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1、设备管理、维修与维护,邓友,物业工程管理意义作为现代物业，无论是住宅、商业，还是写字楼、工业厂房或其他不同的物业类型，物业设备是其不可缺少的重要组成部分。是为了满足人们生活的基本需求，同时还是人们追求生活更舒适、更安全的物质保证。只有这些设备、设施正常运作，物业的功能和作用才能够得以实现。,运行管理：运行是指设备周而复此地运转。根据物业设备不同专业系统的技术要求和使用要求，通过对设备设施有关动态参数的记录、观察、分析、调整来实施对系统设备的具体操作行为的管理。为排除设备故障而进行的维修工作、检修工作也应该纳入运行管理的内容之中。,物业管理-设备运行管理（概述）,设备维修：维修是在运行管理范畴内
2、的一件工作。是指在运行中的设备出现了故障后进行的修理行为。其目的是尽快将设备故障排除，恢复系统运行。维修也区别为大修、中修、小修,物业管理-设备维修管理（概述）,物业管理-设备检修管理（概述）,检修：是特指一些设备设施在一定的运行周期内，有计划地按该设备的技术要求进行解体调整、修复、更换被磨损件的工作行为。被检修设备不一定是故障状态。,物业管理-设备维护保养,设备系统保养：系统是指按照一定的关系组成的整体。我们所指的系统是特指物业设备系统如“中央空调系统”、“供配电系统”、“消防系统”、“给排水系统”等。按上述系统的全部组成，从始端到末端，按一定的设定周期及不同专业的技术要求，对系统全部构成节
3、点为对象的保养工作。系统保养不是以排除故障为目的的操作行为，而是为延长设备寿命、确保设备正常运行为目的的操作类型。,物业管理-设备设施维护保养,设备保养设定周期： 月度保养；道路设施、电梯设备（每月两次）。 季度保养；消防泵系统、道闸系统、弱电系统、景观水泵系统。半年度保养；灯具灯杆设施、排烟风机、铁木结构、给排水系统、 低压配电设施。年度保养；高压配电设施、人防设施等。,为了能有效的对设备设施进行维修，维护，翻新，根据设备的不同，并制定执行细则与标准。,物业管理-道路保养（每月）,目的：确保道路使用无松动，平整，美观，无安全隐患。,保养内容：对辖区道路进行3次巡查保养，发现松动，破损，下陷的
4、道路部分事实维修。相关文件依据;建筑物与公共设施维保制度 相关记录：建筑物与公共设施保养维修记录表,物业管理-电梯系统保养（每月）,目的：确保电梯使用性能处于良好的运行状态，保证安全运行 。,保养内容：1、电梯系统属于外包服务设备，承包单位确保在管辖区的电梯系统运行正常，安全无事故；2、根据合同签订维保事项，对维保单位严格监督检查，对维保结果现场检查，并实施扣分制度； 相关文件依据; 电梯运行管理制度特种设备安全监察条例相关记录：电梯巡检（日）记录表电梯故障维修登记表 电梯巡检异常情况记录表,物业管理-消防水泵保养（季度）,目的：确保发生火灾时能使用无异常，并保持设备常新状态。,保养内容：1.
5、泵体刷漆，擦防锈油；2.除锈刷漆，阀门上黄油润滑，紧固阀门、法兰各连接螺丝，确保无渗漏；3.管道除锈刷漆，擦擦防锈油；4.控制柜除尘，各交流接触器除尘，紧固各项电源接驳线路，更换老化电线， 端子；5.测试启动开关，手动，自动切换正常。 相关文件依据;消防泵系统操作与维保制度 相关记录：消防系统设备设施维保记录表,物业管理-道闸维护保养（季度）,目的：延长设备使用年限，保证设备各机件正常运行，避免老化 。,保养内容：1.外壳除锈刷漆，擦防锈油，保持常新；2.内部机件润滑，紧固元器件；3.测量电机绝缘阻值正常（大于0.5M）检查地感线圈无破损，使用正常；4.检测刷卡，远程蓝牙感应正常。相关文件依据
6、;车辆道闸系统维保制度 相关记录： 车辆道闸系统维保记录表,物业管理-门禁可视对讲系统保养 （季度）,目的：确保门禁系统功能正常，达到安全防范效应。,保养内容：1.检测电子锁通断正常检查电子锁开关，刷卡模块正常；2.检测电子继电器通断正常，延时模块正常；3.检测可视对讲通话正常，视频正常，远程开门正常；4.对辖区的主机，分控板进行除尘，测量使用电压，更换老化电源，紧固数据 线； 测相关文件依据：门禁对讲（防盗）系统维保制度 相关记录： 门禁系统维保记录表,物业管理-监控系统保养（季度）,目的：确保园区技防功能正常，保障园区安全防范无隐患。,保养内容：1.对辖区监控摄像头进行测量运行电压无异常，
7、更换老化电源；2.擦拭监控摄像镜头卫生，调校摄像焦距；3.清理监控视频显示器卫生；4.清理监控录像机散热器卫生，清扫主板卫生；5.检查围墙红外对射报警正常；测量红外对射电压正常；6.紧固红外对射数据线，更换锈蚀端子； 相关文件依据：监控与周界报警系统维保制度 相关记录： 监控及周界系统维保记录表,物业管理-景观水泵保养（季度）,目的：确保辖区水景水泵运行正常，景观定时开启。,保养内容：1.检测水泵绝缘电阻正常（大于0.5M），有问题的进行分解干燥，定子、 转子打磨，更换密封圈；2.更换水泵过滤网，清理叶轮缠绕物；3.泵体除锈刷漆；4.调校定时开关，紧固电源端子。 相关文件依据：园林水景维保制度
8、 相关记录： 建筑物与公共设施保养维修记录表,物业管理-公共设施保养 （季度）,目的：确保公共设施运行无异常，保障辖区视觉美观。,保养内容：1.园区的公共照明灯杆除锈刷漆，擦防锈油；2.园区的地下排污管网进行清洗，清掏；3.各单元天台天沟下水清理疏通；4.娱乐设施紧固连接螺丝，除锈刷漆，擦防锈油，更换磨损连接器件，润滑轴 承。相关文件依据：建筑物与公共设施维保制度 相关记录： 建筑物与公共设施保养维修记录表,物业管理-排风机设施保养（季度）,目的：检查辖区所有排风机运行情况，及时发现设备异常并排除，保证风机使用正常。,保养内容：1.检查风机运行无异常；2.测量电机绝缘电阻正常（大于0.5M）；
9、3.机箱除锈刷漆，擦拭防锈油；4.紧固定位螺杆，拉杆，并上油润滑，防锈；5.紧固工作电源接线端子，测量控制空气开关通断正常；6、控制柜干净，内部无浮尘。 相关文件依据：建筑物与公共设施维保制度 相关记录： 建筑物与公共设施保养维修记录表,物业管理-铁木结构保养（季度）,目的：确保辖区铁木结构常新，保障园区美观。,保养内容：1.园区铁围栏除锈刷漆，擦拭防锈油；2.园区木围栏打磨光滑刷漆，打上户外木蜡油维护；3.园区凉亭打磨光滑刷漆，打上户外木蜡油维护或防锈油；4、户外木地板打磨光滑，涂刷耐候木油。相关文件依据：建筑物与公共设施维保制度 相关记录： 建筑物与公共设施保养维修记录表,物业管理-二次给
10、水设施设备保养 （半年）,目的：保障二次供水设备运行正常，确保业户日常用水无异常。,保养内容：1.对泵体外壳除锈刷漆，擦防锈油，保证设备常新状态；2.电机分解，对电机轴承，泵体轴承添加润滑脂，有磨损严重的轴承更换；3.除锈刷漆，阀门上黄油润滑，紧固阀门、法兰各连接螺丝，确保无渗漏；4.管道除锈刷漆，擦擦防锈油；5.控制柜除尘，各交流接触器除尘，紧固各项电源接驳线路，更换老化电 线，端子；6.测试启动开关，手动，自动切换正常；7.变频器分解外壳，对散热器进行除尘，紧固接线端子。 相关文件依据：给排水设施设备维保制度 相关记录： 给排水系统设施设备维护保养记录表,物业管理-二次供水水箱清洗保养 （
11、半年）,目的：确保二次储水水箱干净，水质无污染，通过当地检疫部门检测并发放检疫证书。,保养内容：1.对水箱6面重复清洗3次，并用清水冲洗；2.撒入漂白精消毒30分钟，然后再次清洗并彻底清除底部污水，清水冲洗干 净；3.对补水阀，球阀检修更换紧固，清洗过滤网；4.检查换气孔，溢水口的防虫网有无破损并更换。 相关文件依据：蓄水池清洗监管制度 相关记录： 蓄水池清洗记录表,物业管理-排污水泵维保（半年）,目的：确保排污水泵运行无异常，排水通畅无堵塞，设备无锈蚀 。,保养内容：清理集水井垃圾，淤泥；疏通水泵进水口，清理叶轮垃圾；分解止回阀清除垃圾，打磨密闭面，清洗锈迹；水管，阀门除锈刷漆，润滑，上防锈
12、油；测量电机绝缘大于0.5M，轴承无卡死，无擦壳；控制柜功能正常，无缺失物件，柜内无尘；自动浮球水位高度调整，通断测试正常。 相关文件依据：建筑物与公共设施维保制度 相关记录： 建筑物与公共设施保养维修记录表,物业管理-高压配电设备保养（半年）,目的：防范隐患，避免故障，确保变配电系统安全可靠运行 。,保养内容：断路器工作正常；变压器外壳接地正常，卫生正常，擦防锈油；母线接驳无变形，瓷瓶无裂纹；电缆绝缘正常，无变形，接驳无松动；继电保护装置正常，二次回路正常； 相关文件依据：配电设施设备维保制度倒闸操作流程监护人制度 相关记录： 供配电系统维保记录表（高压）,物业管理-配电设备保养 （半年）,
13、目的：确保辖区用电正常，设备保持常新，设备运行安全无事故 。,保养内容：1.公共照明配电箱，柜内部卫生正常；2.柜门功能正常；切换开关功能正常，各项指示灯正常；3.交流接触器吸合正常，无电流声；4.紧固各接线端子无异常，更换锈蚀端子 相关文件依据：监护人制度工作检查管理制度 机房、井道管理制度配电设施设备维保制度相关记录： 供配电系统维保记录表,物业管理-人防设备保养 （年度）,目的：规范人防设施设备的使用管理、维护保养，确保人防设施设备的正常运行 。,保养内容：1.人力风机的人力机构完好，无零件缺失，链条上油润滑；2.风管除锈刷漆，刷防锈油；3.电机润滑保养，除锈刷漆，测量绝缘电阻正常（大于0.5M）；4.防爆门除锈刷漆，擦拭防锈油，荷叶润滑；5.手摇泵除锈刷漆，手摇柄轴承润滑，清掏集水井卫生；6.战时密闭钢板除锈刷漆。 相关文件依据：人防设施设备保养管理制度 相关记录： 建筑物与公共设施保养维修记录表,培训考-核例一什么是设备运行管理？,培训考核-例二维修是在运行管理范畴内的一件工作。是指在运行中的设备出现了故障后进行的修理行为。其目的是 。维修也区别为 、 、 。,培训考核-例三什么是物业设备检修？,培训考核-例四物业设备根据技术的不同，保养的周期也不同，请说明物业设备的保养有那几个周期？并列举每个周期的设备名称。,
