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1、房地产项目设计管理,房地产项目设计管理,2,房地产企业管理与项目管理 房地产开发的设计管理 房地产开发的成本管理 房地产开发的施工管理,内容提要,房地产项目设计管理,3,职 能,取 费,研 究,成 果,知 识,专 题,防 范,技术研发,技术配合,功能缺陷,交叉出错,精装修,别墅设计,豪宅设计,报建/验收,设计进度,设计限额,图纸,指标,计算模型,基地环境,政策环境,市场环境,赢利模式,设计接口,计算书,感观缺陷,交楼索赔,技术管理,营销/策划,小户型,控 制,项目开发设计管理分析图,企业背景,技术服务,设计质量,施工管理,成本管理,项目规模,基地特色,设计难度,I,房地产项目设计管理,4,评
2、价,项 目,投,营 销,顾 问,激 励,营销费用,销售速度,造价指标,交楼状况,合作方认同,企业形象,产品形象,利润总额,绩效管理,材料/设备,承包商,股权激励,薪酬激励,培训/考察,项 目,项目定位,营销策划,机电顾问,物管顾问,工程审计,监理,安车/安房,开发周期,安全生产,销售单价,单方利润,员工认同感,工 程,项目开发投入产出分析图,入,造价咨询,统比单价,设计院,现金流,融资能力,工 程,综 合,财 务,咨 询,设计咨询,房地产项目设计管理,5,设计管理技术“五图一书”,外部合作关系分析图内部管理需求分析图成本内控责任分析图设计缺陷评审控制图设计研发管理分析图设计发包操作建议书,房地
3、产项目设计管理,6,外部管理合作关系图,开发商,概念设计,地质勘察,设计监理,建筑设计,施工图审查,专项设计,总图、建筑,结构,水、电、暖通,消防,人防,土建工程：深基坑支护、幕墙、钢结构、 预应力结构、网架、地基处理,装修与景观：园林、绿化、室内外装修、 标识、景观照明,公用工程：供水、供电、供热、通讯、煤气、 智能化、市政道路与管网、发电机 及环保、停车交通系统、中水系统等,综合：厨房设备及环保、体育设施 （泳池、运动场地等）,表示合同关系表示协作关系表示协调关系,房地产项目设计管理,7,制度/流程,内部管理需求分析图,内容,管理组织,管理模板,管理评价,机构设置,经济类,设置机构：综合素
4、质/专业配套,不设机构：技术顾问/咨询机构,招标文件/设计任务书,作业指导书/产品线标准化/部品部件标准化,合同：设计/勘察/检测/加固/咨询,提高配合效率/降低管理成本,提高工作质量/减少设计变更,技术类,成本：设计取费/工程造价/材料与设备价格,控制缺陷：功能/感观/维护,技术管理,技术配合,工程类：报建/招标/施工/验收,综合类：营销/招商/物业管理,技术总结：踩盘/成本/交楼,房地产项目设计管理,8,成本内控责任分析图,内容,项目定位:开发档次/建筑风格/配置标准,关键指标:容积率/交通与人防/公建配套/结构参数/节能要求,技术优化:地形与地貌利用/建筑平面与立面/地基与基础/ 结构选
5、型与布置/消防与人防/设备节地与节能,施工图 设计,成本管理,统一评价:单方造价控制水平,最终成本,目标成本,材料/设备:设备品牌与技术参数确定/材料品牌与技术参数确定,方案设计,设计管理,方案设计阶段:编制成本规划,施工图设计阶段:编制工作量清单或设置拦标价,差异评价:开发商品牌与开发规模/付款条件/时间成本/产品质量,房地产项目设计管理,9,设计缺陷评审控制图,内容,功能缺陷,感观缺陷,交楼索赔,公共空间：公共安全/交通组织/邻里关系,私人空间：客厅/餐厅/卧室/厨房/卫生间,部品部件：门窗/阳台/栏杆/楼梯/空调/烟道,建筑立面：风格与色彩/装修与功能,地面铺贴：协调/防滑/耐磨/耐污染
6、,园林景观：观赏性与参与性/建筑与景观协调,交楼时索赔：毛坯交楼/装修交楼,装修时索赔：标高/管线/门套/预留预埋,入住后索赔：毛坯交楼/装修交楼,房地产项目设计管理,10,设计研发管理分析图,内容,营销,施工,质量控制,方便施工保证效果,方便施工减少索赔,地价与楼价,作品与商品,基地无优势：在“送”字上下功夫,基地有优势：在整合上下功夫,有名有利,有名无利,建筑装修,交楼前与交楼后差异,价格与效果/复杂与简单,责任界定,国产与进口/名牌与普通,加工损耗与表面处理,建筑材料,成本,设计原因还是施工原因？,材料原因还是施工原因？,房地产项目设计管理,11,设计发包管理建议书,内容,发包策略,合同
7、要件,取费原则:开发商品牌与项目规模/项目所在地与基地特色,资源整合:指标与议标的利弊,风险控制:方案与施工图设计/设计与施工/设计与甲方扯皮,奖罚机制:责任事故/限额设计/现场服务/与销售进度挂钩,合同附件:进度计划/人员名单/限额指标/作业指导,成果文件:图纸/计算书/材料样板/成本测算,管控手段:周(日)汇报制度/技术评审制度,房地产项目设计管理,12,设计技术管理“五图一书”,项目基地环境分析图概念设计任务书模板景观设计任务书模板规划设计深度控制图住宅节能设计控制图结构成本控制建议书,房地产项目设计管理,13,项目基地环境分析图,内容,约束条件,区位条件,中心区,城郊结合部,郊区,资源
8、利用,山地,滨水,劣势规避,直观：看、听、闻,勘察：复杂地质条件、地下管线、文物,项目条件,规划控制,开发条件,容积率、总高度、层数、退让间距,施工环境,创新空间,用好资源,钻好空子,基地条件,面积、形状、地形、朝向,房地产项目设计管理,14,概念设计任务书模板,内容,项目资料,设计要点,成果要求,宗地现状,图纸：宗地位置/面积/形状/四至图,照片：环境/地貌/配套/交通,开发强度：建筑密度/容积率/道路/ 停车/限高/退红线,开发配套：生活配套/人防配套,开发档次/营销主题,开发顺序/开发配套,规划要点,项目定位,设计指标：住宅总面积/户型比例/户型面积/ 配套面积/层数/层高,空间形态：建
9、筑体量/建筑风格/建筑景观,物管要求：主次入口/道路/交通/停车管理,一般项目,规划：总图/交通分析图/景观分析图,单体：典型住宅平、立面图/效果图,重要项目：视线分析/建筑模型/三维动画,房地产项目设计管理,15,景观设计任务书模板,内容,项目资料,设计要点,成果要求,方案设计,质量/深度,施工图设计,建筑规划成果文件：总平面/竖向设计/道路交通/ 主次入口/单体设计/效果图,营销卖场包装要求：营销主题/销售展示路线,功能要求：观赏性/参与性/识别性/安全性/生态性,成本要求：一类二类三类景区造价指标,硬景：园建、造型小品、水景、 灯饰、家私,单方造价,软景：乔木、灌木、花卉、植被,房地产项
10、目设计管理,16,规划设计深度控制图,内容,总平面图,技术经济指标（子项建筑面积分配）,用地红线内,道路设计图,消防分析图,地上地下入口,景观节点/轴线示意,道路宽度,车行人行,转弯半径,道路标高,建筑物定位,地上建筑物层数/地下室轮廓线,建筑物定位坐标/0.00标高,消防登高面示意,消防车道（隐形消防车道）,管线综合图,给排水管径、走向、管井埋深,高低压配电、敷设走向,房地产项目设计管理,17,住宅节能设计控制图,内容,强制使用,推荐使用,控制窗墙比,提高气密性,保温,隔热,门窗,提高保温性能,玻璃厚度,框料绝热措施,块料铺贴,吊顶,屋面,门窗,遮阳,挡板,百页,玻璃热反射性能,屋面,架空,
11、蓄水/绿化,太阳能,热水器,道路照明,屋顶内嵌,墙体内嵌,风能、地热,清洁能源,节水,洁具,中水回用,灯具 变频泵,生态车库,节能,精装修交楼,资源节约,墙面,房地产项目设计管理,18,结构成本控制建议书,内容,基坑支护：地质情况/施工环境/支护深度,基础选型：天然基础/复合地基/桩基/筏基,功能简单:砌体结构/底框/框架/异形柱/剪力墙,结构选型,技术数据：位移/转角/配筋率/轴压比,计算结果,结构布置,功能复杂:结构错层/大开洞/大底盘多塔楼/框支剪力墙,基础设计,上部结构：平面布置/纵向布置,地下结构：平面形状/柱网尺寸/层高/底板与顶板,成本数据：砼等级/构件尺寸/用钢量,房地产项目设
12、计管理,19,技术经济管理“五图一书”,建筑风格技术经济评审图部品部件技术经济评审图建筑门窗技术经济评审图园林景观技术经济评审图建筑装修技术经济评审图装修交楼成本管理策划书,房地产项目设计管理,20,建筑风格技术经济评审图,A. 最重要因素（平面阶段须确定）,平面形状决定形态（圆形、方形、蝶形等）,退台式处理（例：情景洋房）,奇偶数层平面不同,底商与住宅的形体关系,其它（空中连廊、八角型窗、楼梯间等）,B. 次重要因素（形体部分）,屋顶形式,墙身凹凸变化,建筑基座形式,阳台,C. 次重要因素（肌理部分）,材料,颜色,D. 建筑细部,必做部分,选做部分：因风格而异,栏杆/栏板,窗框,空调百页,房
13、地产项目设计管理,21,部品部件技术经济评审图,内容,门窗,美观,栏杆/阳台,百叶,外墙,实用/耐用,选型/选材,施工,维护,关注性价比,栏杆,阳台,空调百叶/对管道的遮掩,住宅做法,商铺做法,遮阳作用,围蔽作用,百叶用材,颜色/肌理,装饰线角,房地产项目设计管理,22,建筑门窗技术经济评审图,内容,经济性：分隔尺寸/门窗系列/安装高度 -8,安全性：抗风/防雷/防坠落/热炸裂/防攀爬 -9,方便性：开窗/擦窗/维修/空调安装,保温性能,三性指标,隔音性能,设计施工,立面设计：慎用圆弧形平面/立面窗和无框窗 -12,施工配合,推拉系列：方便家私布置/防止玻璃尺寸太大,控制缺陷,水密/气密性能,
14、设计原则,门窗选型,平开系列：与外装饰打架/门窗打架/与立管打架 -10,翻窗系列：与吊顶/栏杆/橱窗/打架 -11,通风效率：注意开启扇的朝向/防止风短路 -13,材料/施工：材料选择/施工质量/分包配合 -14,房地产项目设计管理,23,园林景观技术经济评审图,内容,构思,构图,构造,关注价值差异-15,忽视,一线城市：追求生态化,二线城市：喜欢差异化,三线城市：向往城市化,构图优美 -18,风情演绎,功能作用：参与性/生态性 -19,菜单式消费 -16,维护费告知 -17,平衡投入/产出,重视,专业配合：建筑/装修/水电,加工性能/耐用/低材精用 -20,选材,节点,软硬界面 -21,管
15、线收口,色彩与建筑物协调,房地产项目设计管理,24,建筑装修技术经济评审图,内容,无现楼样板间,有现楼样板间,优展路线/样板间数量与位置 -24,交楼标准,私人空间,公共空间,是交楼标准?还是装修风格展示? -25,卖场包装,非现楼样板间装修成本控制 -23,售楼部环境与体量/装修风格与档次 -22,装修房,毛坯房,全毛坯:水电入户/水电暗敷,半毛坯:低档水电安装/卫生间做装修,高档装修:平衡部品部件与装修档次,促销策略:重装饰轻装修,部位:架空层/入户大堂/公共走道,功能:防滑/方便保洁,地面铺装,墙面/天棚,墙柱:美化管井门/电梯奇偶数停层,天棚:少做吊顶/采用节能灯具,房地产项目设计管理,25,装修交楼成本管理策划书,内容,装修菜单,配置标准,材料,发包策划,包工不包料,包工包料,设备,成本策划,不可选项,可 选 项,开发商能力:产业链整合/交楼进度风险把控,承包商配合:合理的利润保障和进度款按时支付,安防系统/智能化/洁具/灯具,小型中央空调/地暖/太阳能,环保产品:涂料/油漆/橱柜/木地板,价格差异:石材/地砖/墙砖的规格与造型,不同档次:简单装修/豪华装修,同一档次:客厅背景墙/客厅卧室选地砖或地板,小项目:乙方利润有保障/进度有保障,大项目:甲方发包时工作量大、周期长/交楼质量风险把控,别墅:室外园林,内装:厨房/卫生间,
