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1、xxN地块房地产开发投资收益分析 南京君海咨询第一章 报告编制目的及编制依据说明第一节 报告编制的目的N地块是xx市政府配置给xx市两河综合整治有限公司的土地，土地的性质为住宅商业用房开发经营用地，土地收益的受益方为xx市两河综合整治有限公司，其收益用于两河的综合整治工程。该报告编制目的在于：合理开发N地块，有效回避和控制项目风险，争取利润最大化，从而为两河综合整治有限公司对于N地块项目的土地处置、开发模式和获益方式提供科学的决策依据，以便有充足的资金支持两河综合整治工程。第二节 报告编制的依据虽然报告是对未来投资收益的一个预测性分析，但为保证报告分析的准确性和可信度，本报告编制所需每一个数据
2、均经过详实的调查、测算和认真的分析、研究，数据来源主要来自三大块：1、南京君海营销顾问有限公司对xx市民为期两周的抽样调查，以及对xx在售在建楼盘的走访和业内人士访谈所得的市场方面的数据。2、xx最近几年的统计年鉴数据、城市规划和相关房地产管理部门提供的xx宏观经济发展和房地产市场发展的基本数据。3、由xx市某房地产公司提供的开发某楼盘所发生的具体成本数据资料。总体来说，前两块的数据为预测楼盘销售收入提供依据，解决楼盘定位、销售价格、开发周期等问题；最后一块数据为计算楼盘开发将要的成本提供了分析依据。一、市场调查在编制本报告之前，君海营销公司在xx进行了大量的市场调查，为期三周。市场调研主要由
3、两大块构成。一）针对市民的抽样调查1、调研目的了解xx市居民对住宅的需求特征（总房款、价格、户型、购房计划等），了解xx市居民对房价走势的判断，分析未来5年市场需求特征与市场潜力，为项目初步定位（开发什么样的房子、卖给什么样的人）提供分析依据。2、调研概况抽样调查是用来了解一个市场整体情况常用的最有效调查方法，其设计原理是通过随机抽样的方法，从整体样本框（xx所有市民）中抽出部分个体（300户居民），以设计好的调查问卷调查部分个体的情况来代表整体样本框情况，通常一个严格成功的市场调查其代表性很高，误差不会超过5%。本次抽样调查从9月10日调查设计开始，至10月2日调研报告撰写结束，历时共三周，
4、使用访问员9名，访问员均是来自安徽工业大学四年级学生。在本次调查中，共调查315户，有效样本305个。数据处理采用统计软件SPSS。3、调研的质量控制为保证调查的准确性和代表性，本次调查分别在整个调查过程的三个不同阶段分别采取措施，以保证调查的质量。1） 抽样设计阶段的质量控制本次调查的样本是通过二阶段抽样方法确定的，第一阶段在xx所有居委会和小区中随机抽取了二十多个小区和居委会，并保证小区最大限度地均匀分布在xx市区；第二阶段运用右手抽样法则和等距抽样方法，在二十多个小区中随机抽取315个访问对象。通过二阶段抽样方法，保证了样本的代表性，使调查的可信度达到95%以上。2）调查访问阶段的质量控
5、制在调查访问过程中，为保证调查的准确性和真实性，我们采取了以下措施：a、 培训和试访，为提高访问员的访问技巧和访问质量，在调查开始前，由项目负责人对访问员进行了两次培训，并要求访问员在正式访问之前进行试访（即预调研）。b、 将调查问卷分批发给访问员，在访问员每次交上问卷后由项目督导进行初步审查，审查不合格的（指出现漏问、逻辑错误等）问卷打回重做。c、在访问调查结束后，将所有问卷编号，从每个访问员的调查问卷中，抽出20%，通过电话、实地回访等方式进行为期4天的复核，如果问卷出现大的问题（如自己填写、做假），则该访问员的问卷全部复核，并打回重做，以保证问卷的真实性。在这次调查中，有一名访问员的问卷
6、出现自己填写的情况，该访问员的问卷全部重新访问；其余访问经复核，没有出现大的问题，访问质量良好。3）数据录入阶段的质量控制a、在数据录入之前，由录入人员对问卷进行最后审查，检查卷面错误。b、在数据编码录入SPSS软件的过程中，本次调查采取三次录入的方法来保证数据录入的准确性，首先由录入员，将问卷调查的结果录入到SPSS中，录入员自己检查一遍；然后有两位公司其他两位员工分别进行检查，以保证录入数据的准确性。二）针对开发楼盘的市场走访1、调研目的了解xx市房地产市场的竞争情况和市场环境，为项目定价、项目定位等提供参考依据。2、调研概况本次的市场走访共调查了十四个楼盘，分别考察了楼盘的价位、开发商、
7、规模、户型和销售情况等，重点走访了江东大道两侧和市中心楼盘。二、文献数据研究1、研究目的地域性是房地产业的特点，房地产产品属于地域性产品，对地域政治、经济、金融和产业环境等依赖性极强，受区域市场因素的影响极大。通过对相关文献资料的研究，分析xx市房地产业发展面临的宏观经济环境、xx市房地产业的现状及发展趋势。实际上，就是从总体上对N地块的开发前景进行确切的把握。2、研究概况在文献研究部分，我们对xx市19992003年的统计年鉴的相关数据进行了梳理和研究，并对xx市的远景规划、房地产部门提供的相关资料进行了分析。三、对成本数据的分析为精确测算项目可能发生的成本，项目小组认真考察了某公司开发某楼
8、盘时发生的成本数据，在此基础上，把所有的成本分为市政费用（有关政府部门所收的规费）和市场费用（需要与各类型承包商和代理商通过市场谈判确定的费用）两块，根据从宽估算的原则，结合本项目的实际情况和行业标准，估算出N地块项目开发将要发生的成本。第三节 报告编制的意义与局限性一、报告编制的意义本报告从前期调研到报告撰写40天左右，其中用于数据收集时间（包括市场调查）用去20多天。报告从市场需求、经济效益以及开发风险各个角度对N地块的收益方式进行论证，提出多种开发方案，并比较了各种方案的经济收益情况。最后在分析论证的基础上，提出了对土地处置方式、土地开发模式、风险规避等方面的建议，对为两河公司对N地块的
9、处置提供了科学的决策依据，同时也为本项目的下一步实质性开发提供了决策依据。二、报告编制的局限性由于经费、时间以及数据收集渠道等方面的限制，本报告对xx房地产市场供给方面的分析不足，同时缺乏对商业经营用房市场的研究。此外，由于本报告是在地块开发总体规划之前撰写的，很多不确定因素增加了分析的难度。第二章 项目概况一、项目的地理位置项目用地N地块位于xx新城区的东南侧，江东大道（规划中的江东大道将向南延伸）以东至东环路，九华路以南至阳湖塘，地块形状呈长方形，包括佳山乡政府及周围地块，是xx城市规划“东进南扩”战略的重点发展区域。周围有梅山公园、东湖公园两个市级公园，分布着东湖花园（在建）、东南苑（即
10、将开工）等楼盘。二、基本情况1、占地面积（容积率暂定0.91）708262平方米约1062.34亩2、建筑面积住宅：478，600平方米商业：84，294平方米公共服务设施：70，458平方米邮电：2，136平方米医院：1，702平方米文化娱乐：8，840平方米共计：646，030平方米三、项目用地性质项目用地N地块使用年限为70年，用地性质为综合开发用地，土地出让价格暂定每亩48万元，一切费用都已经包含在土地出让金里，无需支付相关的拆迁费和补偿金等相关费用。截止到报告为止，项目用地目前还未出让。第三章 市场分析 本章将从区域经济基础、居民居住条件、住宅市场需求以及房产市场发展走势等方面分析x
11、x住宅房地产市场发展面临的经济基础，分析居民对住宅需求的特点，判断推动xx市场发展的潜在动因，并预测xx住宅房地产发展的走势，在此基础上，分析N地块面临的市场环境和市场机会，并对N地块的市场定位做了初步分析。考虑到N地块是一个以住宅开发为主的项目，同时因资料收集不足以及时间限制等缘故，本章重点分析了住宅市场的情况。第一节 N地块面临的经济基础与市场环境分析房地产业的发展与区域经济发展、城市化进程和政策环境等因素有着极其密切的联系。对房地产项目进行分析，首先必须对地区经济环境进行研究。本章主要从xx市经济、人口、房地产市场竞争状况等角度，对xx市近几年房地产业发展的现状和发展趋势进行分析，目的在
12、于使N地块项目的投资分析具有针对性、有效性，确保项目的准确定位。一、N地块项目面临的区域经济基础GDP、人均GDP、居民储蓄、职工平均工资等是衡量区域经济基础和居民购买能力的主要指标，本节对上述指标进行综合性分析，主要从定量和定性两方面对N地块项目面临的经济基础进行分析。1、19992003年xx市GDP总量和人均GDP总体不断增长，而且自2000年以来有加速增长的趋势，经济形势向好，市场信心增强。2003年国内生产总值已达到161.79亿元，与上年同期相比增长27.9%，人均国内生产总值达到2.83万元，折合美圆超过三千元。按国际标准，国民生产总值达到一千美圆以上时，住宅消费将成为市场热点。
13、由此可以判断，从宏观层面分析，xx房地产市场的发展已经具备了很好的经济基础。19992003年xx市区GDP总量表年 限1999年2000年2001年2002年2003年GDP（亿元）95.6599.32110.21126.50161.79人均GDP（万元/人）1.861.912.082.292.832、根据统计年鉴数据分析，19992003年xx市职工平均工资和可支配收入持续增长，且增长速度逐年加快。随着工资和可支配收入的持续增长，居民对未来收益看好，消费信心增强，置业和投资需求将随之增加。19992003年xx市职工年平均工资表年限1999年2000年2001年2002年2003年职工年平
14、均工资（元）88629848114771415316844增长率（%）8.315.623.419.019992003年xx市市区人均可支配收入年限1999年2000年2001年2002年2003年人均可支配收入（元）66076904724377208794增长率（%）4.54.96.613.93、19992003年xx市人均储蓄额逐年提高，居民所拥有的财富持续增长，人们的置业和投资能力增强。2003年市区居民储蓄存款总额达到94.13亿元，人均储蓄额达到16468元，按户均3.25人（2003年底数据），户均储蓄额已经达到53521元，这个指标说明说明xx市居民的财富积累已经有一定基础，具备了
15、较强的购买能力和一定的投资置业能力。19992003年xx市市区人均储蓄额年限1999年2000年2001年2002年2003年市区居民储蓄存款（亿元）63.1553.0760.7273.8494.13人均储蓄额（元）971610209114711339616468二、人口条件人口规模是分析房地产市场需求和市场发展潜力的一个重要指标，从统计年鉴提供的数据来看，2003年末市区常住人口已经达到57.16万人，已经成为一个初具规模的中等城市。从人口增长的状况来看，从2001年以来，平均每年xx市市区的人口增长约2万，城市人口规模的不断扩大必然带来对住宅消费的需求。19992003年xx市区常住人口
16、年限1999年2000年2001年2002年2003年年末常住人口（万人） 51.3051.9852.9355.1257.16三、市场竞争状况为进一步了解目前xx市房地产市场竞争状况以及N地块周围楼盘的开发和销售情况，项目小组对xx市江东大道两侧的楼盘和市区部分楼盘进行了走访和调查，根据调查所得资料，对xx在售项目特征分析如下。（附走访楼盘资料）1、地段：江东大道两侧已逐渐成为具有集聚效应的住宅开发区。由于生态环境、城市规划以及规划中的轻轨等利好因素的影响，江东大道两侧及江东大道南段的小区已为大多数市民看好，成为开发商投资的热点区域，也成为广大市民买房的热点区域。2、楼盘规模：10万平方米以下
17、居多；10万平方米以上的楼盘集中在江东大道两侧。目前，xx市在建楼盘多数在10万平方米以下，上规模、上档次的项目不多。从市场走访的情况来看，xx市10万平方米以上的在建和在售楼盘集中江东大道两侧，而城内的楼盘多数在10万平方米以下。3、价格：市中心3000元/平方米以上；江东大道22003000元/平方米。市中心（雨山湖及湖东路两侧）的房价已达到30003500元/平方米；江东大道两侧的楼盘起售价格也在2200元以上，如与N地块相邻的东湖花园的起售价达到了2400元以上。从总房款来看，售价集中在28万/套以上。从xx市民的收入水平分析来看，能承受28万元/套以上价格的主要是中等偏上收入人群。4
18、、户型面积：集中在100150平方米。xx在售住宅项目建筑类型以多层为主，套型面积集中在100140平方米之间。其中，120平方米以上的户型所占的比重较大，而110平方米以下的户型所占比重相对较小。以走访的十四个楼盘的销售情况来看，多数楼盘以120平方米以上的户型为主力户型。5、销售情况分析从走访的楼盘来看，目前，xx住宅市场处于销售旺期，很多楼盘在正式销售前就被预定一空，以临近N地块的楼盘东湖花园为例，还未正式销售，其推出的楼盘80%以上就已经被预定，分户型面积来看，以8090平方米的两户型和110120的三户型最为畅销。值得注意的是，各个楼盘的商业用房销售也很火爆，这些商业用房以社区商铺和
19、宅下店为主。这一现象还应跟踪考察，进行深入的分析。6、xx楼盘项目规划、景观、营销分析从项目规划、景观设计分析来看，随着外地开发商的进入，带来了先进的开发理念，xx近两年开发的项目在社区景观和住宅产品的设计上都有了很大进步，尤其是最近开盘的几个楼盘，如东湖花园等，其景观设计和规划与南京等房产发展较早的区域相比，差距在缩小。但从营销水平来看，目前xx市楼市的营销还刚刚开始，整体水平不高，主要表现在：a、宣传不够，形式单一，广告投入不高，几乎很少看到楼盘的路牌广告和公交广告，报纸等主流媒体广告的发布量也不多；b、售楼人员专业素质不高，相关公司在这方面的投入甚少。从走访的情况来看，多数售楼人员没有经
20、过专业的培训，对所售楼盘的整体情况缺乏了解，缺乏必要的房地产的专业知识；c、缺乏整体的营销规划和设计，从走访情况分析来看，很多楼盘在销售前不做市场研究，缺乏必要的营销，结果在定价等环节上决策失误，最终导致利润的不合理流失。之所以目前xx市房地产市场整体营销水平不高，分析原因主要有：a、xx市场刚刚启动，进入的企业多数是一些业内并不知名的企业，企业自身营销水平不高；b、xx房地产行业目前还处在卖方市场，房子销路不愁，因此开发商很少考虑这部分投入；c、楼盘偏小，销售周期短，而个别楼盘，像西湖花园36万平方米的盘子，其营销水平和营销投入就要高出同行很多。7、从楼盘走访的情况，目前xx住宅房地产市场竞
21、争的主要特点：“目标客户趋同，客户市场细分不到位；市场竞争程度不高；市场营销水平不高。”四、结论总结本节分析的结论，N地块的开发面临着一个很好的经济环境和市场基础，概括为：1、经济快速增长，房地产市场发展空间较大；2、房地产市场起步不久，后发优势明显；3、市场竞争已经形成，卖方市场仍将持续；4、收入的提高增强了居民购房置业的实力，长期以来的潜在需求转化为有效需求；5、开发商信心十足，消费者购房意愿强烈；6、市场前景看好，项目策划仍需细致。45机密第二节 xx市居民居住现状分析本部分通过对市场调查数据的分析，对xx市居民居住现状进行描述性分析，从而判断推动住宅市场发展的潜在动因。1、调查显示，x
22、x居民现有住房中商品房的比重达到41%，而公房的比例达到41%（包括有产权和无产权的）。数据显示，目前相当一部分xx居民仍居住在公房中，而xx居民现居住的公房大都是在20世纪70、80年代所建，且多数分布在老市区，存在住宅周围环境差、套型不合理、房屋老化等问题,随着住宅市场的发展和人们收入水平的提高，城市改造以及住房市场化的不断深化，必然释放出庞大的市场需求。表1 xx居民现有住房的来源分析表住房来源户数与百分比自己建的私房有产权自己建的私房无产权自己购买的商品房购买了产权的公房没有购买产权的公房租赁或借用的住房其它来源Total户数（户）25412511781412305占总户数的比重8.2
23、1.34138.42.64.63.91002、抽样调查数据显示，xx市居民现有住房的建筑面积70平方米以下的住户所占比例达到61%，其中，60平方米以下的住户34.4%，这些住户当中普遍存在换大房改善住宅的需求。表2 xx市居民现有住房的建筑面积分布表住房面积频次（户）比重（%）60m2及以下10534.461-70m28126.6%71-80m25317.4%81-90m2144.6%91-100m282.6%101-110m2103.3%111-120m272.3%121-130m2103.3%131-150m221.0%151-200m231.0%201m2及以上 113.6%Total
24、305100.0 附注：住宅面积在201m2及以上有一部分是郊区的农民。3、xx市居民对现有住房条件的总体满意度不高，主要意见集中在住房面积太小、居住环境不好污染重以及房屋结构不合理等。调查显示，xx市居民对现有住房条件的总体满意度不高。下图显示，xx市居民对现有住房条件的评价为非常满意只占4.3%，比较满意42.6%，不太满意37.7%，非常不满意13.1% 。从满意度分析可知，不满意（包括不太满意和非常不满意）的受访者占总体的50.8%，不满意就意味着居民有改善居住的需求，从这个角度来看，xx市房地产住房市场的潜在需求是巨大的。只要进行有效的激发，潜在的需求就会不断转化为现实的需求。xx居
25、民住房条件满意度 4、结论1、从居民居住现状分析来看，随着xx房地产市场化进程的加快、城市化进程的加快、居民收入的提高，居民住房的换代需求将成为推动xx房地产市场发展的重要因素。2、xx市民居住条件普遍存在居住面积偏小、老城区居住环境较差和住房老化等问题，这些问题是长期积累形成的，因此，其解决也非“一日之事”，居民住房换代需求的释放有一个过程，这正是xx房地产市场发展的空间。第三节 xx住宅市场需求分析一、居民购买意向分析1、未来五年之内有34%的家庭有购买住房计划调查显示，xx居民未来五年之内有购买住房计划的占总体的33.8%，随着经济的持续发展以及人们收入水平的提高，居民的购房能力越来越强
26、，未来五年之内有购房计划家庭的比例将超过1/3。xx山居民五年内购房计划比例分布图2、xx居民购房的主要动力来源于改善居住条件调查显示，xx居民五年之内有购房计划的动力主要以改善居住条件为主，占总体71.6%，其次14.7%来源于因拆迁而需购房的，因结婚而需购房的比例为7.8%，购房用于居住的比例累计为94.1%。作为投资性购买的比例较低，近为1%。3、有购房计划的xx居民购房计划时间在5年之内分布比较均匀，其中表示在23年（20062007年）之内的相对较多，比例为22.8%。这一结果说明，如果开发商能够很好的研究市场，开发市民真正所需要的房子，未来五年甚至更长时间，市场有充足的潜在需求供开
27、发商去挖掘。统计显示，五年内打算购房的xx居民的购房时期有22.8%集中在2-3年；1-2年及4-5年均占19.8%，其次3-4年占15.8%。另外，有11.8%表示“看情况而定”。二、需求特征分析1、调查显示，未来五年之内xx居民计划购买的住房的建筑面积集中在81-110平方米，占总体受访者的77.7%调查显示，xx居民打算购买的住房的建筑面积以81-90平方米、91-100平方米较多（两者所占比例均为30.4%），其次101-110平方米占16.7%。在运用加权平均法对调查统计数据的进行测算，xx居民未来五年之内购买的住房的平均建筑面积为约为96.86平方米/套。这一数据只是根据调查数据的
28、测算值，本身存在一定的统计误差，再加上受市场购买力、项目竞争力强弱、规划设计等不确定性因素的影响，实际数据将会发生一定的变化。这个比例只是现在需求的体现，不过，N地块项目的开发是明年下半年之后的事，因此，真正开发时，必须做相应的调整，而且还应考虑市场引导的作用。市民预期购房面积分布表频数（户）频率（%）80以下98.781-903130.191-1003130.1101-1101817.5111-12054.9121-13054.9131-14032.9180以上11合计1031002、未来五年之内xx居民购买住房首选套型为三室一厅一卫，其次为二室一厅一卫。对居民购买的住房套型进行统计分析可知
29、，未来五年之内xx居民购买住房首选套型为三室一厅一卫，比例达38.2%，比较受欢迎的套型还有二室一厅一卫（21.6%）和二室二厅一卫（14.7%），三室二厅一卫占10.8%。以室为标准来分析，居民对三室型的住房套型需求较强，其次是二室型，比例分别为56.8%，36.3%；以厅为标准分析，居民偏好一厅型占59.8%，其次为二厅型为33.3%；以卫生间数目为标准分析，居民普遍偏好一卫型的住房，占总体的85.3%。3、居民能承受的住房总价款额集中在15-25万元区间，占总体受访者的67%。未来五年之内xx居民能够承受的住房的总价款额集中在25万元以下，累计为82.3%，其中表示能承受15-25万元/
30、套的受访者占总体的67%；45万元以上的房价几乎没有居民能够承受（2.94%）。通过对调查数据的分组加权测算，xx居民未来五年内能够承受的住房的总价款平均约为21.4万元/套。由于价格对于住房消费者来说是决定其是否购买的一个敏感性因素，而且有关自己的切身利益，因此有关价格的调查数据应考虑到居民会有所保留，因此测算出的平均总价款也包括保守性和敏感性，平均来看，居民实际能够承受的总价款应大于等于21.4万/套。市民能够承受的购房款分布表住房总价款频数（户）频次10万以下54.851015万1110.681520万4139.812025万2827.182530万65.833035万32.913540
31、万54.854045万21.945565万10.9765万以上10.97 合计1031003、市场调查数据显示，现阶段居民普遍能够承受的住房的单价主要集中于2100元/平方米以下，累计77.66%；其中，表示能承受1800-2100元/平方米住房单价的受访者占总体受访者的45.63%，而表示能接受2100元以上价位的居民也达到22.33%。通过运用加权平均法对调查数据的分层分组测算的结果显示，xx居民能够承受的住房的平均单价为1892.72元/平方米。此测算价格同样包括保守性与敏感性，有一定的浮动空间。市民预期购房单价分布表住房单价区间（元/m2）频数（户）频率（%）1200以下109.711
32、200-1500109.711500-18001312.621800-21004745.632100-240098.742400-2700109.712700以上43.88合计103100三、对需求量的预测根据调查数据分析，结合宏观层面的数据及xx市城市规划，我们可以预测未来五年xx市居民对住宅潜在需求总量在600700万平方米，测算的根据是，假设xx市三个区（雨山区、花山区、金家庄区）、当涂县城、新增人口以及周边城市（如南京）为潜在购房者，按照本次市场调查所得的居民在五年内购房的比例进行测算。计算过程如下：1、以未来五年之内（20052009）有购房计划的所占比率（34%）为准、以每户901
33、00平方米推算，以2003年底市区人口57.16万数据为标准，户均人口数3.25。2、按照这两年市区人口增长速度和城市规划要求，市区人口每年增长2万人以上，六年（20042009年）增长12万人以上（这只是保守的估计），户均人口数3.25。假设新增人口中1/3的人在未来五年（20052009年）需要买房，其中3/5的人购买新的商品房。则有7385户家庭有购房的需求。3、同时考虑外地（南京、当涂等周边地区）的购房比率，假设5%。4、得出潜在需求总量为634.7705.6万平方米。所以，根据以上推断和分析，我们认为xx市民未来五年（20052009年）对xx市住宅潜在需求总量在600700万平方米
34、之间，而20052007年的需求量预测在350400之间。当然，这个推断是建立在调查数据的基础上，有一定的误差。我们认为，目前，xx市的房产正处于一个需求旺盛的时期，而这种需求状况将至少持续5年左右。第四节 xx住宅市场发展走势预测一、从市场调查数据显示的结果来看，xx居民对住宅市场未来五年的房价走势普遍看涨。1、64.3%的xx市居民认为未来房产价格还会持续上涨。认为未来房产价格还会持续上涨的居民比例在3/5以上，持“持平”观点的占10.5%，11.8%的居民对房价走势的预计是“下降”。从居民对房价走势的预期可以看出，xx市房地产的住房市场的发展前景看好，市场发展趋旺，具有相当大的发展空间与
35、利润空间。2、xx市居民普遍认为房价未来35年还会持续上涨，占总体的40.4%。40.4%的xx市居民认为未来住房价格上涨的期限会发生在未来3-5年，其次19.2%的居民认为将发生在2-3年，认为5-8年的居民达14.1%。从图中可以看出累计86.3%的居民认为房价的持续上涨将会发生在8年之内。这种预期对于开发商来说是一个有利的开发信号，房地产市场的“红火”具有一定的持续性，市场对住房的需求量是巨大的。二、从对业内人士访谈结果分析来看，房产商普遍认为，xx房地产市场真正开始快速发展是从2003年开始的，xx房产市场至少还有五年的发展期，而20052008年将是一个高峰期。三、从其他城市发展的经
36、验分析，南京房地产市场这一轮行情从2000年启动，至今已有五年时间，从今年的统计数据来看，2004年上半年南京市商品房和商品住宅的价格保持稳定增长，上半年商品住宅预售均价为4,039元/平方米，同比增长27.57，2004年上半年住宅部分房地产开发投资额增长35.02%，新开工面积增长60.69%，销售额增长49.25%（商品房的统计数据），从供需以及价格走势来看，南京市房地产市场依然保持强劲的增长势头。比较乐观的预测，有专家认为，从中国人对房产置业的传统偏好以及城市人口增长、城市发展需要角度出发，南京房地产市场还有十年的发展期。而全国形势来看，虽然不断听到房产市场存在泡沫的声音，但近年上半年
37、统计数据显示，房产价格、销售额等均保持较高幅度增长，而且二、三类城市的发展势头更猛。四、从房产市场供需双方的判断、从相邻城市的发展经验和全国的形式分析来看，我们认为，xx房地产市场发展前景看好，未来相当长的时间将保持快速稳定的发展势头。第五节 结论1、xx市房地产市场需求旺盛，整个行业快速发展，与经济增长水平一致，市场空间较大，市场运行健康，房地产市场快速发展持续的时间应在5年以上；N地块项目的开发，应当根据市场实际情况进行总体规划，安排开发进度。2、xx市房地产市场启动是多种因素集中作用的，经济增长快，居民收入提高、老城改造和新城建设力度大、公有住房比例高条件差，这些因素直接推动了xx市居民
38、住房换代的欲望。针对这种情况，N地块项目的开发必须起点高、品质好，规划设计要与xx市城市规划和消费者的愿望一致起来。3、xx市紧邻南京，南京房地产市场发展中所体现的一些新的理念和手法，很快就会影响的xx，事实上，目前xx在建的有些楼盘已经表现出来。因此，N地块项目的开发，必须在开发理念以及在景观设计、户型设计方面大胆创新。4、从xx市民的现实需求分析来看，xx房地产市场发展的重点不是大力开发大户型、豪华型的住宅，而是发展总价不高、实用、以改善居住条件为目的的舒适性住房。从市场反馈的情况结合居民的购买能力分析来看，80-90平方米两户型和110平方米左右的三户型较受市场欢迎。5、从居民调研分析的
39、结果结合xx工业化城市特点来看，小区周边的自然环境将是影响居民购房的重要因素，一些象N地块这样的在城市边缘地区、自然条件优越的项目将成为市场热点。6、从xx整体市场竞争环境来看，未来几年的竞争将会越来越激烈，但在较长一段时间内不会改变目前市场供需状况。根据2004年的统计，有项目在开发的企业已经达到46家之多，而2002年和2003年的数据分别是29家和40家，可见更多的开发商越来越看好xx市场，正以不同形式进入xx市场。但可以肯定的是，在较长的一段时间内，开发商的大量涌入不会改变目前的市场供需状况，理由是：1、2004年预计竣工量在80万平方米左右（包括当涂），与2003年的65万有了较大幅
40、度提高，但从2004年的土地供应量（3313亩，包括N地块）以及目前房产商的施工面积估算来看，今后几年的平均竣工面积在100万左右，以每年100万平方米计算，20052009年总竣工面积在500万平方米，而市场的潜在需求为600700万平方米，可以判断，只要开发商有效地激发市场潜力，5年内xx住宅市场不会出现全面供过于求的状态；2、目前的井喷行情是多年积累的结果，市场需要很长一段时间消化；3、大量的外地房产商的进入尤其是优秀的开发商对营造市场氛围、激发市场潜在需求有很大的帮助，南京房地产市场正式由于万科、万达、中海等房产商的进入而保持多年的增长势头。8、从对市场机会分析来看，N地块面临两方面创
41、造的机会：一是房产市场总体需求的释放带来的机会，目前xx居民积累多年的购房潜在需求在各方面因素的引导下，释放出来，这个时候进入的企业往往能够获得较高的收益；二是细分市场带来的机会，从市场走访了解的情况来看，目前市场上120平方米以上、总价28万以上的住宅比例较高；而中小户型较少，很多开发商瞄准的是中高收入人群，而对中等收入以及拆迁户等人群的关注不够，这就为后进入的项目、尤其象N地块这样的超级大盘项目提供了广阔的市场空间。第四章 项目竞争优势一、规模优势目前，尽管xx房地产在建项目不少，但基本上规模不大，有如此规模的楼盘仅N地块项目一家，N地块项目的规模优势非常明显。一般来说，上规模的楼盘在以下
42、方面具备比较优势：1、聚集人气，提升楼盘价值由于楼盘的规模大，入住人口多，人气旺，规模效应明显，旺盛的人气必然推动物业的升值。而且，还有利于推动周围城市配套实施的完善，有利于提升商业用房的经营价值。2、可以有更大的空间建设更好的小区景观对于一些规模较小的楼盘，景观建设受到限制，也很难在景观上出彩。而N地块则不同，具有很大的空间用于景观建设，可以让整个小区看上去更美观，让入住的业主生活更有品位。由于N地块项目处于xx市风光带，因此，完全有条件将该项目做成生态居住区，成为xx市示范居住区，成为xx城市建设的一大亮点。3、小区内配套设施更完善，小区生活更便利在这样大的规模小区内，生活配套设施将更完善
43、，从幼儿园到中学，从农贸市场到商业设施，从文化娱乐设施到银行邮电所。小区基本形成一个独立的社区，相对于小规模的楼盘，入住的业主生活更加便利。4、物业管理服务更好由于项目规模大，小区部分建成后，可以聘请南京做得好的物业管理公司进行管理，成为xx社区管理的典范。高质量的物业管理能够对物业起到保值、增值的作用，而且相对于小规模的楼盘，业主花同样的钱，可以享受更全面、更周到的物业管理服务。5、营销推广有更多卖点N地块规模大，能够做足“文章”，比如，在社区的景观设计和文化底蕴以及物业管理等方面有很多文章可做，在营销、推广中有更多的诉求、更多的卖点传递给消费者，让消费者在购买住宅的过程中，不仅是一种单纯的
44、购买行为，更重要的是选择一种新的生活方式。二、 环境优势与江东大道一带的小区相比，N地块的环境优势非常突出。山水绿色是N地块最大的环境优势。从小区周围的环境来看，小区的西北角，紧靠规划中的东湖公园，小区西面是城市公共绿地，南面与梅山公园连接，小区周围的自然环境十分优越，是一个理想的居住区域，从市场调查的情况来看，xx市民把环境作为影响购买住宅决策的第一因素，考虑到xx是一个重工业城市，可以判断，N地块周边的环境优势必然成为吸引购房者的最主要的因素。N地块项目不久有外部的环境优势，还必须通过精心策划和打造项目内部的环境优势，从而达到外部环境优势与内部环境优势的有机结合，将自然生态与人工景观进行有
45、效对接。三、区位优势N地块所处版块，不仅有着很好的市场基础，而且具有很好的发展前景。N地块处于xx市城市总体规划的中间地带。小区地处江东大道与规划中的九华路的交界处，紧靠江东大道。从目前xx市居住区发展情况来看，江东大道两侧已经形成了一个住宅相对集中的地带，江东大道两侧的楼盘已经越来越为xx市民所接受。N地块周围正在开发和待开发的楼盘已有四五个，可以说N地块已经具备较好的市场环境和基础。从政府的城市规划来看，xx总体城市规划战略是“东进南扩”，而N地块处于“南扩和居住发展带”的枢纽位置，同时又处于城市规划居住发展带的中心位置，加上规划中的轻轨从小区旁边通过，这样位置的大盘在xx具有唯一性，因此
46、可以判断，N地块具有很好的发展前景。四、土地的成本优势随着xx市经济和房地产业的快速发展，地价的提高是必然的，也就是说，土地成本在房价中所占的比例不断增大。目前，xx市中心土地交易价格每亩都在100万元以上，以100万/亩、容积率1.3计算，土地成本要达到1200元/平方米（含税）左右。对于N地块来说，由于土地使用的特殊性，土地的价格不高，土地的交易价格估计在48万/亩，按容积率1.3计算，单位土地成本为570元/平方米（含税）左右，两者相差630元。这样，与市中心楼盘相比，由于土地成本优势而确立的楼盘价格的竞争优势是非常明显的，价格的差异将影响到目标顾客群定位的差异，这个差异将降低双方直接的市场竞争。
