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1、第二章,地籍调查,第一节地籍调查概述一、地籍调查的概念、目的,(一)地籍调查(Cadastral Survey) 的概念地籍调查是国家采用科学的方法，依照有关法定程序，通过权属调查和地籍测量，查清土地的位置（Location）、权属（Title）、界线（Boundary）和用途（Purpose）等情况，并以图、簿、册表示。,一、地籍调查的概念、目的,地籍调查的目的,核实宗地的权属和确认宗地界址的实地位置,为土地合理利用、土地规划、土地税收、国土整治等提供基础资料,为土地登记提供技术、法律基础,二、地籍调查的类型、内容与原则,地籍调查的类型,按照调查的先后工作重点,权属调查,地籍测量,按照时期与
2、任务,初始调查,变更调查,按照调查的区域,村庄地籍调查,城镇地籍调查,初始调查,变更调查,维持其现势性、实效性,基 础,初始调查与变更调查,农村地籍调查与城镇地籍调查,二、地籍调查的类型、内容与原则,二、地籍调查的类型、内容与原则,三、城镇初始地籍调查概述,（一）基本程序 地籍调查是一项综合性的系统工程，政策性、法律性和技术性都很强，工作量大，难度高，必须在充分准备、周密计划、精心组织的基础上进行。要结合本地的实际，提出任务，确定调查范围、方法、经费、人员安排、时间和实施步骤。,初始地籍调查流程图,（三）城镇初始地籍调查成果及其质量要求,技术设计书 地籍调查表地籍平面控制测量原始记录 控制网点
3、图平差计算资料及成果表 地籍勘丈原始记录解析界址点成果表 地籍原图和着墨二底图宗地图 地籍图分幅接合表面积量算表及原始记录面积汇总统计表检查验收报告及技术报告,1。成果：,（三）城镇初始地籍调查成果及其质量要求,2。质量要求：法律程序完备数据准确可靠表图填制齐全调查记录正规,三、城镇初始地籍调查概述,（四）地籍调查的方法申报登记利用近期大比例尺地形图开展CS（Cadastral Survey）白纸测绘地籍图开展CS解析法利用近期大比例尺航片开展CS,第二节 城镇初始地籍调查程序一、准备工作阶段,组织准备收集分析资料 踏勘设计调查计划 仪器、表格 培训、试点 宣传教育,（一）组织准备,成立以主管
4、土地市（县）长为首，各部门负责人参加的CS、LR（Land Register）领导小组建立CS、LR发证办公室建立技术负责机构建立工作小组,（二）收集资料,原有的地籍资料；测量控制点资料，已有的大比例尺地形图、航摄、遥感资料；土地利用现状调查，非农业建设用地清查资料；调查区域内的各种用地资料和建筑物、构筑物的产权资料；房屋普查及工业普查中有关土地的资料；土地征用、划拨、出让、转让等档案资料；土地登记申请书及其权属证明材料；其他有关资料。,（三）确定调查范围,在地形图、或航片等上标绘调查范围。调查范围的确定应以图（或航片）上明显实有地物为界进行标绘互相衔接，不重不漏。,控制网：覆盖规划区权属调查
5、、细部测量：建成区,（四）地籍调查技术设计,调查地区的地理位置和范围、行政隶属、用地特点等；地籍调查工作程序及组织实施方案；地籍控制网的布设方案，控制点的埋设要求和施测方法以及坐标系统的选择等；地籍图的图幅规格、分幅方法和比例尺大小的选定；地籍测量方法的选用；地籍调查成果的质量标准、精度要求和依据的确定；上交的成果资料 技术设计书的审批，原则上由上一级土地管理部门审批，也可由省级统一审批。,（五）表册、仪器、工具准备,包括所需表格、簿册(如地籍调查表、野外测量手薄等)、测绘仪器、计算工具、图纸以及必要用品的准备。,（六）人员培训、试点,组织地籍调查人员学习有关地籍的政策法规、技术规程，明确调查
6、任务，掌握调查方法、要求、操作要领。在全面展开调查之前，必须先进行小范围试点。通过试点，发现问题、积累经验，在试点获得一定经验并达到技术要求后，方可全面开展地籍调查工作，这样可减少不必要的返工。,（七）宣传教育,充分利用报社、电台、电视台等新闻媒体进行全面宣传和报道 向广大土地权属单位或个人，讲明地籍调查的重要性和意义，并派专人协助地籍调查工作,二、权属调查阶段,土地权属调查是地籍调查的重要环节和核心工作，是地籍测量的前提和基础。,（一）土地权属调查的任务和内容,1.任务,土地权属调查是指以宗地为单元，对土地权属单位的土地权属来源及权利所及的位置、界址、数量和用途等属性的调查和确认，是土地进行
7、登记前具有法律意义的初步确认。土地权属调查可分为土地所有权调查和土地使用权调查。 其基本任务是调查核实土地权属单位的权属要素，即土地的权属性质、权属界线(包括界址点和界址线)、权源证明文件、面积、位置、用途及地上建筑物权属状况等。,2.内容,土地权属调查的主要内容就是对宗地的位置、界线、权属状况和土地使用状况等的调查。宗地的位置调查主要是对宗地所在的辖区(如区、街道)、门牌号及四至关系的调查。宗地的界线调查主要是对宗地的界址点、界址线(权属界线)的调查。宗地的权属状况调查主要是对宗地的权属性质、权属来源、取得土地时间和土地使用期限、土地使用者或所有者名称等内容的调查。宗地的土地使用状况调查主要
8、是对宗地内的土地用途、土地等级、地价和共用情况等进行调查。,（二）权属调查的基本程序,制作调查工作底图划分调查区、预编地籍号发放指界通知书 现场审核申请书申报内容 确界、设置界标 勘丈、绘制宗地草图 填写地籍调查表,准备工作,实地调查,准备工作,1.制作调查底图要求：选择现势性较强、近期测绘的地形图、地籍图、航片、正射像片等。对土地所有权调查，调查底图的比例尺可在1：5000至1：5万之间选择；对土地使用权调查，调查底图的比例尺可在l：500至1：2000之间选择。,准备工作,2.地籍调查区的划分划分街道、地籍街坊、确定宗地,在工作底图上，勾绘出街道,根据街道进行地籍街坊的划分,街道是行政区内
9、行政界线或主干道路、河流等线状地物封闭的地块，按“街道一地籍街坊一宗地”三级将整个调查区逐级细划成若干个小区域,自然街坊是由道路、沟渠等线形地物封闭起来的地块。一个自然街坊面积较大，可将一个自然街坊分成多个地籍街坊；反之可将几个自然街坊划为一个地籍街坊地籍街坊划分后对其进行统一编号。,准备工作,(1)地籍街坊界线的划法及道路处理地籍街坊是由道路及河流等固定地物围成的，包括着一个或几个自然街坊的地籍管理单元。地籍街坊界线可以包围地籍街坊的道路边线为界，即将分割地籍街坊的道路完整地划归给一个地籍街坊。也可将一个街道内所有分割地籍街坊的道路单列为一个街坊，即路街坊(如有河流则另列一个河街坊)，而不是
10、将分割地籍街坊的道路划归相邻的地籍街坊,1）街坊划分图,街坊图,准备工作,（2）确定调查区在划分地籍街坊的基础上，根据需要可把几个街坊组成一个调查区。,准备工作,3.调查单元的划分（宗地的划分）宗地是指由权属界线所封闭的地块或空间。,空间？,准备工作,（1）划分方法基于宗地的内涵，宗地的划分应以方便土地管理为前提,独立宗,由一个权属单位所有或使用的相连成片的用地范围划分为一宗地,共有宗（共用宗）或组合宗,如果同一个权属主所有或使用不相连的两块或两块以上的土地，则划分为两个或两个以上的宗地；,如果一个地块由若干个权属主体共同所有或使用，实地又难以划分清楚各权属主的用地范围的，划为一宗地,可划分成
11、若干宗地,一个权属主体拥有的相连成片的用地范围如果用地范围过大,土地权属来源不同,土地利用状况相差太大,楼层数相差太大,存在建成区与未建成区（如住宅小区）,用地价款不同,使用年限不同,准备工作,（2）不同用地的宗地划分农村居民地的宗地划分,农村居民地内村民建房用地（宅基地）和其他建设用地，亦可按集体土地的使用权单位的用地范围划分为宗地，一般反映在农村居民地地籍图(岛图)上。,根据集体土地所有权单位（如村民委员会、农业集体经济组织、村民小组、乡（镇）农民集体经济组织等）的土地范围划分土地所有权宗地。一个地块由几个集体土地所有者共同所有，其间难以划清权属界线的，为共有宗地。,集体土地所有权宗地的划
12、分,（2）不同用地的宗地划分,争议地是指有争议的地块，即两个或两个以上土地权属主都不能提供有效的确权文件，却同时提出拥有所有权或使用权的地块。间隙地是指在城镇建成区，未利用的、不规则的小块(一般为长条形状)国有土地。飞地是指镶嵌在另一个土地所有权地块之中的土地所有权地块。这些地块均实行单独分宗。,城镇以外的国有土地使用权宗地的划分,城镇以外，铁路、公路、工矿企业、军队等国有土地使用权界线大多与集体土地的所有权界线重合，其宗地的划分方法与前述相同,争议地、间隙地、飞地的宗地划分,准备工作,（3）特殊情况的宗地划分,几个使用者共同使用一块地，且相互间界线难以划清,按共用宗地处理,几个使用者共同使用
13、一幢建筑物,按各自使用的建筑面积分摊宗地面积,只有一个法人代表的特大宗地，如宗地内有明显不同用途，且面积较大,利用明显的土地类别界线或线状地物划分成若干宗，每宗作为独立的调查单元进行调查,准备工作,如中间被线状地物（如公用道路、河流等）分割，则应划为若干宗地，作为调查单元；,（3）特殊情况的宗地划分,对大型工矿、企业、机关、学校等特大宗地,用地内，有经济独立核算的单位（有自己的法人代表或已具有申请法人代表的资格的）用地，应独立划宗；,准备工作,（3）特殊情况的宗地划分如果根据上述原则划分出的面积过小（小于10m2），或面积不小，但形状不佳，不宜辟为一个独立建筑用地，且又不是公共通道的空闲地，则
14、应尽量将其划归相邻的宗地，有利于土地利用。,准备工作,4.宗地编号作用：有利于宗地的调查、统计与管理；有利于建立易于检索、修改、贮存、保管和使用的现代电子地籍信息管理系统宗地号应以工作底图上预编的宗地号为基础，在土地权属调查中调整预编宗地号，形成正式宗地号。编号应遵循适应性、唯一性、统一性、可扩展性、可更新性和实用性的编号原则,准备工作,地籍编号一般按三级编号进行，即行政区（县）街道(乡、镇) 宗地。较大城市还可在街道与宗地之间添加一级街坊，为四级编号，即行政区（县）街道(乡、镇) 地籍街坊(村)宗地。,准备工作,例：广东市东山区第3街道第5街坊第28宗地 地籍编号为?,安徽省宿州市灵壁县第4
15、街道第12街坊第115宗地 地籍编号为?,0020305028或0020305028,0412115或0412115,准备工作,宗地编号:规程规定，在地籍图上宗地编号统一自西向东、自北向南，由“1”开始顺序编号 。,宗地编号,正 弓,反 弓,仰 弓,现行编号,1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,12,13,14,15,16,1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,12,13,14,15,16,1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,12,13,14,15,16,1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,12,13,14,15,16,宗地编号,破宗,一宗地分散在
16、相邻的几个幅图,编号应在它所在的西北图幅内进行统一编号，在其他相邻图的该宗地范围内注记参与编号所在的图幅号和宗地号。,准备工作,5.界址点编号从便于工作、利于管理原则出发可选择不同的界址点编号方法。,准备工作界址点编号,（1）按宗地编号,条件:调查区内无近期的大比例尺地形图或其他能清楚地反映宗地之间关系的图件，并且采用图解勘丈法进行地籍测量时，,每宗地的界址点独立编号,界址点编号统一从左向右、自上而下，由“1”开始顺时针编号。这时共用界址点有多个编号，可在界址点编号前加上宗地号进行区别。,5,1,4,3,2,准备工作界址点编号,条件:与要施测的地籍图同比例尺、相同的坐标系统和分幅，况且现势性也
17、比较好的地形图做工作底图,（2）按图幅统一编号,在室内依据宗地草图，将每宗地都勾绘到工作底图上，然后对图幅内的所有界址点统一编号，界址点编号统一从左向右、自上而下，由“1”开始顺序编号。但勘丈宗地草图时仍先按宗地编号。,准备工作界址点编号,室内根据勘丈的宗地草图，将一个地籍街坊的每宗地都勾绘到工作底图上，然后按地籍街坊统一编号。,（3）按地籍街坊统一编号,勘丈时宗地草图上仍按宗地编号,每勘丈一宗地后，将该宗地界址点、线勾绘到工作底图上，随后编号，并将其注明在工作底图上。然后再进行下一宗地的勘丈及界址点编号。,在实测界址点坐标时，在一个地籍街坊内按测量的先后顺序对界址点统一编号。同时注明每个具有
18、坐标的界址点所属的宗地及按宗地的编号。,在施测界址点坐标时，对一个地籍街坊内的界址点按测量的先后顺序编号，然后在室内将一个街坊具有坐标的界址点都展绘到图上，绘制一张界址点统一编号的点号图。,准备工作,6.发放调查通知书确定实地调查的时间对土地所有者或使用者其四邻发出指界通知收集土地权属资料，并进行分析处理确定实地调查的技术方案,能完全确权的宗地，在底图上标绘出各宗地的范围线，预编宗地号，建立地籍档案不能确权的宗地，按街道或街坊将宗地资料分类，预编宗地号，在底上大致圈定其位置,实地调查,1.界址认定、设置界标,界址认定要求：,相邻宗地界址线间距0.5m:,本、邻宗地使用者亲自现场认定,相邻宗地界
19、址红间距0.5m:,有建设用地批准文件且用图上的界线与实地界线吻合,本宗地指界人,实地调查界址认定、设置界标,指界人,法人代表,户主,委托代理人,法人代表或户主不能亲自指界,代表,共用宗,认定的界址：本邻双方、共同、签字盖章,已有建设用地批准文件，多批少用,按批准界线,批多用少,按实际使用范围,实地调查界址认定、设置界标,历史用地、无权属文件,审核后，按现状确定,界址有争议,（1）现场调解,（2）调解不了，写明原因、标出争议地段、呈领导小组裁决处理,一宗地有两个以上的使用者，能查清各自的使用面积和共用使用部分界线的,要查清,所有宗地界址点,按规定设置界标,实地调查界址认定、设置界标,指界人缺席
20、或不签字,？,一方缺席,以另一方所指界线确定,双方缺席,调查人员由调查人员据现状及地方习惯确定,将现场调查结果及违约缺席指界书送达违约缺席者,违约缺席者对调查结果如有异议，须在收到调查结果之日起，15日内重新提出划界申请，并负责划界的全部费用。逾期不申请者，则上述所确定的界线自动生效。,指界人认界后，无正当理由，不签字盖章的,实地调查界址认定、设置界标,权属主不明确的界线认定调查,征地后未确定使用者的剩余土地和法律、法规规定为国有土地而未明确使用者的，在综合考虑国有土地使用权、乡(镇)集体土地所有权和村集体土地所有权界线调查的基础上，根据实际情况划定土地界线；,暂不能确定使用者的国有公路、水域
21、的界线，一般按公路、水域的实际使用范围确定界线；,不明确或暂不确定使用者的国有土地与相邻权属单位的界线，暂时由相邻权属单位单方指界，并签订权属界线确认书，待明确土地使用者并提供权源材料后，再对界线予以正式确认或调整。,实地调查界址认定、设置界标,设置界标,对无争议的界址点，应在双方指界人均在场的情况下组织设置界址点标志。,设置界标的作用,界标是界址在实地的法律凭证，是处理土地权属纠纷的依据；可防止权属调查、勘丈绘制宗地草图与地籍测量对界址点的判别差错，保证准确勘丈、绘制宗地草图、地籍测量；便于对地籍测量成果进行实地检查；便于土地使用者依法利用土地，能减少违法占地和土地纠纷；有利于地籍的日常管理
22、工作。,混凝土界址标桩,界标的种类,石灰界址标桩,带铝帽的钢钉界址标桩,带塑料套的钢棍界址标桩,喷漆界址标志,实地调查勘丈、绘制宗地草图,宗地草图是描述宗地位置、形状、界址点、线和相邻宗地关系的实地勘丈记录图，是地籍调查表的一个组成部分。调查员填写并核实所需要调查的各项内容，实地确定了界址点位置并对其埋设了标志后，应对界址点间的界边进行实地测丈，同时现场草绘制宗地草图。,实地调查勘丈、绘制宗地草图,宗地草图内容：本宗地号和门牌号，权属主体名称和相邻宗地的宗地号、门牌号、权属主体名称；本宗地界址点，界址点序号及界址线，宗地内地物及宗地外紧靠界址点线的建筑物和构筑物等；界址边长、界址点与邻近地物的
23、相关几何距离和条件距离、建筑物边长；指北针和概略比例尺、丈量者、丈量日期。,指北针,邻宗地使用者、宗地号,本宗地使用者名称,本宗地宗地号,邻宗地门牌号,建筑放,建筑物边长与界址边长,界址点及其编号,关系距离,本宗地门牌号,练习：,绘制一宗地草图：界址点坐标分别为：（100，100）；（120，100）;（120，120） ;（130，120） ;（130，140） ;（100，140）其余条件自行设定,实地调查勘丈、绘制宗地草图,宗地草图的作用：用于处理土地权属纠纷，恢复界址点和界址线；用于装绘地籍原图，检核各宗地的几何关系、边长、面积、界址坐标等，以保证地籍原图的质量；用于计算规则图形宗地面
24、积；用于变更地籍测量及其他地籍日常管理,确定界址点位置、界址线走向的平、直角条件,实地调查勘丈、绘制宗地草图,宗地草图的特点：现场绘制图形近似不依比例尺实地丈量注记的边长,实地调查填写地籍调查表,双方认可的无争议的界址，须由双方指界人在地籍调查表上签字盖章。,有争议的，现场处理不了，填写土地纠纷缘由书，说明争议土地的位置、双方意见及调查员意见，草绘界址纠纷示意图,地籍号,实地调查填写地籍调查表,要求地籍调查表的填写必须做到图表与实地一致，各项目填写齐全、准确无误，字迹清楚整洁，调查记录内容不得涂改，划改时要在划改处加盖人员名章，以示负责。同一项内容划改不得超过两次，全表不得超过两处，否则整个调查表作废。,
