《商业投资分析报告10[1].07.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《商业投资分析报告10[1].07.docx（54页珍藏版）》请在三一办公上搜索。
1、天地源不动产代理有限公司 第 54 页 共 54 页西部电子信息大厦的商业投资价值分析报告 目 录第一部分 西安宏观经济状况第一节 西安宏观经济状况的研究第二节 西安房地产状况的研究第三节 西安及项目所在地高新区未来的发展规划和重大事件的影响分析第二部分 项目位置及周遍环境分析第一节 项目及地块介绍第二节 道路及交通网络现状第三节 周边物业功能分布第四节 主要竞争区域分析第五节 高新区及各类物业市场情况介绍第三部分 大型商业零售市场分析第一节 西安零售市场现状第二节 西安优质商业物业价格收益水平第三节 主要竞争区域分析第四节 项目位置特性和周围环境综合分析第四部分 总结西部电子信息大厦的商业投
2、资价值分析报告 第一部分 西安宏观经济状况 房地产市场的发展，特别是零售商业物业，在很大程度上受到整体经济运营情况的影响和制约。因此，分析研究和预测城市的宏观经济发展及社会环境的变化趋势，有助于了解房地产投资的市场环境。同时考察城市发展规划、政策及相应的市政投资忠心，有利于明晰项目所处城市功能区域划分及开发地位，为合理建议项目发展方向奠定基础。第一节 西安宏观经济状况的研究 西安市2005年生产总值1270.14亿元，按可比价格计算，比上年增长13.1。其中，第一产业增加值64.08亿元，增长7.5；第二产业增加值539.61亿元，增长14.4；第三产业增加值666.45亿元，增长12.7。“
3、十五”期间，全市生产总值年均增长13.3。按常住人口计算，2005年全市人均生产总值15925元，是2000年的1.83倍。三次产业结构由2000年的6.9：44.0：49.1调整为2005年的5.0：42.5：52.5。“十五”期间三次产业年均增长速度分别为4.3、15.7和12.3。2005年全市居民消费价格总水平比上年上升0.3，其中居住价格上涨5.6。商品零售价格下降0.3。房屋销售价格上涨4.3。工业品出厂价格上涨3.9。原材料、燃料、动力购进价格上涨9.6。2005年全市完成工业增加值419.99亿元，比上年增长12.1，“十五”期间年均增长15.0；其中国有及年销售收入500万元
4、以上非国有工业企业（以下简称规模以上工业企业）实现增加值310.89亿元，比上年增长14.1。2005年全市全年完成全社会固定资产投资835.10亿元，比上年增长29.1；其中城镇固定资产投资776.33亿元，增长26.8。工业投资成为投资增长的最大亮点，受能源、化学、汽车、通信工业及专用设备制造业项目的拉动，全市完成工业投资140.44亿元，比上年增长46.6，工业投资占全市城镇投资的比重为18.1，比上年提高2.4个百分点。2005年全市非公有制经济完成投资402.17亿元，比上年增长44.4，高于同期国有投资增幅30.9个百分点，占全社会投资总量的48.2，所占比重较上年提高了5.1个百
5、分点，成为全市投资持续快速增长的重要力量。2005年全年新增固定资产409.72亿元，固定资产交付使用率52.8。各类房屋竣工面积1131.41万平方米，竣工率28.1。共有957个城镇建设项目建成投产，项目建成投产率54.2。2005年全年社会消费品零售总额666.48亿元，比上年增长15.2。其中，批发零售贸易业589.16亿元，增长15.9；市的零售额600.95亿元，增长15.4；县及县以下零售额65.53亿元，增长13.4。商品房销售继续大幅度增长，全年共销售商品房面积497.34万平方米，增长62.8，其中销售给个人476.39万平方米，占全部销售面积的95.8。超市、连锁店等新兴
6、零售业发展强劲，全年限额以上商贸连锁企业实现销售额18.20亿元，比上年增长20.8。全市亿元以上的商品交易市场19个，成交额61.82亿元。2005年年末全市户籍总人口741.73万人，其中男性382.02万人，女性359.71万人，性别比106：100。在总人口中，农业人口408.59万人，非农业人口333.14万人。全市在岗职工年平均工资17654元，比2000年增加8475元；城市居民人均可支配收入9628元，比上年增长12.7，比2000年增加3264元，“十五”期间年均增长8.6；农民人均纯收入3460元，比上年增长10.1，“十五”期间年均增长8.1。城市居民人均生活消费支出79
7、00元，农民人均生活消费支出2603元，分别比上年增长6.4和14.3，其中食品消费支出占生活消费支出的比重分别为37.0和36.3。年末城乡居民储蓄存款余额1716.76亿元，比年初增长19.8。城市居民人均居住面积13.85平方米，农村居民人均居住面积35.80平方米。第二节 西安房地产状况的研究2005年上半年西安商品房市场销售较2004年同期有所回落，2005年第3季度伴随着对市场政策的适应及磨合，市场销售开始回暖，进入年末，商品房销售则完全得以恢复，继续保持着较高的增幅一路高走。2005年度个人购房占商品房销售总量的92.4%，个人购房比例与上年相比略有所回落。2005年西安商品房平
8、均销售价格3952元/平方米，较2004年增长了3.54%。其中住宅部分销售价格为3098元/平方米，较2004年增长4.27%。 受国家宏观调控政策的影响，西安市房地产开发投资增长幅度有所放缓。2006年1-5月，西安市完成房地产开发投资70.57亿元，增长14.5，增幅比2005年同期减少17.2个百分点；商品住宅需求依然旺盛，房屋交易量稳步攀升，商品房销售面积115.51万平方米，实现销售额38.94亿元。2006年上半年西安市商品房销售价格稳中有升，累计上涨3.2。从房屋类别观察看，2006年上半年住宅类价格上涨3.7，其中经济适用房、普通住宅和高档住宅同比价格分别上涨1.7、4.6和
9、1.5；非住宅类用房同比上升1.8，其中办公楼和商业娱乐用房价格分别上升3.3和0.6。 第三节 西安及项目所在地高新区未来的发展规划和重大事件的影响分析 在以下部分，将介绍西安市和项目所在区域高新区的未来城市发展规划和商业发展规划，以及将对西安城市经济，特别是零售业和零售物业开发产生的重大影响，包括西部大开发的主要内容，然后将综合分析这些事件对西部电子信息大厦可能产生的影响。在西安城市总体规划（1995-2010年）和西安城市空间发展战略中，确定了西安的城市性质、城市发展方向、城市布局、城市功能分区，指导着西安市的未来的城市发展。高新区是西安市的重要组成部分，其发展要与城市整体发展相协调，因
10、此，西安市城市规划的理念和成果，是编制和调整高新区规划时需要考虑的重要内容。西安城市近期主要向南发展，中心市区向南，拓展高新区；远期城市发展方向主要向西，考虑与咸阳形成一体化大都市。西安城市按照中心集团、外围组团、轴向布点、带状发展的形态布局，划分为中心城市（中心市区和外围组团）、卫星城、建制镇三级城镇体系。市区建设坚持“中心集团、外围组团”的布局，旧区调整改造与新区开发建设并重，实现两个转移：一是严格控制中心集团规模，将部分城市功能转移到外围组团；二是调整和改造中心集团，将一环以内的新增城市功能转移到二环与三环之间，重点开发二环沿线地带。增设开发区是调整和改造的重点之一。西安市已形成十二个大
11、的功能区，包括旧城区内的市中心，南郊的文教区，西郊的电工城，东郊的军工城，西南郊的高新区，东南郊的曲江旅游开发区，北郊的经济技术开发区，沿秦岭北麓的旅游度假区，沿浐、霸、渭河的度假区，沿陇海铁路线北侧的仓储物流中心区，阎良飞机城，临潼旅游区。另外，规划新增6个城市新功能区，分别为六大物流中心，中央商务区，新的城市居住区，开发区扩展区，大学城和空港区。根据“西安商贸现状及发展规划（2002年-2006年）”“实施西部大开发西安商贸发展规划（2000年-2010年）” 等指导性文件，可以了解西安市未来商业网点的发展方向。战略目标战略地位：把西安建设为北方西部地区的商业贸易中心。对城市的贡献：商业贸
12、易在第三产业中所占的比例明显提高，在城市经济协调发展中占重要的位置。商业企业：组建适应大市场、大流通的商贸集团，形成与国内外市场有广泛联系的、有竞争力的产业集群。运营机制：建立更加完善的商业经济运营机制。商贸战略目标将分为三个阶段逐步实施：时间阶段2000社会零售总额商业网点商贸在第三产业中的比例年增长率最终规模近期2000200211%4001328%中 期2003-200510%5301530%远 期2003-20059.8%8501835%根据国务院有关文件和精神，西部大开发战略主要包括的内容：重点区域：包括陕西在内的12省、直辖市、自治区，有重点有步骤的推进西部大开发。增加资金投入：对
13、西部地区将加大建设投资力度、优先安排基础建设项目，加大财政和金融信贷支持。改善投资环境：实行税收优惠政策。扩大对外对内开放：进一步扩大外商投资领域并拓宽利用外资的渠道。西部电子信息大厦所在的西高新经过十多年的发展，已经成为西安市城市功能的重要组成部分，是西安重要的产业基地，对西安的经济发展作出了很大贡献。从城市规划和整体发展的角度来看，高新技术产业是西安未来的产业发展方向，西安城市近期向南发展，意味着高新区是西安未来发展的重点区域，代表着西安市未来产业发展的方向，未来将发展成为一个以高新技术产业为基础的、功能完善的、国际化新城区，分担西安作为我国重要的科研、高新技术产业基地的城市功能。西安高新
14、技术产业开发区已经进入二期创业规划实施，其明确提出了将西部电子信息大厦项目紧邻区域西南侧建设成面向西部服务的CBD。高新二期规划具体内容：二期总用地10.51平方公里，包括一期用地2.7平方公里和新规划扩展用地7.81平方公里，其中产业用地比例占34.6%。总体布局以唐延路、科技二路、高新路、和团结南路四条主干道为主轴，以火炬大厦、高新路与科技二路十字、高新路南端、科技二路与团结南路十字四个城市节点，形成四轴四点的总体框架。功能布局东南部及中部形成居住区，与产业区相对独立。北部、西部及中南部形成产业区。西南部为体育用地。产业用地规划主要分布在高新路以西，仅作为一、二类工业用地，不得配置其他污染
15、工业。布局可分为四块，包括高新路以西，科技路以北的建成区；唐延路以西，市级体育用地以北，丈八北路以东新规划产业区；沿唐延路东侧的产业用地；唐延路以东、西斜八路以南，高新路以西的规划产业区。居住用地规划尽可能接近绿地，与工业用地和中心区联系方便。要求成片开发，各种社会服务设施达到较高水平，以利于吸引和留住高技术人才。为解决区内村子的拆迁矛盾，采取就地安置的原则。道路交通规划道路系统大体为棋盘式路网格局。规划了多处停车场，以解决集中停车问题。鼓励建设半地下停车场。公共设施用地规划规划建设完善的多层次的公共设施，包括行政管理、商贸、教育、文化娱乐、体育设施。从规划图上看，唐延路以东区域公共设施分布相
16、对较密集，唐延路以西分布较稀疏。规划中心城市广场四处。商业金融规划继续完善高新路和科技路西段原有的商业设施和文化设施，并在高新路和科技二路十字形成新的中心商业区。在高新路南端布置一定数量的商业、金融设施，作为对北部商业中心的补充，满足整个居住区的需求。医疗一期范围内的一所医院不能满足居民要求，规划扩大此医院的规模，提高档次，并在新扩展区内建设一所有一定规模的综合性医院，以满足新区的不断发展需求。用地与建筑相容性规定为了使规划区内的土地利用最大限度地适应变化着的经济建设的发展要求，使规划具有一定的弹性，特别制定了用地和建筑相互适建的有关规定。从高新区一期规划到二期规划的变化调整来看，产业用地比例
17、下降，产业配套的其他用地明显上升，反映出规划考虑到高新区二产、三产比例的变化，顺应了高新区经济结构调整的要求。二期规划考虑了一期的实际情况和问题，做出了很大的改进，主要表现在以上几个方面：提出了高新区的性质和发展目标，明确了建设综合性高新区的思想。结合一期建设情况规划了高新区的总体结构、发展轴线和节点。在功能布局上，对不同功能用地进行了分区，特别对居住用地的布局提出了布局原则和完善服务设施的要求。在交通规划上，进行了停车场的规划。由于一期的公共设施档次不高，分布不均，辐射力不强，二期规划更加重视公共设施的布局，对各项公共设施的规划更为详细。以上因素对西部电子信息大厦项目产生的影响在简要介绍西安
18、市及项目所在地高新区未来的发展规划和未来重大事件之后，我们就可以综合分析未来环境变化对项目所产生的影响：符合政府对于零售业的发展战略：在商业规划中，政府希望将西安建设成整个西北地区的商贸中心，并逐步提高商业零售在第三产业中的比例。一方面，西部电子信息大厦的商业部分开发符合西安商业零售的总体发展战略及高新区二次创业规划，另一方面，作为大型商业综合性项目，西部电子信息大厦商业将促进西安商业、高新商业环境及商业分布网点的优化。符合城市规划和商业业态分布的发展：根据西安市城市的总体发展规划和商业规划中确定的“中心集团、外围组团、轴向布点、带状发展”的形态布局，外部组团尤其是高新区将是西安未来城市发展和
19、商业发展的重点区域。本项目所处位置恰好位于西安城市发展及高新重点发展的双重点组团内西安南郊、高新二次创业区，这是项目成功开发运营及具有极高商业投资价值的所在。符合商业发展的商业业态发展趋势：项目位于的区域已经形成了包括大型超市、专业综合市场、步行街、开放广场的大型区域复合型商业中心，本项目的开发符合商业业态发展中综合性、大型化、休闲化、开放化的发展趋势。有利于西部电子信息大厦的商业招商及运营西部大开发、西安市商贸发展以及高新区巨大的需求潜力、优惠的招商政策将极大的吸引国际、国内大型商业企业、优质的连锁商业企业、知名品牌商品专卖店的入住。良好的商业氛围、区域商业中心位置、优质的商业企业，将使西部
20、电子信息大厦商业保持良好的运营态势，使项目具备极大的商业租售价值。国际商业企业麦德龙、易初莲花、百安居等企业纷纷在西安南郊、高新区落户。总体而言，未来城市及区域的发展前景对于西部电子信息大厦商业的投资、招商、运营，都相对有利。但需要注意的是，无论政府规划还是区域商业的发展，都是一个宏观的逐步的实施，存在着一定的变化风险。所以，项目的商业价值还需要投资经营者们从市场需求、市场竞争、商业运营的角度出发，审视度势、把握商机。 第二部分 项目位置及周遍环境分析第一节 项目及地块介绍西部电子信息大厦位于西安高新技术产业开发区电子科技园内，北临28000平方米的大型露天广场“西部电子广场”，西临太白南路，
21、东临电子商业步行街前广场，南临B、C座软件公寓。 西部电子社区的总建设面积近万平方米由世界著名建筑设计公司澳大利亚设计公司提供设计。从位置上看，本项目地块处于西安高新技术产业开发区，因此高新区的整体发展情况将对本地块发展商业项目的市场潜力有着深远的影响。项目位于高新区一期、二期、中央商务区CBD、新型产业园、电子城社区的中心位置。下面是本项目地块所属区域具体介绍：国家级西安高新技术产业开发区（以下简称“西安高新区”）创建于1991年6月，它位于西安市科研、文教单位相对集中的南郊，规划面积达34平方公里，已完成15平方公里的开发建设。西安高新区经过十年的建设与发展，已初步形成基础配套设施完善，管
22、理体制、运行机制先进高效，技术创新成果显著，生产力要素市场活跃，人才聚集效应明显，科研、生产、生活功能齐全的现代化新城区，尤其是在推动技术创新、发展拥有民族自主知识产权的高新技术产品方面形成了自己的特色。 西安高新区在产业实力、经济规模、体制创新、成果转化及园区建设和对外形象等方面走在全国53 个国家级高新区的前列，在国家科技部组织的多次评估中，西安高新区一直保持在前四名，并多次被评为“国家先进高新技术产业开发区”。如今，西安高新区已成为中国西部地区投资环境好、市场化程度高、经济发展最为活跃的一个区域，成为陕西、西安新的、最强劲的经济增长点和对外开放的重要窗口，成为我国发展高新技术产业的重要基
23、地。在2001年年初西安市民广泛参与的“二十世纪西安十大历史事件评选”活动中，西安高新区的建立高票入选，与西安事变、西安解放、秦兵马俑的发现等重大历史事件齐名入选。江泽民、李鹏、朱鎔基、李瑞环、胡锦涛、尉健行、李岚清等党和国家领导人及有关部委的领导同志先后视察了西安高新区。江总书记1993年6月15日来区视察并为高新区题词“发展高新技术，实现经济飞跃”，对西安高新区的建设与发展寄予厚望，给予肯定。2002年3月30日总书记又一次莅临西安高新区视察，对西安高新区十年来取得的成就十分满意。 西安高新区1997年9月经国务院批准率先加入了亚太经合组织（APEC）科技工业园区网络，2001年又被列入我
24、国“十五”期间重点建设的五个国家示范高新区之一。经过多年的不断创新和发展，西安高新区已经形成了较强的科技创新能力，具备了发展高新技术产业的雄厚基础和良好条件。目前，在高新区孕育着一大批科技成果，建设着一大批高新技术产业化项目。尤其是西部大开发实施三年来，西安高新区更成为中外客商在我国中西部地区投资的一个热点高新中央商务区（简称高新CBD）西安高新区二次创业中五大功能园区之一，是个集办公、会展、酒店、商业、居住、文化、娱乐等多重功能为一体的现代化都市副中心。高新CBD位于开发新区的核心地带，地理位置优越，交通便利，总投资将达到300亿元。高新区蓬勃发展的前景吸引了国内外开发商纷纷巨资投向高新CB
25、D的开发：目前，香港中华煤气投资CBD冷热联供，使区域配套水平达到“九通一平”；国内房地产四强之一的上海绿地集团投资建设的120万平方米“绿地世纪城项目”销售旺盛；东方航空西北公司总部大厦落户高新CBD并将于年内开工建设；香港最大的地产商和记黄埔地产进入高新CBD，开发占地900余亩的大型综合项目。西安高新区新型工业园西安高新技术产业开发区的重要组成部分。总面积5平方公里，分为四大功能区域：产业区、示范产业区、中心管理区和配套住宅区，现均配套完毕。西安高新区新型工业园入区项目和企业以高新技术为主体，重点发展电子信息、生物医药和光机电一体化等产业。目前共有入区企业140家,其中有世界500强之一
26、的百事可乐公司、日本古河电气株式会社；美国IT百强企业美国国际整流器公司等知名企业。电子产业园区本区域已经形成以203所、210所、771所、618所、771所、东风仪表厂为核心等国家航天、军工等产业园区。第二节 道路及交通网络现状本地块位于西安高新区中东部地带，北临电子一路、西接太白路、南靠电子二路。项目周遍5公里按对项目的影响程度划分有各级道路12条。交通状况：项目周遍有贯穿城区、高新的太白路，连接曲江开发区、长安路、高新区的丈八路及省市际绕城高速公路、机场高速公路等。地块区域交通道路通畅、网络极为发达。交通节点：如上图所示，项目周遍共有交通节点9个，其中南北向道路5个、东西向4个。以上交
27、通节点将为项目未来汇聚大量的人流量及消费潜力。公交交通情况：公交交通情况将直接影响到项目未来的人流量和消费能力，也是一个商业项目商业价值判断的关键因素之一。本项目周遍5公里范围内的公交线路共计50多条，具有极大的公交运送能力，具体情况见下表：第三节 周边物业功能分布：项目东部指以长安路为界，南临绕城高速，西接含光路，北为南二环的一个长条形状的区域。本区域主要集中的项目种类为高等院校、商业项目、休闲娱乐及住宅。主要的商业物业包括小寨商圈内的百盛、好又多超市、民生国贸、飞炫广场军人服务社等，长安南路的家乐超市、麦德龙、民生百货、百安居、三森家居等。北部、南部地区指东临含光路、北到南二环、西以太白路
28、为界和南到绕城高速的一个不规则地区，该区域以住宅为主，其中包括一些优质居住物业如紫薇城市花园、紫薇花园、万国花园、市政府小区、太白小区、中天国际公寓、豪盛时代等。该区域商业项目较少包括人人乐、西部电子广场、军人服务社。项目西部区域是太白路以西、南二环以南、西临丈八北路、南以丈八路东路为界的一个区域。该区域主要集中了大片的工业区、优质住宅区、写字楼区、商业配套、金融银行、和休闲娱乐设施。该区域商业项目包括世纪金花购物中心、金鹰国际、爱家超市、易初莲花超市等新兴大型商业项目。第四节 高新区及各类物业市场情况介绍西部电子信息大厦在地理位置上属于高新技术开发区，高新技术开发区一期成熟的各个物业的市场情
29、况及商业价值，对西部电子信息大厦的商业投资价值、市场定位具有直接和重要的参考价值，下面是高新区主要街区干道高新路、科技路两侧主要物业类型的市场情况介绍：1、高新路写字楼基本情况写字楼名称位置写字楼类型档次配套售价（元/m2）租金（元/m2/月）空置率入住企业行业城建大厦路东北段对外经营低档商业住宅350070.0%制造业、房地产开发糜家桥小区路东北段对外经营低档商业住宅10.0%制造业、咨询瑞欣大厦路东北段对外经营中档商业住宅、银行已售完20.0%制造业、电子、咨询高新商务路东北段对外经营中低档商业住宅、银行20.0%计算机、咨询希格玛大厦路东北段对外经营中档商业住宅38003010.0%制造
30、业、电子、咨询新汇大厦路东北段对外经营中档商业住宅35003040.0%制造业、咨询三安大厦路东北段对外经营中档商业住宅100.0%西高新税检大厦路东南段自用中低档银行、酒店、餐饮、美容美发4000205.0%电子、咨询、金融、科技、工程西安西普电力电子有限公司路西北段对外经营中低档商业45骊山微电子有限公司路西北段对外经营中低档商业38丽华科技大厦路西北段对外经营中档商业5800不租60.0%电子、医药、计算机、咨询金融大厦路西北段自用+出租中档银行N/A5520.0%电子、医药、计算机、咨询、金融火炬大厦路西北段对外经营中高档无不卖4210.0%电子、医药、计算机、咨询、金融、房地产高科大
31、厦路西北段对外经营中高档商业、银行60004520.0%电子、医药、计算机、咨询、金融、地产、装饰、快递、广告南洋国际路西北段对外经营中高档银行不卖555.0%计算机、咨询、装饰装修高新国际路西北段对外经营高档商业、住宅75008560.0%房产、电子、机械等高新路两侧的写字楼较为集中，目前共有15个写字楼项目。高新路两侧已经成为高新区商务氛围最浓厚的区域，是目前高新区的商务集中区，而且中高档写字楼主要集中在高新路西侧位置。高新路写字楼档次较高高新路的临街写字楼档次以中高档为主、数量也比多，反映出高新区产业发展和高新路商务的发展已经成为区域发展的核心，产生了强大的对外吸引力。与产业关联性较强高
32、新路现有写字楼与高新区产业的关联度比较强。主要体现在两个方面，一从开发主体来看，包括企业自建和房地产开发两种情况。企业自建如西安电信大厦、金融大厦、西高新税检大厦等，都是为高新区第二产业发展提供服务和配套的行业，采用自用+对外出租的方式，对高新区的产业发展起到促进作用。房地产开发企业虽然不直接服务于产业，但他们为主导产业的相关企业提供了办公空间和商务环境，对产业的发展也是有利的。二从入住企业的类型看，以与高新区主导产业同类型企业，如制造业、电子、医药等，和咨询服务、广告、装修装饰等服务类企业为主。产业类公司规模普遍比较小，但与产业用地的各类企业有较强的联系，是其上下游的关联企业。服务类公司的主
33、要业务对象也是高新区的产业公司。可见，高新路的写字楼主要为高新区的产业企业的产业链条的完善提供了空间和服务。出租率较好，价格较高高新路写字楼的出租率普遍比较高，正常情况下，出租率可以达到80%-90%，租金也基本保持在40-50元/月/平方米的水平。表明高新路写字楼对产业的支持作用明显，各类企业对此较为认可。同时高新路是高新区的主要街道，是城市形象的展示路，有较高的商业和商务价值，也是写字楼可以保持高租金和高出租率的主要原因。高新路作为高新区的主要干道，具有较高的土地价值，目前已经成为高新区的商务聚集区。无论是自建写字楼、房地产开发的写字楼还是产业用地改变用途的写字楼都为高新区的产业发展提供商
34、务服务，经营情况普遍良好。2、高新路商业状况名称类型档次所在位置建筑形态营业面积（m2）获得物业的方式上座率目标客户群停车大香港鲍翅酒楼中餐高档高新路东北段独立商业5000自建70%以上商务宴请地上中国餐馆中餐中高档独立商业500N/A70%以上工作白领、商务宴请沿街山水茶园中餐中高档独立商业300N/A70%以上工作白领、商务宴请沿街顶顶香煎饼屋中餐中低档写字楼底商350租赁70%以上工作白领、当地居民沿街金海湖港式茶餐厅中餐中高档商住底商230租赁70%以上工作白领、当地居民沿街京都千味西餐中高档商住底商139租赁50-60%工作白领沿街巴克斯西餐中高档商住底商280租赁50-60%工作白
35、领、当地居民沿街一诺面庄中餐中低档商住底商240租赁70%以上工作白领、当地居民沿街佐治咖啡西餐、咖啡中档商住底商160租赁40%以下工作白领沿街欧思漫咖啡餐饮咖啡中档写字楼底商150租赁50-60%工作白领、当地居民沿街名典咖啡语茶咖啡中档写字楼底商300租赁70%以上工作白领、当地居民沿街罗杰斯西餐中高档写字楼底商400租赁70%以上工作白领、当地居民沿街秀树高级日本料理日餐中高档写字楼底商1500租赁70%以上商务宴请沿街肯德鸡西餐中高档写字楼底商400租赁70%以上工作白领、当地居民沿街大阪日本料理日餐中高档高新路西北段区内写字楼底商450租赁40%以下商务宴请沿街星期天阳光商务会所中
36、餐、西餐、咖啡中高档高新路西北段写字楼底商800租赁50-60工作白领地上、地下、沿街德克士炸鸡西餐中档高新路东南段住宅底商300租赁70%以上工作白领、当地居民沿街鑫华府中餐高档写字楼底商1000租赁50-60%商务宴请地上福兴隆老王餐厅中餐中低档高新路西南段农民安置地100租赁70%以上当地居民、外来人口地上平价餐厅中餐中低档农民安置地100租赁40%以下工作白领地上采蝶轩餐厅中餐中高档酒店底商2000自建50-60%工作白领、当地居民、外来人口、商务宴请地上注：1.档次：针对不同餐饮类型，综合考虑每家餐饮的收费水平、内外部装修情况、租金等因素，分为高、中高、中、中低、低共五个档次。2.所
37、在位置：以科技路为界，将高新路分为南北两段，而且考虑到北段路东位于高新区外，因此，所在位置分为为高新路东北段区外、高新路东北段区内、高新路东南段、高新路西北段、高新路西南段。高新路沿街餐饮现状分析高新路餐饮主要分布于高新路东，在北段和南段各有一带餐饮集中区域。北段餐饮共16家，除位于新汇大厦的大阪日本料理外，全部位于高新区外。高新路北段沿街餐饮设施类型比较丰富，主要包括中餐、西餐、日餐、咖啡等类型，其中中餐所占比例最高，南段餐饮类型单一，只存在中餐一种类型。高新路沿街的餐饮类型有独立商业、底商和农民安置地内的临时建筑等几种建筑形态，高新路北段餐饮的建筑形态以底商为主，主要是写字楼底商，也有位于
38、写字楼附近的独立商业，南段以农民安置地内的临时建筑为主。高新路北段餐饮规模较大，营业面积全部在100平方米以上，南段餐饮设施规模较小，营业面积多在100平方米以下。高新路餐饮大部分采用租赁的方式获得，租金价格比较高，餐饮的市场需求比较旺盛，承租能力比较强，即使在高新路南段的临时建筑中，餐饮的租金也很高，有很强的承租能力，。高新路沿街餐饮设施的经营情况整体都非常良好，上座率多在70以上，其中，中档和中高档的中餐最受欢迎，人流量最大，生意最好，如大香港鲍翅酒楼、顶顶香煎饼店，西式快餐和有特色咖啡店经营状况也很好，如德克士、肯德鸡、名典咖啡等。餐饮设施的客户主要来源于高新区内，其中，中高档以上餐饮面
39、向的客户群以商务宴请为主，中档和中低档的餐饮设施主要面向高新区内的白领，南部临时建筑内的中低档餐饮还承担着为高新区员工送餐的任务。高新路餐饮设施集聚、餐饮比较发达。高新路沿街共有餐饮28家，在高新路北段，形成了餐饮比较集聚的区域，并与南二环连接，延续了西安市的城市功能，为高新区集聚了人流，树立了良好的城市形象，形成了商业设施繁荣的景象。3、高新路沿街娱乐设施现状名称类型档次所在位置建筑形态营业面积获得物业的方式上座率目标客户群停车（单位：平方米）下班时间美格菲健身中心体育健身高档高新路东北段独立商业1000租赁70%以上当地居民、当地办公人口沿街宝力豪体育健身高档高新路西北段写字楼3000租赁
40、70%以上当地居民、当地办公人口沿街天宇娱乐歌厅KTV低档独立商业（混合了多种业态）500租赁50-60%全市沿街真爱娱乐广场KTV高档独立商业（混合了多种业态）5000N/A70%以上当地办公人口、全市沿街单行线商务交友俱乐部俱乐部中高档写字楼底商300租赁40%以下当地办公人口、全市沿街爆夜总会KTV中低档商住底商800租赁50-60%全市沿街世纪澳都KTV、咖啡、西餐高档写字楼底商1200N/A40%以下全市沿街名称类型档次所在位置建筑形态营业面积获得物业的方式上座率目标客户群停车科罗娜热舞吧KTV、酒吧中档写字楼底商1400租赁40%以下全市（周边区域，主要是南部学生）沿街欧陆经典KT
41、V中档写字楼底商N/A租赁50-60%当地办公人口、全市沿街水调歌头娱乐城KTV中高档写字楼底商1000N/A70%以上当地办公人口、全市，包括宝鸡等地沿街高新美食娱乐城卡拉OK、简单餐饮低档高新路西南段商住底商80租赁40%以下当地居民沿街针对不同娱乐设施类型，综合考虑每家娱乐设施的收费水平、内外部装修情况、租金等因素，分为高、中高、中、中低、低共五个档次。高新路的娱乐设施主要位于高新路东，与餐饮设施共同集聚于高新路北段，在高新区外部。高新路娱乐设施的类型比较单一，主要为KTV，另有一家体育健身和俱乐部。高新路沿路娱乐设施未形成统一的规模和档次。高新区的娱乐设施多数位于写字楼底商，也存在部分
42、独立的娱乐设施。从平均上座率来看，高档的娱乐设施上座率较高，经营情况较好，如位于高新路北段的美格菲健身中心有会员2000多人，经营情况非常良好，低档的娱乐设施上座率较低，经营情况较差。娱乐设施的目标客户主要来源于高新区和周边地区，甚至西安全市，面向中高档的客人，外地的商务客人也比较多。高新区现状的存在的娱乐设施辐射范围较广，不仅服务于高新区，而且服务于高新区周边区域，加强了高新区与周边区域和西安市城市中心的联系。高新区外的娱乐设施填补了高新区娱乐设施供给的空白区域，争取了高新区的客源，但由于其不属于高新区的范围内，对高新区的税收没有贡献。高尚、健康、向上的娱乐方式经营状况良好，这说明高新区白领
43、对高尚、健康、向上的娱乐消费需求非常旺盛，高新路现状的单一的娱乐设施业态不能满足高新区的需求，符合白领需求的健康的生活休闲方式具有较好的市场空间，还需要再增加。4、高新路沿街零售业现状名称经营内容档次所在位置建筑形态营业面积（m2）获得物业的方式人流量大的时间客户来源停车设置西安赛思实业礼品文具/汽车租赁中档高新路东北段写字楼底商100租赁无办公人口、固定客户沿街天福茗茶茶中低档高新路东北段写字楼底商50租赁无当地居民、办公人口沿街心语鲜花网鲜花礼品中低档写字楼底商10租赁无当地居民、办公人口沿街午子绿茶高新专营店茶中低档写字楼底商租赁无当地居民、办公人口沿街影音第一站音像中低档写字楼底商15租赁无当地居民、办公人口、过路人口沿街鄂尔多斯专卖服装中档写字楼底商10租赁无当地居民、办公人口沿街名称经营内容档次所在位置建筑形态营业面积（m2）获得物业的方式人流量大的时间客户来源停车设置翡翠服饰店服装中低档写字楼底商15租赁无当地居民、办公人口沿街美美香水中心香水等化妆品中低档写字楼底商15租赁无当地居民、办公人口、过路人口沿街靓鞋坊鞋中档写字楼底商10租赁无办公人口沿街博华文具高新总店文具中高档高新路西北段写字楼底商；厂房底商250
