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1、华澳 长信24号合川工投应收账款投资集合资金信托计划可行性研究报告报告完成日期：2012年12月11日目录1.内容摘要41.1报批项目41.2信托项目概述41.3投资理由及策略概述52.融资人情况72.1基本情况72.2历史沿革72.3股东情况102.4组织结构102.5行业分析112.6业务运营172.7公司发展规划182.8财务状况202.9债券发行情况232.10总体评价243.担保方情况243.1担保人基本情况243.2历史沿革253.3股东情况253.4组织结构253.5行业分析263.6业务运营273.7公司发展规划283.8财务状况283.9总体评价324.应收账款简述324.1
2、应收账款项目背景324.2项目基本情况335.还款来源分析335.1第一还款来源：合川工投的回购能力分析335.2第二还款来源：合川区政府应收款的支付346.2.1 应收款支付346.用款项目介绍397.风险及防范措施- 41 -8.1 信用和流动性风险- 41 -8.合规性分析- 43 -9.拟设立信托分析- 44 -10.1交易背景及前提- 44 -10.1.1交易背景- 44 -10.1.2发行前提- 44 -10.2方案概述- 45 -10.2.1基本交易结构- 45 -10.2.2交易流程- 45 -10.3交易方案要点- 46 -10.3.1 信托方案的成立- 46 -10.3.2
3、信托项目的期限- 47 -10.3.3信托项目的资金运用和存续监督检查- 47 -10.3.4信托利益分配- 47 -10.3.5信托保障措施- 47 -10.3.6特别承诺事项：- 48 -10.项目总体评价- 48 -1. 内容摘要1.1 报批项目 重庆市合川工业投资（集团）有限公司（以下简称“合川工投”）原名重庆市合川江城实业发展有限公司，系重庆市合川区政府于 2002 年 8 月8 日设立的国有独资公司。截至 2011 年末，公司注册资本 15 亿元，合川国资办持有公司100%的股权。经营范围：粮食收购、房地产开发、项目投资、国有资产经营管理、从事建筑相关业务等，截至 2011 年末，
4、合川工投总资产 69.82 亿元，负债总计 23.57 亿元，资产负债率 34%，净利润1.9亿元。2009-2011年，合川工投承建了重庆合川工业园区的直港路道路路网建设项目。截至 2012 年11月，该项目已经交工验收，经重庆市合川区审计局审计并确认回购价格。根据合川工投与重庆市合川区工业园区管理委员会签署的相应投资-回购协议，工业园区管委会已确认应当向合川工投支付项目回购款约38927.31万元，该笔工程回购款尚未支付。合川工投、工业园区管委会及合川区政府将通过签订债权转移确认书，将重庆市合川区工业园区管理委员会对合川工投的38927.31万元债务转移给合川区政府。现合川工投为提高其资产
5、的流动性，拟将其对合川区政府享有的38927.31万元应收款进行转让，募集信托单位2亿元。所募集的全部信托资金用于向合川工投支付基础设施项目建设的款项。融资方、区政府、华澳信托签订三方协议，约定标的应收账款债权人转为华澳信托，合川工投按照约定履行回购义务，并按期向华澳信托支付回购款。重庆市合川城市建设投资（集团）有限公司（以下简称“合川城投”）将为合川工投的补足义务承担无限连带担保责任。如果未按时足额回购，合川区政府将根据受托人的要求在指定的时间足额支付应收账款。为了进一步明确政府的债务及相关财政资金的安排，合川区财政局将出具财政资金安排文件，承诺优先以合川区政府财政收入和土地收入支付到期债务
6、，若仍不足支付的，由其督促安排资金，用于向受托人支付到期债务。重庆市合川区人大出具决议将合川区政府应向受托人支付的债务纳入年度财政预算。1.2 信托项目概述 信托项目名称：华澳 合川工投应收账款投资集合资金信托项目信托类别： 集合信托融资方名称：重庆市合川工业投资（集团）有限公司信托项目结构：信托单位类别信托规模（万元）存续期限（月）资金用途担保或风险控制措施A类信托单位5000 18支付基础设施项目建设的款项合川城投承担无限连带担保责任B类信托单位1500024支付基础设施项目建设的款项合川城投承担无限连带担保责任总计20000-华澳信托有权根据项目运营情况提前终止或宣布延长信托期限。1.3
7、 投资理由及策略概述 1. 重庆市合川工业投资（集团）有限公司，主体长期信用等级为AA（大公国际资信评估有限公司2012年2月），是重庆市合川区人民政府批准成立、出资的国有独资有限责任公司，是重庆市合川区重要的国有资产和公用事业营运主体，公司资产规模和盈利能力较强；公司已于2011年7月被中国银行业监督管理委员会重庆银监局认定为公司贷款符合现金流全覆盖的条件，调整为一般类公司。根据最新的非合并报表显示，截止2012年9月，公司资产总额106.92亿元，负债总额 29.71亿元，资产负债率27.79%。2. 重庆市合川城市建设投资（集团）有限公司，主体长期信用等级为AA-（联合资信评估有限公司2
8、012年7月），是重庆市合川区大型国有资产和公用事业营运主体，主要业务涉及土地整治储备、城市基础设施建设、旅游文化和教育服务等领域。截至 2011 年底，合川城投资产总额 143.42 亿元，负债总额 75.43 亿元，资产负债率 53%。公司实力较强，收入多元化且盈利能力较好，具有较强的担保能力。3. 合川区财政局将出具财政资金安排文件，承诺优先以合川区政府财政收入和土地收入支付到期债务，若仍不足支付的，由其督促安排资金，用于向受托人支付到期债务。重庆市合川区人大出具决议将合川区政府应向受托人支付的债务纳入年度财政预算。4. 重庆市合川区是重庆的北大门，地处重庆三环和“重庆一小时经济圈”，紧
9、邻“两江新 区”，重庆六大区域性中心城市之一，距重庆主城核心区仅半小时车程,是规划中的重庆北部 地区中心城市。合川区作为重庆市大力建设的程昱经济区区域性中心城市和工业基地，近年来经济保快速增长，财政实力不断增强，经济总量位居重庆市上游。合川区政府财政收入结构合理，具备持续增长的潜力，其债务率显著低于西部地区重要城市的平均水平，信托期间政府财政收入对其债务的覆盖率为9.04 倍，信托财产安全有较高保障。2011年财政收入为105.70亿元，其中一般预算收入为25.7亿元。截至 2012 年 6 月，合川区政府债务余额为 61.75亿元，债务率为32.41%。5. 还款来源丰富、明确、充足，第一还
10、款来源是合川工投现金流收入（合川工投日常经营收入、合川工投再融资收入、合川工投企业债发行收入、合川工投资产变现收入等）；第二还款来源是重庆市合川区政府财政资金支付应收账款收入；第三还款来源是应收账款转让给其他第三方收入；第四还款来源是担保企业的现金流收入； 6. 预计合川工投新一期15亿7年期企业债将于2013年1季度发行，债券融资在信托期限内并不需要偿还本金，将为信托融资提供一定程度的保障。而随着工业园区基础设施建设的顺利进展，以及重庆市合川区经济的快速发展，公司的收入将不断增长，为公司的偿债能力提供有力保障。7. 通过跟踪合川工投、合川城投的债券二级市场表现和公开透明的信息，有利于紧密跟踪
11、并及时发现融资人和担保人资信变化。8. 通过设立监管账户，使合川工投按季向监管账户付款，华澳信托每年从监管账户提取资金到信托专户，能够有效缓冲合川工投潜在的违约风险，为华澳信托追偿信托本息提供了宝贵时间。2. 融资人情况 2.1 基本情况 名称：重庆市合川工业投资（集团）有限公司企业类型：有限责任公司（国有独资）住所：重庆市合川区南园路 169 号成立日期:2002 年 8 月 8 日法定代表人:刘本万营业执照号码：500382000004713注册资本：150000万元人民币机构代码：73984097-2贷款卡号码：550104000047800701主要经营范围：粮食收购（按粮食收购许可证
12、核定事项经营）、房地产开发（凭资质证书执 业）、项目投资、国有资产经营管理、从事建筑相关业务（取得相关行政许可后方可执业）、 土地储备、园林绿化服务）等。合川工投是合川工业园区唯一的基础设施建设主体，主要负责工业园区范围内公共基础 设施建设以及廉租房、公租房、经济适用房、安置房的建设与开发。公司基础设施项目是经 合川区政府授权，采取“投资-回购”的模式开发，即根据园区管委会与公司签订的工业 园区基础设施“投资-回购”协议约定，由公司实施项目建设，项目建成后由园区管委会 进行回购。公司在进行城市基础设施建设时，区政府将道路建设、房屋建设收取的经费返还 给公司并明确其用于城市基础设施建设。截止20
13、12年9月，公司资产总额106.92亿元，负债总额 29.71亿元，资产负债率27.79%。2.2 历史沿革（一）初始设立重庆市合川工业投资（集团）有限公司前身是合川市工业园区建设发展有限责任公司，系根据合川市人民政府办公室关于成立合川工业园区建设发展有限责任公司的批复（合川府办200290号）于2002年8月8日经重庆市合川工商行政管理局注册成立，并于2003年05月22日取得重庆市合川区工商行政管理局核发的企业法人营业执照注册号500382000004713，注册资本700.00万元，公司设立时的股东结构为：股东姓名注册资本（万元）占总股本比例(%)合川市南津街街道办事处 420.00 6
14、0.00 合川市南津街街道办事处林业站 280.00 40.00 合计 700.00 100.00 公司设立时出资情况由重庆中天会计师事务所予以验证，并于2003年7月31日出具渝中天所验报字2002第124号验资报告。（二）第一次变更-增加新股东及注册资本根据2003年1月28日公司股东大会决议，公司吸收增加重庆合川工业园区管理委员会为公司新股东，由新股东增加投资2,300.00万元，增资后的注册资本为3,000.00万元，增资后公司的股权结构为：股东姓名注册资本（万元）占总股本比例(%)合川工业园区管理委员会 2,300.00 76.67 合川市南津街街道办事处 420.00 14.00
15、合川市南津街街道办事处林业站 280.00 9.33 合计 3,000.00 100.00 （三）第二次变更-增加注册资本及转让股权2005年合川市人民政府办公室合川府20055号文，同意公司以土地增加注册资本3,300.00万元，增资后公司的注册资本为6,300.00万元。同时合川市人民政府办公室以合川府200510号文决议将公司全部股权无偿转让给重庆江城工业园区管委会办公室。转让后，公司成为重庆江城工业园区管委会办公室全资子公司。此次增资由重庆华信会计师事务所（有限公司）于2005年3月25日出具重华信会验2005第0058号验资报告予以验证。（四）第三次变更-股权转让变更2007年12月
16、26日，根据重庆市合川区国有资产管理办公室关于国有股权划转的通知（合国资2007103号），将公司股权划拨变更为重庆市合川城市建设投资（集团）有限公司，成为重庆市合川城市建设投资（集团）有限公司（以下简称城投公司）的全资子公司。（五）第四次变更-增加注册资本2009年3月重庆市合川城市建设投资（集团）有限公司根据关于江城公司增加注册资本的批复（合川府200943号），以政府划入的土地使用权增加注册资本14,700.00万元。增资后注册资本由6,300.00万元增至21,000.00万元。此次增资由重庆中天会计师事务所于2009年4月8日出具渝中天所验（2009）第025号验资报告予以验证。（六
17、）第五次变更-股东变更2009年11月重庆市合川区国有资产管理办公室关于变更公司国有出资人的通知（合川国资200971号），决定将本公司的国有出资人城投公司变更为重庆市合川区国有资产管理办公室,公司成为重庆市合川区国有资产管理办公室的全资子公司。并于2009年12月30日完成了工商变更登记。（七）第六次变更-注册资本增加2009年12月重庆市合川区人民政府关于同意合川江城实业公司增加注册资本的批复（合川府2009207号），以重庆市合川区人民政府划入的土地使用权增加注册资本79,000.00万元，注册资本由21,000.00万元增加至100,000.00万元。此次增资，由重庆中天会计师事务所于
18、2009年12月23日出具渝中天所验（2009）第141号验资报告予以验证。（八）第七次变更-组建子公司2009年12月公司根据重庆市合川国有资产管理办公室关于改组江城公司的通知（合川国资200974号），以货币资金分别出资组建重庆市合川润化实业发展有限公司（注册资本1000万元）、重庆市合川农民创业投资有限公司（注册资本3000万元）、重庆市旭辉科技创业有限公司（注册资本3000万元）三家全资子公司。同时将本公司的公司名称变更为重庆市合川工业投资（集团）有限公司，公司于2009年12月30日完成了工商变更登记。（九）第八次变更-增加注册资本2010年12月公司根据重庆市合川区国有资产管理办公
19、室关于同意工投公司增加注册资本金的批复（合川国资201070号）及重庆市合川区人民政府办公室关于同意划转三宗国有土地使用权的通知（合川府201082号），以重庆市合川区人民政府划入的土地使用权增加注册资本50,000.00万元，注册资本由100,000.00元增加至150,000.00万元。此次增资由重庆中天会计师事务所于2010年12月22日出具渝中天所验（2010）第196号验资报告予以验证。2.3 股东情况重庆市合川区国有资产管理办公室是合川工投的唯一出资人，其出资比例占公司资本的100%。2.4 组织结构为合川工投是按照现代企业制度和中华人民共和国公司法组建的国有独资公司，设立 了包括
20、董事会和监事会在内的公司法人治理结构。公司设立董事会、监事会，实行董事会领 导下的总经理负责制，内设二室七部。公司董事会由 5 人组成，由合川国资办委派人员担任 董事，董事会成员中的职工代表由职工代表大会民主选举或更换。董事会设董事长 1 名，为 公司法定代表人。监事会由 3 人组成，由合川国资办委派，监事会成员中的职工代表由公司 职工代表大会选举或更换。目前公司设有行政办、财务部、合同部、管网部、规划部、工程 部、总工办、内审部、融资部九个职能部门。组织结构及股权投资关系如下图所示：2.5 行业分析3.51行业现状合川工投主要从事城市基础设施建设、土地储备整治和保障性住房建设业务等。（一）城
21、市基础设施建设行业1、我国城市基础设施建设行业发展现状与前景城市化水平是衡量国家现代化程度的重要标志之一。城市基础设施建设和运营是提升城市化水平的重要条件，是国民经济持续发展的物质基础，对于促进国民经济和地区经济快速发展、改善投资环境、强化城市综合服务功能具有积极作用。目前，我国已步入城市化的快速发展阶段。截至2011年末，我国城镇化率为51.27%，城镇化规模居全球第一。根据中华人民共和国国民经济和社会发展的第十二个五年规划纲要，“十二五”期间，我国将进入城镇化与城市发展双重转型的新阶段，预计城镇化率年均提高0.8-1.0个百分点，到2015年达到52%左右。届时，我国城镇化率将首次超过50
22、%，城镇人口将首次超过农村人口。图10-1 2002-2010年我国城镇化率水平数据来源:国家统计局未来几年将是我国城市化持续加速发展阶段，城市人口的急剧膨胀和城市规模的迅速扩大会导致城市基础设施供给明显不足，这将为基础设施建设行业带来广阔的前景。2、重庆市合川区城市基础设施建设行业发展现状与前景合川区作为重庆市“十二五”规划重点建设的六大区域性中心城市和“一小时经济圈”重要节点，近年来逐步加大基础设施建设规模。2011年，合川区实现全社会固定资产投资249.93亿元，同比增长30.50%。城市规划不断完善，启动城市总规战略研究及规划实施评估，开展大石综合产业区等4个新区控规编制，整合南屏组团
23、等4个控规，编制市政基础设施等专项规划；旧城改造大举推进，凉亭、文峰塔片区商住建设步伐加快，蟠龙湖公园、文峰塔公园建成开放，新增7个社区公园，新启动旧改项目95.2万平方米；新区开发全面启动，小安溪片区桥梁及道路开工建设，白鹿山片区4.3公里道路即将完工，花滩片区滨江路护岸工程推进顺利，东津沱片区路网完成前期工作。希尔安大道等城区5条景观大道、人民广场建设快速推进；框架路网加快建设，遂渝二线、兰渝铁路控制性工程全面动工，渭沱铁路专线技术方案通过铁道部鉴定中心审查，重庆三环合川-铜梁段招商成功，内环快速干道一期、南屏嘉陵江大桥、沙溪立交加速推进，入城隧道完成主体工程，涪江一桥、小沔大桥建成通车，
24、盐三路一期、太大路、三渭路、车乐路官渡-天星段陆续建成。着力推进包括基础设施在内的城市建设，对于合川区城市功能的不断完善和区域经济的发展壮大具有重大的战略意义。（二）土地储备整治行业1、行业现状土地储备整治包括土地规划、土地整理、土地收购整治和土地供应等，其具有高度垄断性，政策对该行业的发展起主导性的作用。根据国务院关于加强国有土地资产管理的通知（国发200115号）的要求，土地储备制度的建立为土地一级开发及整理行业的发展提供了辽阔的发展空间。由于土地使用权出让是房地产、工业等产业的源头，因此，土地储备整治行业与地区经济和房地产行业的发展息息相关。2、重庆市合川区经济社会的高速发展和居民收入水
25、平的持续增长为行业的发展奠定了坚实的基础合川区地处重庆市西北部，距重庆主城核心区仅半小时车程，是重庆市规划建设的区域性中心城市。幅员面积2356平方公里，辖23个镇，7个街道办事处，总人口154万。合川拥三江通航之利，有212国道和渝合、渝武高速公路及遂渝快速铁路之便，交通享自然之助，得人工之福。在经济快速发展的同时，合川区财政实力显著提高，2011年，全区实现地方财政收入76.22亿元，同比增长87.30%；地方一般预算收入25.70亿元，同比增长42.15%；城镇居民人均可支配收入1.93万元，同比增长16.15%。重庆市合川区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要指出，到2015年，在2
26、010年基础上，实现地区生产总值、人均地区生产总值、全社会固定资产投资、社会消费品零售总额、地方财政收入、外贸进出口总额、实际利用外资总额、实际利用内资总额、城镇居民人均可支配收入、农民人均纯收入“十个翻一番”，工业总产值翻两番，完成“100万人口、100平方公里”的大城市框架，基本建成中国知名旅游城市、重庆区域性中心大城市、重庆最美丽城市。这无疑将为合川区土地储备整治行业的发展带来新的机遇。3、合川区工业的迅猛发展大量增加了用地需求近年来，合川区按照重庆市总体规划布局，将工业作为经济发展的重点，已形成了能源、建材、化工、装备制造、食品加工、纺织服装、制药、电子元器件、电子信息九大产业格局，义
27、乌小商品批发市场、茂田建博中心等一批大型专业市场相继建成，合川正朝着现代化新兴工业城市和区域性商贸物流中心迈进，已逐步成为重庆市的一个重要工业增长极。根据重庆市合川区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要，未来几年，合川区将继续优化产业布局，建成能源建材、装备制造、电子信息、食品加工、新型化工等百亿级产业集群，到2015年，工业经济总体实力显著增强，总产值年均增长30%以上，实现1000亿级产业规模、完成2000亿级产业布局。上述规划的实施必将拉动工业用地的巨大需求。（三）保障性住房建设行业1、我国保障性住房建设行业的现状及前景保障性住房是指政府在对中低收入家庭实行分类保障过程中所提供的限定供
28、应对象、建设标准、销售价格或租金标准，具有社会保障性质的住房。1998 年深化城镇住房制度改革、停止福利性住房分配以来，我国房地产市场快速发展，尤其是保障性住房制度建设迈出重要步伐，城镇居民住房条件明显改善，2010 年底人均住房面积达31.6 平方米，是1978 年的4.7 倍。但是，我国人口众多，正处于城镇化快速发展阶段，城镇人口不断增加，城镇低收入家庭、棚户区居民、新就业职工、新毕业大学生和外来务工人员住房条件仍然困难，大规模推进保障性安居工程，是我国经济社会发展中的一个重点。自2007 年国务院印发关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见之后，按国务院的工作部署，各地区、各部门制定了一
29、系列支持政策，加快了解决城镇低收入居民住房困难的步伐。截至2008年底，通过廉租住房制度解决了295 万户低收入家庭的住房困难，经济适用住房制度对低收入家庭的保障作用得到实现，已有500 多万户低收入家庭通过经济适用住房解决了住房问题。通过各类棚户区改造使130 多万户居民的住房条件得到了根本的改善，约有4,700 万职工通过住房公积金制度改善了住房条件。2009 年全国建成廉租住房以及经济适用住房、改造棚户区住房和农村危房共400 余万套。2010年建成各类保障性安居工程住房580 万套，其中包括公共租赁住房37 万套。2011 年计划建设保障性安居工程任务是1,000 万套，相比2010
30、年的580 万套将新增420 万套，增长幅度高达72.4%，投资总额将达1.4 万亿元，且公共租赁房将占主要部分，这预示着我国保障房建设黄金期的来临。2011 年，中央财政在保障性住房方面安排资金1713亿元，是2010年的2.2倍；全国城镇保障性住房基本建成432万套，新开工建设1,043 万套。截至2011 年9 月底，国土资源部已落实4 万多公顷保障性安居工程用地，基本上保障了建设用地需求。“十二五”规划纲要指出，我国将健全住房供应体系，立足保障基本需求、引导合理消费，加快构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系。对城镇低收入住房困难家庭，实行廉租住房制度；对中
31、等偏下收入住房困难家庭，实行公共租赁住房保障。加大保障性住房供给，强化各级政府责任，加大保障性安居工程建设力度，基本解决保障性住房供应不足的问题。多渠道筹集廉租房房源，完善租赁补贴制度。重点发展公共租赁住房，逐步使其成为保障性住房的主体。加快各类棚户区改造，规范发展经济适用住房。建立稳定投入机制，加大财政资金、住房公积金贷款、银行贷款的支持力度，引导社会力量参与保障性住房建设运营。加强保障性住房管理，制定公平合理、公开透明的保障性住房配租政策和监管程序，严格规范准入、退出管理和租费标准。改善房地产市场调控，完善土地供应政策，增加住房用地供应总量，优先安排保障性住房用地。“十二五”期间，我国将完
32、成城镇保障性安居工程建设3,600 万套，我国保障性住房未来的建设规模将不断扩大，发展速度也将不断加快。2、重庆市合川区保障性住房建设行业的现状及前景近年来，合川区积极采取措施，逐步加大城乡保障性住房的建设力度。2009-2011年，累计开工建设保障性住房25,761套，总建筑面积达1,962,460平方米，其中公租房18,320套，廉租房4,416套，棚户区改造房3,025套。2009年，合川区完成廉租房764套，棚户区改造房684套；2010 年，完成公租房147套，廉租房913套，棚户区改造房564套；2011 年，完成公租房328套，廉租房825套，棚户区改造房1,258套。城乡保障性
33、住房项目的实施，极大改善了城乡人居环境，为合川区低收入家庭、低保家庭等解决了住房难题；同时为合川区社会稳定和经济发展奠定了坚实基础。合川区委、区政府对保障性住房建设工作高度重视，多方筹措资金，强化质量、安全监督，加快建设进度，确保不折不扣完成建设任务。 合川区在实施保障性住房建设过程中，严格执行工程招投标、施工图审查、施工监理、竣工验收等各方面的相关政策和规定，确定具有专业资质的施工企业参与工程建设，同时严把项目工程安全质量关和监督检查关，加强对工程进度和质量的跟踪检查，对项目建设进行全程监督，在保证施工安全和工程质量的基础上，确保保障性住房建设任务的圆满完成。 “十二五”期间，合川区将继续推
34、进住房制度改革。坚持“低端有保障、中端有市场、高端有遏制”，积极稳妥推进住房制度改革，加大房地产市场调控力度，构建商品房和保障性住房共同构成的“双轨制”住房供给模式。积极推进公租房建设，继续完善廉租房、危旧房改造、农民工公寓等保障性住房供给体系。计划建设廉租房项20.1万平方米，公共租赁房150万平方米，完成国有工矿棚户区改造20.72万平方米，力争解决一半以上城镇中低收入群众的住房困难问题。3.52行业中的地位合川工投是重庆市合川区人民政府批准成立的国有独资公司，公司自成立以来，经营规模和实力不断壮大，在重庆市合川区城市开发建设、土地储备整治领域均处于重要地位，拥有较强的竞争优势和良好的发展
35、前景。在城市基础设施建设方面，截至2011年末，公司已经完成了草街还房一期、城北还房一期、标准厂房一期、城北工业大道、草街工业大道、合州路、五思路等基础设施项目的建设工作。2011年公司全年启动基础设施项目22个，总投资47.00亿元，实际开工项目17个，实际完成的各类投资约14.44亿元。在土地整治储备方面，合川工投及其子公司是重庆市合川区土地储备的重要渠道。2002-2011年，合川工投累计储备整治的土地超过1万亩。截至2011年末，合川工投拥有储备土地共计6,042.09亩，且均为价值较高的商业住宅用地，未来随着合川工投土地储备规模的不断扩大，合川工投在合川区土地储备领域的地位将会更加突
36、出。在保障性住房建设方面，截至2011年末，合川工投已经完成廉租房486套，开工建设公租房2,346套，未来几年，合川工投仍将在合川区保障性住房建设项目方面担当重要的角色。2.6 业务运营 合川工投是主要经营业务包括合川区城市基础设施项目和保障性住房建设工程的投融资建设、土地整治开发等。1、城市基础设施建设和保障性住房建设业务合川工投作为合川工业园区唯一的基础设施项目投资建设主体，主要负责工业园区范围内的公共基础设施投资建设以及廉租房、公租房、经济适用房、安置房的建设及开发。公司基础设施项目是经合川区政府授权，采取“投资回购”的模式开发，即根据园区管委会与公司签订的工业园区基础设施“投资回购”
37、协议约定，由公司实施项目建设，项目建成后由园区管委会进行回购。公司在进行城市基础设施建设时，区政府将道路建设、房屋建设收取的经费返还给公司并明确其用于城市基础设施建设。公司基础设施建设一方面可以获取稳健的相关收入，另一方面可以获取土地资源，为公司实现可持续稳健发展打下基础。保障性住房建设方面，业务模式为合川工投实施项目建设，项目建成后由合川区人民政府进行回购。近年来，合川工投先后开发建设了公租房项目、高阳路、涪江路、南溪路A段、巴州路、清居路、武胜路、九峰山路、岩渠路、高十路、南沙路A段、高阳还房一期、城北工业大道、五思路、草街工业大道、草街纵二路、草街1号道路、草街3号道路及纵二路、草街6号
38、道路及纵二路等城市建设项目。合川工投就其中的多个项目与工业园区管委会签订了回购协议，2009-2011年，合川工投分别实现回购收入32,980.05万元、32,597.00万元和29,141.79万元。目前，合川工业园区处于快速发展之中，对基础设施建设和保障性住房建设的要求也越来越高，未来公司的业务必将迎来更大的发展。2、土地整治开发业务土地整治开发是指公司对符合土地利用总体规划的荒地进行三通一平，即水通、电通、路通和场地平整工作。土地整治是基本建设项目开工的前提条件，有助于提高土地的使用效率。通过对土地进行整治后采取公开“招拍挂”的方式逐步推向市场，奠定了合川工投在区政府宏观调控土地中的基础
39、地位，也成为合川区土地供应的重要渠道。根据中共重庆市委重庆市人民政府关于加快建设特色工业园区的意见（渝委发200228号）、重庆市合川区人民政府关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知（合川府2007102号）等文件精神，公司整治开发土地后，由园区管委会进行出让，出让收益全额返还给公司。2009-2011年，合川工投分别整治开发土地1,430.07亩、1,032.98亩和1,935亩，分别实现土地整治收入11,629.69万元、23,301.74万元和33,390.99万元。未来，随着合川区经济的发展，合川工投的土地储备整治规模将进一步扩大。2.7 公司发展规划 1、近期发展目标（2012-2
40、014年）依托园区基础设施建设项目总业主、项目用地总储备、项目投融资总渠道的“三总”功能定位，充分利用公司的组织增信优势、政策优势，以强化资源整合和资产聚集为重点；不断强化公司内部管理和现代企业制度建立，努力夯实公司可持续发展基础和项目投融资能力。到2014年，力争资产规模突破100亿元，年经营收入突破10亿元，年净利润突破2亿元。公司主要经营收入来源：土地整治收入：根据园区开发进度，2012-2014年计划整治出让工业用地4200亩，整治出让配套商业用地240亩，预计累计可实现土地整治收入12亿元。基础设施代建收入：2012-2014年计划开工建设40万平方米标准厂房、60万平方米表面处理中
41、心、12.46Km道路路网、86.68万平方米保障性住房、配套综合管网36.28Km及配电站等其他辅助设施。未来三年，预计累计可实现基础设施代建收入9亿元。税收返还及财政补贴收入：随着园区落户企业建成投产。2012-2014年，预计累计可实现税收返还及财政补贴收入6亿元。2、中期发展目标（2015-2017年）立足园区以及工业投资项目基础配套设施建设职能，做好园区企业“孵化”职能；采取授权持股、投资控股、参股等方式努力完善公司多元化投资格局，探索园区企业“孵化”职能，完善公司有产业支撑的企业集团经营模式定位，迅速形成公司核心竞争力。力争资产规模突破150亿元，年经营收入突破15亿元。3、远景发
42、展目标（2017年至以后）依托园区企业“孵化”职能，强化园区产业集群效应；依托国有资产经营与管理，强化国有股本（权）运作；进一步创新公司资本运作模式，努力实现包括人力资源、生产资料资源、财务资源、技术信息资源、管理资源等在公司范围内的一体化整合与管理协同，整体实现公司资源整合的规模效应、管理协同效应、信息共享效应，促使公司整体竞争优势不断提升。2.8 财务状况 资产负债表企业名称重庆市合川工业投资（集团）有限公司日期单位元2009年12月31日2010年12月31日2011年12月31日2012年9月30日资产审计报告审计报告审计报告非审计母公司货币资金 225,556,072.99 757,
43、423,459.46 243,628,978.51 85,290,318.31 短期投资-应收账款 262,495,655.22 498,417,543.29 499,236,907.99 498,417,543.29 其他应收款 111,465,220.10 125,237,365.99 433,144,768.38 356,198,278.11 预付账款 13,210,389.95 146,153,324.95 3,062,585.11 1,364,000.00 应收补贴款-存货 3,825,850,713.43 5,286,417,361.18 6,060,867,949.61 5,37
44、9,252,929.65 其他流动资产- -流动资产合计 4,438,578,051.69 6,813,649,054.87 7,239,941,189.60 6,320,523,069.36 长期股权投资- 15,000,000.00 15,000,000.00 86,053,538.28 长期债权投资-固定资产净值 1,357,734.83 2,461,021.74 12,246,845.52 工程物资-927,739,225.42 在建工程- 1,020,300.00 32,126,190.20 182,374,197.80 无形资产- 450,196.19 2,990,789,634.
45、00 长期待摊费用- 2,830,371.60 其他长期资产-资产总计 4,439,935,786.52 6,832,130,376.61 7,302,594,793.11 10,691,871,838.46 负债2009年12月31日2010年12月31日2011年12月31日2012年9月30日短期借款 80,000,000.00 52,630,000.00 20,000,000.00 20,000,000.00 应付票据 107,212,464.84 4,979,514.00 -应付账款 295,764,283.39 434,175,000.00 441,314,364.55 682,809,716.89 预收账款- 500,000.00 13,600,000.00 应付工资 10,421.55 6,471.55 6,471.55 6,471.55应交税金 82,945,894.88 140,489,845.35 238,472,357.91 273,475,674.61 其他应付款
