投资开发有限公司财务管理手册.doc

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1、GMS管理体系文件之八投资开发有限公司财务管理手册（第二稿）受控状态：受控状态：受受 控控 号：号：持持 有有 人：人：文件编号：文件编号： YHTZ GMS08A发布日期：发布日期： 实施日期：实施日期： 编制人：编制人： 审核人：审核人： 批准人：批准人：目目 录录手册说明手册说明.11 财务管理财务管理.21.1 财务管理办法.21.2 财务会计基本工作规范.61.3 财务会计核算办法.81.4 票据管理办法.111.5 会计档案管理办法.142 成本管理成本管理.162.1 项目开发成本核算办法.162.2 管理费用核算办法.232.3 营业费用核算办法.253 财务控制管理财务控制管

2、理.263.1 资金计划预算办法.323.2 财务付款控制办法.343.3 固定资产管理办法.363.4 差旅费开支管理办法.383.5 销售收款内部控制办法.413.6 委派会计管理办法.433.7 审计管理办法.464 财务分析报告制度财务分析报告制度.494.1 财务分析报告编制办法.494.2 项目经济分析管理办法.535 合同合同管管理办法理办法.55 手册说明手册说明1、手冊內容、手冊內容本手册是公司为导入 GMS 管理模式，实施全面管理体系所编制而成，包括： 公司财务管理体系的范围； 公司关于财务管理体系要求的所有办法、规程文件。2、适用范围、适用范围本手册适用于公司、各部门、各

3、项目工程的财务管理。3、手册管理、手册管理本手册为公司受控文件，由公司总经理批准颁布执行。手册管理的所有相关事宜由公司综合办公室统一负责，未经总经理批准，任何人不得将手册提供给公司以外人员。手册持有者调离工作岗位时，应将手册交还综合办公室，办理核收登记。手册持有者：3.1 总经理；3.2 财务总监；3.3 副总经理、总经理助理；3.4 综合办公室（存档） ；3.5 财务部经理。本手册除持有人外，相关文件应发放至有关执行人员，综合办公室做好复印和发放登记。手册持有者应妥善保管手册，不得损坏、丢失、随意涂抹，严禁私自复印或转借给其他公司或人员。在手册使用期间，如有修改建议，各部门负责人应汇总意见，

4、及时反馈到公司综合办公室。综合办公室每季度的最后一个月的 28 日（节假日提前）对手册的适应性、有效性进行评审，必要时对手册予以修改，执行GMS 体系文件管理程序的有关办法。1 财务管理财务管理1.1 财务管理办法为加强公司的财务管理工作充分发挥财务在公司经营管理和提高经济效益中的作用，特制定本办法。1 1 公司财务部门的职能1.1 认真贯彻执行国家有关的财务管理办法。1.2 建立健全财务管理的各种规章办法，编制财务计划，加强经营核算管理，反映、分析财务计划的执行情况，检查监督财务纪律。1.3 积极为经营管理服务，促进公司取得较好的经济效益。1.4 厉行节约，合理使用资金。1.5 合理核算公司

5、经营收入、成本、费用等会计事项，及时完成需要上交的税金及管理费用。1.6 对财政、税务、银行及其他有关部门依法了解、检查财务工作，主动提供有关资料，如实反映情况。1.7 完成公司交给的其他工作。2 2 公司财务部由经理、主管会计、记账会计和出纳组成。3 3 公司各部门和职员办理财会事务，必须遵守本办法。4 4 会计年度自一月一日起至十二月三十一日止，并采用人民币为记账币种。5 5 会计凭证、会计账簿、会计报表和其他会计资料必须真实、准确、完整，并符合会计办法的办法。6 6 财务人员办理会计事项必须填制或取得原始凭证，并根据审核的原始凭证编制记账凭证。出纳制单、会计审核及经理复核，都必须在记账凭

6、证上签字或盖章 。7 7 财务工作人员应当会同综合办公室专人定期进行财务清查，保证账簿记录与实物、款项相符。8 8 财务人员应根据账簿记录编制会计报表上报总经理，并同时报送有关部门。会计报表分月、季、年报。会计报表须制表人签名及经理审核并有公司负责人签名。9 9 财务人员对本公司实行会计监督。财务工作人员对不真实、不合法的原始凭证，不予受理；对记载不准确、不完整的原始凭证予以退回，要求更正、补充。1010 财务人员发现账簿记录与实物、款项不符时，应及时向总经理提出书面报告，并请求查明原因，做出处理。财务人员对上述事项无权自行做出处理。1111 财务工作应当建立内部稽核办法，并做好内部财务检查。

7、出纳人员不得兼管稽核、会计档案保管和收入、费用、债权和债务帐目的登记工作。1212 财务检查每季一次。检查人员依据检查结果，做出检查报告，报送总经理。1313 财务工作人员调动工作或者离职，必须与接管人员办清交接手续。财务工作人员办理交接手续，由综合办公室主任、财务总监或总经理授权人员监交。1414 本办法由财务部负责解释，自发布之日起施行。 1.2 财务会计基本工作规范1 财务人员要求财务人员要求1.1 公司的财务部经理、主管会计、记账会计和出纳及应当具备下列基本条件：1.1.1 坚持原则，廉洁奉公并具有会计专业技术资格。1.1.2 熟悉国家财会法律、法规、规章和方针、政策，掌握本行业业务管

8、理的有关知识，并有较强的组织能力。1.1.3 身体状况能适应本职工作的要求。1.1.4 能适应公司财务轮岗的工作安排。1.2 会计人员应当保守本公司的商业秘密，不得私自向外界提供或者泄露公司的会计信息。3 财务人员变动财务人员变动会计人员工作调动或者因故离职，必须将本人所经管的会计工作与接替人员做好交接，否则不得调动工作或离职。会计人员办理移交手续前，必须及时做好以下工作：2.1 已经受理的经济业务尚未填制会计凭证的，应当填制完毕。2.2 尚未登记的账目，应当登记完毕，并在最后一笔余额加盖经办人员印章。2.3 整理应该移交的各种资料，对未了的事项写出书面材料。2.4 编制移交清册，列明应当移交

9、的会计凭证、会计账薄、会计报表、印章、现金、有价证券、支票薄、发票、有关文件、其他会计资料和物品等内容，以及会计电算化所用的软件、密码、会计软件数据及有关资料、实物等内容。2.5 会计人员办理交接手续，必须严格按照公司财务人员调离工作交接办法进行工作交接。2.5.1 现金、有价证券要根据会计账簿的有关记录进行交接，有差异时，移交人员必须限期清查。2.5.2 会计凭证、会计账簿、会计报表、印鉴和其他会计资料必须完整无缺。2.5.3 编制银行存款余额调节表调节相符，并对长期未达账项作出说明，各种财产物资和债务债权的明细账户余额要与总账余额核对相符，保证账账相符、账实相符。2.5.4 对需要移交的遗

10、留问题，应写出书面材料。2.5.5 交接完毕后，交接双方和监交人员要在移交清册上签名，移交人员对所移交的会计凭证、会计账簿、会计报表和其他有关资料的真实性承担法律责任。3 对原始凭证的基本处理要求对原始凭证的基本处理要求3.1 原始凭证的内容必须具备：凭证名称；填制日期；填制凭证单位名称或者填制人姓名；经办人的签名或者盖章；接受凭证单位名称；经济业务内容；数量、单价和金额。3.2 自制原始凭证必须有制单人签名或盖章。3.3 原始凭证的大写与小写必须相符，购买实物的原始凭证必须有验收证明。支付款的原始凭证，必须有收款单位和收款人有效的收款证明。3.4 职工借款凭据，必须附在记账凭证之后。收回借款

11、时，应另开收据或者退还借据副本，不得退还借款凭据。3.5 原始凭证不得涂改、挖补，发现原始凭证有错误的，应当由开出单位重开或者更正，更正处应当加盖开出单位公章。4 记账凭证的基本要求记账凭证的基本要求4.1 记账凭证的要求必须具备:填制日期、凭证编号、业务摘要、会计科目、金额、所附原始凭证张数、填制凭证人员、审核人员以及财务部经理签名或盖章。4.2 填制记账凭证时应当对记账凭证进行连续编号，一笔经济业务须填制两张以上记账凭证的，必须采用分数编号法编号。4.3 除结账和更正错误的记账凭证可以不附原始单据外，其他记账凭证必须附有原始凭证。如果一张原始凭证涉及几张记账凭证，可以把原始凭证附在一张主要

12、的记账凭证后面，并在其他记账凭证上注明附有该原始凭证的记账凭证的编号或者附原始凭证复印件。4.4 记账凭证填制完经济业务事项后，如有空行，应当自金额最后一笔金额数字下的空行处至合计数上的空行处划线注销。5 对会计账簿的基本要求对会计账簿的基本要求5.1 财务部应严格按照财务办法的办法设置会计账簿。会计账簿包括总账、明细账、日记账和其他辅助性的账簿。5.2 现金账和银行账必须采用订本式账簿。不得用银行对账单或者其他方式代替日记账。5.3 用计算机打印的会计账薄必须连续编号，经审核无误后装订成册，并有订装人、审核人及财务部经理签字或盖章。5.4 计算机帐中现金账、银行账及其他货币资金帐页要求每月

13、10 日前将上月帐页打印出来，其他帐页每年打印一次。1.3 财务会计核算办法1 为适应公司外向型经济的发展，充分体现会计信息的可检验性，特制定本办法。2 会计科目的应用及账户设置，按本公司办法执行，不得任意更改或自行设置，个别因业务需要增科目时，须报公司财务部审核、总经理批准。房地产开发公司会计科目目录房地产开发公司会计科目目录3 原始凭证处理程序：原始凭证处理程序：（见附件）4 核算组织处理程序流程图：核算组织处理程序流程图：（见附件）记账凭证汇总表核算的特点是：先定十天将所有记账凭证汇总编制成汇总表，然后再根据凭证汇总表登记总分类账。5 记账规则5.1 登记账簿使用钢笔写（除了复写的以外，

14、不得使用铅笔和圆珠笔） ；5.2 记账凭证和账簿上的会计科目及子、细目用全称，不得随意简化或使用代号；5.3 记账须根据审核过的会计凭证：除按照会计核算要求进行转账时，用记账员写的转账说现金银行存款其他货币资金短期投资应收票据应收账款其他应收款坏账准备预付账款物资采购采购保管费库存材料库存设备低值易耗品固定资产累计折旧固定资产购建支出固定资产清理无形资产递延资产待处理财产损益银行借款应付票据应付账款预收账款应付工资应付福利费应付利润递延税款实收资本资本公积盈余公积本年利润利润分配开发成本开发间接费用经营收入经营成本经营税金及附加其他业务收入其他业务支出销售费用材料成本差异委托加工物资开发产品分

15、期收款开发产品周转房待摊费用长期投资应交税金其他应交款其他应付款预提费用长期借款应付债券长期应付款管理费用财务费用营业费用投资收益营业外收入营业外支出出租收款开发产品明作记账依据外，其他记账凭证都必须以合法的原始凭证为依据。没有合法的凭证，不能登记账簿，且每张记账凭证必须由制单、复核、记账会计主管分别签名，不得省略；5.4 会计分录和科目的对应关系，原则上，一种经济事项分别或汇总编一套分录，不得将不同内容的多种经济事项合并编制一套分录；5.5 明细账应及时登记，总账定期登记；5.6 每笔账记完后，在记账凭证上画“”号；5.7 记账的文字和数字应端正、清楚，严禁刮擦、挖补或涂改，不得跳页，应将空

16、行或空页画斜线注销；5.8 红字冲账除了用于更正错误外，还可用于下列事项：-经济业务完成后，发生退回或退出；-经济业务计算错误而发生多付或多收；-账户的借方或贷方发生额需要保持一个方向； -其他必须冲销原记数字的事项。5.9 记账发生错误，用以下方法更正：5.9.1 记账前发现记账凭证有错误，就先更正或重制记账凭证。记账凭证或账簿上的数字差错，应在错误的全部数字正中画线，表示注销，并由经办人员盖小图章后，将正确的数字写在应记的栏或行内；5.9.2 记账后发现记账凭证中会计科目、借贷方向或金额错误时，先用红字填制一套与原用科目、借贷方向和金额相同的记账凭证，以冲销原来的记录，然后重新填制正确的记

17、账凭证，一并登记入账。如果会计科目和借贷方向正确，只是金额错误，也可另行填制记账凭证，增加或冲减相差的金额。更正后应在摘要中注明原记账凭证的日期和号码，以及更正的理由和依据。5.9.3 报出会计报表后发现记账差错时，如没有变更原来报表的，可以填制正确的记账凭证，一并登记入账。如果会计科目和借贷方向正确，只是金额错误，也可另行填制记账凭证，增加或冲减相差的金额。更正后应在摘要中注明原记账凭证的日期和号码，以及更正的理由和依据。5.10 各账户在一张账页记满后接记次页时，需要加计发生额的账户，应将加计的借贷方发生额和结出的余额记在次页的第一行内，并在摘要栏中注明“承上页” 。5.11 月、季、年度

18、末，记完账后应办理结账，为了便于结转成本和编制会计报表，有发生额的账户，应分别结出月份、季度和年度发生额，在摘要栏注明“本月合计” 、 “本季合计” 、“本年合计”的字样，在月结、季结数字上端和下端均画红线。在年结数字下端画双红线。结总的数字本身均不得用红字书写。发生额数不多的账户，也可不结总。不需要加计发生额的账户，应随时结出余额，并在月份、季度余额下端画单红线，在年度余额下端画双红线；5.12 编制会计报表前。必须把总账和明细账记载齐全，试算平衡，每个科目的明细账各账户的数额相加总和同该科目的总账数额核对相符。不准先出报表，后补记账簿。5.13 年度更换新账时，需要结转新年度的余额，可直接

19、过到新账各账户的第一行，并在摘要栏内注明“上年结转”字样。必要时，详细注明余额组成内容，在旧账的最后一行数字下面注明“结转下年”字样。结转以后的空白行格，包括不结转余额的账户，画一条斜线注销或盖章注销。6 结账、对账6.1 结账是指结算各种账簿记录，它是在一定时期内所发生的经济业务全部登记入账的基础上时行的，具体内容如下：6.1.1 在结账时，首先应将下期内所发生的经济业务记入有关账簿；6.1.2 本期内所有的转账业务，应编成记账凭证记入有关账簿，以调整账簿记录。如待摊、预提费用应按办法标准予以摊销提取；6.1.3 在全部业务登记入账的基础上，应结算所有的账簿；6.2 对账是为了保证账证相符，

20、账实相等，具体内容如下：6.2.1 账证核对：是指各种账簿（总账、明细分类账以及现金管理和银行存款日记账等）的记录与会计凭证（记账凭证及其所附的原始凭证）的核对，这种核对主要是在日常编制凭证和记账过程中进行。月终如果发现账账不符，应再对账簿记录与会计凭证进行核对，以保证账证相符。6.2.2 账账核对每月一次，主要是总分类账各账户期末金额与各明细分类账账面余额相核对，现金、银行存款二级账与出纳的现金、银行存款日记账相核对，会计部门的各种财产物资明细分类账期末余额与财产物资管理部门和使用部门的保管账相核对等。6.2.3 账实核对分两类：第一类是现金日记账账面余额与现金实际库存数额相核对，银行存款日

21、记账账面余额与开户银行对账单相核对，要求每月核对一次；第二类是各种财产物资明细分类账账面余额与财产物资实有数额相核对，各种往来账款明细账账面余额与有关债权债物单位的账目相核对等，要求每季核对一次。附件一：附件一： 原始凭证处理程序：原始凭证处理程序：经办人、部门负责人、总经理核准签字出纳审核原始、记账凭证付款会计审核制作记账凭证、编号主管审核原始、记账凭证，登账附件二附件二：核算组织处理程序流程图：核算组织处理程序流程图：原始记录凭证记账凭证明细分类表总分类表现金日记账成本报告书现金流量表损益表资产负债表财务报告说明书1.4 票据管理办法1 1 支票的管理支票的管理1.1 空白支票和支票印鉴，

22、必须专人、分开保管。支票必须随签发、随盖章，不得事先盖章备用，严防支票遗失和被盗。1.2 财务部指定专人负责支票的购买及使用，并建立支票登记本，按照支票号码逐一进行登记。对已签发出的支票，要及时催报注销。并定期核对，做到心中有数，发现丢失短少，必须及时查找，同时向领导汇报。1.3 公司采购人员及有关人员每次借用支票一般不超过两张，特殊情况最多不得超过 5 张，已用的支票应于当日将支票存根和原始凭证一并交回财务部。遇特殊情况当日报账有困难的，最多不得超过 3 天。财务部接到交回的支票存根时，要核对号码及时注销，财务部对借出的支票有权随时督促报帐。1.4 借用支票人员必须对所借支票予以妥善保管，不

23、得随便乱改。保管和签发支票要按办法办理，否则发生支票丢失而使公司财产遭受损失的，要追究当事人的责任，并根据情况赔偿部分或全部经济损失。1.5 借用支票人员一旦发现支票丢失被盗，应立即查找，及时向领导汇报，并向财务部反映，协助财务部人员迅速到银行办理挂失手续，并通过报纸声明作废。1.6 签发支票时，支票日期、收款单位、金额、用途各项内容要填写真实、齐全，字迹要清晰，不得更改大小写金额，为避免签发空头支票，财会人员应准确地控制银行存款余额，及时正确的记载账务，定期与银行对账单进行核对，发现问题及时解决。1.7 严格执行结算办法，必须做到：1.7.1 不准签发远期或空头支票；1.7.2 不准将支票出

24、租、出借或转让给其他单位和个人使用；1.7.3 不准将支票做抵押；1.7.4 不准签发印鉴不全、印鉴不符的支票。1.8 支票使用要求1.8.1 支票金额起点为 1000 元。 1.8.2 支票有效期 10 天，背书转让地区的转账支票付款期为 10 天（自签发的次日起，到期日遇假日顺延） 。1.8.3 签发支票应使用碳素墨水填写，没有按办法填写，被涂改冒领的，由签发人负责。1.8.4 不得更改支票大小写金额和收款人姓名，其他内容如有更改，必须由签发人加盖预留银行印鉴。1.8.5 因个人原因签发空头支票和支票印章与预留行印鉴不符而造成的退票，银行的罚款由个人承担，屡次发生的，公司给予严肃处理。1.

25、9 过期、作废支票要按号订在原始凭证号中，妥善保管，不准将支票乱扔乱放。2 发票与收款收据管理2.1 发票的购买：根据业务需要，所需要发票由财务部向税务部门提出申请，编制购买计划，凭税务部门核发的“发票准购证” ，到税务部门购买。 2.2 发票的登记办法2.2.1 购买、发出发票时，要核对数目并按号码顺序登记，以备查。按季向所在税务部门报送“公司使用发票情况报表” 。2.2.2 业务部门只能使用从财务部领取的发票；领用时要核定发票本数和号码，原则上用一本、领一本。2.2.3 发票领用用票部门和个人， 至财务部按办法填写发票使用登记簿 。 2.2.4 发票存放 用票部门和个人，须按照主管地方税务

26、机关的办法，存放和保管各种发票，不得擅自损毁。已开具发票的存联，按办法保存 。2.3 发票的使用规范2.3.1 开具发票应当按照办法的时限、顺序，逐栏、全部联次一次性如实开具，并加盖单位财务印章或者发票专用章。即符合以下“六性”：2.3.1.1 使用范围的准确性；2.3.1.2 填开格式的规范性；2.3.1.3 填开内容的真实性、完整性；2.3.1.4 填开时间的依次性；2.3.1.5 填开号码的顺序性；2.3.1.6 填开方式的正确性。2.3.2 发票必须复写，按照号码顺序使用，内容必须填写齐全，抬头不写单位，应划横线，文字数字必须端正、清楚、开票人必须要签全名。如果发现错开、错写必须予以作

27、废，另开一份，并将作废的一份贴在原存根联上一并保存，同时，在作废票上写清“作废”字样或加盖“作废”印章。2.3.3 业务部门对已使用完的发票存根，由经理按照收据顺序号码，逐号进行检查，是否有空白发票、短联和短号。经检查无误后，持旧发票到公司财务部办理换取发票手续，同时在旧发票封面上签字盖章。2.3.4 发票缴销部门或个人按照办法用毕发票，必须及时交财务部缴销。2.3.5 发票续领续领发票必须先查验己用发票，将以前领用的发票结清销号, 实行验旧换新。2.3.6 专人管理部门开具发票应设专人管理，并于申领发票前上报财务备案。2.3.7 任何部门和个人不得转借、转让、代开发票； 2.3.8 使用发票

28、的部门和个人应当妥善保管发票，不得丢失。 2.3.9 使用发票的部门和个人于月底应接受财务部门发票管理人员对发票的查验。3 本办法适用于项目部/子公司的票据管理。4 本办法由公司财务部负责解释。5 本办法自颁布之日起施行。1.5 会计档案管理办法1 为加强会计管理，特制定本管理办法。2 公司的会计档案包括；会计凭证、会计账簿、会计报告、查账报告、验资报告、财务会计办法以及与经营管理有关的其他重要文件，如合同、章程、资金预算等各种会计资料。3 会计档案的保存 3.1 财务部应有专人负责保存会计档案，定期将财务部归档的会计资料，按顺序立卷登记，移交档案室保管。3.2 会计档案的保管期限为永久保存和

29、定期保存两类。3.3 会计档案保管到期需要销毁时，由会计档案管理人员提出具体销毁意见，经部门经理审查，总经理批准后执行。由会计档案管理人员编制会计档案销毁清册。销毁清册应由综合办公室和财务部有关人员共同参加，并在销毁单上签名或盖章。4 会计档案的借用 4.1 财务人员因工作需要查阅会计档案时，必须按办法顺序及时归还原处，若要查阅入库档案，必须办理有关借用手续。 4.2 集团内各单位因公需要查阅会计档案时，必须经本单位领导批准证明，经财务经理同意，方能由档案管理人员接待查阅。外单位人员因公需要查阅会计档案时，应持有单位介绍信，经总经理同意后，方能由档案管理人员接待查阅，并由档案管理人员详细登记查

30、阅会计档案人的工作单位、查阅日期、会计档案名称及查阅理由。 4.3 会计档案一般不得带出室外，如有特殊情况，需带出室外时，必须经财务部经理批准，并限期归还。5 由于会计人员的变动或会计机构的改变等，会计档案需要转交时，须办理交接手续，并由监交人、移交人、接收人签字或盖章。6 本办法适用于公司总部、下属全资及控股公司7 会计档案保管期限见下表。档案名称保管期限1 会计凭证类1.1 原始凭证类、记账凭证 其中：涉及外来和对私改造的会计凭证 1.2 银行存款余额调节表 2 会计账薄类： 2.1 日记账 其中：现金和银行存款日记账 2.2 明细账、总账、辅助账 2.3 涉及外来和对私改造的会计账簿 3

31、 会计报表类3.1 主要财务指标报表 3.2 月、季度会报表 3.3 年度会计报表 4 其他类：4.1 会计档案保管清册及销毁清册 4.2 财务成本计划 4.3 主要财务会计文件、合同、协议 15 年永久3 年15 年25 年15 年永久3 年15 年永久25 年3 年永久2 成本管理成本管理2.1 项目开发成本核算办法1 目的目的为了加强公司的成本、费用核算，提高公司的经济效率，规范房地产开发公司成本核发算方法，根据公司财务通则 、 公司会计准则和房地产开发公司会计办法 ，结合本公司实际情况及管理要求，特制定本办法。2 适用范围适用范围本办法适用于公司财务部及与开发项目相关联的有关部门。3

32、职责分配职责分配3.1 开发公司按照分级、归口管理、权责结合、责任到人的原则，建立健全与生产管理体制相适应的责任制。3.2 财务部负责全面的经济核算，负责编制计划成本和降低成本措施，核算开发项目实际成本，负责编制和汇总年、季度成本报表。3.3 公司的总经理，对公司开发经营的经济效果负全面责任；公司副总经理负责协助总经理的开发经营和成本控制工作。3.4 成本合约部预算造价人员协助财务部的工作。采取有效措施，节约投资、降低成本，对成本控制效果负责。3.5 公司各职能部门，应结合本部门的职责，在总经理的领导下，以成本合约部预算造价人员为核心参与公司成本管理，向财务部提供有关数据资料，对本部门的成本管

33、理负责。3.5.1 营销策划部组织有关部门编制商品房销售计划、确定产品价格，负责办理产品预售、组织收取购房定金，及时办理产品销售，搜集并向有关部门提供市场信息。3.5.2 发展规划部负责开发项目总体规划，设计方案的选优；按批准的规划设计严格控制开发项目投资规模；组织开发项目可行性研究，对项目提出决策性建议。3.5.3 工程管理部编制年度开发建设计划，执行工期定额，严格控制建设周期；按开发项目规划征购建设用地，及时组织拆迁安置和地上、地下物处理，及“七通一平” ，减少前期工程费用；按基本建设程序和规划设计要求组织工程实施；负责工程质量监督、检查，组织工程质量的评定和竣工工程的质量验收。负责材料设

34、备的采购供应计划，核算材料设备的价格，降低采购成本；健全保管和收发办法，加强材料、设备的管理；办理收料与供料的结算手续，及时结算购房单位应负担的材料差价，降低材料成本。3.5.4 成本合约部参与开发项目可行性研究，编制开发项目投资概算和审核施工图预算；合理编制招标工程的造价标底；同有关部门签订合同并履行合同中的经济条款；编制计划成本。3.5.5 综合办公室负责编制管理费用开支计划，制定管理费的节约措施并组织实施；对管理费用实行指标分管，归口负责。4 成本核算的对象及要求成本核算的对象及要求4.1 成本核算对象一般应在开工之前确定，一经确定就不得任意改变，更不能互能混淆、串户。成本核算对象应结合

35、工程地点、用途、结构、装修、层高及施工队伍等因素，分别做以下处理：4.1.1 一般的开发项目以每一独立编制设计概（预）算或每一独立的施工图预算所列的单项开发工程项目为成本核算对象。4.1.2 同一开发地点，结构类型相同的群体开发项目开竣工时间相近，同一施工队伍施工，可以合并为一个成本核算对象。4.1.3 对于个别规模较大、工期较长的项目，可以结合经济责任制的需要，按开发项目的一定区域或部位划分成本核算对象。4.2 各成本项目的预算成本（计划成本）和实际成本的核算范围，计算口径必须一致。4.3 成本核算应根据计算期内已完工程实际消耗和实际价格，按照“权责发生制”的原则，分别进行成本核算，做到手续

36、完备、内容真实、准确及时。按照“收益与费用配比”的原则，正确使用“待摊费用”和“预提费用”科目。5 成本项目和开支范围成本项目和开支范围5.1 根据房地产开发公司会计办法办法，开发产品的成本项目分为：土地征用及拆迁补偿费；前期工程费；建筑安装工程费； 基础设施费；公共配套设施费；开发间接费（开发公司没有二级管理机构则无此项目） 。5.2 成本开支范围5.2.1 土地征用及拆迁补偿费土地征用费：土地、育苗、集体财产、私人财产、平整农田补偿费，新菜田基金；耕地占用税；劳动力安置费：安置劳动力单位补贴款、超转人员安置费等；地上地下物拆迁补偿费：指私产评估、搬家费、拆迁费、伐树费、单位拆迁费、清理费、

37、安置动迁用户支出，地上地下市政管线拆改费。拆改旧建筑物回收的残值冲减此成本费用。5.2.2 前期工程费规划设计勘测费：居住区总体规划、设计项目可行性研究、环境评估、水文、地质勘察、测绘等费用；三通一平：为达到施工要求而发生修建道路，通水通电及伴随的破路、占地、维护、看管线、场地填土、平整费用；前期不可预见的其他费用。5.2.3 建筑安装工程费：列入建筑安装工程施工图预算项目的各种建筑工程费及设备费。5.2.4 公共配套设施费：列入建筑安装工程施工图预算项目内的，在开发区内构成独立的非营性建筑项目。如居委会、派出所、托儿所、消防、锅炉房、公厕；另外还有邮局、中小学、文化站、站诊所、卫生站等。5.

38、2.5 基础设施费：开发区内各种基础设施有开发区红线内道路及附属设施；供水管线、高压水泵房、环卫设施。5.2.6 开发间接费：指公司内部独立核算单位为开发产品而发生的各项间接费用。包括开发人员的工资、奖金、福利费（按工资总额 14%提取计入） 、折旧费、修理费、办公费、劳动保护费、差旅交通费、周转房摊销、低值易耗品摊销、咨询费、诉讼费、物资消耗、技术开发费、其他费用等。6 计划成本编制计划成本编制6.1 开发项目的计划成本必须以开发项目总体规划为依据，由成本合约部预算编报。6.1.1 编制计划成本的依据经批准的开发项目总体规划；工程项目设计概算；经审核的工程预算，平方米造价指标、中标价等；市政

39、府发布的征用土地和动迁的法规以及依法规而进行征地动迁的测算资料；中国人民银行发布的有关贷款利率现行文件；管理费用计算方法；市政府及其他有关部门制定的有关税费标准。6.1.2 编制计划成本的作用是确定商品房价格的依据；是编制年度计划成本，制定成本降低措施、内部承包考核的依据；是控制、分析、考核成本支出的依据；6.2 各单位编制所承担开发项目的年度成本计划，分解为季、月计划。成本合约部汇总后，下达成本计划指标，协调与计划成本的关系，并考核完成情况。7 会计核算会计核算7.1 财务部对成本核算对象进行日常会计核算工作，建立成本账目，依据统一的核算办法归集分配成本费用，及时结转。7.2 成本费用的归集

40、、分配。根据开发公司会计办法办法，在建设开发过程中所发生的成本费用，应在下列科目中核算。7.2.1 开发成本本科目核算开发各种商品性建设场地所发生的各项建设费用。公司开发的建设用地，如果仅为商品房建设使用，且能分清使用对象，其成本费用可直接记入“开发成本”科目核算，如果开发的同一建设场地所发生成本费用应由两个以上成本核算对象负担，应先通过本科目进行归集，再按一定标准记入有关房屋建设成本中。本科目下设立六个成本项目：土地征用及拆迁补偿费；前期工程费；建筑安装工程费；公共配套设施费；基础设施费；开发间接费。7.2.1.1 成本归集。在建设过程中发生的成本费用：借：开发成本工程贷：银行存款或应付账款

41、单位7.2.1.2 成本结转开发完成的商品性建设场地借：开发产品土地开发工程贷：开发成本工程开发完成后用于公司商品房建设的建设场地借：开发成本工程贷：开发产品土地开发工程7.2.2 房屋开发本科目核算公司开发建设的各种房屋（不含代建房）所发生的各项建设费用。本科目下设六个成本项目：土地征用及拆迁补偿费；前期工程费；建筑安装工程费；公共配套设施费；基础设施费；开发间接费。7.2.2.1 成本归集在建设过程中发生各种成本费用时，根据承包单位提出的工程价款结算账单和支出的各种成本费用发票。借：开发成本工程贷：银行存款或应付账款单位7.2.2.2 在房屋建设竣工后，应及时按实际成本结账借：开发产品房屋

42、贷：开发成本工程7.2.2.3 对不同步建设的未完配套设施，经有关部门批准。可以采取预提的方式预提配套设施费借：开发成本工程贷：预提费用工程配套设施费7.2.2.4 发生配套设施费支出时借：开发成本工程配套设施费贷：银行存款或应付账款单位7.2.2.5 配套工程完工后，按实际支出冲减预提配套设施费借：预提费用工程配套设施费贷：开发成本工程配套设施费实际支出与预提费用的差额。实际大小预提时，应摊入有关成本项目，数额较大时，应视同待摊费用，分期摊入有关成本项目。实际支出小于预提费用，应冲减有关成本项目。发生费用时借：开发成本营业性（或非营业性）配套设施工程贷：银行存款或应付账款单位配套工程竣工验收

43、后，按实际支出结转借：开发产品配套设施贷：开发成本营业性（或非营业性）配套设施工程7.2.3 配套设施开发本科目核算非营业性配套设施与房屋建设不能不同步和营业性配套设施所发生的建设费用。本科目下设二个二级科目。即非营业性配套设施；营业性配套设施。7.2.4 代建工程开发本科目核算公司接受单位委托，代为开发建设的除代建的土地、房屋以外的各种工程所发生的费用支出。下设二级科目同上。7.2.4.1 发生费用时借：代建工程开发工程贷：应付账款（银行存款）单位7.2.4.2 代建工程竣工后，按实际成本结转借：开发产品代建工程工程贷：代建工程开发代建工程7.2.5 开发间接费的分摊各内部核算单位发生的开发

44、间接费用、先通过开发间接费科目核算，季度末按在建工程完成的工作量进行分配，季末一般无余额。计算公式为：7.2.5.1开发间接费分摊系数=7.2.5.2 某在建工程项目应分摊的开发间接费=分摊系数某在建工程项目季度完成工作量。7.2.6 其他费用的核算7.2.6.1 预提费用：公司按办法从成本中预提的原则进行，待实际支付后，据实调整预提费用。7.2.6.2 待摊费用：公司已经支出，但需由本期或以后各期本负担的，分摊期不得超过一年的各项费用，如果摊销超过一年时，应在“递延资产”中核算，但连续不得超过十二个月。8 期间费用的核算期间费用的核算8.1 管理费用管理费用指公司行政管理部门为管理和组织经营

45、活动而发生的各项费用。包括工资、福利费、工会经费、职工教育费、劳动保险费、房产税、印花税、车船使用税、土地使用税、技术开发费、无形资产摊销、递延资产摊销、业务招待费、坏账损失、咨询费、诉讼费、排污费、技术转让费、存货盘亏毁损和报废损失等其他费用。8.2 财务费用公司为筹集资金而发生的各项费用，包括公司在经营中发生的利息净支出汇总净损失、调剂的外汇手续费，金融机构手续费及公司筹资中发生的其他财务费用等。8.3 销售费用公司为销售产品或提供劳务过程中发生的各项费用，以及专设的销售机构的各项费用。包括在产品销售中发生的广告费、展览费、代销手续费、销售服务费；在产品销售前发生的改装修复费、水电费等；专

46、设销售机构人员工资、奖金、福利费、折旧费、修理费等。9 成本分析成本分析9.1 公司为了降低成本，加强成本管理，制定降低成本目标。编制成本计划，加强成本控制，进行成本核算和成本考核，并采取各项措施，保证完成和超额降低成本的计划要求，在这季开发间接费用总计季在建工程完成工作量100%个过程中，为了挖掘降低成本的潜力，寻找降低成本的途径和方法，应经常地进行成本分析。9.2 成本分析实行全面分析和单项专题分析相结合，分季、年度分析，并加以说明。主要采用因素分析和对比分析法实行成本分析。因素分析法：按成本项目逐个分析影响因素。对比分析法：以实际指标与计划指标分析对比，找出实际与计划的差异，可以说明计划

47、完成的情况，为进一步分析提供方向；同规模公司相比，可以找出各单位的差距原因。10 成本报表成本报表10.1 为了及时了解公司成本费用情况，指导公司成本核算，各部门必须及时编报在建开发产品成本表、已完开发产品成本表和开发间接费用。10.2 报表编制要求10.2.1 公司在填列成本表和行次时，应按开发产品的类别和项目，逐行填列。同一成本核算对象的开发项目，所属各单项工程全部竣工，并已进行已完工程成本结转的，不再填列本表，本表应根据开发本科目填制。季末十日前上报公司财务部，年报另办法时间。10.2.2 已完开发产品成本表，本表填本年度内完工的开发产品，应按已完工开发产品类别和项目分栏逐行填列。季末十

48、日前上报财务部，年报另办法时间。11 附则附则本办法由公司财务部负责解释。2.2 管理费用核算办法1 为规范管理费用的会计核算，增强会计信息的准确性、可比性，特制定本办法。2 本办法适用于总公司及下属分、子公司。3 管理费用是指公司行政管理部门为组织和管理房地产开发经营活动而发生的各项费用，其内容主要包括：3.1 工资：指公司行政管理部门员工的工资、工资性补贴及奖金等；3.2 福利费：指按照公司行政管理部门员工工资总额的 14%提取的职工福利费；3.3 社会保险金：指公司按照规定为行政管理部门员工缴纳的养老金、失业金等；3.4 职工教育经费：指按照公司员工工资总额的 1.5%提取的职工教育经费

49、；3.5 工会经费：指按照公司员工工资总额的 2%提取的工会经费；3.6 折旧费：指公司行政管理部门使用属于固定资产的电器、车辆、家俱等的折旧费；3.7 办公费：包括三项费用，办公用品、电话费、资料费，其中资料费主要指复印费、报刊、相关书籍等；3.8 车辆：指公司用车的日常开支，包括燃油费、通行费、年检费、保险费、保养费、停车费、交通事故处理费等，不包括出差用车费用；3.9 物料消耗：指公司行政管理部门使用的不属于固定资产的器具、家俱等低值易耗品及其摊销费；3.10 水电费及维修费：指公司办公场所耗用的水、电费及办公室、办公设备等的维修费用；3.11 会务费：指公司召开各种会议及参加外部会议发

50、生的费用；3.12 税金：指公司按照规定支付的房产税、车船使用税、土地使用税、印花税等；3.13 业务招待费：指公司为业务经营的合理需要而支付的招待费用；3.14 差旅费：指公司行政管理部门员工因公出差的差旅费、交通住宿误餐补助费以及出差用车的燃油费、通行费等；3.15 审计咨询费：指公司聘请外部审计机构进行审计、验资、资产评估等发生的各项费用以及因公司管理需要而支付的咨询费；3.16 坏账准备：指公司为各项应收款项（包括应收账款及其他应收款）提取的坏账准备；3.17 奖励基金：指按照公司管理规定计提的奖励基金；3.18 其他：指上述内容没有涵盖但确属于管理费用支出范围的其他费用，如：诉讼费、