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1、保障房供应量研究,目标,未来五年内保障房占到总体供应量的60%,这么大的供应量会不会对新增商品住宅的供应量产生影响？,问题实质:供需关系,未来五年保障房供应量,未来五年计划供应量,以前的供应存量,未来五年保障房需求量,未来五年申请并审核通过的需求量,以前未解决的需求量,政府未来五年的保障房实现目标：“住有所居”,影响因素,十一五期间审核通过的户数趋势,审核标准的放宽与否,未来五年保障房申请并通过审核户数预估,未来趋势分析,研究思路：,会影响,不会影响,北京历年保障房供应存量较少，供不应求局面延续至今,备注：2005年及以前经济适用房销售面积为竣工后的全部经济适用房销售面积,2006年及以后为期
2、房和现房销售之和,数据来源：北京统计局,北京保障房销售量保持供不应求状态，历年存量保障房较少,经济适用房,限价商品房,北京经济适用房历年销售套数超过或逼平竣工套数,北京经济适用房历年销售套数及竣工套数比较,北京限价房历年销售套数超过竣工套数,北京限价房历年销售套数及竣工套数比较,备注：2007年出台北京限价房政策，2008年大量限价房入市,未来五年北京保障房的新增供应量，仅50万套新增市场有效供应量用来解决全市保障房轮候家庭,北京市计划建设收购100万套各类保障性住房,保障房市场有效供应：公共租赁住房为30万户，限价房和经济适用房为20万户，共计50万套保障房定向供应：旧城改造人口疏散和棚户区
3、改造定向安置10万户；城乡结合部整治、重大项目拆迁定向安置房40万户,共计50万套,已解决需求：“三级审批，二级公示制度” 至2010年末，北京已解决的保障房轮候家庭户数约85505万户,总计:85505户,2007年完成开工590万平米2008年完成开工803.3万平米,开工面积反映未来解决量，按照建设时间1年估算，2010年解决户数超过前几年,“三级审批，二级公示制度”以来已解决的轮候家庭户数计算过程：,2008年北京保障房解决户数 ：29171户2009年北京保障房解决户数 ：26334户2010年北京保障房解决户数 ：30000户,未解决需求：“三级审批，二级公示制度” 至2010年末
4、，北京未解决的保障房轮候家庭户数约12万户,2011年1-7月备案家庭（一季度18116户 ）,资料来源：北京市住房和城乡建设委员会,“三级审批，二级公示制度” 至2010年末未解决家庭：,“三级审批，二级公示制度” 至2010年末备案家庭,北京已解决的保障房轮候家庭户数约85505万户,=,206930,85505,121425,206930,18116 *2=36232,累计 备案家庭（截至2011年7月25日）,=,“三级审批，二级公示制度” 至2010年末备案家庭,=,243162,预测新增需求：“ 十二五”期间北京保障房轮候家庭户数五年将累计约48万户,2002010年北京累计备案家
5、庭户数趋势,“三房”审核条件确定,公租房预登记申请,数据来源：关于北京市廉租住房、经济适用住房和限价商品住房申请审核有关问题的通知，北京住房建设与城乡发展网站北京城乡建设委员会,未来5年户籍家庭预测备案家庭： 95836 *= 479,180户（保守估计）,放宽公租房户籍限制，通过申请户数将增加,北京公租房由人群由三类构成：“三房”资格家庭、高科技人才引进、来京务工人员 住房和城乡建设委员会,“三级审批，二级公示”,推算过程：2009年、2010年北京保障房备案轮候家庭户数,2010年一季度全市备案23959户 全年约23959 4 =95836户,2009年一季度备案15183户2009年全
6、年15183 60732户09年预测与实际户数,2009年备案家庭户数,2009年备案家庭户数计算过程,2010年备案家庭户数,60732 72464户,可按2010年第一季度值估测2010全年总量（保守预测）,计算过程： 147000 81857 7321 72464,按第一季度估测全年总量，估测值偏小,累计待解决户数：“十一五”期间未解决保障房轮候家庭及“十二五”期间新增保障房轮候家庭总数约为60万户,数据来源：北京市经济适用住房管理办法（试行）；北京住房建设与城乡发展网站,“十二五”期间累计的户籍家庭轮候户数:,2007年9月-2010年末未安置户数： 121425户,未来 5年新增轮候
7、户数约： 95836 5= 479180户,“十二五”累计户籍家庭轮候户数： 479180 + 121425= 600，605户,对比可知，新增及累计待解决保障房需求户数远超过“十二五”期间供应户数,“十二五” 备案户籍家庭,需求：60万户,供应：5万户,需求与供应分析：,“十二五”市场有效供应,未来五年保障房政策趋势向好，更多家庭将获得轮候资格，因此， “十二五”期间保障房供应量不会对商品房形成冲击,政府未来五年的保障房实现目标：“住有所居”审核标准的放宽：北京公租房由人群由三类构成：“三房”资格家庭、高科技人才引进、来京务工人员 非户籍人口:将获得公租房申请资格“十一五”期间审核通过的户数
8、呈递增趋势，“十二五”期间该趋势延续的可能性较大,“十二五”期间保障房供应量,“十二五”期间保障房需求量,“十二五”期间保障房政策利好趋势明显：,北京新增住宅市场发展历程及未来五年走势,世界主要国家的住房发展会经历三大共同发展阶段和发展特征,特征二:随着城市化进程的完成，住房市场不存在总体性供应短缺的问题 ，进入住房户均套数从1至1.1的稳定发展过程，人们开始追求“合适的住房”,特征三:住房户均套数达到1.1后，住房建设发展进入成熟阶段，改善性需求逐渐满足，人们开始追求“舒适的住房”,特征一: 城市化进程加速，住房建设起步并快速发展，刚性需求旺盛，人们开始追求“居者有其屋”,发展阶段,世界主要
9、国家的住房发展三大共同发展阶段,日本住房发展过程经历了三大发展阶段和发展特征，55-72年为快速发展期，驱动力为城市化加速,日本在1955-1972年的17年间，城镇化处于较快阶段，城镇化率55%-80%；,资料来源：日本统计局、韩国统计局,新建住房量在1955-1972年同样呈现持续快速增长；新建住房规模在1972年达到峰值，接近200万套，占当年住房存量的比例超过6%,发展特征: 城市化进程加速, 刚需旺盛,发展趋势：新建住房快速增加并达到第一个峰值,72-88年为住房稳定发展期，驱动力为首次改善性需求,发展趋势：新房仍大量建设，建设量趋于平稳的稳定发展期,发展特征:户均住房套数由1发展为
10、1.1套,72-88年新房仍大量建设，建设量趋于平稳,72-88年户均住房套数由1发展到1.1套,88年以后为住房成熟发展期，该阶段驱动力为再次改善性需求,发展趋势：新增住宅发展成熟，建设量稳中略降,发展特征:户均住房套数到达1.1并逐步增加,88年以后新建住房建设量减少并趋于平稳,88年后户均住房套数到达1.1,韩国住房发展也已经历了两大发展阶段和发展特征，80-90年为快速发展期，驱动力为城市化加速,资料来源：日本统计局、韩国统计局,发展特征: 城市化进程加速, 刚需旺盛,发展趋势：新建住房快速增加并达到第一个峰值,1980-1990年，新建住房呈现持续快速增长的态势，住房建设量年均增速为
11、17%；新建住房规模在1990年达到峰值，超过75万套，占当年住房存量的9.8%,韩国历年新建住宅套数,韩国在1980-1990年的城镇化率由40%-80%左右；,韩国城市化完成后户均套数未达到1，因此住房快速发展期延续了10年左右（90-2002）,发展趋势：新增住宅仍大量建设,1990-2002年，新建住房仍呈现快速增长的态势；,韩国历年新建住宅套数,发展特征: 城市化进程加速, ”一户一房“刚需,至2002年后，户均住房套数到达1,02年至今为住房稳定发展期，该阶段驱动力为首次改善性需求,发展特征:户均住房套数由1发展为1.1套,发展趋势：新建住房建设量仍然较大，但变化平稳,2002年以
12、后，新建住房量减少且趋于平稳发展,韩国历年新建住宅套数,2002年，户均住房套数到达1，之后继续增长，截止07年户均住房套数还未到达1.1,因此可见，世界主要国家拥有共同住房发展阶段和发展特征，并受相同的驱动力驱动,城市化进程,首次改善性需求,再次改善性需求,第二阶段:住房稳定发展,第一阶段: 新房建设快速增加,第三阶段:住房成熟发展,驱动力,阶段,中国与世界主要国家住房发展相似，也会经历三大阶段，目前正处于第一阶段,中国户均住房套数不及0.8，距住房成熟发展期还有较长的时间距离中金研究,中国平均城市化率仅44.6%，预计2030年达到65%,中国从城市化率及户均住房套数来看,住房发展正处于第
13、一阶段,北京新增住房发展是否经历与中国类似的三大阶段？驱动力是什么?,2,1,3,待解决的问题：,北京新增住房发展过程中，未来五年新增商品住宅的发展如何?,基于对国际及中国新增住房的研究，明确北京新增住房发展现状及趋势, 并从北京住房趋势中判断新增商品住房发展:,北京新增住房发展正处于哪个阶段? 是否领先中国的住房发展水平？,东京都新增住房发展与日本类似，共经历三大发展阶段,东京的新增住房发展与日本相同，共经历三大发展阶段； 根据各阶段完成指标，东京新增住房发展各阶段皆领先于日本,完成指标,新建住宅量,第一阶段,第二阶段,第三阶段,户均套数1套,户均套数达到1.1套,户均套数1.1套以上,19
14、55-1972年,1972-1988年,1988年,阶段,年份,快速发展期,稳定发展期,成熟发展期,新建住宅量,第一阶段,第二阶段,第三阶段,1955-1970年,1971-1983年,1984年-,东京新增住房发展三大阶段,日本新增住房发展三大阶段,1955-70年为东京新增住房快速发展期，驱动力为刚性需求，户均住房套数向1套发展,都営住宅（市政当局）建設年度別公共住宅状況,发展趋势：公共住房持续快速增长为特点的新增住宅快速发展阶段,发展特征:户均套数达到1套, 实现“居者有其屋”,1955-1970年,资料来源：住宅土地統計調査/総務省、平成年、速報値、京都都市整備局,1955-1970年
15、,东京公共住宅快速增加,住宅数世帯数推移,高峰之后逐渐淡化,备注: 公共住房类似于中国保障房,1971-1983年为住房稳定发展期，驱动力为首次改善性需求，户均住房套数向1.1套发展,（資料）住宅土地統計調査/総務省、住宅着工統計/国土交通省、建築統計年報/東京都都市整備局,发展趋势：新增可出售住宅发展稳定建设量较大；公共住宅发展平稳但建设量较少（见前页）,都内分譲新規着工戸数着工累積戸数,1971-1983年,1971-1983年,住宅数世帯数推移,发展特征:户均套数达到1.1套, 刚需转为改善需求,备注:本案例为可出售公寓，约占可出售住宅80%,1983年以后进入成熟发展期，驱动力为再次改
16、善性需求，户均住房套数已超过1.1,（資料）建築統計年報、住宅着工統計東京都都市整備局,東京都区市町村別人口予測（平成19年）東京都総務局,发展趋势：新增住宅发展成熟,建设量趋于平稳,发展特征:住房户均套数达到1.1套以后,利用関係別新設住宅着工戸数推移,1983-,住宅数世帯数推移,1983-,首尔历年新增住房发展进程也与韩国保持同步，变化趋势具有较高的一致性,1980-1990年，首尔与韩国均呈现持续快速增长的态势，于1990年达到峰值；,资料来源：首尔统计局,韩国历年新建住宅套数,快速发展期 1980-1990年,稳定期1990-,首尔历年新增住房变化趋势与韩国具有较高的一致性,首尔历年
17、新增住房发展进程与韩国新增住房保持同步,1990年以后，韩国城市化进程完成，户均住房套数达到1套，进入稳定发展期；首尔新增住房建设也进入平稳建设状态,国际案例显示，北京的新增住房发展阶段将与中国相似，会经历三大发展阶段,完成指标,快速发展期,稳定发展期,成熟发展期,新建住宅量,驱动力：刚性需求,驱动力：首次改善需求,驱动力：再次改善需求,第一阶段,第二阶段,第三阶段,北京新增住房发展三大阶段,新增量变化,户均套数1套城市化进程完成,户均套数达到1.1套,户均套数1.1套以上,新增住房持续增长,并达到第一个峰值,新增住房仍大量建设，建设量趋于平稳,新增住房建设量稳中略降,北京新增住房发展三大阶段
18、中，将受到与其他国家首都相似的驱动力驱动,刚性需求,首次改善性需求,再次改善性需求,住房市场不存在总体性供应短缺的问题 ，人们开始追求“合适的住房”,第一阶段: 新房建设快速增加，人们追求“居者有其屋”,生活、消费水平提高，人们追求“舒适的住房”,北京新增住房驱动力,特征,北京户均住房套数,北京户均住房套数达到1套还有一段时间距离,从北京1978-2009年全社会住宅竣工面积来看，1978年至2005年左右竣工面积达到第一个峰值,来源：北京市统计局,北京1978-2009年全社会住宅竣工面积,在刚性需求的驱动下，北京新房建设快速发展,北京户均住房套数09年与10年基本保持在0.76套左右,套/
19、户,万平,北京户均套数计算过程,新增住房快速发展阶段,驱动力为刚性需求,案例显示，新增住房稳定发展阶段,驱动力为首次改善性需求,城镇居民对居住条件的改善驱动力,住房面积的改善是住房改善的首要驱动因素,主要驱动力,大力发展保障房,居者有其屋实现,解决无房，旧房,二五年计划,第一个五年计划,三五计划,四五计划,。,需求升级：,案例:,新加坡在满足”居者有其屋” 户均套数1套以后,改善性需求旺盛, 住房面积及户型升级明显,1960-1964,1965-1969,1970-1974,1975-1979,新加坡新增住房户型发展历程,一居室20-50,户型：面积：（平米）,一二居室30-70,一二三居室4
20、0-120,大户型60-170,首次改善性需求,发展大户型商品房,新加坡新增住房户型结构变化趋势,新增住房发展第三阶段，驱动力为再次改善性需求,东京90年代初到2003年，对住房的改善意向逐渐降低,有较高改善意向家庭由29%降至21%,东京案例,东京在1983年以后为住房稳定发展期,该时期的改善性需求依然旺盛,之后平稳,东京90年代初到2003年，住房满意度综合评价表明，到2003年74%家庭对住房表示满意,住宅住環境対総合評価（東京都）,住替改善意向有無（東京都）,（資料）平成年住宅需要実態調査(東京都）/東京都、都市整備局,由于北京保障房与商品住宅的差异性，使驱动力在不同阶段对二者推动效果
21、差异明显，三大驱动力主要作用在新增商品住宅,新婚、外地人无房 中低收入家庭,新增住房驱动力,保障房与商品住宅为新增住宅重要分支,新增商品住宅,新增保障房,主要人群：,建设目标：,中低收入人群,居者有其屋,满足无房需求,其他驱动力：,政府行为,无,驱动力效果：,强,强,增员家庭中高收入家庭,主要人群：,建设目标：,无,满足首次改善需求,暂无,其他驱动力：,政府行为,无,驱动力效果：,强,暂无,高收入家庭,主要人群：,建设目标：,无,满足再次改善需求,暂无,其他驱动力：,政府行为,无,驱动力效果：,强,无,北京新增住房发展是否经历与中国类似的三大阶段？驱动力是什么?,2,1,3,待解决的问题：,北
22、京新增住房发展过程中，未来五年新增商品住宅的发展如何?,基于对国际及中国住房的研究，明确北京新增住房发展现状及趋势, 并从北京住房趋势中判断新增商品住房发展:,北京新增住房发展正处于哪个阶段? 是否领先中国的住房发展水平？,目前北京仍处于新增住房快速发展阶段，驱动力为刚性需求,完成情况,未完成，目前户均套数为0.76套,完成指标,快速发展期,新建住宅量,第一阶段,户均住房套数达到1套,城市化进程完成,完成，城市化达到80%左右,第一阶段延迟完成,北京新增住房目前正处于第一阶段,第二阶段.,稳定发展期,户均套数达到1.1套,驱动力：刚性需求,城市化:已完成,北京由于一线城市的发展优势，住房发展第
23、一阶段将先于中国完成,中国住房发展第一阶段,快速发展期,新建住宅量,北京住房发展第一阶段,快速发展期,新建住宅量,城市化率:2030年达到65%:,户均套数:目前0.78套/户,2030年以后,户均套数:目前0.76套,现状,现状,北京新增住房发展是否经历与中国类似的三大阶段？驱动力是什么?,2,1,3,待解决的问题：,北京新增住房发展过程中，未来五年新增商品住宅的发展如何?,基于对国际及中国住房的研究，明确北京新增住房发展现状及趋势, 并从北京住房趋势中判断新增商品住房发展:,北京新增住房发展正处于哪个阶段? 是否领先中国的住房发展水平？,未来5年，北京保障房供应对商品住宅不会形成冲击, 人
24、口基数增加使商品住宅需求保持旺盛,商品住房,保障房,北京“十二五”规划,未来五年的保障房实现目标：“住有所居”,新增住房市场,保障房建设量对商品住宅不会形成 冲击,户籍人口首次购房需求,户籍人口改善购房需求,20-34岁婚房购买人群基数变化不大,35-50岁改善性住房购买人群基数增加,外来人群基数增加,外地获购房资格无房人群,刚性需求重要组成部分,通过研究，本报告得出以下关键性结论：,世界主要国家新增住房发展会经历三大阶段对应三大驱动力；中国的住房发展历程与国际经验类似，目前处于第一阶段；根据国际案例，北京新增住房也会经历三大阶段，对应三大驱动力且主要作用于新增商品住宅；北京目前与中国相似，正
25、处于新增住房快速发展阶段，并将领先中国完成第一阶段； “十二五“期间北京商品住房在人口基数的推动下依然旺盛,北京户均住房套数计算过程：,北京市各年存量房套数/常住人口户数户均住房套数,资料来源： 北京统计局、第六次人口普查,2009年,常住人口1755万,家庭规模2.7人/户,常住人口户650.73万,=,2007年北京存量房共计494.3万套,2010年,常住人口户668.1万,共计506.02万套,2009年存量房套数,备注：存量房含非成套间数,共计494.3万套,=,0.7574,=,0.7596,2010年存量房套数,北京市新建住宅情况,根据建研弘毅研究结果：,新加坡政府主导住房市场，住房面积及户型在不同时期变化如下,资料来源：HDB Annual Report, 世联研究,TABLE1 TYPES OF FLATS BY YEAR BUILDING COMMENCED AND BY SIZES,3,
