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1、住宅项目批量精装修报告,设计部 2016.12.15,第一部分：精装房发展趋势,一、政策性文件,1、2001年，国家建设部就提倡推广精装修住宅并在上海试点，2002年建设部印发了商品住宅装修一次到位实施细则等指导性文件，2008年住建部发文要求各地制定出台相关政策，逐步取消毛坯房，直接向消费者提供全装修成品房。上海、江苏等地相继出台了“精装修”的建设、管理及技术标准等方面的文件。目前，全国的一些大中城市对住宅进行精装修已成为一种趋势，也是房地产开发企业对住宅进行第二次开发，省去了装修业主的劳心劳力，也适应当前人们快节奏的生活。2、 2004年，重庆市建委推出关于新建住宅全装修试点工作的意见，并
2、拟定了初步的精装修住宅推广时间表；2005年，市建委根据精装成品住宅市场发展趋势，适时启动了成品住宅工程建设地方标准的研究和编制工作；2008年7月重庆市建委批准成品住宅装修工程技术规程为我市推荐性工程建设标准，并自2008年10月1日起实施，该规程是我国首部系统成文的成品住宅装修工程的地方标准，为重庆市成品住宅的设计、施工、监理及验收提供了基本技术依据。,二、住宅精装修市场调研报告,2.1、消费趋势：中国指数研究院做的关于购房者置业偏好的调查结果显示，北京、上海、深圳、广州等地购房者都普遍接受精装修房，接受度都超过了50,二、住宅精装修市场调研报告,2.2 再次购房您还会选择精装修住宅吗？,
3、2.3 选择精装修房的原因,2.4 不喜欢精装修房的主要原因,3.1 为什么要做精装修?1、是行业发展的必然趋势，房地产已经从商品思维进入产品思维阶段。2、是住宅产业化发展的必然。3、是实现绿色低碳、环保节能的重要途径。4、未来主流目标客户的需求，省时、省事，可以贷款、拎包入住、方便出租。5、是开发商提升产品价值的重要手段，获得溢价收益。6、是开发商提升产品品质和专业管理水平的重要手段。7、开发商可以合理避税、改善财务现金流、降低资金成本。8、可以通过住宅精装修为客户提供后期增值服务。,3.2 为什么有些开发商不做精装修1、怕麻烦，建设周期长，资金回笼慢。2、装修质量容易出问题，怕小业主投诉，
4、做不好还赔钱。3、认为大部分业主目前还是认可毛坯房。4、觉得自己的开发能力目前还不能进行精装修住宅的运作。5、认为目前精装修住宅产业链还不成熟，对精装修支撑不够。6、政府没有出台鼓励精装修住宅的优惠政策。,三、开发商对精装修产品的选择,四、房地产精装修住宅发展的过程,19781992年 19921998年 19982008年 20082016年,计划经济 福利房,商品房与福利房 过度时期,商品房的毛坯房时代,精装修成品住宅时代,早期,过渡期,毛坯房,精装成品住宅,从毛坯房到精装房是“商品时代”转为“产品时代”的开始，接下来是“商品时代”与“产品时代”并重发展的时代。,2008年之前 20082
5、014年 20142016年 2016年未来,1.0时代,2.0时代,3.0时代,4.0时代,1.0时代：省时省力的简装时代，2.0时代：设计更加合理，工艺更加精湛，标准化、系统化，个性缺乏3.0时代：高品质、品牌化，智能化，个性化、装饰化，定制化4.0时代：圈层化，互联网化，高科技化，入住便捷化，.化.,中国精装修住宅的发展进程,拎包入住的时代已经到来！,第二部分：批量精装项目管理部分,一、精装项目八段式管理,实操精装项目标准化执行流程可分为上下半场共八个阶段：即营销定位阶段、一体化设计阶段、示范样板间阶段、销售阶段、批量招采阶段、批量施工阶段、批量交付阶段、售后服务阶段，过程中不同时期关注
6、的重点工作不同。,上半场,下半场,二、精装流程中各部门系统关系,风格定位、标准定位,精装修设计,营销,基本依据-辅助参与,建筑,户型优化、功能配套,具体内容-深度参与,成本拆分、材料标准,成本,具体内容-深度参与,工程,成品安装、界面施工,具体内容-深度参与,点位,功能布局、点位衔接,具体内容-深度参与,材料样板、技术标准,采购,具体内容-深度参与,交楼样板房,土建精装移交工作,基础数据支撑,基础数据执行,具体行为执行,具体行为执行,具体行为执行,三、某房地产公司精装修全过程关注点,四、批量精装管理“六精”“四化”,六 精 营销：客户定位精“准” 设计：设计管理精“细” 成本：成本控制精“算”
7、 采购：部品选择精“挑” 施工：施工品质精“雕” 售后：客户服务精“心”,四 化设 计 精 细 化 管 理 可 视 化施 工 工 厂 化现 场 整 洁 化,四、批量精装项目实操管控体系建立,某公司工程管控体系1.项目工程管理目标2.组织机构设置3.全装修样板（分展示样板和交房样板）管理要求4.全装修房屋移交管理要求5.全装修工期管理要求6.全装修工序管理要求7.全装修材料管理要求8.全装修资料管理要求9.全装修成品保护管理要求10.全装修文明施工管理要求11.全装修室内环境污染防治要求12.质量控制重点13、二次图纸深化设计要求,第三部分：批量精装研发与设计,一、精装修产品定位,1.1、精装修
8、产品定位策略,策略一：标准化、成本领先、稳定取胜代表企业：恒大集团、碧桂园策略二：标准化加创新，主打功能收纳代表企业：万科策略三：强化尊贵，主打奢侈牌代表企业：星河湾、华润、绿城策略四：主打科技绿色产品牌代表企业：当代、朗诗,1.2、精装产品配置策略（某楼盘）,不同的策略决定精装在项目中价值的高低， 成本投入合适？投入/售价：8-12%,价值点分析,1.3、精装产品配置价值分析,二、精装修研发产品分级体系,分级体系的制作目的,准确定位产品分级标准在项目配置上体现差别有效应用在各实际项目,定义：通过客户及市场调研，将不同装修部品组合与不同的产品品类及目标客户细分进行匹配，形成完整的装修标准分级体
9、系。意义：在分级体系建立时通过成本规划，将有限的资金合理的进行分配，使其产生受益最大化，即客户满意度最大化。,某房企精装产品分级体系,三、批量精装修设计和展示管理,3.1 包含内容,精装设计全过程管理精装户型优化设计管理精装功能设计精装设计图纸管理精装风格设计精装示范区展示管理精装产品设计原则,整体出图关注点,3.2 整体出图关注点,3.3 户型优化设计管理,关于户型优化设计,它是与产品定位、建筑设计同步的一种地产设计项目，其服务内容涵盖空间优化、强弱电点位优化、天花定位优化、铺装优化、设备孔洞优化，目的是使建筑户型在室内设计专业作用下趋于合理和完善。,市场上的主流做法,报建一但通过，将严重制
10、约户型的调整幅度，继而影响室内交标系统的合理性,建筑专业无法解决的问题：缺乏对项目所在区域客户生活需求的认知和理解，把握不到客户需求敏感点。对空间的理解与室内专业不同，室内专业更擅长把控居住合理性。无法对室内交标系统性和实操性作前置性的全盘考虑。,营销提交要求,建议的做法,户型优化的好处：从客户需求角度出发，发掘客户需求敏感点，令产品针对性更强。从客户实际使用设置产品功能，以室内专业角度，对居住空间作出调整。有效统筹建筑各专业和室内专业，结合使用合理性前置考虑交标系统。,户型设计研发过程,户型优化设计过程中的多轮调整与互动，挖掘项目价值： 精准定位 营销卖点 功能合理性 避免拆改费,核心价值精
11、准定位营销卖点功能合理性避免拆改费,3.4 功能设计设计管理,功能至上 “全面家居解决方案”,各收纳空间客户需求分析的原理 玄关的需求层次,有鞋柜放鞋子临时摆放物品（如包，钥匙等）,鞋柜有大小不同的区格存放杂物,雨伞,运动用品能照镜子能坐着穿鞋子,必要需求,弹性需求,必要性依次增强,魅力性依次增强,需要为客人预留34双鞋子的放置空间,弱式需求,无,可用性依次降低,惊喜需求,折叠穿鞋椅,玄关至少能容纳30双鞋子,玄关能临时摆放钥匙、包和餐厅临时物品等，理想的摆放方式放在鞋柜台面,有老人或者小孩的家庭对坐着穿鞋子要求高,各收纳空间客户需求分析的原理 厨房的需求层次,必要性依次增强,魅力性依次增强,
12、摘菜、洗菜、切菜和炒菜操作顺手地柜好放东西，容易放取吊柜好放东西，容易放取强力排烟机双眼煤气罩锅罐,盘碗,刀叉独立收纳尽可能多的储藏空间双水槽留微波炉,电饭煲摆放位米箱(防潮,防蛀)消毒碗柜,插座带有开关两个水龙头，其中一个带有净水器,一个可伸缩龙头大水槽,水槽上有个滤水的支架洗碗机,弱式需求,垃圾桶放在地柜垃圾处理器,可用性依次降低,必要需求,弹性需求,惊喜需求,电视、临时坐椅,垃圾桶放在比较隐蔽的地上，使用方便，清洁也方便,大操作台魅力足调味品、刀具等放台面，还能放3-4个盘子,厨房：顺手更重要，整洁在其次,必要性依次增强,魅力性依次增强,干湿分区淋浴区设浴品摆放洗涑用品收纳尽可能多的储藏
13、空间洗涤用品收纳高电源位洗盆收纳毛巾、衣物挂放,双手纸盒两个淋浴龙头，其中一个手柄式大水盆报刊架，坐便旁置物台,弱式需求,淋浴间设置淋浴坐位,可用性依次降低,必要需求,弹性需求,惊喜需求,音乐影视播放,最好置于盆柜上方设置镜柜便于拿放。,卫生间：干净易于清洁,置于盆柜下方,各收纳空间客户需求分析的原理 卫生间的需求层次,必要性依次增强,魅力性依次增强,男女分区季节分区衣裤收纳收纳格抽屉拉蓝高格带锁抽屉,领带格照明灯包具、帽子收纳穿衣镜、升降衣架,弱式需求,饰品屉,可用性依次降低,必要需求,弹性需求,惊喜需求,保险柜,可设2-3个收纳内衣裤，袜子,主卧：衣柜强大收纳,毛制衣物收纳,被褥，行李箱收
14、纳,文件、证件收纳,各收纳空间客户需求分析的原理 主卧的需求层次, 一体化原则-建筑、室内、设备、部品系统设计 可控性原则-成本、施工工艺、供应体系、品质可控 精细化原则-营销分析、设计管理精细化 功能性原则-功能分析与设计效果完美结合 一致性原则-标准化施工与管理 工厂化原则-做到工厂化施工管理，尽量避免现场手工作业 环保性原则-用材用料及施工工艺确保室内环保指标达标,四、批量精装修设计指导原则,第四部分：批量精装采购与成本管理,精装修成本控制与优化是各企业最关注也是最难的工作之一，要全程跟踪把控，主要从几方面进行考虑1、确定精装标准（标杆企业一般控制在售价的8%-12%左右）2、一体化合理
15、的设计（尽量按工厂标准化模数设计，提前考虑规模化施工）3、合理分配成本，客户关注点要投入多成本4、良好的供应链整合是控制成本关健5、强有力制度保障,一、批量精装成本控制与优化,一、批量精装设计过程的成本控制流程,成本定位,装修设计设计预算,采购询价,编制预算,调整设计,实施预算,限额指标初定部品,采购询价调整设计,项目定位标准确定,现代传统,确定部品成本实施,二、批量精装成本控制,2.1 精装修的成本控制从定位开始关注,2.2 精装修的成本控制从设计开始实施 （控制80%成本）,（1） 产品定位标准的选定、设计风格确定,（2） 限额指标的分解及细化,（3） 主要材料部品的选择及确定,（4） 设
16、计内容及技术标准的确定（各区域组成及部品配置、技术标准）,（5） 按照梯级标准确定设计细节及装修标准。,2.3 精装修的成本控制配置标准,2.4 精装修项目成本控制体系的标准化,2.4 精装修住宅实施过程的成本控制（控制20%成本）,（1） 目标成本分解（项目工程合约规划）,（2） 采购阶段的成本控制,（3） 施工阶段的成本控制,（4） 决算阶段的成本控制,三、批量精装采购管理,3.1 精装修样板间采购,销售展示，为项目增值,核算成本，控制大货成本,施工标准，控制大货质量,交付标准，控制交付风险,发现问题，控制实施风险,3.2 批量精装修总包采购,批量精装修总包合同的编制,3.3 批量精装修部
17、品采购,批量精装修部品采购资源开发,批量精装修部品采购合同编制,标杆企业精细化采购管理,第五部分：批量精装工程管理之 交付通病,一、批量精装质量问题分类, 按照阶段分类：施工阶段发现的质量问题入伙移交时发现的质量问题入伙6个月内发现的质量问题入伙6个月后发现的质量问题 按照问题原因分类设计缺陷材料缺陷施工缺陷使用不当服务不好 按照建筑部品分类建筑结构部品门窗部品装饰装修部品建筑电气部品给排水及通风空调部品栏杆部品,广东地区各开发商精装修住宅问题点数统计分析表,各开发商所占问题点数的比例,其它结构类：阴阳角不方正；净高、净进深、净开间偏差；角线、墙面不垂直。装修类：外墙渗水；整体面层（墙、顶面）
18、批荡空鼓及开裂；铝扣天花安装不良；墙纸安装不良;设计类：空调外机位、插座、孔洞位置不协调；总电箱未按设计规范要求设漏电保护开关；卫生 间门吸装湿区的地上或浴室门口；卫生间或入户花园木门框到地。,给排水/洁具/厨具卫生间及阳台渗水；卫生间坡度、坡向不合理；水阀接口处及总水表处渗水；设计不合理橱柜台面无档水条。,门窗工程安装不良、表面损伤；外窗防水条太短及缺溢水口；中空木门缺透气孔、上下边毛边。,各问题点所占的比率,备注：业主未验房入住后一个月内发现严重影响功能使用问题点户均条数为43.5条。,业主未验房入住后一个月的投诉情况,各开发商针对房屋质量的处理方式,第六部分：其它相关收集,一、万科3.0
19、住宅精装系统的构成,（一）、绿色、健康、高科技住宅,马桶污水在同层向后排入隐蔽在墙体里的立管中，立管中双路排水，避免楼间噪音、无漏水、无串味摒弃传统的水封弯头.不占用地下空间,食物性垃圾直接粉碎后随水流入化粪池.可消除80的生活垃圾.避免室内及小区蚊蝇污染、减轻家务负担、降低保洁费用,厨房设新型变压式止逆烟道，使烟道不再窜烟、窜味。变压式止逆阀烟道排气量大，截面尺寸较小。通过改变烟道的截面形式和风帽结构，利用烟气流动的物理规律，使气流保持向上运动，保证建筑烟道口处风压为负压或在0压左右。双密封不锈钢地漏(国际高标GMP认证)，其水封深度远已超过国家标准，能比一般地漏高速排水外，漏水完毕后双密封
20、盖可全封闭，保障没有异味，更利于消毒剂及一般清洁剂清洗，更能杜绝虫害与病毒的侵扰双密封地漏很有特点：两个水封在水流冲击时同时打开；没有水流时，上面的水封自动盖住下面水封的水，防止反水碗中的存水挥发。同时，干湿分离也有助于提高卫浴空间的健康程度，,“生态灭蚊机”（灭蚊磁场），此项技术经美国疾病控制中心及国防部实用验证，能消灭4000平米范围内的蚊子及其他吸血性昆虫，而对人体无任何伤害。该系统：运用仿生学原理，模仿人类呼吸排出的二氧化碳、湿气及热，利用液化石油气经催化作用产生极准确浓度的二氧化碳，从而吸引大量吸血蚊虫并最终消灭利用一种清洁、专利发明的counterflow技术，运用蚊虫飞行时的气体
21、动力原理，能在呼出二氧化碳的同时，真空吸捕大量的吸血蚊虫，当他们飞近灭蚊磁场找猎物时，便会被真空器吸入蚊网，最后被封干致死。不使用任何杀虫剂或电蚊网。24小时不间断工作，捕捉夜晚活动与白天活动的吸血昆虫，可以直接放置在蚊子繁殖和休息的地方。能够大量吸引并捕捉会产卵的雌蚊,自身发电，采用标准的的液化气供应能源，无需任何电力。安全 & 无声 不使用杀虫剂，不释放任何对环境有害的气体。极其安静，没有任何噪音。,（二）、3.0住宅精装的智能化系统,1、自动呼叫电梯系统：大堂或者地下车库门禁卡同时呼叫电梯，进入电梯厅后客梯如约而至。一张卡对应专属楼层，保证绝对私密。室内可在智能面板提前呼叫电梯，偶尔有客
22、来访，宾至如归的体验，也会让主人感到特别有面子。2、入户智能感应灯光：打开入户门的一刹那，智能感应系统便会察觉你的入户。当温馨的玄关灯自动亮起，所有的风云变换都会归于平静，喧嚣与名利都被关在了门外边。开门就让你内心充满“家”的阳光。,3、智能家居系统的应用,智能灯光场景控制，随心切换就跟玩手机游戏一样，不同的生活场景、灯光方案由你定义。在移动终端，你可以设置想要场景的时间，决定室内灯光配置，营造出特别的氛围环境。无论派对、晚餐、阅读或入睡，均可一键切换。 一键电动窗帘设定，每天被天光叫醒每天愿意被闹铃叫醒？还是被自然叫醒？手机上设置起床时间，窗帘会自动拉起，阳光倾泻在你的床上，灯光的色温与室内
23、的温度略微调高，唤醒你身体的每一个细胞。,万科正在研究引入智能魔镜系统，在你洗漱更衣的时候，镜子上会出现时间、天气、新闻、股票等信息，你可以根据上面的信息安排一天的穿衣和出行。难以置信的体验，将因万科变为现实。,3、3.0精装的智能魔镜系统,魔镜可以测试你的心跳,魔镜可以像电脑屏幕一样获取信息,三、万科精装3.0系统的22个标准（以万科大都会79号为参考）,标准1：智能感应道闸，车辆远程放行,标准2：自动呼梯，一键到家,标准3：门锁多重保护，常防万一,密码、刷卡、机械钥匙，多重开启方式给予业主多种保护。密码输入再升级，可输入密码+任意多个数字，安全度更高。,标准4：单元人脸识别系统，无法被复制
24、的身份识别,标准5：访客车辆预约出入系统，至高宾客礼遇,引入访客车辆预约出入系统，家里有贵客到访，将他车牌号告知社区门卫后，贵客车辆在进入社区时候畅通无阻，给宾客以最尊贵的礼遇，可避免陌生到访。,标准6：数字可视对讲系统，园区沟通更加便利,想和18楼的王太太一起去万象城购物，一个视频通话就约好下午3点楼下大堂等。万科为业主打造数字可视对讲系统，实现户户视频通话等功效，并且可以加入丰富的社区APP应用。,标准11：入户前置过滤系统，享受真正的洁净,水处理系统采用前置过滤系统。过滤网采用食品高级精度不锈钢过滤网，有效去除水中沉淀物质对涉水设备和管件的危害。分层过滤技术，有效去除水中铁锈、泥沙等有害物质。,标准12：分户软水系统，结合身体更加柔和呵护,为每户家庭安装软水系统。软水机采用离子交换原理，去除水中形成水垢的钙、镁硬度离子，产生不会有水垢的软化水，使洗澡、洗涤等生活用水更舒适健康。,标准13：户户直饮水系统，随时饮用,除了配置前置过滤系统之外，还加入直饮水系统，选用高效过滤膜，有效过滤细菌和病毒，令您的饮用水真正达到健康标准。,感谢！,
