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1、产业园研究之开发运营篇一一群雄逐鹿：把握园区发展模式变革的新机遇 在高质量发展要求下，产业园加速进入市场化发展新阶段，园区开发运营由政府主导向企业主导和政企合作转变。传统政府主导下的园区运行机制与当前产业发展需求之间的矛盾日益凸显，各地不断探索模式创新，积极谋求市场化破局。在政策和要素保障支持下，以市场主体为核心、强调专业化运作和园区经济效益的市场化机制正在加速形成，企业主导和政企合作模式得到广泛应用。 园区入局者不断，形成了多元化主体的发展格局。背靠政府资源的国有开发运营企业凭借多年经验积累，正在积极提升专业化能力、拓展市场化园区项目。民营产业地产商利用品质空间和服务理念两大抓手，逐渐形成了
2、成熟的业务模式和品牌口碑。一些行业龙头发挥产业号召力和产业链服务能力，抢抓各地特色主题产业园区建设机会。此外，致力于科技成果转化、创业孵化、产业投资的科技服务型企业也开始涉足产业园，以科创服务和创新资源优势展开差异化竞争。 产业园项目打造从空间开发走向产业生杰运营，促进全链条提质转型。园区建设从土地一级开发过渡到二级开发,向功能业态混合的综合开发拓展，开启“筑巢引凤新潮流。招商理念和方式创新不断，“招大弓I强”与“招才引智”双管齐下，立体化招商网络全面铺开，大数据招商、资本招商等策略手段层出不穷。运营服务成为园区比拼的关键，形成了集政务服务、专业服务、金融服务、科创服务于一体的全要素服务体系。
3、 园区盈利由重资产依赖向轻资产或轻重结合模式过渡。传统以物业租售为主的盈利模式正受到冲击，增值服务、产业投资和运营品牌输出成为收入增长的关注重点。同时，如火如荼的智慧园区建设有望带来盈利模式的颠覆性变革。正文我国产业园进入高质量发展的新时代，各地政府不断探索优化产业园开发运营模式，开启了市场化破冰浪潮。以政府为主导的园区模式正在快速变化，越来越多的市场主体成为新时期园区建设的主力军。园区全链条经营理念和运作逻辑也随之变化，带来园区盈利模式的创新变革。本篇报告作为产业园系列研究的第二篇，旨在梳理市场化浪潮下我国产业园开发运营的主要特点和关键趋势，从而提出新时期我行的园区经营策略建议。产业园全面进
4、入市场化发展阶段Ll需求牵引与政策支持双重驱动，加速园区市场化我国产业园发展早期多采用行政化手段推动，政府和国有资本主导的色彩浓厚。虽然有部分民营企业参与和少量市场化运作的项目，但规模体量较小。近年来，在高质量发展诉求下，产业园开始全面加速进入市场化发展阶段。(1)需求牵引：随着产业升级加速、产业内外部环境发生重大变化，企业对园区载体品质和运营服务都提出了更高的要求，传统园区开发运营模式面临多重挑战。各地开始积极谋求市场化破局。同时，在“放管服”深化改革、隐性债务约束、土地集约化利用等多重因素影响下，各地政府也倾向于采取市场化手段促进园区转型，激发园区经济活力。（2）政策支持：多个重要政策出台
5、，强调产业园要“市场化”、支持市场主体参与建设运营。2017年2月，国务院办公厅对外颁布“开发区23条”，主张政企分开、政资分开,把市场化运作作为重点方向。2019年5月国务院再发“开发区24条”，明确指出经开区要“由政府主导向市场主导转变”。江苏、上海、湖南等省也出台产业园政策，推动市场化建设运营。此外，不少地区推行新型产业用地、功能混合开发、允许分隔销售等产业用地政策，为各类市场主体进入提供要素保障。表1:近年来各级政府出台政策推动产业园市场化政策文件地区/部门相关等关于促进开发区改革和创新发展的若干意见国务院办公推进手（国办发20177号）（开发区23条）厅区建普关于推进国家级经济开发区
6、创新提升打造改革国务院要求引开放新高地的意见（国发201911号）府对有（开发区24条）股权纪江苏省开发区条例（2018年1月）江苏省鼓励于湖南省加快产业园区市场化建设运营的若干政湖南省发改支持F策（湘发改地区（2020）495号）委等9部门合所专浦东新区推进特色产业园区高质量发展若干规浦东新区人明确指定（2022年9月）大常委会营主仇资料来源：公开资料，招商银行研究院在需求牵引与政策保障支持下，产业园市场化机制正在加速形成。一是弱化政府角色、突出市场主体。发挥市场作用，按照市场价格、市场信号，让市场主体来配置资源。二是强调专业化运作。把产业园的开发建设、招商引资、运营管理交给掌握市场与产业资
7、源、熟知产业布局、精通园区运营服务的专业性企业或机构。三是提升园区资产价值和经济效益。过去政府做园区重点关注产值规模、集群效应、就业贡献，市场化企业主体介入后，更要考量项目收入、现金流以及园区的商业价值、资产价值。产业园基础设施公募REITS的出现，也让产业园投融资更加市场化。L2开发运营由政府主导向企业主导和政企合作转变产业园市场化改革不断深化，逐步形成了政府主导、企业主导、政企合作等多种开发运营模式，从政府包揽向市场做主转变。从当前现状看，政府主导依然是最为常见的模式,在大型开发区建设中发挥着重要作用，并积极引入市场化管理机制，探索模式创新。同时，企业主导和政企合作模式的效率优势和资源互补
8、优势越来越明显，在“园中园”和特色园区建设中的应用日益广泛。表2：三大类园区开发运营模式比较政府主导模式企业主导模式特征采取完全行政主导或管委会+公司”或国企管理等形式，充分利用政府资源和宏观调控能力市场化企业为主体律进行专业化运作政府角色统筹管理园区开发规划与日常运营事务项目监管与宏观指弓优势规划性强、管理集中统一；有效利用政府资源和关系经营效率高、专业1劣势灵活性低、效能低对主体运作能力、3案例常见于大型开发区，如广州高新区在开发区园中l(新型产业用地)，例如东莞凤冈天安娄资料来源：头豹研究院，招商银行研究院(1)政府主导模式：规划性强、管理集中统一，但灵活性不足政府主导模式是目前我国最常
9、见的园区开发运营模式，各地经开区、高新区等大型产业园在建设初期基本都以政府主导模式为主。该模式中，地方政府统筹管理园区事务，根据城市发展及产业特点进行产业园的开发与规划，具有集中统一、规划性强、权威性高、招商引资力度大等优势。从实践经验来看，各地政府采取的管理架构大致可分为三类，即强行政主导型、“管委会+公司”模式、国企管理型。其中，强行政主导型一般采取园政合一形式，即园区管委会和功能区行政机构合一，一套班子两块牌子，以广州高新区为代表，充分利用强政府的特点，发挥宏观调控作用、争取资源和政策优惠。第二类是“管委会+公司”模式，将园区管理委员会作为派出机构，赋予其经济和行政管理权限，并由管委会的
10、名义出资成立投资开发公司，负责产业园具体的开发建设、招商引资和资产经营等，如北京经开区（经开区管委会+北京亦庄投资控股有限公司）。第三类是国企管理型，即园区不设专门行政管理机构，地方政府直接通过国企参与产业园开发运营，以提高决策与执行效率，如上海漕河泾开发区，管理模式相对灵活，具备一定的市场思维。近年来，传统政府模式下的园区运行机制与发展需求矛盾日益凸显。一方面，政府主导模式存在活力不够、灵活性差等缺点，容易出现机构膨胀、政企不分等问题，导致园区运营效率低、园区专业水平不足。另一方面，受到国家对地方政府负债率的限制，地方国有企业债务风险日益加剧，严重制约了园区发展后劲。为了应对上述问题，政府主
11、导园区积极谋求转型，完全政府主导型模式越来越少，逐渐向“政府引导+企业主导”过渡。有的政府园区开始通过引入专业运营商，盘活存量园区，提高园区运营效率和服务品质。(2)企业主导模式：运作效率优、但门槛要求高企业主导模式在市场化趋势下得到了大力推广，在开发区的“园中园”建设和新型产业用地开发项目中应用广泛。通过引入社会资本，将政府投资项目变为企业投资项目，既解决地方政府在园区开发项目上资金不足的问题，也可以发挥市场化主体的市场灵敏度、运作效率以及专业化能力，有效提高园区开发和运营管理效率。这一模式以市场化机构为主体、完全按照市场经济规律进行专业化运作。此时，政府主要通过招标政策、用地要求等进行宏观
12、调控，而开发运营企业负责对产业园项目进行统一规划设计、设施建设、招商引资、运营服务等。为了加强政府的控制力和监督职能，政府会从产值、税收贡献等多维度对园区开发运营企业的经营效果进行考核。实际操作过程中，对于园区开发运营企业的运作能力、资金门槛要求较高。相比政府主导园区，这种模式下政府资源与政策支持作用减弱，要求开发运营企业自身需要具备较强的综合能力。而且，由于产业园项目一般耗资庞大，要求市场化主体具有一定的资金实力。(3)政企合作模式：兼具政府的指导性和市场的灵活性政企合作模式是指由政府和市场化运作的民营企业合作，联合设立园区项目平台公司，共同对产业园项目进行开发和运营。政府和企业在责权利及风
13、险上按约定的规则进行分担，项目融资由社会资本与政府方出资代表成立的合资平台公司负责。开发过程中，政府提供土地、税收等优惠政策，负责产业规划和项目审批决策等，平台公司负责项目的具体实施。该模式兼具政府的指导性和市场的灵活性。一方面，能充分发挥政府的宏观把控能力、获得资源支持与政策倾斜,另一方面，也能撬动社会资本，借助民营企业主体的市场化运营优势和项目经验。通过最大限度的调动政企资源，高效率推动园区的建设和运营管理。该模式有利于引入多元化投资主体，实施综合性、大规划开发项目或特色园区项目，如固安工业园(华夏幸福与廊坊政府合作)，但对政企协调要求非常高。近年来，在促进产学研的目标指引下，还衍生出了政
14、校企合作共建模式，整合院校机构的科研优势与开发商的项目运作能力，常用于创新驱动型园区。例如，武汉大学科技园由武汉大学和武汉高科国有控股集团有限公司、湖北万豪置业有限公司共同投资，联合成立武大科技园有限公司作为园区运营主体。产业园开发运营呈现三大趋势：市场主体多元化、项目运营生态化、盈利模式组合化在市场变革推动下，越来越多的市场主体开始涉足产业园项目，不断探寻新的产业园打法，进一步带动盈利模式创新、深挖项目商业价值。综合来看，呈现三大趋势，即市场主体多元化、项目运营生态化、盈利模式组合化。2.1多元化市场主体竞相角逐我国产业园市场已经形成了多元化主体格局，涌现出一批具有丰富经验的国有园区开发运营
15、企业和颇具品牌影响力的民营产业地产商，吸引大型房企、行业龙头、科技机构和创投企业参与。随着各方角逐加剧，对市场主体的产业资源、产品打造、资源整合、运营服务等能力都提出了更高的要求。本文选取了国有园区开发运营企业、民营产业地产开发商、行业龙头企业、科技服务企业等四大类主要的开发运营主体进行优劣势分析。表3：不同类型企业积极入局产业园市场类型代表性企业优势国有园区开发运营企业张江高科、苏高新、上海临港、中关村发展集团、招商蛇口项目经验积累和沉淀，政支持；大型开发区的建设三民营产业地产商天安数码城、联东集团、华夏幸福、亿达中国、金地威新物业品质打造和专业化服9园区运作模式成熟，善于中体、产业小镇和业
16、态融合日行业龙头企业京东、海尔、ZZ-SI对产业理解深刻，产业号Z成产业链生态；主要围绕E展，布局特色主题型园区科技服务企业启迪控股、清控科创、力合科创科研技术资源丰富、科创月出；多布局科技型园区和不资料来源：招商银行研究院2.1.1国有园区开发运营企业：背靠政府资源、项目经验积累多作为最早一批参与园区开发建设的企业，国有园区开发运营企业凭借其先天的政策支持优势与政府背书，具有强大的产业引导、资源调动能力以及资金成本优势，在各地开发区建设和市场化转型过程中扮演着主力军的角色。在业务模式上，早期以传统的土地整理、基础设施建设为主，收入来源相对单一，但是在国企市场化转型和产业需求倒逼的双重压力下，
17、开始逐步转向园区综合运营业务。从目前转型方向来看，主要聚焦两个方面：一是不断拓宽存量园区的服务业务范围，提升专业化能力。部分全国领先的国家级开发区平台公司转型步伐较快。其中，张江高科的战略转型案例受到了广泛关注。其发展路径由以工业地产为主导的“高投资、重资产、慢周转”模式，向“股权化、证券化、品牌化”转型升级，提出了以“科技投行”作为战略发展方向，着力打造新型产业地产营运商、面向未来高科技产业整合商和科技金融集成服务商的“新三商”战略。图L国有园区开发运营企业案例：张江高科提出“新三商”战略单一园区开发商张江高科进行园区开发基地公司负责园区运营高投资重资产 慢周转园区开发运营商物业销售+租金收
18、入-业服务收入科技地产商存量变现增量探索科技城建设多元销售模式投资服务融资服务资料来源：张江高科，招商银行研究院二是开始输出项目经验和服务能力，积极在异地拓展新的园区开发项目。以招商蛇口、中关村发展集团、上海临港集团为代表的国有园区开发运营企业，凭借其在本地园区开发运营中积累的经验优势，开始全国布局园区项目。例如,中关村发展集团立足北京、辐射全国，在服务北京中关村“一区多园”的基础上，建设了天津滨海中关村科技园、三明中关村科技园、南宁中关村科技园等项目。但是，从目前转型效果来看，国有园区开发运营企业对于政府资源的依赖性依然较高，大部分企业还是主要依靠传统土地相关业务来反哺园区的专业化服务，缺乏
19、足够的异地复制推广能力。2.1.2民营产业地产商：“品质空间+服务理念”两大抓手凭借敏锐的市场嗅觉，民营产业地产商在不断摸索中形成了较为成熟的园区业务模式和独特的品牌口碑。以天安数码城、联东集团、华夏幸福、亿达等为代表的头部企业取得了快速发展，并在全国范围积极开展园区布局。例如，联东集团已经在全国76个城市投资运营超过370个产业园。这些产业地产商通过招拍挂、城市更新等方式获取项目资源,进行园区道路、绿化等基础设施建设以及厂房、研发等产业空间的打造，然后开展园区招商，以租赁、转让或者合作经营等方式进行产业园区的经营管理。高品质的园区环境和优质的产业服务是产业地产商得以脱颖而出的两大关键抓手。这
20、些产业地产商在判断城市区位选择、产品开发设计与建设等方面具备经验优势，同时,市场化的基因决定了他们在服务园区企业时能够比政府“更接地气”，比较善于打造产业综合体、产业小镇等产城融合型园区以及功能业态混合的小型科技园。以天安数码城为例，经过30多年的发展，公司提出以创新企业生态圈建设运营为核心、以智慧空间和科技金融为支撑的“一体两翼”的业务模式，为成长型企业提供集产业链融合、生产性服务、商务生活设施和创新文化为一体的综合服务。图2：民营产业地产商案例：天安数码城一创新企业生态运营商业务模式：一体两翼以创新企业生态圈建设运营为核心以智慧空间和科技金融为支撑智慧空间核心业务科技金融智慧园区创新企业生
21、时尚科技态圈运营智慧运营产业金融智慧企服产学研用企国 创新企业生态圈运营体系资料来源：天安数码城，招商银行研究院需要注意的是，由于产业园重资产、长周期的开发建设特点，产业地产商在业务拓展过程中，存在较大的资金压力。而且，在整个经营过程中始终面临谋求短期企业利益还是园区长期价值回报之间的矛盾平衡。在华夏幸福的债务问题暴露之后，不少产业地产商选择了从重资产模式转向轻资产发展路径。2.1.3行业龙头企业：产业号召力强、产业链服务能力突出相比其他开发主体，行业巨头布局产业园最大的优势在于其强大的产业认知能力和产业号召力。一般来说，其园区产业布局都是围绕企业自身发展需求，打造特色主题型产业园，并在自身入
22、驻园区且占主导的情况下，以出租、出售等方式吸引带动产业链上下游企业的集聚。这些跨界巨头依托自身业务经营，能快速建立起全产业链服务输出能力，完善产业链生态布局。而这恰恰是传统国有企业或产业地产商所不具备的，也是地方政府乐意与行业龙头合作开发产业园的主要原因。近年来，海尔、三一等制造业企业以及京东等互联网龙头都开始抢抓产业园市场。以京东集团为例，京东最早从建设物流产业园开始入局，目前围绕其物流、数字经济、京东云等业务发展，已经推出了五大园区产品线，旗下的“云系”数字经济园区在全国布局项目超过40个。图3：行业龙头企业案例：京东五大园区产品线，全国布局产业园五大园区系列，定位亚洲一号物流园京东云数字
23、经济产业园匚电商产业园京东云创新空间京东智谷资料来源：公开资料,在提供仓储空间的基础上，依托自身完善分拣、特种运输等在内的全物流产业链服，以培育数字经济产业为主，利用京东集团Z链、人工智能、物联网、5G等技术打造智广将当地特产接入京东商城，并引导商户进J由京东物流或者京东云参与，以物流和综1目前仅在6城开放，政策优惠但有入驻门档起步于2017年，数量最少，围绕电商、智1头产品打造产业生态，典型项目为广东东受招商银行研究院行业龙头企业介入园区业务也存在明显的短板。首先,由于这类企业开发的园区一般都是特色主题型产业园，租户类型相对单一化，对行业景气度依赖也较高。园区落成后,通常母公司或者关联公司入
24、驻占主要空间，可能会出现园区经营对母公司业务过度依赖的现象。此外，相比传统的园区开发商，行业龙头企业在土地开发、建筑设计方面缺乏经验优势。2.1.4科技服务型企业：科创服务优势显著、创新资源网络丰富在国家大力推动科技成果转化和创新创业的浪潮下，科技服务企业开始成为产业园开发运营的新生力量。不少以知名高校、科研院所为依托的投资控股公司，开始转型成为科技服务企业，将其成熟的科技服务模式对外输出，建立品牌科技园区。另外，有些产业投资、创业服务类企业（如深圳天使母基金），利用其完善的科技服务体系，开始涉足产业空间建设或运营，聚焦科技企业孵化器打造。这类企业的核心优势在于科技服务能力强、创新资源网络丰富
25、，通过技术合作、创业辅导、资源对接等赋能企业,助力中小型企业加速发展。这也是其吸引企业入驻、模式复制推广的关键。例如，启迪控股作为清华科技园的建设运营主体，提出立体三螺旋模型+集群式创新的发展理念，开发了启迪科技城、启迪科技园等园区产品。背靠清华和深圳国资两大资源优势的力合科创集团，通过“科技创新服务业+战略性新兴产业业务模式，在全国打造了37个科技创新中心与产业基地，包括9个国家级科技企业孵化器和众创空间。图4：科技服务企业案例：启迪控股打造科技服务创新高地发展理念立体三螺旋模型+集群式创新创新本体技术+资本+产业画创新载体园区+产业+金融创新主体政府+企业+大学打造科技服务创新高地科研院所
26、科技成果转化中心科技创新高峰论坛清华校友创新活动中心创新创业活动城市科技人才创新中心资料来源：启迪控股，招商银行研究院由于科技产业培育的难度较大，科技服务企业开发的园区项目一般体量较小，且前期产值规模偏低。实际运作当中，受到优质产业项目缺乏等制约影响，可能出现“以科技之名”行“地产之实”的动作变形。2.2项目打造从空间开发走向产业生态运营2.2.1项目建设：业态融合化、载体品质化在我国产业园发展初期，园区建设主要以土地一级开发为主,将土地由“生地”开发为“熟地”,再以“熟地出让”的方式招商引资，最为常见的就是各类开发区建设。具体而言,园区土地一级开发包括对国有土地或集体土地进行统一征地、拆迁、
27、安置、补偿，并进行适当的基础设施建设，使土地达到一定的建设条件。由于一级开发具备极强的区域属性和重资产特性，一般都是由国有园区开发运营企业（或地方城投公司）来完成。为了满足新时期产业空间和配套需求，园区开发逐渐从土地一级开发过渡到二级开发（包括产业用房建设和生活与配套设施建设），向综合开发拓展。结合各地产业用地政策和实践情况来看，呈现多功能业态混合开发的趋势，具体来看:(1)推进标准化厂房建设，为中小企业提供稳定生产空间。通过打造具有通用性、集约型的标准化厂房，既提高空间资源利用效率，也能帮助中小企业解决经营与生产场所问题，减少企业前期固定资产投资，让入园企业能够拎包入住、轻装上阵。(2)提供
28、定制化物业产品，满足企业的特殊空间与环境需求。有的行业企业对层高、楼板承重能力、室内最大跨度等建筑形态有特殊要求，或者在室内环境(温湿度、洁净度、噪音)、隔振以及通气、排污处理等方面有严格标准。在产业集群化发展趋势下，定制化产品逐渐成为了新兴园区建设的壳点O(3)鼓励生产、研发、办公等用途互利的功能混合开发,促进产业业态融合。自从深圳市率先提出新型产业用地(MO)概念以来，各大城市纷纷出台产业用地政策，强调融合研发、创意、设计、中试、无污染生产等创新型产业功能以及相关配套服务活动的用地。(4)打造酒店、会议中心、展厅等设施，营造园区公共空间环境。随着产业的转型升级，企业之间的交流互动越发紧密，
29、对多元化高品质配套的诉求越来越高。通过在园区内均衡配置产业、商业、宿舍、酒店以及其他生产生活所需的公共服务设施，实现生产、生活、休闲一体化。表4：综合开发趋势下产业园项目的主要建设内容内容特点TS开发N通道路与交通能源设施通讯设施等基础设施建设是园区开发建设的基本吠容，我国产业园区开发经历了从三通一平”到九通一平，甚至“十一通一平”的渐进改变，开发内容不断丰富。开发用房标准厂房、定制厂房、多功能大楼、研发办公楼产业用房是园区主要物业产品。园区产后设计时，需要充分结合园区规划的主导产业方向和特点，兼顾空间设施的通用性不灵活性，以满足企业的普适需求和特殊息求。商务搬酒店、会议中心、展示中心不仅能满
30、足企业和员工的商务需求，也有提升园区品质的关键元素之一。辐商业餐饮、宿舍、医疗在产城融合发展趋势下，产业空间和生浣社区深度融合，通过公共设施建设，满月产业人群的需求并辐射周边区域。资料来源：公开信息，招商银行研究院2.2.2园区招商：招商精准化、策略组合化当前我国园区招商面临诸多挑战：一是各级政府严格规范土地集约化利用，土地空间资源收紧，要素制约成为常态;二是各地大力推动新旧动能转化、新兴产业加速扩张，招商形态日趋复杂；三是国内外经济形势严峻，尤其是疫情影响下全球经济下行，招商空间受到挤压。针对这些痛点，各大产业园开发运营主体不断创新招商理念、拓展招商渠道。（1）招商对象：从“大招商”转向“双
31、招双引”、“引育并举”园区招商从追求数量到质量转变。“唯数量论”的招商理念逐步过时，园区开始注重从亩均效益、产业契合度等角度来遴选招商目标，把园区运营与地方产业发展培育深度捆绑,从而实现产业提质增效。相比过去以“招大引强”为主，现在更加重视“招才引智工以前，各大产业园都习惯把大项目、大企业作为重点招商对象。通过引入行业龙头企业，既能快速形成园区产业规模和产出效益，同时也能形成“羊群效应”，是公认见效最快的招商方式。但是，行业龙头屈指可数，在招商资源竞争压力下，大招商理念的局限性开始显现。产业园开发运营主体逐渐开始认识到中小型科技企业的重要性。这些企业虽然当前规模一般，但是数量众多，且成长性强，
32、是提高完善产业生态体系、助力园区可持续发展的关键要素。因此，越来越多的产业园在“招月亮”的基础上，开始转向“招星星”，将高成长性科技企业和科技人才作为重点招商目标。(2)招商渠道：多层次立体化的精准招商网络新形势下，传统招商渠道成本高、效率低的问题逐渐暴露。传统招商以人脉关系、资源关系等为主，渠道相对单一。例如，政府主导园区过去多依靠政府资源、集中招商推介活动等接触企业，而一些产业地产商凭借多年积累的产业资源,也能满足园区招商需求。但随着新兴产业发展加速，产业链错综复杂，招商过程出现产业分析判断难度大、行业数据不及时不精准、信息获取渠道少、目标企业经营情况难了解等问题。如何快速精准对接优质企业
33、资源成为招商活动的关键。为了提高招商质效，园区开发运营主体不断丰富招商渠道、创新招商方式。一方面，整合资源，建立多层次、覆盖面广的招商渠道网络，综合运用多种招商渠道，包括驻点招商、以商招商、网络招商、中介招商、人脉招商等。一些园区也会采用委托招商的方式，将部分招商工作委托给专业第三方，与其签订招商引资合作协议，借助这些机构的资源以及专业化招商团队进行招商。另一方面，充分利用科技力量,推进精准招商。随着互联网和大数据运用，“大数据招商”成为引领园区招商的亮点。产业园可以借力于产业数字化管理平台，分析产业链中存在的上下游关系，绘制全方位产业招商图谱，基于大数据企业信息库，实时抓取与监控产业链上下游
34、企业、关联服务企业的投资态势及企业扩、迁动态，来锁定目标企业，获取优质的招商标的，有效降低市场信息的不对称性。图5：建立多层次、覆盖面广的招商渠道广告招商关系招商委托招商资料来源：公开信息，招商银行研究院(3)招商策略：从政策招商向平台招商、基金招商迭代招商策略是影响企业招商落地的关键因素。通常来说,政策招商是园区首选的招商引资策略手段。政府主导的产业园，尤其是大型开发区，一般都在产业、人才、资金、市场等方面构建多层次的政策体系，以优惠的政策条件在企业资源竞争中占得有利位置。企业主导的园区也会优先选址在园区扶持政策力度大的城市或地区，充分利用各类产业优惠政策吸引企业。近年来，各地优惠政策同质化
35、日渐严重，政策比拼较难拉开差距，园区开始围绕产业发展环境做文章。既要“人有我强”、也要人无我有不仅要在服务水平、营商环境、投资环境等多维度进行综合比拼，而且还要在此基础上做出差异化特色。例如，聚焦科技产业的园区会通过搭建创业孵化平台、创业投资平台与科技服务平台等，吸引企业入驻园区。一些资金实力较强的园区则开始采用资本招商策略，通过设立产业引导基金的方式推动项目落地。早在2017年，广州开发区就开始尝试资本招商，通过国有投资平台凯得科技创业投资基金，投资百济神州生物药项目，推动其落户广州开发区中新知识城，成为开发区重点引进的百亿级产值企业。2.2.3运营服务：全要素园区服务体系化构建产业园综合服
36、务体系已经成为新时期产业园高质量发展的重要课题。在传统物业服务的基础上，各地产业园开发运营企业积极尝试为企业和人才提供更加高效优质的配套服务。当前，主流园区的服务内容按照要素类别大致可以分为四类，即政务服务、专业服务、金融服务以及科创服务。图6：产业园全要素服务体系构建全方位多维度的园区服政务服务行政审批政策宣讲 信息服务 资源对接专业服务工商咨询法律咨询财务咨询人才服务市场服务资料来源：公开信息，招商银行研究院园区转型升级的总体要求下，各类服务更加专业化、功能更加全面。(1)政务服务更加高效便捷：在政府大力优化营商环境的背景下，园区纷纷与政府合力推动政务服务进园区，设立园区行政服务中心，打通
37、政务服务“最后一公里:除了行政许可类、税务征缴类、公共服务类事项外，还可以提供信息服务、产业与人才政策宣传对接等企业较为关注的服务活动。(2)专业服务领域更广、服务质量更高：围绕企业和人才需求，园区搭建综合性的专业服务平台，为企业提供财税、法律、工商咨询、人力资源、市场营销等企业经营管理的相关服务。为了提高服务的专业性，通常会引入第三方专业服务机构来提供上述支撑性服务。(3)金融服务水平不断提升：搭建政企银金融信息共享交流平台，加强园区企业和金融机构的双向交流，帮助企业拓宽融资渠道。对于中小企业集中的创新驱动型产业园，更是致力于提供全生命周期的产业金融服务，打造从创业期-加速期-成长期-壮大期
38、全覆盖的科创金融服务产品。(4)科创服务支持更加有力：随着园区不断强化科技创新能力，科创服务逐渐成为园区配套服务的重要构成。围绕技术研发、成果转化、创业孵化等创新链的不同环节，通过联合打造或者引入科技服务平台企业的方式，提供针对性的服务，促进园区企业创新产业化和产业创新化。2.3园区盈利由重资产依赖向轻资产或轻重结合过渡2.3.1收入从物业租售为主转向“物业租售+产业投资+增值服务”传统模式下，物业租售是园区开发运营商最主要也是最基本的收入来源。纵观国内产业园的经营状况，大部分园区总收入中的物业租售占比基本能达到80-90%o开发运营主体按照产业地块的要求、业务模式不同，设置物业租售比例，来平
39、衡长期回报和短期现金流。有的运营主体注重资金周转,倾向于高比例的物业一次性出售，也有一些运营主体则会采取全部资产自持和物业出租的形式，来实现长期稳定现金流以及资产增值。表5：产业园的多元化组合式收入来源收益来源内容运营物业租售工业厂房、办公楼宇等产业用房的租金收入配套的商业性房产开发的出租和出售取得一定比例的住宅配套规模，获得住宅出租和出售收入物业管理按月向租户收取物业管理费、水电费、停车费等基本服务费用yg(i增值收益和一级开发土地的转让收益增值服务技术服务为企业提供技术和管理平台服务，如公共技术平台等专业服务通过引入第三方服务机构，向入园企业提供工商咨询、人力资源、；向服务提供方收取佣金有
40、实力的园区也可以组建专业咨询公司或公共服务平台，直接获取，生活服务提供餐饮、娱乐、购物、医药等生活配套服务产业投资融资服务为企业引入战略投资者，或者提供上市辅导，又或者提供贷款担保等I股权投资园区建立或控股专业型的产业投资机构，开展项目投资；或者利用孵1性企业开展股权投资，促进企业成长并获取长期收益政策奖补政府财政为鼓励园区改善软硬件环境、提高经营效益，有的地方政府会适当拿;贴、贷款贴息等形式给予园区资金扶持，或者提供招商引资奖励资料来源：头豹研究院，火石创造，招商银行研究院但是，随着内外部环境变化，过去这种仅依赖传统重资产项目规模扩张和土地运营的盈利模式正在受到冲击：各地可供开发土地变少，园
41、区进入存量运营时代；房地产行业遇冷，园区开发的利润率和杠杆率迅速下降，资金周转压力大，重资产拓宽风险越来越大；新冠疫情影响和经济下行形势下,物业出租的增长空间受限且面临空置压力。仅靠销售和租赁难以支撑园区收入和利润的持续增长。为了实现第二增长曲线，园区开发运营商纷纷转向“轻重并举或轻资产”运营，产业增值服务、产业投资孵化以及运营品牌输出成为园区盈利模式升级的主要关注点。各大园区开发运营商正积极探索形成“物业售销+物业租赁+产业服务+产业投资的多元化盈利模式。以“高周转厂房”模式起家的联东集团在2021年发布全新的战略转型，要打造“具有全国影响力的服务科技集团”，重点发力产业投资。中南高科在20
42、21年也提出了从“产业园运营商响产业运营商”转变的升级战略，从单一的园区建设招商，转变为园区建设招商、自持资产经营、产业运营服务、轻资产、产业投资五大业务单元，强调做园区和企业终身运营服务商。成功转型为“科技投行”的张江高科，随着其业务模式转型，2020年投资收益约23亿元，产业投资带来的收入比重一度高达76%。2.3.2智慧园区建设或将催生新的盈利模式随着物联网、云计算、大数据等新一代信息技术的迅速发展和深入运营，园区数字化、智慧化建设也成为重要趋势。在国家政策支持下，全国各地的智慧园区建设如火如荼。从园区物理层面的数字化建设，到具体解决方案，再到应用场景的全面铺开，将带来园区运营的颠覆性变
43、革。图7：智慧园区架构全景示意图数据层：时序数据库地理信息数据库设备设施数据3平台层：物联网平台大数据平台IBMS平台GlS平设备层:监控摄像头消防系统门禁一卡逋资料来源：公开信息，招商银行研究院基于园区大数据的价值挖掘与变现或将带来产业园盈利方式的全新突破。目前，大部分园区的“数字化还是局限于门禁、停车、监测、物业服务等层面，仅有少数一些园区开始尝试将数字技术应用到园区基础设施升级和园区招商引资、运营服务等方面。未来，深度智慧化将是整个园区数字化转型的核心价值所在。在智慧园区平台建设的基础上,探索实现产业大数据的价值挖掘，例如，积极搭建工业互联网平台、建立产业大数据中心等等，促进园区载体与企
44、业之间的深度互联，形成双向赋能。同时，与数字经济、产业互联网、低碳园区等新兴趋势融合加速，未来有望催生出新的园区盈利模式。附录1代表性产业园开发运营企业类型企业全称总部所在地代表项后国有园区开发运营公司北京科技园建设（集团）股份有限公司北京无锡中;园、长是中关村发展集团股份有限公司北京中关村常路设计医北京亦庄投资控股有限公司北京北京经于成都高新投资集团有限公司成都成都高泉重庆高新区开发投资集团有限公司重庆高泉合肥市产业投资控股（集团）有限公司合肥创智天it园、合度合肥高新建设投资集团合肥合肥高泉上海张江高科技园区开发股份有限公司上海张江科行上海外高桥集团股份有限公司上海外高桥有期、启有上海临港
45、经济发展（集团）有限公司上海临港浦;二树蛔、深圳湾科技发展有限公司深圳湾不创智天it科技中小招商局蛇口工业区控股股份有限公司深圳深圳蛇L铁网谷、智谷、满苏州高新区经济发展集团总公司苏州苏高新中新苏州工业园区开发集团股份有限公司苏州苏州工M杭州和达高科技发展集团有限公司杭州和达高不武汉东湖高新集团股份有限公司武汉鄂州东访芯中心、病智鑫武汉光谷联合集团有限公司（中电光谷）面又武汉光名株洲高科集团有限公司株洲株洲中日民营产业地产商北京联东投资（集团）有限公司北京联东U彳U谷济i天安数码城（集团）有限公司深圳深圳天艺虹口天壬亿达中国控股有限公司上海大连软北京中3科兴战田金湾总吾东久工业地产投资有限公司
46、上海东久（E（无锡）华夏幸福基业股份有限公司北京固安产小镇中城新产业控股（深圳）有限公司深圳深圳湾F山生命不星河控股集团（星河产业集团）深圳星河领镇、深寸深圳市中集产城发展集团有限公司深圳东莞中雪金地威新产业上海北京大：（文创H地威新暑中业慧谷集团南京镇江科寺牛创,鑫创科技有限公司北京郑州中I湖州丝目科创智名金科产业投资发展集团北京两左行业龙头企业京东集团北京京东数名三一集团有限公司长沙三一北考都产业员顺丰集团深圳泰州顺m创新中海尔集团青岛青岛海勺恒生电子（恒生科技园）杭州恒生科去科技园传化集团有限公司杭州中国萧I中国节能环保集团（中节能实业发展有限公司）杭州中节能兴环境产V（苏州）产业园、宜兴环佃科技服务型企业启迪科技蹴资集团自限公司北京江苏启i滨）、九龙坡）;粉科创控股股份有限公司北京中关村仓智能制式创西部仓力合科创集团深圳江苏数二（南海）企业孵4北大资源集团北京匕大医疗深圳市天鳗资引导基金有限公司深圳涮Il天痼苏州火炬创新创业孵化管理有限公司苏州博
