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1、,百大鼓楼,百大乐普生,步行街百盛,老城商业区的繁华、热闹程度是足够的，代表了合肥商业最初的繁荣景象。然而这些商业商场的消费功能较为单一，主要为满足大众的购物需求。,商业环境：上世纪90年代消费单一的商业以传统百货商业为主要代表,商业发展伊始阶段，消费市场多集中在生活必需品消费及简单的百货销售。消费者的购物理念为实用实惠，物美价廉。此时的消费场所不注重建筑形态的样式及商业服务的附加价值。,老城区商业之后，合肥新商圈之中以购物中心为商圈的核心代表，所以合肥在传统购物之后形成了很多第一代购物中心-以大型超市为主力店的购物中心。,商业环境：进入21世纪初合肥随着经济的发展，商业也进入SHOPPING
2、 MALL时代,合肥商业地产在经过近几年的快速发展中从最初单一的购物商场变成综合性的购物中心，目前合肥的主流商业就是城市综合体或者是SHOPPING MALL，这样的购物中心以购物、餐饮、娱乐为主要的消费业态。,三里庵国购,马鞍山路环球,元一时代广场,第二代SHOPPING MALL更注重品牌与价值的融合，业态更加丰富。涵盖衣食住行、办公、娱乐、宴请、休闲等更为全面的消费功能。而此时的消费环境及建筑形态都有了质的飞跃。,商业环境：2008年至今，购物中心也进入SHOPPING MALL2时代。同时购物中心的井喷也带来了同质化严重，商业过剩的负面因素。,随着合肥商业地产的发展，知名的商业地产品牌
3、也进入合肥。于是有了购物中心的升级版-以万达、银泰城为代表的第二代SHOPPING MALL。消费者在消费过程中慢慢的注重一站式的感觉及品牌的糅合度。,万达广场,银泰城,万象城,未来的主题化、体验化的购物中心必将引领商业的新一轮潮流，购物不在是单纯的消费，而是融合了体验感受的一次旅行。,商业环境：未来合肥将以主题化、体验化的购物中心为主要发展方向，应对同质化竞争。,合肥宝利丰及万达文旅城已经开启了主题化、体验感知的购物中心的序幕，目前宝利丰及万达文旅城还未开业，但是它们所代表的商业方向已经非常明确了。,宝利丰广场,万达文旅城,商业环境发展：商业不断发展，我们在对本项目作出定位及规划的同时，应该
4、充分考虑合肥的商业大环境变化。取长补短，顺应潮流。,未来城市级商业的功能属性：,城市商圈分布,从集中向外呈散点分布,老城区未来依然是城市商业中心，但发展空间有限，会逐渐向外延展,老城区组成：一环路为界，以长江中路、芜湖路、寿春路、淮河路、环城路、长丰路、宿州路、明光路，及部分的徽州大道、蒙城路、金寨路为主规划：商业、办公、酒店、行政配套、居住等为一体的综合型核心区域，辐射范围可达全市及周边地区现状：早期的商业渐显落后，近期的开发用地基本为旧城改造工程，银泰、万达、之心城等新型商业中心出现，进一步强化市中心商业地位未来，老城区商业依然是城市中心中心城区基本没有空置土地可以出让区域开发更多是在原有
5、基础上改造翻新，或重置地块进行建设行政中心将逐步外迁外溢效应俞发明显住宅发展空间小，商业发展空间有限,老城区,注：批发市场、建材市场、汽配市场等专业市场不包含在零售供应统计范围内。,合肥商圈：老城区商圈,1,2,注：批发市场、建材市场、汽配市场等专业市场不包含在零售供应统计范围内。,合肥商圈：老城区商圈,三里庵商圈的代表商业之一，安徽国购地处长江路，交通方便，周边有大量中高收入居民及学校，因此以大卖场+零售+餐饮+娱乐社区商业定位吸引了周边人群。三楼的餐饮是合肥现有商业中餐饮占比最大的项目之一，数量种类最多，吸引了大量人流。前期大规模引进主力店，增加对消费者的吸引力，减少招商难度。,项目位置,
6、国购广场安徽第一家“一站式购物”商业广场，合肥商业次中心，商业氛围浓厚。,老城区商圈,之心城以年轻时尚人群为定位，依托成熟商圈，起点好，见效快。,老城区商圈,银泰中心,老城区商圈,负一层精品超市，1、2层高端国际品牌 ，3、4层中高档知名品牌，5层家居数码，6、7层分布不同目标人群的美食，8层电影院，9层银泰VIP会所。业态分层清晰，主力店拉动辅助业态（如精品超市拉动甜品零食店，电影院拉动餐饮店）。诸多国际大牌填补合肥市场空白，形成差异化竞争。,银泰中心,包河万达,老城区商圈,B1 品牌落位,包河万达,F1 品牌落位,包河万达,F2 品牌落位,包河万达,F3 品牌落位,包河万达,F4 品牌落位
7、,包河万达,F5 品牌落位,包河万达,之心城,老城区商圈,之心城,启动区开发基本成熟，目前仍存有少量商业，随着区域建设的深入，在政策引导下，后期将出现部分大型商业,滨湖新区组成：南二环与巢湖之间区域规划：合肥城市副中心金融商务中心、行政办公中心、会展旅游中心、文化体育中心、研发创意中心、商业居住中心现状：启动区开发基本成熟各项新建城市市政配套陆续投入使用道路交通好，轨道1号线直达区域人气不足已建成商业经营效果一般，滨湖世纪城“万尚百货”停业大量中小型商业体涌现，同质化严重，竞争激烈目前仍有大量空置土地出让，区域开发呈持续状态,滨湖新区,合肥商圈：滨湖新区商圈,注：批发市场、大卖场、建材市场、汽
8、配市场等专业市场不包含在零售供应统计范围内。,图：滨湖商圈零售商业分布,表：滨湖商圈零售商业项目概况,1,万达文旅城,合肥第一座真正意义上的游乐园，规划有文化、旅游、商业、酒店、滨湖酒吧街五大内容。占地100公顷，总建筑面积90万平方米，可同时容纳5万名游客，日最大接待量10万人次，预计年接待游客2000万人次。万达茂商业中心建筑面积12万平方米，是整个文化旅游城的主轴线，将各个项目有机连接在一起。,滨湖商圈,万达文旅城,金融后台服务板块,华冶新天地,特点总结：,24小时全天候一站式综合型商业，齐全功能、全龄段、一站式购物广场，符合各个年龄段的消费需求。住宅板块主打绿色科技住宅概念，住宅融合商
9、业，提升了项目在商业上的档次和品质。,华冶新天地,滨湖商圈,中信悦方ID MALL,作为滨湖新区首座与地铁线无缝衔接的购物中心，合肥悦方IDMALL已于去年10月完成结构封顶，预计2016年第四季度正式开业。作为一家为滨湖新区量身打造的一站式体验购物中心，合肥悦方IDMALL填补了滨湖新区高品质购物中心的空白。,滨湖商圈,中信悦方ID MALL,高速时代广场,滨湖商圈,各类物业开发基本成熟且高端，受区域空间限制，后期出现大规模开发和大型商业项目的可能性不大,政务区组成：蜀山区：城市居住与区域级商业政务区：以市政府为主导，发展高端居住、城市办公和区域配套商业规划：居住、商务办公、商业同步发展现状
10、：区域开发成熟交通条件好，环境优美，认可度高居住氛围浓厚，层次高端商务办公主要集中在市政府附近国际、国内品牌主力商家均有进驻几无可出让空置土地,西城区,注：批发市场、大卖场、建材市场、汽配市场等专业市场不包含在零售供应统计范围内。,图：天鹅湖商圈零售商业分布,表：天鹅湖商圈零售商业项目概况,合肥商圈：政务区（天鹅湖）商圈,新地中心,政务商圈,新地中心,政务商圈,政务区商圈的代表商业之一，华邦银泰城地处潜山路与南二环交口，交通方便，周边有大量中高收入居民及高档办公写字楼，因此以精品超市+零售+餐饮+休闲中高端商业定位吸引了周边人群。四楼的餐饮是合肥现有商业中餐饮占比最大的项目之一，数量种类最多，
11、吸引了大量人流。前期大规模引进主力店，增加对消费者的吸引力，减少招商难度。,银泰城,政务商圈,华润万象城,政务商圈,B1 品牌落位,Ole苏夫人天福茗茶优贝施位元堂DeJOJOez传美荟RE classified调香室佰草集林清轩玉翠山庄AOJOI DO果燃掂到长沙养生天下禄轩阁柔缇集美汇太平洋咖啡必胜客肯德基Lucky Cat潮宏基通灵总统眼睛洞子张老匠火锅麻辣盛艳杨翔豆皮涮牛肚府渝味新石器盘熟里老凤祥Shining House周大福Fenix嘉乐琥珀徽映烟酒九仙魁悦奢益丰大药房饼干的礼物佳之优品全棉时代POLYMONO优禾生活超港喜年贡茶可里格丽,B101 B102 B103 B105 B
12、106 B107 B108 B110 B111 B112B115AB115BB116AB116B B117 B119B120AB120B B121 B122 B123 B125 B127 B128 B129 B130 B131 B140 B141 B142 B143 B145 B146 B147 B148 B149B151BB152AB152B B153 B155 B156 B159 B160 B161 B163B165AB165B,L1 品牌落位,ZARAMassimo Dutti美联英语 盘子女人坊漫咖啡Zara home亨吉利Tommy HilfigerGANTCOS仟吉中青旅TIGI
13、美发URSamsonite卡西欧木九十MggKiplingOyshoJ Power CharmmisGAP锦餐吧RabeancoSephoraKIWILacosteEYEABLEPaul&SharkAquascutum爱蒂宝太平洋咖啡H&MShoemarkerCharies&KeithKFC Select,L101AL101BL101EL101FL101H L102 L105 L107 L110 L119 L126A L126B L127 L129 L132 L133A L133B L135A L135B L136 L138 L140 L141 L143 L145 L146 L148 L149
14、 L155 L158 L161 L162 L165 L170 L172 L173,L2 品牌落位,ZARAPull&Bear漫咖啡吉祥斋粉红玛琍五色风马COCOONZUKKA PROkaoradiorGaborBouthentique美丽佳SPAAdidas OriginalsMETTEWHO.A.UFILADaniel HechterJ&MVero ModaURtutuannaBershka15mins19八3MONKINBA热风锦餐吧满记甜品FIONUnder Armour爱莫一家人ECCO迪桑娜IGO&EGOMo&comila owenEIN沙驰单农ZolleLiLy港爱匯H&MDevi
15、l Hutpancoat木果果木Artmi,L201AL201BL201CL202 L205 L206 L207 L208 L209 L210 L211 L215 L216 L217 L219 L221 L222 L223 L225 L226 L228 L229 L231 L232 L235 L236 L238 L239 L240 L241 L242 L243 L245 L246 L247L248L249L251L252L253AL253BL255L256 L257 L261L262AL263AL263B,L3 品牌落位,MELAND悠游堂AnotherTuoGUNINE WAYIM Davi
16、d本铺THE CLASS芭曲造型ZIOZIADepot3JNBY拉夏贝尔卡尔丹顿鄂尔多斯男装皇冠贝纳川The Green PartyLNO茉荔屋羚羊早安萱子树仁荟阿吉豆罗莱儿童金宝贝早教中心番茄苗美术中心CICI纤美凤绫儿悠游堂鲜滋先觉missmiss手做美食oog DearJack&JonesONLYMIND BRIDGEFVDotacokoBASIC HOUSE达衣岩imisENJOY ME哇卡LESS AND MOREH&M凯瑞宝贝悠游堂,L201AL201BL201CL202 L205 L206 L207 L208 L209 L210 L211 L215 L216 L217 L219
17、L221 L222 L223 L225 L226 L228 L229 L231 L232 L235 L236 L238 L239 L240 L241 L242 L243 L245 L246 L247L248L249L251L252L253AL253BL255L256 L257 L261L262AL263A,星际传奇金仕堡AsicsPuma声音小镇荣泰ConverseAdidas百武西KONZEN钢琴漫生活可立特苏瑞士servimexiGEOTOBH念西遇OSIM优格丽科沃斯多伦多海鲜自助大渔铁板烧城港记王品牛排美联英语BOSE凯驰联想美承GOINADNEONike感觉生活迈克风New Bala
18、nce第一印象倍轻松青年公社晋家门,L401AL401B L402 L403 L405 L406B L407 L408 L409 L410 L411 L412 L415 L416 L417 L418 L419 L420 L422 L423 L425 L426 L427 L428 L429 L431 L433A L433B L435 L436 L437 L438 L439 L440 L441 L443 L445 L448 L450 L451,L4 品牌落位,同庆楼FissierTiger利快ROBAM好孩子好孩子星战玩具反斗城Peters冰纷万象鱼旨寿司士大力道乘禾糖上上仙菓甘茶度香天下猫的天空
19、之城巴拉巴拉佐登妮丝英氏toonslandmothercareRookieADIDAS kids欢喜如一 爱的童年拉比烫乐艾薯 夫妇英皇电影城,L501 L505 L506 L507 L509 L510 L511 L515 L516 L517 L518 L519 L521 L522 L523A L523B L525 L528 L531 L532 L533 L535 L536 L537 L538 L539 L543 L545 L546 L547,L5 品牌落位,味尚坊越兰香海先森小辉哥食悦天美食广场老头油爆虾赤坂亭胜记鲍汁饭卡岸煲宫表格茶餐厅斗牛士牛排探鱼,L601AL601BL602AL602B L606 L607 L608L609AL609B L610L611A.L611B L612,L6 品牌落位,北京华联,其他商圈,宝业东城广场,其他商圈,
