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1、,2011年7月,2011,城 市 更 新 项 目 的 工 作 思 考,激 情 与 突 破,一、深圳城市更新现状二、城市更新研究思路三、政策研究与解读四、深圳旧住宅区更新情况五、城市更新流程,目 录,一、深圳城市更新现状,未来深圳全市需要进行城市更新的总用地面积约为,占到深圳陆地总面积,目前深圳未利用土地面积,深圳城市更新总用地面积是未利用地面积的5.5倍,2.4万公顷,12.3%,4360公顷,5.5倍,深圳市的城市更新包括,拆除重建,综合治理,功能改变,要进行拆除重建的大概达到30%,深圳可以新增7200公顷的土地供应量,70%,数据来源:深圳商报网,按照计划，深圳政府在2020年前将完成
2、其中1.76万公顷的城市更新,30年来，深圳城市发展的主题词是建设；而未来10年内，深圳城市发展的主题词将是拆迁后再建设，旧改工作可能持续30年。,一、深圳城市更新现状,2010年,已审批拆除重建类城市更新单元计划94项,全市城市更新年度实施计划总拆迁用地面积为公顷,其中：,各区目标为：,单位：公顷,2011年深圳市城市更新单元规划制定计划第一批,2011年深圳市城市更新单元规划制定计划第二批,公告77公顷，拟拆除重建用地面积,公告142公顷，拟拆除重建用地面积,附件3：2011年深圳市城市更新单元规划制定计划第一批计划一览表,附件4：2011年深圳市城市更新单元规划制定计划第二批计划一览表,
3、合计公告：219公顷,附件1：2010年深圳市城市更新单元规划制定计划第一批计划一览表,2011年,数据来源:深圳市规划和国土局网站,已审批拆除重建类城市更新单元计划31项,万科南苑新村,大新卓越,华润大冲,金地岗厦,京基蔡屋围,中信园岭新村,绿景下梅林,深业鹏基八卦岭7#,上步1#深业鹏基,佳兆业华为科技城,一、深圳城市更新现状,重点开发商典型更新项目,一、深圳城市更新现状,二、城市更新研究思路,城市发展角度（必要性）,定位,实施支撑,容积率,规划成果,技术上需解决的一些主要问题,1.发展战略：立意、目标取向，决定战略高度；2.整体定位：决定价值实现。,1.功能布局2.技术成果,1.经济测算
4、:制定容积率依据；2.容积率确定：与现状规划的对比和调整。,1.实施策略改造目标、改造政策、拆赔比、资金平衡、安置政策、实施阶段、合作形式、土地出让、开发方案、居民参与、风险控制2.政府审批审批支撑,容积率建筑质量配套承载力水电交通建筑风格负面影响（消防、治安）资源占用,政策拆迁补偿代价房地产市场环境谈判的难易程度开发模式启动策略资金运作问题开发商意愿各方主体利益平衡等,产业环境空间布局原住民的利益风险（政治、社会、管理）紧迫性城市意象可持续发展外部环境未来机遇,三、城市更新研究思路,旧城改造不同于单纯的房地产项目，它同时兼具了城市更新和区域发展的特性 。从多角度和多层面看待有利于我们找到正确
5、的改造方向：,技术角度,市场角度,城市发展角度,微观层面,中观层面,宏观层面,（做什么）,二、城市更新研究思路,改造规划“定位”的方向（怎么做）,我们的定位,旧城改造发展纲领与策略,对城市旧城改造剖析,对城市未来发展预见,站在“城市”的视角而非“项目”,项目配套优化项目所在城市竞争力项目管理,对未来准确的预见是领导决策的基础,剖析旧城旧城改造对城市未来的影响,实施应具备的条件实现条件的策略,改造规划需研究解决的关键点,1.改造目标体系建立,2.改造政策问题研究,3.资金平衡问题研究,4.开发控制问题研究,社会效益目标市场价值实现改造进程目标,对开发主体的政策：容积率、地价减免等对拆迁补偿的政策
6、对“原居民”安置的政策,投资收益细目的分类列举及平衡计算新增土地价值清算,政府在开发过程中的权利、责任及收益开发商在过程中的权利、责任及收益社会及国家在过程中的权利、责任及收益风险控制,5.功能布局与规划指标问题研究,6.建筑风格问题研究,7.开发模式问题研究,8.拆赔方案研究,核心功能区规划如何为土地增值指标如何使利润平衡指标如何使土地增值,改造前后规划建筑风格的统一性问题新建建筑与整体风格相容性问题改建建筑与整体风格相容性问题街区改造与整体风格相容性问题,改造中利润实现主体与风险控制主体考虑整体改造与局部改造整体开发与分期开发,拆赔模式拆赔比经济测算补偿方式,三、政策研究与解读,国家城市更
7、新重点政策解读,2011年1月21日，国务院总理温家宝签署国务院第590号令，公布并施行。,市、县级人民政府确定的房屋征收部门（以下称房屋征收部门）组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。 市、县级人民政府有关部门应当依照本条例的规定和本级人民政府规定的职责分工，互相配合，保障房屋征收与补偿工作的顺利进行。,被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。 对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。 房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定，制定过程中，应当向社
8、会公开征求意见。,作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。 任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。,被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。 强制执行申请书应当附具补偿金额和专户存储账号、产权调换房屋和周转用房的地点和面积等材料。,国有土地上房屋征收与补偿条例,市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。
9、,对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。,实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。,深圳城市更新政策历程,从1994年至2009年深圳市共出台四次政策,1994年,2009年,2008年,2004年,当时深圳还正处于青春期，特区建立不过14年的时间，在“三天一层楼”的深圳速度下，关内可开发土地很快所剩无几。同时，一些前期开发的房地产项目、工业园区以及城中村与日益现代化的城市格格不入。在这样的情况下，政府不得不通过推动旧改来增加土地供应，更新城市面貌。,深圳的旧改进程，最早开始于1994年,以协议出让的方式大大提高了开发商旧改积极性,统一招拍挂取缔协议出让方
10、式,国家对广东省的一个试点，对三旧改造不用招拍挂。,深圳发布城中村（旧村）改造暂行规定，政府鼓励国内外有实力的机构通过竞标开发或者参与开发城中村改造项目，正式全面启动城市更新工程。规定出台后，默许或者是恢复了以前的协议出让，土地不必招拍挂，开发商参与旧改积极性大大提高。,为了与国土资源部政策保持一致，深圳国土部门要求包括旧城、旧村在内的所有城市更新项目都要统一招拍挂出让，深圳之前的旧改政策被彻底抛弃。随后，相应的城市更新工作也基本停止。,深圳通过深圳城市更新办法，提出了城市更新的概念，其适用范围覆盖了各类旧区，并首次设立了城市更新单元规划制度，提出了多种改造模式和改造方式；其次，明确原权利人可
11、作为更新改造实施主体，改造项目无需由“发展商”实施，同时政府鼓励权利人自行改造；最后，更新办法可覆盖全市范围各类更新改造类型。,三、政策研究与解读,城市更新（四旧改造）解读,深圳市城市更新,深圳城市更新中的“四旧”,1、城中村（旧村）,2、旧工业区,3、旧工商住混合区,4、旧住宅区,1、四种类型各有特点，业主不同；2、土地性质存在差异；3、更新工作重点不一样。,三、政策研究与解读,城市更新单元拆除范围内用地为单一地块，权力主体单一的，该主体同意进行城市更新；建筑物为多个权力主体共有的，占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意进行城市更新；建筑物区分所有的，占建筑物总面积三分之二以上
12、且占总数量三分之二以上的权力主体同意进行城市更新。,实施主体确认申请：城市更新单元拆除范围内的单一主体，应当向区城市更新职能部门申请进行实施主体资格确认。,城市更新单元应当提供大于3000平方米且不小于拆除重建用地面积15%的独立用地，无偿移交给政府，用于建设城市基础设施、公共服务设施和城市公共利益项目。,深圳最新政策重点解读,四、政策研究与解读,深圳市城市更新办法实施细则,深圳市城市更新实施细则.pdf,深圳最新政策重点解读,深圳市城市更新项目保障性住房配建比例暂行规定,基准配建比例,保障性住房配建比例为实际建设的保障性住房面积占该项目批准住宅建筑面积的比例。二类地区配建比例不低于8%，保障
13、性住房类型为安居商品房的，配建比例为20%；,修正比例,位于规划2015年前建设的轨道站点500米范围内的，配建比例增加3%；,特殊项目的配建比例核减,土地贡献率过高或所处地区城市规划有特殊要求的，配建比例可予以适当核减；,建设方式,保障性住房原则上由项目实施主体在城市更新项目中一并建设，应配建的保障性住房建筑面积超过3万平方米的，可视条件在城市更新项目用地中划出一定比例用地单独建设保障性住房，但安居商品房除外；,布局和时序,保障性住房应集中布局。城市更新项目分期建设的，保障性住房原则上应布局在首期；,地价及回购,保障性住房免缴地价，并由政府回购，产权归政府所有，回购价格按照保障性住房建造成本
14、加百分之三利润的价格执行。保障性住房类型为安居商品房的，地价按该项目住宅部分应缴地价标准的50%缴纳，但最高不超过安居商品房建筑面积按公告基准地价标准应计收的地价，由项目实施主体按照与市住房建设主管部门事先约定的住房价格和对象进行销售。,深圳市城市更新项目保障性住房配建比例暂行规定,三、政策研究与解读,深圳最新政策重点解读,深圳市城市更新提速专项行动计划,全面实现城市更新单元规划计划的常态申报，由各区政府（含新区管委会）受理申报，市规划国土委统筹拟定计划草案，分别在3月底、6月底和9月底之前形成全年共三批计划报市政府审定。,由市规划国土委牵头、各区政府配合；试行城市更新实施计划的常态申报。明确
15、具体的城市更新项目在符合一定条件下，可随时申请列入实施计划。,规范旧住宅区拆除重建类城市更新工作。由各区政府组织开展旧住宅区城市更新的现状调研、意愿征集、可行性分析、计划申报等前期工作，不再由市场主体自发进行意愿征集和计划申报。积极探索在项目列入计划后通过公开公平的方式选定项目实施主体。,深圳市城市更新提速专项行动计划.pdf,三、政策研究与解读,四、深圳旧住宅区更新推进情况,1、业主对补偿要求千差万别；2、许多开发商进驻更新小区，造成大批量的投诉。,深圳市规划国土委更新办：由于国有土地上房屋征收与补偿条例对深圳旧住宅区城市更新可能产生的影响以及旧住宅区城市更新出现的某些乱象，根据深圳市城市更
16、新提速专项行动计划，深圳对旧住宅区城市更新已经进行相应调整。具体调整主要在两方面：1、旧住宅区的城市更新将以综合整治为主；2、将由各区政府组织开展旧住宅区城市更新的现状调研、意愿征集、可行性分析、计划申报等前期工作，不再由市场主体自发进行意愿征集和计划申报。,四、深圳旧住宅区更新推进情况,城市更新项目工作可分为三大阶段：,计划申报阶段,土地取得阶段,拆迁补偿阶段,1、征集更新意愿；2、市区两级更新办申报；3、开发商更新主体的取得,计划申报阶段,1、补偿谈判协议；2、疑难户（钉子户）处理；3、更新规划要点的取得。,拆迁补偿阶段,五、深圳旧住宅区更新推进情况,如何有效推进旧住宅区的更新工作,需协调
17、各利益相关方的关系,对内,对外,1、完善组织架构，分阶段配备相应的人力资源；2、争取公司领导及各相关部门的支持；3、在激励方面的倾斜；4、提供更多的资源保障，如在项目安排上，可将在建项目和更新项目搭配安排；5、不断完善内部制度管理，加强员工的心理、技能的培训；6、形成应对预案；7、通过各种方式，使员工保持工作激情。,1、协调政府各部门的关系，如、规土委市更新办、区政府、区旧改办、街道办、城管等部门，形成稳固而密切的关系；2、采取各种办法赢得小业主的理解和支持，在政策的框架下，尽量信息公开，和谐开展工作。,第一阶段：项目申报、纳入计划,业主改造意向征集,申报更新单元规划制定计划,纳入更新单元规划制定计划,第二阶段：规划设计、拆迁补偿,更新单元规划编制,更新单元规划申报,更新单元规划批复,拆迁补偿安置协商,签订补偿安置协议,落实补偿安置,第三阶段：土地取得、开发建设,申报更新项目实施计划,产权注销、建设用地报备,办理建设用地方案图,办理建设用地规划许可证,签订土地使用权出让合同,开发建设,五、旧改流程,谢 谢！,
