宿舍楼租赁及物业管理服务方案.docx

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1、宿舍楼租赁及物业管理服务方案1、针对此次项目未来主要运作使用方式、理念和计划入业时间等相关方案主要运作使用方式，经营理念预案1.1 主要经营内容、经营使用方式 1.1.1主要经营内容：宿舍楼的租赁及物业管理服务。 经营的项目面积概况如下： 1.1.2管理经营使用方式： 1.1.2.1管理方式确立原则 1）符合物业特点，确保管理目前实现原则。 2）规范、适宜、灵活、高效原则。 1.1.2.2管理方式概述依据项目特点将管理方式列图如下：1.1.2.3 管理方式具体内容 1）导入两个体系 导入ISO9001质量体系、ISO4001环境管理体系，将管理的各项活动纳入质量管理体系中，确保各项管理服务活动

2、规范、高效、优质和持续改进，把以服务为主要内容的企业活动纳入到环保控制系统中。 2）采用三种手段 制度手段 制度手段包括两层含义：一是在企业内部管理方面，我们坚持“以制治企”的管理理念，制定科学的员工业绩考核办法等内部管理制度，使企业内部管理制度化、科学化、规范化，促使员工高标准、主动地完成工作。二是在对外服务工作的标准、流程等方面，我们将制定科学性、实用性强的制度，以制度规范员工的服务行为，确保服务质量的优质与高效。 文化手段将通过企业理念宣讲、举办文化活动等方式，用高尚的企业文化引导人、塑造人、凝聚人，营造团结和谐的员工团队，提高员工以企业为荣、为家的意识，进而提高队伍的整体战斗力。、同时

3、，我们将立足物业使用人文化服务需求，单独或配合相关部门开展节日文化、旅游休闲文化、环境文化、精神文化建设工作，致力于我们管理服务活动的每个环节，使整个宿舍宿舍楼充满文化气息。科技手段创造性地利用自身优势，在管理活动中才采用科技手段，运用计算机、闭路监控等设施，实施科技性物业管理。 3）建立四个系统 第一个系统：组织系统 明确项目管理处与相关外部单位得关系，确定其在外部组织系统中的位置，明确彼此的责、权、利，有利于管理处协调好各方面的关系，为企业营造良好的物业管理环境。同时，确立内部组织的相互关系，有利于明确各部门之间的责、权、利，使内部管理规范化、制度化，对融洽内部人员的相互关系，提高内部沟通

4、的速度与效果，以及增强团队的凝聚力、战斗力等方面，都将起到积极作用。 第二个系统：运作程序系统整体运作流程图签订合作协议正常期管理前期管理提交详细方案项目调研第三个系统：控制系统 1）信息控制系统图管理处24小时接受和处理各方面的信息，主要渠道有：（1） 管理处每年向住宿者委员会提供一份工作报告书，包括管理费收支帐目，征询住宿者意见情况。（2）公司每年向物住宿者管部门汇报物业管理情况，征询主管部门的意见，改善不足之处。（3）住宿者意见箱。（4）管理处员工的反馈信息。获得反馈信息后，由管理处主任分析处理，通过管理处主任向相关部门人员发出指令并监督其及时改进，直到圆满解决问题。2） 服务质量控制系

5、统 （1）建立质量管理体系保证管理目标的实现ISO9001国际质量管理体系作为先进的理模式和可靠的管理平台，在物业管理企业中的应用，可以有效的控制管理水平在一个稳定的范围内。通过ISO9001质量管理体系对总体管理服务质量进行管理控制，根据适用、适应、充实、完善、提高的原则进行改进。将主要程序及操作规程规范化、程序化、文件化，确保质量管理体系具有可行性、有效性。 ISO9001标准是由ISO/TC176质量管理和质量保证技术委员会制定所有国际标准的一个组成部分，它的质量管理八项原则体现在标准的各项条款中，对产品的质量保证及提高有着重要意义。 （1）-1、以住宿者为关注焦点 组织依存于住宿者。因

6、此，组织应当理解住宿者当前和未来的需求，满足住宿者要求并争取超越住宿者期望。 物业管理服务中最根本的要求是识别并满足住宿者的需求， （1）-2、领导作用 领导将本组织的宗旨、方向和内部环境统一起来，并创造使员工能够充分参与实现组织目标的环境。 本物业将公司领导提出的各项管理服务理念及要求通过建立质量方针和质量目标等方式落实并固定到各项管理服务程序之中，保证公司所有管理服务水平在公司有效控制之下。 （1）-3、全员参与 各级人员是组织之本。只有他们的充分参与，才能使他们的才干为组织带来最大的收益。 各级人员是组织之本。只有他们的充分参与，才能使他们的才干为组织带来最大的收益。 （1）-4、过程方

7、法 将活动和相关资源作为教程加以识别、理解和管理，可以更高效的得到期望的结果。 本物业经过长时间运作识别出物业管理八大过程：物业接管验收程序、房屋管理及公共设施管理程序、机电设备管理控制程序、安全管理程序、环境管理程序、文化服务程序、维修安装服务程序、紧急突发事件处理程序。公司将这些过程的程序及操作规范以文件的方式固定下来，通过服务质量内部检查等制度有效的保证了管理服务质量。 （1）-5、管理的系统方法 将相互关联的过程作为系统加以识别、理解和管理，有助于组织提高实现目标的有效性和效率。 我公司物业将物业管理中的所有过程有效的结合起来，形成一套切实可行的质量管理体系。 （1）-6、持续改进持续

8、改进总体业绩应该是组织的一个永恒的目标。 我公司物业将持续改进作为一个主要的工作目标，对日常管理服务及质量管理体系，不断进行改进，以保证提供的管理服务水平与现实情况相适应。 （1）-7、基于事实的决策方法 对数据和信息的逻辑分析或直觉判断是有效决策的基础。我公司物业通过各种有效手段获取具体数据，通过科学的数据统计分析法从中提取各种有效信息，作为决策的基本输入项。 （1）-8、互利的供方关系通过互利的关系，增强组织及其供方创造价值的能力。我公司物业根据专业化分工原理，充分利用社会资源，一方面能有效的提高管理服务质量，另一方面也能有效的节约社会资源。 （2）我公司物业质量管理体系的运作 （2）-1

9、、我公司物业质量管理体系文件的编写 我公司物业在充分理解吸收质量管理八大原则内涵的基础上，根据ISO9001国际质量管理体系标准，利用各方面的资源，充分识别物业管理及公司运作的各项程序，组织专业人员编写公司质量管理体系文件。 经过一段时期的试运行，对质量管理体系文件进行修改，确定公司质量管理体系文件，同时为了提高质量管理体系的完整性、有序性，公司提请质量认证中心对本公的质量管理体系进行认证。 我公司物业质量管理体系中分的体现了质量管理八大原则，同时通过持续改进保证质量体系的适宜性及有效性，现已成为公司各项管理服务水平重要的支撑线。 （2）-2、我公司物业质量管理体系文件 我公司物业质量管理体系

10、文件的结构包括四个层次、五个部分： 1.质量手册 2.程序文件 3.作业指导书 4.质量记录 5.质量计划 质量手册是质量管理体系中最高层次的文件，规定公司质量方针、描述质量体系各项要求，是公司有关质量管理的纲领性文件。公司程序文件是支持质量手册的第二层次的文件，明确规定各有关质量活动的途径。作业指导书是指导完成某项具体工作任务的方法和操作规程。项目质量计划用于标示质量管理体系如何应用于某一具体项目或合同文件。 （2）-3、我公司物业质量管理体系的具体运行 总体运作系统以操作运行系统为主的质量保证组成，“优质服务”理念贯穿管理思想之中，在各项管理制度中均有体现。同时在具体运作过程中通过一系列有

11、效手段进行控制，保证所提供的管理服务水平在体系控制范围之内。 （2）-3-1、规范内部质量控制程序 以ISO9001质量管理体系对总体管理服务质量进行管理控制。根据适用、适应、充实、完善、提高的原则进行改进。将主要操作过程规范化、程序化、文件化，引入信息化管理，确保作业具有可追溯性、验证性。 （2）-3-2、明确内部质量运作、各岗位分工与职责 内部运作中坚持管理层指挥、监督环节的封闭性，管理层将计划、组织、控制、反馈、整改集于一身，避免管理环节出现盲点与断点，保 证管理及时到位；明确操作层岗位职责，严格按照工程程序作业，充分授权，在权限范围内最大限度电动员工积极性和主动性。 （2）-3-3、外

12、部质量监督、控制 （1）合同方监督、控制 （2）住宿者、住户监督、控制 （3）第三方检查、评审 （4）意见调查 第四个系统：激励系统培养提升机制激励系统示意图思想工作机制激励机制激励机制奖惩集资工资福利机制1.2 经营理念 1.2.1 经营理念定位树立服务“以人为本”，管理“以物为本”的管理意识，寓管理于服务中。1.2.1.1服务“以人为本”，实施“人性化”的物业管理 我们将广泛引入人性化物业管理概念，使这里成为“人性”得以充分张扬的空间。 1）对住宿者体贴入微的人性化、家庭式关怀。 管理服务中心24小时伴随着您，聆听您的心声、了解您的需求，以阳光般的热情时时刻刻为您排忧解难。 不管您在哪个角

13、落，您都可看到我们物业工作者忙碌的身影，无论您在生活还是工作上有任何要求，只要您拨通我们的服务热线，我们将最快来到您的身边，为您提供细致、周到的服务。通过人性化的服务，使住宿者感受到亲情、和谐、融洽的社会氛围，消除人与人之间的鸿沟，实现真正的人性化社区。 2）引入“员工是企住宿者人”的管理理念，为管理服务工作的实施提供保障。 多层面、多角度激励员工，以满足员工的物质与精神需要。 主张管理者与员工之间充分沟通，体现人与人之间的平等。 关注员工自我价值的实现，使员工与企业同步发展。 为员工创造公平竞争的工作氛围，实现“能者上，平者让，庸者下”的用人机制。 1.2.1.2 管理“以物为本”，实现物业

14、的保值、增值。 我们的管理将围绕维护住宿者权益，保持和提高物业的完好，从而使物业整体升值，真正体现管理以物为本。 我们将以房屋装修管理为重点开展工作，除加大宣传力度，勤检查、勤监督外，全面运用情、理、法手段进行管理，使宿舍楼外观达到整体、有序、统一，实现物业保值增值。 高品质的机电设备、先进的智能化设施是科技管理的保障。 对设备管理，我们以提高设施设备的可靠性、技术水平的先进性为重点，实行专人负责制。建立维修保养制度，实行动态维护，采用预防性维修和改善性维修的两级维修制度，并保持与供应商联络，以保证各类备品、备件的及时到位，从而缩短为住宿者服务的时间，体现人性化服务。 智能化设施管理，以维护更

15、新管理为重点，技术人员对设备进行有效监控，进行日常维护，以实现对整个社区的有效的充分的安全监控、有效到位的细分化服务。 在保证绿化用地的同时，美化空间环境。在总平面绿化布置上采用了草地、树木、小品相结合的手法，创建了一个山、水、家的理想人居环境。这些设施代表着品味与档次，因而要专人专职良好养护，从而保证其正常、有效地运转，力争创造出具有吸引力的新型环境，以满足住宿者的需求，也是我们今后的一个工作重点。1.2.2 策划思路 管理的整体设想及策划可概括为一个目标、二大创新、八项管理。 1.2.2.1 一个目标 宿舍楼的物业管理，在接管后争取成为苏州市有影响的宿舍楼的物业宿舍楼。 1.2.2.2 两

16、大类创新服务 安全防范管理服务 1）以管理处的管理为主线，专业一条线为依托，组建成专业的保安应急小组和接待服务中心，优化资源配合，发挥专业服务优势，在宿舍楼编织一只安全防护网。 2）为了使住宿者能充分了解和运用安全防范系统，我们在住宿者入住时提供操作手册，并对住宿者进行操作培训。 3）为宿舍楼住宿者提供应急特殊措施。如：我们将在服务中心设置住宿者热线，当住宿者需要紧急服务时，可通过热线，服务人员将会在最短的时间内提供优质的服务。 环境保护服务 突出宿舍楼小区人车分流管理。充分利用宿舍楼的人行休闲景观带，形成步行道、入口中心广场相结合的交通组织体系 1.2.2.3八大管理措施 1）措施一：服务过

17、程中前期介入与后期服务相结合 在物业管理前期介入期间，选择市内外几个类似物业宿舍楼进行参观学习，吸取他们的成功经验，拓宽思路，力争优化本宿舍楼设计和施工方案，在了解和更改的基础上为日后的物业实际运作、管理服务打好扎实的基础。 2）措施二：实施人才战略 在实际管理中，建立完善的员工培训体系，通过岗前、岗中以及专项培训使每位员工成为各个岗位的最佳人选。引入市场竞争机制，完善企业内部考核制度，实行竞聘上岗，使“贤者上、平者让、庸者下”。 3）措施三：真情营造绿色家园 在创造了愈来愈发达的城市文明的同时，离大自然也越来越远了。我们将用我们的真情播种绿色的祝福，保护人与自然的高度统一性，让人真实感受到自

18、然，努力将宿舍楼营造成绿色家园，我们的目标是“人人拥有一个绿色的家”。 （1）减轻小区宿舍楼的环境污染 住宅建筑存在于一定区域范围内的自然环境之中，是生态系统中的一个环节和阶段。这就要求我们必须最大限度地减轻住宅环境的污染，尽可能使废弃物减少到零排放或零污染。对装修时间的控制，我们将专门派人员进行管理，定时清场。对生活垃圾实行区外清运，严禁区内焚烧等行为。引导住宿者形成环保价值观和爱护景观的行为规范。 （2）加强绿化管理，美化住宅环境 我们接手管理以后，会大力改善绿化环境，安排专业的绿化工进行养护和管理。做到花草树木长势良好，无枯花、无破坏、无虫害，修剪及时、整齐美观，并与苗圃合作，对所有植物

19、进行分类标识介绍，增加住宿者的植物知识。 （3）真情监管居室装修，把好居室装修“绿色”关。营造绿色家园，须从居室开始，由于装修市场的不规范性，居室的装修已成为一个重要的污染源。我们将同有关组织合作，共同为住宿者提供“绿色”装修咨询。 4）措施四：环境建设中融入“人性化”理念 随着时代的进步，科技的发展，人们已经不再满足于一般的卫生、绿化、安全服务，人们希望生活在一个更体现文化色彩、更关注个性发展、更富有现代生活品位的生活环境之中，从而得到高品位人生体验和精神满足，而我们着力打造的环境建设中融入“人性化”理念正是满足了住宿者这种心理需求。 （1）我们将环境文化建设纳入物业管理日常工作中，由综合管

20、理部专人负责，齐抓共管。拟定制度，及时监督，并邀请住宿者代表组成环保小组，义务监督，沟通信息，发现问题，及时处理，我们将定期向社区成员公布环境公告。 （2）拟定宿舍楼环境手册，对小区的标志系统、办公系统、制服系统、公共设施系统、车体外观系统等进行全面的统一设计，真正做到和谐统一，有章可循，避免盲目散乱和视觉污染。如在入住期，我们将着手对各类商业用房进行合理调配和布置统一外在形象。对灯箱标牌的布置，实现统一规格、统一材料，安装高低、宽度、大小做到统一，文字由经营户自选设计；设置统一的空调机位；同时实行夜间灯光布置，由我们按规定时间统一开启等。 5）开展安全、有序、亲情、形象的保安管理服务 （1）

21、根据宿舍楼的实际情况，合理、科学地配备各岗位人员，实行24小时公共区域安全管理，确保区域安全。 （2）制定保安部工作标准，以制度保证各项工作的落实，确保管理无盲点。 （3）开展礼仪服务，每位保安做到主动开口问好服务，如“某先生，早上好！”，使住宿者倍感温馨。 （4）对全体保安进行设备设施知识培训，使每位保安具有正确的分析判断能力，发现隐患，及时处理。 6）规范操作，确保设备可运转率 （1）根据宿舍楼设备设施情况，制定工程部工作标准，各岗位职责、设备管理制度、设备运行检查与维修保养的操作规范和操作流程等。 （2）吸纳专业人才，所有设备人员持证上岗，定期进行技术培训，确保设备设施安全操作和正常运行

22、。 （3）重点设备设施如监控报警系统、水泵等实行认领制，责任落实到人，建立设备跟踪卡，记录维修保养情况，便于分析解决。 （4）与设备供应商、专家保持联系，确保配件供应，技术支持，有效保证设备安全运行。7）多方位联动，共建社区文化 为了使宿舍楼营造出一片共同呼吸的空间，形成邻里亲善的关系，我们将开展丰富多彩、行之有效的社区文化活动来拉近彼此的心灵距离。 具体做法有： （1）通过政府职能部门的社区服务网络平台，积极参加社区、街道组织的各项宣传文化活动，促进社区文化建设。 （2）与周边区域组成共建单位，增加本社区与周边住宿者的活动交流。 8）针对不同的物业类型，开展有特色的服务。在我们对住宿者和服务

23、资源进行细分后，初步形成认识，来指导我们的服务，为住宿者提供的服务和需求将以住宿者为中心，了解不同层次住宿者的各种需求，提供不同的需求服务。 1.3 设计图纸2、物业管理服务实施方案 2.1指导思想运用先进的物业管理技术，为住宿者提供全面规范、富有个性的服务，营造安全、优美、舒适的居住环境和尊重人、关怀人的人文环境，充分体现花园式安全文明宿舍楼主题。 2.2总体目标 自管理之日起，实行规范化、一体化、人性化管理。 2.3管理模式2.3.1一体化管理本宿舍楼是一个封闭式、多层的住宅宿舍楼，我们将实行一体化管理，管理服务的类型较多，我们把物业管理作为一个有机的整体看待，发挥一体化物业管理的整体效能

24、和综合效率，即从最细微处着手提供全面周到的服务，又着重做好关键，重点环节的工作，既强调各专业工种的分工，又注重相互的配合与协调，即提供常规性的公共服务，又提供针对性的专项服务和特约服务。我们在通盘考虑宿舍楼的整体状况的基础上，制定物业管理的基本方案，作为宿舍楼的管理指南，保证物业管理上的连贯性和协调性。 2.3.2人性化管理在本宿舍楼，我们将贯彻以人为本、人性化管理的思想，在物业管理中体现对住宿者的尊重与关怀。在管理服务过程中，公司管理部与住宿者将实行全方位的互动，既维护住宿者权利、服务住宿者、让住宿者满意，也便于物业管理工作的正常展开。在服务内容方面，我们将以住宿者为中心，为住宿者提供全面、

25、细致的公共服务，并在此基础上，提供丰富的生活配套服务，使住宿者真正感受到物业服务的周到与体贴。我们还将在宿舍楼倡导相互理解、相互关怀的社区文化，策划开展多样化、多层次的社区活动，培养并增强宿舍楼的整体凝聚力。 2.3.3标准化管理我公司将完全参照物业管理法律、法规进行标准化运作，具有一套完整、科学、严密的质量管理模式，在推行过程中，将积累一套丰富的实际操作经验。为树立优质、规范的物业管理服务提供保障。根据该宿舍楼的具体特点，合理设岗定员，对每个员工工作进行具体设计，做到专业清晰、业务饱满、职责到人。根据各个员工的工作职责与范围，规定在时间序列上的分解和空间位置上的移动，规定各步骤的程序和对应的

26、标准，把各项管理服务工作都纳入标准化管理的轨道。 2.3.4闭环式管理建立合理的监督机制。管理部定期向住宿者和住宿者代表通报工作，检查管理服务运作事务，并汇报日常工作的进展和计划;公司内部对各项过程与服务实行规范的监视和测量，分级监督、检查和考评;住宿者、客户对管理处工作实行公开监督制和公开评议制。建立信息反馈及处理机制。管理部作为主要的信息处理中心，24小时接受和处理各方面的信息，获得信息后，管理部分析处理，向相关人员发出指令并监督其及时改进;公司总部监视整个机制的运作情况，并为管理部的工作提供有力的指导和支持。各项信息实行闭环式管理，问题圆满解决后，将信息反馈给相关人员。保证管理信息畅通和

27、各项指令、目标的落实。 管理处管理架构图：保安防范保洁绿化工程维修财务管理社区文化社区活动特约服务保洁清洗绿化养护巡逻门卫监控日常维修巡检会计出纳2.4 管理运作流程2.4.1 管理工作流程2.4.1.1整体运作流程的设计原则是全面、合理、高效、环环相扣、相互制约，保证各环节紧紧衔接。 2.4.1.2各项工作运作过程由公司各职能部门参与并现场指导。2.4.1.3运作过程将由物业行住宿者管部门及开发商进行全程监督指导，对出现的问题及时进行沟通、协调并解决，以使春晖园东苑的日常管理能更成功、具有特色。管理运作流程图详见下页 管理工作流程图 发展商（住宿者委员会）物业公司 沟通协调 控 请 指 请

28、请 制 示 导 示 示 、 、 、 、 汇 考 监 监 汇 报 核 督 督 报 管理处（日常管理运作） 工作情况反馈 安排工作监管 、指导考核环境服务部秩序维护部工程技术部客服中心 互相协调完成计划与目标 2.4.3秩序维护管理流程为了保证宿舍楼小区公共秩序井然有序，我们拟派保安部全面负责小区车辆进出管理、人员出入管理、公共秩序管理、消防安全管理。并以责任制细化，落实到每个工作岗位，实行了年度目标考核。2.4.3.1车辆进出管理 1.1 车辆管理人员配备由保安部负责住宅区域地下及临时停车位的车辆停放管理，设置专门的车行通道，实行小区内人车分流。 1.2 车场设备及停车标示设置（1）设置简易的交

29、通标志。（2）地面有停车点。（3）收费管理的公共产权车库（棚）应24小时有专人管理，车辆停放有序，备有必需的消防器材，车库（棚）场地整洁，有照明，无明显积水，无易燃易爆及危险物品存放。2.4.3.1保安服务和消防服务 1）人员配置每班保安人员配置：主出入口1人，次出入口1人，监控室1人，有兼职巡逻。保安人员身体健康，工作认真负责。对小区日常护卫事项做出正常反应，能正确使用消防器材。上岗佩带统一标志，穿戴统一制服。2）门岗管理主出入口24小时值班看守，次出入口定时开放。对车辆进出管理和疏导，保持出入口畅通。对大件物品搬出实行记录。对外来人员进入进行登记。阻止小商贩随意进入小区。 3）巡逻管理每天

30、不定时在小区内巡逻。在遇到突发事件时，采取必要措施并及时报告管理处和相关部门。 4）技防设施和救助保安人员或安全管理人员有一定的消防知识，保证消防通道畅通。2.4.3.3公用设施管理 1）围墙：每季1次巡查围墙，发现损坏立即修复。 2）道路、场地等，每月1次巡逻街坊路面、侧石、围墙、窖井、健身设备等，发现损坏，在1月内组织维修。 3）休闲椅、室外健身设施等，每月1次巡查，发现损坏立告示牌，在1月内组织修复。 4）安全标志，对小区内危险、隐患部位设置安全防范警示标志或维护设施。 2.4.4 火警、火灾应急处理方案及措施 2.4.4.1 方案 1）通过对消防法规宣传、教育，增强住宿者消防意识，普及

31、消防知识。 2）设立兼职消防管理人员，负责消防工作的管理指导、检查、监督与落实，并组建义务消防队（物业管理处所有人员）。 3）建立专群结合的消防队伍，定期进行消防训练，每年举行一次消防、高层人员紧急疏散演习，并邀请住用人共同参与。 4）建立消防控制中心24小时值班制度，制定消防岗位责任制、消防档案管理制度。 5）建立各种消防设施、设备的检查和养护制度。 6）装修期间对室内消防系统进行严格控制，防止破坏，并严格控制使用明火。 7）制订有效的突发火灾的应急预案，设立消防疏散示意图，照明设施、指路标志完好，应急疏散通道畅通。 2.4.4.2 方案各种消防设施设备的检查和养护1）小区消防及通风设施、设

32、备：消防泵、增压送风、排烟设备每季启动1次，每年保养1次。消防栓箱内各种配件完好。地下室通风设备适时开启，确保设备运转正常，地下室通风良好。每年检测一次探测器，不合格的应当调换。每年检查1次消防水带、阀杆处加注润滑油并作1次放水检查。2）消控中心设备保持完好，需24小时值班监控，发现火警及时处置并报警。 2.4.5 社区文化活动流程图 2.4.5.1 社区文化活动管理制度 1）适用范围 适用于管业处组织开展的各类社区文化活动。寓教育于社区文化活动之中，创建高品们的人文环境。其职责包括： （1）管业助理负责编制社区文化活动计划，并具体组织实施. （2）管业处经理负责审核、批准社区文化活动计划。

33、（3）管业处其他部门员工有责任配合社区文化活动的顺利开展。 2）工作程序 每年年初管业经理根据管理处具体情况拟定本年度社区文化活动计划，实施过程中可根据实际情况在管业处经理批准后对计划做适当调整. 3）较大型社区文化活动 （1）管业经理在每次较大型的社区文化活动开展前，应拟定活动的实施计划，并报管理处及公司领导批准. （2）管业助理根据上级审批意见制定活动的具体方案. （3）管业经理应组织协调各部门完成活动的前期准备工作，并向业/租户及有关单位发出活动通知. （4）活动进行时，管理处指定的有关人员应注意安全防范工作，保障消防通道的畅通，防止意外事故的发生. E管理处相关部门人员在活动结束后应及

34、时清理现场. F在较大型的社区文化活动完成后。管业助理应及时填写社区文化活动记录表对活动进行总结。 4）常设性的社区文化活动 （1）管业处按规定时间开放社区文化活动中心，并设专人管理，以丰富物业/租户的日常文化生活。 （2）对社区文化活动中心的管理可参照WI/JF-09-04营业文娱场所管理规程执行。 2.4.5.2 社区文化活动计划 我们要以学习贯彻党的精神为主旋律，以提升市民素质为主抓手，结合“创先争优”、“机关文化建设”、“热爱伟大祖国，建设美好家园”活动，服务大局，创新载体，扎实开展工作，2017年我社区文体活动计划如下： 1）加强社区宣传教育工作，发挥舆论导向重要作用。 通过文艺形式

35、，广泛开展市民公德、法制、新型生育文化等内容的宣传工作。以社区市民学校为依托，积极开展面向不同群众层面住宿者的社区学习教育活动，加强与辖区学校的联系，构筑社区教育网络体系，全面提高住宿者受教育的程度。 2）扩大社区文体活动影响面，争取各方面均有所突破。 社区坚持以人为本，不断探索文化活动的新形式、新内容，继续深化参加社区文体活动对象普及面，大力结合读书节、邻里节、学生寒暑假校外实践的机会，积极引导和提倡全社区住宿者开展形式多样、内容健康向上的各类文体活动。 3）组织开展高品味的文娱活动，独具特色的文体活动。 充分利用社区文化资源，拓宽活动领域，经常组织开展高品味的节庆文化、广场文化和家庭文化为

36、重点内容的文娱活动。经常开展强身健体、寓教于乐、独具特色的文体活动。 4）开展文体活动培训活动，发展壮大社区文体队伍。 举办培训班，邀请老师来社区上课，以丰富住宿者的文化生活，调动住宿者参与社区文化活动的积极性，给社区文化增添新的活力。搜集挖掘社区和共建单位文化人才资源，并整理入库，通过整理出的各具特长、有才艺的人员名单，继续保持扩大原有文体队伍.开展社区文体工作是一条艰苦而又漫长的道路，需要我们不断地创新、不断地学习，不断提高自身素质，总结以往的工作成功经验，弥补存在的不足，使社区文体工作走向一个新的起点共同努力奋斗！ 以下是我社区2017年具体的活动计划： 三月份：三八妇女节健身活动，在社

37、区开展羽毛球活动，购买一些小礼品在园区里送给女同志。 四月份：举办“暖春踏青”活动，组织业望江公园参观游览，让住宿者们身临其境感受一下春天的气息和生活的美好。六月份：举办“庆六一 快乐天使”活动，联系并借助外界资源，举办一场文艺汇演活动，大量征集小住宿者的节目。 七月份：根据社区以已成立的心连文艺团，组织一些有文艺才能并热心的人，社区活动室开展老年人的文化活动，如舞蹈和歌唱活动，丰富社区老年人生活。 九月份：重阳节举行“九九重阳节,浓浓敬老情”活动，在社区以茶话会的形式，教师节由物业公司的领导给小区的教师送鲜花，以示敬意和祝福。十二月份：开展社区“健康讲座”活动，生活常识、健康常识、基本的法律

38、常识。在办好社区文化活动的同时，不断加强社区文化体育建设，争取将社区文化活动做好做大。活动流程图： 2.4.6 维修与便民服务 2.4.6.1 依法管理装修和违章搭建措施1）在签订住宿楼租赁合同时，与住宿者签署前期物业管理服务合同和订立住宿者临时管理规约，为物业管理行为的法制化、规范化奠定基础。2）把好入住办理时宣传交底关。办理住宿者入住手续时，发给住宿者住宿者手册，手册中包含小区管理制度、住宿者规约、住宅室内装饰装修管理办法等，均含有不得违规装修、私搭乱建、改变房屋使用性质等内容，以及违反规章的法律责任，并加强口头宣传。3）把好装修备案关。在装修备案时，对于不符合规定的内容不予同意，装修备案

39、人员不仅要耐心宣传违章装修、私搭乱建对于房屋安全、小区物业保值增值以及相邻关系的害处，而且还要从住宿者切身利益出发，提出合理化建议。4）把好检查落实关。加强巡查，切实执行建设部住宅室内装饰装修管理办法和苏州市城市房屋使用安全管理条例的规定，及时发现和制止违规装修、破坏房屋结构、私搭乱建、破坏房屋外立面美观统一以及改变房屋用途等行为。（1）严格装修检查、巡视。加强管理力度，掌握并记录每一住宿者的装修进度，工程部每天到施工现场随机了解施工情况，以防止乱搭乱建现象的发生和建筑外立面及公共部位发生损坏，阴止乱倒香蕉水、油漆、木屑刨花等行为，避免火险险情的发生。（2）加强对施工人员的管理。管理处与装修企

40、业签订房屋装修责任协议，以禁止各种不规范野蛮装修行为。（3）对违章装修、野蛮装修损坏共有部位共用设施，除赔偿或恢复原状外，必要时提交政府相关部门追究和处理。5）把好违章制止关。对于住宿者或装修施工队不听劝阻的，及时联系有关部门，并迅速组织人员，制止违章装修和搭建的行为，对于通过努力仍无法制止的违章装修、私搭乱建行为，或者违章装修造成严重后果的，及时通过行政执法部门或通过法律途径解决。具体可以通过以下几个途径：情理手段：住宿者出现违章装修，做到以理服人，以情感化住宿者，急取住宿者的支持和理解。行政手段：在住宿者不愿整改的情况下，向上级机关及住宿者的所在单位反映情况，取得行政上的支持，通过行政压力

41、督促整改。经济手段：根据江苏市房屋安全使用管理条例的有关规定，严惩违反装修有关规定的行为，提请房屋管理行政部门处于相应的经济赔偿和规定的处罚，以维护其他住宿者的利益。2.4.6.2 外观管理措施与承诺根据苏州市城市房屋使用安全管理条例及春晖园东苑的特点，也为保护建筑外观整体形象，小区内不得外装防盗窗、雨蓬与花架；空调外机定点定位；小区外围营业用房门面装饰统一。特承诺在春晖园东苑的外观管理上达到苏州市物业管理示范小区标准，具体措施如下：1）外观管理措施结合制止私搭乱建等装修管理措施一起进行，以制止各种不合规定或未经批准在外墙上附加设施以及随意在外墙上开门开窗挖洞、破坏外墙或改变外墙色彩等行为。2

42、）将外观管理具体内容在住宿者装修指南中，给予明确，在前期物业管理服务协议或住宿者临时规约中也作出约定。3）空调安装：分体式空调室外机组管理处制定统一安放位置，空调排出的冷凝水接入统一的排水管中。4）多层、小高层住宅晾衣架须按照管理处确定的统一式样、规格、材质、颜色安装，不可安装花架。为防止高空坠物，高层不可安装晾衣架、花架。5）提倡不装防盗窗。若要安装，须安装与窗玻璃内侧；敞开式阳台不可安装防盗网。6）商铺房的招牌、灯箱大小尺寸及安装位置须符合城管部门和管理处统一规定，并报请有关部门批准后方可安装。 7）装修高峰期间专门成立装修管理小组，加强对装修人员停车、材料堆放、材料搬运、房屋外立面等部位

43、的管理力度。 2.4.7 公共设施设备维修养护流程图 2.4.7.1具体管理1）道路、停车场：每天检查2次，随坏随修，做到平整无积水、无漏水、无缺陷，完好率100%。2） 明暗沟：每周检查1次，即坏即修，做到畅通、无积水、无塌陷、无鼠洞。3）路灯、庭院灯：每月检查1次，即坏即修，做到灯泡正常，灯罩完好无损，完好率100%。4）供水设施：每日保养，安全操作，运作情况正常，自动控制良好。每周维修保养各类阀门器材。每季泵体检查、更换磨损件、管道系统保养。做到阀门开闭灵活，系统密封良好，无泄漏，电机保护齐全，水表度数准确，运行无异常声响、工作轴承温度正常；连续不间断供水；有检查记录、维修保养记录。5）

44、供电设施：每日检查，做到各接线处无跳火、发热现象，指示灯、信号灯齐全，计量仪表准确。 2.4.7.2管理措施建立双重巡视制度，加强对公共设施的管理，防止或及时发现破坏情况。一是人员巡逻，二是闭路电视监控系统，一经发现，立即处理，并作好详细记录；充分发动住宿者，做好公益性的宣传；定期对公共设施进行检查，发现损坏或隐患及时修复或消际，保障其正常使用与安全，并作好记录；根据积压类公共设施的使用寿命及实际使用情况，进行及时的改造与更新。 1）档案建立市政设施明细表；市政设施维护保养记录；市政设施检查记录表；供水系统周检保养记录；沟、池、井清理记录表； 配电房、水电房巡视记录表。3、人员配置 3.1 人员配备原则 3.1.1 自我培养与外部引进相结合的原则 3