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1、 中管网房地产频道,中北领秀商业裙楼整合推广策划提案武汉高盛地产2006年6月,中管网房地产频道,壹 武汉市商业地产研究,中管网房地产频道,一、近两年武汉商业市场环境分析武汉商业2005年市场仍保持持续增长的良好事态 社会消费品零售总额853.99亿元，凸现出国际商贸城市的初步形象。由于武汉市规范市场秩序，优化了消费环境，扩大了与全国各地的商贸合作，各类名特优新商品和代理的国外品牌商品源源不断进入武汉市场。2005年社会消费品零售总额突破850亿元，比上年增长12.0%。各行业中，批发零售贸易业零售额703.77亿元，增长11.3%；餐饮业零售额107.43亿元，增长14.8%；其他行业零售额
2、42.79亿元，增长17.8%。住房、汽车、通讯等新的消费热点持续升温。武汉越来越凸现出国际商贸城市的形象。,中管网房地产频道,商业网点遍布城市每个角落，人均商业营业面积达国际发达城市水平据统计，2005年武汉5000平方米以上商业网点达167个，其中上万平方米的就有37家，武汉人均拥有商业网点营业面积高达0.85平方米，接近国际发达城市一般水平，直逼上海。恩格尔系数大幅下跌，成为武汉市民迈向小康富裕型消费的重要标志。2004年以来，本市城市和农村居民家庭人均可支配收入和在岗职工收入持续增长，消费能级提升，多样化消费发展，城市居民食品消费稳定下降。消费结构进一步优化，主食消费明显减少，在外就餐
3、次数增加。“恩格尔系数”波动显示，2005年武汉城市居民家庭消费支出，饮食消费已由1992年的60.12缩减至46.23；相反，文化娱乐消费由8.98升至12.2。,中管网房地产频道,2005年居民消费价格涨幅居全国36个大中城市前列 2005年武汉市价格总水平经过近两年低位运行后出现回升，全年居民消费价格总水平比上年上涨2.3%，涨幅高于全国36个大中城市平均水平1.6个百分点,其位次从2002年的第27位前移至第1位。2005年全国36个大中城市中居民消费价格涨幅列前三位的是武汉（上涨2.3%）、成都（上涨2.1%）和郑州、石家庄（分别上涨2.0%并列第三）。政策牵动商铺旺销武汉市政府逐步
4、出台的利好政策也牵动着商铺的热销，由于武汉市商业网点发 展规划（20032010年）新政策的出台，目前武汉商铺放量逐年增加，吸引着省内外大量投资者介入，这一趋势将启动新一轮商铺抢购战的形成。,中管网房地产频道,武汉城市圈宏伟计划出炉 2003年11月，一项规模宏大、意义深远、关系武汉、乃至湖北再次腾飞的计划出炉携九城之力，齐建一个以武汉为中心，100公里为半径的城市群落。这个城市圈的形成和发展将成为中国经济增长的第四极。专家认为，以武汉为中心的都市密集区优势突出，与周边资源丰富、成本竞争力突出的城市群优势互补，是我国内陆最具有发展潜力的区域。推进武汉城市圈建设，将为武汉商业的跨越式发展带来更现
5、实的商机和更广阔的市场空间。,中管网房地产频道,武汉商业2005年市场实现历史性突破大型商贸企业销售大幅上升1-5月全市大型商贸企业销售实现88.18亿元，同比增长29.18%。其中武商集团34.92亿元，增长22.71%；中百集团24.64亿元，增长44.57%；中商集团16.74亿元，增长26.36%；工贸五交公司5.51亿元，增长41.83%；鲁广集团3.25亿元，增长43.20%。由于连锁经营的扩张拉动大型商贸企业销售的大幅增长。零售市场的重要载体大型百货零售业销售额突飞猛进2004年我市零售市场对外开放，大力推进零售业的市场化进程，外资零售商业和国内现代连锁经营业突飞猛进地发展，给武
6、汉零售市场带来了深刻变化，从上半年大型商贸企业销售结构看，1-5月百货零售业销售49.34亿元，同比增长25.1%。其中：主要经营单位：武商集团销售21.25亿元，同比增长20.0%，中商集团销售11.09亿元，增长25.03%，中百集团销售5.12亿元，增长52.38%。,中管网房地产频道,江城零售业硝烟四起 本土超市与外资巨头大比拼 外来零售巨头纷至沓来，眼下家乐福在武汉开出三家分店，麦德龙两家，沃尔玛已定下两家，武汉14家外资零售商企营业门点已达72个。在“与狼共舞”的日子，本土超市不但没有倒下，反而无论是自身实力还是企业规模均日趋成熟。武商、中百、中商新增25家店，超市完成销售额196
7、亿元，占武汉商业的23.02%。今年12月11日，我国零售市场大门将向外资全面打开。种种迹象显示，未来半年时间里，武汉有可能将再掀起一波零售业的圈地潮武汉商业地产进入“摩尔”时代 今年武汉商业格局正进行大幅度调整，以湘隆时代商业中心、大连万达商业广场、武汉销品茂为代表的商业地产，通过MALL的形式迅速强占武汉商圈，王家墩中央商务区、龙王庙商业中心、永清商务区、汉正街改造也一个一个浮出水面，武汉2004，商业地产进入准“摩尔”时代。,中管网房地产频道,本案启示：1、商业大环境良好，商业地产开发的立足点牢靠。2、商业业态竞争激烈，商业地产定位应紧跟市场。3、零售、百货类商业需求面积大幅上涨。,中管
8、网房地产频道,二、商铺市场概述商业物业概念 商业地产，顾名思义是指与商业活动相关的地产种类，包括办公物业、商业物业、工业物业等，它与一个城市的经济发展和产业结构是息息相关的。当前商业地产的分类目前商业地产基本的物业形态有：1办公类物业；2商务公寓，如开发商所提出的具有SOHO概念的公寓楼；3商铺，即沿街商铺、店中店等；4综合性物业，如百货商场、超市、专业市场等；5休闲度假类物业，即产权式酒店等；6其它形态物业，如烂尾楼，拍卖房等。其中第三、第四类属于商铺物业，本报告将对于此类物业进行重点的阐述。,中管网房地产频道,商业物业分类1、武汉目前的商业用房主要分为两大类：（1）、传统的商业街（2）、住
9、宅配套商业（住宅底商，即裙楼）（3）、卖场2、住宅配套商业（住宅底商）按设置方式又可以分三种：（1）传统沿街商业（2）独立商业街（3）会所商业。商业物业经营方式 从经营方式看，目前武汉商业主要采用出租、联合经营及出售三种方式。一般来说，用于出租的商场面积较小，收入稳定。而收益与风险共担的联合经营方式则为众多大型品牌商家采用。,中管网房地产频道,三、当前商铺市场概况 九省通衢的武汉，自古是商家必争之地，以武商摩尔城商圈、江汉路商圈、中南路商圈为代表的中心城区商圈一直是武汉商业的“温度计”。今年武汉商业格局正进行大幅度调整，以大连万达、深圳铜锣湾集团为代表的外来商业投资集团布局武汉，通过SHOPP
10、INGMALL（一站式购物消费中心）迅速切入黄金商圈，使老商圈面临业态升级。同时，新商圈攻城掠地争夺区域市场，商铺销售态势迅猛，价格持续走高。、主要商业聚集地 目前，武汉传统商业街主要分布在武汉的“内环线”，以江汉路商圈、武广商圈、中南路商圈、徐东商圈为代表。此外较为有影响力的商业圈还包括“鲁巷商圈”、“沌口商圈”等。,中管网房地产频道,武汉市中心城区商业中心一览,中管网房地产频道,2、重要商圈的特点分析 江汉路商圈再领辉煌 江汉路商圈有近百年历史，4年前，投资1.5亿元的江汉路步行街开街，一度创下游人过百万的纪录。在许多老武汉人眼中，繁华、热闹的中山大道、江汉路就是武汉商业的中心、繁殖地。然
11、而，由于停车难等多方面原因限制，江汉路商圈并未如当初期望的那般“人气旺财气也旺”，在解放大道等商圈的夺目光芒下，显得有些黯然失色。伴随着汉口万达商业广场的两大主力店沃尔玛与华纳万达影城的开业，以及年内在万达商业广场内陆续开张的百货商场，昔日的江汉路、中山大道商圈有望重拾往日辉煌，再度提升成为汉口地区的新一代中心商圈。,中管网房地产频道,代表物业：王府井百货、佳丽广场、万达商业广场王府井百货物业类别：商住楼物业地址：武汉市中山大道888号经营单位：14层经营类别：以服装为主的各类商品消费人群：2045岁人流量：较大停车位：无简介：武汉王府井百货位于武汉市主干道中山大道江汉路、城市标志性建筑佳丽广
12、场东翼，商场右邻闻名全国的江汉路商业一条街，左邻六渡桥商业区，揽尽繁华。,中管网房地产频道,武汉王府井百货是集商场、购物、休闲、娱乐等为一体的大型购物中心，是武汉市目前最大的商业零售企业之一。商场营业面积23000平方米，配套功能齐全，内部装修堂皇典雅、舒适怡人。2001年被武汉市政府确立为中山大道商业区的龙头企业。武汉王府井百货在商贾云集的华中重镇，以鲜明的经营特色，结合当地的消费习惯和文化背景，历经四次全面调整，已经形成了商场卓然的经营特色和稳定消费群。“一切从顾客出发，一切让顾客满意”的经营理念始终贯穿于每一位员工的服务工作中，成为武汉王府井百货独具特色的企业形象。,中管网房地产频道,武
13、广商圈商业扎堆效应明显 武广商圈是美国发展较为成熟的大型综合性商业形态shopping mall在武汉的本土化进程最早的商圈。就商场物业而言，其中此板块分布有武商、武广、世贸、汉商、SOGO，形成十分明显的扎堆效应，可以这样说，武广开启了武汉商业模式的新纪元。代表物业：武广、世贸、汉商、SOGO武汉广场物业类别：商住楼物业地址：解放大道688号经营单位：地下2层、地上8层经营类别：集购物、娱乐、餐饮、商务于一体的豪华型购物中心，经营面积近8万平方米主力消费人群：2045岁人流量：较大停车位：紧缺 简介：武汉广场购物中心是由武商集团控股的合资企业，是集购物、娱乐、餐饮、商务、休闲于一体的豪华型购
14、物中心。武汉广场购物中心建筑与装修采用世界名家设计概念，高贵典雅、富丽堂皇，融中西文化于一体，汇古今风韵于一身。其经营面积近8万平方米，坚持荟萃精品、服务大众的市场定位，经营国际国内知名品牌和世界顶级品牌，成为中高阶层人士及外宾购物休闲之首选。,中管网房地产频道,武汉广场购物中心创建既有中国特色又与国际接轨的“武广模式”，率先引进全电脑管理，创立顾客导向服务体系，开创中国零售管理模式之先河。武汉广场购物中心引进国际、国内著名品牌与名优畅销商品10万余种类、20余 万品类，真正实现了荟萃精品、服务大众的市场定位。,中管网房地产频道,徐东商圈本土与外资竞相争妍 短短七年内，半径5公里内的徐东商圈，
15、聚集了洋超市家乐福、麦德龙、普尔斯马特、百安居，以及本土超市中百仓储、工贸家电、国美电器、金马家居、好美家和欧亚达，以及凯旋门广场等，还有今年开业的销品茂，徐东商圈商业企业之多，业态之全面，在江城已形成的商圈中，一时无二。代表物业：家乐福、麦德龙、普尔斯马特、百安居、徐东平价、凯旋门广场徐东凯旋门广场物业类别：商住楼物业地址：徐东大街经营单位：14层经营类别：集购物、娱乐、餐饮、商务于一体的豪华型购物中心主力消费人群：2545岁人流量：较大停车位：紧缺简介：这是典型的开发商和经营商合为一体，裙楼自己开发、自己经营相对比较成功的项目，由于市场的竞争，分工细致，开发商已无力经营商场，现已转型，大部
16、分面积出租，招商。,中管网房地产频道,中南商圈极具发展潜力的商业地带 在这里，汇集了亚贸广场、中南商业大楼、世纪中商、群光广场等众多著名商厦，构成了中南商圈，如今的中南商圈，商业繁荣，人潮拥挤，无论何时，都能使人感受到现代商业的风采。随着中南商圈的不断扩张，中南商圈很可能成为中国最长的商业地带。代表物业：亚贸广场、中南广场购物中心、世纪中商、群光广场中商广场购物中心物业类别：商住楼物业地址：中南路经营单位：14层经营类别：集购物、休闲、娱乐为一体的大型综合性购物广场主力消费人群：2045岁人流量：较大停车位：充足简介：武汉中商广场购物中心以品牌经营为主导、高雅时尚为特色，以创新思维走以文兴商之
17、路，开办茶艺中心、邮政广场、运动休闲城、读书电脑城，引入电讯、旅游、餐饮诸业，推出“一站通”、“无打扰服务”，追求优质商品与优良人品的和谐统一。中商广场购物中心是江南地区第一品牌店，她以一流的管理、一流的服务在江城消费者心目中享有极高的声誉，日均人流量最高达50余万人次。,中管网房地产频道,后起之秀鲁巷、光谷商圈 鲁巷商圈是近年来的后起之秀。随着中南、徐东地区供应量减少，价格持续攀高，武昌商业物业的开发热点逐步趋向分散，越来越多的投资者将眼光投向了鲁巷和光谷地区。光谷建设的稳步推进、地铁线路的规划建设、优良的学府人文和山水景观等一系列利好为光谷房地产的持续发展提供了一个良好的外部环境，众多住宅
18、项目的相继入市所带来的稳定的消费客源等利好因素逐步提升了光谷的投资价值。光谷商业物业升值迅速，并以大众商业为特色，家乐福等外资零售巨头也在酝酿进驻光谷。代表物业：鲁巷广场、SBI创业街鲁巷广场物业类别：商住楼物业地址：鲁巷广场经营单位：14层经营类别：集购物、休闲、娱乐为一体的大型综合性购物广场主力消费人群：人流量：较大停车位：充足,中管网房地产频道,大卖场路演钟家村、王家湾、沌口经济开发区三大商圈 随着武汉商业房地产的迅速发展和不断壮大，商业项目已经不再局限于商业裙楼形式。现在，纯商业项目规模呈现放大的趋势，大卖场正扮演着商业房地产领军的角色。在汉阳，从钟家村到王家湾，再到沌口开发区，商业配
19、套规划随着武汉新区的启动也迅速发展，铜锣湾广场、宝安时代商业中心、21娱乐中心、金凯购物中心、湘隆商业中心，加上泰合中央街、水木清华、金色港湾商业街等服务社区的商业配套等相继开始招商，基本形成了钟家村、王家湾、沌口经济开发区三大商圈。代表物业：家乐福、汉商汉阳商场物业类别：商住楼物业地址：武汉市汉阳大道134号经营单位：14层经营类别：集购物、娱乐、餐饮、商务于一体的豪华型购物中心主力消费人群：2045岁人流量：一般停车位：充足简介：由武汉市汉商集团股份有限公司开发。汉商集团现拥有汉阳商场、21购物中心、汉口商场、新武展购物广场和美国直销店，控股武汉国际会展中心，零售总营业面积达20万平方米，
20、年销售收入超过16亿元，资产总额7亿元。,中管网房地产频道,中北路商圈大势所趋渐显峥嵘 从武汉最具活力的内环线商圈来看，已形成三足鼎力，但从内环线形状来看，中北路片区商业介于中南和徐东两大商圈之间，经济活跃度还有待发展。，随着中北路的不断完善及轻轨项目的启动，中北商圈必定形成，这块宝地也将成为各路商家必争之地。,中管网房地产频道,本案启示：1、各大商圈风起云涌，商业地产开发具有发挥空间，而中北商圈的发展有较大空间2本案将成为各路商家竞争的焦点，商铺出售、出租率有一定优势。,中管网房地产频道,1、武汉专业商业市场分析汉正街小商品批发市场 兴起于明朝成化年间的古汉口之“正街”“汉正街”，至今已有多
21、年历史，它是“汉派”商业文化的发祥地。改革开放使汉正街成为中国个体经济的发源地，并赢得了“天下第一街”的美誉。汉正街经营的商户大部份是中小型的私营企业，经销产品包括服装、饰品、玩具、小五金、拉链及其他服装配件、室内用品、家电、鞋类、工艺品、化妆品等28大类商品。2002年，汉正街小商品市场占地面积达到167平方公里，已有13万家个体户、近1000家私营企业和10万从业人员，年销售额逾百亿元，是我国中部地区最大的日用工业品集散地。近两年来，经过大规模旧城改造，汉正街上一幢幢商品大楼正拔地而起，一个方圆265平方公里的“汉正街经济圈”正在形成。,中管网房地产频道,江汉路步行街 概况：全长1210米
22、，近百年来，这里以商业繁盛闻名华夏，人流量大，店铺达400余家，其中有经营特色的专业店和老字号90多家，近30个行业。2000年月，武汉市政府投资余万元，将江汉路中的一段改造为步行街。改造后的步行街分为三个区段：从江汉关至鄱阳街口的米，形成以金融业。保险业为主体的商业区段；从鄱阳街至中山大道的米，形成以国家级老字号及现代国内名牌商品为主体的商业区段；从中山大道至江汉四路的米，形成以中心百货商店、新世界百货中心、俊华名品广场等现代大型商场为中心的综合性的商业区段。如今它与北京王府井、上海南京路、天津和平路、哈尔滨的中央大街一起，被称为中国大都市的“五朵金花”。万松园国际精品街 概况：全长1515
23、米，其南端连接解放大道武汉广场、世界贸易广场、武汉国际会展中心、协和购物广场、汉商地下购物广场、SOGO；北端连接建设大道金融一条街西北湖板块；东毗中山公园；西临青年大道的区位优势，构成了武汉核心商业圈的重要轴线，集购物、休闲、观光、旅游为一体的城市景观路段，国际商业街的布局为：北区经营品牌旅游用品、运动及家居系列等；南区经营品牌服装、鞋类、家用电器等；构成汉口西北湖板块居住、金融、商贸综合圈的重要组成部分。,中管网房地产频道,顺道街装饰材料市场 顺道街装饰材料市场由数条街道组成，位于武汉桥口区东大门，与顺道街装饰材料市场由数条街道组成，位于武汉硚口区东大门，与武商、武广商业圈只一街之隔，交通
24、非常方便。顺道街装饰材料市场一如香港旺角砵兰街和湾仔骆克道，是建村批发、零售店铺的集中地。顺道街一带是武汉最早发展的建材批零区，由于其凝聚力强，当地政府于3、4年正式将该地区规划管理，挂牌成立顺道街装饰材料中心商城。现除街铺以外，还建有四大专业特色商城，包括爱家装饰村料中心商城、武汉装饰城、天翔灯饰商城和利济电子城。每一个商城内设有其业主委员会负责管理。其中天翔灯饰商城是华中地区规模最大的室内灯饰专业市场，商业面积达2万平方米，商家达2000多。顺道街装饰材料市场的年销售额达20亿元，其幅射面非常广阔，除武汉省内的城镇外，周边7个省份如湖南、陕西、江西等的建材买家和消费者都会在这 里买货。市场
25、内竞争激烈，货品以中低檔次为主，但亦有不少品牌代理在场内建立据点，如 American Standard、TOTO、Kohler（科勒）、Nippon Paint等。,中管网房地产频道,汉正街建材市场 西汉正街建材市场位于武汉市汉西路，现已发展经营面积达50多万平方米，拥有20多个大型专业市场，各类建材经营商户4000多个。2001年销售额就达60亿元人民币，货物年吞吐量达2000个车皮。2003年交易建材货物500多万吨。目前，西汉正街市场的经营规模、知名品牌的数量、年交易吞吐量、上缴国家税收数目等4项指标都位居全国同类市场前列，是华中地区最具规模的建材市场。经中国建材市场协会评审，有“中国
26、建材第一市”的荣誉称号。西汉正街建材市场幅射能力达整个华中地区，因而吸引了全国厂商在此开设 分销网点进行批发或直销。现在西汉正街市场经营的商品包括陶瓷、石材、板材、卫生洁具、玻璃、灯饰等多种产品；荟萃百余家中外名优品牌如：科勒、亚西亚、TOTO、日本伊奈、鹰牌、冠军、东鹏、斯米克、美标等高中档产品。在西汉正街市场的商铺租金每月每平方米40元至200元人民币不等。西汉正街建材市场现还在不断规划发展，希望5年后能够形成以汉西南路、汉西一路为两翼的陶瓷、石材、板材精品展示长廊、拥有市场经营面积60万平方米、发展加工基地5万平方米、专业市场30多个、年销售额100 亿元人民币 的现代化大型建材综合市场
27、。其中，现正在兴建的武汉金太阳建材商贸城一期工程便占地80亩，将建商铺800间，仓储9万平方米。,中管网房地产频道,武汉白沙洲农副产品大市场武汉白沙洲农副产品大市场选址武汉中环线的白沙洲大桥南端107国道青菱村地段。市场位于武汉市中环线，107国道从市场门前通过，与京珠高速、沪蓉高速、闽乌高速相邻，拥有公路、铁路、水运、航空绝佳的交通优势。目前规划的白沙洲农副产品大市场工程批租土地1109亩，投资8亿元。第一期建设737亩，投资3亿元，建筑面积18万平方米。市场总体建设布局将分为两大区域，即：经营区和服务区。设置五大系统：冷藏加工系统、物流配送系统、电子结算系统及电子商务系统、信息收集处理系统
28、和残留农药检测系统。市场建成后将是布局合理、设施先进、功能齐全、管理规范、效益明显的集商品交易、加工、配送、检测及冷藏于一体的中国目前规模最大的、设施最先进的农副产品大市场。该市场将成为华中地区的物流中心、信息中心、价格中心、检测中心。,中管网房地产频道,武汉舵落口大市场 武汉舵落口大市场位于武汉市西大门，距市中心仅10公里，离天河机场仅20公里，北临107、316国道，南靠汉江舵落口码头，西衔京珠、沪蓉两条高速公路交汇处，东切城市中环线，与铁路货场和公路货运中心贯为一体。武汉舵落口大市场群总体布局7500亩，由运输区、仓储区、交易区三大部分组成。运输区占地1970亩，包括由铁路道投资建设的铁
29、路货场占地770亩，年货运量350吨；由交通部投资的公路货运中心占地800亩，年货运量170万吨；陆域面积440亩的舵落口港，拥有13个装卸码头。仓储区占地3370亩，建有各类商品专业仓库30万平方米，并配有14条专用铁路线入库。交易区占地1760亩，总建筑面积96万平方米，其中交易厅61万平方米。现已投入运营的有农资、农副产品（蔬菜、副食、果品、粮油）、林产品（板材、家具）等专业批发市场。武汉舵落口大市场以优质的商品、规范的服务、良好的环境，构建环保健康的物流基地。,中管网房地产频道,大夹街服装批发市场 武汉市大夹街服装批发市场是武汉市大型专业服装批发市场，雄居华中，它北与六渡桥商业中心相连
30、,西与闻名全国的“天下第一街”汉正街相连，东与大兴路鞋城、万商白马服装城相邻，南与长江汉水交汇，是武汉市及华中地区最大的服装集散地,拥有营业面积近6万平方米。该市场日均人流量达数万人次，年交易额达数亿元。大夹街服装批发市场创建于1997年，自开业以来，由于坚持“商户是主体，顾客是上帝，服务是前提，信誉是根本”的经营理念，使其在激烈的市场竞争中巍然不动，其规模和规范化程度不断提高，辐射面日益扩大，现拥有经营门点800多个，入驻来自全国各地的厂商和经营户多达600多个。形成了品牌、款式等方面的竞争态势，促进了服装企业的技术进步、产品更新换代，也促进了厂商的共同发展。大夹街服装批发市场以批发中档品牌
31、服装为市场定位，其商品不仅品种繁多、款式新颖，几乎涵盖所有服装品种和系列，并且货源充足，质量过硬，很受广大客商和消费者的青睐。,中管网房地产频道,南极电脑广场 武汉南极电脑广场是从事电脑、耗材及配件等电子类产品的专业市场，先后于1998年和2001年在武昌和汉口建成了两大电脑卖场。经营总面积达10000余平方米，投资总额近5000万元人民币。经历数年的发展，南极电脑广场目前已建设成为武汉乃至华中市场极具知名度和影响力的电脑批发、零售中心。位于武昌电子一条街龙头位置的武昌南极电脑广场占地6000平方米，经营产品包括电脑外设、耗材及配件等。发展至今，在全国已形成了成熟的批发网络，也是全国IT经销大
32、户和名牌产品较为集中的电脑市场之一。它集聚了全国300余家IT商户，为广大消费者提供了最新、最优、最全的商品和服务；它奠定了武昌电子市场的优势地位，带动了武汉IT产业的迅速发展；在华中市场树立了强势的品牌。南极电脑广场拥有：专业卖场、库区、公寓楼。卖场实行划片经营，共设四层专卖区,每层品种齐全,主要有品牌机、兼容机、笔记本电脑、耗材、配件、外设、数码产品等。并且汇积了国内外众多知名品牌，其中包括INTEL、AMD、IBM、戴尔、索尼、东芝、联想、惠普、爱普生、APPLE、三星、飞利普、美格、明基、佳能等数千种，是湖北地区IT产品的集散中心。,中管网房地产频道,白马服装商城 武汉万商白马服装交易
33、中心，是华中地区暨湖北省最大的品牌服装批发市场。一层为精品服装大世界；二至六层为精品女装批发中心，七层为男装、休闲专营区，八层为休闲装专营区，九层为品牌男装专营区，集中了全国知名品牌服装近千家。整个市场汇聚了苹果、爱登堡、欧王、麦庄、鳄鱼、啄木鸟、永艺、小熊维尼、船王、瓦 伦蒂仕、智迪森等千余中外名优服装品牌，是华中地区暨湖北省首家品牌服装交易及 写字楼为一体的专业服装商品展卖中心，其女装批发市场约50，000平方米，男装（含休闲装）批发市场约24，000平方米，经营规模堪称湖北省第一。,中管网房地产频道,竹叶山汽车市场 竹叶山汽车市场是由武汉市计委正式立项，经工商部门批准登记的汉口地区唯一的
34、一家大型汽车专业市场，于1998年12月19日正式开业。目前已成为公认的华中地区最大的汽车专业市场，以其规模大，品种多、信誉佳、服务好、价格优，而在汽车行业及广大消费者中享有盛誉。竹叶山汽车市场除170间铺面外，还设有各种品牌展厅，具有一条龙服务功能，工商、交管、税务、公路交通、保险、银行在市场内设点办公，购车办证一天完成，已建成一个集整车销售、汽车配件、汽车维修、汽贸信息、汽车电子商务、售前售后服务六位一体的高起点、多功能、全方位、开放型、规范化的大型汽车市场。,中管网房地产频道,武汉万国汽配城 武汉万国汽配城创建于1994年12月，是目前湖北省开业最早、交易最旺、辐射最广、知名度最高的汽车
35、配件专业市场。2002年在武汉市东西湖区台商投资区启动了一个新的大型市场-武汉万国汽配城吴家山大市场。吴家山大市场地处武汉市东西湖区吴家山国家级海峡两岸开发园内，位于107国道和武汉市中环线交汇处，毗邻京珠高速公路、天河机场高速公路等多条枢纽要道，与外省交通网络临近，因此有效降低了经销商的运营成本与客户的采购成本。市场定位于经营货运、载重、客车等车型配件为主，并在开业初期就取得了客商入驻率100%的骄人业绩；2003年对位于武汉市区繁华地带（桥口区）的原市场进行重新装修改造后，建成了环境优良、设施先进、配套完善、并极具现代感的高档次高规格小车配件专业市场-武汉万国汽配城轿车配件用品市场，市场内
36、汇聚了经营进口、国产轿车系列配件及相关车饰、音响用品的众多知名品牌经销商入驻其间。,中管网房地产频道,本案启示：1、武汉市专业市场齐全，并且在省内外都有一定的知名度，这对本案的业态定位具有难度。2、业态相同的专业市场同时存在，并经营都较成功，在武汉市场非常多见。这对本案的定位具有一定的参考价值。,中管网房地产频道,4、商业大卖场分析武汉销品茂 中商-团结销品贸（SHOPPING MALL）位于徐东路黄金地段，紧临长江二桥、武汉市内环线上，是武昌、青山、汉口的交汇地带，长江二桥将该地区和武汉三镇有机连在一体，交通十分便利，其汽车30分钟的购物商圈里,有占武汉市常住人口的50%以上；该购物中心对面
37、是徐东平价广场，它可以构成极好的“扎堆效应”，商业覆盖中南路、徐东路、和平大道、武青干道等。周边是收入水平较高的居民小区包括：逸村小区、徐东小区、建设村、徐东新村、和平新村、昌友新村、徐东村、钢都花园、电力新村等。该项目占地80亩，整个建筑物为地上四层，地下一层：地下一层为40000平方米，其中10000平方米作为设备层，30000平方米为营业场所，地上每层为30000平方米，总营业面积为200000平方米。公司经营范围包括：4条摩尔风情街，5大中心，23家大型百货店、超级市场，300家品牌旗舰店专卖店，电影院大鳄华纳国际影院，世界顶级室内高科技主题公园等。,中管网房地产频道,万达购物广场 武
38、汉万达商业广场位于江汉区中山大道上，紧临江汉路步行街，东至交通路、西至民生路、北面中山大道、南面花楼街。总占地面积近4万平米，由3栋商业楼及2条步行街组合而成，商业楼总建筑面积13万平方米左右，总投资近12亿元，是汉口目前最大的一站式购物中心，它是集购物、休闲、娱乐于一体的SHOPPING MALL。分别引进国内外著名商家共同经营，其中A栋为大洋百货商场，临中山大道。B栋为四层的购物中心，其中2-3层引进世界五百强企业的沃尔玛购物广场，四层为武汉著名的工贸家电广场，C栋为两层休闲娱乐街，其第2层为引进具国际卫星传输、全球同步播放的10余个厅的华纳万达影城。整个商场是集沃尔玛购物广场、华纳万达影
39、城、大洋百货、美食广场、家电广场等国内外超一流企业于一体的一站式SHOPPING MALL，它必将为中山大道、江汉路步行街增添强劲的商业气息。,中管网房地产频道,湘隆时代商业中心 湘隆时代商业中心位于武汉经济技术开发区中心地带，与武汉体育中心仅一街之隔，三面临街，拥有得天独厚的区位优势。由武汉湘隆房地产开发有限公司投资9个亿的时代商业中心的出现，以全新的物业形态和多元的功能配置，成为引领沌口开发区商业繁荣的先锋之作。它占地230亩，整个商城分主体商业街、风味美食街、康体健身会馆、休闲文化驿站等多个专业场所，充分展现出“国际流行总站”的独特风范。湘隆时代中心一期以步行街、休闲广场为主，二期为商场
40、、酒楼，三期为专业市场，总建面约15万平方米。武汉铜锣湾广场 铜锣湾集团是一家专业性大型零售企业,主营现代商贸流通业中的SHOPPINGMALL和大型综合百货店两大业态,拥有“CMALL铜锣湾广场”和“铜锣湾百货”两大品牌,武汉铜锣湾位于汉阳区钟家村，规划商业面积10万平方米。,中管网房地产频道,中华城 位于汉口香港路，面积达15万平方米，集购物、商住、娱乐于一体。21世纪娱乐中心 位于汉阳，汉阳21世纪购物中心顶楼要建21世纪娱乐中心，届时也将形成一个8万平方米的商业集群。金凯利购物中心 武汉开发区核心地段，同样引入国外业态集中的商业社区“Mall”概念，年内将落成占地42亩，建筑面积360
41、00平方米的“金凯利购物中心”。经营类型为大型仓储式超市、大型中式餐饮酒店、品牌连锁商业步行街。在招商运作上，严格遵循现代商业的规范化模式即：只租不售！所有业态进行严格的品牌选择，并保障进场商家的优质发展空间。在前期的内部招商阶段中已有众多知名品牌与JKMALL达成了合作意向，其中中百仓储是最具代表性的 闽东国际城 闽东国际城位居三镇中心区域的汉阳钟家村交叉口的西北角，项目集商业、办公、娱乐、住宅于一体，是汉阳楼层最高、单体面积最大、功能最齐全、周边环境最好、交通最便利的“地标王”。物业类型由50000m2中小户型住宅、40000m2商务公寓、25000m2大型超市、7000m2商铺、8000
42、m2专卖场组成。,中管网房地产频道,龙王庙商业中心 龙王庙商业中心东起大兴一路，西至民族路万商白马商城东侧，南起沿江大道，北至大兴路。商业中心总占地面积近8万平方米，分为商贸展示、时尚生活两个区域。该中心将引入国际流行的“娱乐型零售”理念，整合公园、水岸景观及地域文化等，以“龙王庙会”为购物主题，以期再现清明上河图中的繁华景象。龙王庙商业中心是武汉市两江四岸开发的重点项目，总投资近30亿元，工期3年。2004年10月上海西北盛唐房地产有限公司投资的龙王庙商业中心开工兴建。,中管网房地产频道,5、高层裙楼（底商）分析 从发达国家城市的发展历程看，从我国先进城市的发展现状看，高层项目的开发是现代化
43、大都市发展的大势所趋。随着这种趋势的推进，武汉的裙楼底商也将逐年攀升。,中管网房地产频道,武汉市目前正在销售的部分裙楼底商,中管网房地产频道,中管网房地产频道,中管网房地产频道,本案启示：1、目前裙楼商铺在武汉的价格，一层高价位约2万，低价位7千左右。一、二层连卖情况居多。2、大多数裙楼商铺销售状况不理想，铺位分割面积越小越容易出手，面积超过150平方米的商铺普遍具有销售阻力，带有专业市场特色的商铺销售状况比较理想。3、裙楼商铺分割处于尴尬场面，面积分割夸度大，不易处理。,中管网房地产频道,五、商业分析总结 过去的两年是武汉零售业快速发展的两年，社会消费品零售总额的年增长率基本保持在8%-12
44、%，而且行业具有7大特点：传统零售业不断让位给现代零售业态 传统百货店大部分进入微利或亏损状态 连锁超市、大卖场和便利店发展趋势不同 购物中心大举引入和快速发展成为市场亮点 新兴业态被不断引入并得到快速发展 购物者日益成熟，个性化购物群体越来越多,中管网房地产频道,1、商铺划定各自范围 根据武汉市现有商业规划及各商业街的租金水平，武汉商业街可分中心商业区、次级商业区和城市边缘商业区三个层面。其中中心商业区包括传统的江汉路、武广、徐东和中南等4个黄金地带；次级商业区包括鲁巷、光谷、沌口及各区范围内的特色商业区；而城市边缘商业区主要是指城郊结合部的商业混合区。,中管网房地产频道,2、国内大环境激发
45、商铺需求量上升 随着百货业、连锁业、金融业、服务业的率先开放，国外零售业巨头已经纷纷进入中国市场。为应对新的竞争态势，武汉许多银行、零售商已开始展开新一轮的“圈地运动”，其中商铺作为商家的必争之地自然占有重要地位。而连续多年GDP增幅自然将催动商业的繁荣，进而招来商铺需求的不断扩大。,中管网房地产频道,3、商业市场供需特征居民休闲消费和日常消费呈现明显分别 武汉居民消费总体上呈现休闲消费到中心商业街集聚，日常消费在住宅配套商业集聚的特点。由于中心城区的居民部分大量外迁，近年来内环线外的消费逐年攀升。为了重振中心城区，市政府又开始有意识的开发中心城区的商业，王家墩商务区、永清商务区、武汉销品茂、
46、万达购物广场等，这又给中心城区的商业带来了新的机遇。,中管网房地产频道,商业进入形态多元化与力量重组的战国时代 武汉商业步入群雄并起的战国时代。传统的百货业与新兴的连锁商业、专卖店等商业形态百舸争流。百货业内的竞争使得行业利润日见稀薄。连锁商业的红火以及专卖店的崛起又给价格上处于劣势的百货业带来巨大的压力。内外交迫要求百货业发挥自身优势，寻求新的突破。武商集团董事长王冬生首度接受媒体采访时表示，将在汉阳克隆一到两个武汉广场就是一个前兆。,中管网房地产频道,商场与店面需求分布明显，各取所需 休闲类、对品牌敏感性不太强的商家大多选择沿街店面，主要依靠人流保证营业额。已有一定品牌知名度的经营者因街铺
47、的租金费用较低，并且不须和他人利润分成，往往也愿意选择街铺。中档品牌以及一些急于打品牌的经营者因要借助大商场已有的知名度而希望能在武广这样的知名商场中占有一席之地。顶级品牌则会选择入住有商业氛围但又不像江汉路、中山大道那样过于喧哗的商业街。大型商场为了保持本身形象，聚集人气，招商倾向于知名度较高的品牌。商场经营者经常会采用差异化租金策略。对著名品牌给予租金上的优惠，其利润的损失通过对其他品牌收取较高租金来弥补。,中管网房地产频道,商场进入品牌竞争时代 由于商场得日益增多，各大商家都注意营造自有品牌，他们从经营货源、服务态度、商场环境等方面都精益求精。王府井百货为了面对万达购物广场的竞争，今年就
48、斥巨资改变内部购物环境，群光广场独辟蹊径从国外引进在武汉空缺的知名品牌。商业用房对住宅的影响日益显著 徐东片区二手房一直转手不顺利，随着销品贸开业的日益临近，此片区的二手房价格大幅上涨，涨幅每平方米均高达300元以上。,中管网房地产频道,本案启示：1、招商在租金上可依据商家品牌度的高低决定租金的高低。2、分割成大面积的裙楼需求随着商家的扩张应有所增加。3、底商业态的规划对本案的住宅具有一定的影响。,中管网房地产频道,六、未来发展趋势预测从当前武汉市的商铺市场的发展状况以及一些趋势来看，未来武汉市的商铺市场将呈现出以下一些趋势：武汉百货业将进一步整合，集中度上升 食品和杂货零售领域将持续其现代化
49、的进程 服装服饰、办公用品等成为新型零售业态的主要行业 市场开放度加大，吸引更多零售商进入武汉市场 市场份额将集中到几个大型零售商手中 购物中心的创新、管理和优化将是未来市场的热点 业态创新、管理技术应用和供应链突破成为竞争优势来源 自动售货、电子商务、邮购、网上购物、电视购物等无店铺零售业态开始发展,中管网房地产频道,本案启示：1、率先在武汉开辟折扣店，应是本案强有力的一个卖点。2、前期规划即与商家合作，强强联手，降低开发风险。,中管网房地产频道,贰 中北路商业分析,中管网房地产频道,一、中北路商业概述中北路路段前瞻徐东商圈，背靠中南商圈，生活非常便捷。往北有徐东平价、武汉销品茂、凯旋门购物
50、广场、麦德龙、好美家，往南即是中南商业大楼、世纪广场等武昌大型商场扎堆处。中北路沿线则汇集了国美电器、好美家、百安居、家乐福、工贸家电等大型超市，是武汉市重要的商业中心之一，也是武汉的主要居住片区之一。同时在中北路片区，除了感受成熟社区的繁荣外，这里的环境优势和景观优势非常明显，中北路片区拥有坐看两湖的自然优势，600亩的浩淼沙湖和碧绿万顷的东湖都提供了一个与闹市区不同的优雅环境。,中管网房地产频道,结论：未来的中北路段将是一个极大商业潜能的新商业次中心,中管网房地产频道,二、区域商业分布与业态特征 本区域位于徐东商圈和中南商圈的交汇处，不是武昌的主要商业区，但居住人口相对密集、需求市场旺盛，
