二五”规划，坪山定位为深圳城市副中心、未
2、来发展分近期、中期、远期三个阶段，着力打造东部新城,区域合作规划：以深惠合作示范区为带动，密切与周边区域经济联系，大力引进资金、人才、技术，推动地区产业转型升级,区 域 合 作 规 划,1、临近惠阳中心区：协调互补，为惠州地区提供人才和研发设备；2、毗邻龙岗中心区：借助龙岗生活服务基础设施，打造坪山区域生产性服务中心；3、往罗湖、福田方向：承接中心区辐射，吸引产业转移，聚集高素质人才；4、东部三镇：打造深圳东部生态旅游区；5、往大亚湾方向：实现与大亚湾片区资源共享、创新区域合作制度，互利共赢,空间发展规划：构建“一核两轴”的城市空间结构，双轴外联，实现坪山区域空间协同发展,产业发展规划：自北往
3、南分别发展新能源、生物医药、电子科研以及生态文化旅游等高新生态产业，布局科学，助力经济发展,1、坑梓片区：深圳市新能源、新材料研发与生产基地，重点发展新能源汽车等战略新兴产业；2、聚龙庄片区：深圳市生物、高新技术产业研发与生产基地，重点发展生物医药、程高新技术等产业；3、坪山中心、田心田头片区：前者为区域性高端生产性服务业核心区，后者为电子研发中心；4、碧岭片区：定位为深圳市影视文化、旅游服务产业基地，重点发展电影文化创意设计产业及旅游业,坪山生产总值分析：自2009年成立至2013年，新区经济保持不断增长势头，实现生产总值385.12亿元，经济状况向好,坪山工业产值分析：坪山新区2013年规
4、模以上工业增加值228.95亿元，较2010年增长52%，规模以上工业增加值呈快速增长态势,坪山固定资产投资分析：2013年坪山新区实现固定资产投资203.81亿元，较2009年增长219%，呈高速增长趋势,单位：亿元,数据来源：深圳房产信息网,土地储备量：坪山新区拥有充裕的土地储备量，为区域的规划发展提供了宝贵空间,坪山新区剩余可建设用地30平方公里，居于全市各行政区第3位，充裕的土地储备，为坪山新区的规划发展提供了坚实基础，也为高科技企业、大型文化产业、大型体育设施和娱乐设施进驻坪山提供了良好的选择空间,数据来源：深圳市规土委,旧改现状：旧改项目总面积达256万，且基本集中分布于未来区域两
5、大中心区，城市更新压力大,坪山新区旧改项目约有17个，共计用地面积256万；大部分项目在未来坪山的两大核心区域，多数项目处于洽谈阶段，旧改压力大； 上述旧改项目启动后，对更新城市面貌，增加楼市供应量等方面将起到积极效果； 骤然增加的供应量也加大了当地楼市的销售压力,区域概况小结：坪山新区位于深圳东部，定位为未来城市副中心，目前经济社会发展与其它区域仍有较大差距，但势头良好,内容概述：该部分主要包括新房成交走势、商业市场分析、写字楼市场分析以及片区房地产市场小结等七大部分,新房成交走势：新区成立后，在规划利好等多重因素的作用下，新房成交量逐年大幅上升，均价也基本保持上涨势头,新区成立以来，在规划
6、、政策、基础设施配套等多重利好的作用下，当地楼市行情看涨 早期开盘万科金域缇香及近期的金地朗悦价格不断上涨，获得热卖,热卖楼盘分析：在坪山整体楼市行情向好的大环境下，万科金域缇香、金地朗悦等楼盘均获热卖，房价持续上涨,楼市现存有量：截至2014年6月，坪山楼市现存有量为16.6万/1880套，按照13年的消化速度，现有存量14年内便可完全消化,截至2014年6月4日坪山楼市现存有量,数据来源：深圳市规土委,2014年楼市行情略为受挫，但在坪山GDP高速增长，整体规划利好的大环境下，片区楼市依然向好，1880套的存有量预计在14年内便可完成消化，市场消化快,新增供应量：未来2-3年坪山约有6个项
7、目入市，在有效缓解前期供应量不足的同时也给片区带来了消化压力,数据来源：深圳市规土委,自2014年起未来两到三年内，坪山新区约有六个项目入市，总体供应量预计约为200万； 从物业形态上看，未来入市的楼盘中既包括单一住宅、有不乏大体量的城市综合体，类型较为丰富； 未来楼市供应量大幅增加，一方面可有效缓解前期供应不足，另一方面也给片区市场消化带来压力,商业市场分析（1/2）：受规划利好等多重因素影响，坪山近年来商业也成交面积及均价不断上涨，发展态势良好,商业市场分析（2/2）：商业中心主要有传统百货、步行街构成，业态较为单一，缺少城市商业综合体，商业发展潜力空间较大,数据来源：房地产内参,写字楼市
8、场分析：当地写字楼多为早期建筑，总体档次偏低，缺少新建高端写字楼项目，整体市场较为冷淡,房地产市场小结：受新区规划利好等多重因素影响，坪山房地产市场发展迅速，发展空间较大，同时也出现了发展不均衡的问题,内容概述：该部分主要包括项目概况、区位分析、周边竞品分析及项目小结等六大部分,概况：金地朗悦位于坪山新区新合路与比亚迪路交汇处，2013年11月一期开盘，现已售罄，属于片区热卖楼盘，均价13500元/,数据来源：市调、搜房网,区位分析：地处区域中心，享有政策、规划等多重利好，受优良的区位优势推动，吸引客户前往置业,政策利好：深圳“十二五”规划将提出重点开发坪山新区； 规划利好：所处片区未来规划为
9、区域性高端生产性服务基地，将带来大量的就业和居住人口，由此带动当地楼市发展； 交通利好：当前项目所处片区往西50min可达罗湖、福田，往北30min可达龙岗中心城、惠阳中心区，通达性较好； 其它：未来地铁12、14号线以及深圳外环高速的开通，将极大便利区域间联系,配套分析：3公里内涵盖生态、教育等配套，较为齐全，医疗等配套尚不完善，周边人气不足，但良好的前景仍吸引了不少客户,户型分析（1/2）：一期主力户型为89刚需三房两厅，整体布局相对合理，利用率高,户型分析（2/2）：一期另有少量125四房两厅大户型，布局较为紧凑，对家庭成员较多的客户有较高的吸引力,周边竞品分析：项目周边楼盘拥有突出卖点
10、，销售情况总体向好，对项目造成较大的竞争压力,项目周边楼盘均价在13000左右，因此在价格上没有竞争优势； 周边楼盘均以小户型刚需为主，项目在户型设计上优势不大； 其它楼盘有赠送率、学区房、综合体等卖点，反观本项目则缺少亮点；,项目分析小结：项目为片区热卖楼盘，但缺少突出亮点以及周边项目的陆续开盘，将给项目二期销售带来一定压力,区域分析总结：坪山新区优势明显，拥有较大的发展潜力，但需注意规避自身劣势，推动片区健康发展,区位优势：位于深圳东部，毗邻惠州市，以建设深惠合作示范区为带动，实现区域连动发展； 房产市场向好：房地产市场的迅速发展，为人才向坪山流动，企业投资等注入信心； 规划层面：未来深圳
11、东部新城，城市副中心，粤东重要生产性服务基地，片区规划合理且不断完善交通网络，重点发展高新产业，地区发展前景广阔； 土地优势：拥有30.1平方公里土地储备量，在深圳各区中位列第三，开发潜力较大,地理位置：位于特区的发展辐射范围之外，地区发展长期处于滞缓状态； 基础配套：交通通达性不足，内部市政基础设施建设仍较为落后，难以有效吸引企业和人才入驻 人口结构：2013年增至66万，但仍难以满足地区发展需要，数量偏少；人才不足，人口素质相对较低； 片区旧改：片区旧改面积达256万，且主要集中在未来坪山中心，给地区发展造成阻力,总体上看，坪山作为深圳未来城市副中心，除了自身具有的区位优势之外，还享有政府给予的政策、规划等多方面优势，发展前景向好；但也存基础设施建设不完善、人口结构不合理等劣势，需要在今后的发展过程中进行改良规避,区域发展建议：针对项目存在劣势，从完善交通网络等四大方面提出区域发展建议，希望能有助于片区发展,39,Thanks for your attention,Wish you a good day!,
