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1、美高大桥新区项目定位报告,城市概况,武汉房地产市场概况,项目分析定位,营销策略,目 录,项目优化建议,1,Chapter,武汉城市概况,武汉城市概况,Chapter 1,地位与发展,城市规划发展契机,经济产业,交通环境,人口与面积,武汉位于中国中部，是湖北省省会和政治、经济及文化中心，同时也是长江中游的商贸金融中心，数度被评为“21世纪最具发展潜力城市”之一。 得中的地理优势，被不少经济学家誉为“中国经济地理的中心”。交通四通八达，历来有“九省通衢”之称，东去上海、西抵重庆、南下广州、北上京城，距离均在1000公里左右。,地位与发展,地位及发展,武汉市面积8466平方公里，三环以内主城区面积6
2、84平方公里，2009年武汉常住人口达940万，城区面积和常住人口都排在全国前列。,人口与面积,*武汉是全国铁路主枢纽之一，位于多条铁路交汇处，新开通的武广高铁进一步提升武汉的客运能力。*多条国道及高速公路汇集于武汉。*武汉是华中地区航空中心，有武汉天河机场，武汉航空客运量居全国第9位。*武汉港是我国内河最大的港口之一，货运量居长江内河港口第3位，客运量居首位。,交通环境,经济产业,*武汉是华中地区最大的工商业城市，也是国家重点建设的工业城市，拥有钢铁、汽车、光电子、化工、冶金、纺织、造船、制造、医药等完整的工业体系。*现已发展为中国中部地区最大的城市和内外贸商埠和工业、金融、商业、科学、文化
3、教育中心*随着长江沿岸的开放开发，武汉将建设成为集现代化钢铁、汽车、商贸金融和高新技术产业为一体的国际性城市。,根据城市圈五个“一体化”的定位，构建以武汉为中心，与周边8城市的“一小时交通圈”，将形成紧密的“一小时经济圈” （武汉一小时经济圈图说）。 随着城市圈的扩大发展，武汉在体制机制上与国际市场进行接轨，成为中国总部发展的领军人物。同时随着交通不断的发展，地铁与高铁的加入，对于武汉经济发展有着非常有力巨大的推动性。随着城市圈的扩展，政府交通方面巨大的投入，以及政策的支持，给武汉商业繁荣带来必然性。,浓郁的商业氛围，成熟的城市规划，蕴含巨大商机,城市规划发展契机,城市规划发展契机,完善的城市
4、轨道交通规划，将缓解城市拥堵，节省武汉市民大量通勤时间，积极带动武汉经济的快速发展。,2,Chapter,武汉经济发展概况,武汉经济发展概况,Chapter 2,人均GDP,武汉人民生活概况,三大产业结构,历年生产总值及增幅,社会固定资产投资统计,武汉新增企业,一、武汉市20192009年人均GDP,2009年武汉的人均GDP超过6400美元，这意味着武汉人均生产总值达到中等发达国家和地区水平。,在固定资产投资方面连续两年增幅达到30%以上，且2019年上半年全市固定资产投资同比增幅达27%，达到2009年全年投资总额的53%，说明武汉市正处于一个高速的经济发展阶段。,二、社会固定资产投资统计
5、,数据来源：武汉统计局网站,近几年武汉市国民经济保持15%以上的速度快速增长，据初步统计武汉2009年GDP达4620亿元，接近全省4成，副省级城市列第五。,三、武汉历年生产总值及增幅,四、武汉三大产业结构,武汉市三大产业结构大体稳定，第一产业有所下降，第二产业呈上升趋势，第二产业的提升推动第三产业的发展。表明城市工商业经济发展稳定，城镇正逐步向城市化迈进。,五、武汉市人民生活概况,武汉居民的月收入和消费支出稳步上升，武汉整体经济水平上升，居民消费能力提升，可以有力的带动武汉市商业发展。,居民月消费支出,0,200,400,600,800,1000,1200,消费支出（元）,消费支出,604.
6、28,649.39,686.21,765.17,883.33,952.75,2019,2019,2019,2019,2019,2019,城市居民月人均可支配收入1532元，比上年增长10%,人均月消费支出952.75元，增长7.9%,城市居民月可支配收入,0,500,1000,1500,2000,2019,2019,2019,2019,2019,2009,城市居民月可支配收入（元）,武汉市人民消费概况,居民家庭八大类消费性支出呈“六升二降”态势，其中：食品所占比重最大达42.69，增幅为11.77，其次是衣着消费，占比重达12.3，增幅为8.5；居民饮食娱乐消费倾向性较强。医疗保健服务呈现出强
7、劲增幅。,用品及服务,信,娱乐服务,和服务,消费性支出比例表明武汉居民对生活品质的追求随着经济水平的提高而逐步提高，也意味着将来对商业服务的需求和要求也越来越高。,据统计局数据显示： 武汉全市2019年末批发企业、零售企业、星级住宿企业、餐饮业相比07年增幅分别为：57.2%、73.9%、21.4%、139.8%，限额以上工业企业增长近40%。 2009年末新增企业2.16万户、个体工商户7.04万户。,说明武汉市工商业发展迅猛，经济活动十足。,六、2009年武汉新增企业,小 结,武汉整体经济发展稳健。武汉市工商业发展迅猛，工商业发展迅猛，城镇化向城市化稳步发展。8+1城市规划利好，城市范围扩
8、大增容，将积极带动武汉工商业的发展，巩固并提升武汉市在华中地区的商业核心地位。轨道交通的规划建设将积极带动武汉经济的全面发展。武汉市人均收入稳步提高，可支配收入的增加，会促使商业场景整体进步与商业格局变化。,3,Chapter,武汉房地产市场分析,武汉房地产市场分析,Chapter 3,政策解析,商业市场分析,写字楼市场分析,住宅供应及成交分析,土地成交分析,2009-02-10,2009-05-21,2009-05-25,2009-05-27,2009-10-16,2009-12-9,2009-12-14,2009-12-17,2019-1-10,2019-3-18,2019-4-14,20
9、19-4-18,金融政策,税收政策,行政手段,国务院宣布保障性住房和普通商品住房项目最低资本金比例20%其它30%。,国务院总局制定土地增值税清算管理规程加强房地产开发企业的土地增值管理。,国务院将个人住房转让营业税免征时限由2的恢复到5年，遏制炒房现象。,四大国有商业银行房贷政策购房者可享受住房贷款七折优惠。,发改委拟研究开征物业税。,住建部发布可将50%以内的住房公积金结余资金贷款支持保障性住房建设。,国务院发布“国四条”以遏制部分城市房价过快上涨势头。,五部委将开发商拿地的首付比例提高到五成，且分期缴纳全部价款的期限原则上不超过一年。,国务院规定二套房贷款首付比例不得低于40%。,国务院
10、强令除16家以房地产为主业的央企外，78户不以房地产为主的央企进行重组。,国务院要求对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍，另外，对购买首套住房且套型面积在90平米以上的家庭，贷款首会比例不得低于30%。,国务院发布可根据风险状况，暂停发房购买第三配套及以上住房贷款，对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。,房地产相关政策经09年上半年的宽松政策后，09年下半年至今多为从紧住房政策，抑制住房市场的过热，打压住宅投机炒作行为。预计持续时间及执行力度较08年将会有过之而无不及。将给武汉住宅市场产生巨大的销售压
11、力。,2019-6-30,武房规（2019）2号。关于加强房地产市场监管，完善商品房预售管理工作的通知。,一、政策解析,政策解析,政策解析,政策解析,除08年市场环境恶劣导致大量流标外，其他各年度挂牌土地基本全数成交，表明武汉的房地产市场环境良好。 09年武汉市土地市场首次将几个近远郊区的土地统一挂牌出让，土地供应量超过07年，2019年土地供应量第一季度就达到1052万方，且成交率100%，市场竞争强劲。,二、武汉近年土地成交情况,武汉近年土地成交情况,2009年1-7月及2019年1-7月土地成交宗数成交面积对比：,2009年1-7月及2019年1-7月最高楼面地价对比：,2019年同比2
12、009年1-7月，土地市场无论是从成交宗数、成交总面积还是单宗土地成交楼面地价来看，均有较大增幅，一方面与2009年市场乐观发展商手头资金充裕有关，另一方面，新政过后，房价降幅有限也是发展商对市场仍然抱乐观态度的原因之一。,20092019年上半年武汉住宅新增供应,2019年1-6月，武汉商品住宅累计新增供应面积611.31万平方米，已经超过了去年。并在4月和6月形成两个上市高峰，这两个月的新增供应面积都超过了150万方，创下了2019年以来单月供应面积的新高。全年的供应总量，同比增长219.99%。,数据来源：中国指数研究院数据信息中心，中国房地产指数系统,三、武汉新近供应及成交分析,在09
13、年市场的刺激下，去年年底开工项目于今年二季度起陆续开始上升，连续两月市场供应量过百万方。根据土地成交情况，预计10年月均新增供应量在100万方左右。,政策调控效果初见成效，但在两个月左右的沉寂后，市场成交开始出现回暖，价格依然保持微弱上行趋势，有的区域为平稳前行，但成交量开始回升。,住宅市场竞争加剧，销售压力逐步加大。,武汉新近供应及成交分析,从上图可获知，近一年来武汉的房价始终保持上行趋势，即使在楼市新政频频调控的基础上，依然只是出现量跌价未跌的势头。,武汉09-10年6月住宅市场统计表,近一年来市场成交分析,2019年8月第四周全市主城区在售楼盘344个，成交均价6603.32元/平方米，
14、较前一周价格水平下跌7.09元/平方米，楼市价格跌幅0.11%，与去年同期相比增幅12.41%。本周主城区销售套数1036套，较前一周增加418套，增幅67.64%，平均每天销量为148套;与去年同期相比减少54.9%。,8月市场成交分析,数据来自亿房网,武汉主城区商品住宅成交情况,武汉远城区在售楼盘208个，成交均价3676.92元/平方米，较前一周价格水平下降13.13元/平方米，楼市价格降幅0.36%。本周远城区销售套数325套，较前一周增加37套，增幅12.85%，平均每天销量为46套。,8月市场成交分析,数据来自亿房网,武汉远城区住宅成交情况,中心区指武昌、汉口、汉阳中心区;远城区指
15、武汉市二环线以外区域 ；价格整体走势平稳，没有大幅的波动。,8月市场成交分析,数据来自亿房网,远城区与中心城区成交均价比较图,从成交均价来看，有些片区有微幅的下调，但比例并不大，成交量却有明显的上长，尤其是武昌中心区的表现比较亮眼。,8月市场成交分析,数据来自亿房网,主城区十大片区商品住宅均价比较图,主城区十大片区商品住宅销售量比较图,本周主城区楼盘成交均价主要集中在8000元/平方米以上，占到了整体成交量的44.02%，较上周增加10.20%;其次是6000-8000元/平方米，占总成交量28.86%，较上周减少2.85%;5000-6000元/平方米，占总成交量的15.93%，较上周减少5
16、.92%;4000-5000元/平方米，占总成交量的8.88%，较上周减少1.80%;4000元/平方米以下，占总成交量2.32%，较上周增加0.37%,8月市场成交分析,数据来自亿房网,主城区不同价格区间商品住宅销售情况,主城区不同面积商品住宅销售情况,本周商品住宅成交的户型面积主要集中在90-120平方米户型，占到了整体成交量41.31%，较上周增加2.96%;90平方米以下户型占到28.57%，较上周减少1.85%;120-140平方米中大户型成交量占到总量的19.79%，较上周增加1.66%;140平方米以上的成交量占总量的10.33%，较上周减少2.78%。,武汉新近供应及成交分析,
17、江汉区做为市场热点区域，成交套数及成交均价均保持最高水平，黄坡区也以其相对较的价格创造了较高的成交量。,武汉新近供应及成交分析,武汉新近供应及成交分析,2009年武汉办公市场俨然同住宅市场截然相反，成交量16.68 万平方米，环比08年下降了18.6%；总成交金额11.05亿元，与去年基本持平；全年成交均价为 6604 元/平方米。,武汉2009的办公楼成交量价,从成交区域上和价格上来看：汉口三大区由于地处传统的商务区，深得投资者亲睐，价格位列三甲。武昌三大区中东湖高新以价格优势，销量位列第一，武昌以中南商圈新时代商务中心、嘉园大厦等高档办公楼共同维持销量，销量位列全市第三。,四、武汉写字楼市
18、场分析,2022/11/15,2019年1-5月写字楼市场统计,武汉写字楼市场4、5月持续平稳，略有下降，从成交均价及供销比我们可以看出武汉的写字楼市场存在较大的销售压力。,武汉写字楼市场分析,2022/11/15,写字楼租赁市场现状,如图所示：武汉市写字楼租赁市场旺盛，但是除建设大道写字楼外，其余大部分区域写字楼租金维持在30-50元的较低水平之间，使得投资回报难以得到保证。,武汉写字楼市场分析,住宅楼办公说明,从办公租房出租信息情况分析，由于商住楼租金与成本较低，在整个武汉住宅办公比例相对较大。,分析结论：武汉市住宅楼、商住楼是影响武汉写字楼发展的重要因素之一，为写字楼的价值提升以及销售产
19、生了相当的影响。,武汉写字楼市场分析,自4月17日房产调控新政出台后，大型开发商纷纷转战商业地产。 据不完全统计，全市商业项目在售待售总面积达248万m2，未来新增商业供应面积约280万平方米（多集中在中环两侧，各区核心地段）。,武汉商业供应量统计,武汉市商业竞争逐步加剧，城市核心商圈价值得以巩固和发展。,五、武汉商业市场分析,2022/11/15,据统计表明，2019年上半年，武汉市在纯商业项目有16个，而含商铺出售的楼盘超过70个。 在全市销售排行榜上，万达菱角湖广场取得销售套数和销售金额两项第一，充分体现出以万达为代表的第三代商业综合体模式的投资吸引力，而网上多项调查显示，53.38%的
20、市民有投资商业地产意愿。 搜房数据监控中心统计显示，8月武汉商业地产市场有6成商业项目价格上扬，售价涨幅最高为25%，涨价金额最高为5000元/平米。其中武昌片区和汉阳片区售价涨势显著，郊区片区售价波动细微，而汉口片区售价基本平稳，部分下跌。 据搜房数据监控中心统计，抽样调查的78个在售在租活跃商铺写字楼中，共有11个项目价格发生变动，其中7个项目价格上涨，占变价项目总数的63.64%，最高涨幅为25%；4个项目价格下跌，占变价项目总数的36.36%，最大跌幅为28.57%。,武汉商业相关网络信息统计,受大环境影响，商业价格整体获得提升，品牌商家开发的城市综合体商业项目最受投资客户追捧。,武汉
21、商业市场统计,小 结,土地成交活跃，未来房产供应量充足；受政策调控影响，商业投资开发获得追捧，商业价值获得提升；武汉市存在明显的商住倒置现象，导致写字楼价值难以提升；住宅供应量的挤压、商业项目集中放量供应，为武汉市未来房地产销售带来巨大的竞争压力；从部分商业楼盘销售情况初步分析，品牌商业地产开发的综合体项目更被投资客户青睐。,*目前武汉已经或正在形成了11个大型商圈，分布中心城区内的江汉、江岸、硚口、武昌、汉阳等区。*11个大商圈目前总营业面积接近350万，涵盖了武汉绝大部分的商业形态。*武汉商圈数量在短短几年增加数个，武汉市的商业发展十分迅速。,成熟商圈,起步中商圈,发展中商圈,武汉商圈分布
22、统计,如图所示：说明武汉政府对武汉商业开发实行以中环为核心，其他商圈稳步发展，逐步完善小区域自身配套商业的发展理念进行规划发展。 其次，武汉市场商业开发项目多为综合体项目 ，由品牌发展商开发为主。武汉商业格局进入快速发展更新阶段。,武汉商业市场现状分析,武汉商物业开发中存在问题,住宅社区底商林立,品牌连锁商家较少,商业运营管理不完善,同质化严重,政府规划目光短视无宏观长远观念,扩张迅猛,市场竞争激烈,商场三层以上运营难,商业物业开发中存在的问题,4,Chapter,调研数据分析,调研数据分析,Chapter 4,商业客户群分析,公寓客户群分析,武汉市民消费习惯分析,受访客户数量统计,调查综述：
23、 本次市场调研共分9个区域，问卷总量为2419份，各区域调研比例相对平均，武昌各区域调研相对偏多，主要考虑本项目区域未来的住宅客户群体的构成及本项目商业未来的辐射能力。 说明：无效问卷之确定：整份问卷空置答案超过3题，且电话抽查与问卷不符的。,问卷总量（商业、公寓2份问卷合计1份）,一、商业客户群分析,按居住区域分类：,受访客户分类统计,考虑项目的地理位置因素，本次市场调研的重心以武昌为主。,调查综述,受访客户身份统计：,本次采访男女比例相对均等，受访客户群体以普通工人、私营业主、企业白领为主，均拥有一定的投资消费能力，可以起到代表的作用。对数据的可参考性，提供了保障。,受访客户分类统计,调查
24、综述,受访客户经济状况统计：,如图所示：武汉市家庭的平均月收入水平基本维持在1500-6000元之间，6000元以上的收入占比仅为12%。全市居民家庭收入水平以中低收入为主，其中以1500-3500元占比最大，约54%。,受访客户经济状况统计：,商铺客户群体分析,受访客户经济状况统计：,全市的居民收入水平相对平均，武昌区中高收入群体较多，汉口区的贫富差距明显，江夏区整体收入水平低于其他三个区域，结合江夏受访群体的身份，表明江夏商业、经济发展仍处在一个较低的水平。,各区家庭经济状况统计：,商铺客户群体分析,受访客户投资状况统计,从武汉市民的对投资渠道的选择可以判断出房地产市场是目前武汉市民最热衷
25、的投资产品，占投资渠道总比的45%，且商铺投资是武汉投资客户的首选。 从受访群体回答体现，其中约28%的客户有投资商铺的经验，结合家庭月均收入水平在5000元以上受访客户占比约22%进行分析，武汉市商铺的投资环境相对较好。,商铺客户群体分析,从受访群众的未来投资需求回答，我们可以看出武汉中高端收入水平客户的投资、创业意识较强。从区域上划分，江夏、武昌、汉口居民投资意识相当，汉阳区客户投资意识最弱。,受访客户投资状况统计,商铺客户群体分析,商业需求情况统计,通过问卷反馈，街铺为武汉市民的投资首选，从自营占比我们可以看出武汉商铺的租赁需求旺盛。,商铺客户群体分析,投资商铺的关注因素,通过问卷反馈：
26、 商铺的地理位置、升值潜力是武汉市投资客户主要关注因素，结合商业经营对地段、人气的要求，我们不难得出武汉市民非常注重投资风险，一般会选择较为成熟或核心的地段进行商铺投资。除此，可以通过价格和品牌吸引客户，从而实现商铺的销售。,商铺客户群体分析,商业投资的面积结构统计,如图所示： 40平方米以下的商铺最容易被武汉市民接受，且对商铺的格局要求方正，开间和进深比维持在1：3之内，表明武汉商铺投资客户对商铺投资有一定认识。,商铺客户群体分析,商业投资的价格承受力分析,如图所示：武汉普通市民能够接受的商铺总价多为60万以下，江夏投资客户对商铺的意向总价在30万以内，单价在2万以下，结合面积需求分析，预计
27、15-35平方米小面积商铺比较容易实现销售。,商铺客户群体分析,小结,1、全市居民的家庭月收入水平以中低收入为主，以1500-3500元/月占比最大；2、江夏居民的家庭月收入水平较低，基本在3000元/月以下。结合江夏受访群体多为私营业主的情况，表明江夏商业处在一个较低的水平；3、商铺投资是武汉市民首选的投资渠道，且武汉市民投资商铺的意向比较强；4、武汉市民非常注重投资风险，一般会选择较为成熟或核心的地段进行商铺投资；5、武汉市民普遍认为总价60万以下（江夏30万以内）， 面积40平方米以下的商铺最容易被接受。,武汉市民的消费习惯统计,武昌区客户首选商圈,武昌区商圈客户统计,如表所示： 武昌居
28、民一般选择就近消费，街道口、中南、光谷是其首选的购物商圈。 武昌商圈除区域内客户以外可以吸纳少量的汉口区居民。且江汉路步行街拥有吸纳武昌客户消费的能力。,二、武汉市民消费习惯分析,汉口区客户首选商圈,汉口区商圈客户统计,如表所示： 汉口居民一般选择就近消费，江汉路步行街是其首选的购物商圈。 江汉区商圈在武汉三镇中吸纳外部区域的客户能力最强。,武汉市民消费习惯分析,汉阳区客户首选商圈,如表所示： 汉阳区客户消费最为分散，超过55%以上客户被外区商圈分流，其中以江汉路步行街为主。从根本上看，还是有明显的就近消费习惯。,武汉市民消费习惯分析,江夏区客户首选商圈,江夏区商圈客户统计,如表所示： 武昌区
29、三大商圈是江夏居民购物的首选商圈，主要原因是距离最近，商业集中。 同时江夏老城区商业可以吸纳少量的武昌区客户为主。,武汉市民消费习惯分析,通过以上四个区域购物选址及商圈客户归属区域统计分析， 武汉市民的商业消费存在很明显的区域性，多选择大规模或商业集中、休闲购物环境好的商圈进行消费。,武汉市民消费习惯分析,如图所示：武汉市民有逛街休闲的习惯，且以朋友聚会或团体行动为主，客观分析表明休闲娱乐、餐饮业存在很好的发展空间。,武汉市民消费习惯分析,通过消费排名，我们可以看出品牌服装、餐饮、娱乐是武汉市民的主要消费产品，也是最具发展潜力和聚客能力的商业。,武汉市民对商业的认识,武汉市民消费习惯分析,个人
30、消费标准的统计：,通过单品的心理消费价位统计，表明武汉市民的整体消费处于中低档水平。,武汉市民消费习惯分析,如图所示：品牌专业市场是武汉市民消费选择的主要因素。,武汉市民消费习惯分析,最适合的商业业态统计：,武汉市民普遍认为百货、餐饮、超市、娱乐是最适合大桥新区的商业业态。,武汉市民对大桥新区的商业概念,最适合的商业业态统计：,江夏居民认为百货、餐饮、娱乐、品牌服饰、家居建材市场是最适合大桥新区的商业业态，表明江夏居民在这些方面存在较大的需求。,江夏居民对大桥新区的商业概念,抵达消费的可能性统计：,如图所示：大桥新区的商业有一定的吸纳外部客户的能力，该批客户主要集中在武昌片区。,大桥新区商业外
31、来消费统计,抵达消费的可能性客户分类统计：,如表所示：该批客户以普通工人、企业白领为主，其次是学生；从家庭月收入分析，以中低消费客户群体为主。,大桥新区商业外来消费统计,小结,1、武汉市民的商业消费存在很明显的区域性，多选择大规模或商业集中、休闲购物环境好的商圈进行消费。2、江夏区商业吸纳周边区域客户的能力有限，多为本区域内客户；江夏居民日常休闲消费外溢现象较少。3、武汉市民有逛街休闲的习惯，且以朋友聚会或团体形式为主。4、中低价位水平的品牌服装、餐饮、休闲娱乐是武汉市民的主要消费产品。5、武汉市民购买大型家电的品牌意识较强，多选择专业市场进行消费。6、江夏居民对百货、餐饮、娱乐、品牌服饰、家
32、居建材存在较大的需求。7、武昌片区客户有至大桥新区消费的可能，主要以普通工人、企业白领为主的中低收入客户群体为主，其次是学生。,公寓客户群体分析,武汉市民置业关注因素统计：,如图所示：影响武汉市民购买住宅的主要因素是价格、交通，其次才是区域位置，对风水影响不太重视。 基于价格的考虑以中低楼层住宅为武汉市民的置业首选。,三、公寓客户群分析,受访客户住房情况统计：,从采访统计的住房情况分析，武汉目前的房地产住宅市场存在较大的租赁需求和发展空间，同时也表明武汉外来人口较多。,公寓客户群体分析,各区受访客户住房情况统计：,从各区图表显示，武昌、江夏的房地产租赁市场比较活跃。,公寓客户群体分析,武汉市民
33、选择租赁房屋的主要考虑因素,如图所示：价格、交通和环境是客户选择租赁物业的三大首要条件。,公寓客户群体分析,武汉市民对公寓的认知度统计：,如图所示：武汉市民对公寓缺乏了解，主要是对公寓和住宅的区别认识不够（包括使用年限、性质、银行按揭等方面）。,公寓客户群体分析,各区公寓投资意识统计：,入图所示：江夏区居民的公寓投资意向比较强烈，通过了解，主要原因有以下几点：1、江夏目前的房价相对较低；2、对未来发展有一定的信心；3、区域租赁市场供应有限，且租金合适。,公寓客户群体分析,武汉市投资公寓过渡需求统计：,如图所示：在受访客户群体当中，有17%的市民表示有购买公寓过渡的需求，结合41.82%的受访者
34、为租房客户进行推算，购买公寓投资过渡的需求比例达到41%，说明武汉的公寓市场存在一定的发展空间。,公寓客户群体分析,各区购买公寓过渡客户意向统计：,如图所示：购买公寓投资过渡的客户主要以武昌、汉口为主，江夏区域该类型客户较少，说明江夏区小面积公寓的开发主要客户群体将以纯粹的投资客户为主。,公寓问卷调查统计,如表所示：武汉市民普遍认为武昌、洪山、江汉、东湖开发区是最适合公寓投资区域。主要是因为高等院校集中、工商业集中。,武汉市民公寓投资区域选择,公寓客户群体分析,武汉市民投资公寓的关注因素：,74%的市民选择带装修的交楼标准，认为既省事又无须再次投入装修成本即可出租收益是最理想的投资选择。,武汉
35、市民投资公寓关注最多的是价格、交通、升值空间，租金回报注重较少，观反应出武汉投资客户的短线投资倾向。,公寓客户群体分析,武汉市民理想中的公寓：,武汉市民在投资公寓方面受传统住宅的思想影响，主要选择60-70平的二房为主，认为最容易接受的总价在50万以内。,公寓客户群体分析,江夏居民理想中的公寓：,江夏居民在投资公寓方面以30-50平、60-70平的一房一厅和二房为主，认为最容易接受的总价在30万以内。,公寓客户群体分析,公寓市场的租金水平,如图所示：武汉市民对公寓的市场租金认识大部分在800-1200元之间，客观反应了武汉市的公寓租金水平。,公寓客户群体分析,受访客户的房屋租赁情况统计：,如图
36、所示：武汉房地产租赁市场以一室一厅、二室为主，月租金在1000元以内的房屋是武汉租赁客户的首选。,公寓客户群体分析,如图所示：江夏区住房租赁市场基本以小面积公寓为主，客户承租水平与全市水平基本持平，从获取总价和投资回报分析，更具有投资价值。,受访客户的房屋租赁情况统计：,公寓客户群体分析,月供承受力调研统计,如图所示：武汉市民大部分可以承受1000-2000元的月供金额，表明了武汉市民精明消费的特色，客观反应了武汉市民在购房、租房之间的思想差异。同时证实了武汉投资客户投资地产主要是为了博取升值空间 。,公寓客户群体分析,公寓租客认识统计：,如图所示：武汉市民对公寓承租客户认识普遍以单身白领为主
37、，多为个人行为。而江夏居民对公寓承租客户认识以公司租赁为主，意味着江夏的公寓开发可以通过办公租赁的挖掘，带动白领客户的需求，起到连贯性的销售/出租效果。且整个租赁市场，武汉市民均认可大学生租房存在，表明大学生租房需求是武汉公寓市场不可忽视的客户组成部分。,公寓客户群体分析,大桥新区公寓的投资价值认识：,如图所示：武汉市民仅有36%的客户看好江夏大桥新区的发展，认可该区域的公寓投资价值。,公寓客户群体分析,大桥新区公寓的投资价值认识：,其中以江夏、武昌区域市民为主，我们分析其关键原因是武汉市民对大桥新区的认知度不够。,公寓客户群体分析,公寓客户分类统计：,如表所示：公寓客户群体中，以普通工人、企
38、业白领为主，结合家庭月均收入水平分析得出，置业用途应为自住或自住兼投资的客户为主。,公寓客户群体分析,小结,1、武汉市民对公寓缺乏认识了解，公寓租赁市场客户以单身白领，公司、大学生为主，普遍认为高校集中、工商业集中的区域适合公寓投资；2、武昌、江夏的房地产租赁市场相对比较活跃，且江夏受访客户的公寓投资意向比较强烈，表明江夏的公寓市场存在发展空间；3、武汉的公寓投资客户主要关注升值空间，有短线投资倾向，江夏居民购买公寓主要以投资为目的；4、市场分析表明，一室一厅和小面积的两房最容易被客户接受；5、江夏区公寓从获取成本和投资回报分析，更具有投资价值；6、大桥新区公寓开发可辐射吸引武昌区中低收入水平
39、客户群体，普通工人、企业白领，置业用途应为自住或自住兼投资的客户为主。,5,Chapter,项目定位,项目定位,Chapter 5,项目区域总体市场状况分析,本项目,901线路,905线路,902线路,本项目,项目区域公交状况,如图所示，本项目区域目前的公交配套相对缺乏,项目SWOT分析,Strength(优势）位于城市中环徐东商圈内，地理位置优越；商业配套比较完善，生活便利；交通便利，可达武汉各区；户型方正、精致实用，结构分区合理；车位配比充足（1：0.85）；小社区、大花园（8429m2私家花园配套）；区域价值已经成熟。,Weakness（劣势）项目周边环境混杂；加油站对本项目的影响；项目规模对价值提升的限制；项目商业偏离主干道；项目商业面积有限，进深大，有立柱影响。,Opportunity（机遇）滨江商务区和中北路金融街规划发展带动；轨道交通规划建设，提升价值；区域土地资源日益稀缺，价值提升。,Threaten(挑战)周边高尚住宅的竞争威胁；市场集中放量的竞争威胁；还建房（小产权）的竞争；写字楼租金与售价不对等关系；偏离成熟商圈的混杂商业环境。,
