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1、第四章 住房抵押贷款证券化,第一节 住房抵押贷款证券化的基本结构,住房抵押贷款证券化（mortgage backed sec- uritization, MBS），是指商业银行等金融机构将其持有的住房抵押贷款债权转让给一家特别的专业机构，该机构以其收购的住房抵押贷款为基础而在资本市场上发行证券（主要是住房抵押贷款债券）的行为过程。,一、住房抵押贷款证券化运作的基本结构,二、住房抵押贷款证券化运作的现金流,住房抵押贷款证券化运作过程，涉及多个主体之间的现金流转。1）原始贷款人与证券化特设机构之间的现金流。2）证券化特设机构与证券承销机构之间的现金流。3）证券承销机构与投资者之间的现金流。4）投资
2、者与借款人之间的现金流。,在住房抵押贷款证券化运作中，这些现金流转过程是通过受托机构、服务机构的帮助实现的，具体过程如下。,1）发行收入的获得。证券化特设机构从证券承销商那里获得证券的发行收入。2）支付购买价格。证券化特设机构按抵押贷款买卖合同的规定，将发行收入的大部分作为购买价格支付给原始贷款银行。3）对投资者还本付息。指定的服务机构将抵押组合产生的现金收入，存入受托管理机构的特设机构收款专户，用于特设机构对投资者还本付息。,借款人,服务机构（发起人）,受托管理机构,SPV收款专户,投资者,图4-2 住房抵押贷款证券化动作的现金流示意图,第二节 住房抵押贷款证券化的动作机理,一、风险分散机理
3、,二、资产组合机理,能够证券化的金融资产必须具备以下特征。1）能带来一个未来稳定的现金收入流。2）资产还款期限和还款条件易于把握。3）资产达到一定的信用质量标准。,三、资金配置机理,资金配置机理是指从平衡全 社会资金供求的角度，使资金的供给方与需求方在更广阔的范围内联合起来，从而使分散、闲置的资金更有效的运用。资金配置机理是住房抵押贷款证券化的运作的推动力。,四、信用分工机理,信用分工机理是指通过对整个信用放贷过程进行分工，使各个专业性金融机构能够专注于信用过程的某一具体部分，从而形成竞争优势。,五、利益驱动机理,利益驱动机理是指通过利益刺激来激发微观经济单位参与与市场经济的活力和积极性。具体
4、到住房抵押贷款证券化，利益驱动机理正是各方参与者积极参与和推动证券化运作的目的所在。,第三节 我国实施住房抵押贷款证券化的现实意义,1）分散贷款风险，提高资产质量，有利于其经营活动的进一步开展。2）住房抵押贷款证券化可以降低住房信贷成本，为普通居民住房投资与消费提供资金支持3）通过住房抵押贷款证券化，发展资本市场新融资工具，可以提高资本市场的深度和广度。4）住房抵押贷款证券化有利于提高我国银行业的竞争力。,根据产生现金流的资产证券化类型不同,我们常常把资产证券化划分为资产支持证券(简称ABS)和住房抵押贷款证券 (简称MBS)。MBS与ABS之间最大的区别在于:前者的基础资产是住房抵押贷款,后
5、者的基础资产是除住房抵押贷款以外的其他资产,实施证劵化的步骤,(1)发起人如国家开发银行和建行确定证券化资产,组建资产池。,(2)设立特设信托机构(SPV)。SPV是资产证券化的关键性主体,它是一个专为隔离风险而设立的特殊实体,设立目的在于实现发起人需要证券化的资产与其他资产之间的风险隔离。在SPV成立后,发起人将资产池中的资产出售给SPV,将风险锁定在SPV名下的证券化资产范围内,(3)资产的真实销售。即证券化资产完成从发起人到SPV的转移。在法律上,实质意义上的资产证券化中的资产转移应当是一种真实的权属让渡,在会计处理上则称为真实销售。其目的是保证证券化资产的独立性-发起人的债权人不得追索
6、该资产, SPV的债权人也不得追索发起人的其他资产。,(4)进行信用增级。SPV取得证券化资产后,为吸引投资者并降低融资成本,SPV必须提高拟发行资产支持证券的信用等级,使投资者的利益能得到有效保护和实现。信用提高技术成为资产证券化成功与否的关键之一。,(5)资产证券化的信用评级,即由信用评级机构对未来资产能够产生的现金流进行评级以及对经过信用增级后的拟发行证券进行评级。资产支持证券的评级为投资者提供证券选择的依据,从而构成资产证券化的又一重要环节。,(6)发售证券。在经过信用评级后,SPV作为发行人如中诚信托和中信信托,通过各类金融机构如银行或证券承销商等,向投资者销售资产支持证券(ABS)
7、。,(7)向发起人如国家开发银行和建行支付资产购买价款,即SPV将证券发行收入按照事先约定的价格向发起人支付购买证券化资产的价款。,(8)管理资产池。资产支持证券发行完毕后到金融市场上申请挂牌上市,但SPV还需要对资产池进行管理和处置,对资产所产生的现金流进行回收。管理人可以是资产的原始权益人即发起人,也可以是专门聘请的有经验的资产管理机构。在信贷资产证券化运作中,管理人主要负责收取债务人按期偿还的本息并对其履行债务实施监督,在房地产证券化运作中,管理人主要负责通过出租或出售房地产等方式获取收益。,(9)清偿证券。按照证券发行时的约定,待资产支持证券到期后,由资产池产生的收入在还本付息、支付各
8、项服务费之后,若有剩余,按协议规定在发起人和SPV之间进行分配,整个资产证券化过程即告结束。对资产证券化的基本运作程序了解之后,我们可以看到,整个资产证券化的运作都是围绕SPV这个核心展开的,SPV是整个资产证券化发行与交易结构中的中心。,第四节 我国住房抵押贷款证券化的模式选择,一、住房抵押贷款证券化的动作模式,1、过手证券模式是以住宅抵押贷款资产池为支撑所发行的证券。过手证券的发行人将抵押贷款汇集成一个为所发行证券提供担保的资产池，然后以此资产池为支撑发行过手证券，并将由该资产池所产生的现金流在扣除了有关的费用之后“过手”给证券投资者。,图4-6显示了一个典型的过手证券结构中的现金流。债务
9、人将本金和利息按时支付给服务人（通常为银行），服务人在扣除相应的服务费后将本金和利息存入一个独立的以受托管理人名义开立的托收账户中，然后由受托管理人在约定的时间内将这些本金和利息支付给投资人。在利用担保等保险措施进行信用提高时，若发生债务人拖欠贷款和违约的情况，信托管理人有权要求承保人付款来发行保险合同。,在过手证券模式下，原始贷款银行把拟证券化的抵押贷款组合转让给SPV，由SPV或代表SPV利益的受托管理机构发行证券给投资者，每份证券按比例代表整个抵押组合中的相应权益。随着抵押组合的出售，为了维护投资者的权益，原始贷款行把源自组合的所有权利和收益都转让给SPV，并由受托管理机构托管。,但通常
10、仍由原始贷款银行继续为这些贷款提供服务，以确保资金及时、足额到位。服务机构将现金流转存到受托管理机构的SPV收款专户，该账户中的资金首先用于支付到期的住房抵押证券本息，然后再按期交付服务机构的服务费。,2、抵押债券模式,是抵押贷款机构以其持有的抵押贷款或抵押贷款支持证券为抵押品而发行的债券。与过手证券不同，它代表的是一种债权关系，而不是所有权关系，抵押债券是发行人的负债。相应的抵押贷款组合所产生的现金流量也不一定用于抵押债券的本息支付，发行人可用其他来源的资金偿还抵押债券的本息。,图4-7 抵押债券运作的简易流程图,在抵押债券模式下，往往需要把SPV设计成由原始贷款银行控制的实体（通常以贷款银
11、行的财务子公司形式存在）。这样，由原始贷款银行向SPV转让抵押组合，再出SPV发行抵押债券时，由于该业务属关联方交易，母、子公司从经济实质上讲为一个经济（会计）主体，从合并会计报表角度来看，该业务属内部交易，对等业务应相互抵消，因而该业务“真实出售”特性并不明显。,抵押债券模式具备以下重要特征：,1）抵押债券一般都实行超额抵押担保（按债券本金的110200的抵押数量超额担保）。这是因为抵押债券模式不用像过手证券那样设立抵押贷款现金流的收款专户，专款专用。超额担保可以弥补因缺乏收款专户而给投资者造成的损失。担保品除了抵押贷款组合之外，还有公司债券、国债、可转让票据等。,2）现金流量较为稳定，利息
12、以季度或半期支付，本金到期一次性支付，这样能较好地保障投资者的权益。,3）对发行人来说，由于债务人归还的本金和利息不需要像过手证券那样立即过手给投资者，因而可进行投资。但是，由于抵押债券的发行费用要比过手证券高，所以在美国的发行数量受到限制，抵押债券虽然克服了过手证券现金流不稳定的缺陷，但同时由于抵押担保超值极高，因此产生了对抵押品利用效率不高的缺陷。,3、转付证券模式,是过手证券和抵押债券的结合，兼有二者的一些特点。一方面，转付证券是发行人的负债，投资者是发行人的债权人，这与抵押债券相同；另一方面，发行人用于偿还转付证券本息的资金来源于相应抵押贷款组合所产生的现金流，这又与过手证券相同。,转
13、付证券和过手证券的主要区别在于：抵押贷款组合的所有权是否转移给投资者，转付证券下抵押组合的所有权不转移给投资者，投资者不必承担抵押组合的相应风险，而是作为抵押组合的债权人享有到期索取本息的权利。,转付证券与抵押债券的主要区别在于二者偿还本息的资金来源不同，转付证券下设立抵押贷款现金流收款专户，专门用于对投资者还本付息，专款专用，不像抵押债券以其他资金来源对投资者还本付息，一理资金来源出现问题可能会给投资者造成损失。,4、三种基本模式比较,通过比较可以看出，转付证券模式较过手证券和抵押债券模式具有明显的优越性。1）从融资工具性质上看，转付症券属于债权证券，它不像过手证券属于所有权证券，投资者不必
14、承担提前偿付风险，享有较高的安全保障。2）从SPV性质上看，转付证模式下的SPV是独立的实体，证证券化的抵押贷款可以实现“真实出售”，在会计上以“表外”原则处理，有利于改善发起人的资本结构，这就克服了抵押债券的无法改善发起人的资本结构的缺陷。,3）从支付方式上看，转付证券本息支付方式固定，不受抵押贷款现金流不稳定的影响。这是因为它既保留了过手证券模式下设立的抵押贷款本息收款专户，专门用于对抵押证券的还本付息，同时又对抵押贷款的现金流进行重组，以保证现金流的相对稳定。4）在转付证券模式下，可以依据重组的现金流创造出多种到期日各不相同的抵押证券，以适应 不同层次投资者的不同偏好，在更广阔的范围内吸
15、引投资者。,二、我国住房抵押贷款证券化动作模式选择,1、过手证券模式不应列入选择范畴2、抵押债券模式可作为过渡性安排由国有银行组建专门的子公司作为证券化实体，行使SPV的职能。这主要是基于以下几方面的考虑：,1）可以充分发挥国有银行现有的金融人才、技术及资金优势，降低启动成本，有利于节省财政支出，减轻财政负担。2）由于国有银行拥有国家信用的支撑，以其子公司作为抵押债券的发行主体，既可减轻政府担保机构的压力。3）这种设立和发行模式比较容易构建，可使住房抵押贷款证券化达到近期启动的效果。,但是，抵押债券模式只能作为过渡性安排，不可长久采用，原因如下：1、这种类型的SPV同国有银行是母体与子体的关系
16、，是密切关联的，在住房抵押贷款证券化运作中，SPV可能会对国有银行产生利益倾斜，导致一些不利于投资者的行为发生。,2）国有银行存在大量的不良债权，经营包袱沉重，由其子公司长期行使SPV职能，可能会导致抵押债券质量下降。3）抵押债券模式并非真正意义上的证券化，并不能实现抵押贷款的“真实出售”，也不能达到原始贷款银行同SPV之间真正意义上的“破产隔离”。在抵押债券运作模式下，从根本上说，发放住房抵押贷款的风险仍滞留在银行体系内部。,3、转付证券模式是最适宜的选择,实施转付证券运作模式，关键是要组建真正意义上的SPV可以由中央银行、信誉卓著的国有银行、实力雄厚的券商共同组建。这家特设机构具体可采用国
17、家控股、商业银行、券商等法人机构参股的形式，以商业方式运作，使其成为不破产的实体。资金来源上，除吸收股本外，还可以发行债券筹集资金。既可以体现国家对住房抵押贷款证券化的支持，又有减轻财政负担；既有利于保护投资者的利益，又能面向市场确定运作导向。,三、中国住房抵押贷款证券化运作的程序设计,转付证券模式是中国住房抵押贷款证券化运作最适宜的选择。,转付证券模式相应的住房抵押贷款证券化运作程序。1、确定住房抵押贷款证券化融资目标，组成资产池2、实现抵押贷款的真实出售3、完善交易结构，进行内部评级4、信用增级5、进行发行评级，安排证券销售6、获取证券发行收入，向原始贷款银行支持购买价格7、实施资产管理，
18、建立投资者应收积累金。8、到期还本付息，对聘用机构付费。,第五节 我国实施住房抵押贷款证券化的举措,一、满足技术支持的要求,对于住房抵押贷款的提供机构，资产证券化的技术支持应具备以下功能1）出示记录，确认资产销售。2）出示记录，确认属于所集资产的周期性支付。3）将以上获得周期性支付转移到特定账户。4）每月报告所得的本息及其预付和提前偿付、以及本金损失、决策失误等情况。,银行在管理抵押贷,银行在管理抵押贷款过程中，对住房抵押贷款的逾期违约和提前还款等情况缺乏完整的数据积累，而这些数据正是金融机构控制与防范风险、在二有市场上对抵押贷款证券进行定价的重要依据。,二、扩大住房贷款规模,在实施证券化的过
19、程中，银行要将住房抵押贷款实现真实的出售，其首要条件是：要不断使住房抵押贷款业务达到一定规模。当贷款总金额达到一定规模时，便按一定标准将出售的贷款进行划分和组合。同时商业银行出售的住房抵押贷款规模也决定着抵押证券市场的规模和出售贷款行及基他介入机构的赢利水平。,三、实现抵押贷款信息管理标准化,住房抵押贷款证券化是对成批量的抵押贷款进行的，为了便于对成批量的抵押贷款进行分类、重组形成标准化契约，抵押贷款本身必须实现标准化。,1）对于抵押贷款的存量部分，即现有抵押贷款，进行标准化处理，将现有的住房抵押贷款按期限和利率进行大到分类，建立抵押贷款分类库，然后再将抵押贷款分类库中的抵押贷款细分为标准化合
20、约。,2）对于住房抵押贷款增量部分实现标准化。银行将按照国家统一的政策对抵押贷款增量部分实现三方面的标准化内容：一是发放程序标准化；二是贷款合同标准化；三是信息管理标准化。,四、完善一级市场的风险控制机制,商业银行在开办住房抵押贷款过程中，要逐步建立并完善个人信用登记制度，在抵押贷款的创造过程中，对抵押贷款申请人进行科学合理的资格审查。在发放贷款时对各笔贷款在贷款总额、借款人职业与年龄、抵押房产地域的分布上不宜集中，以防范非系统性风险的发生，保证贷款集合未来现金流的稳定性。,五、规避定价风险,1）提高住房抵押贷款的质量。2）对非政策性住房抵押贷款可设计浮动利率。对非政策性住房抵押贷款设计浮动利
21、率，出售这种抵押贷款后，抵押贷款证券也可设计相应在的浮动利率。这样出售贷款银行的发行证券机构都可规避定价风险。,六、力求合理避税,银行应对以下两个方面的贷款向政府申请实行减免税。1）所发放的贷款属于支持房改项目、城市规划大规模动迁项目、少数民族居住地安置项目、国家级商品房设计、建设、示范项目和经济型适用住房项目，这类贷款在出售给证券化特设机构时，银行可向政府申请减收名免征所得税、营业税和印花税。2）资产的转让可考虑以债务托管的形式给予安排，这样只需支付托管费用，可以避免流转税的征收。,七、准备相关法律文件及相应的报告,三、我国开展住房抵押贷款证券化的主要障碍1抵押贷款一级市场还有待进一步发展2相关法律法规还很不健全（1）组建证券化特别机构(SPV)和证券发行的法律障碍。（2）关于债权转让的法律障碍。（3）信用增级的法律障碍。（4）机构投资者进行证券投资的法律障碍。3信用体系和各类中介服务机构的发展还有待健全,四、关于在我国推行住房抵押贷款证券化的建议1试点探索，逐步推广2继续扩大和规范住房抵押贷款一级市场3放宽市场限制，积极培养投资主体4完善法律法规体系5加大证券化所需人才的培养力度,
