房地产集团有限公司责任成本管理制度方案.docx

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1、房地产集团有限公司责任成本管理制度方案第一章 总则第一条 为有效提高企业成本管理水平，建立责任成本管理体系，维护成本执行的严肃性，通过责任分解、落实和激励机制，充分调动子公司对成本管理的积极性，提升开发能力，减少无效成本，提高企业的整体创效水平，特制定本办法。第二条 本办法适用于集团公司所属各子公司开发项目。除非特别指出，本办法中“集团公司”指*房地产集团有限公司；“子公司”指集团公司全资子公司、控股公司或参股公司，不含商业地产事业部（公司）和物业总公司等专业子公司。第三条 术语定义及分类（一） 可研成本：是指由集团公司市场拓展部或子公司（筹备处）组织编制,并经集团公司董事会审议通过的可行性研

2、究报告中的成本测算总额。其中，土地出让金按获取土地的实际价款计入，并调整由此而发生的各类费用。（二） 概算责任成本：是指由子公司根据可行性研究报告等资料，通过产品规划定位、详细策划，按照成本科目分解编制，并经集团公司总经理办公会审议后下达的成本标准。（三） 预算责任成本：施工图设计完成后，子公司依据概算责任成本和施工图预算等资料，按照成本科目分解细化编制，并经集团公司总经理办公会审议后下达的成本标准。为了保证预算责任成本的准确性和可控性，预算责任成本随开发进度实行分期编制。（四） 实际成本：是指子公司完成当期开发任务，实现上房所发生的全部成本费用。第二章可研成本编制第四条 编制原则（一） 可行

3、原则：可研成本必须按照可行性研究报告所述的产品定位、开发和销售计划，在成本最可行的前提下为获取土地而科学合理编制。（二） 指导原则：经集团公司董事会审议通过的可研成本，是获地后项目策划定位的依据，是指导开发任务的纲领性文件。第五条 编制依据（一） 目标地块的地质地貌现状、七通一平等基本情况及周边配套；（二） 目标地块国有建设用地使用权出让文件中的规划要点及技术经济指标等；（三） 目标地块所在地及所处区域的房地产市场情况；（四） 目标地块初步的规划设计方案及产品定位；（五） 目标地块的开发和销售计划；（六） 国家及目标地块所在地政府政策性收费文件及标准等；（七） 目标地块所在地的设计规范、地方标

4、准、定额体系、人材机市场信息价以及类似项目的工程造价指标等；（八） 集团公司编制的工程标准化手册、产品线设计标准、产品线成本标准、成本科目表和已竣工的类似项目造价指标等；（九） 集团公司其他的相关文件规定。第六条 可研成本编制与审核（一） 可研成本由集团公司市场拓展部或子公司（筹备处）负责组织编制。（二） 可研成本由集团公司相关业务部门按责任成本审核职责审核，审核意见提交编制单位参考，并作为获地后责任成本管理的依据。第三章 责任成本编制第七条 编制原则（一） 责任成本先行原则：集团公司批复的概算责任成本是子公司获取新地块后进行一切项目开发活动的先行文件，是项目开发过程中成本开支的依据。未取得集

5、团公司批复概算责任成本的项目，子公司不得开展策划定位确定后的后续经营活动。（二） 受控原则：责任成本应按照可研报告所述的开发计划和产品定位标准进行编制，原则上概算责任成本不能超过可研成本；预算责任成本不能超过概算责任成本；后期预算责任成本不能超过前期预算责任成本。（三） 标准统一原则：责任成本的核定根据产品线标准，并结合项目所在地的实际开发环境，实行统一的成本编制标准和审核标准。（四） 事前控制原则：根据责任成本先行和受控原则，当子公司编制的责任成本高于可研成本时，应对方案和产品进行优化，挖潜增效，提高产品溢价能力，实现开发项目成本最小化、效益最大化。（五） 不断完善原则：项目开发过程中由于开

6、发要素发生变化可能造成责任成本变化时，子公司应于实施前30日将责任成本变化情况及原因上报集团公司，经集团公司相关业务部门审核并通过集团公司总经理办公会审议后，根据会议审议意见决定是否调整。（六） 逐级审批原则：对于在可研成本限额内的责任成本调整，经集团公司相关业务部门审核后，由集团公司总经理办公会审议；因重大方案调整造成责任成本突破原可研成本的责任成本调整，经集团公司总经理办公会审议通过后，报请集团公司董事会审议。第八条 编制依据（一） 经集团公司董事会批准的可行性研究报告；（二） 集团公司董事会、总经理办公会相关决议或意见等；（三） 经集团公司批准的产品策划定位报告等；（四） 国家及项目所在

7、地政府政策性收费文件及标准等；（五） 政府规划部门审核通过的规划要点及技术经济指标等；（六） 设计任务书确定的设计指标、方案设计、初步设计和施工图设计文件等；（七） 项目所在地的设计规范、地方标准、定额体系、人材机市场信息价以及类似项目的工程造价指标等；（八） 项目所在地抗震设计规范、人防要求、地下水位、河道、红线外市政配套设施、标高、地基承载力、基坑开挖方法、地域特点、工程验收标准、停车位配置和竞争楼盘建设标准等；（九） 集团公司编制的工程标准化手册、产品线设计标准、产品线成本标准、成本科目表和已竣工的类似项目造价指标等；（十） 集团公司其他的相关文件规定。第九条 编制时间（一） 全案概算责

8、任成本：新获取土地项目，子公司在策划定位确定后的15天内，完成全案概算责任成本的编制，并以正式文件上报集团公司审核；（二） 分期概算责任成本：分期开发的项目，在每年年初集团公司工作会下达新开发计划后15天内，完成分期概算责任成本编制，并以正式文件上报集团公司审核；（三） 预算责任成本：子公司在开发当期施工图纸设计完成后15天内，完成预算责任成本编制，并以正式文件上报集团公司审核。第十条 报送资料（一） 责任成本编制说明；（二） 责任成本与可研成本对比表；（附表一）（三） 产品定位及建造标准等资料；（附表二）（四） 责任成本明细表；（附表三）（五） 责任成本盈利预测表；（附表四）（六） 开发进度

9、计划表；（附表五）（七） 现金流量表；（附表六）（八） 其他资料。第四章责任成本审核审批第十一条 审核审批原则：集团公司根据产品的设计定位、建造标准、类似工程和企业内部的产品线成本标准，对子公司的责任成本进行审核批复。第十二条 审核职责（一） 成本管理部（1）负责组织集团公司相关业务部门开展对子公司责任成本的审核；（2）负责汇总集团公司相关业务部门对子公司上报责任成本的审核意见，并反馈给子公司；（3）审核子公司上报责任成本中的政策性收费、前期费用、管理费用、建安工程、基础设施、公共配套、园林绿化道路工程成本费用；（4）负责汇总、整理集团公司各业务部门及各分管领导审核意见，准备总经理办公会、董事

10、会会议提案资料。（二） 发展规划部：负责审核关键开发节点（开工、开盘、清盘、交付时间），并提出审核意见；（三） 市场拓展部：负责审核开发定位与可研报告设定的定位标准是否吻合，投资效益及成本费用是否符合可研报告要求，并提出审核意见；（四） 产品研发部：负责审核确定产品品质档次、设计标准、材料设备选型及设计费用等，并提出审核意见；（五） 工程管理部：负责审核工程进度计划、工艺标准、施工方案及监理费用等，并提出审核意见；（六） 营销部：负责审核营销推广方案、销售推广代理费、售楼处及样板间装修标准以及销售计划是否符合可研报告要求等，并提出审核意见；（七） 财务部：负责审核资金使用计划、财务费用及税金等

11、，并提出审核意见；（八） 物业客服部：负责审核交房标准、物业费补贴标准、物业公司开办费等，并提出审核意见。第十三条 审批流程及时限（一） 责任成本审批流程（1）集团公司成本管理部自收到完整报审文件后5个工作日内，将子公司上报的责任成本资料和审核意见反馈表交给相关审核部门进行审核；（2）集团公司相关审核部门在3个工作日内完成审核，并形成初步审核意见；（3）集团公司领导根据分工，分别对分管范围内的责任成本进行审阅，在2个工作日内做出意见批示；（4）集团公司收到子公司上报关于责任成本的请示文件后15个工作日内完成全部审核工作；（5）集团公司成本管理部准备总经理办公会议提案材料，提请总经理办公会进行审

12、议；（6）集团公司总经理办公会审议通过后，集团公司成本管理部起草责任成本批复通知，经集团公司总经理签发后下达给子公司，作为子公司责任成本。（二） 子公司责任成本申报审核流程图：（附图1）（三） 预算责任成本过程调整审批：各期预算责任成本应控制在各期概算责任成本范围内，每年年初集团公司工作会召开后一个月内完成责任成本的调整审批。（四） 责任成本变化审批：子公司实际成本将要超责任成本时，集团公司向子公司进行预警，要求子公司予以有效控制。对于必要成本，集团公司业务部门（产品研发部/工程管理部/营销部/物业客服部等）审核子公司上报方案的可行性，费用经集团公司成本管理部审核后，报请集团公司总经理办公会审

13、议，根据会议审议意见调整责任成本；若责任成本调整突破可研成本，经集团公司总经理办公会审议后，报请集团公司董事会审议，根据审议意见决定是否调整责任成本。（附图2）第五章 责任成本分解第十四条 集团公司下达责任成本后，子公司应及时将责任成本按子公司责任成本分解表对责任成本进行逐级分解，分解到责任部门和责任人，并签订责任书。子公司责任成本分解明细如下：序号责任范围责任部门配合部门责任人1土地费用（拆迁费用）市场拓展部/工程管理部成本合约部部门负责人及分管领导2政策性收费市场拓展部成本合约部3财务费用财务计统部土地使用税税金4管理费用综合管理部财务计统部5前期工程规划设计部/成本合约部/工程管理部.基

14、础设施园林绿化道路建安工程公共配套6销售费用营销部成本合约部7物业补偿物业客服部成本合约部第十五条 子公司将责任成本分解到责任部门后，责任部门应按照责任范围分科目做好成本和合约策划工作，严格按照责任成本执行。第十六条 对于未按本办法第十四条执行的子公司，集团公司将按照*房地产集团有限公司责任成本管理工作评价办法（试行）（地经20123号）的相关规定，对子公司进行考核评价，进行绩效扣分。第六章 责任成本调整第十七条 责任成本调整条件：责任成本调整必须同时满足可行性研究报告中的成本利润率和自有资金回报率等指标要求。第十八条 对于存在本条规定的相关情况的项目，在子公司依据充分的基础上，经集团公司相关

15、业务部门审核，并通过集团公司总经理办公会审议后，根据会议审议意见对责任成本进行调整。责任成本可调整的情况如下：（一） 规划调整；（二） 国家或地方政府政策影响成本变化； （三） 集团公司批复的定位调整、方案调整、重大设计变更；（四） 发生不可抗力。第十九条 调整程序及调整周期（一） 调整程序：按本办法第十三条执行；（二） 调整周期：每年年初集团公司工作会召开后一个月内完成责任成本的调整。第七章 责任成本考核第二十条 考核原则（一） 所有在建项目均参与年度责任成本考核；（二） 过程责任成本考核：集团公司在责任成本考核时，以已发生成本与当年完成的形象进度对应的责任成本进行对比，据此考核评分；（三）

16、 最终责任成本考核：集团公司在责任成本考核时，将按照分期实际成本与分期责任成本进行对比，考核评分，最终得分应扣除之前考核累计得分；（四） 存在多期同时参与责任成本考核的，集团公司在责任成本考核时将在独立考核的基础上加权平均，综合考虑。第二十一条 实际成本与责任成本变化进行对比：子公司动态成本监测报告中的实际成本可能突破责任成本前，集团公司将对其进行预警，并在集团公司范围内进行通报。第二十二条 集团公司每年将对各子公司所开发的在建项目的责任成本情况进行集团公司内部排名，排名结果将在集团公司范围内进行公示，并纳入成本绩效考核评价体系。第八章 奖 罚第二十三条 子公司主管领导是责任成本的第一责任人，

17、对责任成本负总责；子公司业务分管领导对所分管业务范围内的责任成本负直接责任。第二十四条 对于实际成本超过责任成本的子公司，集团公司将根据有关规定对相关责任人进行处罚；对于实际成本低于责任成本的子公司，集团公司按照节约额度提取一定的比例给予奖励。第九章 附 则第二十五条 *房地产集团有限公司责任成本标准和*房地产集团有限公司成本内控指标是本办法的组成部分，集团公司定期对其中的相关指标予以发布更新。第二十六条 集团公司所属商业地产事业部（公司）和物业总公司等专业子公司的责任成本管理办法另行制定。第二十七条 本办法自印发之日起施行，由集团公司成本管理部负责解释。附图1：附图2：责任成本变化审批流程示

18、意图子公司实际成本将要超责任成本时，集团公司向子公司进行预警，并要求子公司予以有效控制流程终止集团公司业务部门（产品研发部/工程管理部/营销部/物业客服部）审核子公司上报方案是否可行否流程终止是附表一：项目期或组团（全案）可研成本与责任成本对比表单位名称（章）： 编制日期： 单位：万元序号费用科目可研成本责任成本成本节超额说明123=2-1一土地费用二税金包括营业税、城市维护建设税、教育费附加及地方教育费附加，土地增值税和合同印花税等。三控制成本1财务费用2管理费用基本管理费（包括子公司人员工资、工资附加费、办公费用、业务招待费、差旅费、固定资产折旧及摊销、车辆费用、房屋租赁费、房产税、车船使

19、用税等）和绩效奖金。3政策性收费包括墙改基金、白蚁防治费、文物勘探发掘费、散装水泥基金、新型建筑材料专项基金、住房专项维修基金等政府性收费。4前期工程费包括勘察、规划设计及优化、监理、环评、造价咨询、审图等费用。5基础设施费用包括城市基础设施配套费、红线外大市政接口费用，红线内供配电、自来水、中水、雨污水、智能化、有线电视、网络、燃气、热力等管网敷设费用。6园林绿化道路包括园林景观绿化、道路、围墙、康乐设施等。7销售费用包括广告推广、卖场包装、销售代理、前期物业顾问及售楼处物业服务等费用。8建筑安装费包括土方、基础处理、临时设施费、结构（含人防异地建设费用、劳保统筹基金等由甲方缴纳的与建安工程

20、有关的政府收费等）、装修、机电设备安装、永久性售楼处结构费用。9公共配套费用垃圾站、配电室、开闭站、幼儿园、学校、社区配套用房等。10物业补贴费用包括物业前期开办费、空置房物业补偿等。11土地使用税12不可预见费四合计成本总监/副总： 子公司主管领导：附表二：项目期责任成本工程建造功能标准单位名称（章）：编制日期：工程特征工程建造功能标准描述高层小高层花园洋房别墅商业独立车库会所幼儿园基本情况总建筑面积其中：地上面积地下面积单体数量基础形式（板式/筏板/箱型/独立柱）结构形式层数（地上层数/地下层数）户数檐高标准层高平屋面/斜屋面抗震等级采暖形式（散热器采暖/地采暖）基础工程基础处理方式（预制

21、管桩/灌注桩）基坑支护方式降水作业土质土（石）方运距结构工程钢筋型号钢筋连接方式混凝土标号模板（分部位、分材质）装修工程外墙保温外墙面装饰内隔墙材质内墙装饰地面装饰天棚装饰户门单元门防火门（甲级/乙级/丙级/丁级）外窗阳台（空调、飘窗）栏杆/栏板屋面做法公共区域装修标准防水工程地下室底板/外墙防水屋面防水厨房防水卫生间防水室内安装工程给排水系统施工材料材质采暖系统施工材料材质消防灭火系统施工材料材质防雷接地施工材料材质照明系统施工材料材质动力系统施工材料材质消防报警系统施工材料材质弱电系统施工材料材质电梯品牌通风空调材料、设备市政管网电力系统自来水系统雨污水系统燃气系统消防系统热力系统电话和网

22、络有线电视智能化道路绿化主要干道（水泥道路/沥青道路）主要乔木、灌木树种草皮技术指标窗墙比墙地比（外墙面积含量）地下面积占总面积比例钢筋含量其中：地下含量 其中：人防地下室钢筋 普通地下室钢筋 地上含量混凝土含量其中：地下含量 地上含量模板含量其中：地下含量 地上含量设计总监/副总： 工程总监/副总： 成本总监/副总： 子公司主管领导： 附表三：项目期概（预）算责任成本明细表单位名称（章）： 编制日期： 单位：万元成本科目责任成本计算依据1土地费用 1.1土地出让金 1.2土地整理费用 1.3土地补偿金 1.4拆迁费用 1.4.1拆迁工程费 1.4.2拆迁补偿费 1.5股权转让土地溢价费 1.

23、6购地契税 1.7土地经营费 1.8土地拍卖服务费 1.9土地印花税 1.10其它土地费 1.10.1土地产权登记费 1.10.2过户手续费 1.6.7其它2财务费用利率按照*%考虑。3管理费用4政策性费用折合建筑面积单价为*元/平米。 4.1规划报建费 4.2施工报建费5前期工程折合建筑面积单价为*元/平米。 5.1调研评估费 5.1.1可行性研究费 5.1.2营销定位调研费 5.1.3环境评估费 5.1.4设计调研费 5.1.5其它调研费 5.2设计费折合建筑面积单价为*元/平米。 5.2.1设计招标补偿费 5.2.2规划设计费 5.2.3建筑工程设计费 5.2.4立面工程设计费 5.2.

24、5环境工程设计费 5.2.6专项设计费 5.2.7装修设计费 5.2.8其他设计费 5.3勘探测绘费 5.4工程监理费 5.5工程造价咨询费 5.6其它前期工程费6基础设施折合建筑面积单价为*元/平米。 6.1大市政费用 6.1.1大市政配套费 6.1.2大市政建设及接驳费 6.2小市政费用 6.2.1供配电工程 6.2.2燃气工程 6.2.3采暖工程 6.2.4有线电视 6.2.5电信工程 6.2.6网络工程 6.2.7消防工程 6.2.7.1排烟送风 6.2.7.2消防控制 6.2.7.3消防水 6.2.7.4其它消防工程 6.2.8市政管线 6.2.8.1自来水干管 6.2.8.2供水二

25、次加压 6.2.8.3雨、污、粪水排水 6.2.8.4中水干管 6.2.8.5其它市政管线 6.2.9环保工程 6.2.10智能化工程 6.2.11其他基础设施7园林绿化道路折合室外占地面积单价为*元/平米。 7.1园林景观工程 7.1.1园建工程 7.1.2景观水体工程 7.1.3绿化工程 7.1.4室外围栏工程 7.1.5室外康乐设施 7.1.6小区标识工程 7.1.7其它园林工程 7.2道路及灯光工程 7.2.1道路 7.2.2小区照明及泛光工程8销售费用销售费用*万元，其中销售代理费为*万元。9建安工程折合建筑面积单价为*元/平米。 9.1基础工程 9.1.1土（石）方工程 9.1.2

26、回填土 9.1.3支护工程 9.1.4桩基础 9.1.5地基处理 9.1.6沉降观测服务 9.1.7其它基础工程 9.2建筑单体 9.2.1结构工程 9.2.2二次结构工程 9.2.3防水工程 9.2.4屋面工程 9.2.5装饰工程 9.2.6外立面装饰工程 9.2.7公共部位装饰工程 9.2.8栏杆工程 9.2.9门窗工程 9.2.10室内精装修工程 9.2.11机电工程 9.2.11.1给排水工程 9.2.11.2直饮水工程 9.2.11.3中水系统工程 9.2.11.4电气工程 9.2.11.5通风、空调工程 9.2.11.6燃气工程 9.2.11.7采暖工程 9.2.11.8消防工程

27、9.2.11.9安防工程 9.2.11.10有线电视工程 9.2.11.11电信工程 9.2.11.12网络系统工程 9.2.11.13电梯工程 9.2.11.14其他机电工程 9.2.12其他工程 9.3临时工程 9.3.1临时供水 9.3.2临时排水 9.3.3临时供电 9.3.4场地平整 9.3.5临时设施 9.3.6临时围墙 9.3.7临时道路 9.3.8其它临时工程费10公共配套11税金 11.1营业税及附加 11.2土地增值税预交 11.3合同印花税12物业补贴费13土地使用税14不可预见费15合计财务总监/副总： 成本总监/副总： 子公司主管领导：附表四：*项目责任成本及盈利预测

28、表单位名称(章）: 制表日期:单位使用说明：（面积：；平均单价：元/；合计：万元；单价：元/；总额：万元；单方指标：元/)经济技术指标序号内容全案一期面积平均单价合计面积单价合计 =+=/=+=*内 容全案一期销售收入（1+2+3）1. 土地总面积m211.1 住宅2. 建设用地面积m21.2 独立商业3. 容积率1.3 底商4. 建筑密度1.4 5. 总建筑面积m2小 计: 5.1. 地上建筑面积m22可售车位 5.2. 地下建筑面积m23其他6. 计容积率建筑面积m2序号内容全案一期 6.1可售面积m2总额单方指标总额单方指标 其中：住宅m2建面可售建面可售 独立商业m2税前成本（1+2+

29、13） 底商m21土地费用 6.2不可售面积m22财务费用 6.1幼儿园m23管理费用 6.2学校m24政策性费用 6.3其它m25前期工程7. 可售车位个数个6基础设施8. 架空层面积m27园林绿化道路8销售费用9建安工程10公共配套11物业费补偿12土地使用税13不可预见费税金（14+16）说明：14营业税金及附加15土地增值税预交16合同印花税税后成本（+）销售利润（-）销售利润率（/）企业所得税净利润（-）净利润率（/）成本总监/副总： 子公司主管领导：附表五：项目期或组团（全案）开发进度计划表（横道图）单位名称（章）：编制日期：序号 工作内容工期（天） 开始日期 结束日期20*年20*年备注1月份2月份12月1月份11月份12月份1规划许可证办理2施工许可证办理3开工证办理4销售许可证5土方工程6基础处理工程7桩基础工程8住宅主体结构施工结构出0时间9地库主体结构施工10结构初(精)装修施工11四方验收12市政管网施工13小区道路施工14景观绿化施工15竣工验收16上房17清盘以上内容可以调整工程总监/副总： 子公司主管领导：附表六：项目期或组团（全案）现金流量表单位名称（章）：编制日期：单位：万元资金20*年20*年20*年1月份2月份3月份12月份1月份2月份12月份1月份12月份现金流入销售收入销售回款