建筑项目策划与管理第九章案例分析住宅小区建设课件.ppt

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1、第九章 案例分析 住宅小区建设小区建设前期项目策划及初步可行性研究报告,受房地产开发公司的委托，以为主的工作小组对地块106亩(总占地193亩)的土地开发计划进；进行了精心地策划。工作小组研究了我国宏观经济形势，剖析了地区房地产业的现状及中短期发展趋势，结合公司的实际财务状况给出了地块的产品定位、开发策略及组织实施指导计划。对公司形象战略的制定，也作出了初步研究。通过多种建设方案的分析对比，从销售及财务的角度分析了小区开发建设的必要性及可行性，最后形成了本报告。,(3)精心规划设计，严格控制施工质量，确保物业有足够的吸引力，避免第一期住宅出现滞销(超过一年的积压)。 (4)组建物业管理公司，创

2、全市一流的管理水平，以塑造公司的形象，且使出租的物业长久地升值。 (5)于2000年前后，投资300万元，组建专业性的建筑幕墙股份制公司，以分散投资风险，且节约第二期工程投资，进而达到抢占建筑幕墙市场的目的。 (6)前10年内，在财务安排上确保贷款摊还远超过折旧，以使公司的净资产逐年增加。 在第一期物业开发之后，应保证公司拥有资产超过负债，决不净负债。,(7)提完折旧以后，公司保有的物业应宜于出售，且在财务安排上应避免过大的税务责任，以产生蔽税收入。 (8)不做投机性物业，诸如地皮炒卖、度假村、保龄球馆、大型娱乐场等，也不将小区搞成单一用途的商业中心。 (9)合理运用CIS战略，精心塑造公司品

3、牌，伺机转入扩张性发展。,9.2 宏观经济形势判识,目前，我国国民经济的运行己成功地实现了软着陆。针对宏观经济形势的变化，党中央、国务院提出积极扩大内需的方针，果断实施积极的财政政策和稳健的货币政策，抑制了通货紧缩的趋势，克服了亚洲金融危机和国内有效需求不足带来的困难，国民经济和社会发展取得了巨大成就。举世瞩目的三峡工程正以磅礴的气势顺利推进，万里长江的开发利用即将为库区人民和全国人民带来巨大的政治经济及社会环境效益。伴随着西部大开发战略的实施，国家将实行重点支持西部发展的政策措施，增加对西部地区的财政转移支付和建设资金投入，并在对外开放、税收、土地、资源、人才等方面采取优惠政策。宏观经济形势

4、的宽松局面，为以重庆为中心的长江上游经济带的迅速叼起，为重庆市房地产业的健康发展，提供了极为有利的外部环境。,另一方面，我国在过去10多年中，并未因加大积累、加大资本的集聚和集中而忽略消费，社会成员总体的收入增长速度、消费能力增长速度几乎始终高于国民经济增长速度。从整体上来说，我国国民收入的分配长期保持了向消费倾斜的格局，广大居民，特别是中高收入者人群手中已集聚起相当程度的财力，已经具备私人购买不同档次商品住宅的基本条件。显然中央关于加大基础设施建设投入，扩大内需以刺激经济增长的决策是正确无疑的。,我国城镇人均住房消费，1994年为193.16元，1995年为250.18元，1996年为300

5、.85元，1997年为358.64元，增长速度很快。但是，即使如此，1996年我国家庭住房支出也仅为消费总支出的8.57%，而发达国家则为20%左右。国家统计局城调总队1999年对10个省市的5000户城镇居民所做的调查显示，住房是我国城镇居民的第一消费意向。 1998年12月召开的中央经济工作会议及全国计划工作会议已明确发出信息：在1999年将适度提高全国城镇中低收入阶层的工薪收入，继续将汽车和住宅作为新的经济增长点。这一信息表明，国家很可能将住房因素列入工资，开放住宅二级市场及租赁市场， 将全国约30108m2的公有住宅按重置价格出售给私人，对住宅建设的税费收取及土地出让金收取办法作较大幅

6、度的调整。如果上述措施设想有部分或全部成为现实，则将对小区的建设产生巨大影响。,9.3 房地产市场分析,房地产投资是项风险性的事业，其获取的报酬与风险呈正相关关系。而时机区位与质量，则是关系着投资成败的永恒课题。围绕此三要素，我们进一步作市场分析。9.3.1 供求关系 改革开放以来，我国城乡住宅建设取得了巨大发展。19791997年的19年中，全国城乡共建住宅150108m2，其中城镇住宅31.5l08m2，仅1996年就新建3.01108m2。但总体来说，住宅市场仍处于一种无序、混乱的局面，具体表现在：,(1)住宅潜在需求极大，住宅建设发展空间广阔。 据世界银行调查统计资料显示，一个国家人均

7、国内生产总值在600一800美元区间，住宅建设将会进入持续增长阶段。我国的住宅产业发展趋势，正好印证了世行的这一结论。目前我国城镇人均住房使用面积不足13m2，而英、美及西欧国家同一经济水平时期约为3540m2。若按“九五”实现人均20m2的期间目标估算，考虑到全国还有300多万住房困难户，300多万住房危险户，45%的住房配套水平达不到文明标准，则“九五”期间全国应新增住宅20一30108m2，这是一个符合文明标准的潜在需求初略估算。,(2)住宅市场空置量逐年增大，相当部分住宅出现销售困难。 统计上所指的空置是指报告期末已竣工商品房建筑面积中尚未销售或出租部分。商品房的销售应该有一个正常的周

8、期，在这期间部分商品房的空置本属于正常现象。然而自1994年以来，全国空置现象大增，相当部分的商品房空置时间已超过正常空置的合理界限，这为房地产建设的上空笼罩了巨大的阴影，见表9.1,表9.1 近年我国商品房及住宅空置情况,形成空置面积逐年加大的基本原因有三，一是房改措施不当，城镇职工的工资收入缺乏住房消费含量，买房不如租房，租房不如分房，大家都在观望；二是投资决策失误，投资规模增幅过大，1992、1993年投资增长速度达到3位数，1994、l 995年增幅也达到2位数，空置住宅在套型、质量结构、配套市政服务设施等方面未能适销对路；三是住宅价格畸高，脱离了居民的实际购买力。上述三个基本原因加之

9、国内居民收入支出预期的不断恶化，造成了我国商品房空置面积逐年增大的现象。,市的城镇住宅供求形势与全国大致相似，其基本情况见表9.2。 住宅空里面积是一个敏感的话题，相关的统计资料含有较多的水分，从表9.2的竣工面积与销售而积之差值，可以估计出市住宅空置面积的大致数据(1999年1月5日 商招引自市统计局数据，1998年底主地区住宅空置130104m2)。,表9.2 市近年房地产开发基本憎况,市政府提出，到2000年，城镇居民人均住房面积要达到9m2左右，住房成套率达到70左右。为实现这一目标，市级主管部门规划，“九五”期间应完成住宅竣工面积至少2800104一3300104m2，每年竣工住宅面

10、积560104660104m2。1998年12月份举行的市经济工作会议更明确提出，1999年市的住宅施工面积应达到1000l04m2。如不采取具体的刺激消费措施，按这个数据推算，除掉10的单位自建房和40的农村自建房，余下的500104m2也将加剧现有的住宅空置局面。,9.3.2城市居民收入与房价水平分析 前面已经提及，我国在过去十多年中，社会成员总体的收入增长速度、消费能力增长速度始终高于国民经济增长速度，社会成员总体已积蓄起相当的经济能力储备，1996年底，我国城乡居民储蓄总额达30850亿元，1998年5月底已达到49699.45亿元，年底已突破5万亿元，但据中国人民银行总行1996年资

11、料分析，储蓄总额中约有20%以上属于公款私存现象，有83.2%的存款集中于占城镇入口总数2.5的少数人中，财产的分布极不合理。经过多年的发展变化，这种收入的差距在进一步加大，但资料不详。,按照国际国内流行且为世界银行人士所赞同的一般说法，普通居民购买一套住房的价格，大致应与中等收入家庭36年的收入总额相当，而购买一套住房的价格又与租用一套住房的月租费大致呈1001的比例，并录有大量世界各国的收入房价比的数据统计作为支持这一论点的依据。但是一套住房的面积标准是多少，其建筑及装修质量如何居民收入与衣食住行支出的比例呈何种分布，房产及依附地产的权属怎样界定等等，各国并无一个统一的衡量标准。1996年

12、，我国建设部根据多年的研究结果，对中国城市商品住宅的价格划分了四类三等，以期指导全国的商品住宅价格走向，见表9.3。,若按建设部公布的每户70m2的文明衡量标准，以市的低价位中间价1600元m2为例，可以算出每套标准住房的售价应为11.2万元。若又以1996年的市城镇居民平均每户全部年收入15572.8元作为分母，可以计算出购买一套“标准”住房须用7.19年的全部年收入。考虑到市售商品住宅普遍须花费4万元以上的装修费用才能达到起码的文明入住标准，因此实际至少要花用普通中等收入家庭9.76年的全部收入，才能享受一套符合文明标准的普通住房。收入与房价相比，显得房价畸高。事实上说，上表列数据均无法列

13、入城镇居民的全部收入。中等以上的收入户，普遍已享用了一套符合文明标准公房或私房，主观上缺乏购买新房的欲望。而广大的中低收入户，他们获取隐性收入的手段有限，全部收入除去必需的日常生活开支以外，已无太大的弹性支出空间。因此现行的住房制度和收入房价对比的局面若不改变，很难得我国的住宅市场启动起来。,国民经济要扭转下滑局面，避免出现“滞胀”的危险，国家肯定要从财政金融政策方面寻求突破。为使住宅产业成为国民经济的新增长点，提高广大居民的收入预期，改善城镇中低收入阶层的收入状况，设法调动城乡居民高达数万亿元的储蓄进入消费领域，对现有住房政策进行大幅度的改革，强力消化现有空置商品住宅，逐步剔除住宅价格中不合

14、理的成本因素，将是近几年的必然趋势。可以在设想的基础上算几笔帐：,(1)按职工平均工资的15一20计算住房消费，并列入工资基金。 资料显示，国际上恩格尔系数在40一50之间的许多国家，其居民住房支出约在支出总额的10一20之间。据1997年年鉴，全国现有职工1.48亿人，人均年工资约为5500元，按其15一20计算住房消费，共需12211628亿元。职工总数中80左右为企业单位人员，住房消费应列入企业成本；20左右属机关、事业单位入员，住房消费主要由财政负担，故财政支出需加大244.2325.6亿元。 以市为例，1996年市现有职工294.6万入，人均年工资5010元，职工队伍构成中，企业单位

15、为149.6万入，事业单位46.06万，机关单位18.49万。机关事业单位人员约占职工总数的22，但其中相当部分的人员并不由市财政负担。若按上述原则计算，需增加中央和地方各级时政支出总计4.876.49亿元。面市地方财政预算内收入为54.94亿元，预算外收入为66.46亿元。若实行积极的财政政策也可以承受这种负担。,(2)将全国现有公房按重置价格出售给住户。 全国约有公有住宅约30108m2，按平均重置价格1200元m2估计，约合36000亿元。若将现有公房全部按重置价格出售给住户，理论上国家可以收回36000亿元。考虑到我国历史上并未将住房因意列入工资，这实际上是国家对职工的一种欠帐，可由国

16、家、个人及银行共同提供购房款项，即1/3由国家财政补贴，1/3由贷款及住房公积金解决，1/3由职工个人负担。此项措施不会给财政造成多大的压力，因为它盘活了国有的存堡资产， 理论上国家可以收回36000亿元。实际的操作困难在如何制定政策界限，使其合理、公正，避免由失去监督的权力造成腐败。北京市在1998年上半年已作过此项改革的试点主要因实施方案考虑不周而停止下来。按重置价格将现有公房出售给住户个人，是房改深化和将住宅建设作为新经济增长点的发展必然。,(3)培育、搞活二、三级住宅市场。 加快公房入市的规章制度建设，允许按合理条件出售的公房再入市。努力开拓住房租赁市场，加强租赁行业管理，并鼓励开发企

17、业进行租赁、销售并举。对高收入者购买按市场价成交的住房，在数量上不再进行控制，允许他们购买自用，也允许他们购买后出租经营或进行转让。培育、搞活二、三级住宅市场，扩大住房消费领域，为住房消费者提供高质量、多层次的服务，满足不同情况、不同需求的个人住房消费，增加个入住房消费总量。,(4)明税少费。 目前全国各地的税费收取极不统一，可用“费多税少，名目繁杂，总量偏大”来概括。应从改革现行税种、税率，规范住宅建设收费的渠道着手，完成“明税少费”的调整。例如减免住宅建设的固定资产投资方向调节税，取消居民首次购房所交的契税，将房屋所有权登记费、勘丈费及权证费合并为房屋产权管理费；土地权届调查地籍测绘费、土

18、地注册登记、发证费合并为土地使用权管理费；房屋买卖登记费、手续费合并为房屋买卖管理费等。其他一些与房地产开发无关的费用，例如墙体改造费、白蚊防治费、沙石管理费等，则应予取消。通过明税少费，达到降低住宅价格8%一10的目的。,(5)房、地价分离，逐年分段收取土地出让金。 房、地价分离，逐年分段收取土地出让金，在相当长的一段时间内，将是解决我国住宅价格脱离居民消费能力的难题，促进我国住宅产业建设健康发展的可选择措施。 房、地价是可以分离的。房屋相土地在物质形态上不可分离，但从价值和法理的角度看，两者的性质却是截然不同的。在我国，土地的所有权居于国家，受让者得到的仅仅是50一70年的土地使用权，而房

19、屋的所有权则是随买卖合同的生效而完全让汉；房屋在建成以后，其价值会因时间的推移而不断地降低(自然磨损及财务折旧)，而土地的价格则随时间的推移逐步地增高(人类的集聚及土地的稀缺)，且一般地价的上升幅度将大于房价的降低。这是购置房地产可以保值增值的原因，也是房、地价可以分离收取的基本依据。,目前房价畸高的局面虽然可以通过减免税费、限制暴利的途径加以降低，但从全国范围来看，无论怎样痛下决心，最多可能降低房价的8一15。若实行房、地价分离，逐年分段收取土地出让金的办法，则又有降低居民初期购房款30左有的可能。因此，这是一条大幅度降低住宅售价的可行途径。在具体操作中，可能采取改变土地出让金的流速、流量、

20、流向的办法。改变流速，是指将目前一次收取70年土地使用权出让金的办法改为逐年分段多次收取。改变流量，是指从培育新经济增长点的全局出发，适当地降低土地出让金收取标准。改变流向，是指由开发商向政府交纳改为住户(业主)向政府交纳。可考虑实行以房改补贴或住房公积金抵扣地价，并由政府指定部门专项管理的变革制度。,9.3.4 对策研究 基于以上的分析及我国房地产业发展周期的判断，我们认为2000年后国内的房地产业将逐步回升。就住宅产业来说，低档商品房需求量大，但空置量和新开发量更大，销售形势将出现更为激烈的竞争；中档商品房需求量较小，但在区位、环境、质量等方面对路的中档商品房肯定畅销；随着投资心态和消费心

21、态的日渐成熟，高档住宅销售(含别墅)将在2003年左右逐步走旺。用通俗的话说，在近期(510年内)，买不起房的人总是买不起房，至多可能买旧房；中高收入的人群在蓄势等待，当国家的富民政策兑现后将换购中档房；最高收入者们则怀骑墙心理，消费环境升温及财税政策改革后将投资购买高档房。,地区位于一桥和大桥的南端，其区位条件难以与城区相对比。从区的社会经济发展战略来看，该区将在2000一2010年开发建设新区，以独特的区位，便利的交通，优美的环境接纳主城区的南向疏散。有关上层人士甚至更明确提出“新城将是的曼哈顿，新区将是的夏威夷”的看法。作为主城区与新区连线上的桥头堡，地区的建设宜瞄准中高收入 人群及最高

22、收入人群。第一期开发为19992000年，用地30000m2，修建多种套型的中档多层住宅(6层为宜)50000m2，其销售对象主要是主城区和新区的中高收入家庭。第二期开发为20012003年，用地8620m 2，修建高层公寓式住宅50000m2，其销售对象为高收入的白领阶层；用地25000m2，修建独立式别墅15000m2，其租售对象为外商及事业成功的富有阶层。,房地产投资属于管理决策的范畴，成功的投资取决于科学十艺术。在时机、区位、质量三大要素中，地区的区位巳定，质量水平宜瞄准中高收入入群，而产品推出时机则应抓住2000一2003年这段房地产波动周期的上升期。这是前述所有分析得出的自然结论。

23、,9.4建筑造价分析,根据市建设工程造价管理总站提供的1998年三季度建设工程造价指标(内部汇总统计资料)，市主城区砖混住宅楼的单方造价为642.69元m2，现浇住宅楼为1112.47元m2，框架办公楼为1231.6l元m2。而在实际工程中，往往因管理水平、质量标准、乙方资质等因素出现土20一30的波动。本着尽量贴近小区一期工程的原则，我们取砖混住宅单方造价642.69元m2为基础作建筑造价分析，前提假设是条形基础，外墙半面砖，屋内地面为瓜米石。这里所说的造价，实际是仅指后面所定义的建筑安装工程费用，不含固定资产投资方向调节锐、建设期贷款利息及项目的铺底流动资金。,9.4.1 住宅工程分类分析

24、 (1)l 998年3季度统计资料如下,（2）一般合理概念指标如下：,(3)对比分析。 实际统计资料与一般台理概念性指标相比，大致可以吻合。但是目前市售商品住宅普遍是按“清水房”标准修建，土建工程与给排水工程及电气工程相比，所占造价比例应该下降。但是实际统计资料的该项指标不降反升，说明在土建工程中存在大量浪费现象。,9.4.2 土建工程造价四项费用比例 一般来说，在目前生产力水平之下，砖混住宅土建工程造价的四项费用比例应符合如下的区间分布，,再从用工量的多少来说明土建工程中的浪费。按照定额指标，每平方米砖混住宅用工量为4.3工日，但是1998年3季度的统计资料已达5.52工日m2，高于定额标准

25、28.4。若以每工日13元计价，则每平方米住宅人工费已达71.76元，这是一个较大幅度高于定额标准的数据。即使承认这个数据是合理的，按照上述四项费且合理比例推算，取人工工资比例为14，整个土建工程造价也才512.57元m 2。再按一般台理概念指标(造价比重)框算，取土建工程比重为84.2，算出每平方米住宅造价为608.8元。因此608.8元m2应该是一般管理水平下应该达到的砖混住宅造价水平控制上限。如果在上述计算过程中取住宅单方用工量4.3工日，每工日13元计价，设人工工资比例为14，土建工程比重为88.6，可算出每平方米住宅造价为450.70元。这个造价水平是可以实现的，但由于各个方面算得太

26、严格，在一般管理水平下很难保证质量。,9.4.3主要材料用量分析(1)1998年3季度统计资料，见表9.7,（2）主要材料消耗参考指标(每平方米住宅的合理耗用)见表9.8,(3)对比分析。 在砖混结构中，以钢材、水泥、砖、砂石、门窗所占的金额比重较大。用1998年3季度统计资料与参考指标相对比，可见钢材、砖、木材等基本持平，而水泥用量(及相应的砂石用量)则大大超出标准。这和大多数粗放管理的施工现场反映出的现象相符合；施工期间过量的原材料进入现场，竣工期问大量的过剩材料被运出倾倒。合理的结论是严格控制进入现场的砂石水泥数量，若能将其削减13，则仅主材的耗用就每平方米节约40元左右，加上材料耗用为

27、基数计算的其他费用，总共可每平方米节约费用50元左右。,9.4.4 费用分析1998年3季度统计资料，见表9.9,(1) 设计方案的技术经济分析(表9.10),(3)控制造价的一般建议。 小区第一期工程50000m2的开发量，应在合理设计、控制合理工期的前提下，重点控守单方用工量及主材耗用量。由于抗震设防的要求，钢筋的用量并不是越少越好。但目前的倾向是，设计方为保险起见，在经验和简单计算的基础上加大用钢量。而施工方为节约成本，在经验估计的基础上又偷工减料。在一般情况下，设计、施工双方因素的共同作用并不一定危及建筑物的安全性能，但却造成工程造价的上升。 建议开发商在保证投资及时足量方面到位做好工

28、作，保证工程建设能在连续协调的经济环境下运行，建议监理单位将单方用工量控制在4.34.5工日/m2，用钢量控制在1921kg/m2，水泥用量控制在150一200kg/m2，将砖混住宅造价控制在510一550元/m2左右的水平上。,9.5开发方案简析,9.5.1总体估价原则 受让土地70667m2，土：地转让金总额3600万元，平均地价为509元/m2管网、绿化、手续费总计估价3450万元。 多层住宅单方造价550元m。 高层住宅单方造价1010元m(含电梯)。 独立别墅单方造价750元m 。,9.5.2 开发方案经济性初析(静态) 1.第一期二程(19992000年) 第一期工程涉及整个小区的

29、初期形象，是提高企业知名度，提升企业自身经济实力的重大战略步骤，宜按康居工程水平：实施。 A方案：用地30000m，修建多层住宅50000m2，容积率1.67，监理费用40万元。每平方米住宅成本1163.4元，其中：造价550元m，管网及绿化300元m，地价305.4元/m，监理费8元/m。总成本5817万元。预测售价1800元/m ，毛利636.6元/m2，总利润3183万元。资金利润率54.72，土地产出效益3183万元/（3*104m）1061元/m2。 B方案；用地25000m2，修建多层住宅50000m2，容积率2.0，监理费用40万元。每平方米住宅成本1112.50元，其中造价55

30、0元/m2：，管网及绿化300元/m2，地价254.5元/m2，监理费8元/m2。总成本5562.5万元。预测售价1800元/m 2，毛利687.5元/m2，总利润3437.5万元。资金利润率61.80%，土地产出效益3437.5万元/25000m21375元/m2。,2.第二期工程(20012003年) 第二期工程瞄准高收入阶层。由于不确定因素较多，尽管预期效益较好，但宜作多种方案准备。 C方案：用地8620m2，修建公寓式高层住宅50000m2，容积率5.8，监理费用75万元。每平方米住宅成本1412.75元，其中：造价1010元/m2，管网及绿化300元/m2，地价87.75元/m2，监

31、理费15元/m2。总成本7063.75万元。预测售价2100元/m2，毛利687.25元/m2，总利润3436.25万元。资金利润率48.65%，土地产出效益3986.4元/m2。 D方案：用地30000m2，修建独立低层住宅(别墅)15000m2，容积率0.5，监理费用30万元。每平方米住宅成本2088元，其中造价750元/m2，网管及绿化300元/m2，地价1018元/m2，监理费20元/m2，总成本7063.75万元。预测售价5000元/m2，毛利2912元/m2，总利润4368万元。资金利润率139.5%，土地产出效益4368/30000m21456元/m2。,E方案：用地25000m

32、2，修建独立低层住宅(别墅)15000m2：，容积率0.6，监理费用30万元。每平方米住宅成本l9l8.3元，其中造价750元/m2，管网及绿化300元/m2：，地价8483元/m2，监理费20元/m2。总成本2877.5万元。预测售价4500元/m2，毛利2581.7元/m2，总利3872.5万元。资金利润率134.58，土地产出效益3872.5万元/25000m219943元/m。 Y方案：用地15000m2。修建连排式低层住宅(别墅)l 2000m2，容积率0.8，监理费用25万元。每平方米住宅成本1707.1元，其中造价750元/m2，管网及绿化300元/m2。地价636.25元/m2

33、，监理费20.8元/m2。总成本2048.5万元。预测售价4200元/m2，毛利2492.9元/m2，总利润2991.5万元。资金利润率146.03%，土地产出效益2991.5万元/15000m21994.3元/m2。,9.5.3 开发方案实施建议 (1)地块面积偏小，转让面积为70667m2，加上预留水池用地2000m2及小学预留地9333m2，总面积82000m2，不及城市住宅示范小区要求的10一25万平方米的面积水平。因此宜利用毗邻城市中心区，周边地区城市道路及商业网点密集的特点，在小区内尽可能地安排住宅用地和公共绿地，压缩小区道路用地及预期销售不畅的大型商场用地，适当地布置方便居民日常

34、生活、工作的服务设施，利用架空层布置公共车库或半地下车库，同时采用规划设计的“借景”手法，将水池及小学部分用地扩大为小区绿地，使小区公共绿地、组团绿地、宅旁绿地之总和达到绿地率大于40%的要求，以获取良好的环境绿化效果。建议小区规划方案可参考表9.11的用地平衡表。,(2)住宅设计应面向21世纪，着眼于消费档次次到位、以大套型为主(160一320m2)，多种套型结合。推广使用坡屋顶，尽量利用多层住宅的顶层布置跃层住宅。这里既有技术经济上的考虑(大套型可降低单方造价)，更是着眼于销售。切忌受市场报刊的误导，定入经济适用房的建设积压怪困。在广告宣传及运作实施方面充分注意策略，避免承担不适当的税费。

35、 (3)提高品牌意识，树立企业形象。严格按照建设程序办事，争取最终产品能通过ISO9000系列的产品质量认证，在广告宣传包装上都印上质量认证标志(方园标志)，使推出的住宅产品成为居民争相投资购头的畅销品。申请队证将花费约20万元的费用但由此面带来的房屋维护费用、财务费用、销售费用的减少及售价水平的提高。将远大于这笔费用。,9.6 财务安排,财务安排与工程进度密切相关。一般来说，x x 小区的规划设计与初步设计可控制在1.5个月左右，施工图设计可控制在2个月左右，整个设计过程可控制在34个月期间。第一期工程施工可控制在一年以内，其中主体工程耗用270天，环境工程耗用90天。宜于1999年9月初动

36、工，2000年9月份办理工程交接手续，使住户能有4个月的二次装修时间，以便在2001年春节前入住。,(1)建设项目总投资构成及计算程序(表9.12)。,表9.12、9.13所列各项费用中，建筑安装工程费用宜采用固定总价合同一次包死，内含的主要材料宜由甲方直接供应，但价差部分宜按某个合适的比例分配给乙方，不能算得过精。因为甲方供应主材的首要目标是保证投入物料的质量，减少浪费，加强管理。如不能保证乙方的合理利益，则偷工减料、出工不出力的现象就必然发生。 工程建设其他费用大致划分为土地费用、建设单位管理费、建设基金等三大块。前两项费用概念比较明确，属于合同己定及x x公司的内部管理问题。建设基金主要

37、含研究试验费、生产职工培训费、办公和生活家俱购置费、联合试运转费、勘察设计费、供电贴费、施工机构迁移费、矿山巷道维修费、引进技术和进口设备项目的其他费用等。这些费用当中，有的在住宅工程项目中不会发生，有的属于公司自行掌握，可在财务做账时灵活使用。而勘察设计费、供电贴费在具体操作中却存在着较大的伸缩余地。建议勘察设汁工作通过正规设计院所进行，要求设计方提供正规的设计文件(包括概预算)，并接受甲方聘请人员(或设计监理人员)的审查，以利于控制投资及提高工程质量，并为通过ISO 9000质量认证打下基础。而供电贴费则可与有关部门在计费标准的基础上进行协商,投资方向调节税依不同性质的项目按计划投资额度分

38、年度预缴，年终结算，竣工后清 税率分别为5、10、15、30。商品房住宅一般按5的税率纳税，超标准的除外。(2)首期工程费用估算(详见总投资估算部分)。(3)第二期工程费用估算(详见总投资估算部分)。(4)资金筹措与平伤(详见资金筹措与偿还)。,9.7 工程设计原则 参考建设部批准的2000年小康型城乡住宅科技产业工程城市示范小区规划设计导则，并做结合小区的适当修改。,9.8施工控制9.8.1施工阶段的质量控制 施工阶段是形成住宅小区产品实体的阶段，是形成项目使用价值的过程，因此应对影响工程项目实体质量的五大因素实施全面控制。五大因素是指人、材料、机械、方法、环境，依其英文字头简称4MIE因素

39、，如图91所示。,1.住宅小区工程实行建设监理制 实行建设监理制度，是实现业主投资目标、质量标准、进度目标协调统一的重要措施，是小区住宅产品通过SO 9000质量认证的前提，是转移控制工程质量风险和安全风险的有力保证，是市场经济发展的必然趋势。 监理工程师应依据国际惯例和监理合同，组织起适合小区建设的现场监理班子，运用自己的质量控制系统相安全控制系统，加强事前控制、事中控制、事后控制三大工作步骤，顺利完成小区工程建设全过程的质量管理相安全控制工作。施工阶段质量控制工作的基本内容如图9.2所示。,2.精心设置工序活动质量控制点 所谓工序活动质量控制点，是指针对影响产品质量特征的关键部位或薄弱环节

40、而确定的重点控制对象。质量控制点的设置是监理工程师实施工序质量监控的一项重要措施，是保证工序质量控制效果的必要前提。 一般来说，只要质量控制点的设置计划妥当，相应的预控措施落实，就能将常见的施工质量通病消灭80%以上。小区建设业主单位应在监理合同签署之前。就要求投际的监理单位提出质量控制点的设置预想方案。在监理合同生效后，要求监理单位迅速呈报具体的质量控制点设置计划，落实相应的预控措施，同时要求施：单位逐一对照设置相应的工序活动质量管理点。一般的民用建筑工程质量控制点的参考设置位置见表9.14所示。,3.质量职责划分与衔接 对于整个施工过程的质量监控，监理工程师是通过自己的质量控制系统及承包商

41、的质量保证体系协调配合运行来完成的。监理工程师不但要组织好自己的质量控制系统，而且要指导、组织、协调整个工程项目的质量保证活动，这就导致了双方的质量职责发生交叉。监理工程师必须妥善处理这一问题，明确双方的质量职责划分与衔接，将其写进自己的质量控制工作计划，并以书面的形式通知承包商。根据惯例，可对一般分项工程中的双方质量职责作如下划分，见表9.15、9.16。,9.8.2施工阶段投资控制 由于住宅小区一期建设实行固定总价合同且一次包死，施工阶段的投资控制任务已变得相应简单。可在承包合同中写明建筑安装工程价款采用分段结算方式，约定双方均能接受的分段拨付工程价款比例。由于采用甲方供应主材，主材可按材

42、料预算价格转给承包商，其价款在结算工程款时陆续抵扣。但在整个施工期间，其结算款一般均不应超过承包工程价值的95，截留的工程尾款比例应在工程承包合同中订明。尾款应专户存入建设银行，待工程竣工验收后清算，以保护业主利益。为指导甲乙双方约定分段拨付工程价值款的合适比例，现给出一般的概念性经济指标，见表9.17所示。,9.8.3 施工阶段进度控制 在实行监理制的前提下，常见的工程进度拖朗其主要原因通常来自甲方。住宅小区一期工程的工期预定为一年(主体工程270天，环境工程90天)，这在技术上并不存在多大困难。施工进度计划由承包单位编制完成后，应提交监理工程师审查，待监理工程师审查确认后即可付诸实施。承包

43、单位在执行施工进度计划的过程中，应接受监理工程师的监督与检查，而监理工程师则应定期向业主报告工程进度状况。业主单位应从如下几个方面保证工程进度计划的实施。 (1)协调工程建设有关单位的配合关系。 影响工程进度的单位不仅仅是工程的承包方，各个与工程建设活动有关的单位如政府有关部门，设计单位，物资供应商，资金供应单位，运输、通讯、水电气等部门及业主的本身，其工作的延误均将对工程进度产生影响。宜充分依托监理单位，协调各相关单位的进度关系。业主单位的公共关系部门更应充分尊重监理单位意见，承想起项目对外协调的重任。对一些无法预计的外部影响因素，更应提早做好工作，同时在进度计划中预留足够的机动时间。,(2

44、)控制主要消耗材料的及时足量供应。 由于一期工程的主要材料消耗由甲方供应，因此一定要按施工进度计划的要求保证按期将材料运抵施工现场，否则将造成费用、工期的索赔而延误工程进度。(3)保证及时足量的资金供应。 在市场经济条件下，施工承包单位不会无缘无故为项目建设垫付资金。如果出现了合同规定之外的扣减工程付款或拖欠工程进度款，影响厂承包单位的流动资金周转，则偷工减料及延误工期的后果就必然显现，最终吃亏的仍然是业主自身。因此一定要协调资金供应单位的工作进度，保证及时足鱼的资金供应。,(4)杜绝随意的设计变更。由于不确定因素的影响，在施工过程中出现设计变更通常是难以避免的。而设计变更的后果通常是人力、物

45、力、财力和时间的浪费，应该要求监理工程师加强图纸审查，提前预先发现问题，严格控制随意变更，同时业主单位应加强设计阶段的控制，要求设计单位充分地在设计中体现业主意图，杜绝在施工过程中随意增加新要求的现象发生。,(5)提高承包单位自身的管理：在实行固定总价合同的情况T：，质量、造价、工期均实行承包。由于施工现场的情况千变万化，如果承包单位的施工方案不当，计划不周，管理不善，解决问题不及时，则都会影响工程项目的施工进度。等到出了问题再提出索赔，一是解决问题不容易，二是损失总归是损失，无论由何方承担责任，总是社会资源的浪费。宜按照国际惯例，由监理工程师在进行监督控制的同时，提供热情、主动的服务，协助承

46、包单位提高自身的管理水平，以确保施工进度控制目标的实现。,(6)加强对施工环境及风险因素的控制，施工环境及各种风险因素均有影响工程进度的可能。应由监理工程师牵头，协助承包单位利用自身的技术组织能力克服环境因素影响，对各种风险因素进行分析，根据风险自留、风险控制、风险转移的三种不同应付模式，提出防范风险、减少风险损失的具体措施，排除有碍进度目标实现的各种干扰因素，并对己发生的风险事件给予恰当的处理。,9.9 企业形象塑造与产品价格策略,在现代市场经济的社会里，企业形象的重要性住商战中日益突出。作为塑造企业形象的重要工具，CIS(Corporate Identity System)战略已越来越受商

47、界人士的青睐，成为点子公司及成功企业家炒作的热点。业内人士一致认同，导入CIS战略的先决条件是质量、服务与信誉，这三者的有机结合是实施CIS战略的基础。,9.9.1 CIS战略的构成要素 Corporate Identity (简称CI是一种明确识知企业理念和企业文化的工具。通常将CI翻译为企业识别，而CIS则称为：企业识别系统。良好的企业形象具有无穷的魅力，它是一种金牌商誉和巨大的无形资产。斥资一亿元收购区地皮(广场)，市政府包拆迁倒贴4000万元(总费用超过1亿4千万)，但的商誉却炒热了的地皮，区的收入增加远超过14千万，的企业形象设计曾带动了该企业的急剧发展，而店的企业形象收益则使毗邻的

48、X公司和广场陷入了惨淡经营局面。合理运用CIS战略，精心塑造公司品牌，可逐步壮大公司实力，伺机转入扩张性发展。,CIS战略的构成要素如图9.3所示，其中MI(理念识别)是其核心。,9.9.2 公司形象策划初步 CI是使社会公众认识(识别)企业形象的重要工具，但企业形象策划却是公司自身的长期发展战略问题*企业形象策划是以信息化社会为背景，为使企业与时代共存，与未来相伴而制定生存战略和经营战略的过程。处于腾飞起步阶段的公司，宜从逐步明确自己的企业理念作起，在壮大自身实力的同时逐步塑造企业形象。企业理念由三个环节构成，如图9.4所示。,从图9.4可以看出企业理念三环节之间的关系：企业使命是企业的最高

49、原则，由此而决定企业的经营理念(经营战略)，而经营战略又决定企业每一个员工的行为准则。这三者之间环环相扣，密不可分，共同构成一个有机的整体。 1.中外企业经营口号、经营策略等理念识别范例 美国国际商用机器公司(IBM)； 公司信念尊重个人、顾客至上、追求完美 公司口号IBM就是服务美国麦当劳公司 经营原则品质上乘、服务周到、地方清洁、物有所值(即Q、S、C+V) 经营口号顾客永远是员重要的，服务是无价的，公司是大家的百事可乐公司； 企业口号胜利是最重要的,2.概略评述 凡是成功的企业，无不把用户放在第一位，无不把市场定位放在第一位。财大气粗，声名远播的公司，更强调自己的精品形象，而把自己追求利

50、润的目的掩饰于动听的词藻之后。处于奋力起步阶段的民族资本家，则比较实在一些，强调自己的勤奋，对利润则突以其合理性、公平性，并不过分掩饰。相比之下，具有一定背景的公司更具有知识经济的时代气息，其企业目标、经营口号、发展战赂、人才观念都更加明确而有特色。3.公司企业理念的简单描述(起步阶段) 企业使命：以优质的房产换取社会的回报(或“以优质的住宅赢得合理的利润”)。 经营战略：根据投资目标与行：事准则整理简化。 行为规范：同心协力，开拓创新，光明正大，礼貌谦让。,9.9.3 建立与经营战略相适应的组织机构 企业的经营战略，是企业经营理念的最核心部分。经营战略的实施，要求公司组建与之相适应的组织机构