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1、第十一章地价评估与分摊,第十一章地价评估与分摊,11-1 路线价法的基本原理,一、路线价法的需要,城市繁华的商业街道两侧的土地同时需要估价,街 道,第11章 路线价法,11-1 路线价法的基本原理一、路线价法的需要城市繁华的,房地产估价课程第11章路线价法101,二、路线价法的概念,对面临特定街道、接近性行相当的城市土地，设定标准深度，求取在该深度上数宗土地的平均单价（路线价），然后据此路线价，再配合深度指数表，用数学方法计算出临街同一街道各宗土地价格的一种估价方法。,第11章 路线价法,二、路线价法的概念 对面临特定街道、接近性行相当的城,三、路线价法的理论依据,替代原理实质上是一种市场比较
2、法,在路线价法中，“标准临街宗地”可视为市场法中的“可比实例”；“路线价”是若干“标准临街宗地”的平均价格，可视为市场法中经过变易情况修正、市场状况调整后的“可比实例价格”；该街道其他临街土地的价值，是以路线价为基准，考虑该土地的临街深度、形状(如矩形、三角形、平行四边形、梯形、不规则形)、临街状况、临街宽度等，进行适当的调整求得。上述这些调整，可视为“房地产状况调整”。,第11章 路线价法,与市场比较法的不同之处?？,三、路线价法的理论依据 替代原理实质上是一种市场比较法,四、适用的对象和条件,土地课税、土地重划、征地拆迁或其他需要在城市大范围内对大量土地进行估价的场合。,前提条件：街道要系
3、统完整，各宗土地排列较整齐，还需要有完善合理的深度指数表和其他修正率表。,四、适用的对象和条件 土地课税、土地重划、征地拆迁或,11-2 路线价法的操作过程,一、划分路线价区段,二、设定标准深度,三、选取标准宗地,四、确定路线价,五、制作深度指标表,六、计算各宗地土地价格,同一路线价的地段划分原则：地价有显著差异的地点,各宗土地的深度的众数地价影响的转折点,具有代表性的土地1）一面临街2）矩形3）临街深度为标准深度4）临街宽度为标准宽度5）用途具有代表性6）容积率为该区段各宗土地容积率众数7）其他方面具有代表性,设定在路线上的标准地块的单位地价,第11章 路线价法,11-2 路线价法的操作过程
4、 一、划分路线价区段 二、设,五、制作深度指标表,（一）深度指数的含义,随同一地块各部分距临街的深度，地价变化的相对程度,深度指数又称深度百分率深度指数表又称深度百分率表,第11章 路线价法,五、制作深度指标表 （一）深度指数的含义 随同一地块各部分距,（二）深度指数的制作思路,有a1a2a3an-1an且有a1-a2a2-a3an-1-an,1、单独深度百分率 a1a2a3an,2、累计深度百分率 a1a1+a2a1+a2+a3a1+a2+an,3、平均深度百分率,第11章 路线价法,（二）深度指数的制作思路 街 道 a1 有a1a,（三）制作方法,四三二一法则,第11章 路线价法,（三）制
5、作方法四三二一法则 第11章 路线价法,（三）制作方法,40%30%20%10% 9% 8% 7% 6%,街 道,四三二一法则 、九八七六法则,第11章 路线价法,（三）制作方法40%街 道四三二一法则 、九八七六法,假设标准深度为100英尺,第11章 路线价法,临街深度（英尺）255075100125150175200四,六、计算各宗地土地价格,（一）计算公式,宗地价格V深度指数dv,d,f,路线价u,当u为单位价格时：V = u dv ( f d ),当u为以一定单元宽，标准深度的总价时：V = u dv f,dv平均深度指数,dv累计深度指数,第11章 路线价法,六、计算各宗地土地价格
6、（一）计算公式宗地价格Vdf路线价u,例,某块临街深度30.48m(即100英尺)、临街宽度20m的矩形土地，总价为121.92万元。试根据四三二一法则，计算其相邻的临街深度15.24m(即50英尺)和45.72m(即150英尺) 、临街宽度均为20m的两块矩形土地的总价。,解：121.92(40+30)=85.34(万元),12l.92(40+30+20+10+9+8) =121.92(100+9+8) =142.65(万元),例某块临街深度30.48m(即100英尺)、临街宽度20m的,六、计算各宗地土地价格,1、一面临街矩形土地,V = u dv ( f d ) =20001402015
7、.24 = 85.34万元,第11章 路线价法,（二）运用举例,六、计算各宗地土地价格1、一面临街矩形土地 路线价2000元,d,第11章 路线价法,2、前后两面临街矩形地,重叠价值估价法,u0u1dd0d1（高价街）（低价街）第11章 路线价法,例,150英尺,100英尺,20000元/英尺,10000元/英尺,dv0=40%+30%+20%+10%=100%dv1=40%+30%=70%,V=u0dv0f+u1dv1f=20000100%100+1000070%100=235万元,第11章 路线价法,例150英尺100英尺20000元/英尺10000元/英尺d,3、街角地,V单=u0dv0
8、+u1dv1t,t旁街影响加价率,第11章 路线价法,3、街角地A Bu0u1V单=u0dv0+,4、特殊形状土地,u,A,B,C,f,d,h三角形土地修正率,第11章 路线价法,4、特殊形状土地uABCfdh三角形土地修正率第11章,A,B,C,D,ABC土地价格= ABD土地价格 ACD土地价格,第11章 路线价法,4、特殊形状土地,ABCDABC土地价格= ABD土地价格 ACD土地,A,B,C,D,梯形ABCD价格=矩形CDEF价格+三角形ACE价格+三角形BDF价格梯形ABCD价格=矩形ABGH价格-三角形ACG价格-三角形BDH价格,第11章 路线价法,4、特殊形状土地,ABCDE
9、FGH梯形ABCD价格=矩形CDEF价格+三角形A,练习题,某城市街道,路线价标准深度为18米,按临街递减每6米单独深度百分率分别为0.5,0.3,0.2,0.12.已知某临街地,临街宽度为30米,临街深度为12米,土地价格为36万元.试求同样临街宽度为50米,临街深度为24米地块的土地价格.,练习题某城市街道,路线价标准深度为18米,按临街递减每6米单,36=U0*dv1*(f*d)Dv1=(0.5+0.3)*18/12Dv2=(0.5+0.3+0.2+0.12)*18/24=0.84V=U0*dv2*(f*d)=84万元,36=U0*dv1*(f*d),11-3 城市基准地价评估,一、城市
10、基准地价的概念城市基准地价是以一个城市为对象，在该城市一定区域范围内，根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段，调查评估出的各地价区段在某一时点的平均价格,基准地价具有特定的内涵：对应的具体的估价时点(基准日期)土地用途土地使用权性质土地使用期限土地开发程度容积率,11-3 城市基准地价评估一、城市基准地价的概念基准地价具,11-3 城市基准地价评估,二、城市基准地价评估的步骤1、制定作业方案，确定区域范围2、明确基准地价的内涵、构成、表达方式3、划分地价区段（商业路线价、住宅片、工业片）4、抽查评估标准宗地的价格5、计算区段地价（路线价、区片价）6、确定基准地价7、提出基准地价应用
11、的建议和技术,11-3 城市基准地价评估二、城市基准地价评估的步骤,11-4 基准地价修正法,一、概念是在政府确定并公布了基准地价的地区，利用有关调整系数将估价对象宗地所处土地的基准地价调整为估价对象宗地价格的方法。调整：1、房地产市场状况调整 2、估价对象状况调整二、程序1、搜集有关基准地价的资料2、查处估价对象所处地区的基准地价3、进行市场状况、土地状况调整4、求估价对象宗地的价格,11-4 基准地价修正法一、概念,11-5 补地价,一、补地价的四种情况（1）更改用途（2）增加容积率（3）处分划拨土地使用权（4）期满续约二、补地价的计算1、理论公式补地价=新土地使用条件下的地价-旧土地使用
12、条件下的地价2、单纯提高容积率补地价（单价）=新楼面地价X新容积率-旧楼面地价X旧容积率=增加的容积率X楼面地价（楼面地价不变）,11-5 补地价一、补地价的四种情况,11-5 高层建筑地价分摊,一、分摊意义现实需要二、分摊方法1、按建筑面积进行分摊适用于各层用途相同且价格差异不大的建筑物2、按房地价值分摊适用各部分的房地价值有差异但差异不是特别大的建筑物3、按土地价值进行分摊价值是市场化的，一直在变动,11-5 高层建筑地价分摊一、分摊意义,例,某幢大厦为六层综合楼，其中一至三层为商场，四至六层为写字楼，商场为甲公司拥有，写字楼为乙公司拥有。该大厦的土地价值为3500万元，房地总价值为500
13、0万元，其中商场的房地价值为3 000万元，写字楼的房地价值为2000万元。请按照房地价值进行分摊的方法计算甲、乙公司占有的土地份额及分摊的地价数额。 【解】 甲公司占有的土地份额=3000/50000=60% 乙公司占有的土地份额=2000/50000=40% 甲公司分摊的地价数额=350060%=2100（万元） 乙公司分摊的地价数额=350040%=1400（万元）,例 某幢大厦为六层综合楼，其中一至三层为商场，四至六层为写字,某幢大厦的总建筑面积为10000m2，房地总价值为6000万元，其中土地总价值为2500万元。某人拥有该大厦的某一部分，该部分的建筑面积为200m2，房地价值为130万元。请按照土地价值进行分摊的方法计算该人占有的土地份额。该人占有的土地份额=2.4,某幢大厦的总建筑面积为10000m2，房地总价值为6000万,房地产估价的三种基本方法,房地产估价,市场角度,投资角度,成本角度,比较法,收益法,成本法,(替代原理 ),(预期收益原理 ),(生产费用价值论),房地产估价的三种基本方法房地产估价市场角度投资角度成本角度比,第二篇 房地产估价方法,比较法,收益法,基准地价修正法,路线价法,假设开发法,收益乘数法,投资组合技术,剩余技术,第二篇 房地产估价方法比较法收益法基准地价修正法路线价法假设,
