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1、,房地产基础知识培训内容,目 录,Catalog,一、房地产二、土地使用权三、三通一平和七通一平四、房地产开发五证二书 五、期房和现房、准现房六、面积七、容积率和建筑密度八、层高、净高、标高九、绿化率、绿地率十、房地产权利证书,一、房地产,概念：房产是房屋及其权利的总称。地产是土地及其权利的总称。房地产是由土地、附着在土地上的各类建筑物、构筑物和其它不可分离的物质及其权利构成的财产总体。,房地产市场分类,一级市场：土地市场 二级市场：新房市场 三级市场：二手房市场,二、土地使用权,（1）出让（拍卖、招标或者双方协议）；（2）划拨：土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补
2、偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。依照本法规定以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。（3）转让,土地使用权取得方式,土地使用年期,凡与规划国土局签订土地使用权出让合同书的用地，其土地使用年期按国家规定执行。即：居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合用地或者其他用地五十年。,三、三通一平和七通一平,“三通一平”指供热、供电、供水到位，场地平整；“七通一平”指道路、供热、供电、供水、供煤气（天然气）、给排水、排污、场地平整。,包括土地“三通一平
3、”或“七通平”。,四、房地产开发五证二书,房地产商在预售商品房时应具备建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程开工证、国有土地使用证和商品房预售许可证，简称“五证”。其中前两个证由规划部门核发，开工证由建设部门核发，国有土地使用证和商品房预售许可证由国土资源部门和房屋管理局核发。,五、期房和现房、准现房,期 房 是指房地产开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证为止，所出售商品房称为期房。消费者在购买期房时应签商品房预售合同。,现 房 是指消费者在购买时通过竣工验收，可以交付使用具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售的商品房的大产证的商品房，与消费者签订商品房买卖合
4、同后，立即可以办理入住并取得产权证。,准现房：指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已经初步显现，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。但是这种房产的性质仍然属于期房，政府按照期房进行管理，必须办理商品房销售许可证才能销售。,根本区别：房地产大产证是否办好,房地产产权大证的取得条件,开发商完成房屋全部建筑工程、配套工程，使房屋具备正常使用功能，通过建筑工程质量验收、规划竣工验收、环卫环保验收、消防验收、取得新建住宅交付使用许可证，才能到房地产管理部门进行产权登记，取得房屋产权证。,六、面积,建筑面积：建筑面积指建筑物外墙（柱）勒脚以上各层外围水平投影面积之和，包括阳台、
5、挑廊、地下室、室外楼梯等。且具备有上盖，结构牢固，层高2.20米以上（含2.20米）的永久性建筑。,套内建筑面积：房层按套（单元）计算的建筑面积为套（单元）门内范围的建筑面积，包括套（单元）内的使用面积、墙体面积及阳台面积。,公用建筑面积：各产权主体共同占有或共同使用的建筑面积，指各套（单元）以外为客户共同使用，不可分割的建筑面积。可分为应分摊的公用建筑面积和不能分摊的公用建筑面积。,六、面积,房屋销售面积组成：房屋按套（单元）出售时，房屋销售面积为该套（单元）的建筑面积，即为该套（单元）的使用面积与该套（单位）应分摊的公用建筑面积之和。,得房率：是指可供住户支配的面积（也就是套内建筑面积）与
6、每户建筑面积（也就是销售面积）之比。,六、面积,分摊率：共有面积（私有面积共有面积）,分摊系数：共有面积私有面积,分摊面积：分摊面积是整栋楼的公用面积。1、各产权户的电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、配电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室，以及为整幢建筑服务的共有房屋和管理房屋。2、套(单元)与公共建筑空间之间包括山墙)墙体水平投影面积的一半。,六、面积,计算：分摊系数*套内建筑面积。（多层商品住宅楼，须先求出整幢房屋和共有建筑面积分摊系数，再按幢内的各套内建筑面积比例分摊。多功能综合楼，须先求出整幢房屋和幢内不同功能区的共有建筑面积分摊系数，再按幢内各功能区内建筑面积比例分摊。）,
7、面积误差比： 产权登记面积合同约定面积 100 合同约定面积,六、面积,（一）面积误差比绝对值在3以内（含3）的，据实结算房价款； （二）面积误差比绝对值超出3时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3以内（含3）部分的房价款由买受人补足；超出3部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3以内（含3）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3部分的房价款由房地产开发企业双倍
8、返还买受人。,按以下原则处理：,七、容积率和建筑密度,容积率：总建筑面积规划用地面积。多层：1-1.5 高层:1.5-2.9 超高层:6 别墅:0.3-0.4。,多层/高层界定：低层1-3；多层：4-6；中高层：7-9；高层：10层以上；超高层：100米以上；小高层：8-11（8-11层（约定俗成的说法，建筑设计规范大全无此定义，有电梯，无消防电梯）,建筑密度：建筑物底层的建筑面积规划用地面积。,八、层高、净高、标高,层高：两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。明确规定了砖混结构住宅建筑层高采用的参数为：2.6米、2.7米、2.8米。,净高：地面至上部楼板底面或吊顶底面之间的垂直距离。净高层高楼
9、板厚度,标高：标高表示建筑物各部分的高度。标高分绝对标高和相对标高。,绝对标高：国是把黄海平均海平面定为绝对标高的零点，其他各地标高以此为基准，常用在总图上。 相对标高：把室内首层地面高度定为相对标高的零点，用于建筑物施工图的标高标注。,八、层高、净高、标高,建筑标高：在相对标高中，凡是包括装饰层厚度的标高，称为建筑标高，注写在构件的装饰层面上。 结构标高：在相对标高中，凡是不包括装饰层厚度的标高，称为结构标高，注写在构件的底部，是构件的安装或施工高度。,九、绿化率、绿地率,绿化率/绿化覆盖率：绿化覆盖率是指绿化垂直投影面积之和与小区用地的比率,相对而言比较宽泛,大致长草的地方都可以算作绿化,所以绿化覆盖率一般要比绿地率高一些。 绿地率：绿地率=绿地面积/土地面积，绿地率是规划指标，在计算绿地率时，对绿地的要求非常严格。绿地率所指的“居住区用地范围内各类绿地”主要包括公共绿地、宅旁绿地等。,十、房地产权利证书,房屋权属证书：是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证，房屋权属证书受到国家法律保护。包括房屋所有权证、房屋共有权证、房屋他项权证或者房地产权证、房地产共有权证、房地产他项权证。,谢谢！,
