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1、典当业务与融资贷款详解,典当业务与融资贷款详解典当业务与融资贷款详解当今典当的概念性质和作用典当业历史沿革新中国典当业发展概况典当术语介绍1234典当业务当今典当业务类型介绍5,当今典当的概念性质和作用,典当业历史沿革,新中国典当业发展概况,典当术语介绍,1,2,3,4,典当业务,当今典当业务类型介绍,5,一、新中国典当业发展三个阶段二、新时期典当业发展情况分析三、未来典当业发展趋势分析,新中国典当的发展状况,相同点：（1）都是以财产作押进行限期有偿的借贷行为，属于金融业务；（2）都是社会融资体系的组成部分；（3）主要社会功能均为资金融通 ，救急解难。,现代典当行与传统当铺的联系与区别：,不同
2、点：（1）地位作用不同：现代典当是补充金融市场的地位，古代典当为剥削穷人的社会地位；（2）服务对象不同：现代典当以个体单位及中小企业为主，古代典当为个人为主；（3）经营范围不同：现代典当经营范围广泛，古代典当为民品为主；（4）经营性质不同：（5）交易方式不同：现代典当交易方式有抵押质押两种；而古代典当多为质押。,一、典当的概念：典：出典人将其所有的不动产转移给承典人换取典金，在典期内承典人有权使用该不动产，并且享受该不动产的收益权，典期到期后，出典人偿还典金，出典人交还其不动产。（时间比较长，现在这种物权使用情况较少）当：当户将其动产、财产权利作为当物质押或者将其房地产作为当物抵押给典当行，交
3、付一定比例费用，取得当金，并在约定期限内支付当金利息、偿还当金、赎回当物的行为。典当类型：（1）经营型典当（2）消费型典当,典当的概念、性质和作用：,二、典当的特点：1、小额性 2、短期性 3、便捷性（包括快捷性和灵活性）4、安全性5、规范性（指操作方面）,1、当户2、收当人3、当物4、当金5、交当6、收当7、当票8、当期,典当术语介绍：,9、折当率10、典当综合费及费率11、赎当12、续当13、顶当14、抽当15、绝当16、出当,典当综合费及费率动产质押典当的月综合费率不得超过当金的42。 如：汽车、贵金属、电子产品等。 房地产抵押典当的月综合费率不得超过当金的27。 财产权利质押典当的月综
4、合费率不得超过当金的24。如：股票、存单、等。,典当的业务类型简介：,民品,财产权利,机动车,房地产,典当业务,黄铂金、数码产品等有价值的物品,股权、仓单、上市公司股票等有价值的财产权利,1、未出售2、已出售,1、房产2、地产,机动车,房地产,财产权利,民品,2、业务运营,1、公司概况,中泰创展控股有限公司介绍,中泰创展控股有限公司是一家致力于投资控股中国典当专业投资机构，成立于2008年12月，注册资本2.65亿元人民币。公司自成立以来，立足北京，面向全国，开拓创新，在全国各大中城市布局典当投资网络，短短三年多时间，已在四个直辖市，二十多个省会城市建立了分支机构。目前9个职能部门，董事长办公
5、室、财务运营中心、人力行政中心、风险控制中心、业务管理部、兼并收购部、总工办、上市办、基金合作部。目前共计41家业务部门，其中5家同业合作部；9家直营业务部、27家典当行。,公司概况,公司目前主要业务类型1、常规抵（质）押类项目2、股权投资类项目,二、业务运营,1、常规类抵（质）押项目房地产抵押贷款业务： 以客户所有的权属清晰、证照齐全、真实有效的房屋、在建工程、土地为抵押物，通过抵押登记的方式，通过典当行或者银行委托贷款的模式向客户发放贷款。仓单质押融资业务： 客户将其持有的仓储公司出具的仓单，以背书质押的方式向我司进行融资借款。,业务运营,动产质押融资业务：客户将其具有所有权的易变现、易保
6、存的动产以出质的方式质押给我司，我司通过引进第三方租赁仓储场所形成我司对质物的间接占有，同时该第三方对质物进行监管的融资模式。过桥贷款业务：客户取得贷款项目后，在还旧借新时，自身缺少部分资金还贷，由我司先行垫付还款，待新贷款发放后，归还我司当金并支付息费的业务。所垫还过桥的放款主体包括银行以及符合相关法律法规规定的其他主体。抵（质）押物可以房地产、动产、股权等。,业务运营,2、股权投资类项目 我司通过设立房地产基金或者直接投资的形式，采取受让合作方或合作方所持项目公司股权、增资入股、受让特定债权等方式，成为项目公司股东并行使股东权利，与合作方共担风险、共享收益的融资业务活动。,业务运营,二、房
7、地产股权投资类项目常见问题及风险,一、借贷类项目常见问题及相关风险,一、借贷类项目操作模式及相关风险,借贷类项目常见问题及相关风险,问题question,（一）仓单质押与动产质押的区别以及应注意的问题（二）对项目评估应关注的事项（三）对于涉及拆迁及回迁的项目需要关注的问题（四）仅对土地进行抵押的贷款项目中需注意的问题（五）还款来源的重要性及如何确定（六）对如摆帐类业务,借贷类项目常见问题及相关风险,（一）仓单质押与动产质押的区别以及应注意的问题,1、概念动产质押：债务人或第三人将其动产移交债权人占有，将该动产作为债权的担保，在债务人不履行债务时，债权人有权依法拍卖、变卖该动产，并以其价款优先受
8、偿。仓单质押：是权利质押的一种，是以仓单为标的物而成立的质权。由保管人出具的，由出质人将仓单背书交付质权人占有，在债务人不能清偿到期债务时，可凭仓单向保管人请求提取仓储物进行变价并优先受偿。,借贷类项目常见问题及相关风险,2、二者区别及应当关注的问题二者质押物不同。二者关注的重点不同。仓单质押更关注保管人的资质，动产质押则关注动产本身的价值。动产质押应注意重复质押的问题。,借贷类项目常见问题及相关风险,（二）对项目评估应关注的事项,1.对于在建工程项目完工程度较差的，评估依据建议以成本重置法进行，对于已封顶在建工程且完工程度较好的，可以结合收益法综合考虑评估价值,并且折当率不高于40%，折当后
9、每平米单价应低于建筑安装成本。2.对于一二线城市中已取得房产证的商业或写字楼项目，项目位置较好，位于城市中心或商业（商务）中心区域，周边商业（商务）气氛浓厚，折当率可适当放宽，原则上不能高于抵押物评估值百分之五十。3.对于土地抵押除应关注企业的评估价值,当地土地目前的成交价格外,还需要对土地当时的取得成本、违约成本等进行综合考虑。,借贷类项目常见问题及相关风险,（三）对于涉及拆迁及回迁的项目需要关注的问题, 抵押项目中如果涉及回迁的话，必须去房产局落实抵押物是否涉及回迁房产，如涉及上述房产，则可能导致将回迁房产进行抵押担保，最后出现诉讼风险将导致整个抵押物不能够处置的风险。对于涉及拆迁的项目,
10、拆迁问题没有解决前,该类项目不建议操作。,借贷类项目常见问题及相关风险,（四）仅对土地进行抵押的贷款项目中需注意的问题,.对于取得土地在规定时间内未开发的项目，应了解该土地是否已经纳入政府闲置土地公示中，该土地是否需要交纳违约金等影响土地正常开发的因素，对于长期未开发土地应谨慎选择，排除地块由于闲置被收回等法律风险。.对于仅对土地抵押的项目，原则上不同意对抵押土地进行开发建设。,借贷类项目常见问题及相关风险,如必须进行开发，则需要对相关事项进行核实：需要了解当地是否可以追加在建工程抵押及当地在建工程抵押的相关政策,如果无法追加在建工程抵押,则新增建筑物不属抵押范围,对将来抵押物的处置造成一定困
11、难。抵押土地上的在建工程如进行销售，则对销售行为我方将无法控制,会造成抵押物价值的降低,应增加控制该项目公司证照、印鉴等方式，并限制销售回款的流出，最好能与借款人协商用相应销售回款偿还我司借款。,借贷类项目常见问题及相关风险,（六）对如摆帐类业务，应认真核实交易背景的真实性，避免由于合作方主观恶意，对我司资金安全造成危害。,二、房地产股权投资类项目常见问题及风险,房地产股权投资类项目常见问题及风险,问题question,（一）我司对该类项目的基本要求（二）对项目合作方的选择（三）对拟投资项目的选择（四）对项目合作方自有投入部分的认定（五）对投资项目未来销售预测的方法（六）项目公司或有负债的查证
12、方式,房地产股权投资类项目常见问题及风险,1.资金配比比例不低于1:1。2.融资年化收益率原则不低于30%。3.我司通过投资占项目公司股权比例大于95%以上。4.项目本身的要求：项目所在地最低应为较发达的二三线城市。开发项目以住宅为主，商业面积不超过总建筑面积30%。,（一）我司对该类项目的基本要求,房地产股权投资类项目常见问题及风险,5.项目公司管理人员具有丰富的房地产开发经验。6.公司以及高级管理人员有良好的诚信记录。,房地产股权投资类项目常见问题及风险,1.对资质及开发经验的要求：具备房地产开发（三级）资质以上。丰富开发经验，累计独立开发面积不得少于30万平方米。A.判断合作方是否有能力
13、开发该项目，避免因开发经验不足而导致项目失败的风险。B.判断合作方是否具备为本项目公司追加投入的资金实力，如合作方运作项目能力强，则在其前期项目开发中会积累大量的资金，有利于帮助我们判断其对本项目投入是否为自有资金投入，从而规避第三方借款投入的债务风险。,（二）对项目合作方的选择,房地产股权投资类项目常见问题及风险,2、对项目合作方诚信的要求： 被执行人信息网查询企业涉诉案件情况。 实际操作中，常常出现尽职调查,查询了被执行人信息网时无涉诉案件，但上报项目时或放款前夕出现涉诉案件，因此提醒各典当行和业务部门要随时查询。 向我方提供的与项目有关的核心资料应为真实、全面（此项需要重点关注）。通过征
14、信系统查询企业是否存在不良征信记录。是否涉及做假账，或存在几套账的情况。是否涉及恶意逃税行为等。,房地产股权投资类项目常见问题及风险,1.选择项目应以住宅项目为主。2.项目所在地经济应比较发达、房地产交易较为活跃、刚性需求较高，对于土地供应量或住宅存量过大的区域应予坚决回避。3.可以适当参与商业或写字楼等物业形态：应位于大中型城市的中心地段或商业商务集中区域。合作方应具备丰富开发此类房产的经验。此类项目不易把握，应慎重参与。,（三）对拟投资项目的选择,房地产股权投资类项目常见问题及风险,4.对于承接其他金融机构（信托公司）的房地产股权投资类项目应关注的问题：此类项目一般为承接信托公司的项目，由
15、于信托公司的性质决定了其无法办理展期，只能进行兑付。应对项目公司的财务状况进行详细调查，并与相关信托公司约定权利义务的承担。应避免承接在信托到期不能兑付系由于项目在开发过程中发生瑕疵导致项目无法继续开发的项目。应对在与我司合作的期间内，合作方有无利润作出客观分析评价。,房地产股权投资类项目常见问题及风险,(四）对项目合作方自有投入部分的认定1.可以记入的项目：可控制的前期项目的尾盘。应按实际投入的成本计算，而不能因系现房按销售价格计算。,房地产股权投资类项目常见问题及风险,现开发项目的实际已投入成本：包含土地成本、实际的工程投入、相关的费用支出。对于实际工程款的支付存在不确定性时，应按照实际发
16、生的工程量来确定工程款的支付金额。采用此方法主要是规避开发商通过主承包商倒账以增加已支出工程款的金额来满足我司自资金配比的要求，也可以通过询问施工方来确定工程款的支付情况。已经取得但不在本期间开发土地的成本：对于分期开发的项目，已经取得的土地，但不在本期开发的地块成本可以计入项目公司投入资金配比金额中。,房地产股权投资类项目常见问题及风险,2应扣除的项目：非股东借款的对外债务：信托本金和未付息费、银行借款、民间借贷等在我司介入期间需要偿还的债务。,房地产股权投资类项目常见问题及风险,3.不应计入的项目：不可控的资产，如已经抵押的或以物抵债的资产。已经支出的各种息费（银行贷款利息、信托利息、民间
17、借贷息费等）。,房地产股权投资类项目常见问题及风险,特别注意：项目公司股东借款的风险问题：我司目前接触的项目，在资金来源上很多是由注册资本金和股东借款组成，对于股东借款是否为自有资金投入，在核实方面存在较大难度，目前我司资金介入期间采用风控措施主要为：让股东阶段性放弃债权，但此方式涉及危害股东的债权人的合法权益，从而产生代位追偿权的问题，上述问题可以通过让股东与项目公司签订借款协议，将借款期限超过我司资金的介入期间等方式来解决。,房地产股权投资类项目常见问题及风险,（五）对投资项目未来销售预测的方法：1.参考前期销售进度和价格。2.参考周边类似楼盘的销售进度和价格。3.结合本项目的品质以及开发
18、商的实力，以当地或可比区域市场以往年度其他可比项目的整体销售收入作为本项目未来销售预测的参考。,房地产股权投资类项目常见问题及风险,（六）项目公司或有负债的查证方式1.与公司管理层的沟通。2.与公司律师或律师事务所的沟通。3.查询与银行之间的往来函件：票据贴现、背书及其他担保信息。4.查询税务结算报告是否存在税务争议；查询税务局网站是否存在欠税信息。5.查询股东会记录，确定是否存在未决诉讼、仲裁、担保以及对未来事项或协议的财务承诺等。6.查询企业相关支出：如律师费、赔偿费、滞纳金、违约金等支出往往意味着诉讼等事项。,借贷类项目常见问题及相关风险,（五）还款来源的重要性及如何确定,1.还款来源是项目安全结束的保证，必须予以充分关注。2.在房地产项目操作中尽量保证抵押物与还款来源的一致性。3.对于房地产项目，根据政策及市场的情况，应通过对相关按揭帐户增加我方印鉴的方式，对该等帐户进行监管，并督促借款人按照预先制定的还款计划偿还借款。4.还款来源的认定，应认为是附时间的事件，而非附条件的事件。对一些或有事项应予以谨慎认定。5.对于已经可以被认定为还款来源的，应在项目存续期间不断跟进核实，掌握还款来源的变化，如发生还款来源的消灭的情形，应制定相应预案，保证我司资金安全。,谢谢,谢谢！,
