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1、荆门市场报告,1）荆门城市整体认识,2）荆门房地产市场分析,城市性质：鄂中区域中心城市，以石油化工、电力为特色的新兴工业城市，省级历史文化名城和生态环境良好的宜居城市。,荆门概况荆门位于湖北省中部，长江以北，汉水从中穿流而过。周边城市环绕，北靠襄阳，随州，南临荆州，西连宜昌，东接孝感，与省会城市武汉相距217公里。 行政版图荆门，版图面积12400平方公里，辖京山县、沙洋县、东宝区、掇刀区以及钟祥市、漳河新区、屈家岭管理区和荆门高新区。 城市人口城市人口达304万，其中城区人口约70万。,南进西拓,市域产业结构：一横三纵“一横”沿长荆铁路形成的新兴重点产业发展带“三纵” 沿襄荆高速形成的传统产
2、业发展带； 沿汉江形成的生态产业发展带； 沿随岳高速形成的综合产业发展带。,市域城镇体系结构：一主四副“一主”荆门城区；“四副” 钟祥城区，以轻工、旅游为主；京山城区，与武汉对接的新兴产业基地；沙洋城区，农副产品加工和纺织基地；胡集镇，全国重要的磷化工基地。,城市功能分区三大组团（1）北组团：分为东西两片区。西片为生活居住片区；东片以传统工业为主，依托石化，形成的工业片区。（2）中组团：分为南北两片。北片以行政办公、居住生活为主；南部是经济开发区和高新技术产业园区。（3）西组团：为荆门未来最适宜居住的区域，规划为居住、旅游休闲、教育、研发功能。,发展规划：以布局为山水指状渗入城市，利用自然山体
3、和水系形成的生态廊道自然分隔城市组团。,公路：已建成通车的襄荆高速、荆宜高速、随岳高速、武荆高速在此交织成网；铁路：辖区内设有荆门站、京山站、钟祥站，焦柳铁路、长荆铁路和即将动工升级改造的荆沙铁路在城区汇集；水运：临长江、踞汉江，南水北调中线的江汉运河贯穿境内。航空：市中心距武汉天河国际机场、宜昌三峡国际机场、襄阳刘集机场均在100公里左右，境内有钟祥冷水机场，和即将启动建设的漳河机场。,城市交通畅达，将打造鄂中区域性综合交通枢纽和物流集散中心,方圆500公里内：可以辐射长沙、郑州、南京、重庆等华中地区大城市；方圆1000公里内：可以辐射到北京、广州、上海、成都、西安等国内大城市。,近年来，随
4、着十二五规划的落实，荆门经济快速发展，人口迅速扩张，2013年同比增长了4.24，人口受教育水平偏低，以初中水平为主。随着产业结构的稳定，人口吸纳力的增强和人口受教育水平的不断提高，后续发展仍存在一定利好空间。,产业结构:荆门主导产业为工业，三产业缓慢发展。13年服务业同比略涨0.6%，产业结构有待调整完善。,荆门市第一产业发展较为稳定，工业化程度继续提高。良好的产业基础，为房地产提供了大量稳定的客户群。 2010年至2011年，是荆门市产业结构转型的一年。提升改造传统工业，加快建设现代农业。为求在变化中寻求更为优化的结构调整。,产业发展：目前荆门工业体系日臻完备，已初步形成了以石化、磷化、食
5、品、建材、机电、纺织及体育用品为主的6大产业集群。屈家岭被定位为“中国农谷”，建设农业产业化的展示地。,荆门化工循环产业园产业发展以石化副产品延伸加工为主，次要发展煤化工、精细磷化工,食品产业以金龙泉啤酒集团和国宝桥米公司为龙头，培育大型企业集团,机电产业以京山轻机为骨干，发展技术含量、装备水平较高的汽车零部件和装备制造产业,建材产业以宝源木业为依托，升级改造传统建材业，开发新型建筑材料,轻纺及体育用品产业以李宁工业园为主体，提升系列化产品开发及生产能力，发展具有产业链优势的针织类服装产业。,自2007年被确定为国家循环经济试点市之后，实现了传统产业的深刻转型，推进优势企业和项目向园区集中,，
6、达到资源集约，项目集群。,中国农谷,经济水平：经济总量过千亿，增速快，经济基础较好，发展后劲足,2012年开始，荆门GDP过千亿，2013年更是达到1202亿，近年来GDP增长率保持在10%以上，显示出良好的经济发展势头。根据规划，确定荆门的城市性质为鄂中区域中心城市,2013年荆门GDP在湖北各市当中排名第七，与武汉有明显差距，但与荆州黄冈等差距不大，有望超越。,投资与消费：荆门固定资产投资和居民人均年消费水平逐年稳步提升，说明荆门的基础设施在不断改善，地区市场充满活力，商业市场繁荣，显示出强大的发展潜力。,2013年全市固定资产投资超过1000亿元，其中房地产投资达到171亿，房产投资占比
7、逐年提升，13年达到16.9%。2011年，人均消费首次突破万元年均增幅达两位数。五年间，荆门城镇居民人均消费年均增长10.6%。荆门城镇居民新增收入多是用于消费食品支出，舒适享受型的消费结构仍处于初级阶段，有向深层和高级发展的巨大潜力。,水资源：全境大小河流900余条，形成以汉江中下游、漳河、长湖和府环河为主的四大水系，水域面积18.52万公顷较大湖泊为长湖，正常水面11.34千公顷提水工程有大中型电灌站77处，年提水能力3.17亿立方米。,矿产资源：全市探明矿种50多种，矿床（点）543处，探明储量并开发利用的矿产达23种，尤以非金属矿居多。截至2011年底，保有资源储量（包括占用和未占用
8、）累托石698万吨，居全国之首。,教育资源：全市现有各级各类学校及培训机构625所（个），荆门市唯一一所省市共建的本科院校荆门理工学院；全市建成33个村级文化活动中心、9个文化中心户、93个农民健身工程项目和503家农家书屋。,旅游资源：明显陵，世界文化遗产，是中国数千年历史长河中最具特色的一座帝王陵寝；还有漳河境内的国家水利风景名胜区漳河水库，亚洲第一大人工土坝李家洲大坝，黄仙洞及大洪山溶洞群。,荆楚理工学院,漳河水库,明显陵,荆门市场报告,1）荆门城市整体认识,2）荆门房地产市场分析,荆门中心商圈为由金虾路-中天街-工商街为组合的中天街商圈，其经营业态主要以服饰、鞋类、服务业为主。,荆门商
9、业氛围良好，商圈众多，发展势头迅猛，已有万达等大型城市商业综合体入驻。,月亮湖路、长宁路属次级商圈，代表的有百货批发和建材市场集群，长宁大道五金市场集群，次级商圈主要以细分的行业市场为集群产生规模效应。,掇刀区属于外围商圈，距离老城区较远，但随着万达广场的落户，星球商业中心的开业，新城区商圈日渐成熟，有望打造另一个城市中心商圈。,东宝商圈位于象山大道，有荆门市政府和东宝区政府，中小学和荆门博物馆，教育资源丰富。,2014年荆门中心区楼盘住宅类销售排行榜,荆门碧桂园,楚荣首府,水岸新城,昊天山水城,朝晖御苑,西山林语,荆门万达广场,中建荆南熙园,凯凌香格里拉二期,万华城,万宁汇,尚品金凯城一期,
10、近期土地成交以屈家岭居多，城市中心地区土地资源紧张，发展中心会慢慢南移至新区。,2014年上半年住宅供应量143.4万方，同比增加30%，成交90.97万方，同比增长29%，整个上半年供求比为1.58，呈现供大于求的局面。,近年来，荆门商品住宅市场供求比经历由高走低又走高的曲线过程，2013年下半年供应量大幅减少，形成短暂的供不应求局面，其余年份均是供大于求，后期去化压力大。,2013年7月到2014年6月，住宅量价整体保持平稳，2014上半年经历了先涨后降的过程，到6月住宅均价为3194元/，成交面积为13.33万方，均降到较低水平。,2014年上半年，荆门主力成交区域在掇刀区，占比达到67
11、.8%，其次是东宝区，占比16.3%；主力成交面积在90-120之间，占比50%，其次是90以下，占比26%。在刚需和改善产品持续热销的情况下，市场销售主力区间仍为中小户型普通商品住房，140以上的大户型住房积压严重。,政策,国土部4月3日会议指出：应将养老用地纳入国有建设用地供应计划。经养老主管部门认定的非营利性养老用地，可采取划拨方式供地；营利性养老用地，应以租赁、出让等有偿方式供地。同时，要鼓励养老服务机构利用存量建设用地从事养老设施建设。,国务院3月5日：房地产税立法2014年要提高一般性转移支付比例，专项转移支付项目要减少三分之一，今后还要进一步减少。推进税收制度改革，把“营改增”试
12、点扩大到铁路运输、邮政服务、电信等行业，清费立税，推动消费税、资源税改革，做好房地产税、环境保护税立法相关工作。政策影响：1、房产税试点扩围或暂缓；2、稳定刚需 遏制投机 开辟税源。,央行5月12日颁布央五条：研究落实差别化住房信贷政策、改进住房金融服务有关工作。充分肯定近年来商业银行认真贯彻落实国务院关于房地产市场调控的决策部署、严格执行差别化住房信贷政策取得的积极成效，并对进一步改善住房金融服务工作提出以下要求，业界称这五条信贷支持政策为“央五条”政策影响：1、提振房地产业信心；2、起到“遮风挡雨”的作用；3、态度大于实际作用。,国务院7月30日户籍改革意见：全面放开建制镇和小城市落户限制，在城市综合承载能力压力大的地方可对就业、住所等壳做出具体规定，但对参保年限不得超过三年。,总结,THE END,
