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1、第六讲 物权法,一、物权的概念及特点二、物权的分类三、物权的公示公信原则四、财产所有权自物权（一）取得方式（二）善意取得制度（三）财产共有：按份共有和共同共有（四）建筑物区分所有权五、用益物权六、担保物权,一、物权的概念及特点,物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。物权法是调整因物的归属和利用而产生的民事关系的法律规范，是一部“定分止争”的民事基本法律。“有恒产才能有恒心” 。我国物权法2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过 ，2007年10月1日起施行 ，共247条。,物权的特征,1、物权的法定性是指物权的种类和内容只能由法
2、律来确定，而不能由权利主体任意创设。如以法律规定的财产抵押的必须办理抵押权登记，未经登记，抵押合同不能生效，抵押权就不能产生。2、物权的公示性指确认物权设立、变动的依据，如登记。物权公示是为了让他人清楚地知道谁是权利人，以维护权利人、与交易有关的人的合法权益。除有相反证据证明的以外，记载于不动产登记簿上的人是该不动产的权利人，动产的占有人是该动产的权利人。 3、物权的优先性,甲乙丙共有一套房屋，将其出租给丁。以后三人协商将该房屋出卖，在出卖何人时产生了争议。1、甲乙要将房屋卖给戊。2、丙根据其物权主张优先购买权。3、丁则根据其债权主张优先购买权。那么，假如在同等条件下，房屋到底该卖给谁呢？,物
3、权的效力,1、物权的排他效力是指在同一个物上，不能有性质不相容的两个物权并存。一个物上可以有数个物权，但数个物权之间不得相互矛盾。如房屋的所有权人可以将房出租和抵押，从而产生所有权、租赁权和抵押权并存，但相互之间并不矛盾。2、物权的优先效力（1）物权优先于债权。但有例外，“买卖不破租赁”。（2）先成立的物权优先于后成立的物权。3、物权的追及效力是指物权成立后无论其物辗转流落于何人之手，权利人都可以依法向物的不法占有人索取，请求返还原物。但第三人善意取得的除外。,举例：本案中的质押权和抵押权能否实现？,刘某因生意需要，向其朋友胡某分别借款5万和10万。胡某碍于情面答应刘某的要求，但要求刘某提供担
4、保。刘某对上述两笔借款分别以劳力士手表一块设定质押和住房一套设定抵押。但对于5万元借款合同，刘某以此期间手表自己需要使用为由，请求胡某允许自己不交付手表，如该笔欠款不还，愿将手表作为质押物清偿债务。对于10万元的借款合同，刘某以房产证暂不为自己保管为由，请求刘某不进行抵押权登记，并保证如欠款不还，胡某仍享有优于他人受偿的权利。胡某碍于情面，勉强应允，双方就此分别在质押和抵押合同中予以规定。刘某的两笔借款超过清偿期，不能归还，胡某便依约要求行使质押权和抵押权，遭拒绝。胡某遂提起诉讼。,二、物权的分类,（一）所有权与其他物权 所有权是所有人依法可以对物进行占有、使用、收益和处分的权利。是物权中最完
5、整、最充分的权利。（二）用益物权和担保物权用益物权是指以物的使用收益为目的的物权，包括地上权、地役权、永佃权等。担保物权是指以担保债权为目的的物权，包括抵押权、质权和留置权、典权等。（三）动产物权和不动产物权按照物权的客体为动产或不动产作的分类。二者在取得方法、成立条件和效力方面存在差别。,三、物权的公示公信原则,所谓公示，是指物权在变动时，必须将物权变动的事实通过一定的公示方法向社会公开，从而使第三人知道物权变动的情况，以避免第三人遭受损害并保护交易安全。所谓公信，是指一旦当事人变更物权依法进行了公示，即使依公示方法表现出来的物权不存在或存在瑕疵，但是对于信赖该物权的存在并已从事物权交易的人
6、，法律仍然承认其具有真实的物权存在相同的法律效果，以保护交易安全。,举例：本案中的抵押权是否有效？,1994年，吴某要求银行贷款20万元，银行提出以其房产作担保，吴某即交出房产证，房产证记载吴某为产权人。该房屋为吴某兄弟年幼时，其父母为其兄弟二人所购置，但只以吴某姓名登记，其间并无其他记载。基于此，银行与吴某签订了借款合同和抵押合同。借款期满后，银行正准备拍卖房产时，突然接到一纸诉状。吴某之兄在诉状中指出抵押房屋系其父母购置，应归他们兄弟俩人所有。现在吴某私自抵押，请求法院判决抵押无效。,四、财产所有权,（一）所有权的概念与特征是指所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分
7、的权利 。 为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。 征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。 征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。 私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权。 私人合法的储蓄、投资及其收益受法律保护。 国家依照法律规定保护私人的继承权及其他合法权益。 私人的合法财产受
8、法律保护。,（二）财产所有权的取得1、劳动生产。2、收益，包括天然孳息和法定孳息等合法途径取得。3、添附，民事主体把不同所有人的财产或劳动成果合并在一起，形成新的不可分离的财产形态。加工，是指在他人的动产上进行劳作而使其成为新的价值更高的动产的活动。 例：承租人将承租的房屋进行了装修，但未告诉房主。不久，租赁期满，准备搬出。问：承租人装修房屋有权要求房主承担装修费用吗？,举例：,王某和林某为邻居，1962年王某全家迁往外地，因不知以后是否回来，遂将其4间房屋借给林某使用，并托林某妥善管理。1980年林某因儿子结婚需住房，即将王某的房屋整修一下，并在王某房屋占用的院内新盖厢房三间，共花费1500
9、元左右。1993年王某因年龄已大，即回老家居住，让林某腾出房屋。于是，林某将王某的原4间房屋还给王某，自己仍占据其盖的3间厢房。王某让其归还厢房，林某称该房为他所盖，归其所有，如王某愿意可以卖给王。但王某认为，该房虽未林某所盖，但在自己院内，应归自己所有，何况林某多年使用其房屋也未付过房租，而修房的费用，他已付给林某。双方争执不下，诉诸法院。,4、遗失物，是指他人不慎遗失的动产。民法通则79条，拾得遗失物、漂流物或者失散的饲养动物，应当归还失主。拾得人拾得遗失物后，应当负有通知所有人、遗失人或其他有受领权的人。在遗失物返还或交付以前，拾得人还有依据善良管理人的标准予以妥善保管的义务，因重大过失
10、使拾得物毁损灭失的，拾得人应当负赔偿责任。在一定时间内找不到失主的，可推定为无主财产，由国家取得所有权。5、当事人还可以通过买卖合同、赠与、互易、继承、接受遗赠等方式取得所有权。,举例：某甲在上班路上将一台手提电脑遗失在出租车上。发现后，他迅速与出租车公司联系并得到证实，该电脑被出租车司机乙拾到。当甲提出要回电脑时，乙以公司有相关规定为由索要1000元，即电脑价值的10%的报酬，而甲只愿付500元答谢金。据查，由于司机为保护该手提电脑，曾与两位欲将电脑据为己有的顾客发生争执并被打，希望得到1000元酬金。问题：拾得人的报酬和费用请求权问题。,2005年甲在盖房挖地基时，发现一个瓦罐，内有500
11、块银元和一张棉布，上面写着“为防日寇搜查，物埋此。王天民，1938年7月8日”。王天民是王大水的爷爷，1938年7月15日被日寇杀害。该500块银元归（ ）。,甲有天然奇石一块，不慎丢失。乙误以为无主物捡回家，配以基座，陈列于客厅。乙的朋友丙十分喜欢，乙遂以之相赠。后甲发现，向丙追索。下列选项哪一个是正确的？（ ）A.奇石属遗失物，乙应返还给甲 B.奇石属无主物，乙取得其所有权C.乙因加工行为取得奇石的所有权 D.丙可以取得奇石的所有权,（三）善意取得制度,是指占有人无权处分其占有的动产或者不动产，却又将动产或不动产转让给第三人，受让人基于善意依法可以取得该动产或不动产的所有权或其他物权。善意
12、取得制度在我国民通意见第89条和物权法第106条中明确规定。善意取得具有严格的适用条件。1、受让人取得财产时是出于善意。2、受让人支付了合理的对价。 3、转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。适用善意取得制度的后果是所有权转移。根据我国法律和司法实践，赃物和遗失物等不适用善意取得制度。,某招领处将招领期已过的一块瑞士罗马表以拍卖的方式卖给公民甲，公民乙将该表盗走并以较低价格卖与公民丙。公民丙又将表丢失，被人捡到送到招领处。经查，该表原为公民丁所有。现公民甲、丙、丁都向招领处主张该表的所有权，该表应归谁所有？ A应归公民甲所有 B应归公民丙所有C应归公
13、民丁所有 D应由公民甲、丙、丁共有,例，甲借用朋友乙的自行车数月。期间，甲因急需用钱，向同事丙借200元，并就自行车设定质押，但丙不知此自行车非甲所有。后甲逾期未偿还债务，丙即变卖该自行车实现债权。下列哪些表述是正确的?（ ） A因丙不知甲无处分权，故适用善意取得，质权设定有效 B因甲对自行车无处分权，且质权不适用善意取得，故该质权设定无效 C甲、丙应共同赔偿乙的损失 D应由甲单独赔偿乙的损失,例，甲因出国留学，将自家一幅名人字画委托好友乙保管。在此期间乙一直将该字面挂在自己家中欣赏，来他家的人也以为这幅字画是乙的，后来乙因做生意急需钱，便将该幅字画以3万元价格卖给丙。甲回国后，发现自己的字画
14、在丙家中，询问情况后，向法院起诉。下列有关该纠纷的表述中哪些是正确的? （ ）A乙与丙之间的买卖合同属于无效合同 B乙与丙之间的买卖合同属于效力未定的合同 C甲对该幅字画享有所有权 D丙对该幅字画享有所有权,举例：甲因出国留学，将摄像机一台交好友乙保管。乙因生活拮据，急需用钱，遂将照相机卖与丙，丙以为摄像机为乙所有，遂以2000元的价格成交。两年后，甲回国，要求乙返还摄像机。甲在得知乙将摄像机卖与丙以后，遂以乙无权处分摄像机为由，要求并返还摄像机，丙拒绝返还。甲遂诉诸法院。,甲以100元购买一台收录机，交由乙保管，乙擅作主张将收录机以200元价钱卖给丙，丙照管不善，收录机被小偷偷走了，卖给了不
15、知情的丁。现在收录机的所有权应该归谁？,（四）财产共有,财产的所有形式可分为单独所有和共有两种。单独所有是指一个人单独享有对某项财产的所有权。共有，是指某项财产由两个或两个以上的权利主体共同享有所有权。共有有两种形式：按份共有和共同共有。,1、按份共有,是指两个或两个以上的共有人按照各自的份额分别对共有财产享有权利和承担义务的一种共有关系。按份共有人都有权以要求将自己的份额分出或者转让。其他共有人在同等条件下有优先购买权。共有财产的处分，必须取得全体共有人的同意。如果共有人不能达成协议，则可以按照多数共有人或拥有半数以上份额的共有人的意见处理。 一个或几个共有人未经全体共有人同意，擅自对共有财
16、产进行法律上处分的，对其他共有人不产生法律效力。但第三人善意取得的除外。,刘某和赵某合伙开办一家洗衣店。双方商定，每人出资比例为50%。刘某以其购买的洗衣设备入伙，赵某负责置办洗衣店的其他设备。另外，俩人各出现金1万元，以维持洗衣店的日常经营。但一段时间后，生意不佳，两人商定暂停营业。此时，另一家洗衣店主张某请求刘某转让其洗衣设备，刘某未经赵某同意，同意以市价出让。赵某得知后阻止。但刘某以洗衣设备为其购买，所有权归己为由，执意转让。,如甲乙丙共有一套房屋，分别拥有1/3份额，为提高房屋的价值，甲主张在房屋的地面上铺设木地板，乙表示赞成，但丙反对。那么， 。甲、乙各以20与80的份额共有一间房屋
17、，出租给丙。现甲欲将自己的份额转让，请问下列表述中哪一说法是正确的? （）A乙有优先购买权，丙没有优先购买权 B丙有优先购买权，乙没有优先购买权 C乙、丙都有优先购买权，两人处于平等地位 D. 乙、丙都有优先购买权，乙的优先购买权优先于丙的优先购买权,2、共同共有,是指两个或两个以上的公民或法人，根据某种共同关系而对某项财产不分份额地共同享有权利并承担义务。徐某、刘某婚后感情一直不和。1988年夫妻开始分居。1997年，徐某在其弟弟的帮助下，将夫妻共同居住的10间房屋进行了翻新，并新盖了5间房屋。2003年，俩人在亲朋好友的劝说下，又在一起共同生活。2005年，徐某在没有征求妻子意见，也没有向
18、当地房管部门申报的情况下，将夫妻共有的15间房屋卖给朋友李某，独占卖房款。后刘某得知房屋被卖，要求解除非法买卖，返还房屋。,本章作业,许某（女）、杨某为夫妻，二人于1998年10月以20万元的价格购置本市楼房一套。后因嫌该房离其工作单位较远，决定将该房卖掉但一直未找到合适的买主。1999年2月初，杨某去外地出差，本市的唐某找到许某称欲以18万元的价格购买，许某不同意。后二人协商，以20万元价格成交。次日，唐某将10万元交给许某。许某将钥匙交给唐某，但因产权证被杨某放在单位，许某提出等丈夫出差回来后即办理过户手续。办完手续后再付另外10万。当年4月初，杨某从外地回来后得知房屋已被许某出卖，且价格
19、已经上涨，要求增加2万元价款才能去办理过户手续，唐某不同意，杨某便在5月10日以22万元的价格将房屋卖给王某，于5月15日办理登记手续。王某遂找到唐某要求其搬走。唐某遂到法院提起诉讼，告杨某、王某侵犯其所有权，并要求法院解除杨某与王某的房屋买卖合同。而杨某提出，其妻将房屋卖给唐某时，他并不知道，也未得到其同意，因此该买卖是无效的。问题：1、本案中的两个房屋买卖合同的效力如何？为什么？2、本案中的房屋所有权应该归谁？为什么？3、假定王某在知道前一个买买合同存在的情况下，仍然以更高的价格购买，王某的行为是否构成侵权？为什么？4、唐某的损失应该如何承担？为什么？,分析：本案涉及的是双重买卖、一房二卖
20、问题。本案中，许某与唐某订约在先，且唐某已部分履行了合同，而杨某与王某订约在后，但已办理房屋转让登记手续。我国的法律规定和司法实践中，对不动产物权的变动，以登记为准。但是，登记是针对民事权利的变动而设定的，它是与物权的变动联系在一起的，是一种物权变动的公示方法，登记仅针对权利变动而不针对行为本身。在登记之前，当事人就不动产的转让已经达成了合意，合同关系已经成立并生效。因此许某与唐某之间的合同仍然是有效的。同理，杨某与王某的合同也是有效的。由于我国不动产物权转让采用的是登记生效主义，所以王某才能取得房屋的所有权。,唐某只与许某和杨某之间存在合同关系，与王某并不存在直接关系。对于标的物在尚未交付时
21、向出卖人提出购买，这是当事人享有的正当的自由。在双重买卖的情况下，只有在后买人以故意致前买受人损害为目的、采用违法的、违背善良风俗的方法致前买受人债权受损害的，才构成侵害前买受人的债权的侵权责任。本案中，尽管王某在购买杨某的房屋时，知道该房以出售给唐某，而仍然付出比唐某更高的价格购买，仍是正当的合法的交易行为。王某并不具有致唐某损害的故意和目的，其行为也未违反法律和善良风俗。,许某负有依合同约定办理登记的义务，但是许某已构成违约，应承担违约责任。唐某要求许某承担的损失赔偿主要是因信赖合同有效成立能够得到履行而支付的各种费用和代价。唐某的损失有：唐某为订立合同所支付的各种费用；在占有房屋装修和修
22、缮该房屋所支付的各种费用等。这些费用可以在合同因许某等过错而被解除后请求许某支付。,（五）建筑物区分所有权,建筑物区分所有，又称异产毗连房屋，是指结构相连或具有共有、共用设备和附属建筑，而为不同所有人所共有的建筑物。物权法明确了建筑物区分所有权人对建筑物内的住宅、商业用房等专有部分享有所有权，对走廊、楼梯、外墙等共有部分享有共有的权利，对该建筑物及其附属设施的维护等享有共同管理的权利。建筑物区分所有权人对其专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。,共有部分包括：建筑物的基本构造部分如支柱、屋顶、外墙和地下室等，和建筑物的共用部分及附属物，如楼梯、消防设备、走廊、水塔、自来水管等。业主对建筑物
23、内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。,业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。 业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。 业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。 建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。,五 、用益物权：物
24、尽其用,指在法律规定的范围内，对他人所有的不动产，享有占有、使用和收益的权利。包括土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等。 建设用地使用权 用益物权的一种。指对国家所有的土地占有、使用和收益，在该土地上建造并经营建筑物、构筑物以及其附属设施的权利。 地役权 用益物权的一种。指因通行、取水、排水等需要，通过签订合同，利用他人的不动产,以提高自己不动产效益的权利。如甲工厂原有东门可以出入，后想开西门，借用乙工厂的道路通行。甲工厂与乙工厂约定，甲工厂向乙工厂适当支付使用费，乙工厂允许甲工厂的人员通行。这时甲工厂即取得了“地役权”。,六、担保物权,是指债务人或者第三人将自己所有的财产作为履行债
25、务的担保。债务人未履行债务时，债权人依照法律规定的程序就该财产优先受偿的权利。担保物权包括抵押权、质权和留置权。,抵押权：指债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产作为债权的担保,债务人未履行债务时，债权人依照法律规定的程序就该财产优先受偿的权利。债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。如某人向银行申请贷款，并以自己的住房作抵押，这时银行即为抵押权人。 质权：分为动产质权和权利质权。动产质权指债务人或者第三人将其动产移交债权人占有，以该动产作为债权的担保，债务人未履行债务时，债权人依照法律规定的程序就该动产优先受偿的权利。债务人或者第三人为出质人，债权人为质权人，移交的动产为质押财产。出质人也可以将法律规定可以转让的股权、仓单、提单、票据、只是产权、应收帐款等财产权利出质，这时质权称为权利质权。 留置权；指债务人未履行债务时，债权人扣留已经合法占有的债务人的动产，并依照法律规定的程序就该动产优先受偿的权利。如顾客不向裁缝店支付服装加工费时，裁缝可以留置加工的服装，待顾客支付加工费后再归还做成的服装。,
