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1、,重庆中原地产事业五部,泽科港城国际2012年洋房第四季度营销执行方案,重庆中原地产事业五部 泽科港城国际2012年洋房第四季度,说明,前期经过泽科公司、中原公司、九鼎公司三房沟通，对于第四季度高层营销计划有达成共识，并已开展营销计划实施。本方案将重点细化11-12月洋房开盘前的营销执行，同时对洋房持续销售期的营销执行进行统一思考。,说明前期经过泽科公司、中原公司、九鼎公司三房沟通，对于第四季,目 录,一、营销任务分解,二、营销策略,目 录一、营销任务分解二、营销策略,洋房销售目标及任务分解,本案洋房定于11月17日正式对外发售M1、M2、M9，其中开盘当月完成36.9%的销售目标，在目前市场
2、情况和洋房缺少实体展示销售的道具的情况下，去化难度任务重。而M10具体加推时间，视M1、M2、M9销售情况而定（暂定12月）。,洋房销售目标及任务分解楼栋 可售总量 11月 12月 累计,洋房销售目标及任务分解,洋房11月17日开盘前，需完成450组客户来访量积累，330张普卡办理，150张升级卡，50组诚意金客户，以此来支撑开盘当月销售任务的完成。,洋房销售目标及任务分解洋房11月17日开盘前，需完成450组,目 录,一、营销任务分解,二、营销策略,目 录一、营销任务分解二、营销策略,营销时间及形式,表：时间及阶段划分,营销时间及形式时间天数（天）蓄客阶段划分2012年10月8日,营销时间及
3、形式,10.8至11.2普卡阶段,25天,1天,11.17开盘,11.3至11.9 升级阶段,7天,11.10至11.16收取诚意金阶段,7天,8天,11.18至11.26热销期,35天,11.27至12.31持续销售期,营销时间及形式10.8至11.225天1天11.1711.3,营销策略,在维持现有线上渠道的基础上，将重点集中在线下渠道拓展，将通过巡展、加大派单力度、竞品楼盘客户拦截、加油站、重点路口、电话客、事业单位拜访挖掘、老带新、中原二三联动、九鼎渠道等进行。,营销策略在维持现有线上渠道的基础上，将重点集中在线下渠道拓展,营销时间及形式第一阶段,本项目洋房产品在前阶段是以“城市中心洋
4、房”形象对外进行推广，在本阶段将重点对“城市中心洋房”价值进行具体阐述，把城市中心价值与洋房产品价值结合进行诉求。,营销时间及形式第一阶段阶段蓄客目标来访客户225组,营销时间及形式第二阶段,10.8至11.2普卡阶段,25天,1天,11.17开盘,11.3至11.9 升级阶段,7天,11.10至11.16收取诚意金阶段,7天,8天,11.18至11.26热销期,35天,11.27至12.31持续销售期,营销时间及形式第二阶段10.8至11.225天1天11.,营销时间及形式第二阶段,阶段蓄客目标来访客户110组 办卡90张 升级客户10,营销时间及形式第三阶段,10.8至11.2普卡阶段,2
5、5天,1天,11.17开盘,11.3至11.9 升级阶段,7天,11.10至11.16收取诚意金阶段,7天,8天,11.18至11.26热销期,35天,11.27至12.31持续销售期,营销时间及形式第三阶段10.8至11.225天1天11.,营销时间及形式第三阶段,公布洋房销售价格及优惠政策，通过算价锁定客户意向,营销时间及形式第三阶段阶段蓄客目标来访客户115组，办卡,营销时间及形式第四阶段,10.8至11.2普卡阶段,25天,1天,11.17开盘,11.3至11.9 升级阶段,7天,11.10至11.16收取诚意金阶段,7天,8天,11.18至11.26热销期,35天,11.27至12.
6、31持续销售期,营销时间及形式第四阶段10.8至11.225天1天11.,营销时间及形式第四阶段,阶段目标开盘当月成交45套开盘形式由于蓄客时间短，积累的准客,营销时间及形式第五阶段,10.8至11.2普卡阶段,25天,1天,11.17开盘,11.3至11.9 升级阶段,7天,11.10至11.16收取诚意金阶段,7天,8天,11.18至11.26热销期,35天,11.27至12.31持续销售期,营销时间及形式第五阶段10.8至11.225天1天11.,营销时间及形式第五阶段,营销时间及形式第五阶段阶段目标来访100组 成交5套,营销时间及形式第六阶段,10.8至11.2普卡阶段,25天,1天
7、,11.17开盘,11.3至11.9 升级阶段,7天,11.10至11.16收取诚意金阶段,7天,8天,11.18至11.26热销期,35天,11.27至12.31持续销售期,营销时间及形式第六阶段10.8至11.225天1天11.,营销时间及形式第六阶段,阶段目标来访250组，成交25套营销节点线上、线下推广启动，,营销策略推广具体方式,执行方式1. 自身拥有的业务员，分散至区域重点楼盘；同时，增加小蜜蜂人数，带客数量设定考核标准2.点位设置：竞争楼盘楼盘、十字路口、加油站等必经之路；,执行方式：1.商圈巡展：周末在两路商圈巡展，巡展常态化，不间断巡展，吸纳客户资源；2.以2天/周为一次，在
8、开盘期间照常进行,巡展,派单拦截,营销策略推广具体方式执行方式执行方式：巡展派单拦截,执行方式1. 利用中原客户系统，对区域内客户进行密集电话轰炸。2.需支持物料：3台电脑、6部电话,执行方式：1.投放3次夹报，每次3万份；2.夹报内容配合短信，通过平面展示让客户对项目产品产生直观印象，扩大项目知晓度。,夹报,电话客,短信,营销策略推广具体方式,执行方式执行方式：夹报电话客执行方式：短信营销策略推广具,营销策略推广具体方式,重庆中原有超过1000名员工，将针对项目情况，每周发送内部项目推荐邮件,中原区域公司外网推广投放,一、运用中原内部邮箱，病毒式覆盖，每周一次项目推荐，通过邮件形式，不断强化
9、项目信息，同时，针对项目卖点，做持续性推荐，保持项目在渠道人员中的热度。二、在中原各类期刊月刊刊载项目广告及项目推荐,中原各类刊物、中原内部邮件,营销策略推广具体方式重庆中原有超过1000名员工，将针对,营销策略推广具体方式,中原渠道：,执行方式：第一步：召集全中原渠道人员，召开专场推荐会及动员大会；点对点、到各个门店、渠道部门负责人进行一对一沟通，并发放项目宣传资料，并开展销讲培训；第二步：充分发挥三级市场、渠道部、工商铺部广大的人力和客户资源，从三级市场区域经理到分行经理，到置业顾问，层层下达指令，全体联动；第三步：中原渠道采用客挖掘客户，中原高端项目客户资源进行转介客户第四步：对意向客户
10、由中原渠道人员带到项目，转介给现场置业顾问，并进行现场确认。,链式联动，细胞分裂式中原二三联动，上千余人共同为本案传播及蓄客，促成交,营销策略推广具体方式中原渠道：执行方式：链式联动，细胞分,营销策略销售提升策略,1.因目前所积累的洋房客户缴存有公积金的客户，并希望能用公积金贷款的客户占40%，如无法办理公积金贷款，将造成近3040%客户流失 建议增强对公积金贷款的支持力度，同银行和公积金中心协商2.针对部分客户愿意全款支付，但在同一时间内金额不足的客户 建议在付款方式上支持分期付款建议执行方式：针对 分期付款的客户，在签约时首付50%，在12月30日前再支付40%，接房时支付余下10%房款,
11、客户付款建议,营销策略销售提升策略客户付款建议,营销策略活动保障策略,1、通过系列现场活动吸引客户到访，为项目现场奠定人气，促进洋房蓄客、成交；2、在周末进行，成交引爆，将前期客户陆续引导回项目现场，在本项目没有样板示范区支撑的情况下，最大限度增强客户对项目价值感的认同；3、结合项目销售政策的逐步释放，将客户积累、客户回访、客户诚意度进一步加强、客户成交作为贯穿活动的核心目的进行。,活动目的：,建议执行方式：,营销策略活动保障策略1、通过系列现场活动吸引客户到访，为,营销策略优惠政策,1、卡无门槛阶段办理卡可享总房款2%优惠；2、卡升级阶段升级客户可再享总房款8万元优惠；3、诚意金缴纳阶段凡缴
12、纳诚意金客户交5万，可享受总房款10万元优惠；4、开盘阶段开盘当天认购再享1%总价优惠；及时签约享1%总价优惠；一次性付款95折，按揭付款98折；凡泽科项目老客户推荐成交的，新客户可再享1%总价优惠；以企业名义团购客户可享2%总价优惠（由代理公司具体掌握，用于团购）；5、12月持续销售阶段根据实际销售情况，对销售政策做调整。,营销策略优惠政策1、卡无门槛阶段办理卡可享总房款2%,营销计划表,销售保障措施1、小蜜蜂30人；2、三级市场；3、，需要3台电,媒体执行计划和费用预估,后续将提供详细执行计划见附件,媒体执行计划和费用预估后续将提供详细执行计划,Thanks for your attent
13、ion,Wish you a good day!,Thanks for your attentionWish,即使赠品只是一张纸，顾客也是高兴的。如果没有赠品，就赠送“笑容”。所谓企业管理就是解决一连串关系密切的问题，必须有系统地予以解决，否则将会造成损失。浪费时间。22.11.1222.11.12盖茨运用的管理风格既不是美国的个人主义式，也不是日本的共识主义式，而是独树一帜的达尔文式企业成功经典名人名言17:5817:5817:58:5722.11.12前方充满着未知，但我必须得走。无法评估，就无法管理。22.11.1222.11.1222.11.1222.11.1217:5817:58授权
14、就像放风筝，部属能力弱线就要收一收，部属能力强了就要放一放。军队无放任，学校无放任，此今日世界各共和国之道例。军队放任，则将不能以令，学校放任，则师不能以教；将不能令则军败，师不能教则学校败，其为国忠，莫此之尤。2022/11/122022/11/12积极的人在每一次忧患中都看到一个机会，而消极的人则在每个机会都看到某种忧患。不是没办法，而是没有用心想办法。用心想办法，一定有办法，迟早而已。22.11.1222.11.1222.11.12用人不在于如何减少人的短处，而在于如何发挥人的长处。观察才行。你的脸是为了呈现上帝赐给人类最贵重的礼物做人低三分，做事高三分。17:58:5717:58:57
15、17:5822.11.12决不能在没有选择的情况下，作出重大决策。经营企业，是许多环节的共同运作，差一个念头，就决定整个失败当你在事业上遇到挫折，有打退堂鼓的念头时，你应该加以注意，这是最危险的时候!22.11.1222.11.1217:5817:58:57世界上没有夕阳企业,只有落后和不思进取的企业。光靠价格便宜的产品能够长久地存活下来。没有组织就没有管理，而没有管理也就没有组织。管理部门是现代组织的特殊器官，正是依靠这种器官的活动，才有职能的执行和组织的生存。管理就是做好无数小的细节工作。2022/11/122022/11/1222.11.12将良品率预定为85%，那么便表示容许15%的错
16、误存在。顾客是重要的创新来源。人生的选择决定一切。成功的企业领导不仅是授权高手，更是控权的高手。卓有成效的管理者善于用人之长。2022年11月12日2022年11月12日星期六做生意，要随着形势的变化而变化。做小生意，在于勤;做大生意，要看政治观局势。魔鬼存在于细节之中。2022年11月22.11.1217:58大多数的错误是企业在状况好的时候犯下的，而不是在经营不善的时候。没有什么比忙忙碌碌更容易，没有什么比事半功倍更困难。成功的方法千万条,多总结别人的失败,根据现实的路行走,不要太在意听取名人大家的创业格言。协调以及控制。22.11.122022年11月12日5时58分下午5时58分57秒
17、企业做大后CEO说话要越来越细。小企业要有长远的打算大企业要有注意细节。2022年11月12日星期六5时58分57秒企业的成功靠团队，而不是靠个人。只要不是相当重要的商品，不是稳健踏实地行商，迅速发展就等于迅速破产，只有使多种商品不间断地相继配合上市，才能使迅速发展的事业稳步前进。22.11.122022年11月12日星期六5时58分57秒正确的决策来自众人的智慧。周到的服务，那简直是难以想象的。17:582022年11月12日星期六5时58分57秒,谢谢各位！,即使赠品只是一张纸，顾客也是高兴的。如果没有赠品，就赠送“笑,踏实，奋斗，坚持，专业，努力成就未来。22.11.1222.11.12
18、Saturday, November 12, 2022弄虚作假要不得，踏实肯干第一名。17:58:5717:58:5717:5811/12/2022 5:58:57 PM安全象只弓，不拉它就松，要想保安全，常把弓弦绷。22.11.1217:58:5717:58Nov-2212-Nov-22重于泰山，轻于鸿毛。17:58:5717:58:5717:58Saturday, November 12, 2022不可麻痹大意，要防微杜渐。22.11.1222.11.1217:58:5717:58:57November 12, 2022加强自身建设，增强个人的休养。2022年11月12日下午5时58分22
19、.11.1222.11.12追求卓越，让自己更好，向上而生。2022年11月12日星期六下午5时58分57秒17:58:5722.11.12严格把控质量关，让生产更加有保障。2022年11月下午5时58分22.11.1217:58November 12, 2022重规矩，严要求，少危险。2022年11月12日星期六5时58分57秒17:58:5712 November 2022好的事情马上就会到来，一切都是最好的安排。下午5时58分57秒下午5时58分17:58:5722.11.12每天都是美好的一天，新的一天开启。22.11.1222.11.1217:5817:58:5717:58:57Nov-22务实，奋斗，成就，成功。2022年11月12日星期六5时58分57秒Saturday, November 12, 2022抓住每一次机会不能轻易流失，这样我们才能真正强大。22.11.122022年11月12日星期六5时58分57秒22.11.12,谢谢大家！,踏实，奋斗，坚持，专业，努力成就未来。9月-229月-22W,
