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1、农贸市场运营管理方案一、升级改造方案21.1.前期工作21.2.经营管理项目目标31.3.投入的硬件设施111.4.项目进度计划141.5.质量保证措施16二、运营管理方案202.1.经营管理目标202.2.摊位商户招租方案262.3.日常管理方案332.3.1.第一部分 各类管理制度332.3.2.第二部分 人员管理制度532.3.3.第三部分 投诉管理592.3.4.第四部分 商品管理制度632.4.食品安全保障措施772.4.1.农贸市场食品安全管理制度772.4.2.食品安全责任追究制度782.4.3.经营者守则792.4.4.农贸市场应急管理制度812.4.5.农贸市场安全管理制度8
2、2三、移交方案83一、升级改造方案1.1.前期工作（1）农贸市场改造基本原则1、农贸市场改造与洪铺镇整体发展规划相结合，立足现实，着眼未来，市场内水、电、公共卫生设施配套齐全。2、农贸市场改造所需费用以政府投入为主，经营者投入为辅。3、农贸市场改造做好前期动员工作，充分汲取广大经营户、市场内商户、周边居民的意见和建议，避免市场改造引起较大波动。4、农贸市场改造以符合实际需求为前提，避免投入过大，造成浪费。（2）农贸市场改造后日常监管农贸市场改造投入使用后，市场监管部门应对经营户的主体资格及经营行为进行监督管理，日常管理工作政府应指定乡镇街道或社区安排专人负责。1、加强市场内环境卫生管理，建立卫
3、生清洁制度，配备专职保洁人员定时、定位、定责清扫场地、厕所，场地内保持清洁，无污水，无垃圾，无卫生死角，无腐臭味。设有专门垃圾收集设施和垃圾临时存放设施，并及时清运垃圾。定期对市场进行消毒。2、经营户要签订卫生责任书，对自己摊位经营领域内卫生确保整洁干净，必须将垃圾、杂物倒进垃圾临时储存池，做到不随地乱扔垃圾。3、市场内鲜活家禽经营必须与其他商品分开，不得夹杂一起经营，防止感染疫病。4、市场内经营户产生的垃圾处理以及公共厕所管理费用，根据实际情况收取一定的费用。5、市场内经营户须按划定区域、划定摊位正常经营，不得私自混淆不同商品经营区域，不得在市场内乱搭乱建。1.2.经营管理项目目标一、市场升
4、级改造的规划建设实施升级改造的市场用地及其功能必须经国土规划部门审核批准，如涉及建筑结构的改建重建，还必须经建设部门审核批准。二、市场内外墙面、天花除棚架市场外，市场内外墙面、天花应涂刷具备较好防潮、防污性能的涂料，整洁美观，格调和谐。场内墙面、立柱四周应贴抛光砖，高度不低于1.8米。三、市场采光市场应充分采用自然采光，同时应配备足够的灯光设施，确保市场营业时场内明亮。四、市场空气质量要求市场应设置足够数量的出入口和换气窗，采取自然通风方式使场内无臭味、空气质量较好。封闭式市场要配置完备的送抽风设施和通风系统。五、市场消防市场与周边建筑物之间防火间距、消防车道和消防水源等总平面布局，市场的建筑
5、构造、耐火等级、各类构件耐火极限，店档布局、安全疏散，市场内的消防设施等应符合消防技术规范要求。六、市场供水、用电设施供水、用电设施要完善，重点摊位应有独立的水电设施和统一的照明灯具。需要设置电插的摊档，线路应明铺，并做好防漏电、防人畜触电的措施。七、市场排水排污设施市场内污水排放通畅，做到暗渠化收集，排水沟用不锈钢材料或PVC塑料管制造，宽度为20厘米,弧底深度12-15厘米。最大集水距离不超过10米。人行道路口设置集水沟入水口，接入市场主排水渠。入水口应安装存水弯管。各类档台面应从通道一侧向档内一侧倾斜，并设置台面排水槽及垂直排水管。排水系统按环保要求设置必要的过滤处理设施，然后才能排入市
6、政渠道。水产、冰鲜、禽类经营区（档）内排放污水要设置初级隔渣过滤设施，然后才能排入过滤处理设施。八、市场地面市场地面铺防滑砖，并由通道中央向两边集水沟倾斜，通道坡度比为1-3%，塘鱼、海鲜经营区前的地面倾斜坡度应当大于场内其它区域地面倾斜度。九、市场行业经营布局（一）场内行业布局必须按商品种类分区，鲜、活、生、熟、干、湿商品严格分开，合理划行归市。食品销售区应距离垃圾场（站）、公厕等污染源25米以上。（二）气味较淡的商品安排在市场的前半部分，气味较浓的商品安排在市场的后半部分，以利于排气系统发挥最佳功效。用水量大的鱼、活禽档应相对集中，以利于排水和管理。（三）经营鲜活禽畜、肉类、水产的区域与其
7、他食品生产、加工或经营区域隔开，相互距离不少于5米。经营鲜活禽畜的，应当在场内人流、物流相对较少的场所设立单独的病死、病害畜禽尸体收集、暂存间。（四）烧腊及其它熟食档不得与经营鲜活禽畜、水产的区域相邻相对。（五）市场内每个行业经营区可适当减少门店摊档的数量，扩大单位经营面积。根据实际需要，市场可设置少量的简易临时摊位，减免租金，供下岗人员摆卖以及周边农民销售自产自销的农副产品。（六）净菜处理区。市场内设置独立隔离的净菜处理室（区），配备给排水设施、清洗水池、操作台以及垃圾收集设施等。所有蔬菜上市前必须在净菜区按照“无残留农药超标、无根须、无黄叶、无泥沙、无过量水分”标准进行“五无”处理。净菜处
8、理室可以安排在蔬菜经营区内。如进场蔬菜全部属于净菜的，可不设净菜处理区。十、店档基本设施（一）市场内每个行业经营区内的档面、门店货架等摆卖设施应当整齐划一。摊档台面使用不锈钢、釉面砖或抛光砖铺设。摊档台立面贴抛光砖，档台靠通道外侧边沿设高度不低于10厘米的挡水凸边。台面装设材料不能高于台面的外缘挡水凸边或飘出台面。摊档台上方统一设置1.3米高的不锈钢架，作亮照经营以及商品价格公示、禽畜产品公示、农产品标识公示用。（二）蔬菜、果品档。每档面积不少于3平方米，台面面积不少于1.5平方米；台面可设为分类放置商品的阶梯式台面，以商品摆放不超出台面外缘为准。（三）猪、牛、羊肉档。每档面积不少于3.5平方
9、米，台面面积不少于1.6平方米；靠通道一侧台面上加装多孔不锈钢板，靠档内一侧铺设聚丙烯塑料板用于切割，以不高于台面的外缘凸边和飘出台面为准，档内安装独立砧板用于砍剁；不得以旧纸皮、胶合板等易造成肉品污染的材料铺设台面。（四）活禽类档。每档面积不少于5平方米。必须用玻璃墙与其它经营区完全隔离，区内设置独立的抽风系统，售卖活禽类要使用不锈钢笼，笼底设置接载禽类粪便的活动设施，并与售卖间隔离。应配备给排水设施、清洗水池、操作台以及垃圾收集设施等。活禽屠宰可在档口设立与售卖间物理隔离的独立屠宰间，或是设置市场统一的活禽集中屠宰加工间（面积不少于10平方米），屠宰加工间设立独立抽风及上述有关设施。（五）
10、烧腊档。每档面积不少于6平方米，其中预进间面积不少于1.5平方米。必须分别设置预进间和售卖间。预进间必须设有洗手、消毒、更衣设施和个人储物柜，用脚踏式或自动感应式水龙头。售卖间必须配置冷藏设备、降温设备、紫外线杀菌灯，防蝇、灭蝇、防鼠、防蟑螂、防尘及通风排气等设施，设双门柜式售卖窗及通话孔，出入口设双向弹簧门，装饰灯应安装在售卖间外。原则上不得在市场内设立熟食加工场。（六）水产档。每档面积不少于5平方米，塘鱼池每个面积不少于1平方米。水产档边缘加装不低于20厘米的挡水玻璃；台面上应加装多孔不锈钢板。每档必须设置操作台，并配置排污槽、固定污物桶（置于台底）。（七）冰鲜、净三鸟档。每档面积不少于4
11、平方米，台面面积不少于2平方米；台面上应加装多孔不锈钢板。配置冷柜保鲜。每档必须设置操作台，并配置排污槽、固定污物桶（置于台底）。（八）咸杂档。每档面积不少于4平方米，台面面积不少于2平方米。单列区域集中设档的，设置卷闸门。（九）熟食店档。配置防尘、防蝇、防鼠、防蟑螂设施，配备专用的放置或展示设施，用玻璃与外界隔离，不得露空售卖；店档配备专用的加热或冷藏设施；如无专用间，不得进行熟食分切。（十）半成品（经腌制、调制加工后的肉菜制品、冷冻食品）店档。应配有密闭或保鲜设施。 （十一）市场内兼有门店和摊档经营区的，门店之间隔墙高度应不低于2米；摊档台之间隔墙高度不低于1.2米。 十一、环境卫生（一）
12、市场应有专人负责卫生保洁工作。场内环境卫生必须符合有关部门要求，地面保持干净，每档设置独立垃圾收集桶，通道及出入口有公共垃圾收集设施，场外设垃圾临时存放设施。垃圾收集设施和临时存放设施应密闭，并定期冲洗、消毒。垃圾日产日清，保持营业场所和周围环境的卫生，不得在市场设施上乱搭挂、乱张贴。不得在市场内居住以及煮食，不得在市场固有设施上乱改动、乱拉挂、乱张贴、乱堆放，商品陈设整齐，保持市场店档容貌整洁。（二）卫生间。市场内应设置卫生间（距熟食经营区域距离不低于30米），建设标准不低于二级标准（市场周边50米范围内有公厕的除外）。十二、计量和限塑管理市场内经营商户统一使用经法定机构检定合格的计量器具和
13、符合国家标准的塑料购物袋。经营户不得销售超薄塑料购物袋或者无偿提供塑料购物袋，市场联系塑料购物袋厂家或批发商提供合格塑料购物袋统一配送服务。十三、公共服务场内应设立宣传栏、电子公告显示屏、经法定机构检定合格的电子公秤、询问处、监督投诉箱、监督电话、市场服务管理办公室、消费者咨询服务处、广播设施、“12315”、“12358”消费者投诉受理站或投诉电话、顾客休息区等服务设施。市场开办单位应利用电子显示屏向消费者公示食品检测及食品预警信息，宣传食品安全知识等。十四、食品检测及设施市场应配备专职食品检测人员，设立面积不少于10平方米的食品安全检测室，配置符合要求的检测仪器、给排水和通风设备，开展市场
14、自检。自检项目至少应包括农残检测、肉类水份试纸检测。十五、市场食品安全管理（一）设立市场食品安全管理办公室，配置市场食品安全员。其中，市场开办单位负责人任市场食品安全管理办公室负责人，为市场食品安全第一责任人，负责建立落实本单位食品安全管理制度，带头提高全员食品安全意识和政策法规素质，督促食品安全员和全体员工落实食品安全措施，及时制止和纠正不安全食品经营行为，整改和消除各类食品安全隐患，参与指挥市场食品安全应急处置行动，对本单位食品安全承担全面责任；食品安全员由开办单位视自身经营规模自行确定人数，原则上不少于2名，为各市场食品安全直接责任人。食品安全员负责实施食品质量检验，查验进场票、证，登记
15、有关食品安全管理账册。食品安全员同时负责协助食品安全办公室负责人监督本单位内部食品安全制度的具体落实。食品安全办公室负责人及食品安全员名单报属地工商分局（所）备案。（二）在市场显眼位置公布食品安全办公室负责人和食品安全员的姓名、职务、照片、工作职责、安全责任、联系投诉电话，加强对食品安全责任人的社会监督。（三）在市场显著位置公布食品安全管理制度。具体制作规格应与市场规模、环境、位置条件相适应，方便市民了解和监督。（四）市场开办者和市场经营户的证照齐全并悬挂整齐、美观、醒目。市场开办者应持有效的营业执照或市场登记证，场内经营者应持有效的营业执照，不得出租、出借证照，不得超范围经营。（五）市场开办
16、者与经营户签订食品质量安全责任书，场内经营者签订食品安全承诺书，猪肉经营户与定点屠宰企业签订加工协议，且妥善保持。（六）严格落实食品进场查验制度。1、市场开办者应当设置档案专柜，建立市场经营户档案（包括营业执照、食品流通经营许可证复印件），一户一档，利用专柜集中保管；市场经营户要设置进货查验专用档案盒，查验供货者的许可证和食品合格的证明文件，并集中保存复印件。2、市场经营户凭食品来源有效票证进入市场经营。有效票包括：记载有供货方单位名称、地址、联系电话并加盖供货方单位公章的进货发票或进货单；有效证包括：供货单位或生产厂家的营业执照、食品生产加工许可证、流通经营许可证复印件，复印件需加盖供货单位
17、公章。食品经营者销售的食品应根据消费者的要求出具合法的销售凭证。3、市场开办单位应当严格检查场内经营者进场销售食品的有关凭证（包装食品的质量合格证明、禽畜类食品的检疫检验合格证、熟食品的有效进货票据），符合要求方可进场经营销售，否则应予退市并报告执法部门。（七）建立和落实不合格食品退出制度。市场开办单位与市场食品经营者应承诺，发现质量不符合国家有关法律、法规规定或存在危害人体健康和人身、财产安全隐患的食品，必须立即停止销售并及时下架处理、召回、无条件退货，同时报告有关部门，依法处理。1、 建立食用农产品标识管理制度。市场开办者应建立食用农产品入市流通信息登记制度和食用农产品标识的使用管理措施，
18、督促食用农产品经营者规范使用标识。积极协助行政主管部门对市场经营行为进行执法检查。2、 市场开办者配备电脑，在工商部门指导下依托管理软件加强市场重要食品、农产品进货查验、台账登记管理。 十六、安全监控市场应配置电子监控设备，监控商品进出情况及经营活动，重点监控肉类销售区域，防止发生掺杂销售注水肉、私宰肉行为。十七、导购及公示设施市场主要通道悬挂张贴美观宣传牌匾、图画、标语，设置明晰醒目的市场招牌、导购牌、商品区域标志及档（店）号牌。在大门口显眼位置设置至少两块大型食品安全宣传户外广告牌，做到美观对称。十八、车辆停放场所为方便群众购物和市场装卸商品，市场应按机动车位配建标准的规定，规划、设置停车
19、场（位），规范场内停车管理。十九、市场公共管理市场要建立和落实商品陈设、垃圾处理、环境保洁、车辆停放、除四害、卫生检查、食品安全等相关公共管理制度，加强对经营户的督促与管理，共同维护良好的市场形象。二十、鼓励实施超市化升级鼓励有条件的市场开办者实施农贸市场超市化升级，即：市场开办企业以自身名义开展经营，对全场商品交易活动负全部责任；对商品进、存、销全流程实行统一管理；实行电子结算，统一收银；配备空调、空气抽排机等空气调节设施以及食品保鲜设施、食品加工设施、食品检验检测设施，场内环境卫生、食品卫生保障严格。1.3.投入的硬件设施（1） 主要施工机械分阶段配备表序号名称型号单台功率单位数量备注1砼
20、搅拌机JC-35013.5KW台1装修拌抹灰砂浆2污水泵4.5KW台13木工机械3.5KW套14电焊机AX(T)-32022.5KVA台15弯钢机GJ7-452.8KW台6断钢机GJ5-407.5KW台7镝灯3.5KW盏18柴油发电机50KW台1停电备用9蛙式打夯机H20113.5KW台110平板振动器1.75KW台111手提电锤1.1KW把112砂轮切割机2.2KW台113手电钻把414无齿锯台415拉铆枪把616彩板压型机760型15KV台117汽车吊台1（2）农贸市场具体改造设施：序号设施名称具体数量1钢架交易棚三个（面积待规划测算）2摊位（水泥台）待规划测算3市场地面硬化待规划测算4消
21、防设施待规划5垃圾处理设施待规划6公共厕所待规划7水电设施（一户一表）待规划8其他设施（3）农贸市场改造需要拆除原先的老旧设施，并根据需要重新建造以下一些基本设施：1、大棚及摊位：根据经营户数量合理建设新的摊位，以20户为基准，并适当预留一定空地，以便自产自销。（具体预留多少根据市场规划安排）2、水电设施：供水、供电设施配套齐全，电线、电路按照统一规格进行安装，各经营户不得私自乱接电源、电线，实行水电一户一表。3、排水排污设施：排水排污设施齐全，地面向排水沟倾斜，并对市场内排水沟进行一次全面清淤。设置一定数量的垃圾桶。4、公共厕所建设：解决经营者及消费者如厕难问题。5、消防设施，市场内按消防部
22、门要求配置一定的消防设施：禁止在市场使用明火，禁止在市场内存放、销售易燃易爆物品。6、其他基础设施：在市场内根据规划合理设置车辆停放区，方便消费者购物，避免交通拥塞。1.4.项目进度计划施工总平面布置及进度计划由于本工程为城区的改造工程，场地较为狭窄,施工现场除了能满足布置各种设施及堆放材料外，生活区和办公区无法布置。介于这种实际情况，将生活区与办公区与现场分离，单独设置在施工区附近的租赁房内。第一节 施工现场布置在工地四周修建2.5m高的围墙，根据建设单位的指定位置装饰精美的“五牌一图”，以体现公司的形象。施工现场搭设门卫室及配电房。由于本工程所需砼量不多，因此采用现场搅拌混凝土，设置一台混
23、凝土搅拌机。为了缩短混凝土运输时间,现场搅料台尽量设置在中间。照明主要采用活动灯架，灯管为镝灯和碘钨灯。 其余则辅以白炽灯照明，照明电气开关就近配置。第二节施工进度计划一、工期目标：我公司根据工程特点和我公司实力，将工期定为2个月。为确保施工顺利进行和工程质量，我们将精心组织、策划使施工穿插科学合理，施工顺序正常。杜绝现场施工应统筹安排而导致的杂乱无章，施工顺序倒错，成品保护不力，返工损失严重，工期拖延的现象。二、主要项目工期控制各施工阶段工期控制为基 础：10天蔬菜区、鲜肉区、水产区、水果区砖砌体：10天综合区钢棚结构：20天厕所墙面装修：3天商铺店招：2地下排水管网：10天地面工程：3天竣
24、工清理：2天1.5.质量保证措施第一节质量目标充分发挥公司质量监督和保证体系的作用，必保单位工程质量等级达到优良。第二节原材料质量保证措施、对原材料材质标准严格把关。材料员对原材料、成品和半成品应先检验后收料，不合格的材料不准进场。、原材料要具备出厂合格证或法定检验单位出具的合格证明。钢筋、水泥还应注明出厂日期、批号、数量和使用部位，抄件应注明原件存放单位和抄件人并签章。、对材质证明有怀疑或安规定需要复检的材料，应及时送检，未经检验合格，不得使用。、各类不同类型、不同型号的材料分类堆放整齐。水泥、钢筋在运输、存放时需要保留标牌，按批量分类，并注意防锈蚀和污染。第三节工程计量保证措施、按照二级计
25、量管理，严格执行公司的计量检查网络。、砼、砂浆、钢筋焊接接头由内业技术员按照规范要求提出取样计划，由试验员取样送实验室检验，不合格者不得使用。、混凝土应严格按照设计配合比进行投料。、现场设立砼快速测强点，由试验员负责操作，未拆模提供依据。、经纬仪、水准仪、台称、卷尺等计量工具必须按规定送法定单位检校。第四节 保证工程质量的施工技术措施一、施工准备阶段的质量管理技术措施1、认真学习图纸领会设计意图。在设计单位进行设计交底、了解设计意图的基础上，组织工程技术人员对设计图纸进行学习和会审工作，使参与施工的人员掌握施工图的内容、要求和特点。同时审查和发现施工图中待完善的问题，提出合理化建议，积极推广新
26、技术、新工艺、新材料的应用。以便正确无误地施工。2、本工程由公司总工程师牵头，组织项目技术班子编制好施工设计，使其成为本工程的全面性技术经济文件，具有实际的指导意义。以确保工程安全、优质、高速、低消耗地完成。3、施工机械设备严格按照施工设计的要求配备和进场，在投入使用前应检修完善，并坚持制度性保养、检修，确保其正常使用，不得因机械故障影响工程质量，延误砼的连续浇筑。4、进场后，严格按照施工组织设计对施工总平面布置的要求进行围墙、临时办公、住宿的搭建，同时对规划的临时材料堆场、道路进行平整、修筑临时排污沟，浇注临时路面，完善“三通一平”工作。5、组织项目测量班子，系统、全面对建筑群进行整体放线工
27、作，要求对建筑物的控制轴线作好标记和保护，填写放线记录。放线的步骤为：控制轴线建筑灰白线规划验线土方开挖线在砼垫层上弹分控制轴线将控制轴线引入个墙（或框架柱）上。二、砼质量保证措施本工程采用现场搅拌砼的方式，为确保混凝土质量，我公司将采取以下措施：1、原材料：砼所用砂、石外加剂、水泥、严格遵照国家施工验收规范、标准、检验、验收、取样，由生产部、材料部核查备料情况。、试块制作：实验工按规范要求在现场分别取样制作试块，取样数量按砼台班和方量计算。、制定严格的砼浇灌方案，施工浇灌过程准时、有条不紊的进行。三、砌筑工程保证措施认真学习，严格按砖石工程施工及时性验收规范施工。严格控制干砖上墙，砌筑时，横
28、平竖直，砂浆应饱满实心实意，梁下一砖用标砖斜向呈60倾角刮浆砌筑，分两次加浆塞缝压实，砌体与钢筋砼柱、墙结合应由拉结钢筋锚固，并保持砌体与钢筋砼柱、墙间砂浆嵌固塞实。防止墙体渗漏的质量通病出现。四、钢棚屋面工程保证措施1.防止构件运输、堆放变形：必须采取措施，防止出现由于运输、堆放时垫点不合理，或上、下垫木在一条垂直线上，或由于场地沉陷等原因造成变形，如发生变形，根据情况采用千斤顶、氧 乙炔火焰加热或用其它工具矫正。2.防止构件扭曲：拼装时节点处型钢不吻合，连接处型钢与节点板间缝隙大于3mm，则需矫正，拼装时用夹紧。长构件应拉通线，符合要求后再定位焊接固定。长构件翻身时由于刚度不足有可能发生变
29、形，事先进行临时加固。3.防止焊接变形：采用合理的焊接顺序及焊接工艺（包括焊接电流、速度、方向等）或采用夹具、胎具将构件固定，然后再进行焊行焊接，以防止焊接后翘曲变形。4.防止尺寸不准确；制作、吊装、检查用统一精度的钢尺，严格检查构件制作尺，不允许超过偏差。五、保证装饰施工质量的技术措施（一）、门窗工程：1、门窗的品种、型号、规格、开启方向及门窗安装位置应符合设计技术要求。2、门窗安装须牢固，预埋件的数量、位置、埋设、连接方法须符合设计及有关规范规程的要求。3、门窗施工前应编制专项施工方案，重点解决安全、防水问题。4、门窗扇关闭严密、间隙均匀、开头灵活、表面洁净、无划痕、碰伤。无锈蚀，涂胶表面
30、光滑、平整，厚度均匀。门窗同时应保持良好的气密性和水密性。5、所有进场后的半成品均应有相应的材料合格证和试验报告。（二）内墙面砖粘贴工程1、面砖的品种、型号、规格、图案等符合设计要求，且产品有出厂合格证及检验报告。2、面砖的粘贴方法须符合施工规范规定。3、粘贴必须牢固，灰缝平直度，面砖的平整度必须在允许偏差范围内。4、严禁有缺棱掉角的现象。第五节成品保护措施、重视和加强成品保护工作，成品保护最主要的措施是各项工序按正常工序施工。、加强成品保护教育，制定成品保护奖惩制度，落实成品保护责任人和责任区，即将完工或已完工的房间要采取封闭保护，由专人负责管理，班组交接时，进行成品情况登记，如有损坏追查责
31、任。、成品保护重点保护装饰工程及门窗、地坪，避免成品遭受撞击、振动和污染。严禁完工后再开槽打洞，进行室内涂刷工作时，应派人监护管理。4、各工种应做好相互交叉配合，应严格按正常工序施工，做到不互相破坏成品，不影响施工进度，各工种互相协调配合，实行交接制度。二、运营管理方案2.1.经营管理目标农贸市场的理念及目标 高州市市场物业管理中心农贸市场的营运理念体现在：顺应社会发展和变化的趋势，尊重消费者生活和选择的方式，引导经营者不断满足社区居民生活的需要；另一方面，倡导健康向上的生活方式，规范经营者的市场行为，不断创造新的消费热点和经营模式。通过管理者、经营者和消费者三方的融合互动，打造出全新的“家”
32、的生活概念，使其“家庭成员”全赢！ 经研究发现，三流农贸市场卖摊位，二流农贸市场租摊位，一流农贸市场树品牌，超一流农贸市场创标准！因此，高州市市场物业管理中心农贸市场要想实现超一流农贸市场的目标，成为当地农贸市场的样板、乃至全国农贸市场的一面旗帜，就必须在“创标准”方面有所作为。具体来说，别人有的我应有，别人没有的我必创。其创新目标如下： 一、成为国外旅游团或外宾定点参观的农贸市场； 二、成为统一形象识别、统一行为规范的现代农贸市场； 三、成为招摊位商、配送商和广告商三位一体的农贸市场； 四、成为场内实卖、场外配送的实虚一体化的农贸市场； 五、成为市场监督、摊主自律和党员带头的新型管理模式的农
33、贸市场； 六、成为倡导绿色营销、绿色消费的农贸市场； 七、成为不断创造新的管理、经营和消费方式的农贸市场； 八、成为当地样板、全国旗帜的农贸市场。农贸市场的概念及卖点 当我们把自己作为消费者来看待农贸市场时，想必希望农贸市场的物资丰富、货真价实、清洁卫生、购物便捷和服务周到等。由此可以仁者见仁，列举不少的“希望”。如何把这些“希望”概括提升为市场概念及卖点，使之有别于其他农贸市场，满足实施差异化竞争的需要，这是高州市市场物业管理中心农贸市场创造自己竞争优势的有效途径！ 面对WTO和新经济的挑战，人们的生活方式不断发生变化，市场竞争越来越强调特色性或差异化。比如，大连大打绿色环境牌，种草种出了经
34、济大发展；北京大打蓝色科技牌，玩出了中国硅谷中关村；新疆大打白色（棉花）、黑色（石油）和红色（蕃茄）资源牌，充分发挥了独有资源优势促发展。高州市市场物业管理中心农贸市场应借鉴上述经验，打出自己具有“特色”的牌，以此营造出市场概念及卖点。 为了便于大众识别、记忆和传播，拟将高州市市场物业管理中心农贸市场的卖点概括为白色、绿色、黄色3张牌。其中，白色表示该市场最讲清洁卫生，以诚待人，让消费者买得特别放心；绿色表示该市场倡导健康向上的生活方式，力推绿色商品，让消费者追赶现代时尚；黄色表示市场物品丰富，方式多样，黄金口岸，人气旺盛，让消费者感受大家庭温暖。农贸市场的管理及设计 高州市市场物业管理中心农
35、贸市场除参照当地现有的农贸市场进行管理外，还应该有所创新，实现管理的“四统一”，即统一理念、融合互动，统一规划、分类布置，统一形象、规范识别，统一规章、民主监督。一、管理制度的创新 （一）高州市市场物业管理中心农贸市场应实行契约式管理与民方式管理相结合，成立市场管理委员会自律组织。该委员会分别由物业公司、政府部门和摊主代表组成。其中，摊主代表由不同类别的摊组选举产生，并由其担任该摊组的小组长。摊主代表（小组长）任期为一年，经过选举可连任。其主要职责是，向市场管理委员会或管理办公室反映摊主的意见，向摊主传达市场管理办公室的要求，组织本组摊主学习或参加市场组织的各种活动，协调摊主与市场管理办公室、
36、消费者的关系，并以身作则起表率作用。 （二）开展民主管理活动，建立“流动卫生值日制度”。每周由不同类别的摊组选人担任卫生值日，检查市场清洁卫生，给市场摊主清洁卫生状况打分；建立“自律互助制度”，凡遇到消费者投诉的事情，由事发小组的小组长或摊主代表找当事人谈心，帮助其协调关系和解决问题，让当事人认识错误，承担责任，加以改正；建立“文明创优制度”，每年由不同类别的摊组推荐本组的文明摊主，经市场管理办公室评审通过后，由市场管理委员会和市场管理办公室向其颁发“文明创优奖”证书，并张榜公布。 （三）建立基层党组织。视摊主党员多少的实情，成立党小组或党支部，充分发挥党员的模范带头作用，定期过组织生活，并开
37、展“一帮一”创优活动。 （四）在市场管理人员中，配备一名会英语的市场导购解说员，负责接待国外旅游团或外宾，并兼任市场播音员工作。 （五）根据招配送商的情况，与配送商（社区服务公司或网络配送公司）一同研究和拟定配送业务的管理制度，以此维护农贸市场整体形象，规范配送服务行为，确保消费者的合法权利。二、形象识别的设计 （一）高州市市场物业管理中心农贸市场通过形象识别的设计，应充分展示市场营运理念、宗旨和目标，给人一种整体感和美感，从而提高其市场的知名度和美誉度，使农贸市场从“下里巴人”形象变为“阳春白雪”形象！ （二）高州市市场物业管理中心农贸市场内外布置、人员服装和购物袋等，其视觉识别的标准色均与
38、农贸市场卖点的“三色”一致，使市场的外表与内涵融为一体。通过白色、绿色、黄色的运用设计，力求达到给人一种整体感和美感，使之感受不到摊主是一个个分散的个体。 （三）市场内的摊位牌、商品牌和指示牌等，均用绿底、黄条、白字统一制作。 （四）每年统一为营业员制作5件黄色上装，其中3件马夹、2件T恤；向每人配发一个绿底白字的工作胸牌. （五）市场内使用统一的购物袋。其袋统一制作为大中小3种规格的塑料薄膜袋，均采用黄底绿字或白底绿字，上面印有市场物业管理公司的标志和市场投诉电话号码。 （六）农贸市场的配送车，按统一的设计要求进行装点。农贸市场的经营及特色 高州市市场物业管理中心农贸市场首先着力搞好零售经营
39、，扩大社会知名度和影响力，在此基础上，开展社区配送服务业务和网上购物配送业务；其次发挥市场拥有特定消费群的优势，充分利用市场墙壁空间，吸引相关知名品牌厂家入场做广告，从而既美化了购物环境，又为市场创收益；再次市场物业管理公司可设计制作一个“包装盒”并注册其商标，以此开发或整合当地的旅游产品，以满足参观市场的国外旅游团或外宾购物的需要。除此之外，还应考虑以下经营问题。 一、高州市市场物业管理中心农贸市场大厅进门正对的摊位，应由市场物业管公司自营。该摊位应精心设计，精心布置，并具有如下功能或经营项目： （一）提供市场购物咨询和参观导游服务； （二）经营菜谱、食谱和养花鸟等书籍，以及养身方面的文化商
40、品； （三）经营旅游商品或礼品。 二、整合当地最有含金量的市场资源。若高州市市场物业管理中心农贸市场能做好这些资源整合的文章，应该说商机无限。如果通过前述的“包装盒”将两者有机结合起来，使之商品成为当地的“名片”或“礼品”，想必社会效益和经济效益将是十分可观的。开发生产“包装产品”，不需要投资办厂，只将现有的资源和反映当地风光的光盘整合包装在一起即可。该产品价廉、物美，意深、传情，不仅当地政府官员赠送外宾送得出手，而且普通市民送外地朋友也承受得起。它不仅是高州市市场物业管理中心农贸市场的“名片”，也是当地人未来的“名片”。该产品的开发，不仅使我们学会办好市场，而且还使我们学会做大市场！ 三、充
41、分发挥高州市市场物业管理中心的行业优势，通过高州市市场物业管理中心农贸市场整合当地老字号名特食品，力争有9个老字号入场设摊，并集中在一块，形成老字号摊位“九条龙”的经营概念，让老字号名特食品在现代农贸市场中焕发青春。今后，当地人都知道：“吃老字号名特食品，到高州市市场物业管理中心农贸市场。” 四、随着社会信息化程度的提高，我国现已有几千万人上网，而且每年成倍增加。在城市里，办公家庭网络化逐渐兴起，随之而来的是家庭生活服务社会化。针对这一发展趋势，高州市市场物业管理中心农贸市场应率先抢占市场制高点，探寻一条社区配送服务和网上购物配送的新路。在不增加人员和投资的情况下，采取虚拟联盟的方式，通过竞标
42、邀请配送公司进入市场开展配送业务。 五、随着生活水平的不断提高，越来越多的消费者趋于追求绿色产品，即追求产品的安全性、健康性和无害性。鉴于此，高州市市场物业管理中心农贸市场应该在当地率先提出绿色营销口号，顺应“环保先行”的大势，唤起全社会的关注和市民的响应。据此，拟不定期地开展“绿色周日活动”，为提供绿色食品的厂家搭建一个宣传、引导和促销的平台，积极倡导绿色的生活方式和消费行为。农贸市场的宣传及招商高州市市场物业管理中心农贸市场招商成功与否，在很大程度上取决于招商前的宣传工作是否到位。若宣传工作到位，将使市场摊位无形增值，招商工作也随之容易一些。为了做好宣传工作，可考虑从以下几个方面入手： 一
43、、以高州市市场物业管理中心农贸市场筹备处的名誉与当地报纸联合开展“市民谈农贸市场”的征文活动，发动市民提建议，为招商作前期舆论铺垫。 二、以新闻记者采访的方式，系统报道未来的高州市市场物业管理中心农贸市场的经营理念和管理模式，以及市场的特色。 三、以新闻记者采访的方式，突出报道未来的高州市市场物业管理中心农贸市场某一亮点：2.2.摊位商户招租方案一、市场概况1、工程名称：高州市市场物业管理中心农贸市场合作运营管理项目 。2、建设地点：高州市市场物业管理中心农贸21个市场经营范围。3、建设规模及内容：对市市场物业管理中心直接经营的 21 个市场（泗水市场、分界市场、根子 市场、石鼓市场、顿梭市场
44、、沙田市场、镇江市场、石板市场、南塘市场、荷花市场、大井市场、东岸 市场、潭头市场、城西市场、城南市场、明珠市场、聚宝市场、南新市场、谢村市场、陈垌市场、大坡 市场，具体范围以相关权证及文件资料为准）的软硬件施设升级改造，达到广东省文明城市、广东省卫 生城市农贸市场标准，并保证验收合格和维持运营。21 个农贸市场经营面积共约 6.2 万平方米，城区 市场按每平方米投入 1800 元 （其中二楼部分单价另算）改造，乡镇市场按每平方投入 1300 元改造，合作投资方需要投入总资金约 9230 万元人民币（此费用包括基础改造、线上平台开发、智能化升级； 前期费用：勘察、监理、招标设计、可行性报告；周
45、边环境整治、去除市场安全隐患；城西、城南、石 鼓市场加装中央空调和电梯等，其中加建电梯手续须由甲方办理），合作投资方需要投入改造资金约 9230 万元人民币。二、项目SWOT分析1、Strengths （优势）规模优势：打造高州市最大的涉农产品综合市场，极具形象号召力。产业优势：涉农产品拥有巨大的生产总量与潜力，产量、产值逐年递增。随着高州市农产品走出沙雅步伐的加快，大型的规模化的物流配送、交易与仓储场所必不可少。配置优势：完善的配套服务设施，科学的布局为农副产品批发市场所罕见。产权优势：可一次性购买终身产权，也可一次性购买使用权，灵活多便，轻松投资。2、Weaknesses（劣势） 地段劣势
46、：冷清未形成人气，商业氛围淡，生活配套不齐全。经验劣势：开发商缺少农贸市场的开发与经营经验，无成功模式可借鉴。时机劣势：高州市商业投资大环境氛围不佳。近几年商业项目推广均呈现为铺天盖地，盲目夸大，与之不匹配的是经营运作的不佳，商业项目风险日益被投资者所认知。客源劣势：客源稀缺，争夺激烈。进度劣势：本案存在大片的拆迁区域，拆迁面积占到总建设面积的五分之二；拆迁面积之大，拆迁成本高，塔河商贸城和银桥农贸市场已投入使用，银犁物流园农资市场已形成规模，银桥市场运作成熟，本案在工程进度上要落后于竞争对手。3、Opportunities（机会）高州市的果蔬批发户都集中在批发市场，目前经营的租赁期限已临近，市场投资方，在经营管理方面经验欠缺，不合理收费及服务的态度恶虐，排汉心理比较严重，因而引发市场经营户的强烈不满。经营批发户，主体以汉族商户为主，都是在本地经营多年，经验丰富，销售渠道广。其急需一个专业、完善的市场经营环境。发展的需要：根据高州市发展规划，高州市优质农产品走出高州市势在必行，高州市经济的发展趋势，也将促使一个大型物流、中转、仓储基地的诞生。目前，各行各业呈现出“
