第五章城市土地利用与空间结构课件.ppt

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1、第五章 城市土地利用与空间结构,第一节 城市土地概述第二节 土地竞租与城市土地利用第三节 城市空间结构与功能分区,第一节 城市土地概述,一、土地的特性（一）、土地的自然特性总量的有限性、自然条件的差异性、位置的固定性、使用的耐久性（二）、土地的经济特性（）稀缺性（）区位可变性（）边际产出递减性（）土地经营的垄断性,日本神户人工岛,日本关西机场,（三）土地的区位与土地使用区位，即某种活动所占据的场所在城市中所处的空间位置。城市土地是城市各种活动的载体，这些活动场所和连接它们的交通路线与设施，形成了城市的空间结构，构成了空间上的相互关系。、可达性：指空间联系的使得程度，主要与城市的道路系统和交通网

2、络有关。、互补性（相关性）：相邻土地不同的城市功能相互补充的活动聚集在一起，增强了用地吸引力，提高了土地使用的效益，出现聚集的正效应。、排斥性：相邻土地上功能相互排斥的活动聚集在一起，使土地使用效益下降，出现聚集负效应。,二、城市土地的涵义与特征1、涵义：指城市市区即建成区范围内的土地，即城市建设用地，其土地人口密度高，建筑稠密，设施比较齐全从行政区域上来划分，城市土地有三个层次：（1）城市建成区的土地，即城市建设用地（2）城市规划区范围内，除去城市建成区的外延扩建区域，目前大部分仍为农副业生产和村镇占用的土地（3）城市行政辖区的土地，指城市行政区域内全部土地,2、特征： （1）城市土地位置的

3、特殊重要性 （2）城市土地基础设施的依赖性 （3）城市土地使用方向上的相对固定性 （4）城市土地的有限性 （5）城市土地利用的集约化程度非常高,土地集约利用（intensive land-use）,定义： 在单位面积土地上投入较多的资金、物质、劳动和技术以提高集约度的土地经营方式。 所谓农业土地集约利用，是指在一定面积的土地上，集中地投入较多的生产资料和生活劳动，使用先进的技术和管理方法，以求在较小面积的土地上获得高额产量和收入的一种农业经营方式。按照生产要素投入的构成不同，农业土地集约利用分为资金密集型、劳动密集型和技术密集型。 由于土地利用报酬递减规律的作用，土地利用集约度的提高是有限度的

4、，理论上，当对土地连续投入资本和劳动力达到经济上的报酬递减点，即边际投入等于边际产出时，经营者将不会追加投入，这一临界点就是土地利用的集约边界，达到了集约边界的土地利用称之为理论上的集约利用；反之，未达到集约边界的土地利用称之为理论上的粗放利用。,城市用地分类:,R 居住用地 住宅用地C 公共设施用地 M 工业用地W 仓储用地T 对外交通用地 S 道路广场用地 U 市政公用设施用地G 绿地 D 特殊用地E 水域和其他用地,主要城市用地及特点,二、城市土地地租,（一）地租定义马克思主义认为，地租是直接生产者在生产中所创造的剩余生产物被土地所有者所占有的部分资产经济学家认为，地租是土地在生产利用中

5、自然产生或应该产生的经济报酬地租=总收益总成本产生的经济基础：存在土地所有者和不占有土地的直接生产者，后者在土地利用中有剩余物被前者占有,1、级差地租,级差地租是经营较优土地的农业资本家所获得，并最终归土地所有者占有的超额利润，其来源是产品个别生产价格与社会生产价格的差额，由于这种地租与土地等级相联系，故称为级差地租。造成土地等级差异的原因：一是不同地块在丰度、肥力上具有差异性二是不同地块的地理位置存在差异三是同一块土地上连续投资产生的劳动生产率也有差异性,2、绝对地租,绝对地租是只要使用所有者的土地绝对需要支付的地租。不仅使用劣等地要支付绝对地租，而且使用中等地和优等地所支付的地租中，也包含

6、着一个绝对地租。,3、垄断地租,垄断地租是由产品的垄断价格带来的超额利润转化成的地租。某些土地具有特殊的自然条件，能够生产某些特别名贵又非常稀缺的产品。这些产品可以按照不仅大大超过生产价格，而且也超过其价值的垄断价格出售。这种垄断价格产生的超额利润，由于土地所有者拥有对这种具有特殊性质的土地的所有权，因而转化为垄断地租，落入土地所有者手中。,（二）城市地租,、城市级差地租,城市级差地租产生的条件也是土地等级不同。（1）城市土地位置的优劣决定着企业距离市场的远近、运输时间的长短和运费的高低（2）城市土地位置的优劣决定着市场容量的大小，从而直接决定着企业销售额（3）商业地租是城市地租最典型的形态,

7、城市级差地租I：城市土地位置优劣不同必然产生不同的级差生产力，较优位置土地的级差生产力必然转化为超额利润。城市级差地租II：由于各次追加投资生产率的不同，形成了级差生产力，这种级差生产力也必然转化为级差超额利润,城市级差地租影响选址,最高收益产业 较高收益产业 低收益产业和居民区,（1）城市绝对地租城市土地所有权由国家垄断，任何企业、单位、个人要使用城市土地，都必须向土地的所有者交纳地租。这个由所有权的垄断而必须缴纳的地租就是城市绝对地租。城市绝对地租主要由使用城市土地的二、三产业提供的，城市土地是作为二、三产业活动的场所、基地、立足点和空间条件使用的，它的优劣评价尺度主要由位置确定,、城市绝

8、对地租和垄断地租,来源：城市绝对地租=产品的市场价格成本价格平均利润,（2）城市垄断地租城市垄断地租，是指城市中由某些特殊地块的稀有功能带来的生产经营商品的垄断价格所形成的垄断超额利润转化来的地租垄断地租是一种以真正的垄断价格为基础的地租，由购买者的需要和支付能力决定如：黄金地段、旅游景点,、城市地租的性质,（1）城市地租以农业地租为基础（2）因位置而形成的级差地租是城市地租的主要形式（3）商业地租是城市地租的典型形态（4）城市地租具有相当大的垄断性（5）城市土地投资的地租效应具有明显的扩散性（6）城市地租比农业地租更具有积累性,1、地租和房地产价格：地租变动直接影响着房地产价格上下波动。地租

9、水平提高，将使房地产价格上涨，反之，地租水平降低，将使房地产价格下降2、地租与城市房地产开发地租水平的高低，进而土地价格的高低是影响房地产开发成本的重要因素地租是城市土地使用者选择用地的信号和指标,三、地租与城市房地产,房价决定地价，地价决定房价？,三、城市土地市场,1 、城市土地市场：是城市土地使用权交易的总和 2 、土地市场的构成：一级市场：国家垄断使用权二级市场：用地者相互转让使用权,一级市场：是国家凭借对城市土地的所有权，把一定时期的城市土地使用权批租或出让给城市土地的经营者和使用者，使城市土地使用权在国家与城市土地经营者、使用者之间纵向流动而形成的各种经济关系的总和。二级市场：是城市

10、土地使用权在城市土地经营者、使用者之间的横向流动或转让过程中形成的各种经济关系的总和，具体表现为获得城市土地使用权的经营者（使用者），直接将土地投入市场流通，或通过建设商品房间接地将土地投入市场流通,土地市场运行体系,土地市场,土地使用权出让市场,土地使用权转让市场,到期收回转让收回其他收回,土地征用,土地出让,土地转让土地出租土地转租,一级市场,二级市场,四、城市土地市场的特性,1、不完全性2、交易特殊性3、多层次、多方位性4、投机性5、交易行为的延续性,（）城市土地资源的稀缺性和土地所有权和经营权的垄断性是土地市场不完全的基本原因。（）城市土地位置的固定和异质性使土地市场的竞争进一步受到限

11、制（）政府干预是城市土地市场不完全性的又一重要原因。,土地交易事实上是土地利用的权利发生流转或再界定。,（）市场模式的多元化（）流通形式的多样化（）交换价格的多层次性,（）房地产投机活动往往是伴随着房地产市场的旺盛而同时出现的。（）房地产行业是一个高风险、高利润的特殊行业。（）城市房地产交易是一项需要规范化、契约化的复杂困难的市场行为，交易过程除直接交易双方外，一般总有第三者介入。,中国土地市场过程,1、国家向农民集体征用土地 第一、城市政府和县级政府的土地行政管理部门代表国家行使国有土地的出让权。第二、农民土地被征用，不是为了自身的经济利益，或者并不自愿，为了国家的利益和“公共”的利益，带有

12、一定的强制性。第三、政府与农民无论在身份上还是在经济上都是不平等的。第四、征地的补偿费不是土地价格。,2、政府向开发商出让土地使用权 第一、主体在经济上是不平等的。 第二、双方的交换不是完全开放的、自由的、充分竞争。 第三、开发商不是土地的最终使用者。 第四、市场主体的单位数量是有限的。,3、开发商出售房地产第一、虽然矛盾和问题最多，但是最符合市场规则，一般说是最透明和平等的。第二、土地的产权与地上建筑物或构筑物的产权存在严重的不一致。 第三、由于住宅的类型很多，不仅形成住宅价格的巨大差异，而且造成居民对国家土地资源分享权利的严重不公。,荷兰：三大措施实现政府对土地利用的有效调控,一是实行严格

13、的空间规划（土地利用规划）与土地用途管制二是进行高效的土地整理 三是实行公益色彩鲜明的土地储备,第二节 土地竞租与城市土地利用,一、不同产业的投标租金模型1、制造业的投标租金模型企业经济利润： 经济利润=总收益-生产成本-运费-总地租投标租金模型： 租金=（总收益-生产成本-运费）/土地使用量,2、服务业的投标租金模型,：总收益 ：非土地要素成本 ：交通成本 ：土地使用量,二、城市土地利用的一般均衡,各类土地利用付租能力随距离递减示意图,第三节 城市空间结构和功能分区,一、城市内部地区分类1、中心商业区（CBD）：几乎所有的城市活动都集中在此，具有最大的便利性，一般是城市内部交通路线的核心和枢

14、纽，是城市的商业中心、金融中心和服务中心。它的独特性决定了围绕这些位置展开激烈竞争，从而提高了土地价格，并使其容积率大大提高,20世纪城市发展与CBD功能演化阶段表,CBD内部（水平方向和垂直方向）分区明显,注意：只在特大城市才会形成CBD,纽约曼哈顿有两个中心商务区(简称CBD)，一个是华尔街地区，为著名的金融贸易区，白天人来车往，可一到晚上人去楼空，成为“空心城”；另一个是以洛克菲勒为中心的商业区，白天游人如织，夜晚歌舞升平，成为“不夜城”。据此回答12题。1“空心城”反映CBD的一个重要特点是() A经济活动最为繁忙 B建筑物高大稠密 C人口数量昼夜差别大 D内部分区明显2与“不夜城”相

15、比，“空心城”没有发挥CBD的哪一项功能() A商业活动 B金融贸易 C通信联络 D休闲、娱乐,C,D,武汉的CBD,武汉CBD选址于汉口的王家墩地区。该地区土地资源充足，区位条件优越，周边基础设施配套完整，地面拆迁压力小。武汉CBD定位为以金融、保险、贸易、信息、咨询等产业为主的现代服务业中心，形成以银行、保险、证券等投资公司、集团总部办公为主，辅之以法律、会计、信息、咨询策划、广告等中介服务业，汇聚会展、零售、酒店、居住等功能的综合性城市中心区。,建筑总规模约1300万平方米，建设周期为15-20年，整体基础设施建设及相关运营费用投资约人民币40-50亿元，项目开发建设计划吸引投资总额约人

16、民币1000亿元。,武汉的CBD,武汉CBD展示模型,武汉CBD中央商务区总体效果图,武汉CBD中央商务区一角,2、过渡区围绕着中心商业区形成的一片有混合用途的区域，在这些区域内有仓库，小型制造业，还有交通设施和适宜居住的土地。最初过渡区的住房都是提供给中等和高等收入群体，后来逐渐成为低收入者的居住区过渡区的土地、房产交易市场逐渐萎缩，许多房东都是靠出租房屋，赚取一定租金收入，同时保留房屋或土地的产权,3、郊区郊区主要是低密集度和中密集度的居住用地。随着交通设施的发展和电力供应得到保障后，郊区对制造业愈来愈具有吸引力4、城乡结合部城乡结合部主要是一个通勤区，目前外来的高收入人口一般已超过当地从

17、事园艺和农业的人口,二、城市空间结构的基本模式,1、同心圆模式：该理论认为城市内部空间结构是以不同用途的土地围绕单一核心，有规则地从内到外扩展，形成圈层式结构城市从中心区向外围的同心圆进行辐射性扩张，土地所处的位置离中心区越远，便利性越差，租金越便宜，密集度也越低它指出了在一般情况下，便利性、租金和密集度都会随着离中心商务区距离的增加而下降，并且这种演变过程会改变土地的使用,2、扇形模式：沿着某些特定的交通路线，土地的使用模式像扇形每个具有相同性质的扇形从中心向外扩张用途一致的土地毗邻在一起，用途不一致的相互排斥居住区按收入和社会地位分化,3、多核心模式 城市增长同时围绕几个不同的商业中心区展

18、开，一个主要商业区为城市核心，其余为次核心城市规模越大，核心越多，越专业化当今大城市的发展趋势是多核化，它反映了按功能区组织城市空间结构和城市向郊区发展的趋势,城市的空间结构模式总结,未来田园城市：以人为本兼有城市和乡村的优点,中国古代城市结构,我国古代城市规划集中体现了以_为中心的指导思想，在城市用地和功能分区上则反映出严格的_制度。,皇权,等级,三、城市土地利用分区制,1、工业分区制住宅用地与工业用地相分离污染源与潜在的受害者分开限制工业污染的外部性2 、性能分区制只要商业网点符合有关标准，就允许其在特定地区分布允许商业用地和居住用地混合使用允许高密度住宅区与低密度住宅区相邻,3 、立体排

19、污费制,经济因素是影响城市功能分化的主要因素,探密纽约、费城城市规划 土地利用学问大,位于曼哈顿的中央公园一景,位于曼哈顿的中央公园一景,鳞次栉比的高楼是纽约市的城市特征，其中最高楼为帝国大厦,纽约：土地的利用是立体的,只有56平方公里的曼哈顿，80的土地是绿化面积，可供开发的建筑用地只有20，可谓寸土寸金，如何利用土地是门大学问。 现在拥有最贵商铺和最高档物业的公园大道（Park Ave），在一百多年前曾经是一个火车车辆停放站，不仅破旧，而且噪声、废气污染也很严重。解决办法：并不是把火车站搬走，而是给火车车辆停放站“加了盖子”，在上面建个一个大平台，再在平台上面建建筑和道路，便形成了纽约最著

20、名的公园大道和商务区、住宅区。建筑从地面开始的几层架空，用来行车，道路上面的空间则被建筑所利用。,费城：工业用地改住宅先要绿化,新河小城的住宅规划：把原来的一个工业区改造成新河小城，这个兴建的公寓住宅区将会带动城市的发展首先他们要评估土地和地下水的潜在污染情况，会会同各个部门来检测，然后如果认为有些问题，他们会先种植绿色植物来改变环境，吸收土地里的有害物质，最后再进行住宅的开发建设。,读下图，完成下列问题。,(1)该城商务区应位于A、B、C三处的_处，理由是_。(2)工业区应位于A、B、C三处的_处，理由是_。(3)高级住宅区应位于A、B、C三处的_处，理由是_。,A,地处城市中心，有多条道路

21、穿过，交通通达度高，有利于商务活动,B,位于城区边缘，地处交通干线，并在当地最小风频的上风向，可减少对城市的污染,C,地处城市郊区，处于湖旁，环境优美，交通便利,_地租最高，沿_往外地租逐渐下降，在_又有所上升，形成地租_，随后往外又继续下降。从图中可看出，影响城市土地租金的因素，不仅有_，还有_。,交通线,道路交汇处,次高中心,距离市中心的远近,交通运输的通达度,市中心,读图回答。（城市地租分布图，数值越大，租金越高。）,思考,分析大、中、小城市的城市土地利用分布各有什么特点？城市土地利用的基本特征是什么？,1、城市土地利用分布的特点：,商业用地：面积较小，一般位于市中心或交通干线两侧。居住

22、用地：多分布商业用地的外围。工业用地：多分布于城市边缘，而且沿交通干线分布。市政用地：接近城市中心处。,2、城市土地利用的基本特征：,在城市的各种土地利用类型中，居住用地是最广泛的土地利用形式。 城市不分大小，都有商业用地、居住用地、工业用地三种基本类型。 有些大城市，还有其它用地类型，如市政用地、文化用地、交通用地等，而在中小城市，这些部门占地小而散。,什么是泡沫经济,泡沫经济：虚拟资本过度增长与相关交易持续膨胀日益脱离实物资本的增长和实业部门的成长，金融证券、地产价格飞涨，投机交易极为活跃的经济现象。泡沫经济寓于金融投机，造成社会经济的虚假繁荣，最后必定泡沫破灭，导致社会震荡，甚至经济崩溃

23、。虚拟资本（Fictitious Capital）是以有价证券（包括股票、债券、不动产抵押单）等形式存在的，能给持有者带来一定收入流量的的资本； 现实资本（Actual Capital）就是以生产要素形式和商品形式存在的实物形态的资本。,最早发生的泡沫经济事件，是1636年在荷兰发生的“郁金香狂”。狂热的人们经过各种哄抬手段，使得郁金香这种花卉的价格发疯似的狂涨几十倍。17191720年在英国发生的“南海泡沫”。南海公司制造谎言，声称该公司发现了金矿，使得该公司的股票若干倍地陡涨。20世纪80年代，在长春发生过一次君子兰泡沫。每盆几十元、几百元的君子兰花，哄抬到几万元一盆，其中价格最高的一盆，

24、竟达15万元。资产泡沫演变成为泡沫经济有2个必要条件：一个是资产的基础价值不以判断；另一个是交易规模大。很多商品有可能产生泡沫，但是不可能演变成为泡沫经济。比如“君子兰泡沫”等。,在生产资本和商品资本的运动中不会出现泡沫，因为生产资本和商品资本的运动都是以实物形态流量为媒介，并进行和其相对应的流向相反、流量基本相等的货币形态流量。因此人们认为泡沫经济产生于虚拟资本的运动，这也是泡沫经济总是起源于金融领域的根源。此外，作为不动产的土地，其特殊的价格构成使土地资产成为了一种具有虚拟资本属性的资产，同时金融业与房地产业的相互渗透、相互融合，使得每次经济泡沫的产生都必然伴随着地产泡沫的破灭。,泡沫经济

25、与经济泡沫的关系,所谓经济泡沫是指经济成长过程中出现的一些非实体经济因素，如金融证券、债券、地价和金融投机交易等，只要控制在适度的范围中，对活跃市场经济有利。只有当经济泡沫过多，过度膨胀，严重脱离实体资本和实业发展需要的时候，才会演变成虚假繁荣的泡沫经济。一方面，经济泡沫的存在有利于资本集中，促进竞争，活跃市场，繁荣经济。另一方面，也应清醒地看到，经济泡沫中的不实因素和投机因素，又存在着消极成分。通胀与泡沫：通胀是一般物价水平的持续上涨。而泡沫主要表现为几种资产特别是股票与房地产的价格快速持续上涨。严重的通胀会导致资产泡沫，严重的资产泡沫也会导致通胀。,泡沫经济与经济高涨的区别,经济高涨是经正

26、常的需求和投资为基础的，并且是一种周期性的现象，但泡沫经济是由虚假的高盈利预期和投机行为带动起来的，繁荣往往是昙花一现。经济高涨不仅存在资产价格的上涨，国民收入也同时增长。但在泡沫经济中，资产价格迅速膨胀，但国民收入增长较慢。经济高涨时期的交易活动特别活跃，同时生产也很活跃，伴随实体经济的发展，而在泡沫经济中交易活跃，但生产停滞。,泡沫经济形成的两个重要原因,第一、宏观环境宽松，有炒作的资金来源 泡沫经济都是发生在国家对银根放得比较松，经济发展速度比较快的阶段，社会经济表面上呈现一片繁荣，给泡沫经济提供了炒作的资金来源。第二、泡沫经济的形成和发展缺乏约束机制对泡沫经济的形成和发展进行约束，关键

27、是对促进经济泡沫成长的各种投机活动进行监督和控制，但到目前为止，社会还缺乏这种监控的手段。,世界各国的泡沫经济,17世纪 荷兰发生郁金香泡沫经济。 17世纪 江户川时代的元禄泡沫经济。 18世纪 英国的南海公司泡沫经济（南海泡沫事件）。这次事件成为泡沫经济的语源。 20世纪20年代 受到第一次世界大战的影响，大量欧洲资金流入美国，导致美国股价飞涨。之后黑色星期二爆发，美国泡沫经济破裂，导致世界性恐慌。 1980年代日本泡沫经济 1994年墨西哥为主的中南美洲泡沫经济 1997年东南亚金融危机 1999年 - 2000年美国因特网泡沫经济 2003年 - 美国为主的全球房地产泡沫经济 20世纪的

28、泡沫经济往往在各国中央银行提高存款利率之后纷纷破裂。,房地产泡沫的自我强化,第一，资产价格泡沫完全是由少数人操纵的一场游戏，它目的就是利用各种有利的条件，使某种资产价格达到他们的目标价位，然后抛售手中的资产（商品房、股票、债券、期货合约等），以达到获取超额利润的目的。第二，资产泡沫就是公开合法抢劫的代名词，最终目的都是要抢劫绝大多数消费者或投资者手中的财富。价格操纵具有合法抢劫财富的意义。第三，在价格虚涨时期成交量放大前在最初的庄家将他们手中的资产抛出去之前，相关的价格和总市值也只是一个数字游戏，并不代表着相应数额的财富转移，因为资产还在庄家手中。其他人并没有从庄家手中接过绝大部分或者是全部资

29、产。,第四，造市煽动狂热情绪。庄家需要市场具有一种狂热气氛，这样，其他普通的投资者才会失去理智，相信那些完全是骗人的鬼话。当其他普通的投资者失去理智和正常的判断力之后，他们就会选择购买。于是，庄家顺利地在高位转手。这时，财富转移了。第五，我们判断一种资产的价格泡沫是否已经到了要破灭的时候，最关键的是要看大规模的财富转移过程是否已经实现。第六，平均来讲，房地产价格翻番就接近于泡沫破灭的临界点。因为七成以上的房地产的交易是建立在借贷基础之上。如果利率上升而且借贷条件发生重大变化，将使得后续购买者更加谨慎，从而使得这个泡沫游戏提早结束。任何逆势而为的炒作都是为了欺骗一般弱势消费者。最终，市场会对这种行为进行加倍惩罚。,