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1、,标鼎时代标鼎联合产业地产研究中心,产业地产项目的价值提升, 锐意地产思想家，产业地产专业服务商 ,2012年5月,“三维一体”思维法,产业地产,一、城市发展分析,城市发展是产业地产价值提升的前提,城市发展分析,什么是城市发展分析,产业规划分析,城市规划分析,产业地产,协同,协同,约束,引导,城市发展分析,指导 分解,反馈 影响,落实,落实,城市发展分析,产业竞争力是城市和区域发展的根源，城市功能的协调是产业竞争力得以持续的基础。,产业规划与城市规划在发展过程中式一种双向互促的关系，互为条件，互相作用，不断推动城市的发展。,产业作为城市发展的支柱和动力源泉，城市作为产业发展得载体和依托，产城一
2、体，构筑城市宜居宜业的发展格局。,什么是城市发展分析,城市发展分析,产业规划分析,从当地实际状况出发，充分论证国内外及区域经济发展态势后，对当地产业发展定位、产业体系、产业结构、产业链、空间布局、经济社会环境影响，实施方案等做出的科学计划。简单的说：产业规划是解决该区域内产业“发展什么”以及“如何发展”的问题。,产业规划概念,城市发展分析,产业规划分析内容,该区域产业发展战略与目标该区域产业结构及产业链该区域产业现状分析该区域产业发展政策,城市发展分析,产业规划分析方法,多纬度论证不同阶段客户需求市场调研筛选目标客户群,城市发展分析, 多纬度论证,产业池,政,企,研,国家战略解读,经典案例解读
3、,区域战略解读,城市资源解读,产业能力解读,？区域产业目标,？区域产业缺口,？产业链发展顺序,？利益与风险,城市发展分析, 不同阶段客户需求市场调研,促进区域发展增加就业与税收,企业成长阶段模型,加速器,孵化器,产业园,企业需求,发展载体,发展阶段,创客中心,创客中心,政府需求,城市发展分析, 筛选目标客户群,目标客户群,产业相关企业信息,项目定位,企业业务拓展需求,企业区域资源需求,企业项目配套需求,产业相关企业信息, ,城市发展分析,城市规划分析,为了实现一定时期内城市的经济和社会发展目标，确定城市性质、规模和发展方向，合理利用城市土地，协调城市空间布局和各项建设所作的综合部署和具体安排。
4、简单的说：城市规划是解决该区域内“土地如何合理利用”以及“空间资源如何有效配置”的问题。,城市规划概念,城市发展分析,城市规划分析内容,城市总体规划城市控制性详细规划土地政策,城市发展分析,城市规划分析方法,选址论证用地分析体量测算,城市发展分析, 选址论证（SWOT分析法）,优势,劣势,内部能力,外部因素,机会,风险, 招商能力, 运营能力, 融资能力, 招商能力, 运营能力, 融资能力, 土地政策, 产业政策, 交通, 土地政策, 产业政策, 交通,增长型战略,扭转型战略,防御型战略,多元型战略,城市发展分析, 用地分析用地规模,级别,类别,城市发展分析, 用地分析场地条件,场地平整度坡度
5、等级:5%5%-10%10%-15%大于15%,拆迁拆迁类型拆迁量拆迁难度,地质一般土质沙质难开挖石质,基础设施建设公路铁路机场水电加油站,周边产业农业工业服务业,周边自然环境山地湖泊河流海洋,内部敏感设施军事设施文物政府设施,城市发展分析, 体量测算业态规划,产业链,商务配套,住宅（公寓）配套,其他配套,产业链：核心行业上下游行业配套行业,商业配套：总部办公酒店会所会议培训,住宅(公寓)配套：员工宿舍专家楼员工居家,其他配套：文化设施体育设施景观设施,城市发展分析, 体量测算强度测算,二、构建适宜的运营模式,适宜的运营模式是产业地产价值提升的基础,构件适宜的运营模式,不同运营模式下的KPI,
6、运营核心,结构类型,园区形态,运营方式,模式一,模式二,模式三,土地运营,资源运营,资本运营,政府主导型,政企结合型,企业主导型,综合性园区,主力企业带动，土地一、二级开发并存,专业性园区,整合资源，促进产业链发展与服务提升,资本效应，驱动物业资产升值,构件适宜的运营模式,客户需求,重点风险控制,未来发展方向,模式一,模式二,模式三,定制化产品,配套服务,品牌效应,准确把握经济环境、政治环境,城市更新，扩展城市集群,产业升级，向产业高端和高端产业发展,产业资本与金融资本互动共赢,弹性的招商策略，良性的资金循环,核心产品模块化，快速复制,三、规划建筑设计系统解决方案,规划建筑设计系统解决方案是产
7、业地产价值提升的支撑,规划建筑设计系统解决方案,产业地产规划设计的变革,服务价值 设计价值,单一技术服务,综合系统服务,服务的细分程度越来越高，专业化程度加强,规划建筑设计系统解决方案,对接社会资源，建立服务平台，提升服务价值,人力资源,金融,行业协会,政府部门,服务平台,产业地产,研发,运营,技术,规划建筑设计系统解决方案,城市发展,金融服务,招商服务,咨询服务,运营服务,运营模式,以城市发展为导向，以整合各方面服务为保障，展开产业地产项目的相关工作。,技术服务, 综合系统服务是项目顺利推进的保障,规划建筑设计系统解决方案,项目设计管理,方案设计,项目咨询,工程设计,项目后期运营评估,规划建
8、筑设计系统解决方案, 产品细分、服务细分，需要无缝连接,四、经典案例分析,吉峰农机（西北(国际)农机机电贸易城）青羊总部基地,吉峰农机（西北(国际)农机机电贸易城）,城市发展分析, 公司背景,吉峰农机创始于1994年，经过15年发展，已形成传统农业装备、载货汽车、通用机电、农用中小型工程机械等四大骨干业务体系。总资产3亿，员工1000余人，下属控股直营店80余家，加盟店600余家，连锁网络覆盖四川、重庆、云南、贵州、陕西、江苏、广东、广西等地。公司现为中国连锁经营协会理事单位、国家一级农机营销企业、中国特许经营连锁百强企业、全国促创业带就业特许加盟50家示范单位。目前，在国家“支农、惠农”的大
9、好政策环境下，公司继续以“推动行业进步、发展现代农业”为己任，立志成为中国最优秀的农机连锁企业。,城市发展分析, 项目背景,西北（国际）农机机电贸易城项目总占地1200亩，总建筑面积150万平方米，由农业及工程机械化设备专业市场集群、综合商务配套区、农业生态化总部基地区三大功能板块组成。项目一期占地面积263亩，总建筑面积约32万平方米，将建设集聚现代化商贸流通、仓储物流、产品展示、配套商务服务、电子商务、农机检测、维修培训、农机科技博览、农机学术交流等为一体的城镇综合体。,城市发展分析, 项目定位,西咸新区重要功能承载区 秦汉新城核心增长极,西北农机城 西北生态总部城,跳出传统地产开发局限，
10、以区域运营高度成为西咸新区商贸、总部经济发展的最佳载体， 推动西咸新区产业集群发展；,以区域运营者姿态融入新区发展脉搏，以区域价值作为连接两大板块的纽带；,承载项目发展的两大核心板块,城市发展分析, 区域分析,选址分析,项目位于西安市西咸新区，位于多条高速与312国道的交汇处，其区域价值与交通价值尤为突显。,规模分析,项目用地规模1200亩，其中一期用地为263亩。,商业运营模式,产品结构,商业运营模式, KPI,规划建筑设计,区域交通及出入口设置,1#、2#地块为项目一期启动地块，总占地263亩，其中1#地块占地113亩，为工业用地性质，2#地块占地150亩，为商业与工业用地混用性质。福旬引
11、路是连接福银高速、咸旬高速的主通道，是目前地块人流来源主方向；,规划建筑设计,地块价值划分,南北向的咸旬高速引路，是本项目人流的主要方向，也是最主要的形象展示面。第二条是东西向的双韩路，它是本项目整体的联系纽带，向东约3公里可以直接上机场高速，因此是项目未来主要的商务流线。所以这两条道路两侧的用地价值都很大,规划建筑设计,道路交通及停车,规划建筑设计,道路交通及停车,规划建筑设计,商业业态设计及配套设施,规划建筑设计,形象设计,通过体量及建筑高度的变化形成丰富的天际线,规划建筑设计,形象设计,根据人的视觉感受，从远、中、近等不同广告位的设置，满足入驻商家不同层次的需求。,规划建筑设计,形象设计
12、,功能与美观结合的标识标牌，依照人体工程学感性知觉，符合观看者的需要，由远及近的，增强整个市场的辨识度。,规划建筑设计,模块化设计,4S5亩,4S5亩,4S5亩,4S5亩,4S5亩,4S5亩,2S,2S,4S7亩,4S7亩,4S10亩,4S10亩,4S5亩,青羊总部基地,城市发展分析,城市规划道路,青羊总部基地位于青羊工业集中发展区的核心区域，日月大道以北，成飞生活区以南，成飞大道以西，距三环路2.5公里，与规划中的城市区域中心“青羊新区”一路之隔。 青羊总部基地相对中心城区有一定的独立性，又有很好的可达性。,区域及选址分析,城市发展分析,青羊工业集中发展区 青羊工业集中发展区属于成都市产业布
13、局规划的20个工业集中发展区之一，在青羊区“五区一带”战略规划中占有重要地位，由三大部分组成：总部基地、时尚青年城、英国小镇，总占地3015亩。 (1) 总部基地青羊工业总部基地位于青羊工业集中发展区东区的核心区域，占地面积901亩，总建筑面积69万平方米，定位于发展新型总部经济，为企业打造彰显和提升企业形象气质的总部，形成企业翘楚聚集的精英领地。截至目前，总部基地引进国内外知名企业300余家，已入驻200余家，员工人数1.5万余人。（2）时尚青年城项目定位为“青年时尚生活特区”，位于青羊工业总部基地与英国小镇之间，总占地面积188亩，建筑面积约34万平米，是专门为入区企业员工打造的配套用房，
14、以5万平方米时尚主题配套商业为支撑，可提供生活、购物、休闲、娱乐“一站式”服务，目前已有太平洋影院等实力商家确定进驻，区域商业升级序幕即将在此拉开。（3）英国小镇英国小镇项目以国际领先设计理念，借鉴英伦建筑风格，形成了独具异域特色、功能齐备的居住小区。项目配备有4万平方米的商业设施，目前优玛特大型超市、德克士快餐等已经正常经营，可满足周边区域近8万居民的全方位需求，业态多样、品质上佳的商业配套必将有效提升区域商业的形象与档次。项目共约5000户居民,已全部交房。企业背景：成都青羊工业建设发展有限公司成立于2004年6月18日，由成都市青羊区国有资产监督管理办公室、成都置信实业（集团）有限公司、
15、四川合信实业有限公司共同发起成立的有限责任公司。,项目概况,城市发展分析,青羊总部基地总占地1089亩，主要服务四川并辐射整个西部地区。低密度、低容积率、高绿化的办公、研发、生产园区。,规模及特点,商业运营,独栋办公：300亩联合办公：601亩配套设施：188亩其中：一、二、三、四期近46万平方米总部研发楼及配套设施的建设，五期近39万平方米的总部研发楼及配套设施。,产品结构分析,商业运营模式, KPI,规划建筑设计,青羊新区为青羊区未来行政中心，位于铁路西环线以西、成飞基地以东、武侯区以北、清水河以南，总用地面积约10.6平方公里。随着青羊区政府搬迁至此区域，未来新区将成为常住人口达20万的
16、高尚住宅区与区域商业中心，将为东区项目提供稳定客源，二者形成呼应之势与集聚效应，必将协同提升区域商业氛围并促进区域商业全面发展，未来前景无限。,区域交通分析,规划建筑设计,日月大道,成飞大道,城市规划道路,城市规划道路,主干道,城市规划道路,园区道路,人行流线,整个园区车行流线充分利用 城市干道与区域规划道路，结合园区的组团规划，将主要车行规避与组团之外，组团内部形成单纯的人行流线与独立的景观空间。 停车方式主要为建筑底部地下室停车及架空层停车和部分地面停车。,道路交通及停车,规划建筑设计,延成飞大道和日月大道一侧的商业价值为最高，向西北侧逐渐递减,价值高,价值低,地块价值分析,规划建筑设计,
17、商业及配套设施,规划建筑设计,时尚青年城,规划建筑设计,由商业运营专业机构 置信资产中心统一规划、统一招商、统一管理，保证商业品质和经营繁荣。 置信商业联盟 通过由国内外知名的百货、超市、专业卖场以及餐饮、休闲、娱乐等各种业态的商业机构自愿加盟组成的强大商业网络资源平台。为商业投资、经营的个人或商业企业提供专业周到的经营合作、商业加盟、投资资讯、互动交流等服务。,时尚青年城,规划建筑设计,英国风情小镇,规划建筑设计,商业业态设计及配套设施,规划建筑设计,一期,二期,三期,四期,五期,时尚青年城,英国风情小镇,分期开发建设,规划建筑设计,园区均采用现代风格，根据不同的分期，在同一风格下，采用了不同的立面处理手法，运用色彩与材料的变化，达到园区建筑立面形象的丰富化。,立面示意,规划建筑设计,景观示意,“三维一体”思维法,产业地产,Thanks!,标鼎时代标鼎联合产业地产研究中心与您共迎产业地产时代到来！,
