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1、商业银行专业贷款风险计量指引（修改稿2008年4月）第一章 总则第一条为推进统一资本计量和资本标准的国际协议：修订框架，准确计量专业贷款的信用风险，规范商业银行对专业贷款的管理，根据中华人民共和国商业银行业监督管理法、中华人民共和国商业银行法等法律法规，参照新资本协议相关要求，结合国内商业银行的实践，制定本指引。矚慫润厲钐瘗睞枥庑赖賃軔。第二条本指引适用于中国商业银行业实施新资本协议指导意见确定的新资本协议商业银行和自愿实施新资本协议的其它商业银行。银监会鼓励其它商业银行参照本指引，提高专业贷款的管理水平。聞創沟燴鐺險爱氇谴净祸測。第三条 本指引所称专业贷款，是指公司风险暴露的一个子类，这类风
2、险暴露和一般公司风险暴露的区别在于，贷款形成的资产未来所产生的现金流，是影响这类风险暴露违约概率和违约损失率的核心因素。专业贷款一般具有以下特征： 残骛楼諍锩瀨濟溆塹籟婭骒。（一）是对一个实体（经常是一个特殊目的实体，special purpose entity, SPE）的贷款，创建这一实体专门是为了给实物资产融资或运作实物资产；酽锕极額閉镇桧猪訣锥顧荭。（二）债务人基本没有其他实质性资产或业务，除了从贷款形成的资产中获得的收入外，基本没有或没有独立的偿还债务能力；彈贸摄尔霁毙攬砖卤庑诒尔。（三）贷款的主要还款来源为贷款形成的资产未来所产生的收入，而不是债务人的其他资产；（四）债务条款规定贷
3、款人对贷款形成的资产及其未来产生的收入有相当程度的控制权；第四条 划分专业贷款的核心标准：划分专业贷款时，上述四项特征无须在同等程度上得到百分之百的满足。上述特征的具体表现形式，可以在一定程度内放宽，只要在实质上基本满足上述特征的内涵既可。划分专业贷款必须遵循的关键标准是，偿还贷款的主要来源为贷款形成的资产未来所产生的收入。预测贷款形成的资产未来的现金流，而不是债务人现有资产的现金流，是银行贷款决策的主要依据。 欧洲177段謀荞抟箧飆鐸怼类蒋薔點鉍。第五条专业贷款包括四种类型项目融资、物品融资、商品融资、产生收入的房地产。（一）项目融资项目融资除了具备专业贷款的共同特征以外，还具有以下具体特征
4、：1、项目融资是指以投资项目的预期收益和资产作为融资基础，由项目的参与各方分担风险，债权人在项目资产和预期收益之外无追索权或仅有有限追索权的融资方式。 商业银行项目融资业务指引厦礴恳蹒骈時盡继價骚卺癩。2、贷款用途既包括对新投资建设项目融资，也包括在项目改善或未改善的情况下，对已有的建设项目再融资。3、项目融资的还款资金来源通常主要依赖该项目产生的销售收入、补贴收入、回购收入和项目资产处置收入。以新设项目法人作为融资主体，项目发起人为项目债务提供全过程连带责任保证的，商业银行应主动判断项目发起人的实力，项目债务明显超出发起人担保能力，必须按项目融资处理。商业银行项目融资业务指引茕桢广鳓鯡选块网
5、羈泪镀齐。（二）物品融资物品融资除了具备专业贷款的共同特征以外，还具有以下具体特征：1、物品融资的贷款用途通常是收购实物资产（如轮船、飞机、卫星、有轨车辆、船舶）。2、物品融资的还款来源主要依靠已经用来融资、抵押或交给贷款人的特定实物资产创造的现金流，这些现金流可能是通过一个或几个与第三方签订的出租或租赁合约，也可以是自身使用而实现的。鹅娅尽損鹌惨歷茏鴛賴縈诘。（三）商品融资商品融资除了具备专业贷款的共同特征以外，还具有以下具体特征：（1）商品融资的贷款用途是对交易所交易的储备、存货或应收商品（如原油、金属或谷物）的结构性短期贷款。商品融资的结构化特征是为了补偿债务人欠佳的资信水平。贷款的评级
6、反映了其自我清偿的特征以及贷款人组织这笔交易的能力，而不反映借款人的资信水平。籟丛妈羥为贍偾蛏练淨槠挞。（2）商品融资的还款资金来源通常是商品销售的收入。（3）商品融资的债务人通常没有其他业务活动，在资产负债表上没有其他实质资产，没有独立的还款能力。（四）产生收入的房地产产生收入的房地产除了具备专业贷款的共同特征以外，还具有以下具体特征：（1）产生收入的房地产的贷款用途是房地产（如用于出租的办公室建筑、零售场所、多户的住宅、工业和仓库场所及旅馆）的开发、销售或出租，以及土地收购、整理、开发和储备。預頌圣鉉儐歲龈讶骅籴買闥。（2）产生收入的房地产的还款资金来源主要依赖于房地产销售、出租或租赁收入
7、，以及土地出让收入。（3）债务人或许是，但不一定是一个特殊目的实体，从事房地产建设或拥有房地产的运营公司，或是除了房地产外有其他收益来源的运营公司。渗釤呛俨匀谔鱉调硯錦鋇絨。（4）对产生收入的房地产贷款相对于其他用房地产抵押的公司贷款而言，其典型的特征是贷款偿还的可能性和出现违约贷款清收的可能性之间具有极强的正相关关系，两者都主要依赖房地产创造的现金流。铙誅卧泻噦圣骋贶頂廡缝勵。第六条 在一笔专业贷款不再满足第一章所描述的特征的情况下，可以被重新认定为一般公司风险暴露。第二章内部评级法对专业贷款的要求第七条 商业银行应将专业贷款区别于一般公司融资进行管理。对于投资较大、融资期限较长的大型能源开
8、发、资源开发和基础设施建设类项目，项目发起人难以提供足额有效担保的，一般应采用项目融资方式分散风险。 商业银行项目融资业务指引擁締凤袜备訊顎轮烂蔷報赢。第八条 内部评级法的选择如果银行对公司暴露采用了IRB法，则对公司暴露中专业贷款的子类也应采用IRB法。 见新协议260段对专业贷款实施IRB法的银行在评级上有两种选择，一是“映射监管标准法”，即如果银行不能自行估计专业贷款违约概率，则可以将内部评级与五个监管类别映射，直接得到专业贷款的风险权重。二是“自行评估法” 见新协议279段，即如果银行参照一般公司类风险暴露的标准，满足自行估计违约概率、违约损失率和违约风险暴露的要求，就可以通过建立模型
9、（包括打分卡）自己估计风险要素。与一般公司类风险暴露一样，自行评估法又可以分为初级法和高级法。其中，银行仅自行确定PD称为初级法，银行自行确定PD、LGD、M和EAD称为高级法。贓熱俣阃歲匱阊邺镓騷鯛汉。如果专业贷款数据有限，银行可以对项目融资、物品融资、商品融资、产生收入的房地产中的一个或多个采用监管当局规定标准的方法，并且对公司资产中其他子资产朝着采用自行评估法的方向努力。新协议262段坛摶乡囂忏蒌鍥铃氈淚跻馱。第九条 对专业贷款评级体系的要求（一）评级纬度对专业贷款的评级可以采用分别评价债务人和债项的两维评级体系，也可以采用直接评价单笔贷款的单一纬度评级体系。 新协议400段蜡變黲癟報伥
10、铉锚鈰赘籜葦。对专业贷款的子类采用映射监管标准法的银行，无须采用两维评级。在假设专业贷款中债务人和交易特征相互依赖的前提下，银行可使用单一纬度的评级，同时考虑借款实力（违约概率）和损失严重程度（违约损失率），以反映预期损失状况。 新协议400段買鲷鴯譖昙膚遙闫撷凄届嬌。对专业贷款子类采用自行评估法的银行必须建立两维评级体系，分别估计违约概率和违约损失率。（二）评级结构对专业贷款采用映射监管标准法的银行，其内部评级体系对非违约的债务人至少要分四级，对违约的债务人至少分一级。新协议408段綾镝鯛駕櫬鹕踪韦辚糴飙钪。采用自行评估法的银行，对于专业贷款的要求和对其他公司类贷款的要求一样，即至少设定7个
11、非违约的债务人级别，一个违约债务人级别，对于债项评级级别无最低数目要求。新协议406段和407段，没有规定债务人和债项的最少信用等级个数。驅踬髏彦浃绥譎饴憂锦諑琼。（三）评级标准采用映射监管标准法的银行，在符合IRB要求的前提下，根据其自身的标准、体系和过程，设计专业贷款的内部评级方法。然后，银行必须将内部评级级别映射到五个监管评级中。附录中的表1到表4 对专业贷款中的子类，给出了一般的评估因素和落在每个监管规定的评级标准内贷款的特征。每个子类都有一个唯一的表，该表描述了评估的因素和特征。新协议412段猫虿驢绘燈鮒诛髅貺庑献鵬。银行用来对贷款进行内部评级的标准，不必完全遵照监管定义的标准，然而
12、银行必须证明其内部评级与监管标准的映射，能使内部评级结果与监管标准的主要特征相一致。银行必须保证其内部评级标准的推翻，不会使映射过程失效。新协议413段锹籁饗迳琐筆襖鸥娅薔嗚訝。对于项目融资评级，信用评级的主要标准是被融资项目本身的经济强度。商业银行应从项目的财务实力、政治法律环境、操作特征、项目发起人的实力和担保安排等几个方面，有效评估项目建设期风险和项目运营期风险，以及分散和抵御这些风险的能力。構氽頑黉碩饨荠龈话骛門戲。第十条估计风险参数的要求采用高级法的银行，由于专业贷款的特点是违约损失率和违约概率之间有很强相关性，自行确定LGD除了必须满足一般公司类风险暴露的要求之外，还必须充分考虑债
13、务人风险与抵押品或抵押品提供者之间的相互依赖关系，保持足够的谨慎性。輒峄陽檉簖疖網儂號泶蛴镧。由于银行在对专业贷款发生违约时，把损失降为最小的方法通常是完成这个项目并投入运营，因此对于采用初级法的银行，在估计违约风险暴露时，对于不可撤消的贷款承诺和类似的表外项暴露，转换为表内风险暴露的系数统一取100%。 巴塞尔委员会，2001年10月，Working Paper on the Internal Ratings-Based Approach to Specialised Lending Exposures，P13尧侧閆繭絳闕绚勵蜆贅瀝纰。其他估计风险参数的要求与一般公司类风险暴露的要求相同。第
14、三章 专业贷款的风险权重第十一条采用映射监管标准法的银行，要将专业贷款的内部评级与五个监管类别相映射。监管类别的评级标准见附件一，每个监管类别总体上与下面的外部信用评级一致。识饒鎂錕缢灩筧嚌俨淒侬减。优良中差违约BBB-或以上BB+ 或 BBBB- 或 B+B 到 C-不适用五个监管类别分别对应一个特定的非预期损失风险权重，具体如下：新协议275段优良中差违约70%90%115%250%0%在贷款剩余期限不足2.5年或银监会认为银行授信和其他风险特征比监管风险类别确定的标准要高的情况下，对于项目融资、商品融资、物品融资和产生收入的房地产，允许银行给评为“优”的风险暴露50%的优惠风险权重，评为
15、“良”的风险暴露70%的风险权重。新协议277段凍鈹鋨劳臘锴痫婦胫籴铍賄。第四章 专业贷款的预期损失第十二条采用映射监管标准法的银行，预期损失数量等于风险加权资产乘以8%，而风险加权资产等于EAD乘以下表列出的预期损失风险权重：新协议377段恥諤銪灭萦欢煬鞏鹜錦聰櫻。优良中差违约5%10%35%100%625%在贷款剩余期限不足2.5年或银监会认为银行授信和其他风险特征比监管风险类别确定的标准要高的情况下，允许银行给评为“优”的风险暴露零风险权重，评为“良”的风险暴露5%的风险权重。鯊腎鑰诎褳鉀沩懼統庫摇饬。第十三条采用自行评估法的银行，应按照内部评级法对一般公司类风险暴露的要求，计算预期损失
16、。第十四条采用自行评估法的银行，如果仅满足自己估计违约概率的要求，可按照IRB初级法对公司类资产的处理方法，求出专业贷款子类的风险权重。新协议278段满足自己估计违约概率、违约损失率、违约风险暴露规定的银行，可按照IRB高级法对公司类资产的处理方法，求出专业贷款子类的风险权重。新协议279段硕癘鄴颃诌攆檸攜驤蔹鸶胶。第五章 附则第十五条未特别说明事项，专业贷款资本计量方法与一般公司类风险暴露相同。第十六条 本指引由中国银行业监督管理委员会负责解释。第十七条 本指引自颁布之日起施行。附件一：专业贷款的监管类别评级标准附件二：专业贷款界定举例 新加坡监管标准part,annex7A，并根据国内情况
17、进行了适当修改附件一：专业贷款的监管类别评级标准表1 项目融资评级标准优良中差财务实力市场形势以及竞争地位（财务实力的定性评价：竞争、新进入者、供应商、客户、替代产品等）少数直接或间接竞争者或位置、成本或技术上的实质性和持久性优势。市场中定位为顶级竞争者。需求较强并继续上升少数直接或间接竞争者或比位置、成本或技术平均水平稍强的优势，但该状况不会持久。市场中定位为一流竞争者。需求较强并稳定项目在位置、成本或技术上不具有优势。市场中定位为一般竞争者。需求充分并稳定项目在位置、成本或技术上比平均水平弱。无明显的市场定位。需求较差并持续下降财务比率（例如：偿债保障比率（DSCR），贷款期保障比率（PL
18、CR），项目期保障比率（PLCR）和债务/资本比率）涉及项目风险的财务比率很健康，经济前景非常看好。涉及项目风险的财务比率介于健康和一般之间，经济前景看好。涉及项目风险的财务比率符合标准。涉及项目风险的财务比率冒险性过大，压力分析当经济和行业面临持续、严重的问题时，项目仍能偿还债务。当经济和行业面临一般问题时，项目能偿还债务。只有当经济发生严重问题时，项目才可能违约。项目易受经济周期中常见的负面影响，可能在正常的低谷期违约。如果情况不好转，项目可能违约。财务配置贷款持续期与项目持续期的对比项目的有效使用寿命大大超过贷款期限项目的有效使用寿命超过贷款期限项目的有效使用寿命超过贷款期限项目的有效使
19、用寿命可能低于贷款期限贷款分期偿还计划债务本息分期均衡偿还债务本息分期均衡偿还债务本息分期均衡偿还，但有少部分到期一次性偿还到期一次性偿还（Bullet repayment），或债务本息定期等额偿还，但有很大部分到期一次性偿还政治、法律环境政治风险，即涉及项目类型和风险缓释工具的转移风险风险很低，可供使用的风险缓释工具功能优异风险低，可供使用的风险缓释工具功能良好风险不高，风险缓释工具功能一般风险很高，缺乏风险缓释工具或其功能较差政府的支持和项目在长期对国家的重要程度项目对（主要是出口导向型的）国家具有重大战略性意义，政府强有力的支持项目对国家重要，政府支持程度较高项目不具有战略意义，但毫无疑
20、问对政府有利，政府可能未明确表示支持项目对国家不重要。政府不支持或支持较弱法律和监管环境的稳定性（法律变革的风险）长期稳定有利的监管环境中期稳定有利的监管环境能比较确定地预测监管环境的变化项目可能受当前和未来的监管问题影响在有关本地成分要求的法律豁免方面获得所有必要支持和批准的程度高较高一般低有关合同和抵押品的强制执行力合同和抵押品能强制执行合同和抵押品能强制执行即使存在若干非要害问题，合同和抵押品仍能强制执行合同和抵押品强制执行方面存在要害问题尚未解决，操作特点设计和技术风险技术和设计完全可靠技术和设计完全可靠技术和设计可靠用强大的一揽子完工方案可缓解萌芽阶段的问题技术和设计不可靠/存在技术
21、问题和/或设计复杂建设风险审批和选址已获全部批件一些事项尚待批准但获批可能性很大一些事项尚待批准但审批程序明确，审批只是例行公事尚未获得关键批件，审批并非例行公事，可能还要满足其他一些重要条件建设合同类型价格和日期都固定的总承包工程、采购及建设合同（EPC）价格和日期都固定的总承包工程、采购及建设合同价格和日期都固定的总承包建设合同，有一家或一家以上的承包商缺乏价格固定的总承包合同或合同不完整和/或存在与各承包商多方联络的问题项目完成担保约定的损害赔偿金充足且由金融实物资产支持以及/或财务实力雄厚的项目发起人提供项目完成担保约定的损害赔偿金较多且由金融实物资产支持以及/或财务实力较强的项目发起
22、人提供项目完成担保约定的损害赔偿金适当且由金融实物资产支持以及/或财务实力较强的项目发起人提供项目完成担保约定的损害赔偿金不足或缺乏金融实物资产的支持或项目完成担保较弱承包商承建类似项目的业绩和财务实力强较强中弱 操作风险营运与维修保养（O & M）的范围和性质完备的长期营运和维修保养合同，最好附带履约激励条款和/或营运和维修保养储备金账户长期的营运和维修保养合同，和/或营运和维修保养储备金账户不完备的营运和维修保养合同或附带营运和维修保养储备金账户缺乏营运和维修保养合同：缓释操作无法抵御高营业成本的风险运营商的专业能力，业绩和财务实力很强，或者项目发起人承诺提供技术支持较强中不强/弱，或者当
23、地运营商受当局控制承购风险（Off-take risk）178(a)存在照付不议（take-or-pay）合同或固定价格承购（fixed-price off-take）合同的情况下承购方信誉卓著；合同终止条款完备；项目合同期限略微长于债务期限承购方信誉良好；合同终止条款完备；项目合同期限长于债务期限承购方信誉一般；合同对终止条款做一般规定；项目合同期限一般等于债务期限承购方信誉较差；合同终止条款规定不全；项目合同期限不长于债务期限(b)不存在照付不议合同或固定价格承购合同的情况下项目产品即所产生的主要服务或商品在世界范围销售顺畅；即使市场价格增长率低于过去，产品也能按预定价格出售项目产品即所产
24、生的主要服务或商品在地区市场销售顺畅，即使市场价格增长率低于过去，产品也能按预定价格出售商品销售范围有限且只能按比预定价格低的价格出售项目产品只有一两个买家或者在有组织市场一般无法售出供货商风险原材料（feed-stocks）价格、数量和运输风险；供货商的业绩和财务实力与财务实力很强的供货商签订长期供货合同与财务实力较强的供货商签订长期供货合同与财务实力较强的供货商签订长期供货合同，但仍可能存在一定程度的价格风险与财务实力弱的供货商签订短期或长期供货合同，肯定存在一定程度的价格风险储备风险（如自然资源开发）储备探明且已开发，并经独立方审计，在项目使用寿命期内超额满足需要储备探明且已开发，并经独
25、立方审计，在项目使用寿命期内超额满足需要探明储备可在债务存续期满足项目需要项目在某种程度上依赖潜藏或尚未开发的储备不可抗力风险（战争、内乱、自然灾害等）任何风险缓释工具都有效, 风险曝露的水平较低任何风险缓释工具都有效,风险曝露的水平较适中 任何风险缓释工具都有效，一般防护 存在明显风险，不能完全缓释项目发起人/债务人的实力发起人/债务人的业绩、财务实力和国别/行业经历 发起人/债务人业绩优秀，财务实力雄厚 发起人/债务人业绩良好，财务实力良好 发起人/债务人业绩一般，财务实力良好 发起人/债务人缺乏业绩或业绩值得怀疑以及/或财务实力微弱 发起人/债务人对项目的支持力度，例如有股权、所有权条款
26、保障，有激励在必要时向项目补充注资以及其他相关交易支持力度大。项目对发起人具有高度战略意义（核心业务长期战略） 。发起人/债务人对他人或相关交易的承诺效力较低或无承诺。支持力度较大。项目对发起人具有战略意义（核心业务长期战略） 。发起人/债务人对他人或相关交易有相对效力较高的承诺。支持力度一般。项目对发起人重要（核心业务） 。发起人/债务人对他人或相关交易具有一些相对重要的承诺。支持有限。项目对发起人的长期战略或核心业务无关紧要 。发起人/债务人对他人或相关交易的承诺极有可能影响当前项目担保安排合同和账户权利分配非常全面全面一般差抵押资产的质量、价值和流动性对起动项目的全部资产、合同、批文和账
27、户拥有手续完备的优先担保权益（First perfected security）对起动项目的全部资产、合同、批文和账户拥有手续完备的优先担保权益对起动项目的全部资产、合同、批文和账户拥有一般性的担保权益对贷款人几乎未提供担保；抵押条款对银行不利贷款人对现金流的控制（例如现金转账(cash sweep) 和独立第三方账户托管）好较好一般差合同条款的约束力（关于强制提前付款、递延付款、分期付款和红利限制等方面的强制规定）合同条款对此类项目约束力强。项目不再举借其他债务合同条款对此类项目约束力较强。项目举借的其他债务非常有限合同条款对此类项目约束力一般。项目举借的其他债务有限合同条款对此类项目约束力
28、弱。项目可能无限举借其他债务储备基金（偿债、营运与维修保养、更新和重置、不可预见事件）储备基金覆盖期超过平均项目期，储备基金来源落实，全部都由现金或高评级银行出具的信用证组成储备基金覆盖期等于平均项目期，所有储备基金来源都落实储备基金覆盖期等于平均项目期，所有储备基金来源都落实储备基金覆盖期低于平均项目期，储备基金来源于经营现金流表2 产生收入的房地产评级标准优良中差财务实力市场状况目前项目类型和场所供需均衡。即将面市的竞争性房地产项目少于或等于需求预测目前项目类型和场所供需均衡。即将面市的竞争性房地产项目大体等于需求预测市场供需基本均衡。竞争性房地产项目即将面市，其他房地产处于计划中，项目设
29、计和生产能力没有新项目先进市场需求弱，何时改善达到均衡并不确定。项目租期届满后不易找不到承租人。新的租赁条件不如现在的优越财务比率和垫款比例偿债保障比率（DSCR）很高（DSCR与建设阶段无关），相对房地产项目类型，贷款/价值比率（LTV）低。如果存在二级市场，按市场价认购。（与不动产开发无关的）DSCR和LTV良好。如果存在二级市场，按市场价认购。房地产的DSCR恶化，价值下跌，导致LTV上升。房地产的DSCR恶化严重，其LTV大大高于新贷款的最低标准。压力分析房地产的资金来源、或有事项和负债配置可使其在面临严重的财务压力（如利率、经济增长）情况下履行偿债义务房地产在面临持续的财务压力（如利
30、率、经济增长）情况下能履行偿债义务。该房地产仅在面临严重经济问题时才可能违约在经济下滑时，房地产收入将减少，降低其资本开支能力并增加了违约风险房地产的财务状况趋紧，除非近期改善否则可能违约现金流预测(a)已完工、稳定的房地产项目房地产租与信誉好的客户，合同租期长且到期日分散。房地产承租记录显示客户均到期续租。空置率低。费用（维修、保险、保安和财产税）可预测房地产大部分合同租期长，承租户信誉各异。合同到期续租情况正常。空置率低。费用可预测房地产大部分出租合同为中期而非长期，承租户信誉各异。合同到期续租情况一般。空置率一般。费用相对可预测但随收入变动房地产出租合同期限不一，承租户信誉各异。合同到期
31、原承租户很少续租。空置率高。吸引新租户的场地费用开支很高(b)已完工但不稳定的房地产项目赁活动按计划开展或超出计划。项目近期将稳定租赁活动按计划开展或超出计划。项目近期将稳定多数租赁活动按计划开展，但是一段时期内项目不稳定出租情况不如预期。尽管达到目标入住率，但收入不理想，导致现金流紧张(c)在建项目房地产在贷款存续期间已全部预租或预售给信用等级为投资级的承租人或买家。房地产已全部预租或预售给信誉好的承租人或买家。租赁活动按计划进行，但房地产可能没有预租。房地产因成本过高、市价下跌、承租人撤租或其他原因而恶化。资产特征场所房地产位于非常优越的地段，方便租户房地产位于优越的地段，方便租户房地产位
32、置缺乏比较优势房地产位置、配置、设计和维修存在问题设计和条件房地产因设计、配置和维修较好而受欢迎，远比新项目有竞争力房地产的设计、配置和维修得当，设计和性能比新项目有竞争力房地产的配置、设计和维修尚可房地产的配置、设计或维修薄弱在建房地产建设预算保守，技术风险较低，承包商水平很高建设预算保守，技术风险较低，承包商水平很高建设预算够用，承包商水平一般建设开支超出预算或项目技术风险过高而不切实际。承包商可能不合格发起人/开发商实力开发房地产项目的财力和意愿发起人/开发商提供大量现金用于建设或收购房地产。发起人/开发商资金充裕，直接及或有负债低。发起人/开发商的房地产位置分散，种类多样发起人/开发商
33、提供较多现金用于建设或收购房地产。发起人/开发商的财务状况良好，能在出现现金流短缺的情况下支持房地产建设。发起人/开发商的房地产位置分散发起人/开发商提供资金不多或非现金。发起人/开发商财务实力中等或偏下发起人/开发商支持房地产项目的能力不足，意愿不强类似房地产项目的声誉和业绩管理层富有经验，发起人资质出色。在类似项目上声誉佳、长期业绩好管理层经验和发起人资质良好。发起人或管理层在类似项目上业绩好管理层经验和发起人资质一般。管理层或发起人在类似项目上未发生过严重问题管理层经验不足，发起人资质不合规格。管理层和发起人的问题曾导致房地产管理困难与房地产业参与方的关系与一流房地产租赁代理商等保持密切
34、关系与一流房地产租赁代理商等关系可靠与租赁代理商和其他提供重要房地产服务各方之间保持适当关系与租赁代理商和其他提供重要房地产服务各方之间关系不好担保安排留置权性质手续完备的优先留置权153.市场上有些银行的贷款配置中只有次级留置权。如果包括所有总的优先级头寸的贷款/价值比率（LTV）不超过一般的第一顺序贷款LTV，次级留置权则表明风险程度。手续完备的优先留置权153手续完备的优先留置权153贷款人的抵押品赎回取消权受到限制租金分配（长期出租 的房地产项目）贷款行收到部分租金，并掌握现租户的信息，如出租表单、项目租约的副本，以通知租户直接向贷款人缴纳租金贷款行收到部分租金，并掌握现租户的信息，如
35、出租表单、项目租约的副本，以通知租户直接向贷款人缴纳租金贷款行收到部分租金，并掌握现租户的信息，如出租表单、项目租约的副本，以通知租户直接向贷款人缴纳租金贷款行尚未收到租金，或未掌握用于向租户发通知的必要信息保险覆盖面情况适当适当适当不合格表3-物品融资暴露的评级标准优良中差财务实力市场状况需求旺盛且处升势，进入障碍大，对技术和经济前景变化不敏感需求旺盛且稳定，存在进入障碍，对技术和经济前景变化有些敏感需求一般且稳定，进入障碍有限，对技术和经济前景变化非常敏感需求疲弱且不断下降，易受技术和经济前景变化的负面影响，环境高度不确定财务比率（偿债保障比率和贷款/价值比率）相对资产类型而言，财务比率健
36、康。经济情况预测非常好相对资产类型而言，财务比率健康/尚可。经济情况预测好相对资产类型而言，财务比率一般相对资产类型而言，财务比率过于冒险压力测试长期收入稳定，能够抵御经济周期中出现的严重压力情形。短期收入较好，贷款能够抵御一些负面的金融问题。只有出现严重压力情形才可能违约。短期收入不确定。现金流易受经济周期中常见的压力情形的不利影响。贷款可能在正常的经济低迷期违约收入非常不确定；即使在经济正常的情况下，资产也可能违约，除非情况发生好转市场流动性市场遍布世界，资产流动性高世界或地区市场；资产流动性比较高地区市场短期前景不利，意味流动性低本地市场和/或前景不佳，特别是特定市场政治和法律环境政治风
37、险包括转移风险非常低，采用的风险缓释工具功能强大低，采用的风险缓释工具功能较强中等，风险缓释工具功能一般高，缺乏风险缓释工具或功能差法律和监管风险司法环境有利于物品的收回（repossession）和合同的强制执行司法环境有利于物品的收回和合同的强制执行司法环境总体来说有利于物品的收回和合同的强制执行，即使恢复过程可能较长和/或较难法律和监管环境差或不稳定。司法制度使物品收回或合同的执行过程过长或不可能交易特征与资产经济寿命相应的融资条款完整的支付方案/最后一笔分期付款金额很小。无宽限期最后一笔分期付款比较重要，但仍保持在适度的水平最后一笔分期付款重要，有潜在的宽限期偿还不利被罚款或最后一笔分
38、期付款非常高操作风险批文/许可已获得全部批文，资产符合当前和可预见的稳健监管法规的规定全部批文已获得或正待批复，资产符合当前和可预见的稳健监管法规的规定大多数批文已获得或正待批复，资产符合当前和可预见的稳健监管法规的规定在获得所有必要审批事项上存在问题。部分配置计划和/或营运计划可能需要修改营运与维修合同的范围和性质完备的长期营运与维修合同，最好配合合同履约激励措施和/或营运与维修储备金账户（如有需要）长期营运与维修合同和/或营运与维修储备金账户（如有需要）不完备的营运与维修合同或营运与维修储备金账户（如有需要）缺乏营运与维修合同：营运成本风险过高，风险缓释作用有限营运商的财务实力、同类资产的
39、管理业绩和对租赁期满资产的再次营销能力业绩和再营销能力出众业绩和再营销能力良好业绩短、差，再营销能力不确定业绩无或不为人知，缺乏资产再营销能力资产特征与同一市场资产相比，配置、型号、设计和维修（如飞机的使用年限和型号）方面的情况在设计和维修上拥有很强的优势，配置标准，物品符合上市流通要求设计和维修中等偏上，配置标准，但可能存在非常有限的一些例外情况，物品符合上市流通需要设计和维修一般，配置有些特殊，可能使物品在市场上流通受限设计和维修差，资产接近经济使用寿命。配置非常特殊，物品的市场流动性差转售价值当前的转售价值大大高于债务价值转售价值适度高于债务价值转售价值略高于债务价值转售价值低于债务价值
40、资产价值及流动性相对于经济周期的敏感程度资产价值及流动性相对经济周期较不敏感资产价值及流动性相对经济周期敏感资产价值及流动性相对经济周期相当敏感资产价值及流动性相对经济周期的敏感度非常高发起人实力营运商的财务实力、同类资产的管理业绩和对租赁期满资产的再次营销能力业绩和再营销能力出众业绩和再营销能力良好业绩短、差，再营销能力不确定业绩无或不为人知，缺乏资产再营销能力发起人的业绩和财务实力发起人业绩出众，财力强盛发起人业绩和财力优良发起人业绩一般，财力优良发起人业绩无或值得怀疑及/或财力微弱担保安排资产控制法律文件保障贷款人对资产或拥有此资产的公司实施有效控制（例如拥有材料完备的优先担保权益，或租
41、赁框架中包含此担保品）法律文件保障贷款人对资产或拥有此资产的公司实施有效控制（例如拥有材料完备的担保权益，或租赁框架中包含此担保品）法律文件保障贷款人对资产或拥有此资产的公司实施有效控制（例如拥有材料完备的担保权益，或租赁框架中包含此担保品）合同几乎未规定向贷款人提供担保，造成对资产丧失控制的风险贷款人拥有的监控资产场所和状况的权利和手段贷款人能够在任何时间任何地点监控资产的场所和状况（定期报告、检查的可能性）贷款人几乎能够在任何时间任何地点监控资产的场所和状况贷款人能够在任何时间任何地点监控资产的场所和状况贷款人能够有限监控资产的场所和状况损害保险向顶级保险公司投保，保险额高，包括担保品损害
42、保险向优质保险公司投保，保险额较高（不包括担保损害）向一般保险公司投保，保险额一般（不包括担保损害）向差的保险公司投保或保险额低（不包括担保损害）表4 -商品融资评级标准优良中差财务实力交易的超额担保程度优良中差政治和法律环境国家风险没有国家风险有限的国家风险（特别是新兴市场国家的储备在境外离岸存放）有国家风险（特别是新兴市场国家的储备在境外离岸存放）国家风险高（特别是新兴市场国家的储备在境外离岸存放）国家风险的缓释措施非常有力的缓释措施：强有力的离岸机制战略性商品购买商实力一流有力的缓释措施：有离岸机制战略性商品购买商实力强缓释措施一般：有离岸机制商品战略性较低购买商实力一般只有部分缓释措施
43、：缺乏离岸机制非战略商品购买商实力弱资产特征流动性和易损程度商品公开报价，可利用期货或场外市场工具套做保值。商品不易损坏商品公开报价，可利用场外市场工具套做保值。商品不易损坏商品非公开报价但有市场流动性，套做保值与否不确定。商品不易损坏商品非公开报价，相对市场的广度和深度而言，流动性受限，缺乏合适的套做保值工具。商品易损坏发起人实力交易商财务实力相对于交易策略和风险而言非常强强一般弱业绩，包括辅助流程的管理能力在有问题交易上经验丰富。操作成功和成本节约的业绩优在有问题交易上经验够用。操作成功和成本节约的业绩良在有问题交易上经验有限。操作成功和成本节约的业绩一般总体业绩有限或不确定。成本和利润波
44、动大交易控制和保值政策交易对手方选择、套做保值和监控标准严格交易对手方选择、套做保值和监控标准适当有交易经验，问题没有或很小交易员有巨额损失交易记录财务披露质量优良中财务披露存在一些不确定性或不充分担保安排资产控制贷款人拥有完备的优先担保权益，在任何时间可视需要在法律上对资产行使控制权贷款人拥有完备的优先担保权益，在任何时间可视需要在法律上对资产行使控制权在某一环节贷款人对资产的控制发生中断，凭借对交易流程的了解或第三方承担可缓释此中断问题合同存在丧失资产控制权的风险。恢复可能有危险损害保险向顶级保险公司投保，保险额高，包括担保品损害保险向优质保险公司投保，保险额较高（不包括担保损害）向一般保
45、险公司投保，保险额一般（不包括担保损害）向差的保险公司投保或保险额低（不包括担保损害）附件二：专业贷款界定举例1. 项目融资举例例1：一家银行为一个新组建的公司提供贷款，用以建设和经营一个电厂项目。如果该银行被暴露于此项目的主要风险之中建设风险（该项目不能及时、低成本地完成的风险）；操作/技术风险（该项目不能按规定操作的风险）；市场/价格风险（对该项目生成的产量的需求/价格的下降以及/或销售价格与生产成本所构成的利润区间变小的风险），债务人的股东仅为该电厂项目提供建设期担保，在这种情况下银行为该机构提供的资金应被划为项目融资。阌擻輳嬪諫迁择楨秘騖輛埙。例2：一家银行为一个5万千瓦的发电公司提供贷款用于再建一个30万千瓦的发电厂再则，其他条件与例1相同。在这种情况下，此融资项目所产生的收入为债务人的主要收入，债务人的还款能力主要取决于该项目的表现程度，在这种情况下银行提供的资金也应被划为项目融资。氬嚕躑竄贸恳彈瀘颔澩纷釓。例3：在例1的基础上，改为债务人的股东或另外一家企业为这笔
